Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 15 de Octubre de 2009
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes |
| Ponente | Juan José Molina Camacho |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTES: V.A.P.D.V.; L.H.V.P.; DEODÁ VIVAS PEÑA DE BORRERO; P.J.V.P.; G.V.V.P. y VALDIMIR L.V.P.; Venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos. V-1.510.994, V-2.099.381, V-3.195.192, V-2.113.502, V-3.402.418 y V-2.123.149 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados L.H.V.P.; E.M.C.R. y SOLAGNE T.C.V., con cédulas de identidad Nos. V-2.099.381, V-5.449.979 y V-9.209.436, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 8.904, 31.088 y 89.108 en su orden; según poder apud-acta de fecha 13 de abril de 2.009 (fs. 30 y 31).
PARTE DEMANDADA: J.A.S.D.A.; Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-13.037.982, comerciante.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados J.E.W.V. y A.Y.C.V., Venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos. V-9.224.110 y V-9.209.898, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.443 y 26.161 respectivamente; según poder autenticado agregado a los folios 43 y 44.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPTEDIENTE N° 5798.
II
PARTE NARRATIVA
La demanda que nos ocupa es presentada para distribución en fecha 26 de marzo de 2009, correspondiendo su conocimiento inicialmente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; no obstante, ese Juzgado mediante auto de fecha 07 de abril de 2009, se declara incompetente y declina la competencia en el Tribunal de los Municipios San Cristóbal y Torbes (fs 28 y 29), por lo que luego de la distribución respectiva, la demanda en cuestión es deferida al conocimiento de este Tribunal.
Mediante esta demanda los ciudadanos: V.A.P.D.V.; L.H.V.P.; DEODÁ VIVAS PEÑA DE BORRERO; P.J.V.P.; G.V.V.P. y V.L.V.P., actuando como copropietarios y coherederos del total 100% de los derechos y acciones sobre un inmueble en uso comercial ubicado en el área urbana de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, Parroquia P.M.M.d.M.S.C., ubicado en la calle 15 con carrera 21, Nro. 21-7; ocurren para plantear demanda de resolución de contrato con base a las siguientes alegaciones:
- Indican, que firmaron contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.S.D.A. como arrendatario, conjuntamente con FADDY COROMOTO CONTRERAS DE SIMOES y J.D.D.Q.V. como representantes de la empresa PANADERIA KRISTAL C.A., como fiadora y principal pagadora; sobre el inmueble antes indicado el día 10 de enero de 2004, con vencimiento el 31 de diciembre de 2008.
- Expresan, que el tiempo de duración convenido para el contrato sería de cinco (5) años, contados a partir del 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2008, pudiendo prorrogarse el contrato tres (3) meses antes de su vencimiento, previa concertación bajo nuevas condiciones de tiempo y canon, o en caso contrario cualquiera de las partes podría darlo por terminado dentro de los dos (2) meses previos al vencimiento del término inicial.
- Señalan, que su arrendatario fue debidamente notificado del vencimiento inicial, en tiempo hábil, de la no renovación del contrato conforme a lo pactado en la disposición tercera del contrato; todo en razón del irregular comportamiento del arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones convenidas en el contrato de arrendamiento, como fueron los consecutivos retardos en el pago de los cánones mensuales, fuera del término y en un lugar no convenido. Tal y como consta en participaciones escritas debidamente suscritas con acuse de recibo por cuenta del arrendatario, de fechas 19 de septiembre y 19 de diciembre de 2008.
- Señalan, que el arrendatario se encuentra en el período de prórroga legal desde el 01 de enero de 2009, finalizando la misma el 31 de Diciembre de 2010, y que de ello fue debidamente notificado antes del vencimiento del contrato.
- Expresan, que encontrándose el arrendatario en el período de prórroga legal permanecen vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, incluyendo las variaciones del canon de arrendamiento, por lo que para el lapso del primer año, comprendido entre el 1º de enero al 31 de diciembre de 2009, el arrendatario debía cancelar el incremento correspondiente para el año 2009, tomando la base porcentual del Índice de Precios al Consumidor emanado del Banco Central de Venezuela, según el cual queda determinado como monto mensual del canon para todo el año 2009, la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 7.316,89), el cual a la presente fecha, no han sido pagados por el arrendatario los meses: Enero, febrero y marzo de 2009, debidamente ajustadas al incremento del I.P.C., ni en el tiempo, ni en el lugar estipulado contractualmente.
Fundamentan su acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, y peticionan:
• La resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia, la entrega del inmueble, libre de personas, con todas las solvencias de servicios públicos, y con las reformas o bienhechurías hechas a dicho inmueble, según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
• El pago como indemnización sustitutiva equivalente a las pensiones arrendaticias vencidas, correspondientes a los meses: Enero, febrero y marzo del 2009, a razón de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON 89/00 CÉNTIMOS (Bs. 7.361,89) mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la efectiva entrega del inmueble.
• Los intereses moratorios causado por el atraso en el pago de las pensiones arrendaticias insolutas de los meses: Enero, febrero y marzo del 2009; más los que se sigan causando; según la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras.
• Los honorarios de Abogado y gastos judiciales, según las cláusulas cuarta y décima tercera del contrato.
• Las costas procesales.
Solicitan medida de secuestro y estiman la demanda en la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).
Acompañan a su escrito libelar: Copia del documento de propiedad. Copia de planilla sucesoral. Certificado de solvencia de sucesiones. Original del contrato de arrendamiento. Comunicaciones privadas. Recibo de pago (fs. 1 al 27).
En fecha 06 de mayo de 2009 se admitió la demanda (f. 34).
En fecha 11 de mayo de 2009, la parte demandante reforma la demanda en lo que se refiere a la estimación en unidades tributarias (f. 35); la cual es admitida mediante auto de fecha 14 de mayo de 2009 (f. 36).
El dos (2) de junio de 2009, el Alguacil del Tribunal informa, que citó al ciudadano J.A.S.D.A., indicando que agrega el recibo firmado (f. 39).
Mediante escrito del 04 de junio de 2009 el demandado a través de su apoderado judicial, procede a contestar la demanda de la manera siguiente:
- Conviene y reconoce la existencia y el contenido del contrato de arrendamiento suscrito por vía privada el 10 de enero del 2004, con una duración o vigencia de cinco (5) años, que vencieron el 31 de diciembre de 2008; y que por cuanto la totalidad de los arrendadores demandantes manifestaron su voluntad de darlo por terminado dentro del plazo previsto en el mismo contrato, tal manifestación significa de hecho y de derecho, que el aludido contrato de arrendamiento ha cesado en su vigencia, validez y efectos, y comienza a regir la prórroga legal.
- A título interrogativo plantea el accionado, que ¿cómo se puede declarar la resolución de un contrato de arrendamiento, cuya vigencia ya feneció?
- Expresa, que es falso de toda falsedad y niega y rechaza que su representado no haya satisfecho el pago de las pensiones arrendaticias de los meses: Enero, febrero y marzo del 2009 en la forma prevista en el contrato de arrendamiento; y que si bien es cierto que las notificaciones fueron recibidas, se oculta que para el mes de diciembre de 2008, el arrendatario pagó como canon de arrendamiento, la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 68/100 CÉNTIMOS (Bs. 5.589,68), y que tal monto resultó de un consenso entre las partes.
- Indica, que para el mes de enero de 2009, los arrendadores exigían y pretendían un canon desproporcionado a partir de ese mes por el orden de DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 17.440,00).
- Señala además, que la supuesta pretensión de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON 89/00 CÉNTIMOS (Bs. 7.316,89) nunca fue planteada, y que ante la negativa de fijar un canon justo, el accionado procedió a realizar la consignación arrendaticia en el expediente N° 716, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por el valor del último canon recibido por los arrendadores.
- Indica, que el arrendatario ha pagado el monto de la pensión de arrendamiento vigente para el momento en que los demandantes dieron por finalizado el contrato de arrendamiento cuya resolución piden, y que estando vigente la prórroga legal no estaba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, como se demuestra del recibo de pago de la pensión de arrendamiento de diciembre del 2008.
- Expresa, que a tenor de lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, niegan y rechazan la estimación de la demanda por exagerada en la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), por cuanto se reclama el pago del valor de tres (3) pensiones de arrendamiento, cuyo valor es VEINTIUN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 67/100 CÉNTIMOS (Bs. 21.950,67).
En cuanto a las probanzas aportadas se tiene, que la demandante promueve:
- El contrato de arrendamiento privado de fecha 10 de enero de 2004.
- Documento de propiedad, planilla de liquidación sucesoral y solvencia del SENIAT.
- Comunicación de fecha 19 de septiembre de 2008.
- Comunicación de fecha 19 de diciembre de 2008.
- Recibos de pago del canon de arrendamiento de los meses de enero y diciembre del 2006.
- Recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes al año 2007.
- Recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2008.
- Recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2008.
- Conforme al principio de comunidad de la prueba: Copia certificada del expediente de consignación arrendaticia.
- Copia de la sentencia del Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez del Estado Zulia.
- Copia de la sentencia del Juzgado de 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
La demandada no promovió pruebas en el lapso respectivo.
III
MOTIVA DE LA DECISIÓN
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Peticiona la demandante la resolución del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada sobre un inmueble para uso comercial, en el que el arrendatario se encuentra en el período de prórroga legal, en razón de haber sido notificado de la terminación de la relación arrendaticia, explanando, que el fundamento de su demanda se demuestra por el hecho de que el arrendatario ha incumplido lo referente al pago del incremento conforme al I.P.C. calculado por el Banco Central de Venezuela, así como el oportuno pago y en el lugar convenido para el mismo, y expresa, que a la presente fecha el arrendatario no ha dado cumplimiento al pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, debidamente ajustadas al incremento del I.P.C. Consecuencia de ello, demanda la resolución del contrato y por ende la entrega del inmueble con las solvencias de los servicios públicos, así como el pago a título de indemnización de las pensiones arrendaticias vencidas e insolutas a razón de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON 89/100 CÉNTIMOS (Bs. 7.316.89), el pago de los intereses moratorios y las costas procesales.
En su defensa, esgrime la demandada, que ciertamente tiene suscrito contrato de arrendamiento y que se encuentra en el período de prórroga legal, pero que en razón de encontrarse disfrutando de la misma, -pregunta- ¿cómo es posible declarar la resolución de un contrato de arrendamiento cuya vigencia ya feneció? Igualmente pretende enervar la pretensión del demandante argumentando, que para el mes de diciembre de 2008 pagó ese canon de arrendamiento por la suma de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON 68/100 CÉNTIMOS (Bs. 5.589,68), de lo cual indica tener recibo, con lo que a su decir, se satisface el incremento pactado. Así mismo expresa, que en enero de 2009, le realizan una petición de un canon desproporcionado, por lo que la supuesta pretensión de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON 89/100 CÉNTIMOS (Bs. 7.316,89) nunca fue planteada como proposición formal. Expresa además, que en razón de lo anterior procedió a realizar consignación arrendaticia ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, con lo que demuestra el pago de los meses demandados, por lo que considera que no está incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales. Igualmente, rechaza la estimación de la demanda por exagerada.
De conformidad con las alegaciones de las partes y demás elementos de autos, la presente causa queda delimitada a una resolución de contrato de arrendamiento basada en el planteamiento que hace la demandante que el accionado ha incumplido disposiciones contractuales, específicamente en el pago del incremento de cánones arrendaticios; circunstancia que es negada por el accionado expresando haber dado cumplimiento a ello.
Delimitada la litis y establecido el Thema decidendum, queda precisado para quien juzga, que no son hechos controvertidos en la litis:
.- La existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado.
.- El hecho de encontrarse el arrendatario en período de prórroga legal.
Y queda controvertido:
.- El incumplimiento contractual del demandado.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como límite y thema decidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma, y las pruebas promovidas; por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido al Juez suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
En primer término, por razones de técnica procesal debería quien suscribe el presente fallo pronunciarse sobre la impugnación hecha a la estimación de la demanda, ya que la accionada en su escrito expresa que la misma es exagerada en la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por cuanto se reclama el pago de tres (3) pensiones de arrendamiento cuyo valor es VEINTIUN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON SESENTA Y SIES CÉNTIMOS (Bs. 21.950,67).
Ahora bien, es cierto que se discute sobre tres (3) pensiones arrendaticias, pero el monto de las mismas se encuentra controvertido y debe ser verificado como fondo de la controversia; por lo que quien juzga, deja en suspenso la determinación de la cuantía de la causa, una vez definido el canon que debió cancelar el arrendatario.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgador a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
A.- CON EL ESCRITO LIBELAR:
.- Copia simple del documento de compra-venta del inmueble objeto de la litis. Documental que fue presentada y no resultó impugnada, por lo que este Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble por parte del causante de los codemandantes y por ende, su cualidad para actuar en la presente causa.
.- Planilla sucesoral y certificado de solvencia de sucesiones. Estas documentales administrativas son valoradas por aplicación analógica al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no resultar impugnadas, y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar la propiedad del inmueble en manos de los coherederos y su cualidad para actuar en la presente causa.
.- Original del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en forma privada. Este documento al ser opuesto al demandado y no ser desconocido, es tenido por reconocido conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de lo declarado por las partes, en especial en lo referente a objeto del mismo, cláusula temporal del contrato, el canon y las demás estipulaciones que las partes suscriben reguladoras de su relación locativa.
.- Original de comunicación privada enviada por los demandantes y recibida por el arrendatario en fecha 30 de septiembre de 2.008. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de su contenido, en especial lo relativo a la manifestación de dar por terminado el contrato.
.- Original de comunicación privada enviada por los demandantes y recibida por el arrendatario en fecha 19 de diciembre de 2.008. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de su contenido, en especial lo relativo a la manifestación de dar por terminado el contrato.
.- Recibo emitido por la codemandante V.P.D.V., No. 012-08-58, por el canon del mes de diciembre de 2008. No es objeto de valoración, ya que la solvencia de ese mes no es punto controvertido para quien juzga.
B.- EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Contrato de arrendamiento suscrito en forma privada por las partes el 10 de enero de 2004. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.
.- Documento de propiedad, planilla de liquidación sucesoral y solvencia del SENIAT. Se establece que estas probanzas ya fueron objeto de valoración.
.- Comunicación privada de fecha 19 de septiembre de 2.008. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración.
.- Comunicación privada de fecha 19 de diciembre de 2.008. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración.
.- Recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y diciembre del año 2006. Estas documentales no se valoran, en razón de que la solvencia de estos meses no son controvertidos para quien juzga.
.- Recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes al año 2007. Estas documentales no se valoran, en razón de que la solvencia de estos meses no son controvertidos para quien juzga.
.- Recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses enero a noviembre de 2008. Estas documentales no se valoran, en razón de que la solvencia de estos meses no son controvertidos para quien juzga.
.- Recibo de pago del mes de diciembre de 2008. Esta documental no se valora, en razón de que la solvencia de estos meses no son controvertidos para quien juzga.
.- Conforme al principio de comunidad de la prueba, la consignación arrendaticia hecha por el demandado, signada con el No. 716 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Esta documental se valora como documento público al ser emanada de Funcionario Público (Juez), para demostrar el hecho con relevancia jurídica de las consignaciones arrendaticias por el monto y en las fechas que se indican en tal expediente.
.- Copia de las sentencias dictadas por el Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del 11 de marzo de 2009; y del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, No. 11374-07, del 03 de diciembre de 2.007. En relación a dichas sentencias, se valoran como documento público, al ser emanada de Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones (Juez), en consecuencia, se tiene como fidedigna para demostrar lo expresado en su contenido.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A.- CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN:
.- Copia del poder otorgado por el demandado a sus apoderados judiciales. Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar las facultades y cualidad de los apoderados constituidos para actuar en la presente causa.
.- Copia simple de recibo privado No. 012-08-58. No es objeto de valoración, por no tratarse de los documentos que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser traídos a juicio en copia fotostática simple.
.- Copia certificada del expediente de consignaciones No. 716 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.
.- Comunicación privada de fecha 10 de enero de 2009, suscrita por P.J.V.P.; y Ficha Técnica de Avaluó. Estas comunicaciones privadas resultaron impugnadas, sin que conste que el promoverte haya insistido en hacerlas valer, por lo que no son objeto de valoración.
Seguidamente se realizan unas consideraciones previas, a objeto de determinar la carga de la prueba en el presente caso, y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones.
PRIMERA CONSIDERACIÓN: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En el caso sub judice, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con la demandada. Tal circunstancia ---la existencia del contrato--- aparece probada del propio documento acompañado por la demandante y de la propia declaración espontánea de la demandada. Así se declara.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: La resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo, que la demandada incumplió las cláusulas del contrato objeto de la presente acción, en especial la cláusula quinta, que establece:
Las partes se obligan al finalizar cada año de vigencia del contrato a revisar el monto del canon de arrendamiento para el año siguiente. A tal efecto, el valor a los fines de la actualización periódica del citado canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecida por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período.
En aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante le correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado; y a la demandada le comportaba comprobar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, el pago del incremento de los cánones de arrendamiento en la forma convenida, que reclama la actora.
Ahora bien, establecido ello, se evidencia, que la actora reclama el pago de los meses enero, febrero y marzo del 2009, debidamente incrementados conforme a la cláusula anteriormente citada y que la demandada realizó consignaciones arrendaticias para los meses citados, de la siguiente manera:
• En fecha 10 de febrero de 2.009, consigna la suma de (Bs. 5.589,68), por alquiler del mes de enero de 2.009.
• En fecha 20 de febrero de 2.009, consigna la suma de (Bs. 5.589,68), por alquiler del mes de febrero de 2.009.
• En fecha 20 de marzo de 2.009, consigna la suma de (Bs. 5.589,68), por alquiler del mes de marzo de 2.009.
Ciertamente, establece el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia. Ahora bien, la doctrina patria ha clarificado que consignación legítimamente efectuada será la que resulte de constatar que el consignante de la pensión arrendaticia vencida cumplió con los requisitos esenciales establecidos por el legislador en los artículos 51, 53 y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de lo dispuesto por el precitado artículo 56 eiusdem.
Conforme a lo anterior, si la parte demandada pretendía quedar solvente a través del procedimiento consignatario debió consignar su pensión conforme a las normas citadas; observándose, que si ciertamente la misma se efectuó en el Tribunal competente, dentro del lapso legalmente establecido, a la persona con cualidad para recibir, pero la misma no se hizo adecuando el canon de acuerdo al incremento que pactaron contractualmente, esto es, conforme al incremento del IPC fijado por el Banco Central de Venezuela. Cantidad que como indica el propio demandado fue la que canceló para el mes de diciembre de 2.008, por lo que resulta evidente que los depósitos realizados por consignación fueron hechos sin incremento alguno, en contravención a lo pactado contractualmente. Así se establece.
En relación al alegato de la accionada de que no ser procedente la demanda de resolución de contrato en el lapso de prórroga legal, este Juzgado toma para sí el criterio doctrinal del autor patrio G.G.Q., quien expresa en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I:
“…El incumplimiento a que se contrae el artículo 49 conduce a otra acción diferente a la de cumplimiento de contrato, pues como bien establece el artículo 41 en comento “No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”, es decir, que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales, en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Por eso creemos, que en todo caso, la demanda de cumplimiento por vencimiento del término del contrato, a que se refiere el artículo 41 de LAI, es inadmisible como medida creada en la Ley para que el derecho de la prórroga legal pueda ejercitarlo el arrendatario, sin que esto pueda significar que se conceda al inquilino un privilegio especial, fuero o inmunidad, en perjuicio de los derechos del arrendador propietario y la obligación que tiene aquél de mantener y conservar el inmueble arrendado, así como de cumplir las obligaciones a su cargo, según el contrato de arrendamiento a tenor de la Ley, durante el tiempo del contrato…”
Ahora bien, la parte demandada no logró demostrar el pago en el incremento de los cánones de enero, febrero y marzo del 2.009, es decir, no aportó a los autos prueba fehaciente de la cual se desprende el pago de la obligación ó el hecho extintivo de la obligación.
En tal sentido, ante la ausencia de un medio que enervara la pretensión reclamada; resulta forzoso para quien decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción resolutoria propuesta y, así se decide.
Daños y perjuicios:
En relación al pago a título de indemnización sustitutiva equivalentes a las pensiones arrendaticias, vencidas e insolutas, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.009; considera quien juzga, que ello es procedente, debido al criterio jurisprudencial que se ha venido estableciendo, según el cual, en materia arrendaticia es permisible demandar el desalojo o la resolución del contrato, más los daños y perjuicios, los cuales vienen dados por los cánones dejados de percibir; ello, en razón de la naturaleza propia del contrato de arrendamiento, en el que las obligaciones deben ser cumplidas de manera periódica, por lo que deberá dictarse una experticia complementaria del fallo a objeto de determinar el incremento del Índice de Precios Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, en los meses de enero, febrero y marzo de 2009, lo cual deberá ser cancelado adicionalmente al pago ya efectuado para esos meses, tal y como consta en el expediente de consignaciones arrendaticias N° 716 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Más las cantidades adicionales, así calculadas hasta la entrega definitiva del inmueble. Así se decide.
Intereses:
Respecto al cobro de intereses, el Tribunal estima, que dado que los intereses constituyen una indemnización para el acreedor, evitando así que la disminución del valor adquisitivo de la moneda destruya su equilibrio patrimonial, resulta procedente acordarlos por el incumplimiento de la obligación, conforme al artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de los intereses de la indemnización sustitutiva equivalentes a las pensiones arrendaticias, vencidas e insolutas, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, más los que se sigan causando; deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 06/05/2009 hasta la entrega definitiva del inmueble. Así se establece.
IV
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
SE DECLARA CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, propuesta por los ciudadanos V.A.P.D.V.; L.H.V.P.; DEODÁ VIVAS PEÑA DE BORRERO; P.J.V.P.; G.V.V.P. y VALDIMIR L.V.P. representados por los Abogados L.H.V.P.; E.M.C.R. y SOLAGNE T.C.V.; contra el ciudadano J.A.S.D.A. representado por los Abogados J.E.W.V. y A.Y.C.V..
SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera privada en fecha 10 de enero de 2.004, sobre un inmueble propiedad de los codemandantes, consistente en un inmueble en uso comercial ubicado en el área urbana de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, Parroquia P.M.M.d.M.S.C., ubicado en la calle 15 con carrera 21, Nro. 21-7.
SE CONDENA al ciudadano J.A.S.D.A., a la entrega del inmueble que ocupa como arrendatario en uso comercial ubicado en el área urbana de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, Parroquia P.M.M.d.M.S.C., ubicado en la calle 15 con carrera 21, Nro. 21-7; con todas las solvencias de servicios públicos, y con las reformas o bienhechurías hechas a dicho inmueble, según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
SE CONDENA a la parte demandada pagar la diferencia que resultare de calcular mediante experticia complementaria del fallo, el incremento en el canon para los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, a partir de la suma de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 5.589,68), según el Índice de Precios Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Más las cantidades adicionales, así calculadas hasta la entrega definitiva del inmueble.
Dicho cálculo se hará mediante una experticia complementaria del fallo.
SE DECLARA CON LUGAR el pago de intereses moratorios por el atraso en el pago del incremento conforme al Índice de Precios Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela.
A tal efecto, se acuerda una experticia complementaria del fallo para la determinación de los intereses de la indemnización sustitutiva equivalentes a las pensiones arrendaticias, vencidas e insolutas, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, más los que se sigan causando; la cual deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 06/05/2009 hasta la entrega definitiva del inmueble.
Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de los montos acordados, mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los quince días del mes de octubre de dos mil nueve. AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Temporal,
Abog. J.J.M.C.
REFRENDADA:
La Secretaria,
Abog. Anaminta Peñaloza de Espinoza
En la misma fecha siendo la 01:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5798.
