Decisión nº 50.553 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 25 de Octubre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: J.L.V.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 7.092.613 de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: J.D.D. y D.E.D.L., abogados en ejercicio, inscritos en los Inpreabogados bajo los Nos. 118.392 y 118.366 respectivamente, todos de este domicilio

DEMANDADA: YENNYS J.M.D.G. y F.A.G.L. venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. 13.889.784 y 12.772.867 respectivamente, ambos de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: B.G.L., E.B. BARILLAS Y C.A.R., abogados en ejercicio inscritos en los IPSA bajo el No.18.997, 67.554 y 26.963 respectivamente y todos de este domicilio

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: No. 50.553

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Mediante escrito de fecha 22 de Septiembre de 2006, el ciudadano J.L.V.A., asistido de abogado, demanda por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO a los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G..

Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal dándose entrada en fecha 27 de Septiembre de 2006.

En fecha 10 de Octubre de 2006, fue admitida dicha demanda.

En fecha 11 de Octubre de 2006, comparece el ciudadano J.V.A., asistido de abogado, otorgo poder apud acta a los abogados J.D.D. y D.D.L..

En fecha 23 de Octubre de 2006, comparece el alguacil y consigna recibo firmado por los demandados de autos.

En fecha 27 de Noviembre de 2006, los apoderados judiciales de los demandados presentaron escrito de contestación a la demanda junto con anexos.

En fecha 15 de febrero de 2007, la parte actora presento escrito de pruebas. Así mismo en fecha 21 de Febrero de 2007, la parte demandada de autos presento escrito de pruebas. Ambas pruebas promovidas fueron agregadas a los autos por este Tribunal en fecha 28 de Febrero de 2007.-

En fecha 05 de marzo de 2007, los apoderados judiciales de los demandados de autos, presentaron escrito de oposición a las pruebas. Posteriormente en fecha 06 de marzo de 2007, la parte accionada presenta escrito de impugnación de documento.

Por auto de fecha 08 de marzo de 2007, este Tribunal desestima la oposición interpuesta a la admisión de las pruebas promovidas por la actora, por cuanto que la impertinencia de la prueba es uno de los elementos que habrá de tomar el Juez para su establecimiento y valoración al momento de analizarlas para aplicarlas a la sentencia de merito, razón por la cual la admisión debe realizarse.

En fecha 08 de marzo de 2007, fueron admitidas las pruebas promovidas.

En fecha 15 de Marzo de 2007, comparece el apoderado judicial del actor y presenta escrito de prueba de cotejos, siendo agregada y admitida por este Tribunal por cuanto fue promovida en su oportunidad.

En fecha 25 de Abril de 2007, el abogado P.P., Juez Provisorio de este Despacho se aboca al conocimiento de la presente causa.

En fechas 08 y 22 de mayo de 2007, fue agregado a los autos la comunicación proveniente del Banco Fondo Común Banco Universal.

En fecha 19 de Julio de 2007, comparecen los apoderados judiciales del actor y presentan escrito de informes. Posteriormente en fecha 30 de Julio de 2007, el apoderado judicial de los accionados presenta escrito de informes. En esta misma fecha los apoderados judiciales del actor presentan escrito de informes.

En fecha 09 de Agosto de 2007, ambas partes presentaron escritos de observaciones a los informes.

En fecha 14 de Noviembre de 2007, se difirió la sentencia que debía ser dictada en este día.

En fecha 12 de marzo de 2009, la parte actora solicita se dicte sentencia en la presente causa. Así mismo la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa, en diferentes fechas.

En fecha 24 de mayo de 2010, se fijo lapso y hora para que tenga lugar la audiencia conciliatoria solicitada por el actor. Se libró boleta a la parte accionada.

En fecha 28 de Junio de 2010, el alguacil de este despacho consigno boleta librada a los demandados.

En fecha 30 de Junio de 2010, tuvo lugar el acto conciliatorio conforme al articulo 257 del Código de Procedimiento Civil, donde la parte actora se hizo presente y la parte accionada no se hizo presente en dicho acto ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno de lo representara.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegan los apoderados del demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:

1. Que en fecha 09 de marzo de 2006, los ciudadanos F.G.L. y YENNYS MONTILLA DE GUEDEZ, en calidad de vendedores opcionantes y el ciudadano J.V.A., en calidad de comprador opcionado, celebraron un contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble propiedad de los accionados, constituido por una casa la cual se encuentra ubicada en la Fundación Valencia 4 (hoy Fundación Mendoza) distinguida con el No. 5-58, Tipo J, edificada en un área de terreno de trescientos cincuenta y un metros cuadrados (351 Mts), en Jurisdicción de la Parroquia M.P.d.M.V.d. estado Carabobo.

2. Que el precio de la venta fue por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) y con la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones bilateral y recíprocamente asumidas por las partes, el comprador opcionante (actor) entregaría en calidad de arras a los vendedores opcionantes (accionados) la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) con la autenticación del referido documento.

3. Que en la cláusula tercera se estableció como lapso ciento veinte (120) días para que su representado tramitara el crédito por ante la entidad bancaria, pudiéndose prorrogar dicho lapso por treinta (30) días mas, de mutuo acuerdo entre las partes.

4. Que después de haber realizado todos los tramites y diligencias necesarias ante la institución bancaria, logra con el Fondo Común Banco Universal previo cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos y recaudos necesarios para la solicitud del financiamiento, el crédito requerido para concretar la negociación, siendo aprobada la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00) lo que consta en documento que le fuera entregado para su presentación por ante la oficina de Registro respectivo para su revisión y posterior protocolización, el cual efectivamente tramite por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio V.d.e.C. en fecha 07 de Agosto de 2006.

5. Que la cantidad restante, es decir QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), seria entregado mediante cheque de gerencia de Fondo Común Banco Universal por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) pagaderos a la orden de YENNYS MONTILLA y el saldo restante, es decir CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), serían debitados del saldo total, tal y como se acordó en el contrato celebrado entre las partes.

6. Que entre los días lunes 31 de Julio y domingo 06 de Agosto de 2006, realice distintos contactos telefónicos y personales con la opcionante vendedora, a fin de recordarle que estaba pronto a realizarse la protocolización del documento definitivo y que ya había sido aprobado el crédito por el banco y que estaba todo listo, lo cual incluso el Departamento de Crédito del Fondo Común Banco Universal notificó mediante telegrama enviado por la oficina de IPOSTEL el día 07 de Agosto de 2006.

7. Que los accionados no tramitaron lo necesario para el pago de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, por lo que incumplieron en lo pactado en la cláusula cuarta. Así mismo no recibí ninguna de las solvencias de los servicios públicos tales como agua, luz, teléfono, impuestos municipales, propiedad inmobiliaria, ficha catastral y la respectiva liberación de la hipoteca convencional que pesa sobre el inmueble.

8. En vista del incumplimiento de los accionados en lo pactado en el contrato de opción compraventa suscrito entre las partes, solicita la devolución de las cantidad de dinero entregadas en calidad de arras, mas el cincuenta por ciento (50%) del monto recibido por concepto de daños y perjuicios, lo cual fue establecido en la cláusula sexta del contrato.

9. Fundamentó su demanda en los artículos 1.160, 1.167 y 1.257 del Código Civil. Solicita: sea condenado los demandados en: A: Reintegrar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00), recibida en arras para garantizar el cumplimiento de la obligación y el cincuenta por ciento (50%) por daños y perjuicios. B: En pagarle la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) por concepto de intereses generados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, doce por ciento (12%) anual correspondiente al mes de Agosto de 2006. C: Los intereses que se generen a la tasa del uno por ciento (1%) hasta la fecha que se produzca el pago o reintegro de las cantidades debidas. D: En pagar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) por concepto de intereses generados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, doce por ciento (12%) anual, correspondiente al dinero que dejo de recibir por los fondos de mi propiedad que fueron utilizados para librar el cheque de gerencia hasta la fecha que se produzca el pago o reintegro de las cantidades citadas. E: La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) que me ha sido debida de la cuenta aperturaza al efecto de recibir el subsidio habitacional y que por no haberse concretado la negociación, no me serán devueltas por el banco a fin de ser debitadas por concepto de gasto administrativos y papeleos del tramite realizado. F: La cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, al no haberse concretado la protocolización de la venta del inmueble y al haber sido beneficiado de un crédito habitacional, no podrá optar a una nueva solicitud o beneficio previsto en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat en su articulo 212. G: Las costas y costos del presente proceso. Estima la demanda en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.146.250.000,oo). Consigno los siguientes documentos: Marcado con la letra “A” copia simple del documento de venta pura y simple del inmueble objeto de la demanda de los ciudadanos F.A.G. y YENNYS J.M., inserto por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.e.C.. Marcado con la letra “B” copia simple del contrato de opción compra celebrado entre las partes, autenticado por la Notaria Publica Primera de V.d.e.C.. Marcado con la letra “C” copia simple del documento de venta entre las partes. Marcado con la letra “D” copia simple del comprobante de revisión y calculo de documento expedida por la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Valencia estado Carabobo. Marcado con la letra “E” copia simple del cheque de gerencia expedido a la ciudadana YENNYS J.M.. Marcado con la letra “F” copia simple de la opción de compra privado celebrado entre las partes. Marcado con la letra “G” copia simple de la notificación realizado por el ciudadano J.V.A. al ciudadano F.A.G. por medio de IPOSTEL. Marcado con el número 1: copia simple de cheque expedido por Fondo Común Banco Universal a la orden de YENNYS MONTILLA. Marcado con el número 2: estado de cuenta expedido por Banco Fondo Común a nombre de J.V..

   Alegan los demandados en el escrito que presentaron en fecha 27 de Noviembre de 2006, lo siguiente:

1. Niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados en el escrito libelar.

2. Que es cierto que en fecha 09 de marzo de 2006, celebraron un contrato de opción de compra venta con el actor.

3. Que fijaron un precio total de venta por el inmueble objeto del contrato a compra de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00).

4. Niega, rechaza y contradice “….por ser falso e incierto que en el contrato de opción a compra se hubiese establecido que con la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones bilateral y recíprocamente asumidas por las partes, se convino que el Comprador Opcionado entregaría en calidad de arras a la vendedora la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) con la autenticación del referido documento.”.

5. Que es cierto que los Opcionantes Vendedores recibieron la cantidad de TREINTA MILLOES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) al momento de autenticar el documento de opción a compra. Igualmente se acordó que cumpliría íntegramente con la obligación de pagar el precio convenido, cantidad esta que debía ser pagadera en un término inicial de ciento veinte (120) días contados a partir de la autenticación del documento original de opción compra venta en fecha 09 de marzo de 2006, mas una prorroga de treinta (30) días.

6. Niega, rechaza y contradice que no se hayan realizado todos los trámites y diligencias necesarias ante la entidad bancaria, lográndose de Fondo Común Banco Universal el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos y recaudos necesarios para la solicitud de un crédito.

7. Niega, rechaza y contradice que el actor haya logrado obtener un crédito para concretar la negociación por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00).

8. Niega, rechaza y contradice que el actor haya tramitado y cancelado los gastos para el Registro del documento por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia estado Carabobo, ya que consta en el presente expediente un simple comprobante de haberse presentado en fecha 07 de Agosto de 2006 un documento para su revisión y cálculo el cual debía ser retirado el día 10 de Agosto de 2006.

9. Niega, rechaza y contradice que en el contrato de opción a compra se hubiese establecido que la cantidad restante, es decir la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) seria entregado mediante cheque de gerencia de Fondo Común Banco Universal por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) pagaderos a la orden de YENNYS MONTILLA.

10. Niega, rechaza y contradice que en el contrato de opción a compra se hubiese establecido que el saldo restante, mes decir la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) serian debitados del saldo total.

11. Niega, rechaza y contradice que el actor haya realizado distintos contactos telefónicos y personales con su mandante, a fin de recordarle que se realizaría la protocolización definitiva y que el banco ya había aprobado el crédito.

12. Niega, rechaza y contradice que los accionados se hubiesen negado a entregar las solvencias de los servios públicos, los impuestos municipales, propiedad inmobiliaria y ficha catastral, ya que si les fueron entregados.

13. Niega, rechaza y contradice que los accionados se hubiesen negado a devolver las cantidades de dinero entregadas en calidad de arras, mas el cincuenta por ciento (50%) del monto recibido por concepto de daños y perjuicios, ya que en ningún momento el actor lo haya solicitado, ni mucho menos que hubiese entregado cantidad de dinero en arras.

14. Niega, rechaza y contradice que hubiese incumplimiento por parte de sus representados.

15. Niega, rechaza y contradice que sus representados tengan que cancelar intereses generados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, doce por ciento (12%) anual.

16. Niega, rechaza y contradice que sus representados adeuden intereses que se generen de la tasa del uno por ciento (1%).

17. Niega, rechaza y contradice que sus representados que tengan que cancelar por concepto de intereses generados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, doce por ciento (12%) anual, correspondiente al dinero que dejo de recibir que fueron utilizados para librar cheque de gerencia.

18. Niega, rechaza y contradice que sus representados tengan que cancelar por la cuenta aperturada para recibir el subsidio habitacional por parte del actor.

19. Niega, rechaza y contradice que sus representados tengan que cancelar cantidad alguna por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, al no haberse concretado la protocolización de la venta del inmueble; ya que el incumplimiento fue por parte del comprador que no se materializo la compra dentro del lapso de ciento veinte (120) días

20. Que sus representados si cumplieron con la cláusula cuarta del contrato de opción compra venta, al haber cancelado en su totalidad la hipoteca convencional de primer grado y anticresis que pesaba sobre el inmueble.

21. Que no fue de mutuo acuerdo entre las partes que se prorrogara el lapso de treinta (30) días más.

22. Que “Observamos igualmente que con el libelo de la demanda la Parte Actora el Comprador Opcionado consigna el documento que fuera redactado por el Banco Fondo Común, así mismo, también una constancia de fecha 04 de Agosto del 2.006, en el cual la Abogada Profesional del Banco señala que no recibe ningún honorario especifico por la redacción del documento préstamo con garantía hipotecaria de J.L.V.A.. De esto tenemos que concluir que el documento fue redactado fuera del respectivo lapso de vigencia del Contrato de opción a compra que comenzó a transcurrir el día 09 de Marzo de 2006 y concluyo el día 09 de Julio de 2006. Observamos que la Parte Actora no acompaña con el libelo de la demanda el Cheque elaborado por el Banco redactor de documento en el cual se evidencie que efectivamente le fue concedido un préstamo para adquirir el inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra, ni siquiera acompaña, los recibos o facturas de cancelación de los derechos correspondientes a la Oficina Inmobiliaria de Registro en el cual se evidencie la cancelación de los mismos con la finalidad del otorgamiento del documento definitivo de venta de la opción firmada y de la cancelación del saldo restante dentro del lapso de vigencia del Contrato de Opción a Compra que comenzó a transcurrir el día 09 de Marzo de 2006 y concluyo el día 09 de Julio de 2006.”.

23. Impugna los documentos anexados a la demanda por la parte actora que corren insertos a los folios 23; marcado con la letra “D” inserto al folio 24; marcado con la letra “E” inserto al folio 25; marcado con la letra “G” inserto a los folios 27 y 28, anexo marcado con el No. 2 inserto al folio 30, por emanar de terceras personas y ser copias simples.

24. Desconoce e impugna tanto en su contenido como en su firma el documento anexo a la demanda por el actor inserto al folio 26 y marcado con la letra “F”, por ser copia simple.

25. Desconoce e impugna el documento anexo a la demanda por el actor inserto al folio 16 y 17 marcado con la letra “D”, por ser copia simple.

26. Impugna el documento anexo a la demanda por el actor inserto a los folios 18 al 22 y marcado con la letra “C”, por ser copia simple y por carecer de firmas autógrafas originales, conforme al artículo 1368 del Código Civil.

    III

    LIMITES DE LA CONTROVERSIA

    Quedan como hechos admitidos:

    - Que entre las partes se celebró un contrato de opción a compra suscrito en fecha 09 de Marzo de 2006, por ante la Notaria Publica Primera de V.d.e.C..

    - La cantidad recibida en arras.

    Quedan como hechos controvertidos:

    - El incumplimiento por parte de los accionados en la cláusula cuarta.

    - El incumplimiento del actor en la cláusula tercera.

    - El pago de las cantidades demandadas.

    Abierta la causa a pruebas, ambas partes las promovieron. Estas probanzas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.

    Este Tribunal, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, al efecto hace las siguientes consideraciones:

    IV

    ANÁLISIS PROBATORIO

    Pruebas de la parte demandante:

    Con la demanda:

    1. Marcado con la letra “A” inserto desde el folio 08 hasta 15, copia simple del documento de venta efectuada entre los ciudadanos W.L.N., C.L. NAHMENS, JIN LOPEZ NAHMENS Y C.S.L.N. y los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G., inserto por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.e.C., en fecha 01 de Agosto de 2002, anotado bajo el No. 29, Folios 1 al 5, Protocolo Primero. Este documento público al no ser impugnado por la parte accionada goza de pleno valor probatorio conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que los ciudadanos W.L.N., C.L. NAHMENS, JIN LOPEZ NAHMENS Y C.S.L.N., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.921.305, 9.824.559, 4.867.979 y 5.377.510 respectivamente, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.889.784 y 12.772.867 respectivamente, una parcela de terreno distinguida con el No. 5-58 y la casa tipo “J” en ella construida, ubicada en la Unidad de Viviendas de la Fundación Valencia 4, Jurisdicción de la Parroquia M.P.d.M.V.d. estado Carabobo, demostrándose con ello la titularidad de los accionados sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.

    2. Marcado con la letra “B” inserto a los folios 16 y 17, copia simple del contrato de opción compra celebrado entre las partes, inserto por ante la Notaría Pública Primera de V.d.e.C., en fecha 09 de Marzo de 2006, anotado bajo el No. 78, Tomo 21 en los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este documento público al no ser impugnado por la parte actora goza de pleno valor probatorio conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia: que los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.889.784 y 12.772.867 respectivamente, denominados OPCIONANTES VENDEDORES y por la otra parte el ciudadano J.L.V.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.092.613, denominado el OPCIONADO COMPRADOR, celebraron un contrato de opción a compra en donde los opcionante vendedores se obligan a vender un inmueble de su propiedad, constituidos por una parcela de terreno distinguida con el No. 5-58 y la casa tipo “J” en ella construida ubicada en la Unidad de Viviendas la Fundación Valencia 4, jurisdicción de la Parroquia M.P.d.M.V.d. estado Carabobo, la cual tiene una superficie aproximada de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (351,59 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: En Línea recta de Quince Metros con Sesenta centímetros (15,70 Mts) en la Calle el Bosque. SUROESTE: En línea recta de Quince Metros con Treinta y Cinco Centímetros (15,35 Mts) con la calle Bahía. SURESTE: En línea recta de Nueve Metros con Once Centímetros (9,11 Mts) con la parcela 5-81. ESTE: En línea formada por tres segmentos: el 1° curvo de Siete Metros con Cincuenta y Cuatro Centímetros (7,54 Mts), el 2° Recto de Dos Metros con Cincuenta y Ocho Centímetros (2,58 Mts) y el 3° Curvo de Seis Metros con Setenta y Ocho Centímetros (6,78 Mts) con la calle Bahía y OESTE: En línea recta de Quince Metros con Cincuenta Centímetros (15,50 Mts) con la parcela 5-59 y le corresponde un porcentaje de 0,6.924%. Que el precio de la opción a compra fue por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) de los cuales declara recibir el OPCIONANTE VENDEDOR en ese acto en su entera y cabal satisfacción la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) y el saldo restante de: CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) serán cancelados para el momento en que a el OPCIONADO COMPRADOR le sería otorgado el crédito que solicitará por ante la Institución Bancaria. Que se estableció un lapso de ciento veinte (120) días, tiempo suficiente para que el OPCIONADO COMPRADOR tramite el crédito por ante la Institución Bancaria; pudiéndose prorrogar dicho lapso por Treinta (30) días mas, de mutuo acuerdo entre las partes. Que el OPCIONANTE VENDEDOR se obliga a utilizar parte de la cantidad de dinero recibida en este acto, para cancelar la deuda crediticia que existe sobre el mencionado inmueble, y así liberar la hipoteca a favor de la Caja de Ahorro y Préstamo de los Trabajadores del Banco Industrial de Venezuela C.A., que pesa sobre el inmueble y gestionar lo conducente para el otorgamiento de la venta definitivo. Que una vez aprobado dicho crédito por la Institución Bancaria, y cumplido por parte del OPCIONANTE VENDEDOR la cancelación de la deuda crediticia y la liberación de la hipoteca señalada, se procederá a la protocolización del documento de venta definitivo. En caso de incumplimiento por parte de el OPCIONANTE VENDEDOR, deberá devolver a el OPCIONADO COMPRADOR, el monto recibido en su totalidad mas una cantidad equivalente al 50 % del monto recibido por daños y perjuicios. En caso de incumplimiento por parte de el OPCIONADO COMPRADOR deberá pagar a el Opcionante Vendedor, como indemnización una cantidad equivalente al 50% del monto entregado, por daños y perjuicios, es decir, el OPCIONANTE VENDEDOR del monto recibido en este acto tomara para si el 50%, devolviendo el restante a El OPCIONADO COMPRADOR. Que el OPCIONANTE VENDEDOR suministrara todos los recaudos y documentos necesarios, solvencias, de servicios públicos, agua, luz, etc; para la protocolización del documento de venta definitivo y el OPCIONADO COMPRADOR cubrirá todos los gastos y pagos de honorarios de abogado de este otorgamiento y la protocolización definitiva de venta. Así se establece.

    3. Marcado con la letra “C” inserto a los folios 18 hasta el 26, copia simple del documento de venta efectuada entre los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M. y el ciudadano J.L.V.A., expedida por el Banco Fondo Común Banco Universal en fecha 04 de agosto de 2006. Se observa que este instrumento fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, por haber sido presentado en copia simple y por carecer de su firma, razón por la cual no le es oponible de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, en efecto al no estar suscrito por el demandado el referido instrumento aunado al hecho de la impugnación efectuada por la parte accionada, el mismo carece de eficacia probatoria y por esa razón se desecha.

    4. Copia fotostática de comunicación de Banco Fondo Común, Banco Universal, de fecha 4 de agosto de 2006, dirigida al Colegio de abogado, Este Tribunal observa que este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de una copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso. Así se establece.

    5. Marcado con la letra “D” inserto al folio 24, copia simple del comprobante de documento para su revisión y calculo expedida por la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de V.d.e.C. de fecha 07 de Agosto de 2006. Este Tribunal este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de una copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso por este Tribunal. Así se establece.

    6. Marcado con la letra “E” inserto al folio 25, copia simple del cheque de gerencia No. 36-96356047, del código cuenta cliente No. 0151-0139-31-1390000000, de fecha 07 de Agosto de 2006, a la orden de la ciudadana YENNYS J.M., por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00). Este Tribunal aprecia que este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso. Así se establece.

    7. Marcado con la letra “F” inserto al folio 26, copia simple del contrato de opción compra privado celebrado entre los ciudadanos F.A.G.L. Y YENNYS J.M.D.G. con el ciudadano J.L.V.A. en fecha 09 de Marzo de 2006. Este Tribunal observa este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de copia documento privado y la parte actora no insistió en su validez, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ante la falta de insistencia en su validez carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso por este Tribunal. Así se establece.

    8. Marcado con la letra “G” inserta a los folios 27 y 28, copia simple de la factura de cancelación junto con el telegrama de fecha 09 de Agosto de 2006 a nombre del ciudadano J.L.V.A.. Este Tribunal observa que este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso por este Tribunal. Así se establece.

    9. Marcado con el No. 1, copia simple del cheque librado en fecha 09 de marzo de 2006 a la orden de YENNYS J.M., por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 29.600.000,00). Este Tribunal observa que se trata de una copia de documento privado, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso por este Tribunal. Así se establece.

    10. Marcado con el No. 2, copia simple del estado de cuenta del ciudadano J.L.V., del periodo de 01/03/2006 al 31/03/2006. Este Tribunal observa este documento es copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso. Así se establece.

        Con las Pruebas:

    11. Marcado con la letra “A” inserto al folio 61 hasta 69, copia certificada del documento de venta pura y simple, perfecta e irrevocable que le hiciera los ciudadanos W.L.N., C.E.L. NAHMENS, JUM LOPEZ NAHMENS Y C.S.L.N. a los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G.; inserta por la Oficina del Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.e.C., en fecha 01 de Agosto de 2002, bajo el No. 29, Folios 1 al 5, Tomo 5, Protocolo Primero. Este documento ya fue valorado previamente por lo que se reitera el mérito concedido.

    12. Marcado con la letra “B” inserto al folio 70 hasta 72, copia certificada del documento de opción compra venta efectuada entre los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G., con el ciudadano J.L.V.A., inserto por ante la Notaria Publica Primera de V.d.e.C., de fecha 15 de Agosto de 2006, inserto al folio 78, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este documento ya fue valorado previamente por lo que se reitera el mérito concedido.

    13. Marcado con la letra “C” inserto al folio 73, documento de opción a compra privado celebrado entre los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G. con el ciudadano J.L.V.A., de fecha 09 de Marzo de 2006. Este instrumento al no haber insistido la parte actor en su validez en la oportunidad legal correspondiente quedó desechado del proceso, tal y como fue asentado por este Tribunal en fecha 15 de marzo de 2007, folio. Así se establece.

    14. Marcado con la letra “D” inserto al folio 74, original de comprobante expedido por la Oficina del Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.e.C., de fecha 07 de Agosto de 2006. Este documento es un recibo entregado a la parte actora por la Oficina de Registro inmobiliario del Primer Circuito de Registro para dejar constancia que el accionante presentó documentos para su revisión y calculo sin identificar de que documentos trata, razón por la cual resulta irrelevante al asunto controvertido y por ello se desecha.

    15. Inserto al folio 75 hasta 80, documento expedido por el Banco Fondo Común Banco Universal en fecha 04 de agosto de 2006, en donde los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M. le venden un inmueble de sus propiedades al ciudadano J.L.V.A.. Este Documento no se encuentra suscrito por ninguna de la partes contendientes en el presente litigio por tal razón de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, carece de eficacia probatoria y por tal razón debe ser desechado, como en efecto se desecha.

    16. Marcado con la letra “E” inserto al folio 81, copia de la emisión de un cheque de gerencia No. 36-96356047, librado en fecha 07 de agosto de 2006, donde la beneficiaria es la ciudadana YENNYS J.M. y el comprador es el ciudadano J.L.V., por el monto de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00).Este Tribunal observa que este instrumento trata de una copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso. Así se establece.

    17. Promovió prueba de informes a los fines de que se oficiara al Banco Fondo Común Banco Universal, Agencia Principal, Agencia Metrópolis, Agencia Zona Industrial, la cual fue recibida por este Tribunal en fechas 08 de mayo de 2007 y 22 de mayo de 2007, emanados de dicha oficina e inserto a los folios (114, 117 y 120). Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se evidencia que la entidad bancaria Agencia Principal, Agencia Metrópolis, Agencia Zona Industrial informaron a este Tribunal lo siguiente: Agencia Metrópolis: “…cumplimos con notificarle lo siguiente: Dicho cheque fue vendido por la Agencia Metrópolis y actualmente tiene condición de “Orden de no Pago”. Agencia Zona Industrial: “…cumplimos con notificarle lo siguiente: En fecha 2 de Agosto de 2.006 se bloqueó la cantidad de Setecientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 700.000,00) por concepto de gastos de tramitación correspondiente al Fondo de Garantía y Comisión Flat, que consisten en aproximadamente el 2% del monto del crédito. En vista de que el documento de crédito no fue protocolizado se procedió a hacer el desbloqueo en esta misma fecha.”. Agencia Principal: “….cumplimos con notificarle lo siguiente: En fecha 31 de Julio de 2.006 le fue aprobado un crédito bajo el sistema previsto en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat al citado ciudadano según Acta Nro. 498-06, por la cantidad de Bs. 35.000.000,00. Siéndole entregado el documento del crédito al Sr. Valles el 07 de Agosto del 2006.”.

    18. Testimoniales de los ciudadanos M.M.D.S., JESUS ONTIVERO Y L.Á.P.. Solamente rindieron declaraciones los ciudadanos J.E.O.T. y L.E.Á.P., siendo que del contenido de sus declaraciones todas son referenciales ya que todas versan sobre los hechos que el accionante les comentó por ello carecen de eficacia probatoria y así se establece.

        Pruebas de la Parte demandada.

        Con la contestación:

        1. Marcado con la letra “A” inserto al folio 43 hasta el 46, original del poder otorgado a las Abogadas O.A. y M.D.J.M., otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio V.d.E.C. en fecha 15 de Noviembre de 2.006. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo observa que la representación judicial no es objeto de controversia y por lo tanto no hace pronunciamiento al respecto.

        2. Marcado con la letra “B” inserto al folio 47, constancia expedida por el Banco Industrial de Venezuela de fecha 09 de Noviembre de 2006, dirigida a la ciudadana MONTILLA YENNYS JOSEFINA, donde certifica que el deposito que a continuación se relaciona fue realizado por dicha oficina: “FECHA 09/03/2006 DEPOSITO N°: 48699779 MONTO 10.030.484,29.”. Este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de una copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso. Así se establece.

        3. Marcado con la letra “C” inserto al folio 48, copia simple del deposito o bauche bancario No. 48699779, de fecha 09 de Marzo de 2006, donde el titular es la CAJA DE AHORRO DEL BIV y el nombre de la depositante es MONTILLA YENNYS. este documento fue impugnado por la parte accionada por tratarse de una copia documento privado emanado de un tercero, por lo tanto, al no ser copia fotostática de las permitidas por la ley a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de eficacia probatoria y debe ser desechadas del proceso. Así se establece.

        4. Marcado con la letra “D” inserto al folio 49 hasta el 51, original del documento mediante el cual la CAJA DE AHORROS Y PRESTAMOS DE LOS TRABAJADORES DEL BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA C.A., mediante apoderado, declara extinguida en todas sus partes la hipoteca convencional de primer grado y anticresis que poseía con dicha entidad financiera la ciudadana YENNYS J.M.D.G., extinción efectuada por ante la Notaria Publica Trigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de marzo de 2006, inserta bajo el No. 14, tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, la cual fue registrada por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.e.C., en fecha 11 de Agosto de 2006, , inserta bajo el No. 5, Folios 1 al 3, Tomo 36, Protocolo Primero. Este Documento público no fue impugnado por la parte actora y por lo tanto hace plena prueba de acuerdo a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que los accionantes cancelaron la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de marras y así se establece.

           Con las pruebas:

        5. Ratifico en todas y cada una de sus partes los documentos anexos con la contestación a la demanda, los cuales ya fueron valorados por este Tribunal previamente.

        6. Marcado con la letra “E” inserta al folio 85 hasta el 90, copia fotostática certificada del documento de opción a compra efectuada entre los ciudadanos JOSEALEJANDRO HERNÁNDEZ MICHELENA Y B.M.H.M., denominados PROPIETARIOS y la ciudadana YENNYS J.M., denominada la COMPRADORA; debidamente inserta por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio V.d.e.C., en fecha 10 de marzo de 2006, bajo el No. 13, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Este documento público al no haber sido impugnado por la parte accionante goza de pleno valor probatorio conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo observa este Juzgador que esta documental resulta irrelevante a la presente causa, por lo tanto se desecha.

           V

           MOTIVA

           Para decidir este Tribunal observa:

PRIMERO

La acción incoada por el ciudadano J.L.V.A., asistido por los abogados J.E.D.D. y D.E.D.L., contra los ciudadanos F.A.G.L. y YENNYS J.M.D.G., por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA tiene como fundamento en derecho el articulo 1167 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En este mismo orden de ideas el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstos en la misma norma), debe “reclamar judicialmente”.

En tal sentido, el incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

SEGUNDO

En la presente causa exige la parte actora de acuerdo con el contrato el cumplimiento de clausulas que solo son procedentes en caso de resolución del contrato por lo que en aplicación del principio iura novit curea, se entiende que demanda la resolución del un contrato de opción de compra de conformidad con los artículos 1.60, 1.167 y 1.257 del Código Civil. Y así se establece.

La parte actora como prueba de la existencia de la obligación acompañó a los autos, contrato de opción compra venta, el cual fue valorado previamente por este Juzgador y con el mismo quedó demostrado de acuerdo con el contenido de la Cláusula Tercera que ambas partes estimaron como tiempo suficiente para el trámite del crédito por parte del accionado CIENTO VEINTE (120) días, así como una prórroga de TREINTA (30) días solamente de mutuo acuerdo entre las partes, razón por la cual el accionante, en principio debía obtener el crédito del inmueble dentro de ese lapso, es decir, que desde el día en que fue suscrito el contrato el 9 de marzo de 2006 hasta el 6 de julio del mismo año las partes debían cumplir con su obligación, pudiendo prorrogarlo por treinta días de común acuerdo.

En relación con la prorroga de TREINTA DIAS (30), los accionados contradijeron el hecho de haber realizado un acuerdo para otorgarla en los siguientes términos: “Igualmente es cierto que en ningún momento antes de concluir el lapso de los Ciento Vente (120) días, fuese celebrada de mutuo acuerdo entre las partes prorrogar ese lapso por treinta días más,…”(folio 41). En consecuencia, los términos expuestos en la contestación produjo la inversión de la carga de la prueba de conformidad con las previsiones de los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por ello le corresponde al accionante demostrar la existencia de la prórroga de TREINTA (30) días que invoca, por cuanto la misma solo era posible de conformidad con el contrato mediante el acuerdo de los contratantes. Y así se establece.

Así las cosas, tenemos que principio para resolver el caso de marrar resulta necesario establecer el ámbito temporal de validez del contrato, ya que dentro de ese período ambas partes debían ejecutar las obligaciones establecidas en el mismo. Examinadas las actas procesales y las pruebas aportadas por las partes en el p.N.E.E. de un acuerdo en las partes contratantes (hoy contendientes), de hacer uso de la prorroga de TREINTA (30) días prevista en la cláusula tercera del contrato, razón por la cual este Juzgador de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe atenerse a lo alegado y probado en autos y establecer que el lapso previsto en el contrato es de CIENTO VEINTE (120) días, los cuales transcurrieron a partir del día en que fue suscrito el contrato, valga decir desde el 9 de marzo de 2006 hasta el 6 de julio del mismo año y por ende resulta este período el ámbito de validez temporal del contrato. Y así se decide.

Establecido por este Tribunal el lapso durante el cual debían ser ejecutadas las distintas obligaciones asumidas por las partes se observa con la prueba de informes promovida por la parte actora dirigida al Banco Fondo Común, que la aprobación del crédito fue el 31 de Julio de 2.006, bajo el sistema previsto en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat al citado ciudadano según Acta Nro. 498-06, por la cantidad de Bs. 35.000.000,00. Siéndole entregado el documento del crédito al Sr. Valles el 07 de Agosto del 2006, por lo tanto, con claridad se aprecia que para la oportunidad en la cual le fue otorgado el crédito al accionante, valga decir nuevamente, para el 31 de julio de 2006, ya había transcurrido el término de ciento veinte (120) días. Y así se decide.

En las actas procesales se aprecia que a la parte actora le fue concedido el crédito el día 31 de julio de 2006, es decir, con posterioridad al 6 de julio de 2006, por lo tanto, para la fecha en la cual el accionante recibe la aprobación del banco ya había fenecido los ciento veinte días dentro de los cuales debía cumplir con sus obligaciones. Al respecto, este Tribunal considera que si bien es cierto que este hecho resultó controvertido en la contestación, las solicitudes del accionante a los demandados para que acudieran por ante el registro correspondiente para firmar el contrato definitivo de venta, la prueba sobre éste hecho resulta irrelevante por cuanto para la oportunidad que el demandado afirma que exigió el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato a los accionados ya había expirado el lapso de ciento veinte días previsto por las partes para su cumplimiento, y así se decide.

En las actas procesales consta que la cancelación de hipoteca que efectuó la Caja de Ahorro y Préstamos de los Trabajadores del Banco Industrial de Venezuela, C. A., el día 6 de marzo de 2006, por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador y no fue sino hasta el 11 de agosto de 2011, que fue registrada la misma. Al respecto, del contenido del contrato se aprecia que en la cláusula cuarta las partes convinieron que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución demanda el accionante debía ser cancelada dentro del indicado período sin hacer referencia a la protocolización de la cancelación. En las actas se evidencia que la hipoteca fue cancelada el 6 de marzo de 2006, dentro del lapso establecido por las partes en el contrato, sobre su protocolización la misma podría muy bien ser llevada a cabo en la misma oportunidad que se realizara la venta, por lo que aprecia este juzgador que la accionada cumplió con su obligación. Así se establece.

En la presente causa, la defensa de la parte demandada fue realizada por los apoderados judiciales quienes oportunamente contestaron la demanda y promovieron pruebas en su oportunidad. Corre inserto a los autos específicamente a los folios (70 al 72) contrato mediante el cual las partes contendiente suscribieron una promesa bilateral de compra venta el cual como se indicó anteriormente al no haber sido impugnado goza de pleno valor probatorio y por lo tanto, demuestra el conjunto de obligaciones que existe entre los contratantes.

Ahora bien, en la cláusula primera textualmente se estableció que: “EL OPCIONANTE VENDEDOR se obliga a vender Un inmueble de su propiedad, y EL OPCIONADO COMPRADOR se obliga a comprar el mencionado inmueble, constituido por Una Parcela de Terreno distinguida con el Nro. 5-58, y la Casa Tipo “J” en ella construida ubicada en la Unidad de Viviendas La Fundación-Valencia 4, Jurisdicción de la Parroquia M.P., Municipio Valencia, Estado Carabobo…”. En la cláusula segunda establecieron las partes que: “…El precio convenido de esta Opción de Compra, es por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), de los cuales declara recibir EL OPCIONANTE VENDEDOR en este acto a su entera y cabal satisfacción la Cantidad de: TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00), y el saldo restante, de: CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000,00) serán cancelados para el momento en que a EL OPCIONANTE COMPRADOR le sea otorgado el crédito que solicitará por ante Institución Bancaria a través del sistema de Ley de Política Habitacional. En la cláusula tercera establecieron que: “Se establece un lapso para dicha Opción a Compra, de Ciento Veinte (120) días, tiempo suficiente para que EL OPCIONADO COMPRADOR, tramite el crédito por ante la Institución Bancaria; pudiéndose prorrogar dicho lapso por Treinta (30) días mas, de mutuo acuerdo entre las partes.”. En la cláusula sexta establecieron que: “CLAUSULA PENAL: En caso de incumplimiento por parte de EL OPCIONANTE VENDEDOR, deberá devolver a EL OPCIONADO COMPRADOR, el monto recibido en su totalidad mas una cantidad equivalente al 50% del monto recibido por daños y perjuicios. En caso de incumplimiento por parte de EL OPCIONADO COMPRADOR, deberá pagar a EL OPCIONANTE VENDEDOR, como indemnización una cantidad equivalente al 50% del monto entregado, por daños y perjuicios, es decir, EL OPCIONANTE VENDEDOR del monto recibido en este acto tomara para si el 50%, devolviendo el restante a EL OPCIONADO COMPRADOR.”.

En la transcripción anterior se aprecia que las obligaciones establecidas por las partes contratantes de acuerdo con la cláusula tercera debían ser cumplidas dentro de los ciento veinte (120) días, pudiéndose prorrogar dicho lapso por treinta (30) días mas, de mutuo acuerdo entre las partes, valga decir, contados a partir del 09 de marzo de 2006 con vencimiento el día 07 de julio de 2006 y que ante el incumplimiento de cualquiera de los contratantes se fijaron los daños que podrían ser exigidos por la parte afectada. Así se establece.

La actora en su libelo de demanda alega lo siguiente: “…A tenor de lo dispuesto en la Cláusula Segunda del contrato de opción de Compra-Venta ambas partes convinieron en fijar un precio total de venta por el inmueble objeto de el contrato de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00). Con la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones bilateral y recíprocamente asumidas por las partes, convinimos que mi en calidad de Comprador Opcionado entregaría en calidad de arras a la vendedora la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) con la autenticación del referido documento, todo lo cual sucedió a entera satisfacción de las partes contratantes. Igualmente se acordó que cumpliría íntegramente con la obligación de pagar el precio convenido, cantidad esta que debía ser pagadera en un termino inicial de Ciento Veinte (120) días contados a partir de la autenticación del documento originario de Opción de Compra-Venta, en fecha Nueve (09) de Marzo de 2006, mas una fue prorroga por Treinta (30) días más…”. Es decir, en la cláusula tercera se estableció que el lapso para dicha Opción a Compra, sería de Ciento Veinte (120) días, tiempo que según las partes sería suficiente para que EL OPCIONADO COMPRADOR, tramitara el crédito por ante la Institución Bancaria; pero que podía prorrogarse dicho lapso por Treinta (30) días mas, siempre y cuando entre las partes se hiciera de mutuo acuerdo.

De los recaudos anexos al libelo de la demanda así como los traídos durante la secuela del juicio, no se evidencia prorroga alguna firmada entre las partes dando así sus aprobaciones para la continuación de la misma; de igual manera aprecia este Juzgador que la parte demandada de autos al momento de contestar la presente demanda alegó que “igualmente es cierto que en ningún momento antes de concluir el lapso de los Ciento Veinte (120) días, fuese celebrada de mutuo acuerdo entre las partes prorrogar ese lapso por treinta (30) días mas, observamos que en el expediente no consta esa prorroga”, es decir, la parte accionada y promitente vendedora nunca convino con el actor y promitente comprador, la continuación de la prorroga legal de los treinta (30) días para que se tramitase el crédito por ante la entidad bancaria por medio del comprador, razón por la cual considera este sentenciador que el actor incumplió con lo establecido en la clausula tercera del contrato celebrado entre las partes y así se establece.

Examinadas las actas, el opcionado comprador y actor en el presente juicio, tenia la carga de tramitar por ante la Entidad Bancaria el préstamo que le seria otorgado bajo el sistema previsto en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, lo cual ciertamente en fecha 31 de Julio de 2006 le fue aprobado el crédito solicitado por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) y que el documento para su debida tramitación por ante la Oficina del Registrador competente, le fue entregado en fecha 07 de Agosto de 2006, tal y como se evidencia en respuesta dada por el Banco Fondo Común Banco Universal de fecha 09 de mayo de 2007, e inserta al folio (120), por lo tanto, el actor si tramitó por ante la entidad bancaria el crédito hipotecario, solo que fuera del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes, es decir, para la fecha en que le fue aprobado el crédito al actor, valga decir en fecha 31 de Julio de 2006, ya habían trascurrido veinticuatro (24) días desde el vencimiento de la prorroga de los ciento veinte (120) días, los cuales comenzaban a partir de la fecha 09 de marzo de 2006 con vencimiento al 06 de Julio del 2006, por lo que considera este sentenciador que el actor no logro en el tiempo estipulado en la mencionada cláusula que le fuera aprobado el crédito y por ello incumplió lo dispuesto en la cláusula segunda y así se decide.

Siguiendo este orden de ideas, de acuerdo a lo estipulado por las partes en la cláusula sexta del contrato, para que proceda la indemnización por daños prevista en la misma debe necesariamente existir el incumplimiento de la parte a quien se le exija la indemnización.

Así las cosas, este Juzgador observa que el accionante le imputa a la parte demandada como incumplimiento de sus obligaciones contractuales dos hechos, el primero de ello que el inmueble se encontraba hipotecado en la oportunidad que presentó el documento para su revisión en el registro y el segundo el hecho que no fueran entregados las solvencias de los servicios públicos y de la de correspondiente a los impuestos municipales.

En relación con el alegato de la parte actora sobre el hecho del inmueble estar hipotecado en la oportunidad en que presentó el contrato de venta por ante la oficina de Registro correspondiente se aprecia que como se señaló anteriormente fue una vez vencido en lapso previsto en el contrato, además que de acuerdo con el contenido de la cláusula cuarta los accionados se obligaron a cancelar el crédito hipotecario que existía sobre el inmueble y gestionar todo lo conducente para el otorgamiento de la venta definitiva. Al respecto en autos consta que la cancelación de la hipoteca por la Caja de Ahorros y Préstamos de los Trabajadores del Banco Industrial de Venezuela, fue suscrita en la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador el 22 de marzo de 2006, de lo que se colige que la parte accionada cumplió con la obligación de cancelar la hipoteca y solamente restaba la inscripción de dicho documento en el Registro Respectivo, lo cual muy bien podía ser hecho el mismo día de la firma de la venta definitiva. Así se establece.

En relación con el alegato de la parte actora sobre el hecho que a su decir los demandados no le entregaron las solvencias necesarias para la presentación del contrato de venta del inmueble dentro del lapso previsto para ello, en ese sentido los accionados al fenecer el lapso previsto en el contrato quedaron eximidos de toda obligación con el accionante, por la tanto, no puede alegar el actor el incumplimiento de una obligación que al momento de exigirla ya había expirado. Así se decide.

La propia parte actora no demostró la prorroga prevista en el contrato y con sus propias pruebas se evidencia que no pudo obtener del banco la aprobación del crédito necesario para adquirir el inmueble objeto de la negociación dentro del plazo originalmente convenido y pretende atribuirle la responsabilidad de ello a los ciudadanos YENNYS J.M. y F.G.L., por lo tanto, este Juzgador llega a la convicción que no existe conducta por parte de los demandados que pueda ser traducida en un incumplimiento para que sea procedente lo exigido por el accionante, valga decir, el cumplimiento de la cláusula sexta que estipula las causas por las cuales debe ser cancelado los daños a la parte inocente. Así se decide.

La parte actora no pudo demostrado que la parte demandada de autos incumplió con sus obligaciones y más bien por el contrario quedó demostrado su incumplimiento, al no obtener dentro de los ciento veinte (120) días previsto para la validez temporal de la obligaciones contractuales de acuerdo con la cláusula tercera el préstamo de la entidad bancaria; por estas razones este juzgador llega a la convicción que la acción por resolución de contrato incoada por la parte actora y pago de daños y perjuicios no es procedente y deber ser declarada sin lugar la demanda. Así se decide.

Por otra parte, para finalizar este Juzgador estima oportuno destacar que en la cláusula sexta se prevé que ante el incumplimiento del comprador hoy accionante, la parte demandada solamente retendría de los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) entregados, el cincuenta por ciento (50%), es decir, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) lo que implica que mantiene una obligación con el accionante de reintegrar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), y a pesar de que no haya sido procedente la pretensión planteada por la parte actora en el presente juicio, todavía los accionados conservan la obligación de reintegrarle al demandante la cantidad antes mencionada y el demandante el derecho de cobrarla; sin embargo, no se ordena su entrega por cuanto no fue solicitada ni siquiera de manera subsidiaria en el libelo de la demanda, quedando así a salvo el derecho del accionante de exigir el cumplimiento del contrato por la cantidad anteriormente expresada. Así se establece.

VI

DECISIÓN

Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda intentada por el ciudadano J.L.V.A., asistido por los abogados J.E.D.D. y D.E.D.L., contra los ciudadanos F.A.G.L. y YENNIS J.M.d.G. todos identificados en esta sentencia, por la resolución del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Primera de V.d.e.C., el nueve (9) de marzo de 2006, bajo el número 78, Tomo 21 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

Se condena al demandante por haber resultado completamente vencido de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de Dos Mil Diez. Años: 200º y 151º.

El Juez Provisorio,

La Secretaria,

Abog. P.P.

Abog. M.O.F.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las dos de la tarde (2:00 p.m.).

La Secretaria,

Exp. N° 50.553

PP/MOF/Yensum.-