Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 3 de Diciembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, tres (3) de diciembre de 2013

203º y 154º

Parte demandante: “Valio Realty, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 15 de octubre de 2003, bajo el nº 41, tomo 822-A Qto.; con domicilio procesal en: Avenida París, Edificio B, Mezzanina 2, La California Norte, Caracas.

Representación Judicial

de la parte demandante: “Carlos Martín Meza”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 49.428.

Parte demandada: “Diana R.S.H., venezolana, mayor de dad, titular de la cédula de identidad nº 15.796.562; sin domicilio procesal acreditad en autos.

Representación Judicial

de la parte demandada: “N.V.F.C.”, inscrita en el Inpreabogado con la matricula nº 18.336.

Motivo: Desalojo

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2011-000456

I

Antecedentes del Juicio

El día 21 de febrero de 2011, los abogados en ejercicio de su profesión O.C.D.G. y O.L.G., inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 20.424 y 69.569, en su orden, con el carácter de mandatarios judiciales de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Valio Realty, C.A., presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la ciudadana D.R.S.H., ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, constituido por el apartamento identificado con el número y letra Uno Raya Uno “A” (1-1A), situado en la planta o piso 1 de la Torre A, del Edificio Residencias Nadar, situado en la Terraza G, Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del estado Miranda, y el pago de la suma de Bs. 49.441,00, en concepto de daños y perjuicios.

Por auto de fecha 22 de febrero de 2011, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 4 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa; de igual modo, el día 14 del mismo mes y año, dejó constancia de haber sufragado los emolumentos necesarios para la citación personal de la parte demandada.

El día 14 de marzo de 2011, se libró la compulsa.

Mediante diligencia suscrita el 25 de marzo de 2011, el ciudadano Alguacil C.M. dejó constancia que en su traslado a los fines de citar a la parte demandada, un ciudadano de nombre A.S. le indicó ser el padre de la solicitada, y que ésta se encontraba en España.

En vista de ello, por auto de fecha 4 de abril de 2011, el Tribunal consideró necesario recabar información del SAIME respecto al movimiento migratorio de la parte demandada.

Por auto de de fecha 26 de mayo de 2011, se suspendió el curso de la causa a consecuencia del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.

En fecha 12 de marzo de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó la reanudación del curso de la causa; lo cual fue acordado por auto de fecha 16 de marzo de 2012, ordenando el Tribunal su continuación conforme al procedimiento estatuido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; en este sentido, estableció que la parte demandada debería comparecer al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la audiencia de mediación.

En esta misma oportunidad, se libró cartel de citación a la parte demandada, atendiendo a las resultas de la información aportada por el SAIME y que riela a los folios 40, 41 y 42 del expediente; cartel de citación que fue retirado en fecha 26 de marzo de 2011, y consignado el día 9 de mayo del mismo año.

Luego, el día 8 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos a los fines de la fijación del cartel, conforme lo exige el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 29 de julio de 2013, el Tribunal ofició a la Defensoría Nacional en Materia Administrativa, Civil e Inquilinaria a los fines legales consiguientes.

En este estado, mediante escrito de alegatos suscrito en fecha 31 de julio de 2013, la abogada N.F.C., se dio por citada en nombre de la parte demandada y exhibió instrumento poder con facultad expresa para tal acto procesal.

En fecha 7 de agosto de 2013, tuvo lugar la audiencia de mediación a la cual asistió únicamente la representación judicial de la parte actora.

En fecha 18 de septiembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda.

En fecha 26 de septiembre de 2013, el Tribunal fijó los límites de la controversia.

Durante la etapa probatoria, la representación judicial de la parte demandada promovió las probanzas que a su juicio consideró conducentes para la demostración de sus alegatos; los cuales fueron proveidos conforme a Derecho.

Por auto de fecha 20 de noviembre de 2013, el Tribunal fijó la fecha para la celebración del juicio o debate oral.

El día 28 de noviembre de 2013, siendo la oportunidad de hora y fecha para la realización de la audiencia o debate oral, la misma se desarrolló con la presencia de ambas representaciones judiciales; acto seguido, el Tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando con lugar la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la parte actora.

Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, a extender por escrito el fallo completo, en los términos siguientes.

II

Motivaciones del Fallo

La representación judicial de la parte actora ejerce la acción, pretendiendo el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, cedido en arrendamiento a la ciudadana D.S.H., según contrato autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 31 de enero de 2006, bajo el nº 47, tomo 5 de los libros respectivos, distinguido con el número y letra Uno Raya Uno A (1-1A), ubicado en la planta o piso 1 de la Torre A, del Edificio Residencias Nadar, situado en la Terraza G, Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del estado Miranda.

Aduce dicha representación judicial de la parte actora, tanto en el escrito libelar como verbalmente en la audiencia de juicio, que el contrato se transformó a tiempo indeterminado pues vencido el plazo inicial la arrendataria continuó ocupando el inmueble; y que el canon de arrendamiento mensual se pactó en la suma de Bs. 1.009,00, que la arrendataria dejó de pagar desde el mes de enero de 2007, hasta el mes de enero de 2011, tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de nº 2006-0885, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. A tales efectos, fundamenta su pretensión en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aspirando el desalojo y el pago de los cánones insolutos.

A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada solicita, en el escrito de contestación a la demanda y en la audiencia de juicio, se declare la perención de la instancia conforme lo estatuido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ellos pretende deducirse; niega que su representada firmara contrato de arrendamiento con la parte actora; indica que su representada no se encuentra viviendo en la República Bolivariana de Venezuela, ya que reside en S.C.d.T., y los que viven en el apartamento son los padres de ella ciudadanos A.S.M. y J.H.d.S.; pide la reposición de la causa por cuanto –en su criterio- no debió fijarse la audiencia de mediación pues su representada reside en España.

Visto de esta forma, advierte el Tribunal que el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar sobre los presupuestos materiales para estimar la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte accionante, la cual se afinca en el incumplimiento que imputa a la arrendataria, con la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondientes al mes de enero de 2007, al mes de enero de 2011, ambos inclusive, a razón de Bs. 1.009,00, cada uno.

Quiere esto decir, que correspondía a la parte demandada la carga de probar el hecho extintivo que permita considerarla en estado de solvencia respecto a los cánones que se reclaman insolutos.

No obstante, antes de examinar el merito de la causa, el Tribunal debe resolver como puntos previos la solicitud de perención de la instancia y la solicitud de reposición formulados por la representación judicial de la parte demandada.

En cuanto a la perención de la instancia, la lectura de las actas patentiza que la demanda fue admitida por auto de fecha 22 de febrero de 2011, luego en fechas 4 y 14 de marzo de 2011, es decir dentro del plazo de 30 días siguientes al auto de admisión de la demanda, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos para el libramiento de la compulsa y dejó constancia del pago de los emolumentos a los fines de la citación de la parte demandada. Del mismo modo, se aprecia que luego de haberse decretado la suspensión del curso del procedimiento, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 12 de marzo de 2012, solicitó su reanudación lo que fue acordado por auto de fecha 16 del mismo mes y año, librándose cartel de citación; acto seguido, en fecha 26 de marzo de 2012, fue retirado dicho cartel a los fines legales consiguientes, consignado en fecha 9 de mayo del mismo año; posteriormente, en fecha 2 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora sustituyó el mandato judicial que le había sido conferido, y en fecha 8 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte actora dejó constancia del pago de los emolumentos a los fines del cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Entonces, visto que no se produjo la paralización del asunto por el transcurso de un (1) año, que es el supuesto de hecho del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, debe concluirse que no ha lugar a la perención solicitada, así se establece.-

En cuanto a la solicitud de reposición de la causa que plantea la representación judicial de la parte demandada, por cuanto su patrocinada se encuentra domiciliada en S.C.d.T., España, y a su entender, no debió fijarse la audiencia de mediación ni los actos subsiguientes del proceso, advierte el Tribunal que por auto de fecha 16 de marzo de 2012, se ordenó la continuación del curso de la causa por las reglas previstas en los artículos 101,105 y 107 la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; luego, en fecha 31 de julio de 2013, se recibió por Secretaría instrumento poder aportado por la abogada N.V.F.C., en la que D.R.S.H. la instituyó mandataria para actuar en juicio y darse por citada. Luego, como es obvio, al quinto día de despacho siguiente, sobre la base de lo previsto en el artículo 101 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tuvo lugar la audiencia de mediación a la cual compareció únicamente la representación judicial de la parte actora, continuando el procedimiento su cauce legal. Siendo esto así, no cabe duda que no se ha producido ningún vicio procesal que haga procedente la reposición de la causa conforme lo solicitado, máxime cuando la representación judicial de la parte demandada, estando a derecho como consecuencia de su comparecencia al proceso, tuvo todas las garantías de acudir a dicho acto procesal, alegar, contradecir y plantear sus argumentos para la conciliación de los intereses contrapuestos, sin embargo no lo hizo; así se establece.-

En cuanto al merito del asunto debatido, el resultado de la litis determina que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre Valio Realty, C.A. y D.R.S.H., que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, otorgado mediante documento autenticado que no fue tachado de falso ni en modo alguno impugnado de conformidad con la Ley. Por consiguiente, se tiene por válido e idóneo para demostrar la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en conflicto, pues conforme el precepto contenido en el artículo 1.359 del Código Civil, el instrumento publico hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1º , de los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, sí tenia facultada para efectuarlos; 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído siempre que esté facultado para hacerlos constar; teniendo poca relevancia, a los efectos del ejercicio de la presente acción, que la arrendadora ostente la condición de propietaria sobre dicho inmueble.

En la cláusula segunda del mencionado contrato, las partes acordaron el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 1.009,00 mensuales, y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a ejercer las acciones pertinentes.

Queda claro entonces, que la arrendataria asumió la obligación de pagar mensualmente y como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, un canon de arrendamiento. Se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen.

En este orden de ideas, el precepto contenido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en razón del tiempo, estatuye que cuando el arrendador de un inmueble rehusase expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad.

Al respecto de dicha norma jurídica, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado Dr. P.R.H., expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación:

“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”

Pues bien, la representación judicial de la parte actora para evidenciar que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento en la forma pactada, aportó copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler nº 2006-0885, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la cual consta que el último pago fue efectuado en fecha 20 de marzo de 2007, imputable al canon correspondiente al mes de diciembre de 2006.

Correspondía entonces a la parte demandada, la carga de probar el hecho extintivo para considerarla en estado de solvencia respecto al pago de los cánones que se causaron a partir del mes de enero de 2007, hasta el mes de enero de 2011, ambos inclusive. Sin embargo, no consta en autos probanzas con las cuales establecer ese hecho a su favor, ni siquiera que las personas que según su dicho son las que poseen el inmueble, hayan honrado ese compromiso contractual. Tan solo puede apreciarse del resultado de la prueba de inspección judicial evacuada en juicio, que los ciudadanos A.S. y J.H. manifestaron ser ocupantes del inmueble, pero sin acreditar el título del cual derive su situación jurídica; razón por la cual, colige este juzgador que la representación judicial de la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pues como bien sostiene el catedrático Dr. J.P.Q., en su obra Manual de Derecho Probatorio, la carga de la prueba, es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho.

En efecto, si bien es cierto que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, no menos cierto es que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. En el presente caso, no se demostró por parte de la demandada el hecho impeditivo, modificativo o extintivo para considerarla en estado de solvencia, por lo que debe sucumbir en el debate judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se determina.-

III

Dispositivo

Corolario de todo lo antes expresado, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: primero: procedente en Derecho la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Valio Realty, C.A. contra D.R.S.H., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; segundo: como consecuencia de tal resolución, se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble objeto de la demanda identificado con el número y letra Uno Raya Uno “A” (1-1A), situado en la planta o piso 1 de la Torre A, del Edificio Residencias Nadar, situado en la Terraza G, Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del estado Miranda; tercero: a pagar la suma de Bs. 49.441,00, en concepto de daños y perjuicios equivalente a los cánones de alquiler, tal como fue reclamado en el escrito libelar; cuarto: Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de diciembre de 2013; año: 203º de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 12:19 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria