Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Octubre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 196° y 147°

PARTE ACTORA: VALIO REALTY, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 1 de octubre de 2003, Bajo No. 41, Tomo 822-A-Qto.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: C.R.B. y N.G.P., Abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.163 y 5.101, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: L.A.D.H.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.308.238.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: E.P.P., J.B.J. y M.O.M., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 97.320, 103.678 y 112.128, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 05-7951.

-I-

Narración de los Hechos

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conoció la presente demanda, por resolución de contrato de arrendamiento, la cual fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor del Área Metropolitana de Caracas, que luego de efectuado el sorteo correspondiente, fue asignado al Juzgado supra mencionado. Dicho Juzgado procedió a su admisión en fecha 28 de marzo de 2005, y en el mismo acto ordenó practicar la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera por ante ese órgano jurisdiccional al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado.

En fecha 1 de abril de 2005, la parte actora consignó escrito de reforma de demanda.

En fecha 5 de abril de 2005, este Juzgado admitió la reforma de la demanda propuesta. En el libelo de reforma de la demanda, la parte actora alegó:

1. Que en fecha 1 de octubre de 2000 la empresa ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A. dio en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-6A, situado en el piso 1 de la Torre A del Edificio RESIDENCIAS NADAR, ubicado en la Terraza G, Calle Panamá de la Urbanización Terrazas del Club Hípico del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; y así mismo de 2 puestos de estacionamiento, identificados con los Nos. 19 y 33 situados en el sótano 2 del Edificio e igualmente el maletero distinguido con el No. 11 del mismo sótano 2.

2. Que se estableció una duración de 1 año fijo contado a partir del 1 de octubre de 2000; fijándose como canon de arrendamiento mensual se fijó la cantidad de Bs. 370.000,00 que fueron modificados a la cantidad de Bs. 460.000,00.

3. Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, produciéndose en fecha 2 de enero de 2004 cesión del contrato de arrendamiento al propietario del inmueble INVERSIONES DELCA, C.A., y posteriormente la propietaria dio en administración a la actora.

4. Que el demandado no ha pagado los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004; enero de 2005 a razón de Bs. 460.000,00 mensuales, lo que da un total de Bs. 1.380.000,00.

   Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la demandada, así como la constancia en autos de los carteles para lograr la citación de la demandada.

   En virtud de lo anterior, en fecha 24 de octubre de 2005, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó que se nombrara defensor judicial.

   Por auto de fecha 25 de octubre de 2005, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana M.C.F..

   En fecha 31 de octubre de 2005, la parte demandada se dio por citada en el presente proceso.

   En fecha 2 de noviembre de 2005, la parte demandada presentó un escrito donde contestó la demanda en los términos que se sintetizan a continuación:

   1) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda.

   2) Que no es cierto que la relación arrendaticia haya comenzado el día 1 de octubre de 2000, ya que suscribió contrato de arrendamiento privado el día 1 de octubre de 1997 con la ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A. quien cedió dicho contrato a INVERSIONES DELCA, C.A. la cual celebró contrato de administración sobre el Edificio del cual forma parte el inmueble objeto del presente litigio, en fecha 5 de febrero de 2004 con la parte actora.

   3) Que el contrato es a tiempo indeterminado, por cuanto las partes mantuvieron la relación arrendaticia por más tiempo del pactado.

   4) Que si pagó los cánones de arrendamiento tal y como se evidencia de los depósitos bancarios a nombre de la actora. Que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2004 fue pagado en el domicilio de la actora.

   5) Que los meses de diciembre de 2004 y enero de 2005, fueron consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ante la negativa de la actora de recibirlos.

   6) Que ha seguido pagando los cánones de arrendamiento mensuales a través de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Durante la oportunidad probatoria, ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando las que cursan a los autos y que más adelante se analizan.

   En fecha 18 de noviembre de 2005, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

   En fecha 25 de enero de 2006, la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente proceso.

