Decisión nº PJ0102010000252 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 22 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintidós de julio de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO N° AP31-V-2010-000557.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano M.J.V.G., de nacionalidad Española, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° E-686-997. Representado en la causa por el abogado J.V.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.417.093 e inscrito en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° bajo el N° 124.271, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chaco del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29 de Octubre de 2009, anotado bajo el N° 47, tomo 236 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 16 y 17 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano R.E.M.V., venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-13.014.012. Representado en la causa por la abogada Peggi L. F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.992.335 e inscrita en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° bajo el N° 95.639, conforme poder apud acta otorgado en fecha 17 de Junio de 2010, cursante a los folios 27 al 29 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y su prórroga legal, incoara el ciudadano M.J.V.G., en contra del ciudadano R.E.M.V., ambas partes plenamente identificadas.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 19 de Febrero de 2010, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento, alegando para ello, en síntesis:

1. - Que es propietario de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda ubicada en el Barrio La Cruz, Casa N° 15-55 de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, conforme documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 06 de Mayo de 2004, anotado bajo el N° 36, Tomo 09, Protocolo Primero.

2. - Que en fecha 20 de Abril de 2008, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano R.E.M.V., sobre el inmueble identificado con el N° 01-01, ubicado en el piso 2, de la casa N° 15-55, situada en el Barrio La Cruz de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda.

3. - Que se convino en una duración del contrato de arrendamiento de un (01) año fijo, contado a partir del 20 de Abril de 2008 al 19 de Abril de 2009, con prórroga con prórroga legal de seis (06) meses, por lo que al 20 de Octubre de 2009, el arrendatario debía entregar el bien inmueble arrendado.

4. - Que llegado el día del vencimiento de la vigencia del contrato y la prórroga legal acordada, el arrendatario no ha hecho entrega del bien inmueble arrendado, por lo que ante tal incumplimiento, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: A.- Que son ciertos todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo; B.- En efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en todos los servicios, toda vez que en fecha 20 de Octubre de 2009 venció la prórroga legal y C.- En cancelar las costas y costos del proceso.

5. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1167, 1133, 1159, 1160, 1264 y 1271 del Código Civil, estimándola en la suma de Ciento Dieciocho Mil Ciento Setenta Bolívares (118.170, 00 Bs.), equivalentes a un mil ochocientas dieciocho unidades tributarias (1.818 UT). (Folios 01 al 10).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:

   Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 21 de Junio de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando grosso modo:

1. - Que la relación arrendaticia existente entre las partes data desde el día 20 de Abril de 2005, y no desde el 20 de Abril de 2008 como lo pretende hacer valer la actora, ocupando el inmueble por espacio de cinco (05) años y dos (02) meses.

2. - Negó, rechazó y contradijo que le corresponda una prórroga legal de seis (06) meses en virtud de los cinco (05) años que viene ocupando el inmueble.

3. - Negó, rechazó y contradijo que se haya negado a efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, toda vez que la parte actora no le ha notificado al vencimiento de la prórroga tal obligación.

4. - Alegó estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, los que ha venido efectuando desde el inicio de la relación, tanto de manera privada (pago directo al arrendador) como por el procedimiento de consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

5. - Alegó que es una persona de pocos recursos económicos, padre de dos (02) hijos menores de edad, quienes ocupan junto a su cónyuge el inmueble arrendado, por lo que desea obtener un tiempo prudencial para reunir un depósito y buscar otro inmueble. (Folios 42 al 46).

   En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 19 de Febrero de 2010, la parte incoó pretensión de Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 10).

   Por auto de fecha 12 de Marzo de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 19 y 20).

   Mediante nota de secretaría de fecha26 de Mayo de 2010, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 32).

   Mediante diligencia de fecha 17 de Junio de 2010, suscrita por la parte demandada, se dio por citado expresamente en la causa. (Folios 36 y 37).

   Mediante escrito presentado en fecha 21 de Junio de 2010, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 42 al 46).

   Mediante escrito presentado en fecha 01 de Julio de 2010, la parte demandada promovió pruebas en la causa (Folios 47 al 50), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 08 de Julio de 2010 (Folios 96 y 97). De igual forma, la parte actora promovió pruebas mediante escrito presentado en fecha 13 de Julio de 2010 (Folios 98 al 100), siendo proveídas por auto de fecha 15 de Julio de 2010.

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   -UNICO-

   -DE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN-

   El poder de decisión del Juez no sólo se circunscribe de los hechos controvertidos en la causa por las partes, sino que el mismo va mas allá, en virtud de la aplicación por parte del Jurisdiscente del Principio Procesal del “IURA NOVIT CURIA”, en el entendido, que el Juez dada la majestad del cargo, conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo éste, observar Oficiosamente la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la Nulidad, Reposición, Revocatoria, Declaratoria Con Lugar o Sin Lugar de la controversia sometida a su decisión, según sea el caso concreto, sin que ello pueda subsumirse en vicios de ultrapetita o extrapetita del fallo tal y como lo ha establecido la Doctrina y la Jurisprudencia de nuestro mas Alto Tribunal de la República. Es en base a ello, que quien decide en ésta oportunidad, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder Jurisdiccional de Aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir Justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que pregona nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa impretermitiblemente:

   Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que expresamente prevé que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

   En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:

   ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

   Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor E.M.L. en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

   ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

   Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

   Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

   Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.

   Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.

   No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.

   En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:

   (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).

   Por otro lado, el legislador venezolano estableció un beneficio arrendaticio en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual conforme a la exposición de motivos de la Ley y al propio texto de la ley, sólo otorgado a las relaciones cuya vigencia precisa un tiempo determinado.

   En efecto, la prórroga Legal Arrendaticia, es el derecho acordado a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones para con el arrendador.

   Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispone:

   (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

   Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.

   Protección inquilinaria que encuentra además expresión en el artículo 41 de la Ley in comento, cuando establece que:

   (SIC)”…Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de éste Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales…”.

   Así las cosas y teniendo en consideración lo antes dicho por este Juzgado, se observa que conforme a los alegatos de la parte actora en el proceso, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por ella pretendida deriva del vencimiento del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada en fecha 20 de Abril de 2008 de forma privada, cuyo documento demostrativo de ello resultó aportado por la actora anexo a su libelo de demanda a los folios 17 al 18 del expediente, por lo que no habiendo sido impugnada por parte alguna tanto la firma como el contenido en él expresado, se le confiere, a tenor de lo previstos en los artículos 1361, 1363 y 1368 del Código Civil, valoración probatoria en la causa. Así se decide.

   No obstante, si bien es cierto que en principio una vez vencido el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento antes citado, así como su prórroga legal establecida en él en atención a lo previsto en el artículo 38, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la parte demandada en la causa, a los fines de demostrar tener en derecho un lapso de prórroga legal más amplia a la otorgado por la actora en el señalado contrato de arrendamiento, aportó al proceso en original Contratos de arrendamiento suscritos entre las partes sobre el mismo bien inmueble hoy controvertido, pero con fecha de inicio anterior al contrato de arrendamiento pretendido en cumplimiento.

   En efecto, la parte demandada en el escrito de contestación a la pretensión, aportó como material probatorio sustento de su defensa, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de Abril de 2005, con vigencia de un (01) año contados a partir de la señalada fecha al 19 de Abril de 2006 (Folios 51 y 52) y contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de Abril de 2006 con vigencia hasta el día 19 de Abril de 2007, los que adquieren valoración probatoria en la causa a tenor de los artículos 1361, 1363 y 1368 del Código Civil, que adminiculados con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de Abril de 2008 con vigencia al 19 de Abril de 2009, arrojan como consecuencia indefectible que la relación arrendaticia controvertida se inició en el año 2005 y terminó en fecha 2009, por lo que habiendo existido un termino de duración de cuatro (04) años, la prórroga legal que le correspondería no era la prevista en el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo pretendió ejecutar la actora, sino la prorroga legal prevista en el literal “B” del antes mencionado artículo, vale decir, de un (01) año.

   Siendo ello así, al vencerse la relación arrendaticia en fecha 19 de Abril de 2009, su prorroga legal vencía en fecha 19 de Abril de 2010 y dado que, la parte actora presenta su pretensión de cumplimiento por vencimiento del término en fecha 19 de Febrero de 2010, siendo admitida en fecha 12 de Marzo de 2010, la misma se produjo con antelación al vencimiento de la prórroga legal, lo que por imperativo del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estaba prohibido, so pena de incurrirse en causal de inadmisibilidad de la pretensión. Así se decide.

   En virtud de lo anterior y en aplicación estricta de lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al evidenciarse que la parte actora procedió a incoar la presente pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, dentro del tiempo de la prórroga legal a que tenía derecho el arrendatario, es evidente que la acción aquí incoada resulta inadmisible, tal y como expresamente será dispuesta en la parte dispositiva del éste fallo. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos expresados en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara el ciudadano M.J.V.G., en contra del ciudadano R.E.M.V., ambas partes plenamente identificadas, ello en atención a lo previsto en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 41 eiusdem.

   -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

   -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del término legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTIDOS (22) días del mes de JULIO del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA TEMPORAL.

   ABG. E.C.S..

   En la misma fecha, siendo las NUEVE Y DIEZ MINUTOS DE LA MAÑANA (09:10 A.M), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA TEMPORAL.

   ABG. E.C.S..

   NGC/ECS/*

   Asunto N° AP31-V-2010-000557

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