Decisión nº PJ0252012000020 de Juzgado Segundo del Municipio Heres de Bolivar, de 23 de Enero de 2012
| Fecha de Resolución | 23 de Enero de 2012 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Heres |
| Ponente | Orlando Torres Abache |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito
de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 23 de Enero de 2012
201 ° y 152°
RESOLUCION N°: PJ0252012000020
ASUNTO FP02-V-2009-001505
PARTE DEMANDANTE:
M.A.v.d.V., B.V.A., E.M.V.A., F.V.A. y A.V.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, con cédulas de identidad Nos. V-5.549.811, V-5.549.813, V-5.549.812, V-5.549.815, V-5.550.312 Y V-11.411.607, respectivamente.
APODERADO DE LA DEMANDANTE:
J.R.N., en libre ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 15.792 y de este domicilio, según se evidencia de Instrumento Poder cursante al folio 07 y 08 del presente asunto.
PARTE DEMANDADA:
L.S.Z.D.L., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-17.299.450, domiciliada en el Paseo Meneses, No. 97-B, Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:
J.R.N., en libre ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 15.792 y de este domicilio.
MOTIVO:
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
PRETENSION:
Alega el litis consorcio activo, mediante su apoderado judicial en su escrito libelar lo siguiente:
• Que la sucesión (parcial) que representa, mediante la apoderada Sra. M.A.V.d.V., celebró con la ciudadana L.S.Z.d.L., antes identificada un Contrato de Arrendamiento a Término Fijo, conformado por una parcela de terreno y local comercial, sobre ella edificado, identificado con el Nº 97-B, (lado de Ferretería La Selecta), Paseo Meneses, zona u.d.C.B., Municipio Heres del estado Bolívar, donde viene funcionando el fondo de comercio denominado “Licores El Bodegón” propiedad de la arrendataria. Dicho inmueble es destinado por la arrendataria al exclusivo uso de Licorería; el inmueble forma parte de una mayor extensión de terreno, propiedad de la sucesión de T.V.C., con una superficie de terreno de Un Mil Quinientos Metros Cuadrados (1.500,00M2) y el Galpón Tipo industrial sobre dicha superficie construido, tiene los siguientes linderos generales; Norte: Terrenos que son o fueron municipales; Sur: casa y solar que es o fue de R.C.; Este: Terreno que es o fue municipal y Oeste; su frente, Paseo Meneses (antiguo camino Los Corrales).
• Que la propiedad del bien inmueble fue adquirida por el causante mediante, documentos inscritos ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo los Nros. 10 y 4, Tomo 2º y 1º Adc., Protocolo Primero, de fecha 02-09-76 y 09-09-78, respectivamente, y esta identificado con el Nº 2 en la “Relación Para Bienes que forman el Activo Hereditario” de la Declaración Sucesoral, Anexp 1, Forma S 1/1-H-84-B 03688, que se anexó con la letra “C”.
• Que en la cláusula tercera del contrato antes mencionado, se estipula la duración del mismo, por un (1) año contado a partir del día doce (12) de enero de 2001, siendo prorrogable por períodos iguales. Y se estableció el monto del canon arrendaticio en cada oportunidad que operare la prórroga del contrato, citando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) en el área metropolitana de Caracas.
• Que se vino dando de forma práctica en la relación contractual, la prórroga anual del contrato, los 12 de enero de cada año, alguna de ellas por escrito, y en otras oportunidades de forma tácita
• Que la mencionada arrendataria L.S.Z.d.L., ha incumplido una de las obligaciones principales, de cancelar el pago del canon arrendaticio correspondiente a los meses Junio, y por equivocación se le otorgó recibo por el mes de julio; Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2008; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del 2009, ha razón de Seiscientos Cuarenta Bolívares mensuales, lo que asciende a la suma de Ocho Mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 8.960,00).
• Que por haber incumplido la arrendataria con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, la mandante-coheredera ciudadana M.A.v.d.V., recibió de sus mandantes-coherederos integrantes de la sucesión, la instrucción de proceder a demandar como en efecto formalmente demandó a la ciudadana L.S.Z.d.L. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, de la forma siguiente:
En resolver y dejar sin efecto jurídico alguno el Contrato de Arrendamiento otorgado ante la Notaria Pública II de Ciudad Bolívar, anotado bajo el Nº 82, Tomo 8º, de fecha 23 de febrero del 2001.
Como consecuencia de lo anterior, entregar a los codemandantes totalmente desocupado el inmueble conformado por el Local Comercial identificado con el Nº 97-B, lado de Ferretería “La Selecta” donde funciona el fondo de comercio denominado “Licores El Bodegón”, Paseo Meneses, zona u.d.C.B., Municipio Heres del Estado Bolívar.
Cancelar a los codemandantes la suma de Ocho mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 8.960,00) por concepto de cánones insolutos. Y los pagos de cánones que se sigan causando hasta la entrega del inmueble.
Cuarto; Cancelar los intereses moratorios de la suma adeudada que deberán ser determinados por vía de Experticia Complementaria del fallo, así como también la Corrección Monetaria de toda cantidad condenada en la sentencia, determinada por Experticia que complemente el Fallo.
Quinto; El pago de las Costas y Costos que se generen en el procedimiento.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.592, ord. 2º y1.167 del Código Civil y los artículos 33 y 34 parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ADMISION:
La demanda fue admitida por este Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 07-10-2009, ordenando la citación de la demandada de autos para que compareciera al segundo día hábil de despacho siguiente a su citación, entre las horas comprendidas de 08:30 a.m. a 03:30 p.m., a dar contestación a la demanda.
CITACION:
En fecha 03-12-2009, el Alguacil titular del despacho dejó constancia de no haber podido localizar a la demandada de autos antes identificada. Se dio cumplimiento a la citación de la demandada de conformidad con el artículo 223 de la ley adjetiva civil; y en fecha 17-10-2011, el tribunal designó defensor judicial a la accionada, recayendo en la abogado M.A.V.R.; quien en fecha 21-10-2011, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
En fecha 18 de noviembre de 2011, el defensor judicial designado, consignó escrito de contestación de demanda en los siguientes términos:
Punto Previo:
Que se trasladó al domicilio de la parte accionada, debidamente indicado en el libelo de demandada, específicamente en fechas; 25-10-2011, 28-10-2011 y 09-11-2011, aproximadamente entre las 10:00 y 11:00 a.m., con el objeto de entrevistarse con su defendido-ad-litem; a fin de que le instruyera sobre circunstancias, hechos y derecho que le permitiera ejercer mejor su defensa, encontrándose el local objeto de la pretensión cerrado, resultando infructuoso; consignó tres (3) comunicaciones marcadas con la letra “A” dejadas en la dirección del demandado.
• Negó, rechazó y contradijo que su defendida haya pactado con la ciudadana M.A.v.d.V., antes identificada, una prórroga anual del contrato, es decir los doce (12) de cada año.
• Negó rechazo y contradijo que dichas prórrogas se hayan efectuado algunas por escrito.
• Negó, rechazó y contradijo, que el canon de arrendamiento correspondiente para el año 2008-2009 haya sido de Seiscientos cuarenta Bolívares (Bs 640,00) mensuales, y que fueren pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (05) primeros días del mes respectivo.
• Negó, rechazó y contradijo, lo indicado en el libelo de demanda, específicamente en los hechos siguientes: Que su defendida haya incumplido con la obligación de cancelar el canon arrendaticio. Que por equivocación los demandantes, le hayan otorgado a su representada un recibo de pago correspondiente al mes de julio del año 2008, en lugar del mes de junio 2008. Que es falso que su defendida haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento de los meses; Junio, Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y 2008; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del 2009.
• Negó, rechazó y contradijo que su representada adeuda y tenga que pagar por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas la cantidad de Ocho Mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 8.960,00).
• Negó, rechazó y contradijo que las pensiones de arrendamiento insolutos puedan servir de fundamento a la acción de desalojo intentada contra su defendida.
• Negó, rechazó y contradijo, que su defendida haya incumplido con las obligaciones que le impone la Ley de Sustantiva Civil y la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
• Negó, rechazó y contradijo, que su representada deba ser condenada al pago de costos y costas procesales que generen el procedimiento..
DE LAS PRUEBAS:
Siendo la oportunidad legal para que las partes presentaran sus escritos de pruebas, lo hicieron en los siguientes términos:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Capítulo I:
Invocó el mérito favorable que se desprende de los autos
Capítulo II:
Prueba de Testigos
Promovió la testimonial de la ciudadana V.S.E., venezolana, con cédula de identidad Nº V-19.474.380
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Prueba de Inspección Judicial
De conformidad con el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de Inspección Judicial, en el Local Comercial objeto del presente juicio, con la finalidad de dejar constancia de los particulares siguientes: Primero: de la existencia de dicho local comercial, con las características exteriores que presenta. Segundo: Que se deje constancia si dicho local se encuentra abandonado o no, o sí está ocupado por el fondo de comercio “Licores El Bodegón”.
ANÁLISIS VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
En el caso bajo estudio tuvo lugar el acto de contestación, y hubo ejercicio del deber de probar de las partes, es decir se dio el contradictorio básico, por cuanto de autos se desprende que estando dentro de los términos legales, las partes cumplieron con sus respectivas cargas procesales.
Por lo que considera necesario este juzgador realizar un estudio que abarque tanto lo sistemático como lo sistémico de las normas legales sustantivas y adjetivas aplicables al caso bajo análisis y que a texto expreso señalan:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (0missis).
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 1167
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
Artículo 1159
Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley
Artículo 1205
Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.
Examinada la prueba de testigo de la ciudadana V.S.E., venezolana, con cédula de identidad Nº 19.474.380, domiciliada en la calle Guayana Nº 5, sector C.V. de esta ciudad; se evidencia que la testigo manifiesta que labora en un comercio denominado Floristería M.F., desde hace aproximadamente un año; que su lugar de trabajo está ubicado en el Paseo Meneses, Edif. Orazio, planta baja, local M.F.; que le consta que en el Paseo Meneses, Nº 97-B, al lado de la Ferretería La Selecta, se encuentra un establecimiento de venta de licores denominado Licores El Bodegón; que tiene conocimiento que desde hace aproximadamente entre ocho o nueve meses se encuentra cerrado el establecimiento antes indicado, le consta por ser el lugar transitable para llegar a su sitio de trabajo, en vista que la testigo no es precisa en su afirmación y al haber contradicción en su dicho al manifestar que se encuentra un establecimiento de venta de licores denominado Licores El Bodegón cerrado por ocho o nueve meses sin manifestar por cual vía tiene dicho conocimiento del cierre de dicho establecimiento, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio y desestima lo declarado por la testigo en esta causa, conforme al artículo 509 de nuestra ley adjetiva civil. ASI SE ESTABLECE.
En cuanto a la prueba de inspección judicial, sustanciada por este juzgado en fecha 05/12/2011, a las diez horas de la mañana; el tribunal dejo constancia en el Primer Particular; de la existencia del local comercial objeto de la pretensión, que en su parte superior se encuentra un aviso publicitario que indica el nombre de Licores “El Bodegón” con Registro de Identificación Fiscal R.I.F. 095168158, y la publicidad de la empresa Polar indica un R.I.F. J-00006372-9. Al Segundo Particular; que el bien se encuentra cerrado y en estado de abandono, se observó a través del vidrio que visualiza la parte interior del bien, la existencia de vitrina, y un frizer, el color de pintura interna es azul.
Del medio probatorio, se deriva que el bien objeto de la pretensión se encuentra abandonado, sin funcionamiento, el fondo de comercio que se visualiza en los medios publicitarios, y lo alegado por los accionantes en el escrito de demanda; demostrando que la parte arrendataria ha incumplido con una de las obligaciones que la ley le impone, como es el cuidar y mantener el bien arrendado, como buen padre de familia, en buenas condiciones de uso, goce y disfrute para el cual esta destinado, y en la forma que lo haya recibido; en consecuencia, se denota el incumplimiento de la parte accionante, y se le otorga pleno valor probatorio a la prueba practicada, conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 509 de nuestra ley adjetiva civil. ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien la parte accionante alega el incumplimiento de la parte accionada en no cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2008; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del 2009; la carga de la prueba se traslada al demandado, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios, antes indicados, y en el litis procesal no consta ninguna prueba tendiente a demostrar que esté solvente en el pago de los cánones, cuestión por la cual la pretensión de la parte actora debe prosperar por ser evidente que la arrendataria está insolvente en el pago de los mencionados cánones y, en consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a mas de dos mensualidades consecutivas, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. ASI SE ESTABLECE.
Visto así la apreciación de lo antes expuesto, se hace necesario expresar que la relación arrendaticia que concierne a las partes, estaba bajo un contrato de arrendamiento, por escrito a tiempo determinado, y que al devenir del tiempo se convirtió a tiempo determinado, no obstante hace el folio catorce (14) del presente asunto, copia de comunicación privada en la cual su contenido expresa la notificación relacionada con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes; y por tratarse de una prueba documental privada, emanada de la parte actora, sin que evidencie la recepción de la misma, por parte de la accionada; la misma es insuficiente para ser valorada como medio eficaz o indicio que conlleve al esclarecimiento de la pretensión, en consecuencia este jurisdiccente no le otorga valor probatorio y la desestima, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.
Como ha quedado establecido en la ley, el arrendador tiene derecho a accionar contra su contratante arrendatario, cuando aquel incumpla con las obligaciones contraídas consensualmente, en el iter procesal, no se comprobó el pago de los cánones de arrendamientos que se demandan, quedando así insolvente la parte accionada con la obligación que alega la parte accionante; es decir que la pretensión incoada por la parte actora contra la demandada arrendataria, debe prosperar, por motivo de resolución de contrato de arrendamiento, y en consecuencia debe ser declarada con lugar la en el dispositivo del presente fallo.
D I S P Ó S I T I V A:
En virtud de las consideraciones anteriores este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR LA ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por los ciudadanos M.A.v.d.V., B.V.A., E.M.V.A., F.V.A. y A.V.G. contra la L.S.Z.D.L., identificados en la presente decisión, y consecuencialmente, se resuelve el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, otorgado ante la Notaria Pública II de Ciudad Bolívar, anotado bajo el Nº 82, Tomo 8º, de fecha 23 de febrero del 2001, y condena a la parte demandada perdidosa a favor de la demandante en los siguientes términos:
la entrega de un local comercial libre de personas y objetos, distinguido con el Nº 97-B, (lado de Ferretería La Selecta), Paseo Meneses, zona u.d.C.B., Municipio Heres del estado Bolívar, donde viene funcionando el fondo de comercio denominado “Licores El Bodegón” propiedad de la arrendataria, y tiene los siguientes linderos generales; Norte: Terrenos que son o fueron municipales; Sur: casa y solar que es o fue de R.C.; Este: Terreno que es o fue municipal y Oeste; su frente, Paseo Meneses (antiguo camino Los Corrales)).
A hacer el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y 2008; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del 2009, a razón de Bs, 640,00 cada mes, que asciende a la suma de Ocho Mil Novecientos Sesenta bolívares con cero céntimos (Bs. 8.960,00); y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del bien.
Se ordena realizar experticias complementarias del fallo, a los fines de determinar los intereses moratorios y la Corrección Monetaria de la cantidad condenada.
Se condena en costas a la parte accionada perdidosa por haber resultado totalmente vencida en ambos proceso, en conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal, a los veintitrés días del mes de enero del año dos mil doce. Años: 201º de la Independencia y l52º de la Federación.
El Juez provisorio,
Abg. O.T.A.
La Secretaria,
Abg. I.L.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y quince minutos de la tarde.- Conste.
La Secretaria,
Abg. I.L.