   -II-

   De las Pruebas y su Valoración

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

   1. Promovió con el libelo de la demanda, contrato de arrendamiento celebrado entre ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A. y el demandado, de fecha 1 de octubre de 2000. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio en el sentido de demostrar que las partes en litigio convinieron en vincularse por un contrato de arrendamiento. Así se declara.-

   2. Promovió documento de cesión de contrato de arrendamiento celebrado entre ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A. e INVERSIONES DELCA, C.A., de fecha 2 de enero de 2004. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

   3. Promovió copia certificada de contrato de administración celebrado entre INVERSIONES DELCA, C.A. y la parte actora, de fecha 5 de febrero de 2004. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-

   4. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   5. Promovió recibos originales sin firmar correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004, enero a octubre de 2005. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el principio procesal de que nadie puede crear un título a su favor, el cual se encuentra consagrado en el Artículo 1378 del Código Civil, este Tribunal debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

      PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Promovió recibo emanado de la ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A., por un monto de Bs. 20.000,00, de fecha 23 de octubre de 1997, por concepto de tramitación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

   2. Promovió contrato de arrendamiento celebrado entre ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A. y el demandado, de fecha 1 de octubre de 2000. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio en el sentido de demostrar que las partes en litigio convinieron en vincularse por un contrato de arrendamiento. Así se declara.-

   3. Promovió recibo emanado de la parte actora, de fecha 14 de diciembre de 2004, correspondiente al mes de noviembre de 2004, el cual no se encuentra suscrito por el representante de la parte actora. Al respecto, observa este juzgador, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1368 del Código Civil y lo establecido en nuestra Constitución Nacional, visto que dicho texto no fue suscrito por la persona autora del mismo, este juzgador debe desechar la presente probanza por no haber sido suscrita por persona alguna. Así se declara.-

   4. Promovió 9 planillas de depósitos originales Nos. 462684, 462680, 462686, 462688, 462685, 494742, 462687, 0725196, 0725197, efectuadas en la cuenta del Banco Industrial de Venezuela No. 12-103-759-2, de fechas 14 de febrero de 2005, 10 de marzo de 2005, 11 de abril de 2005, 11 de mayo de 2005, 14 de junio de 2005, 13 de julio de 2005, 10 de agosto de 2005, 14 de septiembre de 2005, 11 de octubre de 2005. De igual manera al ser dichas Tarjas Bancarias se constituyen en documentos judiciales al ser tramitadas y consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por ende, poseen valor probatorio. Así se declara.-

   5. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   6. Promovió copia certificada del expediente No. 2005-7924 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-

      - III –

      Motivación para Decidir

      Llegado el momento para decidir la presente causa, este tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

      Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, acción que esta contemplada en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil y 34 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los cuales se trascriben a continuación:

      Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.

      Artículo 1579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…

      Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

      a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

      Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

   Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que ambas partes han aceptado la existencia deL contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que ha quedado probada en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda.

   Ahora bien, de las actas del presente expediente se desprende que el mencionado contrato en un principio era a tiempo determinado por un año, pero que sin embargo, ha venido prorrogándose a lo largo del tiempo por lo cual se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.-

   Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de pago de los cánones de arrendamiento ha sido cumplida, debe este Tribunal entrar a revisar las pruebas aportadas por la parte demandada.

   En ese orden de ideas, debe este juzgador precisar la manera en que el inquilino debía pagar los mencionados cánones de arrendamiento; al respecto considera este juzgador que tanto la parte actora, como la parte demandada admitieron que los mencionados cánones de arrendamiento debían ser pagados por mensualidades vencidas, dentro de los primeros 5 días de cada mes. En consecuencia, este juzgador debe tener dicho argumento como un hecho admitido por las partes en el presente proceso. Así se decide.-

   Una vez realizados los análisis anteriores, debe este juzgador precisar con relación a las consignaciones arrendaticias, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004; enero de 2005.

   Ahora bien, y como ya quedó establecido en esta sentencia, el pago de los cánones de arrendamiento correspondía efectuarlos a la arrendataria, al vencimiento de cada mes, es decir, dentro de los primeros 5 días de cada mes.

   En ese orden de ideas, es de observar por este sentenciador que el artículo 1354 del Código Civil establece que:

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   La norma transcrita contiene la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiere extinguido su obligación. De los planteamientos anteriormente transcritos y de conformidad con lo establecido con la doctrina y la jurisprudencia patria, este sentenciador dejó fijada la existencia del contrato de arrendamiento, por lo cual el demandado queda compelido a demostrar el hecho positivo del cumplimiento de dicha obligación.

   Es de precisar por este sentenciador, que la parte demandada consignó en el expediente de la causa 36 folios útiles, constantes de copias certificadas del expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

   Ahora bien, observa este sentenciador que en el caso de marras la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación de la siguiente manera:

   CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN

   MES AÑO DÍA MES AÑO ________

   NOVIEMBRE 2004 ---- ----------- ---- FUERA DEL LAPSO

   DICIEMBRE 2004 14 FEBRERO 2005 FUERA DEL LAPSO

   ENERO 2005 14 FEBRERO 2005 DENTRO DEL LAPSO

   Dichas copias certificadas, demuestran que las consignaciones realizadas por la parte demandada a beneficio de la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., correspondiendo a este sentenciador realizar el análisis de dichas consignaciones y determinar si las mismas fueron realizadas de manera tempestiva tal como se establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza de la siguiente manera:

   Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Se establece en dicha norma ciertos extremos y formalidades de estricto cumplimiento a los fines de considerar al arrendatario en estado de solvencia, entre los cuales deben señalarse y a.l.s. a) Plazo para la consignación arrendaticia, debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad; b) El monto a consignar, debe ser el que se corresponda con lo contratado; y c) Debe respetarse el plazo vencido para efectuar el pago del canon de arrendamiento.

   Ahora bien, es de señalar por este juzgador que en el caso de marras la parte actora fundamenta su libelo de demanda por resolución de contrato, en el hecho de que el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004; enero de 2005.

   Observa este sentenciador, que en el caso de marras la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación de la manera anteriormente expuesta; y que de ella se evidencia el incumplimiento de la norma up supra citada, es decir, que la parte demandada no realizó de manera tempestiva las consignaciones correspondientes a dos meses de los tres meses reclamados por el actor en el libelo de la demanda, se evidencia que las mismas no cumplieron a cabalidad con los extremos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que fueron citadas por este sentenciador previamente.

   De igual manera, es de observar por este sentenciador que de conformidad con lo establecido en la norma anteriormente transcrita el demandado no cumplió con lo establecido en el mismo ya que dichas consignaciones fueron realizadas de forma extemporánea; es decir, visto que la parte demandada no llenó el extremo de ley de consignar dentro de los quince días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento. Razón por la cual este sentenciador debe tener como no efectuadas las referidas consignaciones, y por lo tanto debe considerar a la parte demandada como insolvente respecto de las mismas. Así se decide.-

   Ahora bien, en cuanto a la reclamación de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos debe este sentenciador observar que el procedimiento para tramitar el cobro de los cánones de arrendamientos vencidos se rige de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil; y que el procedimiento para tramitar la resolución de un contrato de arrendamiento también se rige de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil.

   En virtud de las anteriores consideraciones, y tal y como se evidencia del mencionado pedimento, la existencia de dos o más pretensiones en virtud de las cuales se pueda inferir que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, motivos por los cuales pudiera declararse la inepta acumulación de pretensiones.

   De conformidad con lo anterior, este Tribunal aprecia que el petitorio de ésta acción se conforma de dos pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí, tal y como lo son el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos y la resolución del contrato de arrendamiento que originó dichos cánones. Así se declara.-

   Ahora bien, visto que las pretensiones reclamadas son incompatibles entre sí, este sentenciador debe precisar que en el presente proceso solo puede ser reclamada la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en virtud de que dicha pretensión es la pretensión principal de la parte actora, y siendo que el cobro de los cánones de arrendamientos adeudados por la parte demandada, es la pretensión secundaria del actor; este juzgador desecha la misma por considerarla contraria con la pretensión principal del presente proceso.

   En consecuencia, este juzgador considera la existencia de la inepta acumulación consagrada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la pretensión secundaria del cobro de los cánones de arrendamiento adeudados por el demandado; y por tanto, no podrá acordarse el mencionado pedimento. Así se decide.-

   En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, hoy demandado, debe declarar procedente la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A. en contra del ciudadano L.A.D.H.S..

   - IV -

   Dispositiva

   Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: