Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 10 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: V.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.498.073 y de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados X.M. y M.E., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.16.121 y 25.165, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de octubre del año 1.996, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 4-A Segundo, representada por su Director G.F.C., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.136.465 y de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados L.E.C.G. y B.F.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.870 y 44.286, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia la presente demanda de RENDICIÓN DE CUENTAS intentada por el abogado M.E.C. apoderado judicial del ciudadano V.G. en contra de la sociedad mercantil INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, representada por el ciudadano G.F.C., ya identificados.

   Recibida para su distribución en fecha 15.2.2008 (f.4) por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, correspondiéndole conocer a este despacho quien en fecha 26.2.2008 le asignó la numeración particular. (vto.f.4).

   Por auto de fecha 3.3.2008 (f.123 al 124), se admitió la presente demanda y se ordenó la intimación de la sociedad mercantil INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, representada por el ciudadano G.F.C. en su condición de Director para que compareciera por ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su intimación, a rendir cuentas.

   En fecha 12.3.2008 (f.125), compareció el abogado M.E. en su carácter acreditado en los autos, y por diligencia consignó las copias simples respectivas a los fines de que el alguacil efectuara la intimación de la demandada.

   En fecha 26.3.2008 (f.126), se dejó constancia de haberse librado compulsa de intimación, comisión y oficio. (f.127 al 129).

   En fecha 2.4.2008 (f.130 al 136), compareció la ciudadana alguacil y consignó la compulsa de intimación.

   En fecha 7.4.2008 (f.137) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se desglosara la compulsa, siendo acordada por auto de fecha 9.4.2008 (f.138).

   En fecha 15.4.2008 (f.139), compareció el apoderado actor y por diligencia insistió que la intimación de la demanda se efectuara en el edificio A.S., oficina 01, apartamento 2-15, primera etapa de la Urbanización Costa Azul entre la calle Los Almendrones y Albacay, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. Acordada por auto de fecha 22.4.2008 (f.140).

   En fecha 6.5.2008 (f.141 al 145), compareció la ciudadana alguacil de este despacho y consignó el recibo de intimación debidamente firmado por el ciudadano G.F.C. en su carácter de director de la sociedad mercantil INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, asimismo consignó el oficio y el exhorto librado al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.D.C. en virtud de haberse practicado la intimación en esta jurisdicción.

   En fecha 16.6.2008 (f.146 al 166) el abogado B.F.M. en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, presentó escrito mediante el cual hace oposición al procedimiento de rendición de cuentas, el instrumento poder otorgado a su persona así como los documentos que consideró pertinente.

   Por auto de fecha 19.6.2008 (f.167) se ordenó practicar cómputo de los días continuos transcurridos desde el 6.5.08 exclusive al 9.5.2008 inclusive, así como de los días de despacho transcurridos desde el 9.5.08 exclusive al 17.6.08 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 3 días consecutivos y 20 días de despacho.

   Por auto de fecha 19.6.2008 (f.168) se suspendió el juicio de cuentas entendiéndose citadas las partes para la contestación de la demanda dentro de los cinco días de despacho siguientes al 17.6.2008 exclusive.

   En fecha 30.6.2008 (f. 169 al 172) el abogado B.F.M. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de contestación a la demanda incoada en nombre de su representada.

   En fecha 28.7.2008 (f.173) se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardado las pruebas promovidas por el abogado M.E., las cuales se agregarían a los autos en su debida oportunidad.

   En fecha 28.7.2008 (f.174) se dejó constancia por secretaria de haberse reservado y guardado las pruebas promovidas por el abogado B.F., las cuales se agregarían a los autos en su debida oportunidad.

   En fecha 29.7.2008 (f.175) se agregó a los autos las pruebas promovidas por el abogado M.E. (f.176 al 177).

   En fecha 29.7.2008 (f.178) se agregó a los autos las pruebas promovidas por el abogado B.F.. (f.179 al 196).

   En fecha 30.7.2008 (f.197 al 200) el apoderado de la parte demandada por diligencia se opuso a la admisión de las pruebas presentadas por la parte actora, específicamente a la exhibición de documentos.

   En fecha 4.8.2008 (f.201) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia manifestó que no podía impugnar una asamblea donde el demandado se comprometía a presentar todos y cada uno de los recaudos que se le solicitaran y que había incumplido presentar el 30.10.2007.

   Por auto de fecha 14.8.2008 (f.202 al 203) se declaró procedente la oposición formulada en contra de la admisión de la prueba de exhibición de documentos.

   Por auto de fecha 14.8.2008 (f.204 al 205) se admitió las pruebas promovidas por la parte actora dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, con exclusión de la prueba de exhibición de documentos solicitada en el punto segundo de dicho escrito en virtud de haberse resuelto con lugar la oposición realizada por el apoderado de la parte demandada.

   Por auto de fecha 14.8.2008 (f.206 al 210) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se ordenó comisionar al Juzgado (Distribuidor) con competencia territorial en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado para que previo sorteo se procediera con la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos P.D.T., J.R. y E.R.. Se dejó constancia por secretaría de haberse librado comisión y oficio en esa misma fecha.

   En fecha 17.9.2008 (f.211) el abogado M.E. en su carácter acreditado en los autos por diligencia apeló del auto de fecha 14.8.2008 que inadmite la prueba de informes.

   En fecha 22.9.2008 (f.212 al 213) compareció la ciudadana alguacil y consignó una copia del oficio dirigido al Juez Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado en virtud de haberse recibido.

   Por auto de fecha 23.9.2008 (f.214) se ordenó corregir la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente y se acordó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso con 214 folios.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 23.9.2008 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado al encontrarse en estado voluminoso con 214 folios.

   Por auto de fecha 24.9.2008 (f.2) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 14.8.08 exclusive al 23.9.08 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido (5) días de despacho.

   Por auto de fecha 24.9.2008 (f.3) se escuchó en un solo efecto la apelación formulada por el abogado M.E. en contra del auto de fecha 14.8.08.

   Por auto de fecha 6.11.2008 (f.4 al 5) se ordenó recabar la comisión conferida al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado en virtud que el lapso de evacuación de pruebas se encontraba fenecido. Se dejó constancia de haberse librado oficio. (f.6).

   En fecha 11.11.2008 (f.7) el apoderado de la parte actora por diligencia señaló las copias que serían remitidas al Tribunal de Alzada con motivo de la apelación interpuesta. Acordadas por auto de fecha 19.11.2008 (f.8).

   En fecha 19.11.2008 (f.9 al 10) compareció la ciudadana alguacil y consignó la copia del oficio entregado al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

   En fecha 26.11.2008 (f. 11 al 30) se agregó a los autos las resultas de la comisión emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

   En fecha 3.12.2008 (f.31) el apoderado de la parte actora por diligencia consignó las copias simples respectivas a los fines de su certificación y posterior remisión al Tribunal de Alzada.

   En fecha 9.12.2008 (f.32 al 33) se dejó constancia de haberse librado oficio al Tribunal de Alzada.

   En fecha 16.12.2008 (f.34 al 35) compareció la ciudadana alguacil de este despacho y consignó copia del oficio debidamente recibido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Estado.

   En fecha 26.4.2011 (f.36 al 136) se agregó a los autos las resultas del recurso de apelación emanado del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Estado.

   Por auto de fecha 27.4.2011 (f.137 al 139) se ordenó notificar a las partes del reinicio de la causa y de la oportunidad para presentar informes. Se dejó constancia de haberse librado boletas.

   En fecha 28.4.2011 (f.140 al 142) compareció la ciudadana alguacil y consignó las boletas debidamente firmadas por el abogado M.E. y B.F.M. en su condición de apoderados judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente.

   Por auto de fecha 3.5.2011 (f.143 al 144) se ordenó testar con el trazado de una línea de color azul la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente y se dejó constancia por secretaría de haberse dado cumplimiento a lo ordenado.

   En fecha 9.5.2011 (f. 145 al 146) compareció el abogado M.E. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de informes.

   Por auto de fecha 9.6.2011 (f.147) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive la causa entraba en etapa de sentencia.

   Siendo la oportunidad para decidir el presente asunto, se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

   Se desprende del escrito libelar que el apoderado judicial de la parte actora fundamentó la presente demanda de rendición de cuentas en los siguientes hechos, a saber:

   - que según documento de condominio del edificio A.S. protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 9.12.1996, anotado bajo el No.3, folios 15 al 71, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto trimestre de ese año y del Reglamento del Condominio que se anexa en la misma fecha al cuaderno de comprobantes bajo el No.247, folios 601, INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A era la propietaria original del edificio A.S..

   - que el referido edificio está conformado por tres etapas, la primera y segunda, la forman 2 edificios de apartamentos Torres A y B, con 114 apartamentos, 3 locales comerciales y 26 maleteros y un edificio de circulación Torre C que une los dos edificios y solo tiene maleteros, ascensores y ductos de basura, y la tercera etapa, conformada por dos edificios de vivienda integrado por 4 town house cada uno, destinado para ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal y en parte por el de Multipropiedad y tiempo compartido según correspondiera.

   - que la administración del inmueble estaría a cargo de la persona natural o jurídica que designara la asamblea de propietarios, no obstante INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, podría reservarse un administrador de su elección, por un período máximo de un año contado a partir de la fecha del registro del documento de condominio del edificio A.S..

   - que el administrador designado conforme a las previsiones de este documento tendría todas las facultades que le otorga la Ley de Propiedad H.s. sus derechos y deberes los siguientes: a) ejecutar las resoluciones de las asambleas de propietarios impartidas a través de la Junta de Condominio….d) presentar un presupuesto anual de gastos, balance, inventarios, rendición de cuentas y demás documentos que le exija la junta de condominio y la asamblea de propietarios;…..g) poner a la orden de la Junta de Condominio, por lo menos con un mes de anticipación a la celebración de la asamblea ordinaria, el estado de cuenta de los propietarios, de la administración, las facturas, justificativos de los estados de cuenta y el presupuesto de gastos para el próximo ejercicio económico, rindiendo el informe correspondiente a los estados de cuenta; h) presentar a la asamblea al mes siguiente a la terminación de su período el informe de su actuación, a los fines de ser considerada para su aprobación o improbación.

   - que la parte demandada había incumplido violando a lo largo de once años con las obligaciones ut supra expresadas, desde que inició su periodo administrativo el 9 de diciembre de 1996, cuando quedó constituido como administrador, por disposición del documento de condominio por el período de un año.

   - que desde el 9 de diciembre de 1996 el precitado administrador no había procedido a rendir cuentas y menos a informar al resto de los condominus, sobre los estados financieros del condominio o dividendos que había arrojado, ni los movimientos diarios contables, cuando hay depositado en el fondo de reserva, gastos, mantenimiento, etc.

   - que era fácil comprobar que dichos dividendos estaban siendo utilizados por el demandado para beneficio propio tal como quedaría demostrado en su debida oportunidad, la actividad realizada por el administrador devenía en beneficio de sus propios intereses y pérdidas para el condominio y no para los fines para los cuales era su obligación cumplirlas.

   - que en el expediente Nro.7.591 llevado por el Tribunal Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores se observaba documentos de venta de los apartamentos que allí se identifican, folios 11 al 36, ambos inclusive, con sus respectivos vueltos: documento de condominio, reglamento de condominio, convocatoria a asamblea general extraordinaria de propietarios del edificio A.S., carteles de convocatoria publicado en periódico El Nacional y Oriente y celebración de la asamblea general extraordinaria celebrada el 10 de julio del 2007.

   - que en fecha 22.6.2007 los ciudadanos copropietarios, M.A.E.R. y L.D.G.D.G., propietarios de los apartamentos 6-8, 4-6, 7-12, 7-13, 7-14 y 7-15 solicitaron por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado amparados en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, convocatoria para celebrar una asamblea extraordinaria, cumpliendo con los requisitos de ley y publicando los carteles de rigor.

   - que dicha asamblea se celebró en fecha 10 de julio de 2007 acordándose nombrar a una nueva administradora denominada VISIÓN INMOBILIARIA representada por DIOSA ANGELUS, renunciando el ciudadano G.F. al cargo de administrador, igualmente se procedió al nombramiento de la Junta de Condominio y se acordó conformarla de la siguiente manera: G.F. (presidente) M.A.R. y E.R. (directores) con sus respectivos suplentes allí identificados, además se acordó entre las partes que el 30 de octubre de 2007 es la fecha tope para que el administrador saliente G.F. hiciera entrega de cuentas desde el año 1996 a los miembros principales elegidos por la asamblea, el administrador saliente se comprometió a entregar a la nueva junta de condominio TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.30.000.000,00) hoy Tres Mil bolívares (Bs.3.000,00) (sic), procedentes del fondo de reserva, lo cual cumplió además se comprometió a rendir cuenta a la nueva junta elegida para esta elaborar un informe en un plazo de noventa (90) días, pero hasta la fecha no ha presentado ni la rendición de cuentas a la que se comprometido ni había informado lo requerido en dicha asamblea.

   Por otra parte, el abogado B.F.M. en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A, en la oportunidad correspondiente procedió a hace oposición al procedimiento de rendición de cuentas en los siguientes términos:

   - que se oponía al procedimiento de rendición de cuentas ya que su representada en fecha 8 de mayo del año 2008, previa convocatoria de Ley, en asamblea extraordinaria de copropietarios del complejo A.S., había presentado en la misma a la nueva administradora y a la nueva junta de condominio el informe de su administración con las cuentas y soportes de su gestión, por tal motivo debía declararse el sobreseimiento del presente procedimiento ejecutivo, dilucidando las partes sus diferencias por el procedimiento ordinario con la consecuencial condenatoria para el que resultara vencido en la sentencia definitiva.

   - que consignaba la lista de asistencia a la asamblea de copropietarios de fecha 8 de mayo del corriente año, donde el demandante firma su asistencia a la señalada asamblea y se donde el mismo evidencia la entrega de las cuentas con sus respectivos soportes, la misiva firmada por el propia actora como miembros activos de la Junta de condominio donde el mismo aceptaba la entrega de las cuentas objeto de la presente litis, por lo que debía declararse válida la presente oposición y seguirse el procedimiento y sus diferencias por el procedimiento ordinario.

   Posteriormente, habiéndose ordenado seguir el procedimiento por los trámites del juicio ordinario, el apodero de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   - que rechazaba en forma total la demanda interpuesta, tanto en los hechos como al derecho reclamado en nombre de su representada INMOBILIARIA LOS GERANIOS, C.A.

   - que negaba y rechazaba que su representada tuviera que rendir al actor cuentas desde los años 1996 hasta el año 2007 ya que el actor señalaba en su contexto de demanda que era propietario de un inmueble en el complejo turístico A.S. y determina de una manera clara el número de inmueble, es decir actuaba en la presente litis como propietario y no como miembro de la Junta de Condominio.

   - que como propietaria su representada no tenía porque rendirle cuentas a los propietarios de inmuebles del Complejo Turístico A.S., ya que la misma como administradora de la Junta de Condominio de los inmuebles que conforman dicho complejo estaba obligada tal como lo confesaba la actora en su escrito de demanda a la Junta de Condominio rendirle cuentas desde los años 1996 hasta el año 2007, dicho obligación es cierta, aunque de acuerdo a la Ley, los administradores están sometidos a rendir cuentas en un lapso perentorio, el cual incluso de prescripción.

   - que la rendición de cuenta de su representada para el actor, estaba sometida a un lapso de prescripción breve, es decir su representada par ala forma como actúa el actor en la presente litis no estaba obligado en base a la ley de rendirle cuentas por los periodos que el mismo señala en su contexto de demanda ya que estaría prescrito para los años determinados en la litis.

   - que el actor solicita a su representada rendición de cuentas para unos años que ni siquiera el actor era propietario de un inmueble en el complejo turístico antes mencionado, complejo que administraba su representada ya que la adquisición de un inmueble por parte del actor fue a partir del año 2005.

   - que el actor demanda dividendos los cuales negaba y rechazaba que su representada obtuviera en la administración de un condominio dividendos, el cual no sabía de donde lo había sacado la actora para incluirlos en la presente litis, pues la administración de un inmueble en condominio no generaba dividendos para la administradora, la única cosa que genera es un fondo de reserva, lo cual no s asemejaba a ningún dividendo.

   - que en cuento a la obligación que tenía su representada a rendirle cuenta a la nueva administradora nombrada a tal efecto según constaba en documento anexo en el lapso de oposición, en fecha 8.5.2008 previa convocatoria de ley en Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del Complejo A.S., presentó ante la misma a la nueva administradora nombra y a la nueva junta de condominio, tal como lo señala el documento de condominio que la propia actora señala en su contexto de demanda y el acta de asamblea de fecha 10.7.2007 como sustento de la presente acción, el informe de su administración con la cuenta y soportes de su administración, pues de la propia acta se evidenciaba que su representada cumplió diligentemente con su obligación con la nueva administradora nombrada en junta de copropietario del complejo turístico A.S. y la nueva junta de condominio nombrada para tal fin.

   - que el colmo de esta acción era que el propio actor firmaba como miembro activo de la Junta de Condominio donde él mismo aceptaba la entrega de las cuentas objeto de la presente litis.

   - que en nombre de su representada negaba y rechazaba que deba pagar al demandante la suma que ilícitamente reclama en su libelo de demanda.

   PUNTO PREVIO.-

   Sobre este punto, el maestro J.L.A. en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, ha expresado lo siguiente:

   ...Sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta excepción, la cualidad no es noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo caso, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace vales y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado

   .

   Es decir, la cualidad o legitimatium ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.

   Sobre la cualidad para accionar y ser accionado en esta clase de procesos que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC-00144 emitida en fecha 08 de marzo del 2006, en el expediente Nº 04328, señaló:

   ….Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente:

   ...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

   De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

   (...OMISSIS...)

   El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.

   Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...

   . (Subrayado del transcrito).

   De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.

   Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derechos correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios.…..

   .

   De acuerdo a lo apuntado por la Sala es evidente que por mandato del articulo 20 en su ordinal e) de la Ley de Propiedad Horizontal la representación en juicio de los propietarios, en asuntos concernientes a la administración de cosas comunes le corresponde al administrador del conjunto, como representante de todos los propietarios en conjunto y no a uno de éstos de manera aislada o individual, y quien adicionalmente para ejercer tales actuaciones deberá contar con la autorización expresa de la junta de condominio, que deberá ser plasmada en el libro de actas correspondiente.

   Establecido el marco doctrinario y legal relacionado con esta clase de juicios especiales, se observa que la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó como defensa previa de fondo la falta de cualidad activa y pasiva, las cuales deben ser resueltas de manera previa, antes de adentrarse al fondo del asunto sometido al conocimiento del tribunal, dado que por imperativo legal, en caso de que ésta sea declarada procedente, forzosamente debe desestimarse la demanda sin que resulte necesario que el Juzgador se pronuncie sobre la valoración del material probatorio, y el resto de los alegatos, defensas expresadas por las partes en su debida oportunidad y durante el desarrollo del proceso. Dentro de los fundamentos esbozados por la parte accionada para alegar la referida defensa previa se advierten los siguientes: que como propietario de su representada no tiene porque rendirle cuentas a los propietarios de inmuebles del complejo turístico A.S. ya que la misma como Administradora de la Junta de Condominio de los inmuebles que conforman el referido Complejo Turístico estaba obligada como lo confiesa la actora a la junta de condominio rendirle cuentas desde los años 1996 al 2007, dicha obligación es cierta, los administradores están sometidos a rendir cuentas en un lapso perentorio, es decir que su representada para la forma como actúa el actor en la presente litis no está obligado en base a la Ley a rendirle cuentas por los periodos que el mismo señala; que existía una falta de cualidad y de interés de su representada para mantener esta litis, ya que el actor solicita rendición de cuentas para unos años que ni siquiera el actor propietario de un inmueble en el complejo turístico A.S., complejo que administra su representada y que la adquisición de un inmueble por parte del actor fue a partir del año 2005.

   En este sentido, ha sido conteste la jurisprudencia del m.T. que la legitimidad para incoar demandas según los artículos 18 y 20 ordinal e) de la Ley de Propiedad Horizontal , en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil no se le atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, pues los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, de allí que ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio en bloque, a través del órgano designado al efecto para administrar las cosas comunes, vale decir, Administrador o en su defecto a la junta de de Condominio, cuando no se ha designado el administrador mediante la correspondiente asamblea de copropietarios.

   Como es evidente bajo ninguna formula se le permite al propietario de manera individual ejercer acciones en resguardo de los bienes comunes del edificio regido por la Ley de propiedad H.s.a. todos en conjunto, por intermedio del administrador, por ser éste el órgano expresamente designado y autorizado para ello de conformidad con el ordinal e del artículo 20 eiusdem, quien adicionalmente para ejercer tales funciones deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio mediante decisión que deberá estar recogida en acta asentada en el Libro de Actas respectiva, configurándose así, tal y como se alegó, ‘la falta de legitimidad del demandante para instaurar la presente acción’, pues tal y como lo establecen la norma ut supra el llamado intentar la acción, es el Administrador debidamente autorizado por el Condominio más no el Presidente del Condominio o un propietario que acciona en forma individual. Con respecto a los señalamientos efectuados en torno a la falta de legitimidad del actor debido a que éste adquirió la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien en cuestión en el año 2005, y por ende carece de cualidad para exigir cuentas sobre gestiones anteriores a esa fecha, se estima que dicho planteamiento resulta desacertado, en virtud de que las obligaciones que derivan de la Ley de Propiedad Horizontal y en consecuencia del documento de condominio en resguardo de las áreas comunes de un edificio le incumben a todos los propietarios, sin diferencias o exclusiones que deriven del momento en que se adquirió la titularidad de dicho derecho. Por lo cual se desestima el alegato de la falta de cualidad con respecto al sustento analizado.

   En lo que concierne a la falta de cualidad pasiva afirmada por la parte accionada bajo el argumento de que la obligación que tenía su representada a rendirle cuenta a la nueva administradora nombrada en fecha 8.5.2008 previa convocatoria en Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del Conjunto A.S. lo hizo presentando a la nueva administradora y a la nueva junta de condominio según acta del 10.7.2007 -que constituye el sustento de la presente acción- el informe de su administración con las cuentas y soportes de su administración, pues había cumplido diligentemente con su obligación con la nueva administradora nombrada en Junta de copropietarios del referido complejo turístico y que según el 8 de mayo del 2008 la demandante firma su asistencia a la señalada asamblea donde ella misma evidencia la entrega de las cuentas con sus respectivos soportes, se observa que contrario a lo expresado siendo dicha empresa quien ejerció la administración del conjunto durante el periodo antes mencionado, y existiendo constancia en el acta de asamblea celebrada en fecha 10 de julio de 2007 de que no solo entregó la administración a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOS GERANIOS, C.A, sino que adicionalmente se comprometió con la nueva Junta a rendirle cuantas dentro del plazo perentorio de 90 días siguientes a esa fecha, resulta por demás evidente que está obligada a rendir cuentas sobre su gestión como administradora durante el periodos que se menciona en el escrito libelar.

   Bajo tales señalamientos se desestima la falta de cualidad pasiva alegada, y se insiste que en este asunto se configuró la falta de cualidad activa en función de que la demanda debió ser propuesta por la administradora del complejo Turístico A.S., la empresa ADMINISTRADORA VISIÓN INMOBILIARIA, y no por uno de los co-propietarios del conjunto, como ocurrió en este caso. Y así se decide.

   Por último, dada la naturaleza de la resolución dictada resulta redundante y superfluo analizar y resolver el resto de los alegatos y defensas, así como analizar las pruebas aportadas durante el desarrollo del proceso. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: