Decisión nº 13.234-DEF-CIV- de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Marzo de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº AP71-R-2014-000062

PARTE ACTORA: sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 15 de octubre de 2003, bajo el Nº 41, Tomo 822-A Qto.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.A.L.G., O.J. CONFORTI Y C.R.M.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.569, 20.424 y 49.428, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: D.R.S.H., venezolana, mayor de edad, actualmente domiciliada en España, y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.796.562.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: VIEVES V.F.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.336.

MOTIVO: DESALOJO

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 12 de noviembre de 2013 (f. 187), por la abogado N.V.F.C., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana D.R.S.H., parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 03 de diciembre de 2013 (f. 177-185), proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) Procedente en derecho la pretensión de Desalojo intentada por la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra la ciudadana D.R.S.H.; (ii) Condenando a la parte demandada a desalojar el inmueble objeto de la demanda; iii) en pagar la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 49.441,oo), por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones de alquiler y, iv) al pago de las costas.

   Por auto de fecha 22 de enero de 2014 (f. 192), este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente y fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes, para que tuviese lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

   En fecha 27 de enero de 2014, la parte demandada a través de su apoderada judicial abogada N.V.F.C., se dio por notificada (f. 195), y la parte actora lo hizo en fecha 26 de febrero de 2014, por intermedio de su apoderado judicial abogado C.M.M. (f. 196).

   En fecha 07 de marzo de 2014 (f. 197), la representación judicial de la parte demandada solicitó se difiera la audiencia oral, debido a que en ésa misma fecha tiene un acto de evacuación de prueba testimonial que requiere de su presencia, en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, en este pedimento convino la parte actora a través de su diligencia cursante al folio 200 de este expediente, por lo que éste Juzgado Superior, a los fines de garantizarle a las parte el derecho a la defensa consagrado en nuestra norma constitución difirió dicho acto para el tercer día de despacho siguiente a éste (07.03.2014).-

   En fecha 12 de marzo de 2014 (f. 203-208), previo cumplimiento de la notificación de las partes, tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió a dictar el dispositivo de la misma, declarando: 1) Sin Lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada; 2) Con Lugar la presente demanda de Desalojo interpuesta la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra la ciudadana D.R.S.H.; 3) se condenó a la parte demandada a: a) entregar a la parte actora el bien inmueble objeto de la presente demanda; b) en pagar la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 49.441,oo), por concepto de indemnización de los daños y perjuicios derivados del uso y disfrute del inmueble que ha hecho la demandada en virtud del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero de 2007 a enero de 2011, ambas fechas inclusive, c) se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento demandado; 4) Se confirmó el fallo apelado; 5) Se Condenó en costas del recurso a la parte demandada, por resultar confirmado el fallo apelado; 6) Este Tribunal Superior se reservó un lapso de cinco (5) días de Despacho siguientes a esa fecha, para publicar el fallo.

   Este Tribunal de Alzada a los fines de publicar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

2. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio por Desalojo seguido por la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra la ciudadana D.R.S.H., en fecha 21 de febrero de 2011, por ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando la entrega del inmueble arrendado y como indemnización el pago de los cánones insolutos.

   Por auto de fecha 22 de febrero de 2011 (f. 19-20), el Tribunal de la causa admitió la demanda incoada por los trámites del juicio breve y ordenó la citación de la parte demandada.

   El Juzgado A quo, por auto de fecha 16 de marzo de 2012 (f. 45-48), ordenó la continuación del trámite procedimental de la presente causa, conforme a lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, indicando que una vez que quede citada la parte demandada se verificaría la audiencia de mediación para el quinto (5) día de despacho siguiente a la constancia en autos de dicha citación, la cual se acordó conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose los respectivos carteles de citación, habiendo la parte actora, retirado, publicado y consignado en autos los mismos.

