Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 25 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinticinco de septiembre de dos mil ocho

198º y 149º

PARTE ACTORA: VALIO REALITY C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 1 de octubre de 12.003, bajo el Nº 41, Tomo 811- A Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA, N.G.P. Y C.R.B., Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 5.101 y 10.163, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: REYMON D.G.G. Y L.M.A.L.A., mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.562.826 y 6.310.674, respectivamente.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: A.L., E.R., A.M., I.D.V.M. Y N.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los NROS 71.954, 109.413, 20.008, 125.514 Y 117.899, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio, por demanda intentada por la abogada N.G.P., quien en su carácter de apoderada judicial de la firma VALIO REALITY, CA., demando a los ciudadanos REYMON D.G. Y L.M.A.L.A.; al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble distinguido con los números y letra cuatro raya cinco (4-5), ubicado en el piso 4 de la Torre A, del Edificio denominado Residencias Nadar, situado en la Calle Panamá Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda.

En fecha 27 de noviembre de 2006, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada por los trámites establecidos en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para el Juicio breve.

Por diligencia de fecha 15 de febrero de 2007, el alguacil del Juzgado dejó expresa constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada.

Por auto de fecha 22 de febrero de 2007, el Tribunal negó la citación por carteles solicitada por la representación judicial de la parte demandada.

En fecha 14 de marzo de 2.007, el Alguacil del despacho dejó constancia de haber entregado la compulsa a la co demandada L.M.A.L., quien se negó a firmarla y no haber localizado al ciudadano Reymon D.G..

Por auto de fecha 21 de marzo de 2.007, previa solicitud efectuada por la representación judicial de la parte actora, se ordenó la notificación por boleta de la ciudadana L.M.A.L. y por carteles del ciudadano Reymon D.G..

La citación por carteles y la notificación de la codemandada, fue debidamente gestionada por la representación judicial de la parte actora, quien a tales efectos publicó, consignó y gestionó la fijación del cartel y boleta de notificación en el domicilio de la parte demandada.

En fecha 4 de octubre de 2.007, compareció la codemandada L.M.A.L., debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda. Luego en fecha 22 de octubre de 2007, compareció nuevamente y consignó escrito de promoción de pruebas.

El Tribunal por auto de fecha 23 de octubre de 2007, declaró la extemporaneidad de las pruebas promovidas, debido a que no constaba en autos la citación del codemandado Reymon D.G..

En fecha 5 de noviembre de 2007, a solicitud de la representación judicial de la parte actora y vista la no comparecencia al proceso del codemandado Reymon D.G., el Tribunal le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona de la abogada Á.M., quien estando notificada aceptó el cargo y prestó juramento de cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 23 de julio de 2008, compareció la abogada I.D.V.M. y consignó copia simple del poder que le fuera conferido por la parte demandada, quedando citada a partir de dicha fecha, de acuerdo con lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de julio de 2.007, compareció la antes citada abogada y consignó escrito dando contestación a la demanda y reconviniendo a la parte actora. Dichas reconvención fue admitida por el Tribunal fijándose oportunidad para su contestación.

Abierto a pruebas el procedimiento, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

Llegada la oportunidad de dictar su decisión, el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

II

Antes de emitir su fallo, este Tribunal pasa a resolver acerca de la solicitud de declaratoria de perención de la instancia, que fue invocada por la parte demandada en los siguientes términos:

Que en fecha 11 de noviembre de 2.006, la parte actora interpuso demanda de desalojo en contra de sus poderdantes, siendo admitida la misma el 27 de noviembre de 2.006 y la notificación de la demanda fue en fecha 1 de octubre de 2.007, por lo que hubo inactividad y falta de impulso procesal de la parte actora.

Adujo que la perención es un acontecimiento que se produce con la falta de impulso procesal por mas de un año, y la norma que la regula ha sido considerada como una cuestión de orden público, que es un modo de extinguir el procedimiento producido por la inactividad de las partes en un juicio, presumiendo el juzgador que si las partes observaren la paralización, deben, para evitar la perención solicitar oportunamente al órgano jurisdiccional su activación, puesto que el Estado, por ser garante del proceso, está en la necesidad de evitar que éstos se prolonguen indefinidamente, manteniendo en intranquilidad y zozobra a las partes y en estado de incertidumbre los derechos privados.

Que teniendo en fundamento que corresponde a las partes dar impulso al juicio y la falta de éste podría considerarse un tácito abandono de la causa, es menester señalar que la pendencia indefinida de los procesos conlleva el riesgo de romper con el principio procesal de la seguridad jurídica.

Que la institución es sumamente restrictiva al contemplar que no es renunciable por las partes y que puede ser declarada de oficio.

Señaló que de acuerdo con el principio contenido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil y reiterado por la necesidad de impulso de parte para la resolución de la controversia por el Tribunal de la causa, el de alzada o por la Sala Civil, al no poner en movimiento la actividad del tribunal mediante la pertinente actuación de la parte, se extingue el impulso dado, poniéndose fin al proceso.

Que siendo la perención operable de pleno derecho, al vencimiento de un año del plazo de inactividad y no desde que es declarada por el Juez, ya que esta declaratoria no tiene fines constitutivos, sino declarativos, al verificar el Juzgador en las actas procesales las circunstancias que determinan la procedencia de la perención, la debe declarar de oficio, pues es una figura de orden público.

El Tribunal para pronunciarse observa:

La perención de la instancia es una sanción a la conducta omisiva de las partes, cuyo fin primordial es evitar la pendencia indefinida de juicios que de una manera u otra retardan o entorpecen la labor de los Tribunales.

En ese orden de ideas la Exposición de Motivos del Proyecto del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “Bajo la amenaza de perención, se logra una más activa realización de los actos del proceso y una disminución de los casos de paralización de la causa durante un periodo de tiempo muy largo, de tal modo que el proceso adquiere una continuidad que favorece la celeridad procesal por el estímulo en que se encuentran las partes para realizar aquellos actos y evitar la extinción del proceso”.

En el caso bajo análisis, de la revisión de las actas del expediente, puede claramente evidenciarse que no se configuran en modo alguno ninguno de los presupuestos de procedencia de perención previstos en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

De este modo, se observa que la demanda fue admitida en fecha 27 de noviembre de 2.006 y en el período comprendido entre la admisión y la citación de la parte demandada, esto es, desde el 27 de noviembre de 2.006 a la fecha en que la parte demandada quedó citada, se evidencia claramente la actividad procesal desplegada por la representación judicial de la parte actora, actividad que fue realizada de manera continua e ininterrumpida, con el objeto de logar la integración de la relación procesal, sin se desprenda de autos, haya transcurrido entre una y otra actuación un lapso de un año(1), razón por la cual se hace forzoso negar lo solicitado por la representación judicial de la parte demandada.

Seguidamente y en orden a lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, el Tribunal pasa a pronunciarse respecto al fraude procesal imputado a la parte actora, en base al siguiente argumento a saber:

Que como apoderada de los dueños del inmueble que ocupa su poderdante, están en pleno conocimiento que los apartamentos incluyendo el que su representado ocupa, están afectados por medida de expropiación forzosa por decreto Nº 000317, emanado de la Alcaldía Mayor, en fecha 15 de septiembre de 2.006, por lo que mal pueden intentar desalojo alguno ya que todos y cada uno de los inquilinos de Residencias Nadar, están amparados por el supra señalado decreto.

El Tribunal observa lo siguiente:

Ha sido criterio reiterado de la doctrina, que el fraude procesal consiste en una serie de maquinaciones y artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de terceros.

El fraude procesal realizado por uno de los litigantes, ha sido denominado por la doctrina dolo procesal stricto sensu.

Cuando en el curso del debate procesal, concurre alguna de las circunstancias antes reflejadas, nos encontramos en presencia de una actuación completamente reñida con la majestad de la justicia, cuyo fin no es la resolución del proceso, sino causar algún perjuicio a algún litigante o a un tercero.

En ese caso, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil faculta plenamente al Juzgador en su condición de garante del orden público y en procura de una justicia idónea, transparente y eficaz para tomar de oficio las medidas necesarias tendientes a evitar que este tipo de actuaciones sean cometidas.

En concordancia con lo anterior, el articulo 212 ejusdem faculta plenamente al Juzgador para decretar la nulidad de todas aquellas actuaciones dentro del proceso que quebranten el orden público.

En ese sentido vale la pena traer a colación la definición de “fraude procesal”, señalada mediante sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1º de agosto de 2006, la cual es del tenor siguiente:

… El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buen fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal estrictu sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajenos a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes en el proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados, ….

.

De un análisis los criterios jurisprudenciales que determinan los extremos dentro de los cuales es definida la figura del “fraude”, a la luz de los argumentos expuestos en el caso bajo estudio, por la parte demandada, denunciante del mismo, el Tribunal constata que, no existe correspondencia alguna de los hechos en los cuales se sustenta el fraude con lo que jurisprudencialmente debe entenderse como hecho constitutivo del mismo.

Del análisis a los instrumentos aportados a los autos, constata el Tribunal que ciertamente como fue afirmado por la parte demandada, existe un decreto de expropiación forzosa dictado por la Alcaldía Metropolitana de Caracas, por el cual se declaró la adquisición forzosa del Edificio Residencias Nadar, sin embargo cabe destacar que tal decreto no impide a los justiciables su derecho de acudir por ante los órganos judiciales competentes a hacer valer sus derechos y pretensiones, siempre dentro del marco constitucional y legal; por lo que, el hecho de que exista un decreto de expropiación forzosa, no resulta suficiente para concluir que nos encontramos en presencia de un fraude procesal, como instrumento para impedir la eficaz administración de justicia, pues de las actas procesales se evidencia que en el presente proceso las partes han estado a derecho y en todo momento se les ha permitido el ejercicio de su defensa.

Debe añadirse además que, no se patentiza en la parte actora, ese ánimo de utilizar el proceso para impedir la realización de la justicia, lo que no imposibilita que, dentro de las etapas procesales correspondientes, las partes hagan valer las defensas pertinentes para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho e incluso para poner en evidencia del Juzgador, bien la existencia de cuestiones que inciden en el proceso, o bien, finalmente, la procedencia o improcedencia de la demanda incoada; pues si bien corresponde al órgano jurisdiccional dictar el fallo, las partes tienen –como integrantes del Sistema de Justicia- el deber no solo de hacer valer defensas sino de aportar las pruebas procesalmente idóneas de las mismas.

De tal manera que tomando en consideración lo anteriormente expresado, se hace forzoso para este Juzgado declarar la improcedencia del fraude aducido en el caso de autos, por la parte demandada, al no constar en autos, los elementos necesarios y constitutivos del mismo y así se establece.

En lo que respecta al fondo observa el tribunal, que el Tema a decidir en presente juicio se contrae a la pretensión de la parte actora, de obtener el cumplimiento del contrato suscrito con la parte demandada por vencimiento de su prórroga legal, exponiendo su representante legal como fundamento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas:

Que en fecha 20 de diciembre de 2.002, la firma ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A, suscribió con los ciudadanos REYMON D.G.G. y L.M.A.L.A., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letra 4-5, ubicado en el piso 4 de la Torre A, del Edificio Residencias Nadar, situado en la Calle Panamá, Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Que formaron parte de dicho contrato, dos puestos de estacionamiento signados con los números 15 y 29, respectivamente, situados en la planta tres del Edificio, así como un maletero distinguido con el número 16 situado en la misma planta sótano tres (3).

Adujo que conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la pensión mensual fue fijada en la suma de doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 250,oo) para los meses de enero y febrero de 2.003 y posteriormente modificada.

Señaló que en la cláusula tercera del contrato se estableció un término de duración de dos años fijos, contados a partir del día primero de noviembre de 2.002 hasta el 30 de octubre de 2.004.

Que este contrato fue cedido por la firma ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A a la propietaria del inmueble INVERSIONES DELCA C.A, quien lo dio en administración a la firma VALIO REALITY C.A,

Afirmó que en fecha 30 de octubre de 2.004, se venció el plazo de duración del contrato de arrendamiento y tomando en consideración que con anterioridad a este contrato existía la relación arrendaticia, ya que el ciudadano Reymon D.G., en fecha 1 de octubre de 1.997, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un plazo fijo, que venció el 1 de octubre de 1.998, relación arrendaticia que se convirtió en una relación a tiempo indeterminado hasta el 30 de octubre de 2.002, cuando mediante el contrato de arrendamiento fundamento de esta demanda se inició la última relación arrendaticia a tiempo determinado por el plazo de dos (2) años.

Que de conformidad con lo establecido en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, le correspondía una prorroga legal de dos años, contados a partir de la fecha de vencimiento del referido contrato y en consecuencia la misma venció el 30 de octubre de 2.006 y en esa fecha los arrendatarios debían entregar el inmueble arrendado completamente desocupado, libre de personas y bienes, pero es el caso que vencido como se encuentra el lapso de prorroga legal, los arrendatarios se niegan a entregar el inmueble.

En consideración a lo expresado demandó a los arrendatarios a convenir o en defecto de convencimiento el Tribunal declare que han incumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado en la fecha de vencimiento del lapso de prorroga legal, que con fundamento en lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez vencida la prorroga legal el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado y en pagar a su representada los daños y perjuicios que le ocasionen por su incumplimiento.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.594 y 1.264 del Código Civil y las cláusulas cuarta y décima tercera del contrato.

Frente a las pretensiones de la parte actora, expuso la representación judicial de la parte demandada como fundamento de su excepción, que el contrato cuyo cumplimiento pretende la actora; se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado en los siguientes términos:

Que en fecha 6 de octubre de 1.996, se celebró un contrato de arrendamiento, entre la firma ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A, sobre el apartamento, este contrato fue renovado mediante contrato privado en fecha primero (01) de octubre de 1.997, nuevamente fue renovado mediante documento autenticado en fecha veinte de diciembre de 2.002, siendo éste el último contrato vigente entre las partes y a tiempo indeterminado.

Que inicialmente se firmaba un contrato los días primero de octubre, pero a raíz de la no aceptación de aumentos desmedidos por parte de la administradora, su representado se vio en la imperiosa necesidad de tener que consignar el canon de arrendamiento en Tribunales, empezando dichos depósitos en fecha 19-11-1.998, por ante el extinto Tribunal Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cambiando los depósitos al Tribunal Cuarto de Municipio.

Que estos depósitos se efectuaron hasta el 11 de enero de 2.000, fecha en la cual su poderdante llega a un acuerdo con la administradora y firman un nuevo contrato, en fecha 20 de diciembre de 2.002.

Que ante la intención de la administradora de aumentar en forma desmedida el canon de arrendamiento, siendo que se encontraba y se encuentra vigente la resolución emanada del Ministerio de la Producción y el comercio, de fecha 18 de mayo de 2.004, donde se congelaron los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, por cuanto fueron declarados servicios de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, amen de que sus representados ocupan el referido inmueble desde el año 1.996, es decir, han sido inquilinos desde hace aproximadamente once años, ante tan viles y continuos atropellos no quedó mas remedio que consignarle nuevamente los pagos arrendaticios ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde el día 15 de diciembre de 2.005, hasta la presente fecha, por lo que si tenían un contrato a tiempo determinado de un año y este se prolongó sin ninguna injerencia de las partes y a la vez se consignaron los cánones de arrendamiento en el tribunal respectivo, estarían en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, al cual no le corresponde prorroga legal alguna mientras esté al día en los pagos.

Sostuvo que debe fundamentarse el desalojo en las otras causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que a la presente fecha no están insolventes en ninguna cancelación de cánones de arrendamiento, por tanto, mal puede la parte demandante fundamentar en ese concepto su pretensión de desalojo por cuanto ella fue informada mediante notificación del Tribunal de consignaciones arrendaticias la cual corre inserta en autos de ese Tribunal.

Señaló que la actora una vez estando en conocimiento que le había consignado el canon de arrendamiento por ante el Tribunal consignatario, los amenaza con demandarlos y es así que se enteran gracias a la presente demanda, que en fecha 30 de octubre de 2.004, después que el contrato del primero de noviembre de 2.002, se venciera el treinta de octubre de 2.004, ellos pretenden aplicar la prorroga legal, es decir un contrato a tiempo determinado que se transformó a tiempo indeterminado, siendo entonces que casi tres años posteriores al vencimiento supuestamente le notifican que no se va a renovar contrato y aplican la retroactividad de la prorroga legal y se les olvida un gran detalle que es que sus representados tienen como inquilinos once (11) años continuos, ininterrumpidos y en posesión del inmueble objeto de la presente demanda, es decir, que si procediese la prorroga legal sería de tres años, tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley y no como pretende hacer ver la parte demandante en su libelo, estableciendo un plazo de dos (2) años, tratando de engañar al Tribunal y lograr un objetivo retaliativo en su contra.

Afirmó que con esto se demuestra la mala intención de arrendadores inescrupulosos que pretenden saltarse el derecho y mancillar a buenos inquilinos cuyo delito es no tener vivienda propia y ajustarse a la Ley y no dejarse extorsionar con aumentos ilegales.

En razón de ello negaron, rechazaron y contradijeron que hubiesen recibido notificación alguna de no querer renovar el contrato a tiempo determinado, por cuanto el contrato cambió de tiempo determinado a tiempo indeterminado y por tanto, no opera la prorroga legal prevista en el artículo 38, el cual citaron textualmente.

Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica que deben seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.

Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.

En sintonía con lo anteriormente expresado el Tratadista A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Tomo III: “Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes-salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización de conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil).

En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas.(Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.”

Conforme a los criterios anteriormente expresados, el Tribunal observa que la parte demandada, en el curso del debate procesal aportó a los autos, dieciocho (18) constancias de depósitos, distinguidos con los números 1004533, 1051511, 1041008, 1149274, 1905128, 905845, 939594, 44378, 940928, 940829, 940778, 940548, 859250, 940704, 822161, 822020, 823431 y 0654927, respectivamente, efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el objeto de demostrar que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado; que nada aportan a favor de la defensa ejercida, al no constar en autos que la parte actora haya retirado dichas consignaciones. Así se decide.

De igual manera, la parte demandada aportó a los autos Decreto Nº 000317 emitido por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 00158 Del Distrito Metropolitano de Caracas, contentiva del Decreto de Expropiación forzosa del Edificio Residencias Nadar, instrumento de los denominados públicos administrativos que no obstante gozar de presunción de legalidad y certeza, ningún valor probatorio favorable al mérito aporta, pues si bien de su texto puede evidenciarse que ciertamente, la Alcaldía inició procedimiento de adjudicación forzosa del Edificio Residencias Nadar, ello no implica que la parte actora se encuentre impedida de ejercer su derecho a la tutela judicial efectiva en su condición de administradora de quien en la actualidad ostenta la condición de propietario del citado inmueble .

En ese sentido debe precisarse que, a través del procedimiento administrativo, se persigue como fin último la adquisición forzosa del inmueble, por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, para luego en ejecución del ya prenombrado Proyecto, proceder a adjudicarlo a las personas que en calidad de arrendatarios resulten beneficiados, por cumplir con los requisitos establecidos en el Acuerdo citado.

De modo pues, que el hecho que el inmueble esté dentro de los afectados por el proyecto denominado “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, ejecutado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, en nada incide en el presente juicio, , dado que lo determinado en el mismo, (adquisición forzosa del inmueble por parte de dicha Alcaldía), no influye en el tema objeto de la presente decisión (precisar si existe o no la causal de incumplimiento alegada). Esto en razón, de que –en caso de prosperar el iniciado procedimiento expropiatorio- ciertamente la propiedad pasará a la Alcaldía, pero ello no implica –necesaria e ineludiblemente- que la adjudicación final del mismo sea a las personas que en calidad de inquilinos lo ocupen, toda vez que, los entes competentes, son quienes deberán establecer que arrendatarios cumplen con las condiciones y exigencias para ser beneficiarios del citado proyecto.

Invocó el mérito que se desprende del contrato aportado a los autos por la parte actora, cuya celebración no formó parte de lo que ha sido controvertido.

Aportó a los autos un contrato celebrado en fecha 1 de octubre de 1.996 entre la firma ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A, en su condición de arrendadora y GRUPO EDITORIAL VENELIBROS, C.A, como la arrendataria, contrato por el cual se dio en arrendamiento a la antes citada empresa el inmueble que es objeto de la presente demanda, el cual es desechado del proceso, por haber sido celebrado por una persona jurídica completamente distinta a quienes en su condición de arrendatarios fueron llamados en el presente proceso. Así se decide.

Contrato de fecha 1 de octubre de 1.997, celebrado sobre el inmueble objeto de la demanda, en el cual figura como arrendadora la firma ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A y el ciudadano REYMON D.G., cuya celebración tampoco forma parte de lo que ha sido controvertido. Así se establece.

La parte actora invocó el mérito de los documentos acompañados al libelo que no constituye medio de prueba alguno, toda vez que en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia el Juez está obligado a examinar todas y cada una de las actas del proceso. Así se establece.

Para decidir el Tribunal observa:

Del análisis al texto del contrato suscrito en fecha 20 de diciembre de 2002, cuya celebración no forma parte de lo que fue controvertido en la secuela del proceso y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del mismo se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar, observa quien suscribe el presente fallo, que en el negocio jurídico allí plasmado ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A, actuando como arrendadora, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos REYMON D.G. Y L.M.A.L., sobre un inmueble distinguido con el número y letra cuatro raya cinco (4-5), ubicado en el piso 4 de la Torre A, del Edificio denominado RESIDENCIAS NADAR, situado en la Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Del texto de la cláusula tercera del contrato se evidencia que la voluntad de las partes fue vincularse por un contrato a tiempo determinado por un plazo de dos (2) años contados a partir del día primero (1°) de noviembre de 2002 con vencimiento el treinta (30) de octubre de 2004, sin prorroga, es decir, que el vencimiento del contrato acaecería en esa fecha sin necesidad de desahucio, razón por la cual debe desecharse la defensa esgrimida por la parte demandada, en el sentido de que no le fue notificada la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato. Así se decide.

Aunado a lo anterior se observa que riela en autos Contrato de fecha 1 de octubre de 1.997, celebrado sobre el inmueble objeto de la demanda, en el cual figura como arrendadora la firma ORGANIZACIÓN HABIKASA C.A y como arrendatario el ciudadano REYMON D.G., cuya celebración tampoco forma parte de lo que ha sido controvertido, desprendiéndose del citado instrumento la veracidad de lo afirmado por la actora en su libelo, respecto a que la relación arrendaticia que vincula a las partes, data desde esa fecha y no como lo afirmó la parte demandada en su contestación; quien expuso como fundamento de su excepción, que la relación arrendaticia que les vincula data del año 1.996, pues el instrumento por el cual pretendía sustentar tal afirmación quedó desechado del proceso, por las razones que se expusieron en el texto del presente fallo, en consecuencia se hace forzoso desechar por improcedente la defensa invocada por la representación judicial de la parte demandada, en este sentido.

De la misma manera observa el Tribunal que tampoco resultó un hecho controvertido, que durante el periodo comprendido entre el 1 de octubre de 1.998 al 30 de octubre de 2.002, entre las mismas partes existió una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que concluyó con la celebración del último contrato existente entre ellas, el cual es el instrumento fundamental de la presente demanda y es instrumento cuyo cumplimiento demanda la parte actora.

Del análisis a los elementos de autos, se evidencia, que la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo un plazo de duración de siete años, que se inició en fecha 1 de octubre de 1.997 y venció el 30 de octubre de 2004, tal y como se desprende de las pruebas aportadas a los autos; por tanto la prorroga legal que le correspondía disfrutar es de dos (2) años y empezó a regir a partir de la fecha de vencimiento del contrato, es decir a partir del día 30 de octubre de 2.004 y venció el 30 de octubre de 2.006.

Ahora bien, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es decir, la prórroga legal no puede renunciarse al celebrarse el contrato, ni depende de la voluntad del arrendador, toda vez que al vencerse el contrato y hacerse exigible el derecho al goce de la prórroga legal, por estar el inquilino solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, es a él a quien corresponde ejercer ese derecho a la prórroga consagrado legalmente, por tratarse de un derecho facultativo para él de continuar poseyendo el inmueble por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador.

En concordancia con lo anterior, debe expresamente señalarse que la prórroga legal opera por imperio de la ley y su característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, lo cual significa, que durante la prórroga rigen las mismas condiciones que se aplican a los contratos celebrados por tiempo determinado, de manera que, en relación al alegato de la demandada de que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haberse venido prorrogando, el mismo resulta improcedente en derecho, pues de acuerdo con la cláusula tercera, el plazo de duración fue establecido por dos años, sin necesidad de desahucio.

Además tomando en consideración lo aducido por la parte demandada como fundamento de su excepción, debe expresamente acotarse que la circunstancia de consignar los cánones de arrendamiento ante tribunal no implica que el contrato se convierta en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción; pues el hecho de consignar no constituye prueba fehaciente de la existencia de los elementos constitutivos del contrato, que por tratarse de un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico.

En ese sentido, se hace necesario acotar que la consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador, la cual se hace manifiesta con el retiro de las consignaciones, hecho que no fue demostrado en la secuela del proceso, razón por la cual debe desecharse la defensa invocada. Asi se decide.

En el caso sub iudice, del análisis pormenorizado de todas y cada una de las actas procesales, considera el Tribunal que, estando en presencia de un contrato a tiempo determinado, una vez vencido el mismo en fecha 30 de octubre de 2004, fecha en la cual venció la última prorroga convenida entre las partes tal y como se desprende de la voluntad de estas, plasmada en el texto del instrumento suscrito por ellas, surgió para el arrendatario su derecho al beneficio de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de dos (2) años; contados a partir de dicha fecha, es decir, dos años contados a partir del día 30 de octubre de 2004, toda vez, que el contrato que vinculó a las partes tuvo una duración de siete (7) años, por tanto, al iniciarse el plazo en fecha 30 de octubre de 2004, la prórroga legal venció el 30 de octubre de 2006.

Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 30 de abril de 2007, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en derecho. Así se decide.

En razón a los criterios anteriormente expresados, el Tribunal declara CON LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato intentó la firma VALIO REALITY C.A, contra los ciudadanos REYMON D.G. Y L.M.A.L.A.. Así se decide.

DE LA RECONVENCION

Siendo la oportunidad de dar su contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora, al pago de la suma de cinco mil bolívares fuertes (Bs 5.000,oo) exponiendo como fundamento de pretensión lo siguiente:

Que en fecha 15 de enero de 2.005, la abogada N.G.P., motu propio y estando en pleno conocimiento de las consignaciones arrendaticias, toda vez que se negaban a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento hasta tanto no aceptara el aumento desmedido del bien inmueble objeto de alquiler, y estando en cuenta de que sus representados tienen once (11) años viviendo en calidad de inquilinos en el inmueble, procedieron a demandarlos por ante este Tribunal.

Que esta acción, artera, cobarde y engañosa de la parte actora hace quedar vilipendiada públicamente, causando daños no cuantificables ya que son daños inherentes a la persona y es solo ella y no otro el que sufre una pena causada en forma programada y orquestada por demandantes que solo quieren un valor material no importándoles los daños morales que causen, por ello el Juez debe valorar los daños causados e imponer los paliativos necesarios que alivien su sufrimiento por ser unos responsables ciudadanos.

Acerca de la Reconvención o mutua petición, intentada por la parte demandada, nada adujo la parte actora reconvenida.

En ese aspecto, debe expresamente señalarse que en materia procesal civil en nuestro derecho rige el principio de legalidad y formalidad de los actos procesales previstos en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil que establece que los actos procesales deben realizarse en la forma prevista en dicha norma y en las leyes especiales que los regulan.

Del análisis al texto citado se desprende, que los actos procesales deben realizarse con sujeción a las formalidades establecidas en la ley y como quiera que el proceso es el instrumento fundamental para la realización de la justicia; por encontrarnos en presencia de una materia estrechamente ligada al orden público, le está vedado al Juzgador, subvertir las reglas legales con las cuales el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios.

Así las cosas observamos que, el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil dispone que si el demandante no diere contestación a la reconvención dentro del plazo fijado para ello, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca.

En relación a la confesión ficta, el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su Revista de Derecho Probatorio N 12 sostuvo lo siguiente:” Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente el no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.

No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la Ley, y resulta que los efectos del artículo 362 no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.

¿Que es lo que hay realmente aquí?

Como lo ha dicho la doctrina desde la época Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.

Yo pienso que es sumamente importante tener claro cual es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362 se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de la presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad.”

Conforme en un todo quien aquí decide con el criterio anteriormente expresado, y aplicando estas consideraciones a la reconvención, al no comparecer la parte actora reconvenida en la oportunidad procesal correspondiente, a dar contestación a la reconvención intentada en su contra, los efectos de esa inasistencia produjeron una ficción de confesión por parte de esta, teniéndose por cumplido el primero de los extremos citados por la norma. Así se establece.

En cuanto al segundo de los extremos previstos en la norma, es decir, que no sea contraria a derecho la petición de la parte demandada, observa el Tribunal que la pretensión de la parte demandada reconviniente en el presente juicio, ha sido el pago de la suma de cinco mil bolívares fuertes (Bs 5.000,oo) como indemnización de daño moral, causados por la demanda que se tramita en curso del presente juicio.

De lo anteriormente expresado se constata que la acción intentada, responde a un interés jurídico que es plenamente tutelado en el ordenamiento jurídico venezolano, teniéndose entonces por cumplido el segundo de los extremos previstos en la norma adjetiva. Así se decide.

El tercero de los extremos de procedencia de la confesión ficta, es que el demandado nada probare que le favorezca.

En ese orden de ideas sostuvo el magistrado Jesús Eduardo Cabrera: “La Jurisprudencia Venezolana ha venido señalando en muchísimos fallos y tengo recopilados fallos desde el 69 hasta el 95 que lo único que puede probar el demandado en ese algo que le favorezca es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, que no puede nunca probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos. En consecuencia el contumaz no puede aducir excepción perentoria que no ha opuesto, no puede según esas decisiones, alegar pago, no podría plantear una compensación o una prescripción porque todo esto es motivo de la excepción perentoria como bien lo señala el artículo 1.956 C.C para la prescripción. Lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es que demuestre dentro del algo que le favorezca la inexistencia de los hechos del actor.

Yo estoy de acuerdo con esto y me hago solidario que el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor y a eso se refiere probar algo que le favorezca.”.

En sintonía con el criterio jurisprudencial citado, es pertinente señalar que el daño patrimonial ha sido definido como aquel que sufre la persona en los bienes que integran su patrimonio o en el valor patrimonial de su persona física y el daño moral como una afección de tipo psíquico, emocional o espiritual que experimenta esa persona.

En ese orden de ideas, el artículo 1.185 del Código Civil establece: “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo y de la misma manera está obligado a reparar quien ha causado un daño a otro excediendo en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.

En concordancia con lo anterior el artículo 1.196 ejusdem establece que la obligación de reparar se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.

Estas disposiciones legales, dirigidas al resarcimiento tanto del daño moral como del daño patrimonial, evidencian que en esta materia, la responsabilidad está estrechamente vinculada a la conducta culposa desplegada por quien ocasiona el daño; que de igual manera, incurre en conducta antijurídica quien abusa en el ejercicio de un derecho que le es propio, en detrimento de los derechos de los demás y ese abuso de derecho es lo que ocasiona el hecho ilícito, el cual a su vez, puede dar lugar a exigencias de responsabilidad.

Ha sido criterio reiterado de la doctrina y jurisprudencia patria que para que pueda configurarse el hecho ilícito capaz de generar la obligación de indemnizar por daño moral, deben concurrir los siguientes extremos:

1. -El incumplimiento de una conducta preexistente.

2. - El carácter culposo del incumplimiento.

3. - Que el incumplimiento sea ilícito, o sea, viole el ordenamiento jurídico positivo.

4. - Que se produzca un daño.

5. - La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo ilícito actuando como causa y el daño figurando como efecto.

De acuerdo con lo anteriormente expresado, para que pueda el Juzgador declarar la procedencia en derecho de esa exigencia de responsabilidad civil, no es suficiente que quien demanda alegue que se le ha producido un daño, sino que además es requisito indispensable que existan pruebas irrefutables en el proceso, del hecho que genera la responsabilidad, es decir, es necesario que se demuestre que debido al hecho ilícito en el cual incurrió la parte actora reconvenida, se le ocasionó un daño a la persona; cuya reparación reclama.

En el caso sub iudice, no se desprende de las actas procesales, prueba alguna de cuya valoración pueda inferirse que la parte actora ha incurrido en una conducta antijurídica, que a su vez ha generado un daño patrimonial y moral a quien lo reclama, toda vez que no constituye un hecho ilícito por sí solo, el hecho de haber ejercido la parte actora su derecho constitucional de accionar jurídicamente, derecho éste que legalmente le es concedido-

De igual manera se observa que tampoco es suficiente que, como consecuencia de la demanda intentada en su contra el demandado reconviniente alegue, que ha sido sujeto de acciones legales, para justificar el pretendido daño moral, pues no obstante que ha sido reiterada la Jurisprudencia Patria, al sostener que el daño moral no necesita ser probado, evidentemente que sí es requisito indispensable, para que pueda declararse su procedencia, la prueba del hecho ilícito que generó el daño y la relación de causalidad existente entre la conducta culposa desplegada por el agente del daño y el daño causado.

En razón a los criterios anteriormente citados, se hace forzoso para el Tribunal declarar sin lugar la reconvención intentada. Así se establece.

En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA PERENCION DE LA INSTANCIA, SIN LUGAR EL FRAUDE PROCESAL, CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento VALIO REALITY C.A contra los ciudadanos REYMON D.G. Y L.M.A.L. Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTENTADA POR REYMON D.G. Y L.M.A.L. contra la firma VALIO REALITY C.A en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 20 de diciembre de 2002 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el apartamento distinguido con el número y letra cuatro raya cinco (4-5), ubicado en el piso 4 de la Torre A, del Edificio denominado RESIDENCIAS NADAR, situado en la Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Así mismo se le condena a pagar la suma de doscientos (Bs. 200,oo) bolívares fuertes diarios, como indemnización de daños previstos en la cláusula cuarta del contrato, por el incumplimiento, a partir del vencimiento del plazo de prorroga legal, es decir, a partir del día 1 de noviembre de 2.006, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días de septiembre de 2008. Años 198° de la independencia y 149° de la Federación.

PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

LA JUEZA

L.B.R.

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha y siendo las 10:59 A.M, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA,

Exp AP31-V-2006-0000674.