Decisión nº 52.672 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 8 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: V.J.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.298.571 y de este domicilio; actuando en su propio nombre y en representación de sus hermanos ciudadanos V.J.H. y G.J.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 4.451.910 y 4.451.914 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: I.H.K., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 27.302, de este domicilio.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil SESTO SENSO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 19 de Marzo de 1996, bajo el No. 11, Tomo 26-A, representada por su presidente ciudadano M.B., italiano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. E-2.214.123, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 52.672

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Mediante escrito de fecha 16 de Julio de 2008, la ciudadana V.J.H., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos V.J.H. y G.J.H., asistida por la abogada I.H.K., demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la sociedad mercantil SESTO SENSO C.A.

Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal dándose entrada en fecha 28 de Julio de 2008.

En fecha 04 de Agosto de 2.008, fue admitida dicha demanda emplazándose a la demandada.

En fecha 13 de Agosto de 2008, la apoderada judicial de la actora presento escrito de reforma a la demanda, siendo admitida en fecha 17 de Septiembre de 2008.

En fecha 07 de octubre de 2008, comparece la Abog. I.H.K., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 27.302 y consigna PODER que le fuere conferido por la parte actora por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, el cual quedó anotado bajo el Nro. 27, Tomo 266 de los Libros llevados por ese Despacho, el cual fue agregado a los autos en fecha 08 de octubre del mismo año.

En fecha 09 de Diciembre de 2008, comparece el ciudadano O.M., asistido de abogado, parte demandada, presentó escrito de cuestiones previas establecidas en el artículo 346, Ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, y contestación a la demanda, las cuales fueron subsanadas por la parte actora mediante su apoderada judicial por escrito presentado en fecha 15 de Diciembre de 2008.

En fecha 15 de diciembre de 2008, comparecen los ciudadanos JUDIN HANJ y V.J.H., en su carácter de co-propietarios del inmueble, y otorgan PODER APUD ACTA a los Abogados I.H.K., LIANIBEL S.A., REINADO RONDON HAAZ, M.M.R. y A.H., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 27.302, 105.622, 48.744, 27.295 y 134.963, respectivamente.

En fecha 19 de enero de 2009, comparece la Abog. I.H., en su carácter de autos y notifica al tribunal el fallecimiento del co-propietario V.J..

En fecha 21 de enero de 2009, comparece la parte demandada y presenta escrito de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en esta misma fecha.

En fecha 28 de enero de 2009, comparece el Co-apoderado judicial del co-propietario actor y consigna copia certificada del acta de defunción del de cujus, la cual fue agregada a los autos en fecha 10 de febrero de 2009, librándose los correspondientes Edictos a los herederos desconocidos, previa solicitud de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 09, 12 y 18 de marzo de 2009, comparece el Abog. A.H., y consigna ocho (8) ejemplares de los Diarios Notitarde y El Carabobeño donde aparece publicado el E.l. en la presente causa, los cuales fueron agregados mediante auto de fecha 20 del mismo mes y año.

En fecha 21 de marzo de 2009, comparece el Abog. A.H., y consigna dos (2) ejemplares de los Diarios Notitarde y El Carabobeño donde aparece publicado el E.l. en la presente causa, los cuales fueron agregados mediante auto de fecha 30 del mismo mes y año.

En fecha 01, 16 y 20, de abril de 2009, comparece el Abog. A.H., y consigna ocho (8) ejemplares de los Diarios Notitarde y El Carabobeño donde aparece publicado el E.l. en la presente causa, los cuales fueron agregados mediante autos de fecha 13, 17 y 21 del mismo mes y año.

En fecha 25 de mayo de 2009, comparece la co-apoderada judicial de la parte actora y solicita la designación de Defensor Judicial de los herederos desconocidos así como Inspección Judicial en el inmueble de conformidad con lo establecido en el articulo 401 del Código de Procedimiento Civil. La inspección judicial fue negada en virtud de que tal actuación se realiza a discreción del tribunal, es decir, que el Juez considere que existen puntos oscuros y requiere la evacuación de alguna prueba para mejor ilustración.

En fecha 03 de Agosto de 2009, este Tribunal nombra defensor judicial al abogado E.D.N.P., quien fue notificado en su oportunidad y prestando su juramente de ley.

En fecha 24 de noviembre de 2009 comparece la co-apoderada judicial de la parte actora y consigna declaración sucesoral del de cujus V.J.H. así como un diario de circulación regional en el cual se muestra el inmueble objeto del presente litigio.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la Apoderada Judicial de la parte demandante en su reforma de la demanda:

Que celebraron contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 01 de marzo de 2001 con la sociedad mercantil SESTO SENSO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 19 de marzo de 1996, bajo el Nro. 11, Tomo 26-A, representada por su Presidente ciudadano M.B., sobre un inmueble constituido por un local comercial de ciento sesenta metros cuadrados (160,00Mts2) ubicado en la Avenida 104 cruce con calle 139, No. 102-90 de la Urbanización El Viñedo, jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo.

Que los accionistas de la precitada Sociedad Mercantil cedieron sus acciones sin ser autorizados por los PROPIETARIOS a la Sociedad Mercantil DOS-04 C.A., inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 02 de junio de 2004, bajo l Nro. 71, Tomo 36-A.

Que la arrendataria ha mantenido una conducta engañosa para conmigo y para con sus hermanos, pues aún cuando el contrato de arrendamiento se estableció el incremento de conformidad con el IPC, los canones han sido ajustados a la situación económica que decía padecer.

Que la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble y el canon de arrendamiento actual es de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), aún cuando venció el contrato.

Que en la actualidad el local se encuentra cerrado, abandonado y comenzaron a tumbar paredes sin su autorización de la accionante y que el local se encuentra en un estado de deterioro tal, que tuvo que practicar una inspección ocular.

Que a partir del mes de diciembre de 2007, los representantes legales de la sociedad mercantil SESTO SENSO C.A., le informaron que iban a llevar a cabo unas reformas en el inmueble y que no las autorizó por escrito como lo exige el contrato.

Que en la actualidad el inmueble en dicho contrato se estableció el incremento de conformidad con el IPC, y que los incrementos de los cánones han sido ajustados, siendo que actualmente dicho canon es de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00).

Que a pesar del vencimiento del contrato la demandada ha continuado ocupando el inmueble y que dejó de pagar las pensiones arrendaticias a partir del mes de marzo de 2008.

Que desconoce la situación en la cual se encuentran los servicios públicos

Funda su pretensión en las normas contenidas en los artículos 1.592 del Código Civil, en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y demanda el desalojo del inmueble objeto del contrato.

En fecha 09 de diciembre 2008 el ciudadano O.M.S., en su carácter de PRESIDENTE de la Sociedad de Comercio SESTO SENSO C.A., asistido de abogado, presento escritò promoviendo cuestiones previas y dando contestación a la demanda, en el cual alega lo siguiente:

Opone como punto previo la falta de cualidad de la actora, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que a decir la demandante pretende actuar en nombre de un conjunto de arrendadores y por ello invoca su condición de hermana de los coarrendadores y por ello no existe identidad lógica entre la persona que se presenta como actor y aquella a quien la ley concede la acción, todo ello de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para estar en juicio, y lo hace con fundamento en el hecho que la accionante se erige como representante de los ciudadano a quienes los señala como sus hermanos y soporta su actuación sobre el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Articulo 340, por cuanto en el libelo de la demanda como la reforma de la misma la actora omite el domicilio del demandado y la sede o dirección del demandante, lo cual es un incumplimiento a lo establecido en el articulo 340 eiusdem, numerales 2 y 9.

Contestó al fondo de la demanda, donde rechaza, niega y contradice que su representado haya mantenido actitud de engaño al momento del vencimiento del contrato y la ocupación, por cuanto su consentimiento fue manifestado al permitirlo y seguir percibiendo el canon de arrendamiento, el cual reclama incluso hasta que se le devuelva el inmueble en su petitorio.

Niega, rechaza y contradice que su representado a partir del mes de marzo de 2008, haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento, ya que por la dificultad de efectuarlo en el domicilio de los arrendadores, convinieron en realizarlo mediante depósitos mensuales en la cuenta corriente de CORP BANCA No. 01210202050100545751 a nombre de la ciudadana V.J.; por lo que se encuentra solvente en los pagos hasta el 17 de noviembre de 2008.

Niega, rechaza y contradice que haya hecho traspaso de las acciones de la arrendataria sociedad de comercio SEXTO SENSO C.A., sin la notificación de los accionantes, a quien se les hizo saber previamente del traspaso realizado a la sociedad de comercio DOS-04 C.A., a lo igual que la designación de nuevos administradores, aceptando los actores quienes durante los años 2005, 2006 y 2007 han estado recibiendo los pagos de las mensualidades arrendaticias mediante depósitos realizados por los nuevos accionistas en la cuenta corriente No. 100-545751 donde la titular es la ciudadana V.J..

Rechaza, niega y contradice que su representada haya realizado reformas sin autorización de los arrendadores, aunque sea cierto que no se haya hecho escrito, si se le participo verbalmente a la ciudadana V.J., por lo que si la autorizó y nunca se opusieron al iniciar las mismas.

Niega, rechaza y contradice que su representada haya causado deterioros al inmueble, ya que basta con lo expresado por la actora “que de la inspección practicada solo se evidencia un estado de suciedad y abandono, vidrios rotos, el inmueble sucio y abandonado, además le atribuye a los indigentes el sucio del local” (Cita del accionado y cursiva del Tribunal).

En escrito de fecha 15 de diciembre de 2008, comparece en el presente juicio la apoderada judicial I.H.K., presento escrito de alegatos y expuso:

Que el accionado no puede alegar la falta de cualidad de la ciudadana V.J.H., para actuar en representación de otros, ya que tanto los ciudadanos G.J.H., V.J.H. y V.J.H., actúan como comuneros y condueños del inmueble arrendado, tal y como consta a los folios 27 al 29 del presente expediente, documento que no fue impugnado por la parte accionada.

Que la cualidad de la persona de V.J.H. le viene dada por el interés que tanto ella como sus comuneros y hermanos tienen para actuar en juicio, no otorgó la misma poder en nombre de los demás comuneros, sino en nombre propio. En consecuencia solicita que la cuestión previa opuesta sea desechada.

III

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Quedan como hechos admitidos:

• La existencia de la relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes litigantes sobre un inmueble constituido por un local comercial de ciento sesenta metros cuadrados (160,00Mts2) ubicado en la Avenida 104 cruce con calle 139, No. 102-90 de la Urbanización El Viñedo, jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo.

• Las modificaciones realizadas por la arrendataria al inmueble.

Quedan como hechos controvertidos:

• La obligación de la demandada de obtener la autorización por escrito de los arrendadores para efectuar las modificaciones realizadas al inmueble.

• El estado de abandono en el cual se encuentra el inmueble.

IV

ANÁLISIS PROBATORIO

Pruebas de la parte demandante:

Con la demanda y la Reforma:

1. Marcado con la letra “A” copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos V.J.H., V.J.H. y G.J.H., denominados como LOS PROPIETARIOS y la sociedad mercantil SESTO SENSO C.A., representada por el ciudadano M.B., denominado EL ARRENDATARIO. Este documento público el cual no fue impugnado por la parte accionada, goza de pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Con el mismo se evidencia que en fecha 01 de marzo de 2001, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, los ciudadanos V.J.H., V.J.H. y G.J.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.288.571, V-4.451.910 y V-4.451.914 respectivamente, quienes se denominan como PROPIETARIOS suscribieron dicho contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil SESTO SENSO C.A., representada por el Presidente ciudadano M.B., italiano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. E-82.214.123, denominada EL ARRENDATARIO, sobre un inmueble constituido por un local de ciento sesenta metros cuadrados (160 Mts2) , ubicado en una casa-quinta situado en la Avenida 104 c/c Calle 139, No. 102-90 de la Urbanización El Viñedo, Parroquia San J.d.M.V.d. estado Carabobo. Que el canon de arrendamiento estipulado para el primer año fue por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo) mensuales, y para cada año siguiente se aumentaría el canon de arrendamiento, tomando en cuenta el índice de inflación reconocido por el Banco Central de Venezuela. Que la mensualidad debía ser cancelada por el arrendatario puntualmente el día quince (15) de cada mes en la residencia de los propietarios. Que el contrato tendría una duración de cuatro (4) años, que se contarían a partir del día 15 de Febrero de 2000 hasta el día 14 de Febrero de 2004, ambas fechas inclusive; que el inmueble seria utilizada exclusivamente para el uso comercial y que al tèrmino del mismo el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble desocupado de personas, cosas y en condiciones de uso y habitabilidad, tal y como fue recibido por el arrendatario. Que el Arrendatario se obliga a cancelar la cantidad del 20% del canon de arrendamiento por cada día de atraso por concepto de indemnización de daños y perjuicios causado por la demora en la entrega. Que una vez finalizado el contrato El Arrendatario debe desocupar el inmueble y deberá comunicarlo por escrito a los propietarios directamente a su representante, a fin de determinar las condiciones en que estos lo reciben. Que cualquier modificación o mejora debidamente aceptada que el arrendatario haga en el inmueble con consentimiento de los propietarios quedará en beneficio del mismo, sin que esté tenga derecho de reclamar ningún tipo de compensación. Que el arrendatario podrá realizar, previa autorización por escrito de los propietarios reformas en el área que ocuparán para el desenvolmiento de su actividad siempre y cuando no dañen columnas, estructuras, etc, debiendo previamente consultar las reformas a realizar mediante planos realizados por profesionales en la materia. Que será por exclusiva cuenta de El Arrendatario todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones sanitarias y eléctricas, así como la conservación de las paredes, techos, pisos, ventanas y demás dependencias del inmueble. Que los propietarios se reservan el derecho de practicar por si solos o por medio de intermedio de su representante visita de inspección al inmueble en horas que no coincidan con la actividad comercial, a fin de constatar que este se mantiene en perfectas condiciones de aseo y conservación, obligándose el arrendatario a facilitar la entrada en sus diversas dependencias y dar cumplimiento a las condiciones que se le formules. Que el contrato se entiende celebrado INTUITO PERSONAE en lo que respecta a el arrendatario, en consecuencia, este no podrá ceder, traspasar o subarrendar el inmueble arrendado, en ninguna forma, sin autorización previa y por escrito de los propietarios. Que en caso de que el arrendatario realice modificaciones en los estatutos de la empresa en que se sustituyan sus acciones y/o sus representantes legales debe notificarlo previamente a los propietarios. Que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, o el incumplimiento de alguna de las demás disposiciones contenidas en este contrato dará lugar la resolución inmediata del mismo con la siguiente exigibilidad de la entrega del inmueble y el pago de daños y perjuicios. Que se compromete a entregar el inmueble a los propietarios al termino del contrato, todos los recibos correspondientes a servicio eléctrico, agua, aseo urbano y cualquier otro servicio que posea el inmueble debidamente cancelado a la fecha última de facturación emitida, así como presentar la solvencia correspondiente en cada uno de estos servicios. Se establece que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas o el incumplimiento de alguna de las disposiciones contenidas en este contrato dará lugar a la resolución inmediata y al pago de los daños y perjuicios sobre la base del monto de los canones de arrendamiento por vencer y en el caso que se excediesen a dicho monto aquellos que se determinen el tribunal de la causa mediante la designación de un solo evaluador designado. La empresa SAPORE BUONO, C.A., inscrita en el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial, inserta bajo el Nro. 30, Tomo 11-A de fecha 15 de marzo de 2000, se constituyó en FIDORA SOLIDARIA y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones que contrae por arrendamiento la Empresa SEXTO SENSO C.A., ya sea durante el plazo fijo, renovación o mora, quedando aun vigente en el caso de que exista tácita reconducción o modificación del canon de arrendamiento y hasta la oportunidad en que haya sido entregado totalmente desocupado el inmueble arrendado a los propietarios a su plena satisfacción y haya cancelado la deuda por alquileres y por cualquiera otro concepto, y si el Arrendataria estuviese insolvente al desocupar el inmueble esta fianza quedará vigente, sea cuales fueren los plazos que se acuerden para el definitivo pago.

2. Marcado con la letra “B” copia simple del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad de comercio SESTO SENSO C.A., celebrada en fecha 06 de Septiembre de 2004. Este documento público el cual no fue impugnado por la parte accionada, goza de pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se evidencia quienes son los accionistas, y la composición de la Junta directiva de la referida sociedad de comercio. Siendo estos hechos irrelevantes al proceso en virtud que el controvertido y motivo de la acción es por haber el arrendatario efectuado modificaciones no autorizadas por el arrendador accionante. Y así se establece.

3. Marcado con el No. 1, Inspección Judicial realizada extra litem por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de Agosto de 2008. Este instrumento al no ser impugnado se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil y de la misma se dejó constancia que en el inmueble existen material de construcción (cabillas, carretillas, sacos de cemento) y mobiliario de restaurante (sillas plásticas, enfriador de tres puertas, maquina para preparar café, mesones de aluminio, campana de extracción de grasa) en estado de abandono. Se evidencia gran cantidad de sucio y polo propio de un local abandonado, daños en el techo (hueco), parte del piso roto. Se observa igualmente un Cajetín Eléctrico dañado con cables eléctricos rotos y despegados, y ventanas rotas. Este Tribunal observa que en las fotografías tomadas por el práctico designado en esa oportunidad se aprecia que no son necesarios conocimientos especiales para extraer la existencia de los daños. Y así se establece.

   En el lapso probatorio:

   Se deja expresa constancia que la parte actora no presentó pruebas durante el lapso probatorio.

   Pruebas de La Parte Accionada:

   Con La Contestación:

1. Marcado con la letra “A” voucher’s al carbón de depósitos bancarios realizados en la cuenta Nro. 01210202050100545751 a nombre de V.J. por ante la entidad bancaria CORP BANCA, de fechas 14-03-2008 por Bs. 3.000,00 mediante Planilla Nro. 63816209; 09-04-2008 por Bs. 2.000,00 mediante planilla Nro. 02577066, 12-05-2008 por Bs. 2.000,00 mediante planilla Nro. 03005124; 25-06-2008 por Bs. 2.000,00 mediante Planilla Nro. 03353487; 07-07-2008 por Bs. 2.000 mediante Planilla Nro. 05397723; 17-07-2008 por Bs. 1.000,00 mediante planilla Nro. 05611736; 17-07-2008 por Bs. 4.000,00 mediante Planilla Nro. 05392941; 28-07-2008 por Bs. 3.000,00 mediante planilla Nro. 93883847; 08-08-2008 por Bs. 2.000,00 mediante Planilla Nro. 05595778; 13-09-2008 por Bs. 2.000,00 mediante planilla Nro. 85910359; 17-11-2008 por Bs. 1.000,00 mediante Planilla Nro. 04651893; 17-11-2008 por Bs. 1.000,00 mediante Planilla Nro. 04651894; 15-10-2008 por Bs. 1.000,00 mediante Planilla Nro. 07387880 y 15-10-2008 por Bs. 1.000,00 mediante planilla Nro. 08881561. Estos instrumentos resultan irrelevantes ya que el motivo de la pretensión del actor y sobre el cual recaen los hechos controvertidos en el proceso resulta la situación de abandono del inmueble y las modificaciones realizadas por la accionada sin el consentimiento dado por escrito del arrendador, y así se establece.

2. En el lapso probatorio:

   1. Invoca el merito favorable que se desprenden de los autos.

3. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

4. b) Promovió prueba de informes a los fines de que se oficiara a la sociedad de comercio CORP BANCA. Se libró oficio Nro. 066, cuya respuesta fue agregada a los autos en fecha 17 de abril de 2009 ( folios 115 al 125).. De la misma se evidencia que la Cuenta Corriente Nro. 0100545751 pertenece a la ciudadana JUDIN HANJ VALENTINA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.288.571, y que en dicha cuenta se han realizado depósitos en las siguientes fechas: 14-03-08, 09-04-08, 12-05-08, 25-06-08, 07-07-08, 17-07-08, 28-07-08, 08-08-08, 15-10-08 y 17-11-08. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil., y así se establece.

   V

   MOTIVA

   PUNTOS PREVIOS

   Este Tribunal para decidir observa que la sociedad de comercio accionada en la oportunidad de la contestación opuso la falta de cualidad de la accionada, así como la cuestión previa a que se contrae el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir el libelo de la demanda no fue llenado con los requisitos previstos en los numerales 2° y 9° del artículo 340 eiusdem, es decir, que el libelo de la demanda no contiene el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene y la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.

   Estos alegatos deben ser resueltos en orden lógico y como punto previo a la sentencia de fondo, por lo tanto, en primer lugar procederá este Juzgador a verificar la procedencia o no de la cuestión previa opuesta y posteriormente la procedencia de la falta de cualidad por ser ésta inherente al fondo de la controversia.

PRIMERO

Alega la parte accionada las cuestiones previa establecidas en el artículo 346, ordinales 2° y 6° del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, en relación con la cuestión previa opuesta por la demandada con arreglo al ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que la accionada textualmente alega al contestar la demanda lo siguiente: “En la presente causa la ciudadana V.J.H., se erige como representante de los ciudadanos a quienes los señala como sus hermanos V.J.H. y G.J.H., suficientemente identificados en autos, argumentando para ello ser su hermana, así lo expresa tanto en su escrito libelar y la posterior reforma y su fundamento legal es el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, debo destacar que la citada norma, sólo permite la presentación en juicio sin poder del comunero por su condueño pero no por razones de filiación como lo pretende la demandante, (…) de lo cual además no existe en autos evidencia que así lo demuestre, como tampoco su condición de copropietaria y comunera.”.

Al examinar el escrito libelar se evidencia que la ciudadana V.J.H. al demandar lo hace en su propio nombre y en representación de los otros comuneros e indica expresamente que lo hace como COPROPIETARIA, circunstancia que también fue expresamente establecida en el contrato de arrendamiento cuando ambas partes (hoy contendientes) procedieron a realizar su identificación, razón por la cual se determina que no son ciertos los hechos alegados por la demandada, en consecuencia, la cuestión previa opuesta la parte demandada fundada en razones inciertas no puede prosperar, y así se decide.

En relación con la cuestión previa opuesta por la demandada con fundamento en el ordinal 6° por indicar que en el libelo de la demanda no fue llenado con los requisitos establecido en los numerales 2° y 9° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que el libelo de la demanda no contiene el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene y la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174, este Tribunal observa, que sobre los requisitos exigidos en el numeral 2° del artículo 340 eiusdem, la parte actora en su escrito libelar señala tanto el nombre, apellido, domicilio y carácter tanto del demandante como del demandado, razón por la cual no es procedente el defecto de forma invocado por la accionada, y así se decide.

Por otra parte, al respecto de la omisión del ordinal 9° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, valga mencionar nuevamente, la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174 eiusdem, se aprecia que efectivamente la accionante no indica su domicilio procesal conforme lo ordena la expresada norma.

El artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, en su parte final establece: “A falta de indicación de la sede o dirección exigida en la primera parte de este artículo, se tendrá como tal la sede del Tribunal.”, del contenido de la norma se desprende que ante la omisión del accionante de la sede o dirección debe entenderse por la misma la del Tribunal, por lo que la omisión en ese sentido lo que produce es que sea tomada la sede del Tribunal como la del accionante, razón por la cual la omisión no constituye menoscabo al derecho a la defensa que asiste a la parte demandada, así como tampoco resulta procedente el defecto de forma alegado con fundamento en dicha omisión, y así se decide.

SEGUNDO

Para el autor patrio L.L. la cualidad es “…en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”.

En igual sentido considera el mencionado autor que: “….es innegable que la llamada excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, no constituye una excepción en sentido sustancial sino una defensa absoluta de la demanda, por medio de la cual se niega al actor el fundamento mismo de su derecho de acción y la titularidad del derecho”.

La exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil señala que:

...se destaca en esta última disposición la regla de que junto con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así estas defensas que en el código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia o bien como de fondo junto con las demás perentorias ahora (…) son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al mérito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346…

.

En el mismo sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:

…se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis

. (sentencia de fecha 5 de mayo de 1988. Cao M.d.S.P. de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A., ratificada en sentencia RC.00003-180106, Caso C.D. de Castro).

También sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, dictada por la Sala Constitucional del T.S.J. caso: J.C. Paparoni y otros.): “…es evidente pues, que en nuestro ordenamiento jurídico actual la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado y que, por tanto, de no ser alegada, no puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez…”.

Una vez realizadas las precisiones conceptuales necesarias sobre la falta de cualidad procede este Juzgador a analizar la falta de cualidad alegada por la demandada y al efecto aprecia que en la oportunidad de la contestación al fondo indica que la misma proviene del hecho que la demandante pretende actuar en nombre de un conjunto de arrendadores y por ello invoca su condición de hermana de los coarrendadores y por ello no existe identidad lógica entre la persona que se presenta como actor y aquella a quien la ley concede la acción, todo ello de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil

En este orden de ideas al examinar el contrato de arrendamiento que une a las partes contendientes, se aprecia que la ciudadana V.J.H., conjuntamente con los ciudadanos V.J.H. y G.J.H., todos plenamente identificados, establecen su condición de propietarios, es decir que existe una comunidad constituida por los referidos ciudadanos sobre el inmueble objeto del contrato y que la accionada se encuentra desde el inicio de la relación arrendaticia en conocimiento de ello.

Por otra parte, la ciudadana V.J.H. al demandar lo hace en su propio nombre y en representación de los otros comuneros e indica expresamente que lo hace como COPROPIETARIA del inmueble objeto del contrato e invoca para ello el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.

La norma contenida en el artículo 168 de la Ley Adjetiva Civil, que invoca la accionante establece: “Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.”, en el texto de la expresada disposición legal se aprecia con meridiana claridad que el legislador procesal facultó a los comuneros en virtud del vínculo que los une para incoar cualquier acción relativa a la comunidad, entiende este Juzgador que ello se produce en razón del provecho común que obtiene el comunero para la comunidad a la cual pertenece. En el contrato donde se establecen las obligaciones reciprocas entre las partes contendientes la accionante se identifica como copropietaria del inmueble lo que no deja dudas de su carácter y que la accionada estaba en conocimiento de ello desde el inicio de la relación arrendaticia y por ende se encuentra facultada para accionar conforme a lo dispuesto por el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la falta de cualidad opuesta por la accionante no puede prosperar, y así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En la presente causa la parte actora demanda a la sociedad de comercio SESTO SENSO, C.A., con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al efecto alega que el accionado mantiene el inmueble en situación de abandono y que procedió sin su consentimiento dado por escrito a realizar modificaciones en el inmueble arrendado.

Por su parte la demandada en la oportunidad de la contestación rechazó, negó y contradijo que hubiere realizado reformas sin autorización de los arrendadores y señala un hecho nuevo el cual consiste en que a su decir, se autorizó de una manera distinta a lo convenido contractualmente. Igualmente niega, recha y contradice haber causado deterioros al inmueble objeto del contrato.

Para decidir es preciso establecer que la carga de la prueba de las partes en el sistema venezolano rige lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como es lógico el actor debe probar los hechos en que funde su pretensión y el demandado tiene la carga de probar los hechos en que fundamenta su excepción o defensa, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, todo ello recogido en la máxima latina “onus probando incumbit ei quit asserit”, (la carga de la prueba incumbe al que la afirma).

Para resolver se aprecia que conforme a lo pactado por las partes en la clausula séptima del contrato de arrendamiento suscrito el primero de marzo de 2001, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia quedando inserto bajo el número 9 del Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que la arrendataria demandada recibió el inmueble en condiciones de uso y habitabilidad y expresamente establece para como requisito para la arrendataria, hoy demandada, que solo podía efectuar las modificaciones previa autorización dada por escrito por los propietarios.

En virtud de lo anterior se desprende que la accionante logró demostrar que la demandada para efectuar las mejoras que confiesa haber realizado, tenía la obligación de obtener previamente la autorización escrita de los propietarios, igualmente demostró haber entregado el inmueble en condiciones de uso y habitabilidad, razón por la cual demostró la obligación de los demandados y las condiciones en las cuales lo recibieron el inmueble objeto del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

Por su parte la parte accionada, no aportó elementos probatorios que permitan deducir que la parte actora mediante otro medio distinto al escrito aprobó las modificaciones realizadas por la accionada, por lo tanto, las modificaciones efectuadas violan las disposiciones contractuales. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente en cuanto a la situación de abandono del inmueble se aprecia de la inspección ocular promovida por la accionante existen deterioros en el inmueble mayores de los que pueden provenir del uso normal, específicamente la gran cantidad de sucio y polvo propio de un local abandonado, daños en el techo (hueco), parte del piso roto, el Cajetín Eléctrico dañado con cables eléctricos rotos y despegados, y ventanas rotas, los cuales por el solo hecho de estar la demandada en posesión del inmueble se deduce que los mismos provienen como consecuencia de su conducta omisiva (abandono) en la responsabilidad de mantener en buen condiciones el inmueble dado en arrendamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En conclusión la parte actora logró demostrar las cargas para la procedencia de la acción incoada, es decir, que la demandada realizó reformas no autorizadas al inmueble y que produjo al mismo deterioros mayores de los provenientes de su uso normal como consecuencia de haberlo abandonado, lo que constituye razón suficiente para que la demanda por desalojo con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios deba prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana V.J.H. contra la Sociedad mercantil SESTO SENSO C.A, todos identificados en esta sentencia, en consecuencia, se ORDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL SESTO SENSO, C.A., entregar el inmueble constituido por un local comercial de ciento sesenta metros cuadrados (160,00Mts2) ubicado en la Avenida 104 cruce con calle 139, No. 102-90 de la Urbanización El Viñedo, jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en que lo recibió.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los ocho (08) días del mes de diciembre de 2010.- Años: 200º y 151º.

El Juez Provisorio,

La Secretaria Temporal,

Abog. P.P.

Abog. S.G.R.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las once de la mañana 11:00 a.m.).

La Secretaria Temporal,

Exp. N° 52.672

PP/cc