Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 17 de Junio de 2010

DOCUMENTALES: valor probatorio de los siguientes documentos:

1) Contrato de arrendamiento con el objeto de probar la relación arrendaticia con el ciudadano P.V.M. y que el “…demandado recibió el “local o garaje comercial” objeto del contrato de arrendamiento en condiciones de normal funcionamiento…”

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra al folio 48, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.M.U.R., como arrendador y el ciudadano P.V.M., como arrendatario, el cual fue otorgado y firmado por vía privada sin indicar fecha, sobre un inmueble constituido por un local o garaje comercial, ubicado en la calle 7 Nro. 8-65 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 01 de junio de 2006 y en cuya cláusula SEGUNDA, los contratantes establecieron: “…El plazo de duración del presente convenio es por Seis (sic) (6) meses fijos, contado a partir del día 1ro. de Junio (sic), hasta el día 30 de noviembre de 2006, no pudiéndose alegar la Tácita (sic) Reconducción (sic), por lo que EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble el día que finalice el presente contrato”.

Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento privado que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad --al contrario fue reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en su escrito de contestación a la demanda y promovido como prueba por el demandado--, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, hasta el punto que, resultó un hecho admitido la existencia de tal contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble identificado supra, así como el canon de arrendamiento.

En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio al presente instrumento privado, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil.

2) Solicitud del procedimiento de consignación arrendaticia, expediente Nro. 783.

Este medio de prueba será valorado posteriormente en el texto de esta sentencia, al analizar el numeral SEGUNDO de las pruebas promovidas por el actor. ASÍ SE ESTABLECE.-

3) Acta levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caricciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Con este medio probatorio la parte demandante tiene por objeto probar “…la relación arrendaticia entre su [mi] mandante y el ciudadano P.V.M., sobre un “local o garaje comercial”…”.

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 12 al 14 del respectivo cuaderno de medidas, acta levantada al momento de la práctica de la medida de secuestro, decretada por el Tribunal de la causa sobre el inmueble arrendado, redactada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caricciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la cual en su parte pertinente estableció lo siguiente:

…se trasladó y constituyó este Juzgado Ejecutor (…) en un local comercial, ubicado en la calle 7 Nº 8-65 del Barrio La Inmaculada de esta ciudad del (sic) Vigía del Estado Mérida, donde funciona un Taller (sic) Mecánico (sic) (…) con características: una habitación con techo de estructura metálica y zinc, con ventana y puerta en lámina alargada, un área de lavandería y tanque de depósito, sala de baño con poceta, con paredes en friso requemado, un área de mecánica en piso de concreto, el resto del área en tierra, todo el local está cercado en bloque de estructura limpia, una puerta de entrada al inmueble en puerta de metal corrediza (…) presente un ciudadano que dijo ser y llamarse P.V.M. (…) a quien el Juzgado le notificó la misión de su constitución (…). Vistos los alegatos de ambas partes en donde el notificado asistido su abogado asistente alega derechos constitucionales y que el Tribunal comitente no hizo la fundamentación legal, cuestiones estas que este juzgado, no las pasa analizar, por cuanto no tiene competencia para ello y en cuanto a lo ordenado por el Tribunal Comitente, (…) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad Declara Legalmente Secuestrado el bien descrito…

Como se observa, de la transcripción del acta, el Juzgado Ejecutor al momento de la práctica de la medida dejó constancia de las condiciones del inmueble arrendado donde funciona un taller mecánico constituido por una habitación con techo de estructura metálica y zinc, con ventana y puerta en lámina, un área de lavandería y tanque de depósito, sala de baño con poceta, con paredes en friso requemado, un área de mecánica en piso de concreto y el resto en tierra, todo el local está cercado en bloque con una puerta de metal que sirve de entrada al inmueble.

Del análisis de la presente prueba, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público, que tiene el carácter de auténtico respecto de los hechos jurídicos en el contenido, en cuanto a la descripción del inmueble objeto de la medida de secuestro --bien arrendado--

En consecuencia, este Juzgador de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

Valor probatorio del expediente de consignación de cánones de arrendamiento distinguido con el Nro. 783.

Con este medio probatorio la parte demandante tiene por objeto probar su pretensión subsidiaria de que el arrendatario efectuó “…los depósitos en forma extemporánea…”

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Tribunal puede verificar que obra a los folios 44 al 78 copia certificada del expediente de consignación arrendaticia Nro. 832-07, en el cual se constata que el arrendatario P.V.M., presentó en fecha 14 de agosto de 2007, solicitud de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer al Juzgado Tercero de los Municipios antes indicados, órgano que le dio entrada el día 24 de septiembre de 2007, ordenando aperturar una cuenta bancaria a nombre del ciudadano J.M.U.R., por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), depositados por el ciudadano P.V.M., oficio que fue emitido con igual fecha y con el Nro. 5.220-783, dirigido al Gerente del Banco BANFOANDES, sucursal El Vigía,

Posteriormente, según diligencia de fecha 01 de octubre de 2007 (fls. 54 al 58) el ciudadano P.V.M., consigna comprobante de depósito bancario Nro. 07225081 de fecha 26 de septiembre de 2007, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) y planilla de depósito bancario Nro. 07223831 de fecha 01 de octubre de 2007, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre del año 2007, respectivamente, asimismo, solicita se practique la notificación del ciudadano J.M.U.R., solicitudes que fueron providenciadas mediante Auto de fecha 04 de octubre de 2007 (f.62), y notificación que se hizo efectiva en fecha 10 de octubre de 2007, como obra inserta al folio 64 y 65.

Del mismo modo, el arrendatario mediante diligencias de fecha 02 de noviembre de 2007 y 25 de enero de 2008 (f. 66 y 72), consigna planillas de depósito Nros. 15065140, 15080134 y 19860767, de fechas 30 de octubre, 03 y 27 diciembre de 2007, respectivamente, perteneciente a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre 2007, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00). Mediante Autos de fechas: 07 de noviembre de 2007 y 30 de enero de 2008 (f.70 y 74), se ordenó agregar dicha solicitud y se ordenó notificar al beneficiario de la consignación.

Este Juzgador observa que obra a los folios 105, 106 y 125 del presente expediente, planillas de depósito Nros. 19737585, 19966483 y 19737586, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) cada una, de fechas 06, 25 de febrero y 31 de marzo del 2008, así como, planilla depósito Nro. 19802076 de fecha 24 de abril de 2008, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00), depositados por el ciudadano P.V., en la cuenta bancaria Nro. 0007-0028-21-0010098087 del Banco Banfoandes, a nombre del Tribunal Supremo de Justicia, los cuales fueron promovidos como prueba por la parte demandada en su escrito de promoción de fecha 02 de mayo de 2008 (f.122 al 124), en su particular 8vo, y 9no., y afirma que los comprobantes de depósito corresponden al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008.

Ahora bien, a efectos de determinar si las consignaciones arrendaticias fueron realizadas dentro del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario analizar lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, referente a la oportunidad en que el arrendatario debía cancelar el canon mensual.

Al respecto, los contratantes estipularon en la cláusula TERCERA “…el canon de arrendamiento es por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (bs. 150.000,oo) (sic) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, es decir, dentro de los primeros cinco días de cada mes…”, de manera que, debe entenderse que los cinco (5) primeros días deberán computarse a partir del día primero (1) de cada mes, es decir, estarán comprendidos entre el día 1 al 5 de cada mes calendario, siendo a partir del día seis (6) que comienza a computarse los quince días previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE ESTABLECE.-

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, se ha pronunciado sobre el cómputo del lapso establecido en el artículo 51 eiusdem, en los términos siguientes:

…En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCLXI (261). Caso: inmobiliaria 200555 C.A. en solicitud de revisión, pp. 128 al 132)

Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se establece como punto de partida del lapso para la consignación del canon de arrendamiento ante un Tribunal de Municipio, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario, por lo cual, en el caso examinado debe partirse de lo estipulado por las partes en la cláusula TERCERA del contrato “…EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, es decir, dentro de los primeros cinco días de cada mes…” (subrayado del Tribunal)

Dicho esto, en el caso subiudice, el arrendatario realizó los depósitos bancarios de la manera siguiente:

Mes a pagar Depósito Nro. Fecha de pago Legitimidad de la consignación

Julio 2007 07225081 26-sep-2007 Extemporánea

Agosto 2007 07225081 26-sep-2007 Extemporánea

Septiembre 2007 07223831 01-oct-2007 Extemporánea

Octubre 2007 15065140 30-oct-2007 Extemporánea

Noviembre 2007 15080134 03-dic-2007 Extemporánea

Diciembre 2007 19860765 27-dic-2007 Extemporánea

Enero 2008 19737585 06-feb-2008 Extemporánea

Febrero 2008 19936483 25-feb-2008 Extemporánea

Marzo 2008 19737586 31-mar-2008 Extemporánea

Abril 2008 19802076 24-abril-2008 Extemporánea

Mayo 2008 19802076 24-abril-2008 Tempestiva

En consecuencia, en fuerza de las razones antes expuestas, quien sentencia puede concluir que el arrendatario no dio cumplimiento a lo establecido por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo referente al plazo para efectuar la consignación arrendaticia, debido ha que realizó los depósitos bancarios sin dar cumplimiento a lo establecido en el contrato de arrendamiento en cláusula TERCERA, por tanto, las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de julio 2007 hasta abril 2008, fueron realizadas de manera extemporánea, de allí que deba producirse la consecuencia jurídica que prevé la norma, como lo es que las mismas no se consideran legítimamente efectuadas. ASÍ SE ESTABLECE.-

Sin embargo, en relación a la consignación arrendaticia del mes de mayo 2008, fue legítimamente efectuada y como resultado, el arrendatario se encuentra solvente respecto a ese mes, de conformidad con el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Según escritos de fecha 02, 06, 07 y 08 de mayo de 2008 (f. 121 al 124, 129, 139, 145), el apoderado judicial de la parte demandante promovió los medios de prueba siguientes:

PRIMERO: Mérito Probatorio “…tanto los hechos, como el derecho aducido por esta parte Demandada (sic), que constan expuestos pormenorizadamente a tenor del escrito de contestación de la demanda”.

Con este particular, la parte demandada no promueve ningún medio de prueba en específico, toda vez que, los escritos de demanda y contestación --salvo que contengan una confesión judicial-- no son más que el instrumento que contiene las afirmaciones de hecho, defensas o excepciones de las partes que luego deben ser demostradas en juicio.

En consecuencia, este Tribunal lo desestima por ilegal. ASÍ SE ESTABLECE.-

INSPECCIÓN JUDICIAL sobre el inmueble arrendado, a los fines que el Juzgado a quo, deje constancia que es un “…Terreno, a Cielo (sic) Abierto (sic), el cual no esta edificado, y fue Destinado (sic), Desde (sic) El (sic) Inicio (sic) Del (sic) Arrendamiento (sic), a Ser (sic) Utilizado (sic) Como (sic) un Taller (sic) Mecánico (sic), como en efecto estaba destinado, el cual, solo se encuentra cercado en sus linderos por paredes de Bloque (sic) y un Portón (sic) de metal, instalado en su entrada principal…”

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra a los folios 128 y 152, actas de las inspecciones hechas en fecha 2 y 8 de mayo del 2008, levantadas por el Juzgado de la causa y practicadas en el inmueble ubicado en la calle 7, Nro. 8-65, Barrio La Inmaculada de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M..

Como se puede constatar en las actas levantadas en dicha inspección judicial, el día de su evacuación, el Juzgado practicante no pudo dejar constancia de los particulares solicitados, en virtud de que el inmueble se encontraba cerrado, estableciendo lo siguiente:

…En este estado el Tribunal deja constancia que en el lugar donde se encuentra constituido, de frente se observa un terreno cerrado con paredes de bloques sin frisar, con un portón de hierro, el cual se encuentra cerrado, lo cual imposibilita el acceso al mismo para proceder a dejar constancia de lo solicitado por la parte promovente de dicha prueba. Por lo motivos antes expuestos este Juzgado considera necesario suspender dicho acto…

Así las cosas, en el presente caso la inspección judicial no pudo cumplir con el fin para el cual fue promovida y no quedó probado ningún hecho, en consecuencia, este Juzgador desecha tal medio de prueba. ASÍ SE ESTABLECE.-

TESTIMONIALES de los ciudadanos J.M.V., J.R.V.B., CORZO GONZALO, E.V.D..

Con este medio probatorio la parte demandada tiene por objeto probar “…las condiciones del terreno en cuestión de autos desde el inicio de dicho arrendamiento y las mejoras y bienechurías efectuadas en el terreno (…) en posesión arrendaticia de su [mi] representado”

Dicha prueba fue admitida mediante Auto de fecha 02 de mayo de 2007 (f.127), y se fijó día y hora para la deposición de cada uno de los testigos indicados anteriormente, quienes según se evidencia de las actas que obran agregadas a los folios 134 al 138, rindieron su declaración en la fecha indicada.

Asimismo, en cuanto al testigo J.R.V.B., el acto fue declarado desierto según se evidencia en el acta de fecha 07 de mayo de 2008 (vuelto folio 135), por tanto, dicho testimonio no fue evacuado.

En la oportunidad fijada comparecieron a rendir su declaración los testigos siguientes:

J.M.V., venezolano, de sesenta y ocho años de edad, cedulado con el Nro. 2.890.469, albañil, domiciliado en el Naranjal II, camellón casa Nro. 69 de la Parroquia R.G., Municipio A.A.d.E.M., quien bajo juramento contestó al interrogatorio de la manera siguiente:

¿Diga el testigo, su (sic) usted conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano P.V.? CONTESTO: bueno lo vine a conocer cuando le empecé hacer unos trabajos mejor dicho cuando le hice un contrato de trabajo. SEGUNDA: ¿Diga el testigo en que lugar le realizó usted algún trabajo y de que naturaleza la ciudadano P.V.? CONTESTO:Bueno lo hice en un terreno en el que prácticamente no había nada había era monte, bueno le realice el trabajo cuando ya limpiamos y comencé hacerle un trabajo a ese señor. TERCERA. ¿Diga el testigo en que lugar de la ciudad de El Vigía está ubicado ese terreno que usted señala donde le realizó trabajos al señor p.V.? CONTESTO: Bueno que yo conozca bien eso queda al lado de La Llave de Oro, en la parte de abajo. CUARTA: ¿Diga el testigo en que consistieron los trabajos que usted efectuó en el terreno señalado. CONTESTO: Bueno en ese terreno no había nada después que se limpió fue que yo actué para medir donde íbamos hacer la vivienda porque ahí no había, no había tanque, baño, lavadero, lo que se necesitaba realmente allí no había nada. QUINTA: ¿Diga el testigo si usted realizó algún trabajo de albañilería en el terreno ya señalado. CONTESTO: YO (sic) le hice a él su vivienda no había baño, no había taller, ya después de que hicimos eso levantamos algunas paredes porque eso estaba escueto una pared de tres ochenta mas o menos. SEXTA: ¿Diga el testigo si usted recuerda la fecha aproximada cuando usted realizó los trabajos señalados en dichos terrenos. CONTESTO: Bueno sinceramente no tengo la idea, porque uno hace acá y en otra parte no tengo la mayor certeza, pero irán hacer aproximadamente dos años. No hay más preguntas. Se leyó y firman conformes.

CORZO GONZALO, venezolano, de cuarenta y un años de edad, cedulado con el Nro. 23.205.857, ocupación vigilante, domiciliado en el barrio Don P.R., casa Nro. PR-10-29, vía S.B.d.Z.d. la Parroquia R.G., Municipio A.A.d.E.M., quien bajo juramento contestó al interrogatorio de la manera siguiente:

¿Diga el testigo, si usted conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano P.V.? CONTESTO: de conocer cuando llegue a trabajar allí nada más, y lo he visto así pero de conocerlo solo de esa manera. SEGUNDA: ¿Diga el testigo en que lugar le realizó usted algún trabajo y de que naturaleza la ciudadano P.V.? CONTESTO: cuando llegue a trabajarle allí eso era una montaña, a limpiarle eso, eso era puro bejuco, había culebras y mucho monte. TERCERA. ¿Diga el testigo en que lugar de la ciudad de El Vigía está ubicado ese terreno que usted señala donde le realizó trabajos al señor p.V.? CONTESTO: Al lado de La Llave de Oro, ahí en la inmaculada. CUARTA: ¿Diga el testigo en que consistieron los trabajos que usted efectuó en el terreno señalado. CONTESTO: en jala, en limpia, relleno, regar los escombros para rellenar, limpiar bien. QUINTA: ¿Diga el testigo si usted realizó algún trabajo de albañilería en el terreno ya señalado. CONTESTO: No, el trabajo mío fue ese, de limpiar bien la parcela, rellenar y eso. SEXTA: ¿Diga el testigo si usted recuerda la fecha aproximada cuando usted realizó los trabajos señalados en dichos terrenos. CONTESTO: fue en el año 2006, el mes como a finales de mayo como para junio. No hay más preguntas. Se leyó y firman conformes.

E.V.D., venezolano, de cincuenta y tres años de edad, cedulado con el Nro. 6.253.278, domiciliado en el sector San Marcos, local 0-70, vía la Pedregosa, Municipio A.A.d.E.M., quien bajo juramento contestó al interrogatorio de la manera siguiente:

¿Diga el testigo, si usted conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano P.V.? CONTESTO: No lo conozco. SEGUNDA: ¿Si usted no conoció o no conoce al señor P.V., diga el testigo a quien o a que persona contrató sus servicios para trabajar en el terreno donde funcionaba el taller del señor P.V.? CONTESTO: Yo he sido vecino de esa comunidad desde niño yo vi que el señor mencionado Pablo ocupó ese terreno que estaba baldío, hasta hace aproximadamente dos años yo vi que hubo una ocupación de ese terreno. TERCERA. ¿Diga el testigo en que lugar de la ciudad de El Vigía está ubicado ese terreno que usted señala? CONTESTO: Eso queda en la calle 7, entre avenida 8 y 9, es donde queda el Liceo R.R.N.. CUARTA: ¿Diga el testigo si usted conoce y sabe que tipo de trabajos realizan las personas ocupantes de dicho terreno. CONTESTO: Bueno ellos se dedican a la mecánica automotriz. No hay más preguntas. Se leyó y firman conformes.

Del análisis de las declaraciones de los testigos, este Juzgador puede constatar que la intención de la parte promovente fue dejar constancia que el inmueble arrendado consistió en un terreno vacío, en el cual, tuvo que realizar trabajos de adecuación de terreno y construcción menor o albañilería.

Ahora bien, acerca de la legalidad de este medio de prueba para demostrar los hechos afirmados por el promovente (que el bien arrendado lo constituye un terreno en el cual tuvo que realizar mejoras), este Tribunal considera pertinente realizar las observaciones siguientes:

De conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o los que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…” (subrayado del Tribunal)

Por su parte, según el encabezamiento del artículo 1.392 eiusdem: “También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquél a quien se le opone, o de aquel a quien él representa, que haga verosímil el hecho alegado…”

De la interpretación concatenada de ambas normas se puede concluir que resulta inadmisible, por ser manifiestamente ilegal, la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, a menos que exista un principio de prueba por escrito emanado de aquel a quien se opone la prueba testimonial, que haga verosímil el hecho alegado.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de abril de 2004, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, señaló:

…La norma citada contiene varias reglas dirigidas a regular los supuestos en los que no es admisible la prueba de testigos. El primer párrafo contiene la regla general, es decir, la referida a la imposibilidad de considerar la prueba testimonial, cuando con ella se pretenda probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, en aquellos casos en los cuales el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares.

Luego establece que es inadmisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento público, aplicable a aquellos casos similares al caso bajo examen, pero cuyo origen o esencia es diferente. (…).

Por su parte, el último párrafo del referido artículo remite en forma expresa al Código de Comercio, cuando se evidencie que se está en presencia de un acto objetivo o subjetivo de comercio.

Advierte la Sala, que la regla contenida en los dos primeros párrafos del artículo citado es aplicable a todas aquellas convenciones celebradas entre no comerciantes…

(subrayado tribunal) (Sentencia Nro. RC-00305, Caso: D.A.B.R. contra D.Z.S.d.G., expediente Nro. 01-181 http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Abril/RC-00305-120404-01181.htm)

No obstante, la casación considera que el medio de prueba testimonial es admisible para interpretar el sentido del contrato, es decir, lo que las partes han pretendido regular con la convención, situación que es diferente a que sea usada la testimonial para probar la existencia, modificación o extinción de la convención.

En este sentido, la prenombrada Sala, con ponencia del mismo Magistrado, en sentencia de fecha 06 de agosto de 2007, dejó sentado:

… es evidente la prohibición que tiene la norma de que pueda ser usada la prueba testimonial para probar la existencia de una convención cuyo valor exceda de dos mil bolívares. Es decir, conforme al mencionado precepto, no es admisible la prueba testimonial, en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico.

Ahora bien, no constituye una infracción de la citada norma los casos en que la testimonial es usada para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado pues, en estos casos, la testimonial no es usada como medio de prueba de la existencia de la obligación, sino como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico

. (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLVII (247). M.C. Paño contra inversiones y valores Miravalle, C.A. p. 616 al 617)

Igualmente, sobre el particular, el maestro A.R.R., enseña:

…La justificación de esta regla radica en la superioridad que se le atribuye a la prueba documental respecto de la testimonial. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en admitirla non contra, sed justa scriptum, esto es, cuando quien promueve la prueba, tiende sólo al fin de interpretar el contenido de un documento, es decir, aclarar por medio de testigos las dudas y vaguedades de éstos; lo que ha dado lugar en la práctica a interpretaciones diversas y a una amplia casuística. Manojo sostenía que no era contrario al artículo que se prueben por medio de testigos hechos que puedan contribuir a dar al contrato su verdadera inteligencia, cuando esté concebido con palabras ambiguas, pues con esto no se trata de contrariar ni modificar el contenido de la escritura. En general, la jurisprudencia tiene establecido que en estos casos corresponde a los jueces de instancia, con vista de los términos de la convención y del objeto de la testimonial, establecer si ésta tiende a modificarla o destruirla, o si sólo busca aclarar la vaguedad o confusión de que adolezca…

. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, p.309)

En conclusión, no es admisible la prueba de testigos para demostrar la existencia, transmisión, modificación o extinción de cualquier negocio jurídico, cuyo valor exceda de dos mil bolívares, así como para probar lo contrario a una convención contenida en un instrumento público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, en virtud de la prohibición prevista en el artículo 1.387 del Código Civil, no obstante, puede usarse este medio probatorio para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado.

En el presente caso, resulta claro que tales declaraciones testimoniales resultan manifiestamente ilegales por contravenir la norma contenida en el artículo 1.387 del Código Civil, en virtud, de que tienen por objeto probar lo contrario a lo estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento privado tenido legalmente por reconocido -- ya valorado en el texto de esta sentencia--, especialmente lo referido al inmueble arrendado, contenido en la cláusula PRIMERA: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un local o garaje comercial, ubicado en la calle 7 # 8-65 en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E. Mérida…”

Así las cosas, no podía servirse la parte demandada de la prueba de testigos con tal fin, pues la ley expresamente la considera inadmisible para probar lo contrario a una convención contenida en instrumento público o privado.

En consecuencia, por las razones expuestas, la prueba testimonial analizada resulta inadmisible por ilegal. ASÍ SE ESTABLECE.-

DOCUMENTALES: Valor probatorio de los documentos que se señalan a continuación, los cuales fueron consignadas por el apoderado judicial de la parte demandada junto con el escrito de contestación a la demanda, y ratificados en la oportunidad procedimental prevista para promover pruebas (fls.122 al124)

1) Recibos de pago de los cánones de arrendamiento:

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra inserto a los folios 117 al 120, acervo de recibos originales correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado, que por razones de método este Tribunal los clasificará en dos grupos: a) los correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde junio a diciembre del año 2006; y b) los correspondientes al pago de los meses de enero a mayo 2007.

Del análisis minucioso de estos instrumentos privados, este Tribunal observa que corre inserto a los folios 117 y 118 vto., 119, y 120, grupo de recibos originales que demuestran el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2006, del inmueble arrendado, objeto de la presente causa, emitidos por el ciudadano J.M.U., cada uno por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de pago de alquiler de un local ubicado en la Inmaculada, calle 7 Nro. 8-65 de la ciudad de El Vigía Estado Mérida, identificados con loe Nros. 1581, 1584, 0002710, 0002714, y 1586, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006; además, recibo Nro. 1587 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00).

Asimismo, consta en las actas del presente expediente, grupo de recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2007, cuyo canon mensual es por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) (fls. 118 y su vto., 119) identificados con los Nros. 1590, 1591, 2403, 0002720 y 0002722 --todos los recibos presentan firma ilegible--, los cuales demuestran el pago de los cánones de arrendamiento de los meses y años anteriormente indicados, emitidos por J.M.U., quien afirma que ha recibido del ciudadano P.V., las cantidades de dinero antes señaladas, por concepto de pago de alquiler del local comercial arrendado identificado supra.

Del análisis detenido de estos instrumentos privados, este Tribunal observa, que los mismos no fueron tachados ni desconocidos formalmente por la parte contra quien se produjeron, motivo por el cual quedaron reconocidos judicialmente, y hacen plena prueba de los hechos jurídicos en ellos contenidos, en cuanto a la persona del arrendatario ciudadano P.V. y su ocupación sobre el inmueble arrendado, así como el estado de solvencia del arrendatario de los meses de junio a diciembre del año 2006 y de enero a mayo del año 2007.

En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, les acuerda a los recibos de pago de los cánones de arrendamiento pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

2) Contrato de arrendamiento:

Este instrumento, fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

3) Cláusula DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento:

De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente se puede constatar que obra al folio 48, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.M.U.R., como arrendador y el ciudadano P.V.M., como arrendatario, el cual fue otorgado y firmado por vía privada sin indicar fecha, sobre un inmueble constituido por un local o garaje comercial, ubicado en la calle 7 Nro. 8-65 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con el fin de regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 01 de junio de 2006 y en cuya cláusula DÉCIMA CUARTA la estipularon las partes en los siguientes términos: “…EL ARRENDATARIO entrega en este acto en calidad de depósito la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 300.000.00). Equivalentes a dos (2) meses de arrendamiento los cuales serán devueltos cuando se contacte la solvencia de las responsabilidades contraídos en el contrato…”

Como se observa, la cláusula DÉCIMA CUARTA es parte integrante del contrato de arrendamiento antes indicado, el cual constituye el documento fundamental de la acción, y por ende ya fue valorado en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

4) Planillas de depósito bancario:

Estos instrumentos, fueron valorados previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

5) Boleta de notificación del ciudadano J.M.U.R., del procedimiento de consignación arrendaticia.

Del análisis de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar, que obra inserto al folio 64, copia certificada de la boleta de notificación emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, expediente de consignación signado con el Nro. 832-07, nomenclatura propia de ese Tribunal, dirigida al ciudadano J.M.U.R., la cual prevé:

…Que este Juzgado por auto dictado en esta misma fecha ordenó notificarle a fin de ponerlo en conocimiento del depósito efectuado a su favor por el ciudadano P.V.M., titular de la cedula de identidad Nº V-23.207.476, por la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 510.000,oo) (sic), correspondientes al pago de canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2007 del inmueble constituido por un local o garaje comercial, ubicado en la calle 7 Nº 8-65, de esta ciudad de EL Vigía. Notificación que se hace a los fines de que se sirva ocurrir por ante este Tribunal en horas de Despacho, a retirar la mencionada cantidad de dinero

.

Este Juzgador puede constatar, que se trata de la boleta de notificación emitida en el expediente de consignación arrendaticia, a fin de informar al beneficiario de la consignación, parte demandante J.M.U.R., del depósito de los cánones de arrendamiento efectuados a su favor, dicho expediente ya fue valorado en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

6) Recibos de consignación arrendaticia:

Obra a los folios 147 y 148, original de recibos emitidos en fecha 04 de octubre de 2007 y 02 de mayo de 2008, por la Secretaría del Juzgado Tercero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en los que hace constar que el ciudadano P.V.M., depositó en la cuenta de ahorro Nro. 0028210010098087 a favor del ciudadano J.M.U.R., la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre; y la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320,00) de los meses de abril y mayo 2008.

Este Juzgador puede constatar, que dichos recibos están referidos a los depósitos efectuados en el expediente de consignación arrendaticia Nro. 832-07, tramitado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caricciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual ya fue valorado en el texto de esta sentencia.

TESTIMONIALES de los ciudadanos ABOU ASSI CHANAN AFID, A.A.G., R.D.N.P., L.E.M..

De la revisión de las actas, este Jurisdicente puede constatar, que obra al folio 133, Auto de fecha 6 de Mayo de 2008 del Tribunal de la causa, en el cual no admite este medio probatorio, ya que fue promovido en el día ocho (8) del lapso probatorio y no puede fijarse para el tercer día de despacho siguiente para que los testigos rindan su declaración conforme a lo previsto en el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual su evacuación sería extemporánea.

En consecuencia, este medio probatorio no fue evacuado. ASÍ SE ESTABLECE.-

Declaración jurada del ciudadano P.V.M.

De la revisión de las actas, este Jurisdicente puede constatar, que obra al folio 157, Auto de fecha 12 de Mayo de 2008 del Tribunal de la causa, que no admite este medio probatorio, ya que fue promovido extemporáneamente.

En consecuencia, este medio probatorio no fue evacuado. ASÍ SE ESTABLECE.-

Ahora bien, una vez analizado y valorado el material probatorio cursante de autos, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa, se centra en determinar, si --como lo afirma el demandado en su contestación a la demanda-- en el presente caso ha operado la tácita reconducción, por tanto, se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y por ello, eso no sería procedente una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Mientras que la pretensión del actor es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble objeto del mismo, por haber expirado el día 01 de junio del año 2007, la prórroga legal de seis (06) meses de conformidad con lo establecido en el literal a) del articulo 38 idem, y subsidiariamente, pretende el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Juzgador debe entrar a a.s.e.l.p. causa se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado como lo afirma el actor, o por tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción.

De conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Por su parte, el artículo 1.614 eiusdem, prevé: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

La doctrina ha señalado los requisitos para que opere la tácita reconducción arrendaticia, en los siguientes términos:

Aun cuando los requisitos para que tenga lugar la tácita reconducción se deducen del propio concepto y sus características, sin embargo podemos insistir, con la finalidad de mantener una información más amplia y sistemática:

1. La existencia del contrato escriturado a plazo fijo (…); b. Conclusión de la prórroga legal por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de la LAI (…); c. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador (…); d. Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo (…). (Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.300)

En aplicación de las consideraciones expuestas al caso concreto, quien aquí decide debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para que opere la tácita reconducción, previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

En relación a la primer requisito “La existencia del contrato escriturado a plazo fijo”, esta referido a que por voluntad expresa de las partes, han fijado un término de duración o fecha precisa para la culminación del convenio, lo que permite saber con certeza cuándo inicia y cuándo termina la relación arrendaticia, así como cuándo se da inicio a la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, la doctrina enseña:

En el contrato a tiempo determinado, el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido de tiempo, que el arrendador y el arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ad initio cuándo comienza y cuándo termina –en principio- el momento de su duración; (…) la certeza temporal caracteriza esa relación en el orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuándo nace la misma así como el momento de su llegada extintiva, incluso por efecto de la prórroga legal. (Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.291)

En la causa objeto de la litis, las partes suscriben contrato de arrendamiento privado --ya valorado en el texto de esta sentencia--, en el cual, los contratantes establecieron en su cláusula SEGUNDA, lo siguiente: “…El plazo de duración del presente convenio es por Seis (sic) (6) meses fijos, contado a partir del día 1ro. de Junio (sic), hasta el día 30 de noviembre de 2006, no pudiéndose alegar la Tácita (sic) Reconducción (sic), por lo que EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble el día que finalice el presente contrato”, lo que evidencia que en el caso examinado, se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

En consecuencia, este Juzgador puede concluir que se encuentra verificado el primer supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Respecto al segundo y tercer requisito, serán analizados conjuntamente por este Juzgador de Alzada, en virtud de que ambos están íntimamente ligados, los cuales son: “Conclusión de la prórroga legal por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de la LAI, el cual está referido a que una vez vencido el plazo de prórroga legal otorgado por la Ley al arrendatario --variable, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia-- el arrendatario continué en posesión del inmueble arrendado; y la “Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador”, es decir, la manifestación de voluntad expresa o tácita por parte de el arrendador de permitir que el arrendatario siga ocupando el inmueble arrendado, lo que da origen “…a la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mimas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla de un contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al anterior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato…” (Aguilar G. J.L. (2008) Contratos y Garantías. p. 402)

Ahora bien, la doctrina ha sido conteste, en el sentido de establecer que:

El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art.51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado…

(Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.295)

Del criterio doctrinal supra parcialmente trascrito, se evidencia que la tácita reconducción no opera con el sólo hecho de que el arrendatario siga en posesión del inmueble, sino que es necesario que tanto el arrendador o el arrendatario realicen algún acto indicativo de querer prolongar la relación arrendaticia. Por eso, el arrendatario deberá continuar cumpliendo con las obligaciones contenidas en el contrato que ha culminado, así como las previstas en el artículo 1.592 del Código Civil, como son: la de servirse de la cosa arrendada y la de pagar el canon de arrendamiento convenido. Asimismo, el arrendador deberá manifestar su voluntad de manera tácita o expresa de que el arrendatario continué en posesión de la cosa arrendada, es decir, que el arrendador no haya hecho oposición de la permanencia del arrendatario en el inmueble.

En el caso examinado, se evidencia de las actas del expediente y del material probatorio cursante de autos, que la parte demandante presenta libelo de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en fecha 13 de marzo de 2008 (fls.1 al 5), admitida por el Juzgado a quo, el día 18 del mismo mes y año (f.40), contrato que inició el 01 de junio y venció el 01 de diciembre de 2006, cuya duración fue pactada por las partes en su cláusula SEGUNDA por seis (6) meses, correspondiéndole al arrendatario una prórroga legal de seis (6) meses de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el día 01 de junio del 2007, y cuyo cumplimiento fue demandado nueve (9) meses y doce (12) días después de vencida la prórroga legal.

Asimismo, cursa a los folios 44 al 78, copia certificada del expediente de consignación arrendaticia Nro. 832-07, del cual se desprende que el arrendatario P.V.M., una vez vencida la prórroga legal continuó pagando el canon de arrendamiento por medio del procedimiento de consignación arrendaticia, ya valorado en esta sentencia.

De lo anteriormente expuesto se desprende, que el arrendador ciudadano J.M.U.R., no hizo oportuna oposición al hecho de que el ciudadano P.V.M., continuara ocupando el inmueble arrendado una vez vencida la prórroga de Ley, es decir, lo dejó en posesión del bien, y por su parte, el arrendatario siguió pagando los cánones de arrendamiento.

Razón por la cual, este Juzgador llega a la convicción de que efectivamente no hubo oposición formal por parte del arrendador de continuar con la relación arrendaticia con el ciudadano P.V.M., la cual finalizó en fecha 01 de junio de 2007, con el vencimiento de la prórroga legal de conformidad con el articulo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, este Juzgador puede concluir que se encuentra verificado el segundo y tercer supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Ahora bien, este Tribunal de Alzada considera menester destacar, que las partes al suscribir el contrato de arrendamiento antes indicado, estipularon en la cláusula SEGUNDA “…El plazo de duración del presente convenio es por Seis (sic) (6) meses fijos, contado a partir del día 1ro. de Junio (sic), hasta el día 30 de noviembre de 2006, no pudiéndose alegar la Tácita (sic) Reconducción (sic)…” (subrayado del Tribunal), estipulación contractual que es contraria a lo previsto en la ley.

De conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Según, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Como se observa, de las disposiciones antes transcritas, los convenios particulares no pueden dimitir, ni relajar las estipulaciones de orden público previstas en la ley, como lo es la tácita reconducción, la cual constituye un beneficio para los arrendatarios que no puede renunciarse ni menoscabarse por cláusulas contractuales.

En consecuencia, la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento privado suscrito por los ciudadanos J.M.U.R. y P.V.M., es nula en lo referente a la estipulación “…no pudiéndose alegar la Tácita (sic) Reconducción (sic)…”.ASÍ SE ESTABLECE.-

Respecto al cuarto requisito de procedencia de la tácita reconducción, el cual esta referido a “Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo”, es decir, que los contratantes no hayan establecido una cláusula en la que prevén que al vencerse la relación arrendaticia, continuará por otro lapso igual, o por determinado lapso preciso, en cuyo caso cada prórroga indica que se está en presencia de un contrato a plazo fijo.

Ahora bien, en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento suficientemente identificado, los contratantes instituyeron: “…El plazo de duración del presente convenio es por Seis (sic) (6) meses fijos, contado a partir del día 1ro. de Junio (sic), hasta el día 30 de noviembre de 2006, no pudiéndose alegar la Tácita (sic) Reconducción (sic), por lo que EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble el día que finalice el presente contrato”, (subrayado del tribunal), lo que evidencia que en el caso examinado, no existe expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a tiempo determinado, ni consta en autos convenimiento de las partes dado por escrito prorrogando el contrato.

En consecuencia, este Juzgador puede concluir que se encuentra verificado el cuarto supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Por las razones que anteceden, en el caso sometido a la consideración de esta Alzada, se produjo la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, en virtud que se está en presencia de una relación arrendaticia que inició en fecha 01 de junio del 2006, mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento privado entre el ciudadano J.M.U.R. y el ciudadano P.V.M. (f. 49), contrato que finalizó contractualmente el día 01 de diciembre de 2006, fecha a partir de la cual comenzó a computarse la prórroga legal de seis (6) meses, de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el día 01 de junio de 2007, fecha a partir de la cual dicho contrato paso a ser a tiempo indeterminado, y por tanto, la relación arrendaticia objeto de la presente causa está regulada por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.-

En consecuencia de la anterior declaratoria, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, tal como se hará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-

En razón de lo anterior, este Tribunal pasa a conocer la pretensión subsidiaria de desalojo de inmueble propuesta por la parte actora en su libelo de demanda.

De conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Analizado el material probatorio cursante de autos, se puede concluir que fueron demostrados en juicio los requisitos de procedibilidad de la pretensión de desalojo incoada por la parte demandante, como es la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos J.M.U.R. Y P.V.M., regulada por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; y que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades, situación de hecho que quedó verificada en el caso concreto, en virtud de que el arrendatario no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 51 eiusdem, y realizó los depósitos de manera extemporánea, de allí que las consignaciones arrendaticias de los meses de julio 2007 hasta abril 2008 no se consideran legítimamente efectuadas.

Así las cosas, después de la consideración que precede, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar CON LUGAR la pretensión subsidiaria de desalojo de inmueble, tal como quedará determinado en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

Es importante mencionar, que en cuanto a lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada referente al reintegro del depósito dado al arrendador por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), así como el pago de las mejoras que afirma haber realizado en el inmueble arrendado, las mismas no fueron planteadas como pretensiones por medio de una reconvención, sino como una defensa de fondo, por tanto, no resultan procedentes, ya que deben ser dilucidadas en un procedimiento distinto. ASÍ SE ESTABLECE.-

V

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el profesional del derecho E.A.S.F., cedulado con el Nro. 627.841 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 51.061, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano P.V.M., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 23.207.476, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., contra sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 20 de mayo del 2008, en el juicio que sigue contra el recurrente el ciudadano J.M.U.R., venezolano, mayor de edad, soltero, cedulado con el Nro. 2.455.378, por cumplimiento de contrato de arrendamiento y en forma subsidiaria el desalojo de inmueble.

Se CONFIRMA la sentencia recurrida con diferente motivación.

Se declara SIN LUGAR la pretensión principal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, propuesta por el ciudadano J.M.U.R., antes identificado, contra el ciudadano P.V.M., antes identificado.

Se declara CON LUGAR la pretensión subsidiaria de desalojo de inmueble, incoada por el ciudadano J.M.U.R., antes identificado, contra el ciudadano P.V.M., antes identificado.

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA al ciudadano P.V.M., a hacer entrega del bien inmueble arrendado consistente en un local o garaje comercial, ubicado en la calle 7, Nro. 8-65, sector La Inmaculada de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., a la parte demandante ciudadano J.M.U.R.

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada ciudadano P.V.M..

Notifíquese a las partes.

DÉJESE COPIA, PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. El Vigía, a los diecisiete días del mes de junio del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

J.C.N.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. N.C.B.V.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 3:00 de la tarde.