Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 6 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2010-000312
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado el ciudadano G.V.B.A., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.222.015, representado por los bogados en ejercicio Egdy G.W.W., M.I.H. y J.M.W., IPSA # 23576, 14.319, 07.171 respectivamente; contra el ciudadano J.E.H.H., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.2093335
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda (reforma el folio 33 y ss)
Refieren los apoderados actores que su defendido celebró (24 de abril de 2004) con el demandado contrato de arrendamiento sobre el apartamento 5-A, Manzanares Oeste, Urbanización Manzanares del Estado Miranda.
Originalmente el canon quedó convenido en Bsf.850, oo mensual; pero más tarde se le participó que sería de Bs. F.1.500, oo, lo cual aceptó.
Después explica que en el contrato se produjo la tácita reconducción, indeterminándose en el tiempo.
Finalmente en el libelo original le imputa al arrendatario haber dejado de pagar los alquileres de diez y nueve meses, que van desde junio de 2008 hasta diciembre de 2009, ambos inclusive; pero en la reforma del petitorio del libelo (folio 33 y ss), los reduce a doce meses, que van desde febrero de 2009 hasta enero de 2010, argumentando que el alquiler de dichos meses el inquilino debía depositarlos en la cuanta de Ahorro No.0105-0644-137644-00688-5 en el Banco Mercantil, pero que no lo hace, ya que los depósitos que llega a hacer, lo realiza en forma tardía;.
Por tal razón lo demanda para que desaloje el apartamento alquilado; y pague los cánones insolutos que—como dijimos—en la reforma (folio 34) los limita a doce meses que van desde el mes de febrero de 2009 hasta enero de 2010 , ambos inclusive y los sucesivos que se vayan causando hasta la desocupación y entrega del inmueble, amen de las costas procesales.
Contestación de la demanda
La parte demandada, actuando por sus propios derechos como abogado, IPSA # 11407, pasó a contradecir la demanda, argumentando:
-
El canon de arrendamiento inicial fue de Bs.850, oo mensual, en fecha 29 de marzo de 2004.
-
Después fue aumentado varias veces hasta llegar a Bs.1.800, oo mensual, violando lo dispuesto de la Resolución 036 del 04 de abril de 2003.
-
Loa pagos se realizaron a la cuenta bancaria del arrendador en el Banco Mercantil. Y los gastos de condominio—al que no estaba obligado—se hicieron en la cuenta de “Corretajes Inmobiliarios c.a”.
-
Después calcula que desde la fecha de vigencia del contrato (01 de abril de 2004) hasta enero de 2010, debía haber pagado Bs.51.000,oo; pero lo que en realidad pagó fue Bs.86.600; lo que arroja un pago por sobre alquiler de Bs. F. 35.000,oo
-
Dice que al arrendador le adeuda Bs.25.600, oo por concepto de pagos en exceso; amén de lo que ha pagado por concepto de condominio que no le correspondía.
-
Dice que es el arrendador quien debería ser sujeto a una acción de reintegro,
-
Enumera los depósitos bancarios que hizo, por sus fechas, números de planillas y montos de cada uno.
Examen de las pruebas.
Visto cómo ha quedado trabada la litis, donde prácticamente lo que discute la parte demandada como arrendatario, es su estado de solvencia en la deuda de alquileres, que en el libelo se le imputa insoluta, corresponde ir directamente a la prueba de los pagos que dice haber aportado a los autos; que, según dice, son excesivos por razón de la congelación.
■ A los folios 62 y ss corren unas diez y seis de planillas de depósitos bancarios del Banco Mercantil, llevados a cabo por la parte demandada en la cuenta de la parte actora.
Dichas planillas, como documentos privados que son, se les da valor probatorio; pues se las asimila a la figura de las tarjas del art.1383 del Código Civil, de acuerdo con la Se s7+-+-6 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de Diciembre de 2005.
Además, la forma de pago mediante el sistema de colocar o depositar el dinero adeudado en la cuenta bancaria del arrendador, como acreedor de alquileres que es, fue convenida con la parte actora, como él mismo lo confiesa en el escrito de reforma de su libelo, cuando dice, a modo de reproche, que el inquilino debía depositar los alquileres en su cuenta, pero lo hacía de forma extemporánea.
Lo dice—acotamos nosotros—sin parar mientes que cuanto se paga al acreedor mismo o a “persona autorizada”, como es: el banco (art.1286 CC), no puede hablarse de mora; ya que el recibo voluntario del pago del principal purga cualquier retraso en que el deudor hubiese podido estar incurso, ya que dicho pago produce su liberación, salvo prueba en contrario (arg. ex-art.1748CC).
Son 16 planillas bancarias de depósitos de diferentes montos y fechas; y, a juzgar por sus fechas, ellas cubren los años 2008 y 2009 , desde la de fecha 15 de enero de 2008 (la planilla más antigua) hasta la de fecha 18 de enero de 2010 (la planilla más cercana en el tiempo); lo que implica un lapso de tiempo de dos años y tres días, que representa 723días, dentro del cual se encuentra los meses que en el libelo se dicen no pagados.
Son depósitos hechos después de la fecha de congelación de los alquileres; que, de acuerdo con las Resoluciones 059 y 036 de los Ministerios de la Producción y El Comercio y de Infraestructura de 03 de abril de 2003, quedaban congelados en los montos que estuviesen vigente para el 20 de noviembre de 2002.
Si consideramos que tanto el actor como el demandado, amen del contrato mismo (folio 56) están conteste de que el canon inicial estipulado en el contrato inicial (de fecha 23 de abril de 2004) fue de Bs.F.850, oo, debemos concluir que dicho monto quedó congelado y lo pagado después de esa fecha por encima de esa cantidad, se supone indebido y sujeto a repetición., de conformidad con el art. 1178 CC, que a la letra dice:
Todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse esta sujeto a repetición
Y todo lo que esté sometido a repetición es obviamente un crédito a favor del que repite y entonces es perfectamente compensable con una deuda que tuviese a su cargo, de conformidad con el art.1331 CC, que establece:
Cuando dos personas son recíprocamente deudoras se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes.
Es cierto que la parte demandada en su escrito de contestación, no invocó expresamente la excepción de compensación como defensa de fondo ni tampoco reconvino al actor la devolución de lo pagado en exceso; pero sí argumentó que había hecho pagos por encima del alquiler congelado.
En efecto, al hablar de pagos en exceso y al decir que, porque el arrendador le debe la cantidad pagada por encima del alquiler congelado, él (arrendatario) se considera en estado de solvencia de los cánones que le imputan no pagados, esta claro que esta invocando la compensación, aún cuando no dijera la palabra.
En Venezuela no existen fórmulas sacramentales para exponer las defensas en estrado, ni el juzgador debe incurrir en sutilezas o puntos de mera forma (art.254 in fine CPC).
Ahora bien , dicho esto, vemos que si por un lado sumamos las planillas bancarias que corren a los autos—que representan lo que de hecho se pagó por alquileres en realidad en el lapso de tiempo ya referido, que va entre el 15 de enero de 2008 (planilla más antigua o lejana) hasta el 18 de enero de 2010 (planilla más cercana o nueva)—ellas arrojan un total de Bs.21.635,oo; y si, por otro lado, multiplicamos Bs.28,33 (dividimos Bs.850,oo entre 30 días) —que es el alquiler diario congelado con el que se debió haber pagado en derecho, de acuerdo con las Resoluciones Ministeriales—por los 723 días que es (en días), el lapso de tiempo ya indicado en que se hicieron los depósitos bancarios analizado, la multiplicación nos da un total de Bs.20.482,59
Lo que refleja una diferencia en exceso a favor del arrendatario de Bs. f.1.152,41, que se podría erigir en un crédito del inquilino.
Vemos que con dicho dichos depósitos bancarios el inquilino habría pagado los meses señalados en el libelo reformado como no pagados; y todavía le quedaría una diferencia a su favor de Bs. f.1.152, 41 que podría aplicarse a meses futuros.
■ Al folio 70 y ss corren una serie de documentos privados, traídos a los autos por la parte demandada, que representan planillas de gastos de condominio emitidas por una empresa de nombre “Corretajes Inmobiliarios, c.a.
Respecto a esta prueba podemos decir que al ser documentos emanados de terceros, se necesitaría que la persona que los haya librado, acuda a ratificarlos por medio de la prueba testimonial, de conformidad con el art.431 CPC.
Por otra parte, haciendo abstracción de lo anterior, no creemos que el pago por el arrendatario de los gastos de condominio sea un acuerdo contractual prohibido por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario, al extremo de considerarlos sujeto a repetición y en consecuencia susceptibles de compensación.
Decimos esto porque mal se podría considerar violatorio de los derechos del inquilino dicho acuerdo, cuando es la misma ley la que toma en cuenta dichos gastos para la fijación de la regulación del canon de arrendamiento en el art. 30, ultimo inciso del Decreto ley de la materia. Y además incluso permite que sean las mismas partes del contrato, en los inmuebles no sujetos a régimen de propiedad horizontal, quienes fijen el monto a pagar en concepto de los tales gastos, solo que en este caso los limita a un 25% del monto del alquiler, de acuerdo con el art. 19 del Decreto Ley Inquilinario.
■ Al folio 88 y ss corren diez planillas de depósitos bancarios, llevados a cabo por la parte demandada-arrendataria en la cuanta de la parte actora en el banco Mercantil.
Igual que las anteriores corresponde analizarlas:
Son depósitos bancarios hechos en el lapso de tiempo de un año y seis días, o lo que es igual en 366 días, que van desde el 30 de enero de 2007 (la planilla de fecha más antigua) hasta el 06 de febrero de 2008 (planilla de fecha menos antigua o más cercana).
Si sumamos sus montos, nos da el resultado de Bs. F.9.777, 84, que es el monto realmente cancelado en ese tiempo de 366 días. Y si lo contrastamos con lo que se debió cobrar en el lapso de tiempo de esos días, de acuerdo con el alquiler congelado de Bs. F.850, oo mensual o de Bs. F. 28,33 diarios, el resultado es de Bs. F. 10.368,78, resultando que no hay diferencia de más a favor del inquilino, porque la cantidad que se pagó realmente es menor que la cantidad que se debía pagar. No hay acreencia del arrendatario que compensar. Así se declara.
A los folios 92 y ss corren una serie de documentos privados representativo de planillas de gastos de condominio, que trae a los autos la parte demandada.
Cabe decir lo que antes referimos en relación a los gastos de condominio asumidos por el arrendatario.
Conclusión
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que el arrendatario cancelaba los alquiles depositándolos en la cuanta bancaria del arrendador como fue convenido entre ellos; por lo que no cabe hablar de pagos morosos o retrasados.
Además se demostró que en el lapso de tiempo que va del 15 de enero de 2008 hasta el 18 de enero de 2010 el demandado depositó una cantidad de dinero que cubre y sobrepasa su deuda de alquileres de los meses que se señalan en el libelo como no pagados, a razón de Bs.850, oo mensual, que fue el alquiler congelado que debemos tomar e cuenta para determinar su deuda de alquileres.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley declara sin lugar la demanda que ha presentado G.V.B.A. contra J.E.H.H., ambas partes arriba identificados. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Publíquese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día seis del mes de julio de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo, insertándolo en los autos del expediente.
La Secretaria
