Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Monagas, de 24 de Mayo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

Maturín, 24/05/2010.

200° y 151°.

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: P.J.V.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.030.107 y de este domicilio.

APORERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: F.A.M.G., R.A.V. y F.J.R., Abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 27.486, 62.449 y 121.717, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L, inscrita por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo de Maturín del Estado Monagas, en fecha 04 de Enero del 2005, anotado bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo 1 de los libros de registro respectivo, y el ciudadano M.M.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.355.764.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.N., Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 59.874 y de este domicilio.

MOTIVO: NULIDAD DE VENTA.

EXPEDIENTE: 13.554.

II

NARRATIVA

El presente juicio se inició por demanda interpuesta por el Abogado F.A.M.G., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano P.J.V.P., en la cual expuso que su poderdante celebró contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta con la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L, representada por el Presidente del c.d.A. de dicha Cooperativa el ciudadano M.M.C.T., lo cual consta en documento autenticado que acompañó en copia certificada marcada “B”. Siendo el objeto de dicho contrato un inmueble constituido por una casa ubicada en la Carretera Vieja Vía a la Pica, entrada a la Urbanización A.E.B. N° 03, Campo Alegre, Municipio Maturín Estado Monagas. Que según consta en el referido contrato, en la cláusula décima, el precio de la venta es por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo) equivalentes a SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 70.000,oo), de los cuales su poderdante canceló DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,oo) al momento de la firma del contrato, y el saldo restante iba a ser cancelado en un período no mayor de dos meses a partir de la fecha de entrega por parte del arrendador- vendedor de la documentación exigida por el arrendatario para la compra de la vivienda. Indica igualmente el actor que en lo que se refiere a la Opción de Compra-Venta no existe fecha de vencimiento, por lo que se encuentra aún vigente, y en cuanto al contrato de arrendamiento al no haber la voluntad manifiesta de una de las partes o de ambas de rescindir del contrato el mismo se convierte en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que vencido el contrato de arrendamiento en fecha 18/05/2007 su poderdante continuó cancelando otras cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento. Siendo el caso que, según lo indica el accionante, la referida Asociación Cooperativa, representada por su Presidente el ciudadano M.M.C.T., a pesar de conocer el derecho preferencial del ciudadano P.J.V.P. para adquirir el inmueble y habiéndoselo ofrecido antes, procedió mediante acta de asamblea representada por sus cooperativistas ciudadanos M.M.C.T., V.C.T., S.J.L.P., B.D.C. y F.E.A.C., a vendérselo al ciudadano M.M.C.T., quien funge como presidente de la cooperativa. Todo lo cual se evidencia de documento registrado que acompañó a la demanda marcado “E”. Continuó explicando que existe una simulación de venta con la finalidad de evadir la responsabilidad que se había adquirido con su mandante ya que, según se desprende del documento de venta, la misma fue hecha por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) equivalentes a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,oo), mientras que la opción de compra que se le dio a su mandante es por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 70.000,oo). Que como arrendatario y comprador del inmueble tiene derecho preferencial de adquirir el mismo, en las mismas condiciones y por el mismo precio que fue vendido.

Por tales razones procedió a demandar a la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L y al ciudadano M.M.C.T., para que convengan o en su defecto a ello sean condenados, en aceptar que como arrendatario y comprador opcionario su mandante tiene la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, para que convengan en anular la venta celebrada entre ambos y reciban el monto del precio de la venta cuya nulidad solicita, es decir la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,oo). Solicitó igualmente fuere decretada Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la venta cuya nulidad se solicita.

Además de los señalados, acompañó a su libelo original de documento poder marcado “A”, Copia Certificada de Acta Constitutiva y Estatutos de la Cooperativa marcados “C”, Acta de Asamblea en copia simple marcada “D”, y Copia Certificada de Consignación de Canon de arrendamiento marcada “F”. Fundamentó su demanda en los artículos 42, 43, 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y los artículos 1.346 y 1.483 del Código Civil, y la estimó en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 70.000,oo).

Admitida la demanda por auto de fecha 27/02/2009, por cuanto no era contraria a las disposiciones del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se emplazó a los demandados para que dieran contestación.

Agotadas tanto la citación personal (folio 103) como por carteles (folios 112 al 125, y 127), previa solicitud de parte se designó defensor judicial a los demandados, recayendo tal nombramiento en la persona del Abogado R.N., quien una vez notificado aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

Consta al folio 140 diligencia mediante la cual el alguacil del Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por el Defensor Judicial, el cual en fecha 10/08/2009 presenta escrito de contestación en los siguientes términos:

… Niego y rechazo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, la temeraria demanda de Cumplimiento de Contrato de Comodato… en virtud de que son falsos de toda falsedad los alegatos esgrimidos en la misma.

Niego y Rechazo que mi defendida, a través de su presidente M.M.C. haya celebrado con el ciudadano P.J.V. contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta…

Negó por ser falso, ya que el contrato nunca se celebro de que el precio de la venta es por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 70.000,oo); asi como también niego que mi defendida haya cancelado la cantidad de BS. 10.000,oo al momento de la firma del documento, por ser falso de toda falsedad.

Niego que la cantidad supuestamente entregada haya sido para garantizar la irrevocabilidad de la supuesta venta.

Niego y rechazo el supuesto saldo restante iba ser cancelado en un periodo no mayor de 2 meses, toda vez que como dije anteriormente el contrato nunca se celebró, igualmente rechazo que la supuesta opción de compra se encuentre aun vigente pues no se celebró.

Niego y rechazo que mi defendida le haya vendido el inmueble supra indicado al ciudadano M.M.C.T..

Niego y rechazo por ser falso pues nunca se celebró esa venta, que el monto haya sido de Bs. 10.000,oo.

Rechazo y niego que mi defendida haya simulado venta alguna…

Niego y rechazo que mi defendida deba convenir en anular la venta pues nunca se celebró.

Rechazo el pago de costas y costos procesales…

Posteriormente y encontrándose dentro de la oportunidad legal correspondiente, ambas partes presentaron escritos de pruebas. Y sólo la demandante consignó escrito de informes.

III

MOTIVA

En todo proceso se deben revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba.

Este principio de la carga de la prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, estableciendo lo siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, por su parte establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuadas las pruebas de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que las promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de quien las haya promovido.

Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice.

Por otro lado, de acuerdo a la doctrina nacional, por nulidad de contrato se entiende su ineficacia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de los terceros. La nulidad de un contrato ocurre cuando faltan los elementos esenciales a su existencia o validez, o cuando viola el orden público o las buenas costumbres.

PUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE

CAPITULO I: Mérito Favorable de los Autos.

Valoración: Este juzgado comparte el criterio jurisprudencial que dejó sentado que el mérito favorable no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente, a menos que la parte señale los medios de los cuales desea servirse; pudiendo favorecer a cualquiera de las partes.

CAPITULO II: Prueba Documental.

1) Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento con opción a compra, cursante a los folios 9 al 14. Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, en fecha 28/02/2007, inserto bajo el N° 50, Tomo 57.

De la misma se desprende la relación contractual existente entre la Asociación Cooperativa MAO CHOPITE 443 R.L. y el ciudadano P.J.V.P., en la cual la primera da en arrendamiento con opción a compra al segundo, un inmueble constituido por una casa ubicada en la carretera vieja vía la Pica, entrada a la Urbanización A.E.B., N° 03, Campo Alegre, Municipio Maturín Estado Monagas, fijando un canon de arrendamiento de Bs. 400.000,oo mensuales, y como monto de la opción a compra Bs. 70.000.000,oo, ambas cantidades anteriores a la conversión monetaria.

2) Copia Certificada de Documento Constitutivo de la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443 R.L., cursante a los folios 18 al 35. Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín, de fecha 04/01/2005, anotado bajo el N° 13, folio 77 al 87, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre del año 2005.

3) Copia Certificada de Documento de traspaso, cursante a los folios 48 al 53. Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín, de fecha 14/06/2005, anotado bajo el N° 34, Protocolo Primero, Tomo 20, del Segundo Trimestre del año 2005.

De la misma se evidencia que el ciudadano M.C.T. traspasó a la Asociación Cooperativa MAO CHOPITE 443 R.L el inmueble objeto del presente juicio, por la cantidad de Bs. 50.000.000,oo, anteriores a la conversión monetaria.

4) Copia Certificada de Acta de Asamblea, cursante a los folios 54 al 58. Protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, de fecha 04/06/2007, anotado bajo el N° 37, Protocolo Primero, Tomo 18.

Se observa que en dicha acta de asamblea se aprobó la venta de las bienhechurías pertenecientes a la cooperativa.

5) Copia Certificada de Expediente de Consignaciones de Canon de Arrendamiento, signado con el N° 156 y cursante a los folios 66 al 97.

Valoración: Los documentos anteriores fueron consignados algunos en copia simple y otros en copia certificada, referidos a documentos debidamente registrados y autenticados, los cuales no fueron negados ni desconocidos en la oportunidad legal respectiva. Por lo que este Tribunal los tiene como fidedigno en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

6) Copia Certificada de Acta de Asamblea, cursante a los folios 60 al 65. Protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín, de fecha 06/06/2007, anotada bajo el N° 34, Protocolo Primero, Tomo 28.

Se trata de un documento contentivo de la venta cuya nulidad se pretende, y a través del cual los miembros de la Asociación Cooperativa MAO CHOPITE 443 R.L venden al ciudadano M.M.C.T., unas bienhechurías ubicadas en la carretera vieja vía la Pica, entrada a la Urbanización A.E.B., N° 03, Campo Alegre, Municipio Maturín Estado Monagas, por la cantidad de Bs. 10.000.000,oo anteriores a la conversión monetaria.

DE LO PROMOVIDO POR EL DEFENSOR JUDICIAL

Invocó el mérito probatorio que emerge de todos los instrumentos y elementos de pruebas que haya producido la actora.

Valoración: Respecto de este el Tribunal emitió pronunciamiento up supra.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Del contrato de referido en el numeral 1 se desprende sin lugar a dudas que efectivamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra, cursante a los folios 9 al 14. Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, en fecha 28/02/2007, inserto bajo el N° 50, Tomo 57. Documento que al no ser impugnado por la contraparte se tiene por fidedigno, en consecuencia quedo plenamente probado que entre la Cooperativa Maochopite 443 R.L, representada por el ciudadano M.M.C.T., y el actor se celebró dicho contrato de arrendamiento con opción a compra, quedo demostrado igualmente el canon de arrendamiento, la solvencia del arrendador y la entrega de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), como parte del pago total para garantizar de esa manera la irrevocabilidad de la venta; tal como quedo establecido en la clausula Décima de este contrato, siendo el precio total de dicha venta la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (70.000.000); quedando por cancelar la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000); quedo plenamente comprobado la existencia del contrato, por no haberse fijado en el mismo el plazo para cancelar el resto de la cantidad adeudada, así mismo quedo comprobado que la venta de la cual se pide su nulidad es por un precio irrisorio, aunado al hecho cierto de haberse realizado entre la cooperativa y su presidente, siendo que el derecho preferencial de adquirir las bienhechurías pertenece sin lugar a dudas al demandante.

Tal derecho se encuentra establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y le concede al arrendatario la preferencia ofertiva, para que se le de en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario y más aún cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En este caso en particular existiendo un contrato con opción a compra donde el arrendatario dio cumplimiento a lo estipulado en el mismo; siendo que el contrato de opción lo realizó el presidente de la cooperativa y el contrato del cual se solita la nulidad, también está suscrito por el mismo presidente y a su favor; así mismo, por cuanto quedó demostrado que el contrato de venta celebrado entre la Asociación Cooperativa MAO CHOPITE 443 R.L y el ciudadano M.M.C.T. nació en forma irregular, resulta forzoso concluir que la presente acción debe prosperar. Y así se declara.

IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción judicial del estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE VENTA incoara el ciudadano P.J.V.P. contra la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L y el ciudadano M.M.C.T., todos identificados anteriormente. En consecuencia se declara NULO el Documento de Venta Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín, de fecha 06/06/2007, anotado bajo el N° 34, Protocolo Primero, Tomo 28. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín a los Veinticuatro (24) días del mes de Mayo del año Dos Mil Diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez,

Abg. G.P.L.S.,

Abg. Dubravka Vivas.

En esta misma fecha siendo las 11:30 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.

La Secretaria,

Abg. Dubravka Vivas.

GP/ mjm

Exp. 13.554