Decisión nº 106-M-14-05-2010 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 14 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Camilo Hurtado Lores |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente: Nº 4753.-
Vista la apelación interpuesta por el abogado Rubiger Navarro, matrícula N° 137.152, en su carácter de apoderado del ciudadano J.C.H.R., cédula de identidad N° 18.047.035, contra la sentencia de fecha 06 de abril de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., mediante la cual declaró con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio, intentara el ciudadano V.C., cédula de identidad N° E- 80.112.157, asistido por el abogado Stever Hernández, matrícula N° 128.583, contra los ciudadanos E.R.H.L., cédula de identidad N° 7.485.799 y J.C.H.R., quien suscribe para decidir observa:
Con motivo del juicio de retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano V.C. contra los ciudadanos E.H.L. y J.C.H.R., el demandante alegó: Que deswe el 05 de junio de 2005, es arrendatario de un inmueble ubicado en la Avenida B.V., frente a la Escuela Especial, en Puerto Cumarebo, Municipio Zamora, del Estado Falcón, constituido por un local y la parcela de terreno propio que mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 Mts) de frente por treinta y tres metros con noventa y cinco centímetros (33,95 Mts) de fondo, es decir, doscientos quince metros cuadrados con cuarenta y ocho centímetros cuadrados (215,48 Mts), alinderada así: Norte: casa y solar de C.R.; Sur: Casa y solar de J.G.S.; Este: Su frente, avenida B.V.; y Oeste: Solar de A.S.R.; cuyo propietario era el ciudadano Mahmud Saled Abadía; que en fecha 27 de marzo de 2006, el mencionado ciudadano le vende al ciudadano E.R.H.L., continuando con la relación contractual arrendaticia, aumentando los canon de arrendamiento, alegando que con ello demuestra que tiene más de cuatro años ocupando en calidad de arrendatario el inmueble descrito, encontrándose solvente con el pago del canon mensual de arrendamiento; que en forma sorpresiva se enteró que el inmueble es propiedad del ciudadano J.C.H.R., hijo del arrendador, por venta hecha por el arrendador; sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia que le concede la Ley; por estar ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, por lo que demanda el derecho a subrogarse en la persona del comprador del inmueble arrendado.
En fecha 05 de febrero de 2010, el ciudadano J.C.H., asistido del abogado Rubiger Navarro, ante de contestar la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia; invoca la incompetencia del Tribunal para conocer de la causa, toda vez que la subrogatoria pretendida por el actor es por la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes ( bs. f 25.000,oo), que por la cantidad y situación geográfica del inmueble le corresponde al Tribunal de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero , cuya sede se encuentra en Puerto Cumarebo, que impugna y rechaza la estimación hecha por el actor por exagerada; que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, que el accionante no posee en el inmueble los dos años a que alude el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el acciónante se encuentra en mora con los canones de arrendamiento; que impugna y desconoce los documentos acompañados con el libelo marcados con las literales A. C. D, E y F.
En fecha 05 de febrero de 2010, el ciudadano E.H., asistido del abogado LAEMIR MASS COLINA, da contestación a la demanda, rechazando de hecho y de derecho la demanda de retracto legal arrendaticio incoada en su contra; que acepta que el ciudadano V.C., ha estado como arrendatario en el inmueble, desde el día 06 de junio de 2005; que acepta que vendió el inmueble a su hijo J.C.H.; que le había comunicado al ciudadano V.C., la venta del inmueble y que él le manifestó que para el momento no tenía dinero para comprarlo, y solicita se declare sin lugar la demanda presentada.
En fecha 10 de febrero de 2010, el Tribunal de la causa, dicta sentencia mediante la cual declara sin lugar la oposición de la cuestión previa contemplada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fallo que fue apelado por el ciudadano J.C.H., y negada la apelación por el Tribunal ad quo, por considerar que la decisión sólo era impugnable mediante la solicitud de regulación de la jurisdicción o de la competencia.
PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS:
J.C.H.:
Testimoniales de los ciudadanos: 1.) J.J.R.R. (f. 114), R.J.R. (f.116), F.M.d.V.G. (f. 118), quienes declaran que conocen a E.H., a J.C.H. y a V.C., que suscribieron con los ciudadanos V.C. y J.C.H. un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, por la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,oo) mensuales, a partir del 09 de febrero de 2008, prueba esta a la que no se le otorga ningún valor probatorio, por cuanto la misma trata de establecer una convención, cuya obligación excede de dos mil bolívares (Bs. 2000,oo), valor estimado por la ley antes de la conversión monetaria, equivalentes hoy a dos bolívares fuertes (Bsf 2000,oo), según lo establece el artículo 1387 del Código Civil; 2.) Absolución de posiciones Juradas de la parte accionante, la cual al no haber sido evacuada no se le otorga ningún valor probatorio.