   En fecha 07 de agosto de 2013 (f. 120), siendo la oportunidad para la Audiencia de Mediación, el A quo dejó constancia que estuvo presente en dicho acto el abogado C.M.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y asimismo, dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno, y en vista de ello, el A quo declaró, que la demandada, deberá dar contestación a la demanda, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a dicha fecha (07.08.2013), conforme lo establece el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-

   La representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 18 de septiembre de 2013 (f. 126-128), dio contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo la demanda intentada en contra de su representada, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho explanados ; negó la existencia de relación arrendaticia alguna con su representada, opuso como puntos previos la Perención de la Instancia conforme lo establecido en el artículo 267 del Código Civil y como consecuencia de ello, la Reposición de la causa.-

   Por auto dictado el 23 de septiembre de 2013 (f. 130-132), el A quo, ante la petición de reposición de la causa solicitada por la demandada, dictó decisión interlocutoria, donde consideró que para el momento de celebrarse la audiencia de mediación, las partes se encontraban a derecho, y por ello declaró que la reposición planteada por la representación judicial de la parte demandada, resultó inútil e inoficiosa, señalando que la sola existencia de un vicio procesal, no es razón jurídica para darle cabida, ya que ésta debe tener por objeto la realización de actos procesales necesarios, o cuando menos útiles, y nunca debe ser causa de demoras y perjuicios a las partes. En cuanto a la Perención, declaró que la misma será decidida como punto previo en la sentencia definitiva.

   La representación Judicial de la parte demandada, en fecha 04 de octubre de 2013, presentó escrito de pruebas (f. 139), promoviendo: 1) la prueba de informes a la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, para que envíe a éste Tribunal copia del Documento Notariado el 18 de julio de 2005, bajo el Nº 29, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones; 2) Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la presente controversia y, 3) que se deje constancia desde que año las personas identificadas ocupan dicho inmueble.-

   Por diligencia fechada 04 de octubre de 2013 (f. 141), la apoderada de la demandada, ratificó su apelación realizada el 25.09.2013, sobre la cual, el A quo, por medio de auto de fecha 09 de octubre de 2013, se abstuvo de emitir pronunciamiento alguno al respecto, indicando que la parte demandada, en su diligencia de fecha 25.09.2013, desplegó una serie de alegatos de inconformidad respecto a lo decidido por dicho Tribunal en fecha 23.09.2013, más no ejerció formalmente recurso de apelación alguno, razón por la cual, no se realizó pronunciamiento al respecto, de igual manera señaló el A quo, que el auto proferido (25.09.2013), no encuadra dentro de los parámetros de aplicación para las decisiones apelables, ya que la presente causa actualmente es tramitada conforme a lo dispuesto en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

   En fecha 16 de octubre de 2013 (f. 150), el apoderado de la parte actora, conforme a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.

   Mediante auto dictado por el A quo en fecha 21 de octubre de 2013 (f. 151-152), negó la admisión de la prueba de informes promovida por la demandada, en virtud de que ésta no puede suplir la prueba documental, y al promovente lo asisten otros medios probatorios para obtener el documento que pretende hacer valer; asimismo, admitió la prueba de Inspección Judicial a excepción de lo peticionado en el punto número 3 del capítulo segundo de dicho escrito, donde la promovente se reservó el derecho de hacer cualquier otro señalamiento en su oportunidad, toda vez que ello vulnera el principio de control de la prueba, no siendo permitida tal reserva en los juicios contenciosos, de igual manera, se fijó un lapso de quince (15) días de despacho siguientes a ésa fecha (21.10.2013), para la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida. En cuanto a la oposición a la admisión de dichas pruebas formulada por la parte actora, el A quo, declaró que nada tiene que decir al respecto, debido a que dicha oposición fue formulada extemporáneamente.-

   Consta a los folios 156 al 158 de este expediente, Acta levantada por el Juzgado A quo, dejando constancia de la práctica de la Inspección Judicial promovida por la parte demandada.-

   En fecha 28 de noviembre de 2013 (f. 169-174), tuvo lugar la Audiencia Oral en el presente juicio, a los fines previstos en el artículo 115 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, compareciendo a dicho acto tanto la parte actora, como la parte demandada, quienes expusieron sus argumentos de hecho y de derecho, que consideraron idóneos y pertinentes respecto del mérito del asunto debatido, y seguidamente, el A quo emitió su pronunciamiento, declarando no ha lugar la perención solicitada por la demandada, por cuanto no se produjo ningún vicio procesal que haga procedente la reposición de la causa solicitada por la demandada, y asimismo declaró procedente en derecho la pretensión de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., contra D.R.S.H., condenándose a la demandada a desalojar el inmueble de autos y a pagar los cánones de alquiler en la forma reclamada en el escrito libelar, fijándose el tercer (3er) día de despacho siguiente a dicha fecha, para proceder al extenso del fallo completo.-

   El día 03 de diciembre de 2012 (f. 177-185), el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, publicó el fallo.-

   En fecha 17 de diciembre de 2013, (f. 188), el Juzgado A quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida, ordenando la remisión de los autos al Juzgado Superior en funciones de distribución, a los fines de que el Juzgado de Alzada que correspondiera su conocimiento, se pronunciara respecto a la misma.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   1. - Puntos previos.

      1. Del thema decidendum

         Conviene primero establecer un perímetro en la presente decisión, dada las defensas previas opuestas por la parte demandada y decididas en la sentencia definitiva apelada, a los fines de establecer la materia cognoscible por este sentenciador de alzada.

         Tenemos pues, que la parte demandada ha opuesto las defensas previas relativas a la reposición de la Causa, así como la perención de la instancia conforme al artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron decididas, la primera de ellas, por sentencia interlocutoria de fecha 23.09.2013, y la Perención en la sentencia definitiva de primera instancia, tal como lo ordena la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      2. De la Reposición de la Causa

         Debe señalarse con relación a la reposición de la causa, que la apoderada judicial de la parte demandada alegó la reposición de la causa, en virtud de que su representada se encuentra domiciliada en S.C.d.T., España, y a su entender, no debió fijarse la audiencia de mediación, ni los actos y demás trámites del proceso, hasta que se obtuviera la información correcta de donde se encuentra la parte demandada, ya que el Servicio de Identificación y Extranjería emitió una información incompleta hasta el año 2006, no evidenciándose las salidas de su representada hasta el año 2013.

         Al respecto ésta Sentenciadora observa, que en fecha 16 de marzo de 2013, el A quo dictó auto (f. 145-148), mediante el cual, ordenó la continuación del procedimiento conforme a lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, indicando que, una vez que sea citada la demandada, se verificará la audiencia de mediación al quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de dicha citación a las once de la mañana (11:00 a.m.,).-

         Ahora bien, el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, establece que “La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario. Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad” (negrillas y subrayado de esta Alzada), y por cuanto se desprende de las actas que conforman éste expediente a los folios 113 al 119, que en fecha 31 de julio de 2013, la abogada N.V.F.C., mediante poder que le fuera otorgado por la demandada ciudadana D.R.S.H., se hizo parte en la causa y presentó escrito alegando la Perención prevista en el artículo 267 ejusdem, por lo que en atención a la norma antes transcrita, considera ésta Superioridad, que la parte demandada, ciudadana D.R.S.H., quedó debidamente citada a los efectos de éste juicio, para la comparencia a la audiencia de mediación y para la contestación de la demanda, es decir, ha contado la parte demandada, con la posibilidad de ejercer sus defensas oportunamente durante la secuela del proceso, por tanto ésta Juzgadora considera que se le ha garantizado a la parte demandada su derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia, forzoso es para esta Juzgadora, declarar IMPROCEDENTE la Reposición de la causa alegada por la parte demandada y ASI SE DECIDE.-

      3. De la Perención

         Con relación a la Perención de la Instancia alegada por la representación Judicial de la parte demandada, en la oportunidad de comparecer a dar contestación a la demanda, conforme lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en la cual señala que la parte actora ha incurrido en su inactividad en diligencias efectuadas en el expediente para impulsar la citación de la parte demandada.

         En tal sentido, quien aquí decide observa, que el A quo en su sentencia definitiva dictada el 03.12.2013 (f. 177-185), declaró no ha lugar la perención solicitada, declarando que no se produjo la paralización del asunto por el transcurso de un (1) año, que es el supuesto de hecho del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, sustentando dicha decisión en que: i) la demanda se admitió el 22.02.2011 (f. 19-20), y la parte actora en fechas 4 y 14.03.2011 consignó los fotostátos y suministró los emolumentos a los fines de la práctica de la citación ordenada, lo cual realizó dentro de los 30 día establecidos para ello; ii) que el 16 de marzo de 2012, se libró cartel de citación a la demandada, el 26.03.2012 (f. 51) fue retirado el mismo, y el 09.05.2012 (f. 56) fue consignado en autos, el 02.04.2013 (f. ) la parte actora diligenció en autos y el 08.05.2013, pagó los emolumentos para el cumplimiento de las formalidades del artículo 223 ejusdem.

         Ahora bien, considera esta Alzada, que no se evidencia de las actuaciones anteriormente indicadas, que la parte demandante haya incurrido en inactividad para impulsar la citación de la parte demandada, que den lugar a alguno de los supuestos contenidos en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se produjo inactividad procesal ni por el lapso de treinta (30) días para lograr la citación personal, ni por el transcurso de un (1) año previstos en dicho artículo, por lo que a juicio de quien aquí Juzga, la Perención alegada por la representación judicial de la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

   2. - Alegatos de las partes.-

      2.1) De la parte actora.-

      Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha 31 de enero de 2006, su representada sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana D.R.S.H., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 47, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras UNO RAYA UNO “A” (1-1A), situado en la planta o piso Uno (1) de la Torre “A”, del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, Urbanización Terrazas de Club Hípico, Municipio Baruta del estado Miranda; que dicho contrato tenía una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1 de enero de 2006, hasta el 1 de julio de 2006, y luego de vencido el mismo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, por lo que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado; que se estableció un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de UN MILLON NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 1.000.009,oo), actualmente UN MIL NUEVE BOLIVARES (Bs. 1.009,oo); que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero de 2007, a enero de 2011; que ha tratado de solventar esa situación de incumplimiento del pago por parte de la arrendataria, pero todas las gestiones realizadas han resultado infructuosas, y es por ello, que fundamenta su acción de Desalojo, en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 91 numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a la falta de pago de más de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada.

      2.2) De la parte demandada.

      La representación judicial de la parte demandada, en su oportunidad de comparecer a dar contestación a la demanda, rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho explanados, asimismo, rechazó, negó y contradijo todos y cada uno de los argumentos alegados por la parte actora en su escrito libelar, especialmente, rechazó, negó y contradijo, que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero de 2007, a enero de 2011, que no existe relación arrendaticia alguna, ya que ésta no se encuentra viviendo en la República Bolivariana de Venezuela, sino en que se encuentra residenciada en S.C.d.T., y quienes viven en el apartamento objeto de ésta acción son los padres de su representada, ciudadanos A.J.S.M. y J.H.D.S., que se evidencia que la demandada le otorgó poder desde la Ciudad de España, y que la información suministrada por la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, es total y absolutamente errónea e incompleta, por lo que el Tribunal A quo incurrió en un error al emitir el auto de fecha 29-07-2013 y fijar la Audiencia de Mediación, antes de darse por citada su representada, y por ello, se debe subsanar dicho auto, reponer la causa y dejar sin efecto las actuaciones después de ésa fecha; igualmente opuso como puntos previos la Perención de la Instancia prevista en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, señalando que la parte actora ha incurrido su inactividad en diligencias efectuadas en el expediente a los fines de impulsar la citación de la demandada y la Reposición de la Causa.-

      Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.

   3. - Aportaciones probatorias.-

      3.1) De la parte demandante

      Trajo a los autos la parte actora con su libelo de demanda los siguientes documentos:

      • Poder que otorgara a los abogados O.A.L.G. y O.J.C.D.G., autenticado por ante la Notaría Pñublica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 10 de febrero de 2011, bajo el Nº 29, Tomo 16, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, documento éste que no fue impugnado, tachado, ni desconocido, por lo que ésta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

      • Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., y la ciudadana D.R.S.H., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 31 de enero de 2006, bajo el Nº 47, Tomo 05, de los libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, con éste documento, la parte actora ha demostrado la existencia de la relación arrendaticia celebrada entre ella y la parte demandada, y sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, y por cuanto dicho contrato no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio conforme lo establece el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.537, 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

      • Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, identificado con el Nº 2006-0885, de fecha 09 de junio de 2006, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, del cual se desprende que la última consignación realizada a favor de la demandante VALIO REALTY C.A., corresponde al mes de diciembre del año 2006, éste documento, no fue impugnado, tachado, ni desconocido en forma alguna por la parte demandada, por lo que tratándose el mismo de un documento emanado de un órgano jurisdiccional, éste Tribunal Superior Primero, le otorga pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

      3.2) De la parte demandada.-

      Se evidencia de autos que la representación judicial de la parte demandada durante el lapso probatorio promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras UNO RAYA UNO “A” (1-1A), situado en la planta o piso uno (1) de la Torre “A” del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, Urbanización Terrazas de Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, en la cual el A quo dejó constancia que para el momento de la práctica de dicha inspección judicial se encontraban presenten en el inmueble los ciudadanos A.J.S.M. y J.H.D.S., quienes manifestaron ser los ocupantes del inmueble, y asimismo se dejó constancia que se encuentra amoblado con los bienes muebles propios del hogar; y por cuanto dicha Inspección Judicial, fue practicada por un órgano jurisdiccional, con las formalidades de Ley, ésta Alzada le atribuye su valor probatorio conforme lo establece el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

   4. - Del Mérito de la Causa.-

      Ha señalado la actora que su pretensión se contrae al Desalojo un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras UNO RAYA UNO “A” (1-1A), situado en la planta o piso uno (1) de la Torre “A” del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, Urbanización Terrazas de Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada adujo que no existe relación arrendaticia alguna con la demandante y que no adeuda los cánones de arrendamientos demandados como insolutos.

      Primeramente, quiere señalar quien sentencia, que en el presente asunto se está en presencia de una relación contractual de arrendamiento que originalmente era determinada, con vencimiento el 01 de julio de 2006; y que en virtud de que la arrendataria continuó ocupando dicho inmueble sin oposición del arrendador, operó la tácita reconducción del mismo, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.

      Bajo esta premisa, se tiene un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de un inmueble, sobre el cual se está solicitando el Desalojo, porque, según lo alegado por la parte actora, la arrendataria ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos, incurriendo de ésta forma en la falta de pago prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy artículo 91 numeral 1º de la Ley de para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas).

      Ha quedado dicho contrato de arrendamiento, con plena validez, al no haber sido tachado, impugnado ni desconocido en forma alguna por la demandada, el cual en la oportunidad del análisis de las pruebas le fue conferido su respectivo valor probatorio y conforme a los hechos objeto del litigio, con la base en la existencia de un contrato válido, debe este Juzgador Ad Quem determinar, si la parte demandante demostró que la demandada incumplió con su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos en la forma convenida en dicho contrato; y en su defensa la representación judicial de la demandada señaló que es falso que exista una relación contractual con la demandante y mucho menos que se encuentre insolvente con respecto al pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, por cuanto ésta no es quien ocupa dicho inmueble.

      De este modo, sobre los efectos de los contratos establecen los artículos 1.159 del Código Civil, lo que de seguida se transcribe:

      …Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

      Así, puede llegarse a una primera conclusión: (i) Que el contrato que suscribieron en fecha 31 de enero de 2006, se indeterminó debido a que una vez vencido el plazo de duración, la inquilina continuó ocupando dicho inmueble con la anuencia de la arrendadora, por lo que habiéndose alegado el desalojo con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios), corresponde al demandante demostrar que la demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que van de enero de 2007, a enero de 2011.

      En ese sentido se observa que la parte actora consignó a los autos como documentos fundamentales de su pretensión contrato de arrendamiento y Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, identificado con el Nº 2006-0885, de fecha 09 de junio de 2006, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, del cual puede verificar esta Alzada, que la demandada dio inicio a las consignaciones arrendaticias ante el mencionado Juzgado de consignaciones, a partir del mes de abril de 2006, y asimismo se desprende que la última consignación realizada a favor de la demandante VALIO REALTY C.A., corresponde al mes de diciembre del año 2006, y habiéndose realizado una revisión en todas las actas que conforman el presente expediente, no se evidencia en modo alguno que la demandada haya cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos subsiguientes al mes de diciembre de 2006, es decir, aquellos que reclama la demandante como insolutos, que van de enero de 2007, a enero de 2011, ya que, la demandada sólo se limitó a promover una Inspección Judicial, para dejar constancia de quienes eran las personas que ocupaban el referido inmueble, la cual no desvirtuó en modo alguno la pretensión de la parte accionante, esto es, la solvencia en el pago de dichos cánones de arrendamiento, pues sólo rechazó la demanda de Desalojo, aduciendo que no existía dicha relación contractual y que no debía cánon de arrendamiento alguno, lo cual, en ningún momento logró probar durante la secuela del juicio.

      Del Desalojo

      El legislador inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado -y sólo estas- la figura del desalojo en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señalando para su procedencia, cierto número de causales que constituyen un número cerrado.

      Dice, el artículo 34.a de la mencionada ley, que:

      Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

      a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.

      (…omissis…)

      A tal respecto, comenta el autor J.L.V. citando a E.N.A., que “Cuando el literal a) del artículo 34 (Desalojo) se refiere a dos mensualidades, deberá interpretarse y entenderse que se refiere a dos cánones insolutos.” Y agrega el autor que lógicamente, será la no satisfacción de dos fechas de pago, que no siempre serán mensuales, lo que activará la cualidad del arrendador para exigir el desalojo por cánones vencidos e insolutos, (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobliarios, p.105).

      De las actas procesales

      Es pues, fundamentada la acción de Desalojo en el impago de los cánones correspondientes a los meses de enero de 2007, a enero de 2011, por lo cual, el alegado incumplimiento –exartículo 34.a LAI- se examinará tomando en consideración sólo esas coordenadas de tiempo mensuales, contrario a lo examinado por la primera instancia. En tal virtud, exige el artículo 34.a eiusdem, que se hayan dejado de pagar dos mensualidades arrendaticias consecutivas, en razón de lo cual deberán estar vencidas y ser exigibles.

      Ello impone un examen del clausulado de los contratos celebrados entre las partes a los fines de determinar cuando ha de considerarse vencida una pensión arrendataria. Concretamente, de la cláusula tercera que, además de haber permanecido invariable en el contrato de arrendamiento demandado suscrito entre las partes, en lo relativo a la fecha y modo de pago se juzga que continúa bajo las mismas condiciones, aun cuando la relación locataria se haya reconducido tácitamente (Art. 1.614 Ccivil).

      Establece la cláusula tercera, lo siguiente:

      (…) Queda entendido que la falta de pago de Dos (2) cánones de Arrendamiento vencidos dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución de este contrato de arrendamiento, sin menoscabo de su acción para reclamar indemnización por los daños y perjuicios y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Vencido el segundo (2) mes sin que LA ARRENDATARIA haya cancelado los alquileres, LA ARRENDADORA, procederá sin demora a intentar la correspondiente demanda por ante los tribunales competentes.

      De igual manera observa esta Superioridad, que establece el artículo 91 numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:

      Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

      1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin.

      Ahora bien, esta sentenciadora señala, que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse el impago o el pago extemporáneo de dos mensualidades de manera consecutiva como la señala el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy cuatro (4) mensualidades como lo expresa el artículo antes transcrito, en consecuencia se observa, que del expediente de consignaciones locatarias que la demandada, sólo consignó hasta el mes de diciembre de 2006, el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que conforme a lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, ésta no logró probar su solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento demandados, sino que, se concluye que, dejó de cumplir en demasía con su obligación de cancelar mensual y oportunamente los cánones de arrendamientos convenidos en el contrato de arrendamiento anteriormente señalado, por lo que a juicio de quien aquí Juzga, queda así verificado el incumplimiento exigido por la ley inquilinaria (Art. 34.a LAI), hoy artículo 91, numeral 1, de la Ley para la Regularización y Control de la Arrendamientos Inmobiliarios.

      Establecido lo anterior, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo de la arrendataria D.R.S.H., del inmueble de autos, así como, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, a razón de UN MILLON NUEVE MIL BOLIVARES (BS. 1000.009,oo), hoy UN MIL NUEVE BOLIVARES (Bs. 1.009,oo), en consecuencia, el fallo dictado por el A quo cumplió con los requisitos de Ley y ASI SE DECIDE.-

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: