Decisión de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 13 de Octubre de 2006

El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta en fecha 30-01-06, por la abogado N.G.P., abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 5.101, en su carácter de apoderada judicial de la empresa VALIO REALTY C.A, compañía anónima, constituida y domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha primero (01) de octubre de 2003, bajo el N° 41, Tomo 822-A Qto., parte actora en el presente juicio.-

En fecha primero (1°) de octubre de 1998, la empresa Organización Habikasa C.A, suscribió un contrato privado con los ciudadanos C.D.J.R. Y Y.R.D.M., mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.246.191 y 5.542.645, respectivamente, mediante el cual les dio en arrendamiento un inmueble, constituido por el apartamento distinguido con el numero doce (12), que forma parte del Edificio “Santina 678” ubicado en la Parcela N° 678 de la Avenida I.d.M.d. la Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda. En el referido contrato se estableció un término de duración de un (1) año, contado a partir del día 01 de octubre de 1998, hasta el 01 de octubre de 1999, prorrogable por periodo iguales a menos que una de las partes participara a la otra con treinta (30) días de anticipación, antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado.

Que el contrato ha sido prorrogado automáticamente, que la pensión de arrendamiento ha sido establecida en la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 207.292,50). Que el contrato en fecha 02 de enero de 2004, fue cedido a la ciudadana L.V.D.L., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.138.500, quien lo dio en Administración a su representada VALIO REALTY C.A, antes identificada. Que los arrendatarios, ciudadanos C.D.J.R. Y Y.R.D.M., antes identificados, no han pagado a su representada las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005 a razón de DOSCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 207.292,50), cada mes, los cuales ascienden a la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 414.585,00). Por lo que demanda a los ciudadanos C.D.J.R. Y Y.R.D.M., ya identificados, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: 1- Que han incumplido con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, todo lo cual asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 414.585,00). 2- Que en virtud de su incumplimiento el contrato de arrendamiento ha quedado resuelto y deberán entregar el inmueble a su representada completamente desocupado y en las buenas condiciones en que lo recibieron. 3- En pagar a su representada, por los daños y perjuicios que le han ocasionado, la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 414.585,00) que le adeuda por las pensiones de arrendamiento vencidas, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, a razón de DOSCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 207.292,50), cada mes y la que se vencieren hasta la entrega definitiva del inmueble. 4- En pagar las costas y costos del presente proceso.

Estimó la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 414.585,00). Por último solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio.-

En fecha 01 de febrero de 2006, se admitió la demanda ordenándose la citación de los co-demandados a los fines de que comparecieran por ante este Juzgado al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la última citación que de los co-demandados se hiciere. En fecha 08 de febrero de 2006, se libraron las compulsas de citación, dicha citación no se logró personalmente ni por carteles que al efecto se libraron, por lo que se designó defensor judicial recayendo dicho nombramiento en la persona de la abogado L.S.T., a quien se le libró Boleta de Notificación.

En fecha 08 de agosto de 2006 comparecieron los ciudadanos C.D.J.R. Y Y.R.D.M., ya identificados, asistidos por el abogado V.B.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.945 y se dieron por citados en el presente juicio, y a su vez otorgaron poder apud-acta a los abogados, V.B.A. y M.A.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41945 y 43911, respectivamente.-

Posteriormente en fecha 10 de agosto de 2006, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de cuestiones previas, oponiendo la contendida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la misma fecha consignó escrito de contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora en contra de sus representados. En fecha 14 de agosto de 2006 compareció la apoderada judicial de la parte actora y negó, rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

En fecha 20 de septiembre de 2006 compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron en fecha 21 de septiembre de 2006.-

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para que este Tribunal dicte el fallo definitivo que resuelva el conflicto intersubjetivo material de intereses planteado, pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Opone la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que la parte actora no cumplió, en el libelo de la demanda, con los extremos formales indicados en el artículo 340 del mismo Código Adjetivo, específicamente, señaló el accionado que la parte actora omitió en su libelo los señalamientos relativos a la situación, medidas y linderos del inmueble objeto de la demanda.

Al respecto, el Tribunal observa que, ha sido reiterada y pacífica la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, así como de los demás Tribunales de instancia con competencia para dilucidar cuestiones arrendaticias, en el sentido que, cuando lo que se reclama es la resolución, desalojo, o cumplimiento de un contrato de arrendamiento, basta a la parte actora señalar la ubicación del inmueble objeto de la pretensión, sin que necesariamente deba señalar su situación, linderos, y medidas, puesto que, al indicar la ubicación del inmueble ya se está determinado con claridad y precisión el objeto de la pretensión. Igualmente, ha sido clara la Jurisprudencia en cuanto a que, los linderos y medidas de un inmueble son requisitos indispensables, por ejemplo, en las demandas de prescripción adquisitiva o en los juicios de reivindicación, pero en los juicios derivados de relaciones arrendaticias, el objeto de la pretensión del actor no es en sí mismo el inmueble sino la continuación o extinción del vínculo contractual, siendo el inmueble objeto de dicho vínculo, más no el objeto mismo de la pretensión procesal, por ende, este Juzgado desecha la cuestión previa opuesta por ser manifiestamente improcedente, instando a la representación judicial de la parte actora a que en sucesivas oportunidades se abstenga de oponer defensas manifiestamente improcedentes, pues ello obra en contra del deber de colaboración que recae sobre todos los abogados en ejercicio, que de conformidad con lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, forman parte del sistema de administración de Justicia. En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa opuesta y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Resuelta como ha sido la cuestión de previo pronunciamiento, la cual ha sido desechada por improcedente, corresponde a este Juzgador analizar las pruebas aportadas al proceso por las partes. Así las cosas, pasa de seguidas a analizar las pruebas aportadas al juicio por la parte actora, de la forma que sigue.

Junto con el libelo de la demanda, la parte actora trajo a los autos documento privado en original contentivo del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes. Este documento riela a los folios 8 al 11, ambos inclusive del presente expediente. Al respecto, el Tribunal observa que la parte demandada, lejos de impugnar de forma alguna el instrumento en cuestión, reconoce su condición de arrendataria del inmueble objeto del contrato, por lo cual este Tribunal tiene como reconocido el instrumento antes referido, y en consecuencia le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y así se establece.

Ahora bien, del instrumento en cuestión se desprende sin lugar a dudas que, entre la parte actora y la demandada se perfeccionó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en él suficientemente, así como en la parte narrativa de este fallo, por lo tanto, es un hecho comprobado en autos la existencia de la relación locativa cuya resolución pretende la parte actora y así expresamente se decide.-

Riela documento contentivo de la cesión efectuada por la empresa Organización Habikasa, a la ciudadana L.V., documento que este Tribunal desecha del proceso por ser manifiestamente impertinente con respecto a los hechos controvertidos en el mismo, ya que en este juicio no está en discusión la propiedad del inmueble objeto del contrato, por ende, se desecha del proceso el instrumento antes referido conforme lo preceptuado en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

Finalmente, consta marcado “C” y cursando a los folios 13 al 17, ambos inclusive del expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 5 de febrero de 2004, el cual quedó anotado bajo el No. 64, Tomo 5, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual fue producido en juicio en copia certificada, razón por la cual este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil.

Del referido instrumento se puede apreciar que la empresa Valio Realty C.A., es la administradora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, empresa esta que interpone la pretensión resolutoria. En tal sentido, al no haberse impugnado el referido instrumento de forma alguna, este Tribunal le atribuye valor probatorio en el juicio y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Marcado con la letra “A”, la parte demandada trae al proceso copia certificada del expediente No. 2006-0131, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, al cual este Juzgado aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y así se decide.-

Igualmente, la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, además de la copia certificada del expediente antes mencionado, consignó recibos signados con los Nos. 097, 2467, 2712 y 2831, los cuales rielan a los folios 106 al 109 ambos inclusive del expediente. Al respecto, este Tribunal observa que los recibos en cuestión corresponden al pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del contrato, correspondiente a los meses de enero de 2004, julio de 2005, agosto de 2005 y octubre de 2005. Ahora bien, ninguno de los meses cuyo recibo de pago se ha consignado en autos, han sido reclamados por la parte actora como insolventes y no se corresponden con las mensualidades vencidas en virtud de la cuales la parte actora acude a este órgano jurisdiccional a reclamar la resolución del contrato de arrendamiento, razón por la cual, es forzoso para este Juzgador desechar los recibos anteriormente mencionados por ser manifiestamente impertinentes, es decir, no guardan relación directa con al hecho controvertido objeto del tema a decidir en este juicio, a saber, si el demandado efectivamente pagó válidamente los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre de 2005, por ende, se desechan los señalados recibos de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

DEL MERITO DE LA PRETENSIÓN

La pretensión de la parte actora se circunscribe a solicitar al Tribunal, la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, alegando como causa de pedir de su pretensión, la presunta falta de pago en que habría incurrido el demandado, con respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005.

A la pretensión de la parte actora se resiste la demandada negando, rechazando y contradiciendo la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos; alegando que los nuevos administradores han tratado que la parte demandada incurra en mora, ya que en el mes de diciembre de 2005 comenzaron con excusas para recibir el pago correspondiente al mes de noviembre de 2005; alegando –según el decir de la parte demandada- que se estaban realizando unos nuevos formatos de recibos que cumplieran con la normativa del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Alega además la representación de los co-demandados, que la secretaria de la empresa administradora recibió, a mediados de diciembre de 2005, el pago del mes de noviembre de 2005, recibo que según alega la demandada, le fue entregado en enero de 2006.

Ahora bien, observa este Juzgador que, la parte demandada alega en su escrito de contestación de la demanda que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Al respecto, este Juzgador observa que en la cláusula tercera del documento contentivo del contrato de arrendamiento, las partes contratantes (actor y co-demandados) expresamente establecieron que el contrato tendría una duración de un año, prorrogable “por periodos iguales” y estableciendo claramente que “tampoco se entenderá que ha habido prorroga de este contrato o que su hubiere operado la tácita reconducción por el hecho de que, vencido el plazo previsto, o la prorroga “EL ARRENDATARIO” si por cualquier causa hubiere continuado ocupando el inmueble o pagare a “LA ARRENDADORA” cantidades equivalentes al canon mensual de arrendamiento”.

Pues bien, de la lectura detenida y detallada que este Juzgador a efectuado a la mencionada cláusula contractual, mediante la cual las partes determinaron la naturaleza jurídico temporal del contrato, y de la interpretación de la voluntad contractual expresada por las partes, lo cual se realiza conforme lo permite el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador concluye que la voluntad de las partes fue la de celebrar, como en efecto celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ello por cuanto, en primer lugar, el lapso inicial de duración fue de un año, prorrogable “por periodos iguales” siempre que alguna de las partes no notificara a la otra con 30 días antes del vencimiento del termino inicial o de sus prorrogas, su intención de no continuar con la relación arrendaticia; lo cual no ocurrió, razón por la cual el contrato se ha venido prorrogando por períodos de un año.

Pero es que además, las partes de forma clara y expresa convinieron en que, si el arrendatario continuaba ocupando el inmueble, y pagando el canon, ello no se consideraría como la ocurrencia de la tácita reconducción, figura que tiene lugar cuando en los contratos a tiempo fijo y determinado, el arrendatario a su vencimiento continúa usando pacíficamente el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador.

Sin embargo, en el caso de autos, las partes expresamente previeron la posibilidad de que vencido el año inicial de duración del contrato, operarán prorrogas por periodos iguales y consecutivos, por lo cual, para este sentenciador no hay duda de que la intención de las partes fue celebrar un contrato a tiempo determinado, razón por la cual, este juzgador no comparte el alegato esgrimido por la parte demandada, en cuanto a que el contrato de arrendamiento sufrió una mutación en lo que respecta a su naturaleza jurídico temporal. En tal sentido, este Tribunal declara que el contrato objeto de la pretensión de resolución, es un contrato a tiempo determinado y así expresamente se decide.-

En otro orden de ideas, este Tribunal debe necesariamente entrar a analizar si la parte demandada demostró en el proceso, estar solvente con respecto a los cánones de arrendamiento que la parte actora señala como insolutos.

Así las cosas, este Juzgador al a.m.d. la copia certificada del expediente No. 2006-0131, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, pudo percatarse que, en efecto la parte demandada consignó por ante ese Juzgado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006.

Sin embargo, no se acreditó mediante la consignación de la copia certificada antes señalada, que la parte demandada haya pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005.

Al propio tiempo, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señala haber pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2005, y que el recibo respectivo le fue entregado en enero de 2006, de hecho señala textualmente la representación de la demandada que “dicha entrega se postergó al mes de enero de 2006” de lo cual este juzgador entiende que el recibo en cuestión le fue entregado al arrendatario, más sin embargo dicho recibo no fue consignado a los autos.

En consecuencia, siendo que las partes no establecieron como condición resolutoria expresa del contrato, la falta de pago de un número determinado de cánones de arrendamiento, sino que por el contrario, convinieron simplemente que el incumplimiento en el pago del canon daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato, es obvio que bastaba según el acuerdo de las partes, con que se produjera la falta de pago de un solo canon para que el arrendador reclamara la resolución del contrato.

Por lo tanto, este Juzgador concluye, luego de analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado; que las partes no establecieron un número determinado de cánones de arrendamiento insolutos como condición para que operara la resolución del contrato, lo cual dejó a la actora en la plena libertad de pretender la resolución del mismo con base a un solo canon de arrendamiento insoluto; que la parte demandada no demostró de forma fehaciente e indubitada el pago de los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005.

Así mismo, debe este Juzgado entrar a analizar si la pretensión de la demandante se encuentra ajustada a derecho, lo cual implica hacer una revisión de la petición del accionante a los fines de determinar la tutelabilidad de tal petición y si no existe norma jurídica alguna que le niegue protección y acogimiento a tal pretensión. En este sentido, de la lectura del libelo de la demanda que encabeza estas actuaciones, puede observar el Tribunal que el accionante, con base a un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado, tal y como se desprende de la cláusula Tercera del documento contentivo de la relación locativa, inserto a los folios ocho (8) al once (11), ambos inclusive del presente expediente, debidamente valorado en el texto de la presente decisión, y en virtud de la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento, ha solicitado la resolución del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, pretensión esta que es absolutamente tutelable, tal y como se desprende de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Por lo tanto, encontrando este Juzgador que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento se encuentra debidamente amparada y tutelada por nuestro ordenamiento sustantivo, y al haber quedado demostrado en los autos la naturaleza temporal del contrato accionado, esto es, la de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y por haberse acreditado fehacientemente en el proceso la insolvencia en la que han incurrido los arrendatarios, materializándose de esa forma el supuesto de hecho contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que este Juzgador debe indefectiblemente declarar procedente en derecho la pretensión resolutoria intentada por la empresa VALIO REALTY, C.A., en contra de los ciudadanos C.D.J.R. y Y.R.D.M., todos identificados plenamente en la parte inicial del presente fallo y así se decide.-

III

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: