Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Septiembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° 7995.

PRETENSIÓN: “RESOLUCIÓN DE CONTRATO”.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

VISTOS

CON LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA APELANTE.

-I-

PARTE DEMANDANTE: Constituida por la empresa mercantil “VALIO REALTY, C.A.”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de octubre de 2003, bajo el Nº. 41, Tomo 822-A, Protocolo Quinto.- Debidamente representada en este proceso por las abogadas: C.R.B. y N.G.P., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.163 y 5.101, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano L.A.D.H. Y SECHI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº. V-13.308.238.- Debidamente representado en este proceso por los abogados: E.P.P., J.B.J. y M.O.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 97.320, 103.678 y 112.128, respectivamente.

-II-

Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior el cual fijó el lapso legal que alude el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, mediante sentencia de fecha 06 de junio de 2007. Y, siendo la oportunidad para decidir conviene observar lo siguiente:

La presente causa la conoce este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 23 de enero de 2007, por el abogado E.R.P.P., co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …Observa este sentenciador, que en el caso de marras la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación de la manera anteriormente expuesta; y que de ella se evidencia el incumplimiento de la norma up supra citada, es decir, que la parte demandada no realizó de manera tempestiva las consignaciones correspondientes a dos meses de los tres meses reclamados por el actor en el libelo de la demanda, se evidencia que las mismas no cumplieron a cabalidad con los extremos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que fueron citados por este sentenciador previamente.

De igual manera, es de observar por este sentenciador que de conformidad con lo establecido en la norma anteriormente transcrita el demandado no cumplió con lo establecido en el mismo ya que dichas consignaciones fueron realizadas de forma extemporánea, es decir, visto que la parte demandada no llenó los extremos de ley de consignar dentro de los quince días siguientes al vencimiento el canon de arrendamiento. Razón por la cual este sentenciador debe tener como no efectuadas las referidas consignaciones, y por lo tanto debe considerar a la parte demandada como insolvente respecto de las mismas. Así se decide.

Ahora bien, en cuanto a la reclamación de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos debe este sentenciador observar que el procedimiento para tramitar el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos se rige de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil (Sic); y que el procedimiento para tramitar la resolución de un contrato de arrendamiento también se rige de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil (Sic).

En virtud de las anteriores consideraciones, y tal y como se evidencia del mencionado pedimento, la existencia de dos o más pretensiones en virtud de las cuales se pueda inferir que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, motivos por los cuales pudiera declararse la inepta acumulación de pretensiones.

De conformidad con lo anterior, este Tribunal aprecia que el petitorio de ésta acción se conforma de dos pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí, tal y como lo son el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos y la resolución del contrato de arrendamiento que originó dichos cánones. Así se declara.

Ahora bien, visto que las pretensiones reclamadas son incompatibles entre sí, este sentenciador debe precisar que en el presente proceso solo puede ser reclamada la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en virtud de que dicha pretensión es la pretensión principal de la parte actora, y siendo que el cobro de los cánones de arrendamientos (Sic) adeudados por la parte demandada, es la pretensión secundaria del actor; este juzgador desecha la misma por considerarla contraria con la pretensión principal del presente proceso.

En consecuencia, este juzgador considera la existencia de la inepta acumulación consagrada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la pretensión secundaria del cobro de los cánones de arrendamiento adeudados por el demandado; y por tanto, no podrá acordarse el mencionado pedimento. Así se decide.

En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, hoy demandado, debe declarar procedente la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., en contra del ciudadano L.A.D.H. (Sic) SECCHI.

…Omissis…

(…) …PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., en contra del ciudadano L.A.D.H. (Sic) SECCHI.- SEGUNDO: Se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de octubre de 2000, sobre el inmueble identificado supra.- TERCERO: En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº. 1-64, situado en el piso 1 de la torre A del Edificio RESIDENCIAS NADAR, ubicado en la Terraza G, Calle Panamá de la Urbanización Terrazas de Club Hípico del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; y así mismo de 2 puestos de estacionamiento, identificados con los Nros. 19 y 33 situados en el sótano 2 del Edificio e igualmente el maletero distinguido con el Nº. 11 del mismo sótano 2.- CUARTO: Se NIEGA el pedimento de la parte actora referente al pago de la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.380.000,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento vencidos, así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, en virtud que dichos pedimentos son contrarios e incompatibles a la pretensión principal referente a la resolución del contrato de arrendamiento.- QUINTO: Vista la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas…” (…) “…Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes…” (…). (Fin de la cita textual).

Contra la mencionada sentencia únicamente ejerció recurso de apelación la parte demandada de autos, L.A.D.H.S., con lo cual, la empresa actora, Valio Realty, C.A., al no haber apelado en la oportunidad legal de la citada decisión, se conformó con lo decidido en la misma, incluso, con puntos allí resueltos que la perjudicaban. De manera pues que, el conocimiento por parte de este Tribunal de Alzada del fallo en cuestión, quedará ceñido al medio recursivo propuesto por el accionado. Así se declara.

-III-

Mediante escrito de reforma de demanda admitido en fecha 05 de abril de 2005, las abogadas C.R.B. y N.G.P., actuando en su condición de apoderadas judiciales de la empresa mercantil Valio Realty, C.A., intentaron demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra el ciudadano L.A.D.H. Y Secchi, alegando para ello, a groso modo: Que en fecha 1º de octubre de 2000, la empresa Organización Habikasa, C.A., suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 1-64, ubicado en el piso 1 de la torre “A” del edificio “Residencias Nadar”, situado en la terraza “G”, calle Panamá de la Urbanización Terrazas de Club Hípico, del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, y así mismo 2 puestos de Estacionamiento signados con los números 19 y 33, ubicados en la plata Sótano 2 del referido edificio, e igualmente el maletero distinguido con el Nº. 11 situado en la misma plata Sótano 2.

Manifiestan, que en el mencionado contrato de arrendamiento (Acompañado marcado “B”) se acordó una duración de un año (1) fijo, contado a partir del día 1º de octubre de 2000, y conforme a la cláusula segunda, la pensión de arrendamiento fue establecida en la cantidad de Bs. 370.000,00, cuyo monto fue modificado a Bs. 460.000,00, que el arrendatario se obligó a pagar dentro de los primeros cinco (5) días a mensualidades vencidas.

Sostienen, que el contrato en cuestión se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado toda vez que llegado el término de su vencimiento, las partes continuaron la relación arrendaticia en las mismas condiciones, quedando modificado únicamente en relación al monto de la pensión.

Arguyen, que mediante cesión efectuada en fecha 02 de enero de 2004 (Acompañada marcado “C”), fue cedido el contrato al propietario del bien, Inversiones Delta, C.A., empresa de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 20 de marzo de 1986, bajo el Nº. 47, Tomo 58-A.Sgdo.; Que posteriormente, el propietario, según Contrato de Administración (Acompañado marcado “D”) de fecha 5 de febrero de 2004, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº. 65, Tomo 05 de los libros respectivos, dio en arrendamiento a su representada, empresa Valio Realty, C.A. (Actora), el edificio de donde forma parte el inmueble arrendado al accionado.

Delatan, que el arrendatario, L.A.D.H. Y Secchi, ha dejado de pagar a su representada las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004, y enero de 2005, a razón de Bs. 460.000,00, cada uno, lo que asciende a la cantidad de Bs. 1.380, con lo cual dejó de cumplir con lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución demandan.

Solicitan, que en virtud a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses en cuestión, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 del Código Civil, Ordinal 2º del 1.592 y artículo 1.594 del mismo texto normativo en concordancia con el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por el accionado, y consecuencialmente, se ordene entregar a su representada el bien inmueble (Apartamento) completamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió. Asimismo, demandan el pago de la cantidad de Bs. 1.360.000,00, correspondientes a pensiones de arrendamiento insolutas, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados, así como las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Demandan de igual forma las costas y costos que se causen en el presente juicio.

Por último, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimaron la demanda en la cantidad de Bs. 5.520.000,00.

Por su parte, los abogados E.R.P.P., M.J.O. y J.J., en su condición de apoderados judicial del demandado, L.A.D.H. Y Secchi, en su escrito de contestación de fecha 02 de noviembre de 2005, esgrimieron en defensa de su representado, en síntesis, lo siguiente: Que niega en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, la demanda propuesta contra su poderdante por no ser cierto los hechos narrados en el escrito libelar.

En tal sentido, señalan que es falso que la relación arrendaticia de su representado para con la actora haya comenzado el día 1º de octubre de 2000, por cuanto su poderdante había suscrito contrato privado de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de litis, en fecha 1º de octubre de 1997, con la Organización Habikasa, C.A., quien cedió el referido contrato de arrendamiento a la empresa mercantil Inversiones Delta, C.A., en fecha 02 de enero de 2004; quien a su vez celebró Contrato de Administración sobre el edificio del cual forma parte el inmueble en cuestión, en fecha 05 de febrero de 2004, con la empresa accionante Valio Realty, C.A., cediéndole a éste última en consecuencia el referido contrato de arrendamiento que había celebrado su mandante.

Convienen en que la relación locataria es indeterminada, tal como se sostiene en el escrito libelar en virtud que las partes continuaron la relación arrendaticia, por más tiempo del establecido en el contrato inicial.

Rechazan, niegan y contradicen que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento reclamados, ya que a su decir, los meses de diciembre de 2004, y enero de 2005, a razón de Bs. 460.000,00, los canceló mediante consignaciones arrendaticias, y a través de depósitos bancarios, a nombre de la actora Valio Realty, C.A., efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº. 2005-7924, y el mes de noviembre de 2004, lo canceló en el domicilio de la referida empresa mediante cheque Nº. 0000458, como consta de Recibo Nº. 1423 (Acompañado marcado “B”), que le fue expedido en fecha 14 de diciembre de 2004.

Arguyen, que al encontrarse a tiempo indeterminado el contrato de arrendamiento aquí accionado, lo procedente en este caso es demandar el desalojo del inmueble y no la resolución, como lo pretende la actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, alegan que la presente demanda resulta improcedente por ser contraria a la ley.

Por último, solicitaron la declaratoria sin lugar de la demanda propuesta contra su mandante, con expreso pronunciamiento en costas.

En los resumidos términos que anteceden, quedó planteada la presente controversia sometida al conocimiento y decisión del órgano jurisdiccional.

-IV-

Ahora buen, de acuerdo a los términos en que quedó planteada la litis, en el presente caso quedan fuera del debate, y por ende relevado quien aquí sentencia de pronunciamiento respecto de ello, los siguientes hechos:

Sobre el hecho cierto que en el presente caso nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento con características de “indeterminado”, ya que así expresamente lo han manifestado las partes.

Sobre el hecho cierto que la empresa Organización Habikasa, C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de febrero de 1995, anotada bajo el Nº. 36, Tomo 32-A-4to., cedió el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con el accionado, a la empresa Inversiones Delta, C.A., en fecha 02 de enero de 2004, y que ésta última celebró Contrato de Administración en fecha 05 de febrero de 2004, sobre el edificio del cual forma parte el inmueble (Apartamento) objeto de litis, con la empresa accionante, Valio Realty, C.A.; tal y como expresamente lo han manifestado las partes.

Así las cosas, a juicio de este Juzgador, en la presente causa la relación locataria está conformada por el demandado, L.A.D.H. Y Secchi, como arrendatario, y la demandante, empresa Valio Realty, C.A., como arrendadora, del citado bien.

Tales hechos además de encontrarse expresamente admitidos por las partes, quedan corroborados con las documentales que cursan a los folios que van desde el 15 al 20 y 67 al 72, del presente expediente; y cuyas documentales son apreciadas y valoradas por este juzgador conforme a las previsiones establecidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

Con relación a la fecha de inicio de la relación arrendataria que pudo existir entre las partes, se observa, que al estar de acuerdo las mismas en que la relación locataria que los une posee las características de un contrato de arrendamiento a tiempo “indeterminado”, poco importa, a los fines de resolver la presente causa, el examen y/o estudio que de ello se haga, ya que su falta de indagación por parte de este Superior -en este caso particular- no constituye óbice para otorgarle tutela a la pretensión incoada. En otras palabras, el hecho que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes sea indeterminado no impide que se pueda demandar su resolución.

Sobre el tema ya tuvo la oportunidad de pronunciarse la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en su sentencia de fecha 1º de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, juicio de R.R.d.V., expediente Nº. 03-1697; se dejó establecido, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2º del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo del inmueble que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas pueda solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34…” (…). (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior).

En atención al texto transcrito, considera quien aquí sentencia, irrelevante, en este caso particular, pronunciarse respecto a la fecha de inicio de la relación locataria existente entre las partes controvertidas. Así se declara.

Ahora bien, teniendo en cuenta que en el presente caso únicamente ejerció recurso de apelación (Contra la sentencia de fecha 25 de octubre de 2006) la parte demandada de autos, L.A.D.H.S., con lo cual, la empresa actora, Valio Realty, C.A., al no haber apelado en la oportunidad legal de la citada decisión, se conformó con lo decidido en la misma, incluso, con puntos allí resueltos que la perjudicaban; en este Tribunal de Alzada sólo queda en discusión lo concerniente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados en el escrito libelar, es decir, de los meses de noviembre y diciembre de 2004, y enero de 2005 a fin de verificar la procedencia o no de la pretensión interpuesta.

Pues bien, de acuerdo a lo alegado en el escrito libelar, y su reforma, la actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre Organización Habikasa, C.A., y el demandado L.A.D.H. Y Secchi, sobre el bien inmueble objeto de litis, en virtud a que éste último ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004, y enero de 2005, a razón de Bs. 460.000.00, cada uno.

Así las cosas, se observa que la parte demandada al momento en que dio contestación al fondo de la demanda, argumentó que es falso que deba a la actora los meses reclamados en su escrito libelar, por cuanto los meses de diciembre de 2004 y enero de 2005, los había cancelado mediante consignaciones arrendaticias, y a través de depósitos bancarios, a nombre de la actora Valio Realty, C.A., efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº. 2005-7924, y el mes de noviembre de 2004, lo canceló en el domicilio de la referida empresa mediante cheque Nº. 0000458, como consta de Recibo Nº. 1423 (Acompañado marcado “B”), que le fue expedido en fecha 14 de diciembre de 2004.

En tal sentido, se observa que la parte demandada en la oportunidad de prueba trajo recibo de pago (Folio 73) signado bajo el Nº 0272, de fecha 14 de diciembre de 2004, con membrete de la empresa Valio Realty, C.A., correspondiente a la mensualidad del mes de noviembre de 2004. No obstante, debe decirse que de la lectura que se hizo al referido instrumento se evidenció que el mismo no posee sello ni firma por parte de la empresa demandante, con lo cual, a juicio de quien aquí sentencia, la referida prueba carece de valor probatorio a los efectos de demostrar pago alguno. Así se declara.

Con relación a los meses de diciembre de 2004 y enero de 2005, se observa que a los folios 100 al 102, del expediente, cursa copia certificada del expediente signado bajo el Nº. 20057924, Tribunal 25º de Consignaciones del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se hace constar que en fecha 14 de febrero de 2005, el demandado L.A. D Hernando, procedió a consignar por ante ese juzgado, y a favor de la empresa demandante, Valio Realty, C.A., los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2004 y enero de 2005, junto, y a razón de Bs. 460.000,00, cada uno. Ahora bien, el referido medio probatorio al corresponderse con un documento público es apreciado en todo su valor probatorio conforme a las previsiones establecidas en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en torno al hecho demostrativos de las consignaciones arrendaticias allí reflejadas.

Así las cosas, conviene observar lo establecido por el artículo 51 del reciente promulgado Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del primero (1) de enero de 2000, y el cual es del tenor siguiente:

(sic) Art.51.D.L.A.I. “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.”. (Fin de la cita). (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado Superior).

De la norma transcrita se infiere, que la intención del legislador patrio -en el referido Decreto Ley- no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. J.G. (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.

Ahora bien, tal consignación conforme se desprende del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.

En este sentido, el autor patrio G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio), sostiene que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embrago, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señala además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior, debe decirse que con las documentales antes analizadas (Recibo de pago y consignaciones arrendaticias), ha quedado demostrado la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2004, así como, la falta de cumplimiento por parte del arrendatario de los extremos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Art. 51), para que pueda tenerse como bien realizado y/o efectuado el pago por consignación. Ello, en virtud a que los meses correspondientes a diciembre de 2004 y enero de 2005, fueron consignados en forma conjunta, de manera extemporánea y en total contravención a lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

Ahora bien, conforme se ha expuesto en líneas anteriores, en el presente caso se demanda la resolución del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, en virtud de la falta de pago por parte del accionado de los cánones de arrendamiento correspondientes a tres (3) meses. Así, el ejercicio de la acción resolutoria se basa en la facultad, implícita en toda convención bilateral, que tiene una de las partes para reclamar judicialmente la terminación de la misma, cuando la otra parte incumpla las obligaciones que le atañen, derivadas de la Ley o de la relación contractual.

Al respecto, el legislador patrio consagra en forma expresa la acción de resolución en el artículo 1.167 del Código Civil. Pero el principio legal que la consagra, en obsequio de la libertad de elección, deja a criterio de la parte accionante la posibilidad de optar entre la acción de cumplimiento o la resolutoria. Y, si opta por la resolución, como es el caso de marras, puede, además, intentarla bajo dos modalidades cuales son: legal o convencional, puesto que el incumplimiento no sólo procede por las causas contempladas en la Ley, sino también por las que hayan estipulado las partes en su convención, que también tienen fuerza de Ley para ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.

Normativas éstas que encuentran a su vez medio de ejecución en el mencionado artículo 1.167 del Código Civil, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

Adicionalmente debe decirse que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.

De cara a todo lo expuesto, cabe advertir, que así como el pago, acorde a las directrices del Derecho Común, no libera al deudor por el hecho de efectuarse, sino cumple con los requisitos de validez, de igual manera la consignación arrendaticia no libera al arrendatario por la simple circunstancia de realizarse, a menos que se haya efectuado conforme a los parámetros que establece el artículo 51, antes transcrito, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, conforme a la letra de su contenido, consagra el lapso de 15 días siguientes al vencimiento de la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los cuales debe efectuarse la consignación correspondiente.

Por tanto, al haber quedado demostrado en el presente caso la falta de pago por parte del demandado, L.A.D.H. Y Secchi, de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, no le queda otro camino procesal a este Tribunal Superior que no sea la de confirmar la sentencia dictada por el juzgado a-quo en fecha 25 de octubre de 2006, y quien en su oportunidad declaró la resolución por falta de pago del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de litis; todo lo cual conlleva a declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto contra el referido fallo, como será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Así se declara.

-V-

Finalmente, no escapa a la vista de este Juzgador el alegato de perención -breve- de la instancia propuesto por el abogado E.R.P.P., co-apoderado de la parte demandada, en su escrito de pruebas consignado en esta Alzada en fecha 19 de junio de 2007 (Folio 178 y 179); en el cual señaló:

(Sic) “…Promuevo y reproduzco en todo su valor probatorio Documental (Sic) constante de Copia Simple (Sic) de la Jurisprudencia (Sic) de la Sala de Casación Civil de fecha 06 de Julio del 2004, expediente Nro. AA20-C2001-000436, a fin de demostrar que en el presente caso procede la perención breve por cuanto la demanda fue admitida por el Tribunal A-Quo (Sic) el 28 de Marzo del 2005, el 05 de Abril del 2005 se admite la reforma de la demanda y el 03 de Junio del mismo año el Alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dejó constancia mediante diligencia de haber recibido los emolumentos necesarios a los fines de la práctica de la citación; en concordancia con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil ordinal 1º…” (…). (Fin de la cita textual).

Ahora bien, por perención de instancia, se entiende: “el modo de extinguirse la relación procesal por la inactividad de las partes, durante cierto período de tiempo”. Así, de la perención puede nacer un derecho; pero más corrientemente se origina una simple situación jurídica que, como la define KOHLER, es una figura que pertenece tanto al derecho privado como al procesal; se distingue del derecho en que contiene tan sólo un elemento de éste o de un efecto o de un acto jurídico del futuro, esto es: se tiene una circunstancia que, con el concurso de otras circunstancias sucesivas, puede conducir a un determinado efecto jurídico, en tanto que si esas circunstancias no se verifican, permanece sin efecto alguno.

En tal sentido, el maestro BORJAS, en su Obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo II, cita que la perención en el derecho antiguo pudo considerarse únicamente como un remedio para poner término obligatorio a los litigios que amenazan perpetuarse, y un castigo para la parte negligente en agitarlos, teniendo hoy por hoy su fundamento, en una presunción iuris, en el cual los litigantes han querido dejar el juicio en el estado que tenían cuando dejaron de activar su curso, renunciando, por implícito acuerdo a la instancia en que ha ocurrido la paralización.

En síntesis, la perención consiste, pues, en la inercia de las partes continuada en un cierto tiempo. Se dice de las partes, y no de una de ellas, porque aquélla supone que no se realice ningún acto de procedimiento ni por la una ni por la otra; si una de ellas actúa, aunque la otra permanezca inerte, la perención no se produce. En decir, basta el acto de una cualquiera de las partes para interrumpirla.

Así, estima este Juzgador que cuando se habla de “cualquier acto de procedimiento”, se debe entender cualquier acto por virtud del cual el procedimiento da un paso adelante, aunque sea breve. La inercia, que debe durar por el tiempo querido a fin de que la perención se cumpla es, pues, inercia o inmovilidad del procedimiento; el procedimiento se extingue porque permanece inmóvil por un cierto tiempo. En suma, la inercia que constituye la perención es inercia del procedimiento, esto es, de todos los sujetos del proceso, y por eso puede ser interrumpida por cualquiera de ellos; pero la constituye sólo en cuanto a la parte, no sólo de oficio.

Ahora bien, de la lectura pormenorizada que efectuó este Juzgador a todas y cada una de las actas procesales que integran al expediente, se pudo observar que en la presente causa la parte demandada, a través del abogado E.R.P.P., se dio expresamente por citada en este juicio mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2005 (Folio 46), y en esa misma oportunidad fue consignado instrumento poder que acreditaba, además del mencionado profesional del derecho, a los abogados J.B.J. y M.O.M., como apoderados judiciales del accionado L.A. D Hernando Y Secchi.

También se observó que en fecha 02 de noviembre de 2005, comparecieron por ante el a-quo los referidos co-apoderados judiciales, y mediante diligencia consignaron escrito de contestación a la demanda (Folios 60 al 63) en el cual rebatieron, y con fundamento en pruebas documentales que acompañaron en esa oportunidad, los hechos alegados en el escrito libelar que dio inicio al presente proceso, así como se opusieron al decreto de la medida cautelar; sin hacer mención alguna del alegato de perención breve de la instancia que ahora sostienen ante este Juzgado Superior.

De igual forma observa este Juzgador, que en fecha 16 de noviembre de 2005, la abogada J.B.J., actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, compareció por ante el a-quo y mediante diligencia consignó escrito contentivo de promoción de pruebas (Folios 96 al 99), en el cual hizo valer los instrumentos que se acompañaron al escrito de contestación, así como, promovieron en esa oportunidad el expediente de consignaciones arrendaticias para demostrar la presunta solvencia de su mandante; sin que en esa oportunidad hayan hecho mención alguna del alegato de perención breve de la instancia que ahora sostienen ante este Juzgado Superior.

Cabe decir que las referidas pruebas de la parte demandada fueron debidamente admitidas por el a-quo mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2005 (Folio 136).

Asimismo, se observó que una vez proferido el fallo definitivo por el juzgado a-quo de fecha 25 de octubre de 2006, fue ordenada la notificación de las partes a fin que tuvieran conocimiento de la decisión y pudieran ejercer, de considerarlo pertinente, el recurso que les otorga la ley. Posteriormente en fecha 18 de enero de 2007, comparecieron los abogados E.P.P. y M.O., co-apoderado de la parte demandada, y mediante diligencia se dieron expresamente por notificados de la mencionada decisión del 25/10/2006; sin que en esa oportunidad hayan hecho mención alguna del alegato de perención breve de la instancia que ahora sostienen ante este Juzgado Superior.

Luego, en fecha 23 de enero de 2007, nuevamente compareció el abogado E.R.P.P., con el carácter indicado, y mediante diligencia apeló de la sentencia definitiva de fecha 25 de octubre de 2006; sin que en esa oportunidad haya hecho mención alguna del alegato de perención breve de la instancia que ahora sostienen ante este Juzgado Superior.

Por último, una vez fijada la oportunidad legal por este Tribunal de Alzada para dictar su sentencia definitiva, en fecha 19 de junio de 2007, compareció el abogado E.R.P.P., e hizo uso de ese derecho, así como solicitó se declarase la perención de la instancia en los términos, antes transcrito.

Pues bien, de todo lo anteriormente narrado en precedencia respecto a las diversas actuaciones que en su oportunidad legal fueron desplegadas en este juicio por el demandado L.A. D Hernando Y Secchi, a través de sus representantes judiciales, no cabe duda para este Tribunal de Alzada que al referido ciudadano le fue resguardado íntegramente su derecho a un debido proceso y por ende a su derecho a la defensa, ya que éste último, como se pudo observar, tuvo oportunidad a lo largo del presente juicio de contestar la demanda, de promover pruebas, de apelar de la decisión del a-quo, así como de presentar escrito por ante este Superior.

No obstante, es en esta Alzada que los representantes judiciales del demandado alegan la supuesta consumación de una perención breve de la instancia ya que a su entender, la parte actora, no dio cabal cumplimiento a las exigencias de Ley para lograr la citación del demandado en este proceso; sin embargo la citación de éste último sí se logro y se llevaron a cabo todas y cada de las actuaciones procesales pertinentes a este procedimiento especial, con lo cual se le dio oportunidad al accionado para dar contestación a la demanda, de promover pruebas y de apelar del fallo que le había resultado adverso. Esto expuesto en otras palabras quiere decir, que en el desarrollo y/o tramitación de la presente causa fueron considerados los siguientes aspectos: i) no se le privó o coartó a parte alguna la facultad procesal para efectuar un acto de petición que a ella privativamente le corresponda por su posición en el proceso; y ii) No existió indefensión de ninguna de las partes por cuanto no se les impidió a alguna de éstas la utilización efectiva de los medios o recursos que la Ley pone a su alcance para la defensa de sus derechos.

De manera pues que, tratándose el alegato bajo estudio de una supuesta perención breve de la instancia, cuya procedencia deviene en la falta de cumplimiento de la parte actora de los requisitos exigidos por la Ley para lograr la citación del demandado, y, siendo que en el presente caso el demandado se dio expresamente por citado e hizo uso de la facultad procesal que le otorga la Ley para efectuar acto de petición que a éste privativamente le corresponde por su posición en el proceso, por cuanto no se le impidió -en ningún momento durante el desarrollo del proceso- la utilización efectiva de los medios o recursos que la Ley pone a su alcance para la defensa de sus derechos; estima quien aquí sentencia, que el alegato de perención de la instancia debe ser desestimado en virtud del principio de economía y celeridad procesal, al no habérsele conculcado el derecho a un debido proceso y por ende el derecho a la defensa del demandado, L.A. D Hernando Y Secchi. Así se declara.

VI

-DISPOSITIVO-

En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 23 de enero de 2007, por el abogado E.R.P.P., co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, y en consideración a todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la referida decisión de fecha 25/10/2006; la cual cursa a los folios 143 al Vto., del 159, del presente expediente.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso de apelación a la parte apelante.

TERCERO

Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Juzgado Superior, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

-VII-

-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre del año 2007. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

C.D.A.

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15:p.m.), se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

CDA/NBJ/Ernesto.

EXP. N° 7995.

UNA (1) PIEZA; 19 PAGS.