Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 30 de Abril de 2014

Fue iniciado el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, presentado por el abogado A.A.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 18.235, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil VALARINO & YANES, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 17 de septiembre de 1959, bajo el Nº 23, Tomo 32-A; contra la empresa COOPERATIVA CAMURI 2005, C.A., inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de agosto de 2003, bajo el Nº 9, Tomo 13, protocolo primero.

La demanda fue distribuida y correspondió a este juzgado, donde fue admitida mediante auto dictado el 22 de octubre de 2013, en el que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, representada por la ciudadana M.C.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.133.002, para que compareciera a contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

Luego que la parte actora dejó constancia en el expediente de haber cumplido con su obligación de impulsar el procedimiento, el 31 de marzo de 2014, el Alguacil asignado expuso en el expediente que se trasladó a citar a la demandada el 27/03/2014, y entregó la compulsa de citación a la ciudadana M.C.M., quien la recibió y le firmó el respectivo recibo, el cual fue consignado en el expediente, como prueba de que la parte demandada fue debidamente citada.

El día previsto para contestar la demanda, compareció la ciudadana M.C.M., en carácter de Presidente de COOPERATIVA CAMURÍ 2005, C.A., asistida por el abogado G.J.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 89.002, y presentó escrito por el cual contestó la demanda y recaudos probatorios. En la misma fecha, en nombre de su representada otorgó poder apud acta al mismo abogado que la asistió.

Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, providenciadas por el tribunal por autos dictados el 11 y 22 de abril de 2014.

Vencidos los lapsos de sustanciación de la presente causa, corresponde a este juzgado emitir su pronunciamiento definitivo, lo cual pasa a hacer bajo las siguientes consideraciones:

El apoderado judicial de VALARINO & YANES C.A., afirmó en el libelo que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la COOPERATIVA CAMURI 2005, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 75, Tomo 85, sobre un (1) local comercial distinguido con el número 3, ubicado en el edificio Camurí, segunda avenida de Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área de 110 metros cuadrados.

Que en la cláusula quinta, relativa a la duración del contrato, se estableció que el contrato tendría una duración m.d.u. año, contado desde el 1º de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008, obligándose la arrendataria a hacer entrega del local arrendado, sin necesidad de notificación ni desahucio previo por parte de la arrendadora, libre de personas y bienes; y advirtieron que en ningún caso el contrato podría considerarse renovado ni operaría la tácita reconducción.

Que a pesar de ello, su representada le hizo varias notificaciones al inquilino, advirtiéndole del vencimiento de la prórroga legal y que aún cuando su representada erró en el cómputo de los lapsos previstos en la ley, la prórroga legal operó de pleno derecho, teniendo su vencimiento a los dos (2) años de culminado el contrato a término fijo.

Seguidamente transcribió respuesta dada por la arrendataria en comunicación que consigna marcada “F”. Fundamentó la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y agregó que la excusa del arrendatario de que el contrato se indeterminó es absurda, ya que la prórroga legal operó de pleno derecho, al vencerse el contrato a término fijo el 31 de agosto de 2008, e invocó el contenido de la parte final del artículo 38 eiusdem.

Agregó que la relación arrendaticia inició el 1º de septiembre de 2003, con la firma del primer contrato, anexo marcado “G”, por lo que le correspondía al arrendatario el lapso de dos (2) años, conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencida el 1º de septiembre de 2010, por lo que acude ante este tribunal para demandar a COOPERATIVA CAMURI 2005 R.L., para que convenga o de lo contrario el tribunal declare: a) El cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal y ordene la entrega del local a su representada; b) Las costas procesales.

Estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 93.600,00), equivalentes a OCHOCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (874 UT).

Por su parte, al contestar la demanda, la ciudadana M.C.M., afirmó que desde el 31 de agosto de 2008, fecha en la que venció el último contrato de arrendamiento firmado por las partes, permanecieron en el local arrendado sin oposición de ningún tipo por parte de la arrendadora, ni notificación alguna, y continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento; e igualmente llegó el día 31 de agosto de 2010, fecha en la cual venció la prórroga legal establecida en el literal c) del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin recibir notificación ni oposición a continuar con la relación arrendaticia por parte de la arrendadora, por lo que el contrato de arrendamiento se indeterminó.

Que si bien es cierto que la arrendadora remitió carta el 11 de mayo de 2011, indicando que a partir del 1º de septiembre de ese mismo año empezaba a correr la prórroga, lo hizo de forma extemporánea y que además llegado el lapso indicado por ella misma, continuó en el local sin oposición alguna de la arrendadora y continuó recibiendo el canon correspondiente.

Que por otro lado, contrario a la manifestación de voluntad de la arrendadora en las cartas consignadas con el libelo, el 11 de julio de 2011 le envió carta notificándole que a partir del mes de agosto de 2011 el canon de arrendamiento debía ser depositado en la cuenta Banesco Nº 01340356223563014149; y en septiembre de 2012, le remitió carta aumentando el canon de arrendamiento a (Bs. 6.500,00), para el período comprendido entre el 1º de septiembre de 2012 hasta el 31 de agosto de 2013; y el 09 de septiembre de 2013 le envió e-mail ajustando el canon de arrendamiento a (Bs. 7.800,00), a partir del 1º de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014, esta última en plena vigencia, lo cual denota consentimiento por parte de la arrendadora en la continuidad en la relación arrendaticia.

Expuestos los hechos alegados por ambas partes, este juzgado observa que la relación arrendaticia quedó reconocida, quedando la controversia trabada en los siguientes términos: la demanda fue interpuesta bajo el fundamento de que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo determinado y que vencida la prórroga legal la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar el inmueble; mientras que la parte demandada se excepcionó alegando que el contrato es a tiempo indeterminado, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar. Corresponde a este juzgado analizar los medios probatorios promovidos por ambas partes, para demostrar sus afirmaciones.

La parte actora consignó con el libelo los siguientes medios probatorios:

1) Original de poder judicial otorgado por la ciudadana B.F.D.Y., titular de la Cédula de Identidad Nº 2.141.682, en carácter de Administrador Gerente de VALARINO & YANES, C.A., a los abogados A.A.N. y L.R.P., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 10 de octubre de 2013, inserto bajo el Nº 31, Tomo 122.

2) Copia simple de la Cédula de Identidad de la ciudadana B.F.F.D.Y., V- 2.141.682.

3) Original de contrato de arrendamiento autenticado el 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 75, Tomo 85, celebrado entre VALARINO & YANES C.A., representada por su Director Gerente, P.J. YÁNES PARES, V- 290.950, como arrendadora; y COOPERATIVA CAMURÍ 2005, R.L., representada por su Presidente, M.C.M., en carácter de arrendataria, sobre el local comercial identificado con el Nº 3, ubicado en el edificio Camurí, segunda avenida de Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por cuanto fue reconocido por la parte demandada, se aprecian con valor de plena prueba los hechos y declaraciones contenidos en él.

4) Original de comunicación con fecha 31 de mayo de 2011, dirigida a COOPERATIVA CAMURÍ 2005 R.L., a la atención de la ciudadana M.C.M.R. (Presidente), mediante la cual la ciudadana B.d.Y., en representación de VALARINO & YANES, C.A. (La Arrendadora), le notifica su intención de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento del local comercial que ha estado vigente desde el 31/08/2007, sobre el local antes identificado, por lo que a partir del 1º de septiembre del año en curso comenzará a correr el lapso de la prórroga legal de un año que le corresponde como inquilino, según lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Presenta firma en original, de recibido por M.M. (5.133.002), el 25/5/2011.

5) Original de comunicación fechada el 30 de junio de 2011, dirigida a COOPERATIVA CAMURÍ 2005 R.L., a la atención de la ciudadana M.C.M.R. (Presidente), mediante la cual la ciudadana B.d.Y., en representación de VALARINO & YANES, C.A. (La Arrendadora), le notifica su intención de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento del local comercial que ha estado vigente desde el 31/08/2007, sobre el local antes identificado, por lo que a partir del 1º de septiembre del año en curso comenzará a correr el lapso de la prórroga legal de un año que le corresponde como inquilino, según lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Presenta firma en original, de recibido por M.M. (5.133.002), el 15/7/2011.

6) Original de comunicación fechada el 29 de julio de 2011, dirigida a COOPERATIVA CAMURÍ 2005 R.L., a la atención de la ciudadana M.C.M.R. (Presidente), mediante la cual la ciudadana B.d.Y., en representación de VALARINO & YANES, C.A. (La Arrendadora), le notifica su intención de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento que ha estado vigente desde el 31/08/2007, sobre el local antes identificado, por lo que a partir del 1º de septiembre del año en curso comenzará a correr el lapso de la prórroga legal de un (1) año que le corresponde como inquilino, según lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Presenta firma en original, de recibido por M.M. (5.133.002), el 28/09/2011.

7) Original de comunicación de fecha 15 de agosto de 2013, dirigida a COOPERATIVA CAMURÍ 2005 R.L., a la atención de la ciudadana M.C.M.R. (Presidente), mediante la cual la ciudadana B.d.Y., en representación de VALARINO & YANES, C.A. (La Arrendadora), le notifica que hace de su conocimiento lo siguiente: “que el Contrato de arrendamiento suscrito el treinta y uno (31) de agosto del año dos mil siete (2007) por la Cooperativa a la cual usted representa, que fue prorrogado en el tiempo, y posterior a esto, estando dentro del lapso legal, le fue notificado la disposición de finalizar con el contrato en total acatamiento a la normativa establecida en el Artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual obliga al arrendador a otorgar la prórroga legal, la cual en su caso, es de un lapso máximo de un (1) año y visto que, el próximo treinta y uno (31) de agosto del año dos mil trece (2013), ésta también se dará por vencida; es por lo cual le invitamos a desalojar de manera cordial y amigable, durante el día siguiente a la fecha de finalización, el local …” Presenta firma en original, de recibido por M.M., el 19/08/2013.

8) Original de comunicación del 20 de agosto de 2013, firmada en original por la ciudadana M.M., como Presidente de COOPERATIVA 2005 R.L., dirigida a la ciudadana B.F.D.Y., Administradora Gerente de VALARINO & YANEZ C.A., mediante la cual le informa que en relación a la carta dirigida por esta última, el 16 de julio de 2013, por la que le solicita la desocupación del inmueble, cumple con informarle que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fecha de vencimiento el 31 de agosto de 2008, era un contrato a tiempo determinado e improrrogable, que al llegar el término de su vencimiento, la arrendadora no manifestó su intención de no continuarlo y la arrendataria permaneció en el mismo pagando a la arrendadora el canon mensual de arrendamiento, dicho contrato se convirtió por mandato de ley en un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo prevé el artículo 1600 del Código Civil, por lo que le manifiesta que para el día 31 de agosto de 2013 no se hará efectiva la entrega del inmueble.

Las comunicaciones relacionadas bajo los números 4, 5, 6 y 7 fueron opuestas a la parte demandada y no las desconoció, por lo que este juzgado apreciará los hechos y declaraciones contenidos en ellas con valor de plena prueba.

La representante de la parte demandada consignó y promovió los siguientes medios probatorios:

1. Copia simple del Documento Constitutivo de la COOPERATIVA CAMURI 2005 R.L.

2. Copia de Cédula de Identidad a nombre de M.C.M.R., V- 5.133.002.

3. Copia simple de comunicación de fecha 11 de julio de 2011, dirigida por la ciudadana B.F.F.D.Y., Administradora Gerente de VALARINO & YANES, C.A., a COOPERATIVA CAMURI 2005 R.L. mediante la cual le solicita que a partir del mes de agosto del año en curso, el monto correspondiente al canon de arrendamiento del local Nº 3, fuese depositado en la cuenta corriente de Banesco, a nombre de M.Y., C.I. 6.845.603. Este recaudo no será valorado en este procedimiento, por ser copia simple de un documento privado, el cual no tiene valor probatorio alguno.

4. Marcada “C”, comunicación sin firma, la cual no será considerada por este juzgado.

5. Copia simple de e-mail, que tampoco será apreciado por este juzgado, por cuanto no fue promovido como prueba libre para que fuese constatada su autenticidad a través de la prueba de inspección judicial, aparte de que fue consignado en copia simple que asimilada a la copia simple de un documento privado, no tiene valor probatorio alguno.

Ahora bien, quedó reconocido que las partes están vinculadas por una relación arrendaticia que data desde el 1º de septiembre de 2003 y cuyo último contrato fue suscrito el 1º de septiembre de 2007, por un año; lo que suma una duración de cinco (5) años. En la cláusula quinta de este último contrato las partes pactaron lo siguiente: “DURACIÓN DEL CONTRATO. El presente contrato tendrá una duración m.d.U. (1) año contado desde el día 01 de Septiembre de 2.007 hasta el 31 de Agosto de 2.008, obligándose LA ARRENDATARIA a hacer la entrega del local arrendado, para el día 01 de Septiembre de 2.008, asimismo se obliga a devolver el local arrendado sin necesidad de notificación ni desahucio previo por parte de LA ARRENDADORA, libre de personas y bienes.

Se observa así que de conformidad a lo previsto en esta cláusula, el contrato de arrendamiento fue celebrado por tiempo determinado de un año, que venció el 31 de agosto de 2008. En vista de que la finalización del contrato no fue supeditada a previa notificación, al día siguiente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, sin necesidad de notificación de no prórroga por parte de la arrendadora a la arrendataria. De conformidad a lo previsto en el ordinal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso de la prórroga legal que correspondía a la arrendataria era de dos (2) años, que vencieron el 31 de agosto de 2010. Es decir, que a partir del 1º de septiembre de 2010, la arrendataria estaba obligada a devolver a su arrendadora el inmueble arrendado.

Es el caso que de las comunicaciones enviadas a la arrendataria el 31 de mayo, 30 de junio y 29 de julio de 2011, se evidencia claramente que la arrendadora permitió que la arrendataria continuara en el inmueble, pero pretendió que con tales comunicaciones mantendría el contrato a tiempo determinado, lo cual no puede ser interpretado de esa forma por este juzgado, pues no es cierto lo que la arrendadora pretendió comunicarle a su arrendataria cuando le informó que el 1º de septiembre del año en curso [2011] vencía la prórroga legal, pues ese lapso ya había vencido el 1º de septiembre de 2010, lo que permite interpretar que mientras posteriormente a esta fecha, la arrendadora continuó aceptando el pago del canon de arrendamiento de parte de la arrendataria, tal como ésta se lo comunicó en la misiva de fecha 20 de agosto de 2013, producida en autos por la propia parte actora.

Aunado a ello, este juzgado observa que en la comunicación de fecha 15 de agosto de 2013, la representante de la arrendadora declara que el contrato fue prorrogado en el tiempo e insiste en que la prórroga legal de un año vencerá próximamente, y esta vez le dice que sería el 31 de agosto de 2013. Este juzgado considera que las notificaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal no tienen efecto jurídico alguno, pues claramente se evidencia que la arrendadora consintió que la arrendataria continuara en el inmueble al seguir recibiéndole el pago del canon de arrendamiento luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, produciéndose la tácita reconducción del contrato a tiempo indeterminado, aun cuando la arrendadora pretendió que con las comunicaciones enviadas mantendría el contrato a tiempo determinado, lo cual no es así. En consecuencia, resulta forzoso para este juzgado declarar la improcedencia de la demanda interpuesta.

Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso el abogado A.A.N., en representación de la sociedad mercantil VALARINO & YANES C.A. contra la COOPERATIVA CAMURI 2005 RL.

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en este proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso legalmente establecido para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil catorce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

Z.R.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R.C.

En esta misma fecha, y siendo las (3:15) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R.C.

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2013-001585