Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial de Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha quince (15) de octubre de dos mil tres (2003), bajo el Nº 41, Tomo 822-A-Qto; cuya última modificación fue en fecha treinta (30) de octubre de dos mil ocho (2008), anotada bajo el Nº 3, Tomo 1919-A-Qto.

Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos OSALYS ANAHIR L.G., O.J.C.D.G. Y C.M.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 69.569, 20.424 y 49.428, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. E- 784.923.

Apoderados judiciales de la parte demandada: ciudadanos YIRIS J. SEMERENE C. y T.E.S., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nros 14.499 y 77.378, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE Nº 14.251.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, en virtud de la distribución de causas efectuada, el conocimiento y la decisión del recurso de apelación interpuesto a través de diligencia suscrita en fecha cuatro (4) de enero de dos mil catorce (2014), por la abogada YIRIS J. SEMERENE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el treinta (31) de enero de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró la CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra el ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS; ordenó al demandado entregar a la parte actora el inmueble identificado en autos; y, lo condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inició la presente acción por DESALOJO, mediante libelo de demanda presentado por los abogados O.J. CONFORRTTI DI GIANCOMO Y O.A.L.G., en su condición de apoderados judiciales de la parte actora sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial del Área metropolitana de Caracas.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en auto del veinticuatro (24) de febrero de dos mil once (2011), admitió la demanda; y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que, en la oportunidad fijada, compareciera ante el Juzgado de la causa, a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.

En diligencia de fecha nueve (9) de marzo de dos mil once (2011), la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios a los efectos de la elaboración de la compulsa de la parte demandada.

El día diez (10) de mayo de dos mil once (2011), el ciudadano A.D., alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó la compulsa librada a la parte demandada; y dejó constancia de no haber cumplido con su misión.

El trece (13) de febrero de dos mil doce (2012), la parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante carteles; lo cual fue acordado por el Juzgado de la causa, en auto del catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012).

Publicado y consignado los carteles de citación librado a la parte demandada; la secretaria del Juzgado de la instancia inferior dejó constancia en fecha nueve (9) de mayo de dos mil trece (2013), de haber dado cumplimiento al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil trece (2013), compareció la abogada YIRIS SEMERENE, consignó poder otorgado por la parte demandada; y, se dio por citada en su nombre.

Posteriormente el veintiocho (28) de mayo del mismo año, presentó escrito de contestación a la demanda, con los alegatos que serán analizados posteriormente en el cuerpo de este fallo.

En auto del tres (3) de junio de dos mil trece (2013), el Juzgado de la causa ordenó la prosecución de la causa conforme a los artículos 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo previsto en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil; fijó la audiencia de mediación, para la cual ordenó la notificación de las partes; y, declaró extemporáneo por anticipado el escrito de contestación de la demanda presentado por la parte demandada.

El día once (11) de junio de dos mil trece (2013), la parte demandada presentó escrito de pruebas; las cuales fueron declaradas extemporáneas por anticipadas por el a-quo en auto del doce (12) de junio del mismo año.

El ocho (8) de junio de dos mil trece (2013), oportunidad fijada por el Juzgado de la causa, para que tuviera lugar el acto de mediación; el a-quo dejó constancia de la presencia del abogado C.R.M.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, así como de la presencia del abogado YIRIS SEMERENE en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, en ese misma audiencia, dejó constancia de que, pese a que se excitó a las partes a la mediación con el objeto de obtener anticipadamente la solución de la litis, no se llegó a mediación alguna.

En fecha quince (15) de julio de dos mil trece (2013), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda; en el cual, alegó las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 numerales 3º y 11º del Código de Procedimiento Civil; y, negó, rechazó y contradijo tanto en lo hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra.

A través de escrito de fecha nueve (9) de agosto de dos mil trece (2013), la parte actora rechazó las cuestiones previas alegada por la parte demandada.

En decisión de fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil trece (2013), el Juzgado de la causa, declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, referidas a los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y, la condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del mismo texto legal.

En fecha veintidós (22) de octubre de dos mil trece (2013), el Juzgado de la causa, fijó los hechos y los límites de la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; abrió un lapso probatorio de ocho (8) días de despacho, para la promoción de pruebas; tres (3), para oposición y tres (3) para admisión de pruebas.

El día veintitrés (23) de octubre de dos mil trece (2013), la parte demandada presentó escrito de oposición; y posteriormente el treinta (30) del mismo mes y año, presentó escrito de pruebas. En autos del diecinueve (19) de noviembre de dos mil trece (2013); el a-quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En auto de fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil trece (2013), el a-quo fijó oportunidad para que se llevara a efecto la audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y ordenó la notificación de las partes.

Notificadas las partes, el día treinta y uno (31) de enero de dos mil catorce (2014), se llevó a efecto la audiencia de juicio, el Tribunal dejó constancia de la comparencia de ambas partes a través de sus apoderados; quien realizaron sus exposiciones orales; y, dictó el dispositivo del fallo en el cual declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra el ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS; ordenó al demandado entregar a la parte actora el inmueble identificado en autos; y, lo condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; la cual fue apelada por el representante judicial de la parte demandada en diligencia de fecha cuatro (4) de enero de dos mil catorce (2014).

El cinco (5) de enero de dos mil catorce (2014), el Juzgado de la causa publicó su fallo complementario; y, en auto del catorce (14) de febrero de dos mil catorce (2014), oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada.

Recibidos los autos ante este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha doce (12) de marzo de dos mil catorce (2014), este Tribunal; y ordenó la notificación de las partes, haciéndoles saber que una vez que constara en autos la última de las notificaciones, el Tribunal mediante auto fijaría la oportunidad para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral, según lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Notificadas las partes, en auto de fecha once (11) de abril de dos mil catorce (2014), se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.

El día y la hora fijados, tuvo lugar la audiencia prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a la cual comparecieron los abogados C.R.M.M. y YIRIS J. SEMERENE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 49.428 y 14.499, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y demandada recurrente, quienes efectuaron sus respectivas exposiciones, que serán analizadas más adelante.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que en fecha primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003), la ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A., había celebrado un último contrato de arrendamiento privado, con e hoy demandado, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PLANTA BAJA RAYA TRES “A”, (PB-3A), situado en la planta baja de la torre “A”, del edificio Residencias Nadar, ubicado en la terrazas “G”, calle Panamá, Urbanización Terraza del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.

Indicaron que dicho contrato había sido cedido a su representada y le había sido notificado al arrendatario mediante comunicación de fecha quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004).l

Que el mencionado contrato había tenido una duración de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003) hasta el primero (1º) de septiembre de dos mil cuatro (2004); y que no obstante a lo anterior, el arrendatario había continuado ocupando el inmueble sin haberse producido renovación alguna del contrato luego de vencido el lapso acordado en el mismo; por lo que, el contrato, se había convertido a tiempo indeterminado.

Manifestaron que en la Cláusula segunda del contrato se había establecido un canon de arrendamiento de CUTROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,oo), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la suma de CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.430,oo), que el arrendataria debía cancelar durante los primeros (5) días de cada mes.

Que era el caso, que el arrendatario había venido consignado a nombre de su representada VALIO REALTY C.A., los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de dos mil cinco (2005), ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; pero en forma extemporánea, por atrasado; ya que, del expediente de consignaciones se podía inferir claramente que dichos pagos efectuados mensualmente siempre eran realizados con un mes de atraso al vencimiento de la pensión de arrendamiento; pues, el mes de mayo del 2005, lo había cancelado el trece (13) de junio de ese año; el mes de junio, lo había pagado el once (11) de julio de dos mil cinco (2005); y, así sucesivamente, cuando su obligación era pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, teniendo la posibilidad de efectuar la consignación legitimante hasta el día veinte (20) de cada mes, lo cual, no había hecho.

Alegaron que por tal motivo acudían a demandar en nombre de su representada sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., al ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS, para que conviniera, o en su defecto, a ello fuese condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

1. - En desalojar y entregar libre de bienes y personas a su representada el inmueble identificado en autos, debido al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, al no pagar o consignar legítimamente la pensión del arrendamiento, tal y como lo establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. - En que el contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes había quedado sin efecto alguno, en virtud de no pagar o consignar legítimamente la pensión de arrendamiento; tal y como lo establecía la ley en cuestión.

3. - El pago de costas y costos del proceso.

Basaron su demanda en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil.; y, la estimaron en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

El abogado YIRIS J. SEMERENE C., en su carácter de parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó lo siguiente:

La falta de cualidad de la parte actora conforme al artículo 25 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Al dar contestación al fondo de la demanda señaló que rechazaba, negaba y desconocía la carta privada con la cual el actor pretendía demostrar la materialización de la cesión de derechos sobre el contrato de arrendamiento que había mantenido suscrito con la empresa ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A., por lo que negaba dicho instrumento y lo desconocía en su contenido y firma.

Que los elementos esenciales que legitimaban la cesión de derechos y específicamente la cesión del contrato de arrendamiento que había mantenido suscrito su representado como lo había indicado, se había materializado cuando, se hacía la transmisión por el cedente, se determinaba el precio de la misma y se hacía la notificación al deudor o la aceptación de ese.

Que ello, no se demostraba de autos; y no obstante, siendo ello, el documento fundamental para la admisión de la presente acción ya que era el hecho que producía la cualidad activa del actor, para interponer la presente acción, y demostrar ser el propietario de tales derechos lo cual no se había producido, ya que, como se había señalado, el demandante simplemente acompañaba una misiva con la pretensión de la legitimar su cualidad activa; lo cual era improcedente.

Rechazó, contradijo y negó que su representado se encontrara en estado de insolvencia con respecto al pago de sus cánones de arrendamiento sobre el inmueble que había mantenido arrendado, con la organización HABAKASA C.A.

Que la actora sin haber demostrado la cualidad activa, usurpando el carácter de arrendadora, había expresado, contradictoriamente, que por cuanto en la cláusula segunda del aludido contrato de arrendamiento, se había establecido que el arrendatario, su representado, cancelaría a la arrendadora en sus oficinas, los cánones de arrendamientos mensuales los cinco (5) primeros días de cada mesada.

Indicó que la actora había expresado, que su representado había pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de año 2005, los trece (13) días posteriores a su vencimiento; esto era, el trece (13) de julio de dos mil cinco (2005); y que su representado había pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de dos mil cinco (2005), once (11) días posteriores a su vencimiento, esto era, el once (11) de julio de dos mil cinco (2005); y por ello, se encontraba en estado de insolvencia.

Que igualmente la actora había manifestado expresamente, que su representado, tenía la posibilidad de pagar legítimamente hasta el día veinte (20) pasado cada mes, valía decir, demostrando el derecho que le asistía y así lo había usado su mandante; pues, había cumplido oportunamente su obligación de pagar sus cánones de arrendamientos mensuales; pero que la actora, lo había expuesto alegremente sin percatarse o verificar los tantos días consecutivos que el Tribunal de consignaciones por todos los hechos notorios que se conocían no había dado despacho, tal como en la actualidad.

Negó, rechazó y contradijo, que su representado, se encontrara en estado de insolvencia con los equívocos y contradictorios alegatos de la contraparte, ello por cuanto su representado, visto que el arrendador se había negado para ese entonces a recibirle los pagos de cánones de arrendamientos si no aceptaba el aumento del mismo, el cual era el doble del canon establecido; así con como la exigencia de renovar el contrato a nombre de su hijo con la premeditada y furtiva intención de perder el tiempo de su relación contractual que pasaba de quince (15) años; era por ello, que forzosamente e indeclinablemente su mandante, había hecho uso del derecho que le asistía conforme al artículo 51 de la extinta Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; y, había consignado los cánones de arrendamiento ante el Juzgado correspondiente.

Que visto ello, estaba suficientemente demostrado; y así, debía ser calificado por el Tribunal, que su mandante en ningún momento había estado al margen de la Ley, por lo que, no había incurrido en insolvencia de su obligación de pagos de cánones de arrendamiento mensuales con su arrendadora, sobre el inmueble que había mantenido arrendado; que, todo lo contrario, había estado suficientemente solvente con dichas obligaciones; y, así se había mantenido con el nuevo procedimiento que regulaba esa materia.

Rechazó, negó y contradijo que su mandante, se encontrara incurso en la insolvencia con respecto al pago de cánones de arrendamientos en dos (2) meses consecutivos, conforme lo oponía la contra parte.

Que la actora no había demostrado en su libelo, ni se apreciaba en su demanda por desalojo de vivienda, que su representado hubiera dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas de sus obligaciones de cánones de arrendamientos, lo cual hacía improcedente la acción interpuesta; y, así, solicitaba fuese declarado.

Que por tal motivo, rechazaba la demanda y calificó de temeraria e intimidatoria, dados los precedentes suscitados durante todo el tiempo de la relación arrendaticia, que había mantenido su representado, propiciados por las diferentes empresas que la arrendadora, había utilizado a manera de declinar y renunciar a sus derechos como legítimo arrendatario.

Por último, rechazó y contradijo la exigencia de la contra parte, de dejar sin efecto el único contrato de arrendamiento suscrito por su representado con la arrendadora, de fecha primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003), ya que no existía de autos no la contraparte había opuesto sustentación alguna ni motivación fundamentada en derecho, para demostrar sus fundados y contradictorios alegatos de que su mandante, se encontraba insolvente; lo cual no se había correspondido con la verdad jurídica y así lo había demostrado el actor en el texto de su libelo, ya que le había dado una interpretación equivocada a la cláusula segunda del contrato, en la cual las partes había acordado que el pago de los cánones mensuales los haría el arrendatario, a la arrendadora en sus oficinas, los cinco (5) primeros días de cada mesada.

Que por supuesto, al negarse la arrendadora, como en efecto así había ocurrido, a recibir los pagos de dichos alquileres, necesaria e indefectiblemente tenía su representado que hacer uso del derecho que le asistía de acogerse al artículo 51 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliario; y así había quedado demostrado con el expediente de consignaciones.

-IV-

ALEGATOS DE LAS PARTES EN LA OPORTUNIDAD DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA ORAL

Como fue indicado, en la fecha y hora fijadas para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las partes, afirmaron lo siguiente:

El apoderado judicial de la parte demandada, fundamentó su apelación así:

“…En este estado comienza su exposición oral la representación judicial de la parte demandada recurrente: “Voy a circunscribir la apelación en cuatro aspectos fundamentales, los cuales han sido subvertidos por el a quo al momento de dictar la decisión, entre ellos están la falta de cualidad de la parte actora, la supuesta falta de pago de mi representada, la no valoración de la prueba que sustentaba la cesión de derecho; y, la prohibición de la ley para intentar esta acción. La parte actora pretende fundamentar su cualidad en una misiva que no fue aceptada por el representado, por lo que no había cesión de derechos, es una ordinaria comunicación consignada con el libelo de la demanda, la desconocí en su contenido y en su firma, y le solicité al a quo que le diera curso al fraude que se había cometido. El tribunal de primera instancia, había podido percatarse de lo que había ocurrido, por cuanto según la jurisprudencia, el juez podía actuar de oficio en los casos en los que se evidenciara la falta de cualidad de la parte para actuar en juicio, no se cumplieron los extremos establecidos en el código civil para la cesión de derechos...”

Asimismo, la representación de la parte demandante, en la oportunidad fijada para celebración de audiencia oral, arguyó lo siguiente:

“... Siendo las 11:35 a.m., representación judicial de la parte actora expone: “Esto es sencillamente un juicio de desalojo, enfocado en el artículo 34, ordinal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de pago. Mi representada adquiere la cualidad a r.d.l.c. de derechos. El incumplimiento se configuro por cuanto los pagos fueron extemporáneos por atraso. Una de las condiciones de la relación contractual era que el pago debía efectuar dentro de los cinco (5) primero días de cada mes. Existe una sentencia con ponencia del Magistrado Rondón Haaz, donde se dice que si bien es cierto que existe un lapso de quince (15) días para consignar, si no había estipulación entre las partes, debían contar después del último día de cada mes, pero en este caso si había una convención expresa de las partes. Los puntos controvertidos son la falta de pago y la falta de cualidad. El artículo 1550 del Código Civil establece que el cesionario no tiene acciones contra el deudor hasta que se haya notificado o que esta la acepte. En cuanto a ese punto, existe también una sentencia del año dos mil cuatro en la que se señala que esa cesión puede surtir efectos de forma expresa o tácita, es decir, que aunque si se pasó una misiva que había sido firmada por la persona que estaba en el inmueble, puede afirmarse que surtió todos lo efectos de ley, por cuanto las consignaciones habían comenzado a realizarse a nombre de mi representada, por lo que se produjo una aceptación tácita, por lo que pido sea declarada sin lugar la apelación y confirmada la decisión proferida por el a quo. Es todo”.

La parte demandada al momento de ejercer su derecho a réplica señaló lo siguiente:

“…Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, quien expone: “Quiero refutar la exposición de la parte actora en cuanto a las dos mensualidades a las que hizo referencia, tanto la actora como el tribunal de la causa han considerado que el arrendatario debía pagar los cinco (5) primeros días antes de cada mes, no podemos ante una ley de orden público que esta suficientemente sustentada, en el sentido de que el arrendador no puede exigir antes de la oportunidad el pago; los cinco (5) días deben contarse luego del vencimiento del mes, el mes de mayo lo consignó mi representado el días trece (13) de junio y el mes de junio lo consignó el día once (11) de julio. Es por ello que debe considerarse que está solvente, el a quo se adhirió a lo que formuló la representación de la parte actora. El artículo 67 de la nueva ley de arrendamiento establece que no podrá exigirse el pago antes del vencimiento del mes, no podemos por una convención burlar una norma de orden público, el actor erró en el establecimiento de la oportunidad para la exigencia del pago. En el contrato se estableció que el arrendatario pagaría dentro de los primero (5) días de cada mes, pero no puede interpretarse que ello se computaría antes del uso, goce y disfrute del inmueble. El artículo 4 del Código Civil establece que no se pueden derogar normas de orden público y las buenas costumbres a través de disposiciones entre particulares. En tal sentido, el a quo sacó conclusiones indebidas, ya que ha debido atenerse a los expuesto en el ordenamiento jurídico. Es todo.”

Por otro lado, la parte actora en la oportunidad de réplica señaló lo siguiente:

“…Del mismo modo, la representación judicial de la parte actora manifestó: “No es que lo digo yo, es que lo dice contrato, los cinco (5) primero días de cada mes, hay una confusión, el mes de mayo se pagó en junio, el mes de junio se paga en julio, su cliente tuvo la oportunidad hasta el día veinte de cada mes, de no ser así se le daría una ventaja extra adicional a los quince (15) días adicionales…”

-V-

PUNTOS PREVIOS

Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo invocado por la parte demandada; y a tales efectos, observa:

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

PARA INTENTAR Y SOSTENER EL JUICIO.

Ha señalado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, la falta de cualidad e interés de la parte actora para demandar.

A tales fines, manifestó lo siguiente:

… y por cuanto está suficientemente demostrada la FALTA DE CUALIDAD de la actora, violando la tutela judicial efectiva (Art. 26 Constitucional) por lo que conforme el Art. 25 Ejusdem en concordancia con el Art. 361 del C.P.C hace nula la admisión y prosecución de esta acción que evidencia ser una demanda temeraria e intimidatorio, carga de contradicciones incongruencia de interpretaciones, y es por lo que pido, sea declarada inadmisible la misma dado el poder discrecional que le facultad la Ley en sus Arts. 11 y 12 del C.P.C lo cual coadyuva con los principios Constitucionales de interpretación de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que se hacen vinculantes a los demás Tribunales de l República, como lo preceptúa el Art. 335 Constitucional, como es la Jurisprudencia de interpretación sobre la falta de cualidad activa, señalada en el presente escrito, la cual en su dispositiva le da potestad al Tribunal, para de oficio DECLARAR INADMISIBLE LA PRESENTE ACCIÓN DE DESALOJO y así evitar violar el Orden Público…

En este sentido, el Juzgado de la causa, al momento de pronunciarse en el fallo recurrido, con respecto a este punto, señaló lo siguiente:

…Por su parte, el abogado Yiris J.S.C., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadanos Bartolomeo Saputelli de Flavias, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 15.07.2013, alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio; desconoció la carta privada acompañada por la demandante con la demanda marcado con la letra “C”, relativa a la notificación de la cesión de derechos del contrato de arrendamiento; además, desconoció en su contenido y firma la cesión de derechos del contrato de arrendamiento, así como afirmó la solvencia de su representado en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados libelarmente como insolutos.

En este sentido, respecto a la defensa relativa a la falta de cualidad de la parte actora e impugnación de los documentales que acreditan la cesión de derechos del contrato de arrendamiento, observa este Tribunal que tal mecanismo de defensa se encuentra fundamentado en el hecho de que el arrendatario no fue notificado de la cesión de derechos del contrato de arrendamiento accionado, la cual fue celebrada entre la sociedad mercantil Organización Habikasa C.A., en su condición de cedente, por una parte y la otra, la sociedad mercantil Valio Realty C.A., en su carácter de cesionaria. Aunado a ello, la parte demandada desconoció la comunicación privada suscrita en fecha 15.01.2004, por el ciudadano R.L.a. en su condición de Director Administrativo de la sociedad mercantil Valio Realty C.A., dirigida al ciudadano Bartolomeo Seputelli de Flavis, por medio de la cual pretendió notificar al arrendatario acerca de la cesión de derechos del contrato de arrendamiento.

Al respecto, el artículo 1.549 del Código Civil, dispone que….omissis….

En este sentido, clara e inequívoca es la norma transcrita en determinar que la cesión de un derecho es perfecta y el mismo se trasmite al cesionario, desde la misma oportunidad en que conviene en él y su precio, cuya tradición se efectúa con la entrega del título que justifica ese derecho.

En lo concierne al contenido y alcance del artículo 1549 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 717, dictada en fecha 27.07.2004 con ponencia del magistrado Tulio Álvarez Ledo, expediente Nº 03-756, caso: M.M.P. de Osorio contra Desarrollos Urbanísticos Elean, C.A, precisó lo siguiente:

…omissis…

En ese mismo orden de ideas, el artículo 1.550 del Código Civil, establece que…omissis…

Por su parte, la posición doctrinaria venezolana del mano del Dr. J.A.G. ha apuntado respecto a la cesión de derechos, lo siguiente: …omissis…

En atención de la norma jurídica y el criterio autoral antes trascrito, se puede determinar que la cesión requiere ser notificada para que surta sus efectos contra terceros, con el objeto de salvaguardar el derecho del deudor de conocer la persona a quién debe realizar el pago de su obligación, toda vez que se vería desmejorado al desconocer a su nuevo acreedor, lo cual se traduciría en una especie de trampa que conduciría a la mora del obligado.

Sin embargo, el artículo 1.550 del Código Civil, plantea dos (02) opciones para que la cesión de derechos pueda surtir efectos contra terceros, a saber, cuando a través de la conjunción copulativa “o” establece que “la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado…”, valga decir, que la cesión de derechos para que surta efectos contra el tercero puede ser notificada o aceptada por éste, bien expresamente o tácitamente, como en efecto ha ocurrido en el presente caso, ya que si bien la parte demandada procedió a refutar los efectos jurídicos que emanan de la comunicación privada a través de la cual se pretendió notificársele de la cesión, también es cierto que a partir del día 12.05.2005, inició el procedimiento de consignaciones a favor de la sociedad mercantil Valio Realty C.A., (hoy demandante), conforme se evidencia de las copias certificadas del expediente Nº 20058203, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por consiguiente, estima este Tribunal que carece de asidero jurídico la impugnación desplegada por la parte demandada sobre la cesión de derechos del contrato de arrendamiento que fuere realizada entre la sociedad mercantil Organización Habikasa C.A., en su condición de cedente, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Valio Realty C.A., en su carácter de cesionaria, ya que mal puede impugnar un instrumento donde no aparece su firma in intervino en su formación.

Es por ello, que sólo correspondía a la parte demandada advertir como defensa la falta de notificación de la cesión de derechos de la convención locativa accionada o que no la aceptó, por lo cual, ha quedado plenamente comprobado en autos que su aceptación se configuró de forma tácita cuando procedió a consignar el pago de los cánones de arrendamiento a favor de la sociedad mercantil Valio Realty C.A., quien ha procedido a demandar en su condición de arrendadora cesionaria y poseedora del título que justifica su derecho, de tal manera que esta circunstancia conlleva a desestimar la falta de cualidad de la parte actora que alegó la parte demandada en su escrito de contestación, ya que en contradicción a lo que esgrimió, la demandante sí tiene legitimidad para ejercer cualquier acción que pueda derivarse de la convención locativa accionada. Así se declara…

.

Ante ello, el Tribunal observa:

En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad; y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad, señala lo siguiente:

…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…

En lo que se refiere a la cualidad o legitimatio ad causam, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado lo siguiente:

…la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…

(Sentencia No.1919 del 14 de julio de 2003. Reiterada en sentencia No. 2029 del 25 de julio de 2005).

Igualmente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en torno a este tema, en decisión de fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil uno (2001), dejó sentando lo siguiente:

…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador puede resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se la trata de imputar, asunto que, no se refiere a la validez del juicio ni a la acción sino a los presupuestos de la pretensión, lo que exige del sentenciador pronunciamiento con conocimiento de la causa…

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita; y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede; y, la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

Por otra parte, la cuestión de saber si una persona tiene el derecho de obrar o como se dice también, si ella tiene la cualidad de obrar, se reduce a una cuestión de saber si ella es titular del derecho para el cual se reclama protección, o su idoneidad (legitimación) para cumplir un acto eficaz en razón de su relación con el bien al cual el acto se refiere; y por la otra, la cualidad presupone un interés jurídico, un interés amparado por la Ley.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece entre otras cosas “...junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...”

Ahora bien, consta de las actas procesales que la parte actora sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., demandó por DESALOJO al ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIAS, con fundamento en un contrato de arrendamiento celebrado por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A., el cual le había sido cedido posteriormente; con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su literal “A”, para lo cual adujo, que el demandado no había pagado o consignado legítimamente la pensión de arrendamiento tal y como lo establecía la Ley antes señalada.

En este orden de ideas, se hace menester analizar el documento cursante al folio ciento veintiuno (121), de las presentes actas procesales, correspondiente al original de contrato de cesión de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano L.V. en su carácter de Director gerente de la empresa ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A., con la empresa INVERSIONES DELCA C.A.

En lo que respecta a este documento privado, al no haber sido desconocido por la contra parte en su oportunidad legal, este Tribunal, lo da por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de la cesión de todos los derechos, acciones, y obligaciones que le correspondía a la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN HANIKASA C.A. Así se decide.

Se observa igualmente a los folios ciento veintidós (122) al ciento veintiséis (126), contrato de administración suscrito por la empresa VALIO REALTY C.A., con la empresa INVERSIONES DELCA C.A., debidamente autenticado en fecha cinco (5) de febrero de dos mil cuatro (2004), autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cinco (5) de febrero de dos mil cuatro (2004), bajo el No.65, Tomo 5, de los libros respectivos.

El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho de que la sociedad mercantil INVERSIONES DELCA C.A., en su carácter de propietaria del edificio Residenciar Nadar situado en la calle Panamá, terraza G, de la Urbanización Terraza del Club Hípico en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, dio en administración a la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., dicho bien; facultándola entre otras cosas, para aceptar las cesiones de contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la fecha del contrato de administración, para celebrar, los contratos de arrendamientos del referido inmueble, incluso por tiempo mayor de un (1) año; y, preparar la documentación que lo acreditara para resolver los mismos. Así se decide.

Igualmente consta a las actas procesales comunicación dirigida por la empresa VALIO REALTY C.A., en fecha quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004), al hoy demandado, donde le notifican su carácter de administradora en relación al contrato de arrendamiento; la cual, debidamente adminiculada con el contrato de administración, hace presumir a esta sentenciadora que la parte actora, era la encargada de administrar todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento sobre el cual se demanda el desalojo. Así se decide.

Por otro lado, se observa que tanto la parte actora como la parte demandada consignaron como medio de prueba, expediente de consignación llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; donde consta expresamente que la parte demandada, realizaba las consignaciones referidas al canon de arrendamiento del inmueble identificado en autos, a nombre de la empresa VALIO REALTY C.A., para actora en la presente causa.

Ahora bien, observa este Tribunal, que si bien es cierto, que el contrato de arrendamiento con base en el cual, la parte demandante solicita el desalojo, no fue suscrito directamente por ella, con el demandado, no es menos cierto; que de los documentos antes analizados se evidencia que la parte actora es la administradora del bien inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, por lo que es evidente que el inmueble arrendado pasó a ser administrado por la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., hoy parte actora, debido al contrato de administración, por lo que a juicio de esta Sentenciadora ha quedado demostrado la cualidad de la parte actora para intentar la presente acción. Así se decide.

En vista de lo anterior, considera quien aquí decide, que se hace forzoso para este Juzgado declarar sin lugar la defensa perentoria o de fondo opuesta por la parte demandada, relativa, a la falta de cualidad de la parte actora. Así se decide.

-V-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Resuelto el anterior punto de la forma antes indicada; y, circunscrita como quedó la controversia en este juicio, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido; y, lo hace, en los siguientes términos:

El a – quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

…Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que, la sociedad mercantil Valio Realty C.A., procedió a imputar al ciudadano Bartolomeo Seputelli de Flavio, su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2005, de acuerdo a la manera prescrita en la cláusula de la convención locativa.

En este contexto, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 el Código Civil, contempla que el contrato….omissis…

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídico de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que producen, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como….omissis… cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no san contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmados en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conformes a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento ….omissis…

En este sentido, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece que “….omissis…

Pues bien, el artículo 51 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda) dispone….omissis…

Por su parte, el artículo 56 ejúsdem, dispone que….omissis…

En atención a las anteriores disposiciones jurídicas, cuando el arrendador rehusare a recibir la pensión de arriendo, el arrendatario cuenta con el procedimiento de consignaciones arrendaticias para liberarse de su obligación contractual y legal de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado o legalmente fijado, para lo cual cuenta con quince (15) días calendarios consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad, cuyo cumplimiento de formalidades establecidas en dicha ley especial conllevará a considerar al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario, que corresponderá apreciar al Juez ante quien el interesado presente la demanda.

En el presente caso, se observa que en atención a la cláusula segunda de la convención locativa accionada, el pago del canon de arrendamiento debe efectuarse dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, por lo que en presencia del procedimiento de consignaciones arrendaticias, el arrendatario debía cancelar la pensión de arriendo hasta los días veinte (20) de cada mes, motivo por el cual, con base a las consignaciones realizadas en el expediente Nº 20058203, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se determina que el deposito efectuado el día 13-06.2005, a fin de cancelar el canon de arriendo correspondiente al mes de mayo de 2005, se verificó de forma extemporánea por tardía, por cuanto debió realizarse hasta el día 20.05.2005, mientras que el depósito realizado en fecha 11.07.2005, con el objeto de pagar la pensión de arrendamiento relativa al mes de junio de 2005, resulta igualmente extemporáneo por tardía, ya que debió efectuarse hasta el día 20.06.2005.

…omissis…

Por consiguiente, juzga este tribunal que ha quedado planamente comprobado en autos el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2005, a razón de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,oo)m equivalentes actualmente a cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 430,oo) cada uno, conforme a las previsiones pactadas en el cláusula segunda de la convención locativa accionada, en elación a la regla que pauta el artículo 51 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda), lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo elevada a su conocimiento, por haberse determinado la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

III

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrado justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Valio Realty C.A, en contra del ciudadano Bartolomeo Saputelli de Flavio, de conformidad con lo establecido en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda).

Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico PB-3A, situación en la planta baja, torre A del Edificio Residencias Nadar, Edificio Residencias Nadar, edificado en la Terraza G, calle Panamá de la Urbanización Terraza del Club Hípico, Municipio Baruta, Estado Miranda.

Tercero: Se condena en cosas a la parte demandada, por haber totalmente vencida e la litis a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil….

Sobre la base de ello, tenemos:

El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.

Es así, como el pago del canon de arrendamiento se convierte en una de las obligaciones principales del arrendatario, al punto de que si no se cumple con esta obligación, la ley autoriza el desalojo del inmueble.

Este desalojo, como se dijo antes, es procedente en el caso de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, según lo preceptuado en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual señala lo siguiente:

…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de la siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas….

.

De la norma antes transcrita, se desprende que como presupuestos generales indispensable para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por cualquier de las causales indicadas, se requiere la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito y que este sea tiempo indeterminado.

Ese tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos, se agotará, por supuesto, si el arrendatario no paga los cánones de arrendamientos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constituidos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola; más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

Por lo que pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a ese respecto, observa:

En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la empresa ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A., en su condición de arrendadora y el ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS, en su condición de arrendatario; en fecha primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003), sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PLANTA BAJA RAYA NADAR, (PB-3A), situado en la planta bajo (PB) de la torre “A” del edificio “RESIDENCIAS NADAR”, edificado en la terraza “G”, calle Panamá, urbanización Terrazas de Club Hípico, del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; a los efectos de demostrar la existencia de la relación contractual.

Observa este Tribunal, que el referido instrumento, no fue desconocido, por la parte contra quien fue opuesto, en la contestación de la demanda; de manera pues, que ha quedado reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciándose a través de dicho medio probatorio la existencia de la relación contractual. Así se decide.

En el presente caso, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, como ya fue indicado, no discutió ni la existencia de la relación arrendaticia, a través de un contrato escrito a tiempo indeterminado; ni el monto del canon de arrendamiento por ellos pactado, señalado por la demandante en la suma de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,oo), moneda vigente para esa fecha, hoy equivalente a CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 430,oo); con lo cual, a criterio de quien aquí decide, se encuentran cumplidos los extremos generales a que se refiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referidos a la existencia del contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

Ahora bien, pasa entonces esta Juzgadora, a a.s.e.e.p. caso, se ha configurado el supuesto previsto en el literal a) del mencionado artículo 34 de la Ley especial para la procedencia de la acción de desalojo que da inicio a estas actuaciones, esto es, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas:

A tales efectos, observa:

La actora indicó que el demandado había venido consignando a su nombre, los cánones de arrendamientos desde el mes de mayo de 2005, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; pero en forma extemporánea, por atrasado, ya que, que los pagos siempre habían sido realizados con un mes de atraso al vencimiento de la pensión de arrendamiento, era decir, el mes de mayo de 2005, lo había pagado el 13 de junio de 2005, el mes de junio de 2005, lo había pagado el 11 de julio de 2005, cuando su obligación era parar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, teniendo la posibilidad de efectuar la consignación legítimamente hasta el día veinte (20) de cada mes lo cual no había hecho.

Por su parte, el demandado rechazó que se encontrara en estado de insolvencia, por cuanto se había visto obligado a pagar los cánones de arrendamiento, ante el Tribunal de consignación en virtud de la arrendadora, se había negado para ese entonces, a recibirle los pagos de dichos canon, por lo que el había hecho uso del artículo 51 de la extinta ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, había consignado mensual y temporáneamente los cánones de arrendamientos, no en la oficina de la arrendadora como lo expresaba el contrato, sino como lo expresaba la ley en su artículo 51, era decir, dentro de los quince (15) días posteriores, al vencimiento de cada mesada.

A los efectos de probar la insolvencia de la parte demandada en los cánones de arrendamientos demandados; así como probar el pago y por ende, el hecho extintivo de la obligación, ambas partes trajeron a los autos el siguiente medio de prueba:

Copias certificadas de expediente Nº 2005-58203, contentivo de las consignaciones efectuadas por el ciudadano BARTOLOMEO SAPUTILLI DE FALVIS, a favor de la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a razón de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,oo), moneda vigente para esa fecha, hoy equivalente a CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 430,oo).

Este Tribunal antes de entrar a valorar dicho medio probatorio considera necesario señalar, que en el extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, buscaba o proteger al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pudieran propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo, como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que éste, caso que su arrendador se rehusara a recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, consignara el monto adeudado por ante la autoridad judicial de la ubicación del inmueble arrendado, y en ese mismo sentido el artículo 51 de la anterior legislación inquilinaria que regía la materia concedía al inquilino un plazo perentorio de quince (15) días calendario para que efectuara el pago adeudado por el concepto ya indicado, en el entendido que el pago realizado en conformidad a la previsión legal que lo consagraba, producía efectos liberatorios en su beneficio.

En este sentido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha cinco (05) de febrero de dos mil nueve (2009), con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en relación a la aplicación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció lo siguiente:

“Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide”.

En este orden de ideas, los pagos por concepto de canon de arrendamiento debían realizarse dentro de los primeros cinco días de cada mes, conforme a lo pactado por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por lo que resulta obvio concluir que los cinco días de cada mes vencido, era cuando la obligación de pago a cargo de la arrendataria se reputaba cierta, líquida y exigible, pero, a los efectos del plazo de gracia contemplado en la ley especial, ese término comenzaba a correr el día cinco y concluía el día veinte, de cada mes.

Ahora bien, el referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece, en cuanto a los hechos siguientes hechos:

Que a partir de fecha tres (3) de mayo de dos mil cinco (2005); el ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLO DE FLAVIS, se encontraba depositando montos correspondientes a los cánones de arrendamientos acordados por las partes, entre los cuales se puede evidenciar, que los depósitos a que se refieren a los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, los cuales fueron descritos en este capítulo, fueron efectuados por la parte demandada fuera del tiempo oportuno, es decir, fuera del lapso establecido por la Ley, que regían la materia para esa época. Así se decide.

Por otro lado, observa esta Sentenciadora, que la parte demandada en consignó como medios probatorios identificados con las letras “B, C, D, E y F”, copias fosfáticas de punto de cuenta abierto por el ex Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha diez (10) de mayo de dos mil once (2011); escrito consignado ante la Fiscal General de la República de fecha once (11) de junio de dos mil trece (2013), escrito presentado ante la Oficina del Diputado E.S. y comunicación dirigida al presidente del SENIAT, a los efectos de demostrar que s había iniciado procedimiento de negociaciones con los propietarios de 12 edificios para el cálculo de los precios justos cada inmueble, entre los cuales estaba el edificio NADAR. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio, ya que de los mismos no emanan ningún elemento probatorio con la presente causa. Así se decide.

Analizados como ha sido las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal, que en el presente caso, como fue apuntado; quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia derivada de un contrato a tiempo indeterminado; demostrada así mismo la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento mensual en un monto de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,oo), moneda vigente para esa fecha, hoy equivalente a CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 430,oo) mensuales, se pudo constatar que la parte demandada incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamientos demandados, ya que como quedó determinado en esta sentencia, los depósitos efectuados por la parte demandada sobre los canon de arrendamiento demandados, fueron realizados fuera del tiempo oportuno, establecido por el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual, era para la fecha la normativa vigente que regía la materia; por lo que es forzoso concluir para esta sentenciadora que el arrendatario en este caso, cayo en estado de insolvencia sobre los cánones de arrendamientos que le fueron imputados como insolutos; es decir, los meses de mayo y junio de dos mil cinco (2005). Así se declara.

Como consecuencia de lo anterior, considera esta Juzgadora, que el Juez de la recurrida actuó ajustado a derecho, razón de los cual, la sentencia impugnada debe ser confirmada en todas sus partes; la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada debe ser declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas tanto del proceso como del recurso; y, la demanda por desalojo que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada SIN LUGAR. Así se establece.

DISPOSITIVO

Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad de la parte actora alegada por la parte demandada.

SEGUNDO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por diligencia suscrita en fecha cuatro (4) de febrero de dos mil catorce (2014), por el abogado YIRIS J.S.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el treinta (31) de enero de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada, en todas y cada una de sus partes.

TERCERO

CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESA, C.A., contra el ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS.

CUARTO

Se ordena a la parte demandada ciudadano BARTOLOMEO SAPUTELLI DE FLAVIS, a hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PLANTA BAJA RAYA NADAR, (PB-3A), situado en la planta bajo (PB) de la torre “A” del edificio “RESIDENCIAS NADAR”, edificado en la terraza “G”, calle Panamá, urbanización terrazas de Club Hípico, del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.

QUINTO

Se condena en costas del proceso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, e igualmente del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). AÑOS: 204º de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ.