Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 22 de Octubre de 2013
| Fecha de Resolución | 22 de Octubre de 2013 |
| Emisor | Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas |
| Ponente | Cesar Bello |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año 203° y 154º
PARTE ACTORA: VALIO REALTY, C.A, sociedad mercantil debidamente registrada por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de octubre de 2003, bajo el No. 41, tomo 822-A Qto.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: N.G.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.101.
PARTE DEMANDADA: D.A.B.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.343.276.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: N.V.F.C., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 18.336.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento
EXPEDIENTE Nº: 12-0655 (Apelación)
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició el presente juicio mediante demanda interpuesta por la abogada N.G.P., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A, con motivo al juicio que por resolución de contrato incoaran en contra del ciudadano D.A.B.M.. Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien procedió a admitirla mediante auto de fecha 27 de junio de 2006.
Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2006, el Alguacil dejó constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada.
Así las cosas, previa solicitud de la parte actora, en fecha 18 de septiembre de 2006 fue librado cartel de citación, los cuales fueron consignados al expediente conforme se desprende de diligencia de fecha 03 de octubre de 2006.
En fecha 09 de noviembre de 2006, el secretario dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de enero de 2007, se designó al abogado M.V. como defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 16 de marzo de 2007, el defensor judicial aceptó el cargo y juro cumplirlo fielmente.
En fecha 13 de abril de 2007, el defensor judicial presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 17 de abril de 2007, la parte demandada se dio por citada y presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de abril de 2007, fueron admitidas las pruebas promovidas.
En fecha 8 de mayo de 2007, fue dictada sentencia por el Juzgado A-Quo, mediante la cual se declaró con lugar la pretensión contenida en la demanda.
En fecha 9 de mayo de 2007, la parte demandada apeló de la sentencia, la cual fue oída en ambos efectos conforme se desprende de auto de fecha 18 de mayo de 2007.
En fecha 19 de junio de 2007, fue recibido el expediente por el Juzgado de Alzada encargado de conocer el recurso de apelación. Dicha apelación correspondió ser conocida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
De manera que, en fecha 14 de febrero de 2012, fue enviado el presente expediente a este Juzgado, el cual le correspondió el conocimiento de este proceso en virtud de la resolución 2011-0062, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.
Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de este quien aquí decide, según se desprende de nota de secretaría de fecha 22 de enero de 2013, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, tal y como fue ordenado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con base a las siguientes consideraciones:
- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:
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Que en fecha 10 de noviembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano D.A.B..
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Que conforme a dicho contrato, dio en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las letras y No. PB-A, situado en la planta bajo de la Torre A del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza G, calle Panamá de la Urbanización Terrazas de Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda.
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Que el canon de arrendamiento fue convenido a razón de NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 959.000,00) mensuales, hoy Bs. 959,00.
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Que los demandados incumplieron con el pago de los cánones relativos a los meses de marzo, abril y mayo de 2006, lo cual asciende a DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.877.000,00).
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Demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, el cobro de los cánones y la entrega material del inmueble.
El defensor adlitem en la oportunidad de contestar la demanda, se limitó a negarla, rechazarla y contradecirla de manera genérica, manifestando no haber podido entrevistarse con el demandado, al cual le envío el telegrama respectivo.
- III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1) Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de noviembre de 2005, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 60, tomo 66 de los libros respectivos. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
2) Poder autenticado en fecha 6 de agosto de 2004 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 22, tomo 39 de los libros respectivos. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
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Promovió los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al aquí demandado en resolución, los cuales a criterio de esta Alzada resultan impertinentes, toda vez que nada se discute en relación a dichos contratos, sino a la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados. En consecuencia, se desechan dichas pruebas. Así se establece.
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Promovió el decreto de adquisición forzosa de los inmuebles destinados a arrendamiento en el Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, este Tribunal considera impertinente dicha prueba, toda vez que no consta en autos sentencia que declare la expropiación del inmueble, únicamente sirve para probar la afectación del mismo pero no para considerar que haya sido expropiado en el contexto del debido proceso y cumplimiento de la ley de expropiación por causa de utilidad pública o social. Así se establece.
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Promovió fotocopia de recibos de pagado emanados de VALIO REALTY, C.A. Al respecto, este Tribunal observa que dichos documentos constituyen copia simple de un documento privado, los cuales no pueden ser apreciados conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que dichas copias no poseen firma alguna. En consecuencia, se desecha dichos documentos. Así se establece.
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Promovió copias simples de depósitos bancarios efectuados a la cuenta del Juzgado de Consignaciones. Al respecto, este Tribunal únicamente le otorga valor probatorio a aquellos depósitos tendentes a probar el pago el de los meses demandados, vale decir, marzo, abril y mayo de 2006, debiendo desechar aquellos que no se correspondan con dichos meses. En consecuencia, se les otorga valor probatorio conforme lo establece el artículo 1.357 del Código de Civil, pasando a analizar la tempestividad de lo mismos en la parte motiva de este fallo. Así se establece.
-IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda. Sin embargo, se observa que la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual no tiene apelación conforme lo establece el artículo 357 ejusdem, motivo por lo cual el Tribunal se abstiene de pronunciarse en relación a dicha defensa.
En cuanto a las demás defensas formuladas por el demandado al momento de promover las pruebas, observa esta Alzada que únicamente podía presentar prueba del pago de los cánones demandados, toda vez que la oportunidad para efectuar defensas o alegatos ya había precluido. Así pues, el Tribunal pasará a a.e.l. relacionado con el cumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
De manera que, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
-
La existencia de un contrato bilateral; y,
-
El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que consta en autos la existencia del contrato de arrendamiento, donde se verifica la obligación del demandado de pagar los cánones de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Y así se establece.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los meses de marzo, abril y mayo de 2006, lo cual asciende a DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.877.000,00).
Ante dicha pretensión, el demandado alegó haber consignado dichos cánones por ante el Juzgado de consignaciones respectivo, pasando de seguidas este sentenciador a analizar la tempestividad de los mismos.
A fin de determinar la tempestividad de los cánones, esta Alzada se acoge a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad
En base a la norma antes trascrita, este sentenciador considera que el pago de los cánones de arrendamiento deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad. Veamos la tempestividad de los pagos efectuados por la parte demandada:
CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN
MES AÑO DÍA MES AÑO ________
MARZO 2006 25 JUN IO 2006 FUERA DEL LAPSO
ABRIL 2006 25 JUNIO 2006 FUERA DEL LAPSO
MAYO 2006 - - - NO ACREDITO
De los pagos antes efectuados, es evidente que los mismos no fueron pagados dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal y como lo establece la norma antes citada, por lo tanto este sentenciador los declara como extemporáneos. Y así se establece.-
De manera que, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte demandada probar el pago temporáneo de todos los cánones de arrendamiento demandados, toda vez que al ser probada la obligación mediante el contrato de arrendamiento, se revierte la carga de la prueba en cabeza del demandado, quien tiene que probar haberse liberado de la dicha obligación mediante la prueba del pago.
Con respecto a la carga probatoria; debe observar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:
Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Una vez que ha quedado establecido que en el presente caso que se cumplió con el segundo de los requisitos necesarios para que proceda la presente acción, este Tribunal debe necesariamente declarar la CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato incoara la empresa VALIO REALTY, C.A en contra del ciudadano D.A.B.M.. En consecuencia, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación y se CONFIRMA la sentencia apelada aunque con distintas motivaciones. Así se decide.-
- V -
En razón de lo antes expuesto, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 08 de mayo de 2007 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada.
Se CONFIRMA la sentencia apelada con distintas motivaciones.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Octubre de dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.
EL JUEZ,
C.H.B.
EL SECRETARIO
E.G.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo la una y diez minutos de la tarde (01:10 p.m.)
EL SECRETARIO,
E.G.
Exp. N° 12-0655
CHB/EG//Henry.
