Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Abril de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 23 de abril de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000181

Ponencia de la Juez: S.M.C.

La DEMANDANTE, ciudadana V.N.G., venezolana, y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.456.365, representada por los abogados P.E.B.C., R.M.J.C. y A.C.C.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.287, 104.982 y 130.023, respectivamente, presentó una demanda formal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contra el ciudadano A.F.L., venezolano, y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.384.218, representado por los abogados S.A.B., S.A.C. y R.B.I., inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 12.530, 97.739 y 98.762, respectivamente, correspondiendo la ponencia a este Juzgado.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda, fue recibida en fecha 25 de febrero de 2013, quedando admitida el 27 de febrero de 2013.

Agotada como fue la citación personal (folios 62 al 112, ambos inclusive), en fecha 23 de mayo de 2013, se libro cartel, siendo agregados a los autos el 18 de junio de 2013, y fijado por la Secretaria de este Tribunal el 1 de julio de 2013.

El 25 de julio de 2013, se designó Defensor Judicial, recayendo en la persona del abogado P.M., inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 93.350, quien se dio por notificado el 6 de agosto de 2013, y manifestó expresamente su aceptación, operando la juramentación el 8 de agosto de 2013.

El 18 de septiembre de 2013, se dio por citada la parte demandada por medio de su apoderado judicial, contestando el 16 de octubre de 2013.

En fechas 7 y 12 de noviembre ambas del 2013, los apoderados judiciales del demandado y demandante, consignaron escritos de promoción de pruebas respectivamente, los cuales quedaron agregados el día 14 de noviembre de 2013, y admitidos el 21 de noviembre de 2013.

El 13 de febrero de 2014, solo la parte demandante, consignó escrito de informes.

Siendo la oportunidad legal de dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las consideraciones siguientes:

PRETENSIÓN DE LAS PARTES CO-DEMANDANTES

La parte demandante, propuso demanda por cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la parte demandada ante la Notaria Pública del Municipio Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de octubre de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nº 40, tomo 143 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, con el objeto de adquirir un bien inmueble, destinado a vivienda ampliamente descrito en el libelo de la demanda, por un precio de venta de Un Millón Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.180.000,00), del cual pagó la inicial de Trescientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.354.000,00), quedando un saldo pendiente de Ochocientos Veintiséis Mil Bolívares (Bs. 826.000,00), que sería pagado en la oportunidad de la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, fundamentándose en lo siguiente:

Afirma que la demandada, se sirvió de una intermediaria de Bienes Raíces, sociedad mercantil Hábitat Miralva, S.R.L., a través de una de sus asesoras, ciudadana Enalba L.A. de Ruiz, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.090.410, quien realizó los tramites para el otorgamiento del Documento de Reserva Inmobiliaria, autenticado en fecha 24 de agosto de 2012, en el cual se establecieron unas condiciones para la reserva del inmueble, que cursa a los autos (folios 25 al 28), y se da por reproducido íntegramente, al cual se le extendió el lapso de vigencia, por acuerdo entre las partes.

Que el 4 de octubre de 2012, solicitó ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, un crédito hipotecario, destinado a la adquisición del bien inmueble, objeto del presente caso, el cual fue aprobado e informado el 31 de enero de 2013, igualmente le fue entregado el documento el cual contenía una serie de especificaciones, y en esa misma fecha lo puso en poder de la intermediaria de Bienes Raíces, para que efectuara los trámites de la protocolización previo a la presentación de los recaudos correspondientes, toda vez que se encontraba pendiente la liberación de un gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble.

Que en atención a la recepción del documento definitivo de venta por parte de la intermediaria de Bienes Raíces, aun cuando el plazo de los 90 días, en adición a los 30 de prorroga había fenecido, actuaron conforme a lo previsto en la cláusula segunda del contrato, partiendo de que tácitamente había operado la última prorroga.

El 2 de febrero de 2013, la intermediaria de Bienes Raíces le dirigió comunicación atinente a trámites del bien objeto de la opción de compra venta, a los fines del registro correspondiente, y el 6 de febrero de 2013, la intermediaria le reenvió una comunicación electrónica que le había hecho llegar el vendedor (demandado), la cual cursa en autos (folios 55 y 56), manifestando que de conformidad con la cláusula segunda, y visto el incumplimiento sin que tuviese el pago final del precio convenido, decidió resolver el contrato y no proceder a la venta.

Que tenía capacidad económica para sufragar íntegramente el saldo restante del precio pactado, el vendedor (demandado) incumplió con su obligación principal dar en venta el inmueble otorgando el documento definitivo, y atribuye a la demandante un supuesto incumplimiento de su obligación de pagar el precio del bien.

Como consecuencia de ello solicitan, que el demandado convenga o sea condenado por el Tribunal al cumplimiento del contrato de opción de compra-venta.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El apoderado judicial de la parte demandada, en el plazo correspondiente contestaron la demanda, señaló que los hechos explanados en el libelo de la demanda se acogen en buena síntesis, y sólo en cuanto a las convenciones de las partes al contenido normativo del contrato de opción de compra-venta, y de reserva inmobiliaria, no así los otros hechos, los cuales contradice en todo, y rechaza, producto de una interpretación “errática y absurda de las estipulaciones Segunda del contrato de marras”, que constituye una obligación a término, y su representado no podía exigir la protocolización del documento definitivo hasta el 31 de enero de 2013, fundamentando el rechazo y contradicción en lo siguiente:

Luego de una serie de argumentos y defensas, en el Capítulo II, en la primera parte, leídas íntegramente y se dan por reproducidas, destaca que en la cláusula Segunda del contrato de opción de compra-venta, el término del contrato para protocolizar el documento definitivo de venta era de 90 días continuos, más 30 días continuos de prorroga automática, 120 días continuos, a partir del 3 de octubre de 2012, hasta el 31 de enero de 2013, concluye señalando que de la opción de compra-venta de fecha 3 de octubre de 2010, es ley y rector del vínculo jurídico entre las partes.

Prosigue en el aludido capítulo, segunda parte, y rechaza, niega y desconoce, que la demandante haya entregado el 31 de enero de 2013, a la representante de la corredora del inmueble el documento definitivo de compra-venta, expedido por el Banco, para que lo introdujera en la Oficina de Registro Subalterno, para su protocolización, entrega extemporánea e ineficaz, dentro del plazo establecido en el contrato se estipulo la adquisición del inmueble, la formalización del traspaso de la propiedad del inmueble, con la protocolización, y su entrega en esa fecha no llena los extremos de la cláusula Segunda, lo evita y evidencia un incumplimiento culposo del contrato imputable a la demandante.

Enfatiza que la entrega en esa fecha imposibilitaría la gestión para el otorgamiento en esa misma fecha.

El contrato privado de intermediación con la corredora inmobiliaria sociedad mercantil Habitat Miralva, R.R.L, le concede facultades específicas, de promoción y gestión, ciertamente tocaba a la corredora consignar el documento definitivo de venta, expedido por el banco Bicentenario, dentro del tiempo contractual de la cláusula Segunda, con la antelación necesaria para que no excediera del 31 de enero de 2013, una vez que hubiera diligenciado por ante la institución bancaria Banco Nacional de Crédito el visto bueno de la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble, y a cargo del vendedor-demandado.

En el libelo de la demanda esta evidenciado que la corredora, no pudo realizar la diligencia de introducir el documento definitivo de venta por ante el acreedor hipotecario del demandado, antes el día 31 de enero de 2013, porque le fue entregado ese día, por vía virtual o electrónica, lo que resulta trivial y nada aporta contra el demandado.

Admite, que ciertamente en correspondencia remitida por el demandado a la demandante en fecha 5 de febrero de 2013, vía la corredora del inmueble, le notifica que ejecutará la penalidad prevista en la cláusula Cuarta por haber transcurrido íntegramente el termino de la cláusula Segunda, sin que tuviese el pago final del precio convenido, decidiendo resolver el contrato y no proceder a la venta definitiva de venta dentro del plazo estipulado en el contrato, pero eso ha servido a la demandante para descargar en contra del demandado su responsabilidad en su incumplimiento culposo.

Continua el capítulo II, Parte Tercera, alegando que la aprobación del crédito hipotecario no es una convención del contrato de opción de compra-venta, es simplemente un riesgo que asumió la demandante para obtener parte del precio de venta del inmueble, ni para el otorgamiento definitivo del documento definitivo de compra-venta; que el Banco Bicentenario parte del negocio jurídico entre las partes objeto del presente litigio; que nunca convinieron la segunda prorroga; y no rige prorroga tacita.

PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, dentro de la oportunidad procesal correspondiente.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. -Exhibición del contrato de intermediación inmobiliaria, de fecha 17 de agosto de 2012, suscrito entre los ciudadanos A.F. y Enalba L.A., la última en representación de la sociedad mercantil HABITAT MIRALVA, S.R.L., y de la carta o misiva suscrita por el demandado y dirigida a la demandante, que se reseño en el libelo de la demanda y se anexo, remitida vía correo electrónico, las cuales fueron señalados y consignado con el libelo de la demanda.

   La referida prueba de exhibición de documentos, fue admitida el 21 de noviembre de 2013, y se intimo al demandado a la exhibición para el décimo (10º), día de despacho siguientes a la referida fecha, a las 8:40 A.M., y llegada la oportunidad no se celebró el acto por error involuntario de la Secretaria, al no agendar el acto, siendo fijada una próxima oportunidad, por el mismo tiempo y hora, dentro del lapso de evacuación estando las partes a derecho, y llegada la oportunidad el acto quedo desierto.

   Por cuanto el documento del Contrato de Intermediación Inmobiliaria (venta), y la carta o misiva, cuya exhibición fue intimada, cursan a los autos a los folios 22 al 24, ambos inclusive (el primero) y 55 y 56, ambos inclusive (el segundo), en copia simple, y no se colige prueba alguna que desvirtué que se encuentra en poder del demandado, antes bien en el escrito de contestación de la demandada admite el demandado la relación jurídica del contrato de Intermediación Inmobiliaria, con la sociedad mercantil HABITAT MIRALVA S.R.L., representada por su Asesor de Bienes Raíces ciudadana Enalba L.A., asimismo, la carta o misiva, y no fue impugnado, desconocido o tachado en la oportunidad legal, se tiene como exacto y cierto su contenido, para dar plena prueba de lo solicitado por la demandante, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En este orden se tiene como fidedigno, exacto y cierto la relación contractual que se deriva del Contrato de Intermediación suscrito el 17 de agosto de 2012, entre el demandado-mandante y la sociedad mercantil HABITAT MIRALVA S.R.L., a través de su Asesora de Bienes Raíces, ciudadana Enalba L.A., cuyo objeto era la promoción, representación y gestión en forma exclusiva de la venta del inmueble descrito, a saber, el apartamento 145-B, piso 14, Torre “B”, del Complejo el R.P., registrado en la Oficina de Registro del Municipio Chacao, bajo el Nº 240.13.18.1.4798, L.F.R. 2010, en fecha 26 de octubre de 2010, quedando a cargo del mandante (demandado) los 9 recaudos que allí se señalan, entre otros el del número 4 copia de liberación de hipoteca o borrador, según el caso. Así se precisa.

   Asimismo, como fidedigno, exacto y cierto la manifestación del demandado, en la carta o misiva de fecha 5 de febrero de 2013, de resolver el contrato de opción de compra-venta de fecha 3 de octubre de 2012, y no proceder a la venta definitiva del inmueble, debido al incumplimiento imputable a la demandante-compradora, por no poder otorgar el documento definitivo de venta debido a que no tenía completo el dinero restante por pagar, reteniendo la cantidad de Bs. 59.000,00, por concepto de daños y perjuicios. Así se precisa.

2. - La testimonial de la ciudadana Enalba L.A., titular de la Cédula de Identidad Nº 10.090.410, para que depusiera sobre tres particulares, la cual se evacuo el 21 de enero de 2014, dentro del lapso legal, en la cual manifestó sobre los particulares formulados, que: Si fue intermediaria de la venta del inmueble descrito, a saber, apartamento 145-B, piso 14, Torre “B”, del Complejo el R.P., perteneciente al demandado; que sus labores consisten en promocionar para lograr la promesa de opción de compra-venta, y el fin último la venta definitiva ante el Registro correspondiente, que se encontraba facultada para realizar los tramites de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y la protocolización del documento definitivo de venta, que si reconoce la firma de la recepción del documento que cursa al folio 3 (del expediente Nº 3555), que requirió a la demandante copia del borrador de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, y registro de información fiscal, partiendo de que sería celebrado la venta el 2 de febrero de 2014.

   Al contrastar la deposición de la referida testigo única, y contrastarla con el contrato de intermediación inmobiliaria por el carácter que tenía dentro de la relación jurídica de intermediación, y reconocimiento que como tercera en el presente juicio hace de su firma en el documento que estuvo a su vista que cursa en copia certificada, merece confianza por la edad y profesión, y debe conferírsele valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece

3. Prueba de informe a las instituciones bancarias VENEZUELA S.A., MERCANTIL, y BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, S.A., admitidas y librados los oficios, en fecha 4 de diciembre de 2013, siendo recibidas la información de las dos primeras el 13 de enero de 2014, en la cual señalan que la demandante tenia un saldo disponible de Bs. 475.392,84, al 31 de enero de 2013, de Bs. 96.125,72, al 31 de enero de 2013, y la segunda el 23 de enero de 2014, en la que señalan y remiten copia de la opción del documento de opción de compra venta sobre el inmueble aquí tantas veces aludido, minuta y resolución de evaluación y aprobación de crédito, por Bs. 595.873,20, entrega de documento definitivo de venta para su protocolización, recomendaciones para el tramite y carta misiva de fecha 31 de enero de 2013, documentos que cursan en copia simple con el libelo de la demanda.

   Siendo que la información esta reflejada por escrito en sendos documentos emanados por terceros en original, y mediante la solicitud que realizara este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, evacuadas en la oportunidad legal, se le confiere pleno valor a la documental de conformidad con lo previsto en el artículo 429 euisdem, para demostrar que la demandante, es titular y tiene una relación financiera con las citadas instituciones bancarias en las dos primeras como titular de cuentas, y que al 31 de enero de 2013, tenia los montos disponibles que se señalaron, y en el segundo con motivo de la solicitud de un crédito para la adquisición del inmueble tantas veces aludido, el cual le fuera aprobado por el monto arriba señalado.

4. Documentos presentados con el libelo de la demanda:

   4.1. Contrato de Reserva Inmobiliaria, autenticado el 24 de agosto de 2012, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, anotado bajo el Nº 35, Tomo 198, en el cual la opcionante-demandante, entrego la cantidad de Bs. 59.000,00, por concepto de reserva inmobiliaria del apartamento 145-B, piso 14, Torre “B”, del Complejo el R.P., cuya inicial se estableció por dicho monto, más, Bs. 295.000,00, esté último para ser pagado a la firma del contrato de opción de compra-venta, para un total de Bs. 354.000,00, imputable al precio definitivo de venta establecido en Bs. 1.180.000,00; y el saldo deudor por Bs. 826.000,00, que sería cancelado a la firma del documento definitivo de la venta, por una vigencia de 30 días continuos, a partir de su suscripción. .

   4.2. Misiva o carta privado suscrita entre las partes demandante y demandado, de fecha 24 de septiembre de 2012, en el cual convinieron en extender la vigencia del documento de Reserva Inmobiliaria, por un lapso de 11 días continuos a partir de la suscripción

   4.3. Contrato de opción de compra venta, suscrito entre el vendedor-demandado, y la compradora-demandante, el 3 de octubre de 2012, por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual se establecieron las condiciones de la venta, plazo, precio definitivo en Bs. 1.180.000,00, cancelando en ese acto Bs. 295.000,00, imputables de la venta, según cheque de gerencia, y el 24 de agosto de 2012, entrego la cantidad de Bs. 59.000,00, y el saldo restante de Bs. 826.000,00, seria cancelado en la oportunidad de la protocolización.

   Por cuanto dichos documentos no fueron impugnados, ni desconocidos, ni tachados en la oportunidad legal, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los términos de la relación contractual, así como los pagos realizados por la demandante al demandado. Así se establece.

5. Copia de documento de venta del apartamento 145-B, piso 14, Torre “B”, del Complejo el R.P., registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, el 26 de octubre de 2010, a favor del comprador-demandado.

   Por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni desconocidos, ni tachado en la oportunidad legal, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

6. Comunicación vía correo electrónico de fecha 2, 3 5 y 6 de febrero de 2013, entre la Asesora Inmobiliaria y la demandante, los cuales no fueron ratificados por la tercera al proceso, en la testimonial, y en consecuencia, no se le puede conferir valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 431 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1. - El merito favorable de los autos, a saber los documentos acompañados por la demandante, en el libelo de la demanda, no obstante, es criterio reiterado que el merito de los autos no es una prueba per se, siendo obligación del Juez verificar lo que se desprenda de autos en función de impartir justicia y ceñirse a la verdad de lo alegado y probado en autos, sin necesidad que las partes así lo soliciten.

   Sin embargo, la parte demandada, reproduce como medios probatorios los documentos que a continuación se señalan:

   1.1 Contrato de Intermediación Inmobiliaria.

   1.2. Contrato de opción de compra - venta.

   2.2 Contrato de Reserva Inmobiliaria

   2.3. La testimonial de la ciudadana Enalba L.A.

   Los instrumentos antes señalados, y la testimonial fueron debidamente valorados, siendo que los mismos fueron promovidos por la parte demandante, con el libelo de la demanda y en el lapso de promoción y evacuados en la oportunidad procesal, y se reproduce su valoración. Así se establece.

2. Comunicación vía correo electrónico de fecha 4 y 24, de septiembre de 2012, y 1, 2, y de febrero de 2013, entre la Asesora Inmobiliaria y el demandante, los cuales no fueron ratificados por la tercera al proceso, en la testimonial, y en consecuencia, no se le puede conferir valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 431 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   II

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Establecido como ha quedado el orden procesal de los actos fundamentales de esta litis, este Tribunal pasa a decidir, con base a las consideraciones siguientes:

   En el presente asunto, la parte demandante-compradora, pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito con la parte demandada-vendedora, de fecha 3 de octubre de 2012, por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, y se le trasmita la propiedad del inmueble ampliamente descrito en el libelo de la demanda, que adquirió por un precio de venta de Un Millón Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.180.000,00), del cual pagó la inicial de Trescientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.354.000,00), quedando un saldo pendiente de Ochocientos Veintiséis Mil Bolívares (Bs. 826.000,00), que sería pagado en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina de Registro correspondiente, el cual fue entregado a la intermediaria de Bienes Raíces el 31 de enero de 2013, cuando había fenecido el lapso, y aun se encontraba pendiente la prorroga, según la cláusula segunda, que opero tácitamente, lo que genero dos respuestas, una de la intermediaria de Bienes Raíces, con respecto a que la protocolización se efectuaría el 2 de febrero de 2014, y una comunicación o carta, del 6 de febrero de 2013, del demandado manifestando que de conformidad con la cláusula segunda, y visto el incumplimiento sin que tuviese el pago final del precio convenido, decidió resolver el contrato y no proceder a la venta.

   Por su parte, la demandada contradice y rechaza, lo pretendido por la demandante, por ser producto de una interpretación “errática y absurda de las estipulaciones Segunda del contrato de marras”, destaca que en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta, establecía un termino del contrato para protocolizar el documento definitivo de venta de 90 días continuos más 30 días continuos de prorroga automática, es decir, de 120 días continuos, a partir del 3 de octubre de 2012, hasta el 31 de enero de 2013, que la entrega fue extemporánea e ineficaz, e imposibilitaría la gestión para el otorgamiento en esa misma fecha.

   Admite, que ciertamente en correspondencia remitida por el demandado a la demandante en fecha 5 de febrero de 2013, vía la corredora del inmueble, le notifica que ejecutará la penalidad prevista en la cláusula Cuarta por haber transcurrido íntegramente el termino de la cláusula Segunda, sin que tuviese el pago final del precio convenido, decidiendo resolver el contrato y no proceder a la venta definitiva dentro del plazo estipulado en el contrato, pero eso ha servido a la demandante para descargar en contra del demandado su responsabilidad en su incumplimiento culposo; que nunca convinieron la segunda prorroga; y no rige prorroga tácita.

   Precisado lo anterior, cabe destacar lo dispuesto tanto por la doctrina como la jurisprudencia nacional, quienes han sido contestes en señalar que la contestación de la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, para que pueda desplegar una verdadera actividad defensiva, para el resguardo de sus derechos e intereses, pudiendo este, excepcionarse y traer nuevas afirmaciones de hechos.

   En el presente asunto, la parte demandada admitió la relación contractual y la comunicación remitida vía virtual en la cual resuelve el contrato, lo cual no requieren ser probadas, y que hará uso de la penalidad, contradice y rechaza bajo una serie de argumentaciones la pretensión de la demandante, al señalar el incumplimiento culposo de la demandante del contrato de opción de compra-venta, en la presentación del documento de venta definitiva para su protocolización ante la Oficina de Registro, lo cual constituye una inversión de la carga de la prueba en el sentido, que sus afirmaciones de hechos deben ser demostradas, así como la demandante, es decir, ambas partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   La prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tienen de demostrar el fundamento de lo que se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra, en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, previsto específicamente en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que es a tenor siguiente “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” e igualmente en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone:”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Ahora bien, ambas partes reconocen que la pretensión deriva de un contrato suscrito, respecto del cual la demandante exige su cumplimiento y la demandada, señaló el incumplimiento de la demandante, y producto de ello emanó comunicación donde lo resolvió unilateralmente, por haber transcurrido íntegramente el termino de la Cláusula Segunda, sin que tuviese el pago final del precio convenido, contrato que fue valorado como un documento o medio idóneo y fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos relativos al contenido del contrato, tales como la existencia del mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia y las obligaciones de las partes. Así se establece.

   Ahora bien, de lo anterior se colige, la existencia de una obligación contractual, de carácter bilateral, fundamentada en un contrato de opción a compra-venta, es decir, una relación contractual de carácter bilateral previamente definida, y en este sentido es menester traer a colación, lo dispuesto en los artículos 1133 y 1159 del Código Civil, que establecen lo siguiente:

   Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico

   .

   Articulo 1159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   De las normas antes transcritas se desprende, el concepto de los contratos, y del último de los artículos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia, deben cumplirse tal como fueron contraídos.

   De acuerdo a los términos en que quedó la litis, es necesario precisar, el precio definitivo de la venta, forma de pago y en particular la vigencia, de acuerdo a las cláusulas establecidas en el contrato suscrito por las partes, para determinar el cumplimiento o no de la entrega del documento definitivo de venta para su protocolización en el lapso de vigencia, y en este sentido, es pertinente citar lo previsto en las cláusulas primera, segunda, tercera y cuarta del contrato objeto del debate o la litis. A continuación se citan:

   “(…)

PRIMERO

“EL VENDEDOR” se compromete a vender y “LA COMPRADORA”, a su vez se compromete a adquirir de éste, la totalidad de los derechos que le corresponde sobre un inmueble (…)

SEGUNDA

“LA COMPRADORA”, se compromete a adquirir la totalidad de los derechos (…) del inmueble (…), dentro de un plazo que no excederá de noventa (90) días continuos más treinta (30), días de prorroga, contados desde la fecha de autenticación del presente documento. Dicho lapso podrá prorrogarse por un lapso igual por convenio entre las partes.

TERCERA

El precio de venta (…) del inmueble (…) es la cantidad de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA MIL CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.180.000,00). La inicial (…) es de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 354.00,00), la cual fue pagada de la siguiente manera: A) En este acto (…) la cantidad total de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 295.000,00), imputables e la venta (…); B En fecha 24 de agosto de 2012, (…) la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 59.000,00), (…), como se dejo constancia a través de Documento de Reserva (…). “LA COMPRADORA”, se compromete a proceder al pago del saldo restante (…), la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 826.000,00), en la oportunidad de la protocolización del contrato de compra-venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente.

CUARTA

Si por causas imputables a la “COMPRADORA”, no se llegare a firmar el documento definitivo de compra-venta ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro en el plazo aquí pactado, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 141.600,00) quedará en beneficio del “VENDEDOR”, reintegrando (…) la cantidad de (…), de la suma dada en calidad de inicial, quedando resuelto el contrato de pleno derecho, sin necesidad de aviso especial”.(…). Destacado del Tribunal.

De las cláusulas anteriores se colige que el plazo para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble ampliamente descrito en la cláusula primera, el cual se da por reproducido, era de 90 días continuos, más 30 días de prorroga, lo que hace un total de 120 días continuos, contados desde la fecha de autenticación, es decir, desde el 3 de octubre de 2012, hasta el 30 de enero de 2013, ambos días inclusive, lapso de tiempo que por convenio original y anticipado de las partes, podía prorrogarse por un lapso igual de 120 días continuos, es decir, que la vigencia real y efectiva del contrato era de 240 días continuos, feneciendo la última prorroga el 30 de mayo de 2013.

Que el precio de la venta del inmueble, era de Bs. 1.180.000,00, de los cuales la parte demandante, cancelo por concepto de inicial Bs. 354.000,00, quedando un saldo deudor de Bs. 826.000,00, que sería pagado en la oportunidad de la protocolización del contrato de compra venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente.

Asimismo, quedo establecido una cláusula indemnizatoria de daños y perjuicios, que debía satisfacer la compradora, a beneficio del vendedor, si por causas imputable, no se llegare a firmar el documento definitivo de compra venta ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro en el plazo establecido, 120 días continuos y su prorroga.

En este orden, este Tribunal, con fundamento a las aludidas cláusulas y a los fines de precisar la naturaleza del contrato suscrito en fecha 3 de octubre de 2012, entre el demandado-vendedor y demandante-compradora, estima oportuno traer a colación lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de abril de 2012, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., en el cual se declaro sin lugar el recurso de casación, formulado en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta de un bien inmueble, iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por el ciudadano D.V., contra los ciudadanos F.J.F.M. y M.R.G.D.F., en el cual se estableció lo siguiente:

“(…)

De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta.

De la sentencia parcialmente transcrita se puede colegir, la distinción doctrinal con relación al contrato de opción de compra-venta y el de venta, y se concluyó que aún cuando la apariencia de un contrato, sea de opción de compra, la naturaleza de la convención no es tal, si se logran determinar, el acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, si se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

De la lectura del contrato celebrado el 3 de octubre de 2012, y en particular de las cláusulas parcialmente transcritas, se colige que el demandado, se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como la demandante a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, por un precio de Bs. 1.180.000,00, de los cuales la parte demandada recibió el pago de la inicial por Bs. 354.000,00, quedando un saldo deudor de Bs. 826.000,00, que serían pagados en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta, de conformidad con lo previsto en la cláusula segunda del contrato. Así se precisa.

En el referido contrato, se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra venta, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por E.C.B., pág. 502.), y en consecuencia, se esta en presencia de un contrato de compra venta perfeccionado. Así se declara.

Determinado que se trata de un contrato de compra venta perfeccionado, corresponde determinar de las afirmaciones y probanzas de autos, según en los términos en que quedo trabada la litis, si la demandante puso a disposición el documento definitivo de venta a los fines de su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro, en el lapso de la vigencia real y efectiva del contrato, incluida su prorroga, es decir, de 240 días continuos, de conformidad con lo previsto en las cláusulas segunda y cuarta, y si tenía la disponibilidad del saldo deudor.

El demandado, atribuyó a la demandante incumpliendo culposo del contrato, alegando que puso a disposición el documento definitivo de venta extemporáneamente, y no tenia disponibilidad del saldo deudor, y no existe prorroga tácita, dada una errada interpretación de la cláusula segunda, no obstante, de la valoración del acervo probatorio precedentemente expuesto, adminiculado y contrastado en su conjunto, y respecto del cual el demandado se limito a reproducir lo aportado por la demandante, no pudo demostrar tales afirmaciones de los hechos, que le sirven para contradecir y rechazar la pretensión de la demandante. Así se establece.

La demandante para demostrar el cumplimiento del contrato, es decir, que puso a la orden de demandado en el lapso de vigencia el documento definitivo de la venta, y que se prorrogo tácitamente, afirmó que existía entre el demandado-vendedor, y demandante-compradora, una intermediaria cuyas funciones estaban determinadas en el Contrato de Intermediación suscrito el 17 de agosto de 2012, entre el demandado-mandante y la sociedad mercantil HABITAT MIRALVA S.R.L., cuyo objeto era la promoción, la representación y gestión en forma exclusiva de la venta del inmueble descrito, a saber, apartamento 145-B, piso 14, Torre “B”, del Complejo el R.P., registrado en la Oficina de Registro del Municipio Chacao, bajo el Nº 240.13.18.1.4798, L.F.R. 2010, en fecha 26 de octubre de 2010, quedando a cargo del mandante (demandado) los 9 recaudos que allí se señalan, entre otros el del número 4, atinente a la copia de liberación de hipoteca o borrador, según el caso, y la protocolización del documento definitivo de la venta, valorado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 436 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, que la asesora e intermediaria de Bienes Raíces, ciudadana Enalba L.A. de Ruiz, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.090.410, recibió el 31 de enero de 2013, el documento de venta definitiva, lo cual logro demostrar con la deposición que se le tomará el 21 de enero de 2014, en la cual manifestó sobre los particulares formulados, que: si fue intermediaria de la venta del inmueble descrito, que sus labores consistían en promocionar para lograr la promesa de opción de compra-venta, y el fin último la venta definitiva ante el Registro correspondiente, que se encontraba facultada para realizar los tramites de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y la protocolización del documento definitivo de venta, y reconoció su firma en la recepción del documento definitivo de venta emanado del Banco Bicentenario que cursa en autos, y que había requerido del demandante copia del borrador de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, y registro de información fiscal, partiendo de que sería celebrado la venta el 2 de febrero de 2014, conferírsele valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, que la respuesta que recibió por intermedio de la asesora de Bienes Raíces del demandado, fue una carta o misiva de fecha 5 de febrero de 2013, vía correo electrónico el 6 de febrero de 2013, que resolvía el contrato de opción de compra-venta de fecha 3 de octubre de 2012, y no proceder la a la venta definitiva del inmueble, debido al incumplimiento por no poder otorgar el documento definitivo de venta, debido a que no tiene completo el dinero restante por pagar, valorada de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 436 del Código de Procedimiento Civil.

Para demostrar la demandante, que tenia el saldo deudor del precio del inmueble, a través de informe mediante comunicaciones emanadas de las instituciones bancarias VENEZUELA S.A., MERCANTIL, y BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, S.A., trajo a los autos el saldo disponible de Bs. 475.392,84, al 31 de enero de 2013, de Bs. 96.125,72, al 31 de enero de 2013, y aprobación de crédito, por Bs. 595.873,20, respectivamente, que sumados hacen un total de Bs. 1.167.391,76, es decir superior al saldo deudor, y se le confirió pleno valor como documental de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, este Tribunal, con fundamento al acerbo probatorio aportado por la parte demandante, en el escrito de pruebas y en el lapso de promoción, valorados, contrastado y adminiculado debe concluir que la demandante, pago al demandado-comprador, el precio inicial de la venta de Bs. 354.000,00, asimismo que entrego a la intermediaria o asesora de Bienes Raíces, el documento definitivo de la venta el día 31 de enero de 2013, es decir, el día 121 de los 240 días continuos de la vigencia real y efectiva del contrato, incluido el lapso de prorroga, recibiendo respuesta de la fecha del 2 de febrero de 2013, para su protocolización por parte de la intermediaria de Bienes Raíces, la cual era confiable por tener dentro del mandato conferido por el demandado, (según contrato de intermediación), ese facultad de gestión, lo cual opero efectivamente dentro del lapso de la prorroga, establecida en las cláusulas segunda y cuarta, el cual en su tiempo máximo fenecía el 30 de mayo de 2013, las cuales fueron producto de la manifestación legítimamente otorgada voluntariamente entre las partes, anticipadamente, de mutuo y común acuerdo, al haber fijando un lapso de 90 días continuos, más una prorroga adicional de 30 días continuos, que hacen un total de 120 días continuos, y mediante un punto seguido, una prorroga por igual lapso de 120 días continuos.

En consecuencia, mal podía el demandado-vendedor, interpretar que el lapso de vigencia era sólo de 120 días continuos, pasando por alto la prorroga por igual lapso, otorgada anticipadamente de común acuerdo en el aludido contrato, por ser un hecho público y comunicacional, el tiempo que implica la tramitación de un crédito hipotecario, así como las gestiones de la mandante o intermediaria de Bienes Raíces, para la liberación de la hipoteca que pesaban sobre el inmueble objeto de la venta para la fecha, es decir, al día de la entrega del documento definitivo de venta para la protocolización, y decidir unilateralmente la resolución del contrato de venta.

Igualmente, la demandante logro demostrar que tenia el saldo deudor para el pago final del precio pactado, con la prueba de informe, a través de las comunicaciones emitidas las instituciones bancarias VENEZUELA S.A., MERCANTIL, y BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, S.A, con lo cual queda desvirtuada la pretensión de incumplimiento culposo pretendida por la demandada, fundamentos a su vez de la resolución unilateral. Así se decide.

En fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal, considera procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 3 de octubre de 2012, al concluirse que se trata de un contrato de compra venta, en el que la demandante y el demandado, manifestaron su voluntad de comprar y vender el inmueble objeto de la pretensión, y respecto del cual ésta última, entregó el documento definitivo de venta, a la Asesora e intermediaria, en el lapso de vigencia de la única prorroga, debiendo pagar el saldo restante de Bs. 826.000,00, al momento de su protolización en la Oficina de Registro correspondiente, y en defecto de ello la presente sentencia, surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y previamente realice el pago del precio del saldo deudor a favor del demandado en el Tribunal. Así se decide.

III

DECISION

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana V.N.G., contra el ciudadano A.F.L., ambas partes identificadas al inicio de la presente sentencia, en consecuencia, se ordena el registro del documento definitivo de venta, debiendo pagar el saldo restante de Bs. 826.000,00, al momento de su protolización en la Oficina de Registro correspondiente, y en defecto de ello la presente sentencia, surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago del referido precio del saldo deudor a favor del segundo de los identificados en el Tribunal.

Dada la naturaleza de la presente decisión, se condena en costas a la demanda a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 23 días del mes de abril del año 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Juez.

S.M.C..

La Secretaria.

A.K.B.M..

En la misma fecha de hoy, 23 de abril de 2014, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria.

A.K.B.M.

SMC/AKB.-