E.H.L.:
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) Mérito favorable de los autos, el cual no invoca como un medio de prueba sino como una solicitud de que se aplique el principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige para todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; y siendo que el mérito de los autos le corresponde aplicarlos es al juzgador, no se le otorga ningún probatorio a esta promoción; 2) Testimoniales de: J.N., E.J.S., A.N., N.Z. y P.R.P., las cuales al no haber sido evacuadas no se le otorga ningún valor probatorio.
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
a.) 1) Recibo de fecha 05 de junio de 2005, por novecientos bolívares (Bs. 900.000), por pago de depósito correspondiente a tres meses de alquiler; suscrito por el ciudadano Mahmud Saleh Abadía, quien es un tercero en este juicio, y al no ratificar este instrumento según lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil no se le otorga valor probatorio; 2) documento de venta suscrito entre los ciudadanos Mahmud Saleh Abadía y E.H.L., protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomo Zamora, Píritu y Tocópero del Estado Falcón, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el Nº 27, folios 111-112, Protocolo Primero, Tomo V, Primer Trimestre de ese año, el cual se valora como documento público según lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de que el ciudadano E.H.L. adquirió en propiedad el mencionado inmueble; 3) contratos privados de arrendamiento en copia fotostática, suscritos entre los ciudadanos E.H.L. y VANTINO CURSI, por los cánones de arrendamiento de: TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 350,000,oo); QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 500.000,oo); SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.f. 600.oo); y MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F 1000,oo), los cuales fueron impugnados por el codemandado J.C.H., pero constando que en el lapso probatorio la parte demandante consigna en original los contratos donde se fija el canon de arrendamiento en la cantidad de un mil bolívares, de fecha 31 de julio de 2009, y en seiscientos bolívares, con fecha de inicio el 30 de julio de 2008, encuentra el Tribunal que los documentos consignados en original en el lapso probatorio fueron presentados de manera tempestiva, al no ser instrumentos fundamentales de la acción, por cuanto el demandante pudo probar a través de otros medios probatorios, como por ejemplo: la prueba de testigos, otra prueba documental, informes o cualquier otra, que llevaba más de dos años como arrendatario del inmueble mencionado, los cuales no fueron impugnados por la parte de la cual emanan, es decir, por el codemandado E.H., por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, deben tenerse legalmente por reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, y si bien fueron impugnados por el codemandado J.C.H., esa simple impugnación no es suficiente para enervarlos, por lo que se valoran como demostrativos de que el demandante es arrendatario del inmueble identificado por lo menos desde el 30 de julio de 2008; 4) documento de venta suscrito entre los ciudadanos E.H.L. y J.C.H.R., registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomo Zamora, Píritu y Tocopero del Estado Falcón, en fecha 06 de febrero de 2008, bajo el Nº 07, folios 20-21, Protocolo Primero, Tomo II, Primer Trimestre del año respectivo, al cual se le otorga valor probatorio como documento público, según el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de la venta del inmueble realizada por el ciudadano E.R.H.L. a J.C.H.R.; 4) Posiciones Juradas del ciudadano E.H., quien manifiesta que sobre el inmueble referido existe una relación arrendaticia desde el 05 de junio de 2005, primero entre el demandante y el ciudadano MAHMUD SALED ABDALLAH y luego entre el demandante y su persona, que a partir de 15 de junio de 2006, el canon mensual de arrendamiento aumentó a trescientos cincuenta bolívares mensuales (Bs 350, ooo.), y a partir del 31 de julio de 2009, en mil bolívares mensuales (Bs. 1000,oo), que el demandante hasta la fecha se encuentra ocupando el inmueble mencionado, y que no le ofreció en venta el inmueble arrendado al demandante, y siendo que la prueba de confesión o de posiciones juradas pretende que la parte que las asume admita hechos que sean relevantes para el proceso en su contra, que es exactamente lo que ocurre en esta absolución, se valora tal prueba como demostrativa de los hechos confesados por el codemandado E.H., de conformidad con lo establecido en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1400 y siguientes del Código Civil; 6) 31 recibos suscritos por el ciudadano E.H., de fechas 01-01-10, 01-02-10, 01-01-09, , 01-12-09, 01-09-09, 01-08-09, 01-07-09, 01-03-09, 01-04-09, 01-05-09, 01-12-08, 01-11-08, 01-10-08, 01-09-08, 01-08-0801-07-08, 03-06-08, 01-05-08, 02-04-08, 01-03-08, 01-10-07, 01-12-07y 01-07-07, 01.-10-09, s/f (Bs. 600,oo), 01-01-09,01-02-08, 01-08-07, 05-06-06, s/f (Bs. 600,oo) y 05-06-06; y 15 planillas de depósitos Nº 18948758, 187318825, 18138780, 18155843, 18169678, 18077354, 6048248, 17918712, 16421050, 16202230,13493724, 15148219, 20153161, 20153170 y 99265488; los cuales no fueron impugnados por la parte de la cual emanan, es decir, por el codemandado E.H., por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, deben tenerse legalmente por reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, y si bien fueron impugnados por el codemandado J.C.H., esa simple impugnación no es suficiente para enervarlos, por lo que se valoran como demostrativos de la solvencia del demandante, en el pago de los canones de arrendamiento, hasta el mes de enero de 2010.
El 06 de abril de 2010, el Tribunal de la causa, dictó decisión mediante la cual, declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por el ciudadano V.C., contra los ciudadanos E.R.H.L. y J.C.H.R., fallo que fue objeto de apelación y en razón del cual sube el proceso a conocimiento de este Tribunal Superior.
Llegada la oportunidad para decidir, este Juzgador lo hace con las siguientes consideraciones:
En primer lugar el Tribunal se pronuncia sobre la falta de cualidad, en la persona del actor, para intentar este juicio y que fue opuesta por el codemandado J.C.H., encontrándose que es criterio unánime de la Doctrina y de la Jurisprudencia que quien se afirme titular de un derecho tiene cualidad para intentar la demanda o ejercer petición ante el órgano jurisdiccional, constatándose en el presente caso, el demandante se afirma titular del derecho invocado, teniendo en consecuencia cualidad para incoar este juicio, por lo que se declara improcedente la falta de cualidad opuesta. Y así se decide.
En lo que respecta al fondo de la controversia, se encuentra que esta debidamente probado el hecho o la condición de arrendatario del ciudadano V.C., con los contratos de arrendamiento celebrados entre él y el ciudadano E.H., que fueron valorados plenamente por esta Alzada, así como con los recibos de pago de cánones de arrendamiento y planillas de depósitos bancarios, que también han sido valorados por éste Tribunal, y por último con la confesión del codemandado E.H., también valorada por esta Alzada; constando también que el arrendador E.R.H.L., dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano J.C.H.R., mediante documento protocolizado en fecha 06 de febrero de 2008, por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Zamora, Píritu y Tocopero del Estado Falcón, el cual ha sido valorado plenamente; y que el demandante también se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento; no estando demostrado bajo ningún concepto que el ciudadano E.H., haya de alguna forma notificado al demandante mediante documento auténtico su voluntad de vender el inmueble arrendado, de la manera como se lo impone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estando cumplidos los extremos que establece los artículos 42 y 43 del mencionado texto legal, es decir: a) la existencia del contrato de arrendamiento por más de dos años, apareciendo como arrendatario el demandante, b) la solvencia del arrendatario, c) la venta del inmueble arrendado a un tercero, y d) la falta de notificación de la venta al arrendatario, se impone declarar con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio intentara el ciudadano V.C., contra los ciudadanos E.H.L. y J.C.H.R., y en consecuencia sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Rubiger Navarro, matrícula N° 137.152, en su carácter de apoderado del ciudadano J.C.H.R., cédula de identidad N° 18.047.035, contra la sentencia de fecha 06 de abril de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., mediante la cual declaró con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio, intentara el ciudadano V.C., cédula de identidad N° E- 80.112.157, contra los ciudadanos E.R.H.L., cédula de identidad N° 7.485.799 y J.C.H.R., la cual se confirma. Y así se decide.
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara.
Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Rubiger Navarro, matrícula N° 137.152, en su carácter de apoderado del ciudadano J.C.H.R., cédula de identidad N° 18.047.035, contra la sentencia de fecha 06 de abril de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., mediante la cual declaró con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio, intentara el ciudadano V.C., cédula de identidad N° E- 80.112.157, contra los ciudadanos E.R.H.L., cédula de identidad N° 7.485.799 y J.C.H.R., la cual se confirma.
Se condena a los demandados a ofrecer en venta al ciudadano V.C., el inmueble arrendado, ya identificado, por el mismo precio y en las mismas condiciones en las que fue vendido al ciudadano J.C.H.R., el día 06 de febrero de 2008, por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero del Estado Falcón, bajo el N° 7, Tomo II, Protocolo 1°, folios 20 al 21, dejándose establecido que en caso de negativa de los demandados, la presente decisión tendrá valor de título de propiedad a favor del demandante, quien deberá consignar el precio de la venta en el Tribunal de la causa.
Se condena en costas a los demandados, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber vencimiento total.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., catorce (14) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). Años 200 de la Independencia y 151 de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,
(fdo.)
Abog. C.H.L.
LA SECRETARIA
(fdo.)
Abog. MARÍA ALEJANDRA PINEDA.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha -14/05/2010, a la hora de ________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
LA SECRETARIA
(fdo.)
Abog. MARÍA ALEJANDRA PINEDA.
Sentencia Nº 106-M-14-05-2010.-
CHL/MAP/mmarta.-
Exp. Nº 4753.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA DE SU ORIGINAL.
