Decisión nº 1924 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 29 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito |
| Ponente | Yolivey Flores |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, Mérida, veintinueve (29) de enero del año dos mil diez (2010).
199° y 150°
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
DEMANDANTE: R.C.G.D.U., venezolana, mayor de edad, viuda, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-5.204.194, domiciliada en la ciudad de M.E.M..
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.J.M.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nºs. V-8.709.419 e inscrita en el Inpreabogado bajo los Nºs 52.669, domiciliados en la ciudad de Mérida y civilmente hábil.
DEMANDADOS: A.U.A. y E.U.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-3.499.307 y V-3.991.269, respectivamente, domiciliados en la ciudad de M.E.M. y hábiles.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: Abogados A.J.N.P., R.T.R.R. y MAYENIS T.O.Q., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-3.461.482, V-3.764.232 y V-13.967.155, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 17.443, 13.299 y 90.981, en su orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA INTERLOCUTORIA-CUESTIONES PREVIAS.
II
ANTECEDENTES PREVIOS:
Se inició la presente controversia, mediante libelo de demanda presentada en fecha 24 de Septiembre del año 2009, por ante el JUZGADO PRIMERO DISTRIBUIDOR DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, constante de QUINCE (15) folios útiles, y SEIS (06) anexos en CATORCE (14) folios útiles; quedando en este mismo Juzgado por distribución en la misma fecha, introducida por la ciudadana R.C.G.D.U., a través de su Co-apoderada Judicial Abogada M.J. MOLINA RONDON, contra los ciudadanos: A.U.A. y E.U.A.. (Folio 30)
Mediante auto de fecha 25 de Septiembre del año 2009, el tribunal dicto auto dándole entrada y ordenando emplazar al demandado, y dejando constancia el tribunal que no se libraron los recaudos de citación por falta de fotostátos, tal como obra a los folios 32 y 33 del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 29 de Septiembre del año 2009, la abogada en ejercicio M.J. MOLINA RONDÓN, con el carácter acreditado en autos, consignó los emolumentos para librar los recaudos de citación de la parte demandada. (Folio 36).
Este Tribunal en fecha 02 de Octubre del año 2009, libró los recaudos de citación a las partes demandadas y los entregó al alguacil del Tribunal para que los haga efectivos (Folio 35).
El alguacil de este tribunal mediante diligencias de fecha 19 de Octubre del año dos mil nueve, consignó Recibos de Citación sin firmar, librados a los demandados A.U.A. y E.U.A.. (Folios 41 al 84).
El día 20 de Octubre del año 2009, diligenció la Abogada en ejercicio M.J. MOLINARONDON, con el carácter acreditado en autos, solicitando la citación por carteles de los co-demandados de autos (Folio 85).
Luego en fecha 27 de Octubre del año 2009, este Tribunal ordenó la citación por carteles de los co-demandados ciudadanos A.U.A. y E.U.A., se libraron los carteles a los fines de que fueran fijados uno en la morada, oficina o negocio de los co-demandados y el otro para su publicación (Folio 86).
Mediante diligencia de fecha 04 de Noviembre del año 2009, la Abogada en ejercicio M.J. MOLINA RONDÓN, con el carácter acreditado en autos, consignó ejemplar del diario “El Cambio” de fecha 29 de Octubre de 2009 y un ejemplar del diario “Frontera” de fecha 02 de Noviembre de 2009, donde aparecen publicados los carteles de citación de los co-demandados de autos, y los cuales fueron desglosados y agregados al expediente (folios 90 al 93).
La secretaria de este Tribunal en fecha 05 de Noviembre del año 2009, dejó constancia que procedió a fijar el Cartel de Citación en la morada de los demandados, dando así cumplimiento a lo dispuesto a la previsión del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folio 94).
Posteriormente en fecha 01 de Diciembre del año 2009, diligenció la abogada en ejercicio M.J. MOLINA RONDÓN, con el carácter acreditado en autos, solicitando se les nombre defensor judicial a los co-demandados de autos (Folio 95).
En fecha 02 de Diciembre del año 2009, este Tribunal le designó como Defensor Judicial a los co-demandados A.U.A. y E.U.A. al Abogado en ejercicio RHOBERMEN O.P. (Folio 96).
El alguacil de este Tribunal en fecha 14 de Diciembre del año 2009, diligenció devolviendo boleta de Notificación debidamente firmada por el Abogado RHOBERMEN O.P., en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada (Folios 98 y 99).
Notificado como fue el Defensor Judicial Abogado RHOBERMEN O.P., mediante acto de fecha 17 de Diciembre del año 2009, el mismo aceptó el cargo y el Tribunal le tomó el juramento de Ley correspondiente (Folio 100).
Luego en fecha 07 de Enero del año 2010, diligenció la abogada en ejercicio M.J. MOLINA RONDON, con el carácter acreditado en autos, solicitando de libraran los recaudos de citación al defensor judicial de los co-demandados de autos (Folio 101).
Por auto de fecha 12 de Enero del año 2010, se libraron los recaudos de citación al Defensor Judicial de los co-demandados de autos, en los mismos términos aludidos en el auto de admisión de fecha 25 de septiembre del año 2009 (Folio 102).
El día 18 de Enero del año 2010, diligenció el Alguacil de este Tribunal devolviendo Recibo de Citación debidamente firmado por el Abogado RHOBERMEN O.P., en su carácter de Defensor Judicial de los co-demandados de autos (Folios 107 y 108).
En fecha 19 de Enero del año 2010, se presentaron por ante este Despacho los Abogados en ejercicio A.J.N.P. y R.T.R.R., con el carácter de autos, y mediante escrito consignando Instrumento Poder que les fuera otorgado por los co-demandados de autos (Folios 109 al 112).
Mediante escrito y con sus respectivos anexos, en fecha 20 de Enero del año 2010, los Abogados en ejercicio A.J.N.P. y R.T.R.R., con el carácter acreditado en autos, opusieron cuestiones previas con fundamento a lo dispuesto en los ordinales 1º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así mismo contestaron al fondo de la demanda (Folios 115 al 147).
Obra nota de secretaria de fecha 20 de Enero del año 2010, mediante el cual la secretaria deja constancia que siendo el último día para dar contestación a la demanda, los Abogados A.J.N.P. y R.T.R.R., con el carácter acreditado en autos, consignaron escrito dando CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA y OPONIENDO CUESTIONES PREVIAS, de conformidad con lo establecido en los ordinales 1º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual corre agregado a los autos (Folio 148).
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
DEL LIBELO DE DEMANDA
Obra a los folios 01 al 15 escrito de demanda en la que la Co-apoderada judicial de la parte accionante Abogada M.J. MOLINA RONDON, argumenta los hechos de la forma que a continuación se reproduce textualmente así:
(...Omisis) CAPITULO PRIMERO
RELACION DE LOS HECHOS
PRIMERO.- Mediante documento privado de fecha 18 de septiembre de 2001, mi mandante R.C.G.D.U., obrando a través de sus apoderadas, dio en arrendamiento a los ciudadanos A.U.A. Y E.U.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 3.499.307 y 3.991.269 respectivamente, el derecho de usufructo vitalicio constituido a su favor mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida en fecha 20 de julio de 1993, bajo el o 11, Protocolo Primero, Tomo 50, tercer trimestre de 1993 y mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Mérida en fecha 05 de agosto de 1993, bajo el N° 48, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida en fecha 31 de agosto de 1999, bajo el N° 11, folios 55 al 60, Protocolo Primero, Tomo 21°, tercer trimestre de 1999, sobre los inmuebles que se señalan a continuación:
A) Tres lotes de terreno con sus mejoras, ubicados en el sitio denominado la Vuelta de Lola, Municipio Milla, Distrito Libertador del Estado Mérida, con los siguientes linderos y medidas:
El PRIMERO - Frente- en una extensión de dieciséis metros (16,00 Mts.) aproximadamente y en forma de semicurva, Redoma de la Avenida Universidad; Costado Derecho- visto de frente, en una extensión de treinta y un metros con noventa centímetros (31,90 Mts.) aproximadamente, en parte con terrenos del Doctor A.P. y en parte con terrenos de G.G.; Costado Izquierdo- visto de frente, en una extensión de treinta y dos metros con setenta centímetros (32,70 Mts.) aproximadamente, con terrenos que son o fueron de C.D.N. y Por el Fondo- en una extensión de veintisiete metros con setenta centímetros (27,70 Mts.) aproximadamente, con terrenos de E.U.U.; EL SEGUNDO - Frente- en una extensión de diez metros (10,oo Mts.) aproximadamente, el callejón B.V.; Costado Derecho- visto de frente, en una extensión de veintisiete metros con setenta centímetros (27,70 Mts.) aproximadamente, terrenos de R.F. y C.D.N.; Costado Izquierdo- visto de frente, en una extensión de treinta y un metros (31,00 Mts.) aproximadamente, en parte el terreno anteriormente descrito, y en parte terrenos de G.G. y Por el Fondo — en una extensión de diez metros (10,oo Mts.) aproximadamente terrenos que son o fueron de C.D.N..
EL TERCERO - Mide veinte metros (20,00 Mts.) de frente por siete metros (7,00 Mts.) de fondo, con los siguientes linderos: Frente- La carretera pública; Costado Izquierdo y fondo- con propiedad que es o fue de H.P.P. y por el Costado Derecho- con inmueble de L.D.J.G.R..
B) Un inmueble con sus mejoras ubicado en la Hoyada de Milla, Municipio Milla, Distrito Libertador del Estado Mérida, con los siguientes linderos y medidas: Frente- En una extensión de cuarenta y nueve con cincuenta centímetros (49,50 Mts.), la Carretera Trasandina; Fondo- en igual extensión a la anterior, la barranca que mira al Río Mucujún, separa propiedad que es o fue de B.P.; Costado Derecho- En una extensión de siete metros (7,oo Mts.), terrenos de E.U.U. y mejoras de R.C.G.d.U. y por el Costado Izquierdo - en una extensión de ocho metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.), propiedad que es o fue de F.Q..
En dicho contrato de arrendamiento se fijó una duración de tres años, contados a partir del 01 de septiembre de 2001 y con vencimiento el 31 de agosto de 2004, conforme consta en la cláusula segunda. Acompaño copia del referido contrato de arrendamiento privado marcado “B”.
De igual manera se fijó un canon de arrendamiento con ajustes periódicos anuales, que fueron acordados entre las partes y cumplidos por los arrendatarios.
Mediante documento privado de fecha 17 de noviembre de 2004, que acompaño en original marcado “C”, se documenté la relación arrendaticia entre las mismas partes y sobre los mismos inmuebles. En esa oportunidad se fijó una duración de cuatro años (desde el 01 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2008) y el canon de arrendamiento del usufructo sobre los indicados inmuebles se fijó en una cantidad de dinero ajustable periódicamente, conforme consta en la cláusula tercera del referido contrato, pagos que -- con sus respectivos ajustes anuales -- han sido cumplidos por los arrendatarios durante la vigencia del contrato. La relación arrendaticia documentada mediante la escritura privada aquí citada, fue también a tiempo determinado pues, conforme a lo establecido en la cláusula segunda, duró desde el 01 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2008.
Para dar cumplimiento a lo previsto en la cláusula tercera contrato suscrito el 17 de noviembre de 2004, en fecha 09 de octubre de 2007 se suscribió un documento privado entre las mismas partes y sobre mismos inmuebles dados en arrendamiento a los ciudadanos A.U.A. y E.U.A., en virtud del cual se convino en el ajuste del canon de arrendamiento correspondiente al cuarto año de dicha relación (esto es, aquella comprendida entre el 01 de ‘septiembre de 2007 al 31 de agosto de 2008) y se fijó en la suma de cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,00) mensuales (correspondientes actualmente a la suma de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 4.800,00) pagos que, con el correspondiente ajuste del canon, también fueron cumplidos por los arrendatarios hasta la fecha de su vencimiento. Acompaño original de dicho documento privado marcado “D”.
El 31 de agosto de 2008 -- fecha de vencimiento del contrato que siempre fue convenido a tiempo determinado, con el pago mensual de la pensión arrendaticia vencida y el ajuste anual -- se hizo necesario el ajuste del canon por el periodo correspondiente a la prórroga legal a la que aspiran los arrendatarios, que en el caso que nos ocupa es de dos (2) años, de conformidad con lo previsto en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la duración de la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes de esta controversia ha sido mayor de cinco años pero menor de diez años (desde septiembre de 2001 hasta agosto de 2008).
Sin embargo sobre tan esencial elemento del contrato (el precio o canon del arrendamiento) no ha sido posible el acuerdo entre las partes, razón por la cual, para fijarlo es aplicable lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma imperativa y de orden público, según la cual:
En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los cuales no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiese llegado a acuerdo sobre el monto del mismo.
Ciudadano Juez: Es necesario resaltar que el ajuste periódico y anual del canon ha sido una estipulación constante desde el inicio de la relación arrendaticia entre nuestra mandante y los codemandados, conforme consta en todos los documentos que se anexan para demostrarla y, en especial, conforme consta en las cláusulas tercera y quinta del contrato suscrito en fecha 17 de noviembre de 2004, que permaneció con igual contenido al suscribirse el contrato de fecha 09 de octubre de 2007, pues el único elemento que se modificó en esa oportunidad fue —precisamente- el canon mensual por el periodo comprendido entre el 01 de septiembre de 2007 al 31 de agosto de 2008.
Las mencionadas cláusulas son del tenor siguiente:
TERCERA LOS ARRENDATARIOS pagarán a la ARRENDADORA por concepto de canon de arrendamiento del usufructo indicado, la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 3.800.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes en el domicilio de la ARRENDADORA, ubicado en la Avenida Las Américas, quinta E.S.d. la ciudad de Mérida, Estado Mérida, el cual declaran conocer. Dicho canon de arrendamiento se incrementará anualmente en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), por lo que los cánones se pagarán en la forma siguiente: a partir del 01 de septiembre de 2005, serán la cantidad de cuatro millones cincuenta mil bolívares (Bs. 4.050.000,00) mensuales y a partir del 01 de septiembre de 2006, serán la cantidad de cuatro millones trescientos mil bolívares (Bs. 4.300.000,00) mensuales. El incremento del canon de arrendamiento correspondiente al cuarto año, será reajustado de común acuerdo entre las partes contratantes. A falta de acuerdo se aplicará la normativa de la ley especial sobre la materia. CUARTA Cualquier incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente contrato, será causa de resolución del mismo o dará derecho a exigir su cumplimiento a favor de la parte que no incurra en incumplimiento. QUINTA- En caso de proceder la prórroga legal, el canon de arrendamiento será reajustado, de común acuerdo entre las partes contratantes.
Ahora bien ciudadano Juez: La fijación del canon es un elemento esencial del contrato de arrendamiento, pues la naturaleza bilateral, onerosa, consensual, de tracto sucesivo y obligatoria de este contrato, requiere para su existencia que el consentimiento de las partes verse sobre la naturaleza del contrato, sobre la cosa objeto del arrendamiento, sobre el precio o canon y sobre la duración, como se deduce de la interpretación conjunta de los artículos 1.141 y1.579 del Código Civil.
Si falta alguno de estos elementos, no puede haber consentimiento válido la formación del contrato bilateral el cual, en consecuencia, no puede existir. En efecto, la naturaleza bilateral del arrendamiento requiere la formación del consentimiento válido sobre todos los elementos del contrato - sobre la cosa, sobre el precio y sobre la duración- como lo establece el artículo 1.579 del Código Civil, según el cual:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta Se obliga a pagar a aquélla.
De acuerdo a dicha disposición, el arrendador permite el uso de la cosa arrendada y el arrendatario se obliga a pagar el precio por el periodo acordado. Si no hay acuerdo sobre ese elemento tan esencial, es imposible la formación del consentimiento, falta la bilateralidad y el contrato no puede subsistir ni continuar.
Por ello, la ley suple la falta de acuerdo de las partes y establece, con carácter imperativo, que el canon “SE AJUSTARÁ” anualmente de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor que publique el Banco Central de Venezuela, conforme a lo que establece el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es evidente entonces que ese es el límite que establece la Ley para la fijación del canon, si se dan los supuestos de esa norma, esto es:
- Que se trate de arrendamiento a tiempo determinado (en el caso que nos ocupa el vencimiento del contrato ocurrió el 31 de agosto de 2008 y durante la prórroga legal la ley establece que el contrato se considera a tiempo determinado);
- Que no se haya previsto cláusula de valor (tampoco se previó cláusula de valor a la que pueda hacerse referencia para el ajuste periódico del canon);
- Que el inmueble esté exento de regulación (sobre este elemento convienen los codemandados como consta al folio 4 del expediente de consignación N° 401 que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial).
- Que no haya habido acuerdo entre las partes. En el caso que nos ocupa no ha sido posible el acuerdo sobre el ajuste del canon durante el tiempo de la prórroga legal, por lo que es aplicable lo previsto en la normativa de la ley especial sobre la materia arrendaticia, esto es, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ciudadano Juez: en el caso que nos ocupa es necesario destacar que, además de haberse acordado entre las partes el ajuste del canon conforme a lo previsto en la Ley especial sobre la materia, aún en el caso de prórroga legal, esa es la regulación que da la ley para suplir la falta de acuerdo sobre el del canon y ese es también el límite que establece la Ley Especial en materia arrendaticia, cuya normas son de orden público y no pueden renunciarse ni relajarse por los particulares, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 6 del Código Civil.
Sobre la base de la norma especial de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la actualización periódica del canon arrendaticio mensual, se debe tomar en cuenta que el mismo se ajustará cada vez que transcurra un año de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, establecidos para ese mismo período, en caso de no haber llegado las partes a un acuerdo: el canon de arrendamiento será la cantidad que resulte del ajuste, a tenor de lo preceptuado en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma de la ley especial que regula expresamente la falta de acuerdo de las partes sobre el punto controvertido.
Es necesario y oportuno destacar que la forma de ajustar el canon fue previsto expresamente en las cláusulas tercera y quinta del contrato privado el 17 de noviembre de 2004 que, a su vez, es parte integrante de aquél suscrito el 09 de octubre de 2007, por lo que, no hay que hilar muy fino para entender que dicho acuerdo contractual es ley entre las partes y obliga a cumplir lo expresado en él, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Ciudadano Juez: en un todo conforme a las pre-indicadas disposiciones legales y contractuales, ese fue el requerimiento que se le hizo a los co-demandados por intermedio de su apoderado especial, el Doctor A.J.N.P., cuya declaración sobre la falta de acuerdo en cuanto al ajuste del canon para el periodo correspondiente a la prórroga legal --a la que dicen aspirar los codemandados-- consta en forma auténtica en escrito de consignación que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial según expediente N° 401, copia acompaño marcada “E”.
A pesar de que los arrendatarios A.U.A. Y E.U.A. han continuado y aún continúan en el uso de los inmuebles arrendados con todas sus mejoras y bienhechurías, no han cumplido con su obligación legal y contractual de pagar el ajuste del canon por el periodo sucesivo al vencimiento del contrato --esto es aquello correspondiente a la prórroga legal a la que dicen aspirar -- y que va desde EL MES DE SEPTIEMBRE DE 2008 AL MES DE AGOSTO DE 2009, último mes vencido antes de la presentación de esta demanda, razón por la cual, no pueden ser considerados en estado de solvencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto: el pago de toda obligación se rige por dos principios: el de “identidad del pago” y el de “integridad del pago”.
El primer principio encuentra fundamento legal en el artículo 1.290 del Código Civil, según el cual:
No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta a la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla
El segundo principio se fundamenta en el artículo 1.291 del Código Civil según el cual:
El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuera divisible.
Con fundamento en dicha normas, aplicables al caso de autos, es necesario concluir que el acreedor -arrendadora- no puede ser constreñido a recibir una cosa distinta a la debida, ni puede ser constreñido a recibir en parte el pago de la deuda arrendaticia, obligaciones que —mutadis mutandi— deben ser cumplidas por los arrendatarios de conformidad con lo previsto en dichas disposiciones legales, en las cláusulas tercera y quinta del contrato de fecha 17 de noviembre de 2004 y en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la falta de acuerdo entre las partes hace procedente recurrir a las previsiones que haya hecho el legislador sobre el punto de la controversia.
Ciudadano Juez: La conclusión que deriva de tales premisas es que los arrendatarios PARA TENER DERECHO A DISFRUTAR DEL BENEFICIO DE LA PRÓRROGA LEGAL A LA QUE ASPIRAN DEBEN CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE AJUSTAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO DE LOS INMUEBLES ARRENDADOS de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las cláusulas tercera y quinta del contrato suscrito el 17 de noviembre de 2004, lo cual constituye el objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato que, en nombre de mi mandante R.C.G.D.U., ejerzo a través de la presente demanda contra los arrendatarios A.U.A. Y E.U.A., como se especificará en el petitorio de este libelo.
CAPITULO SEGUNDO
Los hechos narrados son suficiente fundamento para afirmar que en la relación que existe entre mi mandante R.C.G.D.U. y los ciudadanos A.U.A. Y E.U.A., dado su incumplimiento, se han dado los presupuestos fácticos que hacen procedente la aplicación de las disposiciones legales que invocamos a continuación:
El Código Civil, en lo que se refiere a materia de obligaciones y contratos establece que:
Art. 1290: …
Art. 1291: …
Art. 1264: …
Art. 1159: …
Art. 1160: …
Art 1167: …
Art 1.579: ….
Art. 1592: …
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley Especial que rige la materia, establece lo siguiente:
Art. 1: …
Art. 14: …
Art. 33: …
Art. 38: …
…
….
Art. 40: …
CAPITULO TERCERO
PETITORIO
Como consecuencia de la falta de cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales imputadas a los codemandados A.U.A. Y E.U.A., en especial la falta de pago oportuno, idéntico e integro conforme a lo contractual y legalmente debido para el periodo sucesivo al vencimiento del contrato -- comprendido entre el 01 de septiembre de 2008 al 31 de agosto de 2010 -- correspondiente a la prórroga legal de dos años a la que aspiran los arrendatarios, se han dado los presupuestos de hecho y de derecho que hacen procedente aplicar las disposiciones legales y contractuales anteriormente invocadas. En tal virtud, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, la ciudadana R.C.G.V.D.U., ya identificada, en su carácter de usufructuaria y arrendadora de los inmuebles constituidos por los lotes de terreno con sus mejoras y bienhechurías descritos en el encabezamiento de este libelo, ocurro ante su competente autoridad PARA DEMANDAR FORMALMENTE, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, A LOS CIUDADANOS A.U.A. Y E.U.A., ya identificados, a fin de que convengan en la demanda, o en caso le negativa, sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:
PARA DISFRUTAR DE LA PRÓRROGA LEGAL A QUE ASPIRAN DEBEN CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE PAGAR MENSUALMENTE EL CANON DE ARRENDAMIENTO CORRESPONDIENTE AL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2008 AL 31 DE AGOSTO DE 2009 CON EL AJUSTE QUE RESULTE APLICANDO A LA SUMA DE CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 4.800,00) EL INDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PUBLICADOS POR EL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA ACUMULADO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2007 (IPC (i) = 90,5575) AL 31 DE AGOSTO DE 2008 (IPC (f) = 120,2) INDICE QUE YA HA SIDO PUBLICADO Y ES CONOCIDO, Y QUE APLICÁNDOLO AL SEÑALADO CANON DE 4.800,00 BOLÍVARES LO AJUSTAN EN LA SUMA DE SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.f. 6.371,20) A CUYO PAGO MENSUAL DEBEN SER CONDENADOS por el periodo comprendido entre el 01 de septiembre de 2008 al 31 de agosto de 2009, todo conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las cláusulas 3°, 4° y 5° del contrato suscrito el 17 de noviembre de 2004 y el 09 de noviembre de 2007. Los cánones correspondientes al preindicado periodo de un año, y sobre los cuales se litiga, alcanza la suma de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.f. 6.371,20 x 12 = Bs.f. 76.454,40).
PARA DISFRUTAR DE LA PRÓRROGA LEGAL A QUE ASPIRAN DEBEN CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE PAGAR MENSUALMENTE EL CANON DE ARRENDAMIENTO CORRESPONDIENTE AL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2009 AL 31 DE AGOSTO DE 2010 CON EL AJUSTE QUE RESULTE APLICANDO A LA SUMA DE SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 6.371,20) EL INDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PUBLICADO POR EL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA ACUMULADO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2008 (IPC (i) = 123,2) AL 31 DE AGOSTO DE 2009 (IPC (f) = 154,8), QUE APLICÁNDOLO AL SEÑALADO CANON DE 6.371,20 BOLÍVARES LO AJUSTAN EN LA SUMA DE OCHO MIL CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.f. 8.005,37) A CUYO PAGO MENSUAL DEBEN SER CONDENADOS por el periodo comprendido entre el 01 de septiembre de 2009 al 31 de agosto de 2010, TODO CONFORME A LO PREVISTO EN EL ARTICULO 14 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Y EN LAS CLAUSULAS TERCERA, CUARTA Y QUINTA DE LOS CONTRATOS SUSCRITOS EL 17 DE NOVIEMBRE DE 2004 Y 09 DE OCTUBRE DE 2007, dejando a salvo el derecho de los arrendatarios a no disfrutar de la prórroga legal para el periodo a que se refiere este segundo aparte del petitorio.
Los cánones correspondientes al periodo de un año que se demandan en este aparte del petitorio, y sobre los cuales se litiga, alcanzan la suma de NOVENTA Y SEIS MIL SESENTA Y CUATRO BOLIVAES CON CUARENTA Y CUATRO CINTIMOS (Bs.f. 8005,37 x 12 =Bs.f. 96.064.44).
Acompaño marcado “F” un ejemplar del Índice General de Precios al Consumidor publicados en la pagina web del Banco Central de Venezuela.
— A pagar las costas y costos del proceso.
CAPITULO CUARTO
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Con fundamento en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil a los fines de determinar la competencia en razón de la cuantía, en virtud de que con la acción ejercida se está discutiendo la continuación del arrendamiento por el periodo de dos años, estimo la demanda en la suma de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.F. 172.518,84).
DETERMINACIÓN DE LA ESTIMACIÓN EN UNIDADES TRIBUTARIAS
Para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 1 de la resolución N° 2009- 0006 dictada el 18-03-2009 por el Tribunal Supremo de Justicia, expreso la estimación de la demanda en Unidades Tributarias y señalo que dicha estimación equivale a TRES MIL CIENTO TREINTA Y SEIS CON SETENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.136,70 U.T.), calculadas a razón de 55 bolívares por unidad.
CAPITULO QUINTO
DEL DOMICILIO PROCESAL
Para dar cumplimiento a la exigencia normativa prevista en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalo el domicilio procesal de la parte 1 actora a los fines del presente juicio: Avenida 3 Independencia con calle 15, Diagonal al Banco Provincial, de la ciudad de Mérida, Estado Mérida.
CAPITULO SEXTO
DE LA CITACIÓN
Solicito al Tribunal que la citación de los codemandados A.U.A. y E.U.A., sea practicada a la siguiente dirección: Avenida Universidad, Sector Vuelta de Lola, Estación de Servicio B.V. - Mérida, Estado Mérida.
CAPITULO SÉPTIMO
CONCLUSIONES
Por último solicito respetuosamente al Tribunal que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, tramitada por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, conforme a lo previsto en los artículos 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil, y declarada con lugar en definitiva con todos los pronunciamientos de Ley y la condenatoria en costas de la parte codemandada.
...”.
OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS
Consta en autos a los folios 115 al 127 de la presente causa escrito de oposición de cuestiones previas consignado por los Abogados en ejercicio A.J.N.P. y R.T.R.R., en su carácter de Co-apoderados Judiciales de los co-demandados ciudadanos A.U.A. y E.U.A. y textualmente dichos Abogados argumentaron tal defensa de la forma que se reproduce íntegramente a continuación por razones metodológicas así:
“(...Omisis)
CAPÍTULO PRIMERO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL POR RAZÓN DE MATERIA.-
De conformidad con lo establecido en el Ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la Incompetencia del Tribunal por Razón de la Materia en los siguientes términos:
1.1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
“El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes’ (El destacado y subrayado es nuestro).
Por tanto, es evidente e indiscutible que la aplicación del ordenamiento legal en referencia solamente es aplicable en el caso, cuyo objeto se trate de arrendamientos sobre inmuebles urbanos o suburbanos.
En el caso de autos, según las afirmaciones de la demandante, el contrato de arrendamiento, no versa sobre un inmueble urbano o suburbano. En efecto, en los documentos privados invocados por la demandante se establece expresamente que dicho contrato tiene por objeto:
el derecho de usufructo vitalicio constituido a su favor en los documentos protocolizados en la Oficina Suba Iterna de registro del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 20 de julio de 1993, bajo el N° 11, Protocolo Primero Tomo 5 y en fecha 31 de agosto de 1000, bajo el N° 11, folios 55 al 60, Protocolo Primero, Tomo 21
,
En consecuencia, por su propia naturaleza, el objeto del contrato no se corresponde con un inmueble urbano o suburbano. Cierto es que el derecho de usufructo de que es titular la demandante está referido al goce sobre determinados inmuebles urbanos, pero ese derecho de goce se refleja en una renta que los nudos propietarios y usuarios de los inmuebles deben satisfacer, renta que tiene la naturaleza de un derecho de crédito u obligacional, en todo caso ajeno a la calificación de inmueble urbano o suburbano, pues lo que es objeto del arrendamiento, en el negado caso de que tal figura jurídica se diera, no son los inmuebles, sino el derecho real de usufructo.
1.2. Inaplicabilidad de los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.
Las disposiciones del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son aplicables cuando la materia sobre la cual se litiga está directamente relacionada con los supuestos del artículo 1 de dicha Ley. En consecuencia, si la materia es ajena a esos supuestos, el mecanismo procesal previsto en el artículo 33 deja de ser aplicable, y tal es la situación de autos, según lo hemos señalado en el numeral anterior.
1.3. Conclusión.-
Visto el tratamiento dado por el Tribunal para tramitar la demanda incoada por la ciudadana R.C.G.D.U., es evidente que la parte actora pretendió y logró que el Tribunal incurriera en el error procesal de seguir la modalidad del juicio breve, aplicando las previsiones del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando por razón de la materia a debatirse, como lo es el derecho real de usufructo, debe seguirse por el procedimiento ordinario y no el especial de arrendamiento consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal está violando el debido proceso, derecho y garantía de rango constitucional.
En fuerza de las consideraciones que anteceden, de conformidad con los establecido en el Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la incompetencia del Tribunal por razón de la materia, toda vez que el arrendamiento invocado por la demandante no versa sobre inmuebles urbanos o suburbanos y, por tanto, la inaplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es evidente; en consecuencia, también lo es el procedimiento que la misma contempla, lo cual conduce a sostener que, en tal caso, ningún otro tribunal será competente para conocer la demanda, dentro del procedimiento establecido, la cuestión planteada por la actora, pues nos encontramos ante la violación del debido proceso, conforme a las previsiones del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D..-
En el supuesto negado de no prosperar la incompetencia del tribunal alegada, vista la demanda interpuesta por la ciudadana R.C.U.D.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, causa que lleva este Despacho en el expediente N° 28.284, y observando que existe un presupuesto que obviamente debe resolverse con antelación debido a que se trata de puntos distintos pero que uno resulta totalmente influyente para poder decidir el otro, por lo tanto procedemos a interponer la cuestión previa en los siguientes términos:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Dentro del lapso fijado para la contestación a la demanda podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(Omissis)...
8°) La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d..
Debemos señalar primeramente que, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cursa demanda incoada por nuestros representados A.U.A. y E.S.U.A. en contra de la mencionada ciudadana R.C.G.D.U., por Nulidad de Contrato de Arrendamiento bajo el N° 22.783, tal como se evidencia de los recaudos que acompañamos en veinte (20) folios, marcados “1”, que contiene el libelo de la demanda y el auto de admisión, los cuales presentamos en copias simples, debido a que en los actuales momentos en dicho tribunal el juez principal se encuentra de vacaciones y lo suple una juez accidental, quien está agotando el proceso de avocamiento y nos impide obtener los recaudos consignados de manera certificada, en consecuencia, nos reservamos el derecho de presentarlo en forma certificada en la oportunidad en que dicho tribunal nos las expida.
Apegados a la ley y en concordancia con el citado artículo 346 ordinal 8°) del Código de Procedimiento Civil, oponemos efectivamente la cuestión previa de la prejudicialidad por darse manifiestamente la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un p.d. y cuyo conocimiento no es del propio Tribunal de la causa, debido a que existe un punto pendiente que influye en el fallo de la controversia, como lo es el resultado del proceso ventilado en la citada DEMANDA DE NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, resultado éste que incide considerablemente como es de notar, en la Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo estudio, pues podría modificar la situación de hecho que fundamenta la pretensión de la parte actora en la demanda de autos.
La prejudicialidad, conforme a la definición que nos ofrece el Dr. R.H.L.R. (CURSO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, t. III, p. 60), es:
el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestío facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto
Por tanto, para que la prejudicialidad exista y sea oponible, se requiere que:
A.- Existan dos procesos judiciales, no importa en cuales Tribunales o en cuales jurisdicciones, ni siquiera, en qué estado o grado se encuentren los dos juicios.
B.- Ambos procesos sean distintos y por tanto no proceda la acumulación de las acciones debatidas.
C.- El juicio que se invoca como “cuestión prejudicial” no esté concluido por sentencia definitivamente firme.
D.- El juicio que se invoca que como “cuestión prejudicial” esté iniciado, bastando para su prueba, además de la copia certificada del libelo de la demanda, el auto de admisión de la misma” (EMILIO CALVO BACA, Las Cuestiones Previas, Ediciones Libra CA.., Caracas 1.986, p. 198).”
En primer lugar, es evidente que existen dos juicios que se ventilan en tribunales distintos: uno, ya iniciado, en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante el cual nuestros representados aspiran a obtener la declaratoria de nulidad de los supuestos contratos de arrendamiento celebrados entre ellos y la ciudadana R.C.G.D.U., con fechas dieciocho de septiembre de dos mil uno, con vencimiento el día treinta y uno de agosto de dos mil cuatro y treinta y diecisiete de noviembre de dos mil cuatro, con vencimiento el día treinta y uno de agosto de dos ocho y, en consecuencia, de los procedimientos utilizados para hacer efectivo en supuesto derecho que de ellos se deriva por constituir un fraude a la ley; y el otro, ya iniciado también, el cual se ventila ante este Juzgado con el objeto de hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones derivadas del supuesto contrato de arrendamiento celebrado con fecha diecisiete de noviembre de dos mil cuatro y con vencimiento el día treinta y uno de agosto de dos ocho.
En segundo lugar, ambos procesos son distintos, según se evidencia del petitorio de cada uno de ellos, así como del procedimiento seguido en ambos casos. En el primero se trata de un juicio ordinario, en tanto que en el segundo se trata del procedimiento del juicio breve, razones por las cuales no pueden ser acumulables.
En tercer lugar, y como ya ha quedado especificado, el juicio que se invoca como prejudicial apenas está iniciado, por lo que se cumple el tercer requisito enunciado.
En cuarto lugar, acompañamos copia fotostática simple del libelo de la demanda del juicio invocado como prejudicial y de su auto de admisión.
Pero adicionalmente a los requisitos antes enunciados, es prudente hacer la siguiente observación: la posibilidad cierta de que este Tribunal pueda referir su sentencia a la cuestión que le ha sido planteada, es decir; si declara con o sin lugar los pedimentos hechos por la actora R.C.G.D.U., está condicionada al hecho de que en el juicio seguido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial se declare sin lugar los pedimentos hechos por nuestros representados en el libelo de demanda producido y marcado “1”, lo cual califica jurídicamente la prejudicialidad.
En fuerza de las consideraciones que anteceden, y con base en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la prejudicialidad que representa frente a este proceso, el juicio seguido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, del cual hemos producido copia fotostática simple de su libelo de demanda y de su auto de admisión marcados “1”.
Es relevante señalar asimismo que, en la prejudicialidad hay una separación de Tribunales, pues cada uno de ellos debe decidir asuntos de fondo diferentes, caso en el cual este Tribunal debe aguardar a que el Juzgado Primero de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil y del Tránsito decida lo que le compete en la causa N° 22.783, es decir; un punto pendiente que influye notablemente en la decisión de la controversia de autos.
CAPÍTULO SEGUNDO
CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
A los fines de darle cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que ello signifique convalidar el erróneo procedimiento instaurado, procedemos a dar contestación a la demanda propuesta contra nuestros representados, en los siguientes términos:
2.1. LA PRETENSIÓN.
En el escrito que contiene el libelo de la demanda, se reclama de nuestros
representados que:
PRIMERO: PARA DISFRUTAR DE LA PRÓRROGA LEGAL A QUE ASPIRAN DEBEN CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE PAGAR MENSUALMENTE EL CANON DE ARRENDAMIENTO CORRESPONDIENTE AL PERÍODO COMPRENDIDO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2008 AL 31 DE AGOSTO DE 2009 CON EL AJUSTE QUE RESULTE APLICANDO A LA SUMA DE CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 4.800,00) EL ÍNDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PUBLICADOS POR EL BANCO CENTRAL DE VENEUELA ACUMULADO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2007 (IPC (1) = 90.5575) AL 31 DE AGOSTO DE 2008 (IPC (1) = 120.2) ÍNDICE QUE YA HA SIDO PUBLICADO Y ES CONOCIDO, Y QUE APLICÁNDOLO AL SEÑALADO CANON DE Bs. 4.800,00 BOLÍVARES LO AJUSTAN EN LA SUMA DE SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. f. 6.371,20) A CUYO PAGO MENSUAL DEBEN SER CONDENADOS por el período comprendido entre el 01 de septiembre de 2008 al 31 de agosto de 2009, todo conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las cláusulas 3°, 40 y5° del contrato suscrito el 17 de noviembre de 2004 y el 09 de noviembre de 2007. Los cánones correspondientes al preindicado período de un año, y sobre los cuales se litiga, alcanzan la suma de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. f. 6.371,20 x 12= Bs. f. 76.454,40).
SEGUNDO: PARA DISFRUTAR DE LA PRÓRROGA LEGAL A QUE ASPIRAN DEBEN CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE PAGAR MENSUALMENTE EL CANON DE ARRENDAMIENTO CORRESPONDIENTE AL PERÍODO COMPRENDIDO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2009 AL 31 DE AGOSTO DE 2009 CON EL AJUSTE QUE RESULTE APLICANDO A LA SUMA DE SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 6.371,20) EL ÍNDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PUBLICADO POR EL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA ACUMULADO ENTRE EL 01 DE SEPTIEMBRE DE 2008 (IPC (1) = 123,2) AL 31 DE AGOSTO DE 2009 (IPC (1) = 154,8), QUE APLICÁNDOLO AL SEÑALADO CANON DE 6.371,20 BOLÍVARES LO AJUSTAN EN LA SUMA DE OCHO MIL CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. f.8.005,37) A CUYO PAGO MENSUAL DEBEN SER
CONDENADOS por el período comprendido entre el 01 de septiembre de 2009 al 31 de agosto de 2010, TODO CONFORME A LO PREVISTO EN EL ARTICULO 14 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Y EN LAS CLÁUSULAS TERCERA, CUARTA Y QUINTA DE LOS CONTRTAOS SUSCRITOS EL 17 DE NOVIEMBRE DE 2004 Y 09 DE OCUBRE DE 2007, dejando a salvo el
derecho de los arrendatarios a no disfrutar de la prórroga legal para el período a que se refiere este segundo aparte del petitorio.
Los cánones correspondientes al período de un año que se demandan en este aparte del petitorio, y sobre los cuales se litiga, alcanzan la suma de NOVENTA Y SEIS MIL SESENTA Y CUATRO BOLI VARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. f. 8.005,37 x 12 = Bs. f. 96.064,44)
.
2.2. FUNDAMENTO FÁCTICO.-
Para fundamentar en los hechos su pretensión, la demandante invoca:
A.- El documento privado de fecha dieciocho de septiembre de dos mil uno, mediante el cual la demandante dio en arrendamiento a nuestros representados “el derecho de usufructo vitalicio constituido a su favor en los documentos protocolizados en la Oficina Suba Iterna de registro del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 20 de julio de 1993, bajo el N° 11, Protocolo Primero Tomo 5 y en fecha 31 de agosto de 1000, bajo el N° 11, folios 55 al 60, Protocolo Primero, Tomo 21” y el cual está referido a los inmuebles identificados por su situación y linderos.
B.- El documento privado de fecha diecisiete de noviembre de dos mil cuatro, mediante el cual la demandante dio en arrendamiento a mis representados el mismo derecho de usufructo ya señalado, con duración de cuatro años contados a partir del día 01 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2008 y un canon de arrendamiento ajustable, debidamente satisfecho por nuestros representados, incluyendo el ajuste hecho en el documento privado de fecha diecisiete de noviembre de dos mil cuatro.
C.- El documento privado de fecha nueve de octubre de dos mil siete, mediante el cual se insiste en el contrato de arrendamiento antes referido, sólo que se cambia el monto del canon de arrendamiento.
D.- A objeto de que nuestros representados pudiesen hacer uso de la prórroga de dos años, prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era necesario hacer el ajuste del canon de arrendamiento conforme lo dispone el artículo 14 de la citada Ley, según la cual:
En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los cuales no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia de acuerdo al índice General de Precios al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a acuerdo sobre el monto del mismo
.
Máxime, cuando tales ajustes fueron convenidos y realizados con anterioridad, tal y como aparece en la cláusula Tercera del documento de fecha diecisiete de septiembre de dos mil cuatro que se transcribe.
E.- Pese a que nuestros representados han continuado en el uso del derecho de usufructo que fue objeto del contrato de arrendamiento, se han negado al ajuste de su canon, razón por la cual la demandante formula la pretensión señalada en el punto que antecede.-
2.3. FUNDAMENTO JURÍDICO.
Para fundamentar en el derecho su pretensión, la demandante invoca la aplicación de los artículos 1.290, 1.291, 1.264, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil, los cuales transcribe; y los artículos 1, 14, 33, 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales también transcribe; y las cláusulas contractuales contenidas en los documentos privados de fecha 17 de noviembre de 2004 y 09 de octubre de 2007.
2.4. Hechos admitidos y hechos rechazados.-
2.4.1. Hechos admitidos.-
Nuestros representados admiten como ciertos los siguientes hechos:
A.- Haber suscrito los documentos privados de fechas dieciocho de septiembre de dos mil uno, diecisiete de noviembre de dos mil cuatro y nueve de octubre de dos mil siete, por lo que los mismos tienen el valor probatorio que les reconoce el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, es cierto que la ciudadana R.C.G.D.U. dio en arrendamiento a nuestros representados “el derecho de usufructo vitalicio constituido a su favor en los documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de registro del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 20 de julio de 1993, bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 5 y en fecha 31 de agosto de 1999, bajo el N° 11, folios 55 al 60, Protocolo Primero, Tomo 21”.
B.- Es cierto el contenido de los documentos privados reconocidos y, en consecuencia, el contendido de todas y cada una de sus cláusulas, así como el cumplimiento de las mismas, sobre todo en cuanto al precio del arrendamiento se refiere, tal y como expresamente lo reconoce la demandante.
C.- Es cierto que, por creer erróneamente en la validez del contrato de arrendamiento supuestamente convenido con la demandante, nuestros representados solicitaron la prórroga legal de dicho contrato.
D.- Es cierto que nuestros representados siguen ocupando los inmuebles descritos sobre los cuales recae el derecho real de usufructo, pero lo es, no por virtud de los contratos de arrendamientos invocados por la demandante, sino por el derecho de natural de ser ellos, los nudos propietarios y por virtud de los atributos del derecho de propiedad que consagra el artículo 545 del Código Civil, como son el derecho de usar, gozar y disponer de los inmuebles de manera exclusiva y excluyente.
2.4.2. HECHOS RECHAZADOS.
De los hechos invocados por la demandante para fundamentar su pretensión, nuestros representados rechazan los siguientes:
A.- La existencia del contrato de arrendamiento a que se refieren los documentos privados de fechas dieciocho de septiembre de dos mil uno y diecisiete de noviembre de dos mil cuatro, en virtud de que dicho contrato constituye un fraude a la ley, tal y como se explicita en el libelo de demanda del juicio que constituye la prejudicialidad invocada, cuya repetición no hacemos por innecesaria toda vez que es materia que corresponde resolver al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que conoce de la materia.
B.- Como efecto y consecuencia de la nulidad del contrato de arrendamiento, nuestros representados rechazan haber pagado a la demandante precio alguno por tal concepto, pues las cantidades entregadas a ésta y por ella recibidas se corresponden con el pago del derecho de usufructo que le pertenece, pero en ningún caso como canon de arrendamiento.
C.- Como efecto y consecuencia de la nulidad del contrato de arrendamiento, nuestros representados rechazan la aplicación de las disposiciones legales invocadas por la demandante como fundamento jurídico de su pretensión, así como las cláusulas contractuales citadas con igual fundamento.
13.- Contestación.-
En fuerza de las consideraciones que anteceden, nuestros representados rechazan la demanda propuesta es su contra por la ciudadana R.C.G.D.U., ya identificada, pues, como ha quedado demostrado: a) este Tribunal es incompetente para conocer por razón de la materia; b) existe una cuestión prejudicial que debe resolverse en otro juicio distinto, la cual está directamente referida a la nulidad del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la pretensión de la demandante; y c) la normativa legal que la demandante invoca para fundamentar su pretensión es inaplicable en el caso concreto.
CAPÍTULO TERCERO
DOMICILIO PROCESAL
Para dar cumplimiento a las previsiones del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indicamos el domicilio procesal de la parte demanda en el presente juicio: ESCRITORIO JURÍDICO NAVA PACHECO & ASOCIADOS, ubicado en la calle 25, cruce con Avda. 3, Edif. Don Carlos, 6° Piso, PH 1, Mérida, estado Mérida. Correo electrónico navapacheco1 (hotmaiI.com. Móvil: 04143740597, Fijos: 0274-2521723-2527535 y 2523218.
CAPÍTULO CUARTO
CONCLUSIÓN Y PETITORIO
Por las razones expuestas, en nombre de nuestros representados, solicitamos con el debido respeto que los alegatos esgrimidos, sean resueltos por el Tribunal en forma subsidiaria, conforme a derecho; y por ello debe declarar:
1- CON LUGAR la cuestión previa referida a la incompetencia del tribunal opuesta, con los pronunciamientos de ley; o en su defecto;
2.- CON LUGAR, la cuestión prejudicial invocada, con sus pronunciamientos legales, o en su defecto;
3.- DECLARAR SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana R.C.G.D.U., en contra de nuestros representados ciudadanos A.U.A. y E.S.U.A., por improcedente, con la correspondiente condenatoria en costas procesales.
Finalmente solicitamos que el presente escrito y sus anexos sean agregados y admitidos en el expediente, y sustanciados conforme a derecho...”
Esta juzgadora para decidir las presentes cuestiones previas observa:
Alegadas las excepciones o defensas ya indicadas, las normas que atienden a las mismas son las siguientes:
Las Cuestiones previas opuestas encuentran su fundamento legal en el Código Adjetivo, específicamente en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los ordinales primero y octavo, que establece:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
1º La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia;
(...omisis)
8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.;
(omisis...)
.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En virtud de que la parte accionada a través de sus apoderados judiciales opusieron dos (2) cuestiones previas específicamente las referida al ordinal primero y la del ordinal octavo del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Juzgadora procede a revisar el tramite procesal para resolverlas así:
En tal sentido, debe esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre cada una de las defensas previas opuestas, revisar en primer lugar, el trámite y sustanciación de cada una de ellas y a tal efecto observa:
En virtud de que el trámite procedimental de la presente causa, que lo es, del juicio breve y de acuerdo a lo estipulado en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, este Juzgado en el mismo día o al día siguiente, y cuyo trámite previsto para sustanciar y decidir las cuestiones previas opuestas referidas al ordinal primero, procede esta Juzgadora a resolver la cuestión previa de incompetencia material de este Tribunal, opuesta por los apoderados de la parte demandada de autos, y a tales efectos observa:
El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recuso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
El anterior juicio doctrinal encuentra fundamento en Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, al preveer en tal situación así: En fallo de la Sala Constitucional de fecha 09 de junio de 2005, caso Calzados París S.R.L. en amparo, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, sentencia Nº 1190. Exp. Nº 04-0321, en la que refirió la actuación del Juez, cuando son opuestas las cuestiones previas en una demanda de arrendamiento, en cuya sentencia se expresa:
“…omisis
Para decidir la Sala debe precisar lo siguiente:
El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, establece:…
De conformidad con lo dispuesto en la citada norma, el procedimiento breve se aplica en los siguientes casos: i) para aquellos cuyas demandas no excedan de la cantidad de quince mil bolívares; ii) los previstos en el artículo 1.615 del Código Civil; y iii) los que se indiquen en las leyes especiales. En este último supuesto se encuentra el procedimiento contencioso inquilinario, por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulta una ley especial, que ordena la aplicación del procedimiento breve como fórmula especial para tramitar las pretensiones de las partes en la materia, según prevé el artículo 33 de la citada Ley.
…, dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresamente:
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …
.
Dicha norma constituye una disposición especial en materia de procesos judiciales por terminación de la relación arrendaticia, así lo ha señalado esta Sala Constitucional en sentencia del 21 de abril de 2004, (caso: C.B.) oportunidad en que además destacó, que las normas jurídicas en materia de juicios breves, previstas en el Código de Procedimiento Civil, no resultan directamente aplicables, sino solamente de manera subsidiaria, así lo dispone el artículo 33 de la citada Ley.
En tal sentido en los juicios de arrendamientos, la demandada deberá acumular las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestación, las cuales deberán ser decididas en ese mismo orden por el Juez de la causa, en la sentencia definitiva.
Verificado así, que en la sentencia definitiva del referido procedimiento especial se resolverán tanto las cuestiones previas (salvo la falta de jurisdicción o competencia) como las defensas de fondo, debe la Sala mencionar que la norma consagrada en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nada establece para el supuesto en que se declare con lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, lo cual resulta de capital importancia porque, de declararse con lugar una determinada cuestión previa, entonces ¿Cómo podría el juzgador decidir el fondo del asunto en la misma sentencia?, y, si la cuestión previa fuese aquella prevista por defecto de forma, consagrada por defecto de forma, consagrada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, caso análogo de autos, ¿podría el demandante subsanarla? o bien, ¿podría decidirse el fondo del asunto sin resolverse la cuestión prejudicial?
La sala considera que en aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensas de las partes que, de declararse con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no podría el Juzgador decidir el fondo de la controversia en ese mismo momento, porque como el caso de marras, si la cuestión previa es la relativa al defecto de forma, debe permitírsele al actor subsanarla, acorde con lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
Esto en modo alguno puede considerarse como una dilación en el procedimiento inquilinario que, en esencia, debe estar caracterizado por la brevedad, manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurídica, o como una conversión del procedimiento previsto en el referido Decreto –Ley, ya que de no ser así, no podría considerarse instaurado válidamente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el libelo (defecto de forma de la demanda); o en otro supuesto, se dicte sentencia mientras se siga pendiente una cuestión prejudicial (prejudicialidad); o, se dicte nueva sentencia en un juicio ya decidido (cosa juzgada), entre otros.
…omisis” (Ramírez y Garay. Tomo 223. Págs. 126 al 128) (Resaltado de este Tribunal)
En cumplimiento de la norma citada, y por cuanto la decisión de la cuestión previa del ordinal primero del artículo 346 ya comentado, debe ser decidida con preferencia a la restantes cuestiones previas alegadas, siguiendo la línea jurisprudencial en sentencia de fecha 09 de Junio de 2005 antes reseñado, debe esta Juzgadora resolver la cuestión previa alegada del numeral primero, y ordenará la notificación de las partes, a los fines de dar cumplimiento al articulo 35 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Y le hace saber a las partes que el pronunciamiento sobre las demás cuestiones previas, queda diferido para ser resuelto como punto previo a la sentencia de fondo, sin perjuicio de los recursos otorgados a las partes, con el objeto de salvaguardar el legítimo derecho a la defensa y a ejercer debidamente con seguridad los recursos que la Ley otorga a las partes.
En este orden de ideas a los fines de que esta juzgadora decida tal defensa invocada del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a tales efectos este Tribunal observa:
Para resolver la cuestión de incompetencia esta Juzgadora observa:
En esta oportunidad el Tribunal se ve en la necesidad de puntualizar las diferencias existentes entre los conceptos procesales básicos de jurisdicción y competencia, en los siguientes términos:
La jurisdicción se refiere a la potestad genérica de administrar justicia, cuyo conflicto se genera entre un órgano del Poder Judicial y uno de la Administración, o entre un Juez venezolano y un Juez extranjero, o por el sometimiento del asunto a un arbitraje.
La competencia alude a los límites de los poderes de los jueces venezolanos entre sí, tal y como ha sido sostenido en forma constante por la doctrina y ha sido reiterado en innumerables decisiones del Tribunal Supremo de Justicia.
En efecto, cuando el Juez advierte que carece de jurisdicción para resolver la cuestión sometida a su conocimiento, declara la falta de jurisdicción frente a la Administración Pública, al Juez extranjero o al arbitraje; por el contrario, cuando del contenido del asunto observa que la competencia está atribuida a otro tribunal, bien sea por la cuantía, el territorio o la materia, declina la competencia en el tribunal que estima competente.
En la determinación de la competencia por la materia, como es la planteada por los codemandados en el caso de autos, se atiende a la naturaleza de la relación jurídica objeto de la controversia y, sólo en consideración a ella se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces.
La competencia atribuida por ley a los tribunales de la República en razón de la materia, es de eminente orden público, como así lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia; por ese motivo la incompetencia por la materia puede ser alegada por la partes y aún declarada de oficio en cualquier estado y grado del proceso, de conformidad con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil. La competencia de los Órganos Jurisdiccionales, se insiste, debe ser siempre atribuida por norma legal expresa. De ahí que el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil establece que la competencia por la materia, se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute y por las disposiciones legales que la regulan.
Así por ejemplo, en materia de T.T., de Arrendamiento y Subarrendamiento, de Hacienda, de Impuesto sobre la Renta, de Niños y Adolescentes, las respectivas leyes que regulan estas materias (Ley de T.T., Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley Orgánica de Hacienda Pública, Ley de Impuesto sobre la Renta, Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescentes) establecen cuál es el juez competente para conocer de estas materias.
En el caso de autos, los abogados A.J.N.P. y R.T.R.R., en su carácter de apoderados judiciales de los codemandados A.E. UZCÁTEGUI AGUZZI Y E.S.U.A. alegan la incompetencia de este Tribunal en razón de la materia, por cuanto, según alegan, el artículo 1 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que: “El presente Decreto Ley, regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.”
Sostienen así mismo que, por cuanto como conclusión la demanda intentada se incurrió en un error procesal, y que por ello no debió seguirse el procedimiento breve sino el ordinario, tales argumentos los expresó textualmente así:
“…
1.3. Conclusión.-
Visto el tratamiento dado por el Tribunal para tramitar la demanda incoada por la ciudadana R.C.G.D.U., es evidente que la parte actora pretendió y logró que el Tribunal incurriera en el error procesal de seguir la modalidad del juicio breve, aplicando las previsiones del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando por razón de la materia a debatirse, como lo es el derecho real de usufructo, debe seguirse por el procedimiento ordinario y no el especial de arrendamiento consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal está violando el debido proceso, derecho y garantía de rango constitucional.
En fuerza de las consideraciones que anteceden, de conformidad con los establecido en el Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la incompetencia del Tribunal por razón de la materia, toda vez que el arrendamiento invocado por la demandante no versa sobre inmuebles urbanos o suburbanos y, por tanto, la inaplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es evidente; en consecuencia, también lo es el procedimiento que la misma contempla, lo cual conduce a sostener que, en tal caso, ningún otro tribunal será competente para conocer la demanda, dentro del procedimiento establecido, la cuestión planteada por la actora, pues nos encontramos ante la violación del debido proceso, conforme a las previsiones del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Como puede verse, los argumentos de los codemandados atienden a su inconformidad con el procedimiento por el cual se sustanció la pretensión de la parte actora, al sostener que la aplicabilidad del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se limita a los inmuebles urbanos y suburbanos y lo que les fue arrendado a sus mandantes – según alegan- es el derecho de usufructo de la parte actora sobre los inmuebles y no los inmuebles mismos.
Definidas las circunstancias del caso y los argumentos planteados por los apoderados de los codemandados para oponer la cuestión previa de incompetencia por la materia que se analiza, se observa que la determinación del Tribunal competente para conocer del asunto de autos, amerita el análisis del régimen legal que regula la relación arrendaticia establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido el 33 del identificado instrumento normativo, señala:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósitos en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve, previsto en el libro IV, Título XII, del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Por otra parte el artículo 10 ejusdem, establece los criterios atributivos de la competencia especial inquilinaria, en los siguientes términos:
La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
Como puede verse, dicha norma atribuye competencia a los tribunales civiles, para conocer de “los procedimientos jurisdiccionales” a los que se refiere el Decreto Ley, lo que quiere decir que, independientemente del procedimiento (ordinario o breve) aplicable, la competencia material en materia arrendaticia es siempre de los tribunales civiles ordinarios. Estima este Tribunal que de plantearse las circunstancias previstas en el artículo 3 eiusdem, la competencia siempre corresponderá al tribunal civil ordinario y, en ese caso, la pretensión deberá sustanciarse por los trámites del juicio ordinario, sin que ello afecte la competencia del tribunal en materia civil.
Sin embargo, esos no son los alegatos de los codemandados para sostener la incompetencia material alegada, sino que se limitan a manifestar su inconformidad con el procedimiento breve por el cual se sustanció la presente demanda, lo cual evidentemente no es un elemento determinante de la competencia material de este Juzgado para conocer de la cuestión controvertida.
Como se ha señalado supra, la competencia material de los tribunales viene determinada por la ley, de acuerdo a la naturaleza de la cuestión controvertida y es un asunto que atañe al orden público.
Cabe destacar que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2.147 del 14 de noviembre del 2000, estableció que la “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye en la última parte de sus artículos 10 y 33, que todas las demandas y acciones referidas a una relación arrendaticia- indistintamente de las personas jurídicas o naturales contratantes- serán del conocimiento de la jurisdicción ordinaria.
(Véase en igual sentido, decisión de dicha Sala N° 1.444 de fecha 10 de diciembre de 2.002).
En igual sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 02 de junio de 2009, (caso F.E. Ahimonetti en amparo) precisó que: “... las cuestiones que se susciten del incumplimiento de un contrato de arrendamiento de un inmueble, corresponde a un tribunal en lo Civil, aunque habiten menores de edad...”
La controversia jurídica planteada en el caso de autos deriva del presunto incumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado, aparentemente, entre la parte actora y los codemandados. No obstante, y sin prejuzgar sobre el fondo, observa el tribunal que la pretensión de la accionante es el pago del ajuste del canon de arrendamiento por el periodo correspondiente a la prórroga legal el cual, según alega, no ha sido cumplido por los codemandados.
En este orden de ideas, de las normas y sentencias parcialmente transcritas se desprende que, siendo la acción ejercida la de cumplimiento contractual en materia inquilinaria, es posible concluir que la jurisdicción civil ordinaria es la competente para conocer y decidir el asunto sometido a su conocimiento, independientemente del procedimiento ordinario o breve por el cual deben sustanciarse pretensiones como la de autos. Y así se declara.
IV
DECISIÓN
Por todas las consideraciones expuestas en este fallo, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA DE INCOMPETENCIA POR LA MATERIA, opuesta por los apoderados judiciales de los codemandados A.E. UZCÁTEGUI AGUZZI Y E.S.U.A., todos identificados en este fallo. Y así se decide.
SE DECLARA LA COMPETENCIA MATERIAL DE ESTE JUZGADO para conocer y decidir de la demanda de cumplimiento contractual intentada por la apoderada judicial de la parte actora ciudadana R.C.G.D.U.. Y así se decide.
Por la índole de la sentencia, no hay especial pronunciamiento sobre costas.
Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se ordena la notificación de las partes o de sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el día siguiente a aquél en que conste en auto la última notificación, empezará el cómputo del lapso para el ejercicio de los recursos que sean procedentes en esta instancia. De conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, hágase la notificación en la forma establecida en dicha norma, dejando la boleta de notificación en el domicilio procesal indicado por cada parte. El de la parte actora al folio 15 y el de los codemandados al folio 126 respectivamente. Y ASÍ SE DECIDE.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y refrendada en la Sala de Audiencias del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintinueve (29) días del mes de enero de 2.010.
LA JUEZ TITULAR
ABG. Y.F.M.
LA SECRETARIA
ABG. LUZMINY DE JESÚS QUINTERO
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana. Conste.
La Sria
Abg. Luzminy Quintero
