Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 28 de Febrero de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

196º y 148º

ASUNTO: AP31-V-2006-000367

PARTE ACTORA: VALIO REALTY, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 1º de octubre de 2003, bajo el No. 41, Tomo 822-A qto, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, N.G.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 5.101.

PARTE DEMANDADA: ZULAYKA NACARID G.K., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.540.582, representada en juicio por el abogado en ejercicio, F.G.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 97.215.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I

El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo sorteo de ley, el cual ante la consignación por parte de dicha representación de los documentos fundamentales de la demanda, mediante auto dictado el día 3 de julio de 2006, por los tramites del juicio breve.

Sostiene la representación judicial de la parte accionante en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Que el 11-10-2004, su representada suscribió con la ciudadana ZULAYKA NACARID G.K., ya identificada, un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, bajo el No. 30, Tomo46, mediante el cual dio en arrendamiento el apartamento identificado 2-1, situado en el piso 2, de la Torre “B” del edificio “RESIDENCIAS NADAR”, ubicado en la terraza “G”, calle Panamá de la urbanización Terrazas del Club Hípico, municipio Baruta, conjuntamente con dos puestos de estacionamientos signados con los números 55 y 69, situados en la planta sótano dos de dicho edificio.

2. - Que en el referido contrato se estableció una duración de un año fijo a partir del 1º de septiembre de 2004 hasta el 1º de septiembre de 2005.

3. - Que el canon convenido fue de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000) pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes.

4. - Que el demandado en su condición de arrendatario ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2005, incumpliendo así, con su obligación legal y contractual;

5. - Que ante tal incumplimiento procedió a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenado en la Resolución del Contrato y la consiguiente entrega del inmueble arrendado; en pagar la suma de Un Millón Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.380.000) por concepto de indemnización y daños ocasionados a la arrendadora, así como la suma de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000) por indemnización por cada mes que transcurra.

   A través de diligencia presentada el día 15 de enero de 2007, el abogado en ejercicio, F.G.H., ya identificado, invocando su carácter de apoderado de la demandada, consignado a tales efectos poder autenticado, se dio por citado en su nombre.

   En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, aduciendo como fundamento, lo siguiente:

   Que tal como se evidencia en Gaceta Oficial Ordinaria No. 00158, de fecha 15 de septiembre de 2006, actualmente la parcela de terreno distinguida con la letra “B” y la edificación sobre ella construida denominada “NADAR”, ubicada en la terraza “G” de la urbanización Terrazas del Club Hípico, municipio Baruta, en el cual se encuentra el apartamento, objeto del presente juicio, se encuentra en proceso de expropiación, en virtud de la declaratoria de Adquisición Forzosa del mismo, para la dotación de familias que habitan en condición de arrendatarios, realizada por la Alcaldía Metropolitana de Caracas; con ocasión del cual –sostiene- la actora perdería su cualidad para el juicio, dado que la propietaria del inmueble en cuestión pasaría a ser dicha Alcaldía.

   En esa misma oportunidad, dicha representación judicial, presentó escrito a través del cual dio contestación al fondo de la demanda presentada, en los términos siguientes:

1. - Que el inmueble en el cual se encuentra el apartamento que ocupa en calidad de arrendataria, se encuentra en proceso de expropiación por la Alcaldía Metropolitana, por lo que la demanda –afirmó- resulta improcedente, ya que el bien objeto de la acción no le pertenece y no tiene la cualidad para intentar la misma.

2. - Solicitó la Reposición de la Causa “e inclusión del coarrendatario, RAFAEL NOE GONZALEZ HERNANDEZ”, aduciendo que la demanda se intenta contra la ciudadana ZULAYKA NACARID G.K., cuando la relación contractual incluye a dos arrendatarios, existiendo así, un litisconsorcio pasivo necesario.

3. - Respecto al fondo, rechazó, negó y contradijo la demanda, aduciendo que su representada ocupa dicho inmueble en calidad de arrendataria, desde hace aproximadamente nueve años, con la empresa VALIO REALTY, C.A., la cual anteriormente se denominaba, ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A.; que era falso que su mandante adeudare las pensiones correspondiente a marzo, abril y mayo de 2006, ya que ante la negativa de la arrendadora a recibirlos, tales pagos se consignaron por ante el juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción, tal como se desprende de depósitos bancarios aportados.

4. - Que el contrato de arrendamiento pasó a ser indeterminado, dado que las partes mantuvieron la relación por más tiempo del pactado, lo que hace que la demanda sea inadmisible, por cuanto la vía para accionar sería otra distinta a la intentada.

   Mediante diligencia de fecha 18 de enero de 2007, la representación de la actora, rechazó y contradijo la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la demandada, por cuanto tal prejudicialidad no existe, por cuanto lo que se ventila es la falta de pago.

   II

   Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

   En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 11 de octubre de 2004, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a marzo, abril y mayo de 2005, a razón cada uno de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000,oo) cada mes.

   Establece el artículo 1.167 del Código Civil:

   Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.

   La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, el día 06 de agosto de 2004, bajo el No. 22, Tomo 39, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye la abogada.

2. - Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, el día 11 de octubre de 2004, bajo el No. 30, Tomo 46, contentivo del Contrato de Arrendamiento, cuya resolución se pretende. Documental que será analizado más adelante.

   Por su parte, el demandado al dar contestación a la demanda, ejerció las defensas que estimó conducentes, las cuales seguidamente pasa este Juzgado a resolver, atendiendo al orden procesal que corresponde:

   De la Cuestión Previa

   La representación judicial de la demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

   Sustenta dicha representación la cuestión previa opuesta en el hecho que, la parcela de terreno distinguida con la letra “B” y la edificación sobre ella construida denominada “NADAR”, ubicada en la terraza “G” de la urbanización Terrazas del Club Hípico, municipio Baruta, en el cual se encuentra el apartamento, objeto del presente juicio, está en proceso de expropiación, en virtud de la declaratoria de Adquisición Forzosa del mismo, para la dotación de familias que habitan en condición de arrendatarios, realizada por la Alcaldía Metropolitana de Caracas; con ocasión del cual –sostiene- la citada representación, la actora perdería cualidad para el juicio, dado que la propietaria del inmueble en cuestión pasaría a ser dicha Alcaldía.

   Ciertamente como lo afirma la parte demandada a través de su apoderado judicial, se evidencia en Gaceta Oficial Ordinaria No. 00158, de fecha 15 de septiembre de 2006, que la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante decreto No. 000317, de fecha 15 de septiembre de 2006, decretó la adquisición forzosa del inmueble previamente descrito. En vista a ello, debe este Juzgado analizar si efectivamente tal proceso de afectación puede ser considerado como una prejudicialidad al juicio bajo estudio, a saber:

   Doctrinal y jurisprudencialmente, se ha sostenido que una cuestión es prejudicial a un proceso, cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la sentencia a ser dictada en el juicio. Sostiene el Dr. P.A.Z., en su obra “Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal”, editores Vadel hermanos, Caracas, 1992, que la prejudicialidad es un punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero que se distingue de otras cuestiones previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero que no sólo basta con esto, pues, además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente.

   Debe entonces señalarse, que se trata de un punto bajo discusión, cuya decisión, además de estar íntimamente vinculada a lo discutido en el proceso judicial en el cual se invoca tal prejudicialidad, influye directamente en la decisión que deba tomarse en el mismo; es decir, resulta de extrema necesidad su decisión para la controversia planteada.

   De la lectura efectuada al Decreto en virtud del cual se estableció la adquisición de la edificación en la cual está ubicado el apartamento cuya entrega pretende la accionante, se determina que en dicho acto administrativo se sometió el mismo, a las normas de implementación previstas por el órgano legislativo, mediante Acuerdo No. 35-2006 de fecha 12 de mayo de 2005, publicado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Ordinario N° 00119 del día 16 del citado mes y año, modificado por el Acuerdo No. 87 de fecha 1º de agosto de 2006, publicado en la citada Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano N° 00146 del día 10 de agosto de 2006.

   En el citado Acuerdo No. 87-2006, el Distrito Metropolitano estableció las condiciones que deben cumplir las edificaciones para ser enmarcadas dentro de los procedimientos expropiatorios que actualmente realiza la Alcaldía, para la ejecución del proyecto denominado “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, en virtud del cual se declara la adquisición del inmueble ya tantas veces mencionado.

   En dicho acuerdo, se estableció –entre otros- lo siguiente:

   SEGUNDO: Los beneficiarios del Proyecto “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, serán aquellas familias que estén habitando actualmente aquellos inmuebles que reúnan los requisitos señalados en el punto anterior, en condición de poseedores precarios y que cumplan los requisitos y condiciones que establezca la Alcaldía Metropolitana de Caracas a través de la fundación Vivienda del distrito Metropolitano de Caracas (FUNVI) así como la normativa que regula la materia.

   En los casos que cursen ante los tribunales competentes, recursos sobre ejecutorias de desalojos, sólo se podrá determinar el beneficiario del presente acuerdo, cuando se produzca sentencia definitivamente firme

   . (Negrillas del Tribunal).

   Luego de analizada la normativa citada, atendiendo a los hechos sometidos a la consideración de este Despacho, a los efectos de determinar la procedencia o no en derecho de la cuestión previa propuesta, se observa que la controversia aquí sustanciada está referida a una acción resolutoria de contrato arrendaticio sustentada en la falta de pago de los cánones correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2005; y que la cuestión que se alega como “prejudicial” se contrae a la afectación del inmueble arrendado decretada por la Alcaldía Metropolitana en ejecución del proyecto “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, en virtud del cual dicho organismo inició el procedimiento administrativo para la adquisición forzosa del mismo.

   Debe entonces precisarse que, a través del procedimiento administrativo iniciado, se persigue como fin último la adquisición forzosa del inmueble, por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, para luego en ejecución del ya prenombrado Proyecto, proceder a adjudicarlo a las personas que en calidad de arrendatarios resulten beneficiados por cumplir con los requisitos establecidos en el Acuerdo No 87-2006 citado.

   Es el caso, que mediante el presente juicio la pretensión deducida se contrae a resolver judicialmente un contrato arrendaticio por haberse configurado –a juicio del accionante- una causal para ello, conforme a lo indicado en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual, el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   Contrastado el procedimiento de afectación con el procedimiento judicial aquí tramitado, no se determina la influencia que caracteriza la “prejudicialidad”, regulada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; pues lo ventilado por el órgano administrativo no constituye un presupuesto necesario de la sentencia que debe dictarse en el presente juicio, es decir, no es un punto previo e influyente para resolver el fondo de esta controversia. Por el contrario, pareciera –conforme a lo establecido en el Acuerdo No. 87-2006- que la decisión dictada por los órganos jurisdiccionales, en materia arrendaticia, sí resulta determinante para el establecimiento de las personas que en definitiva resultaran beneficiadas con el Proyecto ejecutado por la Alcaldía Metropolitana, al señalarse en la citada providencia de orden administrativo que, “en los casos que cursen ante los tribunales competentes, recursos sobre ejecutorias de desalojos, sólo se podrá determinar el beneficiario del presente acuerdo, cuando se produzca sentencia definitivamente firme”.

   De modo pues, que el hecho que el inmueble esté dentro de los afectados por el proyecto denominado “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, ejecutado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, en nada incide en el presente juicio, ni menos aún se requiere su previa decisión, dado que lo determinado en el mismo, (adquisición forzosa del inmueble por parte de dicha Alcaldía), no influye en el tema objeto de la presente decisión (precisar si existe o no la causal resolutoria alegada). Esto en razón, de que –en caso de prosperar el iniciado procedimiento expropiatorio- ciertamente la propiedad pasará a la Alcaldía, pero ello no implica –necesaria e ineludiblemente- que la adjudicación final del mismo sea a las personas que en calidad de inquilinos lo ocupen, toda vez que, en virtud de lo indicado en el Acuerdo No. 87-2006, los entes competentes, deberán establecer si tales arrendatarios cumplen con las condiciones y exigencias para ser beneficiarios del citado proyecto.

   La decisión que en definitiva sea dictada en el ya mencionado procedimiento de afectación, en nada incide ni influye, en el punto aquí discutido, este es, si efectivamente la demandada en su condición de arrendataria ha incumplido con su obligación legal y contractual de pagar los cánones arrendaticios, tal como lo afirma la empresa actora en la demanda, y cuyo fundamento es el utilizado para incoar la acción en cuestión.

   Atendiendo al razonamiento previamente realizado, este Juzgado declara la improcedencia en derecho de la cuestión previa opuesta por la demandada, y así se establece.

   De la Falta de Cualidad de la Actora

   La parte demandada invocando como fundamento la circunstancia que la edificación en la cual se encuentra el inmueble arrendado, se encuentra en proceso de expropiación, en virtud de la declaratoria de Adquisición Forzosa del mismo, afirma que, la demanda con la cual se le dio inicio a las presentes actuaciones resulta improcedente, por cuanto “el bien objeto de la acción no le pertenece a la compañía accionante, careciendo así, de la cualidad para intentar la misma”.

   La cualidad es la legitimación a la causa, la cual deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   Igualmente, de acuerdo a lo consagrado en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, no solo el propietario de la cosa dada en arrendamiento, sino aquéllas personas que son partes en la contratación, además del subarrendador, el usufructuante, entre otros; por lo que debe afirmarse que la persona que tenga alguna de esa condición está plenamente legitimado conforme a derecho para intentar cualquier acción con ocasión de la convención.

   Se constata de las actas, que la parte actora acompañó al libelo de demanda –como instrumento fundamental- original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, el día 11 de octubre de 2004, bajo el No. 30, Tomo 46, documento que al no haberse demostrado su falsedad, arroja pleno valor probatorio, desprendiéndose de dicho documento que, efectivamente las partes del presente juicio, la actora como arrendadora y la demandada como arrendataria, suscribieron en dicha oportunidad contrato de arrendamiento, con una duración de un año fijo, contado a partir del día 1º de septiembre de 2004 hasta el 1º de septiembre de 2005, con un canon mensual de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (bs. 460.000) pagadero dentro de los primeros cinco días de cada mes; quedando así demostrado en el juicio, el vínculo arrendaticio que existe entre las partes y así se establece.

   Siendo la parte actora, empresa mercantil denominada VALIO REALTY, C.A., la persona jurídica que en la aludida relación de arrendamiento tiene el carácter de arrendadora, -carácter además reconocido expresamente por la demandada-, debe considerarse que dicha empresa está suficientemente legitimada desde el orden procesal y conforme a derecho, para interponer la acción con la que se dio inicio al presente juicio, pues su legitimación y cualidad deriva de su condición de arrendadora que tiene en dicho contrato, siendo forzoso para este Juzgado desestimar por ser improcedente en derecho, la falta de cualidad de la actora invocada por la representación judicial de la demandada, y así se establece.

   De la Reposición de la Causa

   El apoderado judicial de la demandada sostiene que la demanda ha debido intentarse contra las dos personas que tiene el carácter de arrendatario, que son ZULAYKA NACARID G.K. y R.N.G.H., y no contra la primera de las citadas únicamente como lo hizo la accionante, aduciendo que se trata de un litis consorcio pasivo necesario, circunstancia por la que solicitó la reposición de la presente causa, e “inclusión del co- arrendatario”.

   Como fundamento de lo anterior, sostiene que la relación no se limitaba al contrato de fecha 11 de octubre de 2004, sino que el mismo es la continuación de ocho contratos de arrendamientos anteriores que han sido renovados continua e ininterrumpidamente. Observándose entre ellos, que se dio en arrendamiento a ambos ciudadanos y que actualmente la relación persiste con las dos personas naturales previamente citadas, siendo prueba de ello, -según su dicho- los recibos de pagos que aún se emiten a favor del ciudadano no demandado, R.N.G.H..

   Corresponde a este Tribunal señalar previamente que, la reposición es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir errores de procedimientos que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso. (Emilio Calvo Baca. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Caracas. 1995. Pág. 295).

   Observa este Juzgado que, el apoderado judicial de la demandada a los efectos de sustentar la solicitud de reposición y el litisconsorcio pasivo que aduce existe en el caso de autos, aportó ocho documentos contentivos de los ocho contratos arrendaticios que han venido suscribiendo las partes así como recibos de pago expedidos por la arrendadora al otro inquilino no llamado a juicio, R.N.G.H..

   En relación a los contratos producidos en juicio, este Juzgado les concede valor probatorio al no haber sido tachados en forma alguna por la accionante. Del estudio de dichas instrumentales, ciertamente, queda demostrado en juicio –como lo afirma la representación de la demandada- que la relación arrendaticia con la empresa actora, data de mucho tiempo atrás y no desde la fecha de suscripción del contrato cuya resolución se pretende a través de este proceso.

   Sin embargo, debe señalarse que en el transcurso de dicha relación, fue voluntad de los contratantes, en virtud del principio de la libre autonomía en las contrataciones, la de establecer y regular las condiciones bajo las cuales se ejecutaría tal vínculo contractual, circunstancia por la que mediante los diversos contratos celebrados de forma escrita, modificaron, crearon y/o mantuvieron las condiciones que recíprocamente consideraron. Con tales instrumentos se prueba plenamente en juicio, la fecha a partir de la cual se dio inicio al arrendamiento, elemento fáctico que dada la naturaleza de la acción incoada no resulta determinante e influyente en el fondo de lo controvertido; más debe dejarse establecido, que siendo el último contrato el celebrado por escrito el día 11 de octubre de 2004, es éste último, el vigente para la fecha y el que establece las condiciones y modalidades bajo las cuales debe desarrollarse el arrendamiento existente, y así se establece.

   Debe añadirse que, si bien es cierto que en la mayoría de los contratos escritos figura el ciudadano R.N.G.H., como co-arrendatario; no es menos cierto, que en el contrato vigente y demostrativo del vínculo contractual que se pretende resolver -tal como se indicara- el suscrito por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, el 11 de octubre de 2004, figura como única “arrendataria” la persona natural llamada al presente juicio en calidad de demandada, siendo en con dicho documento con el que se prueba procesalmente las personas que tienen tal carácter.

   Con respecto a los recibos de pago producidos, se establece que muchos de ellos, corresponden a fechas distintas al contrato vigente; y los que fueron expedidos por pagos de meses que comprenden el lapso contractual, no conduce a la afirmación de que el ciudadano R.N.G.H., sea coarrendatario; toda vez que, en nuestra legislación resulta posible la realización de pagos a favor de terceros. Circunstancias que hacen improcedente en derecho el alegato de la demandada relativo a que, en el contrato cuya resolución ha sido accionada la parte arrendataria es representada por dos inquilinos, y así se establece.

   Ha sido doctrina reiterada de Casación que, la reposición del juicio al estado de admitir la demanda con la cual se inició el mismo, debe ser decretada en los casos en que se denuncien o se observen de oficio violaciones al debido proceso y al derecho a la defensa como consecuencia de un error en el procedimiento sustanciado; y dado que, en la presente controversia, el alegato esgrimido por el demandado como sustento para solicitar la reposición, no representa en sí, situación alguna prevista en nuestro ordenamiento que conduzca a la reposición solicitada, al no haberse afectado o limitado el derecho a la defensa de las partes ni violentado alguna normativa legal, tal solicitud de reposición es declarada improcedente en derecho, y así se establece.

   Del Fondo de lo Controvertido

   Corresponde previamente a este Juzgado –en base a la defensa esgrimida por la demandada-, determinar la naturaleza del contrato arrendaticio cuya resolución pretende la actora, a los fines de determinar si la acción incoada se corresponde con la procesalmente válida e idónea para la satisfacción de la pretensión deducida:

   La representación judicial de la demandante acompañó como documento fundamental de la demanda, original del contrato de arrendamiento debidamente autenticado, el día 11 de octubre de 2004; documental ya valorada y analizada por este Despacho, estableciéndose –entre otros- que efectivamente dicho contrato era el vigente para la fecha.

   En el referido contrato escrito los contratantes, establecieron respecto a la duración, (1) año fijo, a partir del PRIMERO (1) de SEPTIEMBRE del 2.004 hasta el PRIMERO (1) de SEPTIEMBRE del año 2005; conviniendo las mismas, que en caso de que EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble después de vencido dicho contrato, es decir, el primero (1) de septiembre del 2005, no se considerará en ningún caso que se ha prorrogado la duración del contrato.

   De lo convenido por las partes, se desprende la intención de las mismas, de vincularse en arrendamiento, en virtud del contrato escrito celebrado, por un año fijo, contado a partir del 1º de septiembre de 2004 hasta el día 1º de septiembre de 2005; no quedando así expresada la voluntad de ambos, de prorrogar, renovar de forma alguna, tal contratación. En otras palabras, el ánimo de los contratantes fue la de celebrar un contrato con su tiempo de vigencia claramente establecido y prefijado en el documento contentivo de la contratación celebrada.

   De modo pues, que no habiéndose demostrado en el caso de autos, la ocurrencia de los supuestos de hecho por los cuales una contratación que nace determinada se indetermina en el tiempo; y quedando así, evidenciada –de forma escrita- que en el contrato arrendaticio cuya resolución se pretende, las partes de mutuo acuerdo fijaron un tiempo fijo para la vigencia del mismo, es deber de este Despacho afirmar que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado, siendo en consecuencia, la acción incoada la idónea para la satisfacción de la pretensión deducida, y así se establece.

   Tal como se indicara con anterioridad, la parte actora señala que la demandada en su condición de arrendataria, adeuda los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2005, a razón cada mes, de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000).

   Al respecto, la demandada manifestó estar solvente con tales pagos, alegando a su favor las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para lo cual aportó los depósitos bancarios.

   Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de los referidos depósitos a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato que vincula a las partes, la accionada debía pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco días de cada mes; y en caso que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse si bien, efectuado, pero de forma extemporánea.

   En el caso bajo estudio, la parte demandada efectuó los siguientes pagos mediante depósito bancario en la cuenta llevada por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Banco Industrial de Venezuela, a los efectos de acreditar el pago de las pensiones arrendaticias reclamadas por el actor:

   No. Planilla de Depósito Fecha del Depósito Total depositado

   338208 01 de junio de 2005 Bs. 1.030.000,00

   808600 14 de junio de 2005 Bs. 515.000,00

   Se constata al dorso de la primera de las planillas bancarias descritas, sello del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual se indica que los meses pagados a través de tal depósito son marzo y abril de 2.005; y según el sello apreciado al dorso de la segunda planilla, mediante su depósito, se pagó el mes de mayo de 2005.

   Del estudio realizado a las referidas documentales, se evidencia que las pensiones correspondientes a los meses indicados por el actor en la demanda como no pagados por la arrendataria, vale decir, de marzo, abril y mayo de 2005, y en cuyo incumplimiento sustenta la acción resolutoria incoada, fueron pagadas a todas luces de forma extemporánea, ya que la consignación se efectuó de forma conjunta, es decir, dos meses marzo y abril de 2.005, en una misma fecha, el día 01 de junio de 2005; oportunidad para la cual ya había expirado en exceso tanto el lapso contractual como el legal previstos para su pago, así como el mes de mayo de 2005, se constata su pago ya precluida las oportunidades correspondientes, ya que el mismo se realizó el día 14 de junio de 2005.

   En lo que respecta a los otros depósitos bancarios, este Juzgado no analiza los mismos –a los efectos de determinar su validez y/o legalidad- por cuanto los meses a los cuales corresponden tales pagos, no fueron señalados por la parte actora como no pagado e insoluto como fundamento de la acción incoada, y así se declara.

   Evidenciada en juicio la excesiva extemporaneidad del pago por vía de consignación, de los cánones arrendaticios correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2005, meses indicados en la demanda a los efectos sustentar la causal resolutoria, resulta forzoso para este Juzgado, declarar que la demanda con la cual se dio inicio al presente procedimiento, resulta procedente en derecho, y así se declara.

   III

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio intentó la empresa mercantil VALIO REALTY, C.A. contra la ciudadana ZULAYKA NACARID G.K., ya identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, el día 11 de octubre de 2004, anotado bajo el No. 30, Tomo 46. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble objeto del arrendamiento, constituido por un apartamento distinguido como 2-1B, situado en la piso 2 de la Torre “B” del Edificio “RESIDENCIAS NADAR”, edificado en la terraza “G”, calle Panamá, urbanización Terrazas del Club Hípico, Baruta del estado Miranda, así como los dos puestos de estacionamiento, distinguidos con los números 55 y 69, ubicados en el sótano 2 del edificio.

   De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la accionada.

   Publíquese. Regístrese y Déjese copia

   Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de febrero de 2007.

   La Jueza,

   Abg. C.J.G.P.

   El Secretario,

   J.F.O..

   En esta misma fecha, 28-02-2007, siendo las 2:27 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

   El Secretario