Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, Garcia, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de Nueva Esparta, de 12 de Noviembre de 2003

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO,

GARCÍA, TUBORES, VILLALBA Y PENÍNSULA DE MACANAO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

Porlamar, 12 de Noviembre del 2003

193º y 144°

1. IDENTIFICACIÓN DE LA PARTES.-

   PARTE DEMANDANTE: Ciudadano A.E.C.C., Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 870.311, domiciliado en Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado Nueva Esparta.-

   APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Dras. C.M. y H.P., Abogados en ejercicio, Venezolanas, mayores de edad, e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 43.817 y 65.557, respectivamente, de este domicilio.-

   PARTE DEMANDADA: Compañía de Comercio “A MI MANERA C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 09-10-89, anotado bajo el N° 554, Tomo IV, Adic. 11, representada por su Presidente Ciudadano LOW HING SING, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.623.791, de este domicilio.-

   APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Dr. L.J.C.L., Venezolano, mayor de edad, domiciliado en Porlamar e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 26.059.-

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES.-

   Vistos sin Informes de las Partes. Se inicia el presente proceso por libelo de demanda en acción de Desalojo de local comercial arrendado, presentado por el demandante ciudadano A.E.C.C., con la asistencia jurídica de la Dra. C.M., en fecha 26-02-2003, en contra de la empresa “A MI MANERA C.A.”, alegando que tiene arrendado Un (l) Local Comercial distinguido con el No: 23 del Centro Comercial C.C.C., ubicado en la intersección de las Calles Mariño e Igualdad, frente a la Plaza Bolívar de esta ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado Nueva Esparta. Señala el accionante que el inmueble se encuentra en estado de deterioro grave a consecuencia de los años de construcción, así como por el uso y abuso de sus ocupantes y algunos visitantes concurrentes, lo cual mantiene actualmente en condiciones de alto riesgo a las personas que se encuentran en su interior, extendiéndose ese riesgo a los visitantes, clientes o usuarios de dicho local.- Que en consideración al deterioro grave y necesidad inmediata de su reparación, requiere ciertas modificaciones y ampliaciones, para lo cual sería necesario el desalojo de personas, sean inquilinos, visitantes u ocupantes, así como de los bienes que allí se encuentren, a los fines de poder llevar a cabo tales obras, las cuales, por demás, han sido autorizadas, mediante Permiso Clase “B” N° 08, por la Alcaldía del Municipio Mariño, Dirección de Desarrollo Urbano de este Estado, de fecha 19-03-02, para Reparar-ampliar-modificar, según inscripción Catastral N° 2048 de fecha 06-02-02 y que comprende ampliaciones internas según Planos anexos A-1-. A-2, SA-1, IE-1. P-1 y P-2.- Fundamentó su acción el demandante en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además alegó doctrina sobre Derecho Arrendaticio inmobiliario de los Dres. G.G.Q. y G.G.R..- En su petitorio, el actor solicitó: Primero: El desalojo del local N° 23 que la sociedad mercantil “A mi Manera C.A.” tiene arrendado y de la terraza bajo techo ubicada en el interior del Centro Comercial C.C.C., sito en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de Porlamar; ello de conformidad con lo previsto en el literal c) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente.- Segundo: Que una vez ordenado el desalojo del inmueble arrendado, sea declarada terminada la relación arrendaticia. Finalmente, estimó su demanda en la cantidad de BOLIVARES TRES MILLONES (Bs. 3.000.000,oo), la cual fué admitida en fecha 22-7-2002. En fecha 28-01-03, el apoderado de la demandada Dr. L.C.L., consignó en diligencia poder notariado que legitima su representación, y acompañó copia certificada del Acta de inscripción de su representada en el Registro Mercantil de este Estado, en la cual consta que el ciudadano HING SING LOW, actúa como Presidente de la compañía “A MI MANERA C.A.”.- En fecha 30-01-03, el apoderado de la demandada consignó escrito de Contestación a la Demanda en seis (6) folios útiles, y como Primera Defensa Previa al Fondo, de conformidad con lo dispuesto en el Articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnó, negó y rechazó la cuantía de la demanda, estimada por el actor en el libelo en la cantidad de Bolívares Tres Millones (Bs. 3.000.000,00), razonando tal cuestionamiento conforme al Articulo 36 in-fine ejusdem, y alegando que el máximo de dicha cuantía sería la cantidad de BOLIVARES CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL (Bs. 144.000,00).- Opuso como Segunda Defensa previa, que la demanda no llena los requisitos exigidos por el numeral 4 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto ni en el libelo ni en los planos acompañados se describen los linderos del inmueble.- Finalmente, y como defensa de fondo, el apoderado judicial de la demandada rechazó, negó, contradijo y se opuso tanto en los hechos como en el derecho a lo explanado por el actor en su demanda, por: a) Ser falso que el inmueble amerite reparaciones urgentes, graves y necesarias, que en caso de ser procedentes ameriten su desocupación.- b) Rechazó, negó y contradijo que el C.C.C., se encuentre en estado de deterioro grave que signifique riesgo para inquilinos y visitantes, por cuanto en ese caso el permiso de la Alcaldía de Mariño no se referiría a la ampliación y reparación del inmueble, sino a su demolición y reconstrucción, y ello resulta contradictorio con los planos acompañados, ya que estos no autorizan a demoler y recortar los espacios de los Locales del lado Sur, donde se encuentra el Local 23, lo que traduciría la pretensión de desalojo -afirma- en fraude a la ley, porque únicamente se estaría desalojando a su representado, para que cese en sus operaciones mercantiles de por vida.- Igualmente, rechazó, negó y contradijo que el inmueble se encuentre en grave deterioro y necesidad inmediata que requiera de modificaciones porque los planos y permiso acompañados en vez de contemplar la ampliación, solo contemplan la reducción y disminución del espacio físico de los Locales, lo cual resultaría con menos beneficio económico para el propietario arrendador, lo que evidencia –reitera- el fraude procesal que denuncia. QUINTO: Impugnó el Acto Administrativo dictado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Mariño que otorgó el Permiso Clase “B” Nº 808, de fecha 19-03-02, para reparar-ampliar-modificar, por cuanto no puede surtir efectos en contra de su defendido dizque porque éste no fue citado en ese proceso administrativo, lo cual le conculcó su derecho a la defensa consagrado en los ordinales 1° y 3° del Articulo 49 de la Constitución Nacional; y, asimismo, porque el Acto Administrativo perdió vigencia al haber transcurrido tres (3) meses desde su expedición sin haberse llenado los extremos legales, conforme a la Ordenanza Municipal respectiva.- Por las anteriores razones y consideraciones pidió al Tribunal que declare Sin Lugar la demanda instaurada en contra de su defendido y le imponga al actor las costas y costos del proceso.-

   A todo evento, el apoderado de la demandada, Dr. L.C.L., en nombre de su representada ”A MI MANERA C.A.”, suficientemente identificada, y como arrendataria-demandada, reconvino al ciudadano demandante A.E.C.C., plenamente identificado en autos, alegando ser la inquilina del Local 23 del Centro Comercial C.C.C. ubicado en la intersección de las Calles Mariño con Igualdad, frente a la Plaza Bolívar de esta ciudad de Porlamar, alinderado así: Norte: Pasillo de Circulación, Sur: Local ocupado por Perfumería Hadi, Este: Local ocupado por la empresa Bari C.A. y Oeste: Salón de Belleza Gloria, y alegó, que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se convirtió en a tiempo indeterminado, al permanecer por más de diez (10) años ocupando dicho local y cancelando sus pensiones arrendaticias ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.- Que el señor A.C.C., obtuvo un Permiso para Ampliar y Reparar otorgado por la Ingenierìa Municipal de la Alcaldía de Mariño, de fecha 19-3-2002, el cual perdió su vigencia de conformidad con la Ordenanza Municipal respectiva; que, además, ese permiso no puede surtir efectos en contra de su defendida porque ésta no fue citada en el procedimiento administrativo del cual fue producto.- Que su mandante tiene Derecho de Preferencia sobre otras personas que puedan arrendar el local, porque tiene una posesión de más de cinco (5) años conforme lo establece el Artículo 1618 del Código Civil.- Que de acuerdo con el Artículo 1589 del Código Civil el Arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada.- Que el Permiso Municipal es para Ampliación y Reparación y los planos acompañados establecen que se trata de la reducción y re-construcción del inmueble, lo cual estaría subsumido en otro tipo de permiso, y no en el permiso Clase “B” de fecha 19-3-2002; que ello representa un contrasentido toda vez que el propietario arrendador obtendría menos beneficios económicos, puesto que al reducirse el local el canon arrendaticio se reduciría en idéntica proporción.- Que el verdadero propósito del arrendador es el de desalojar a su mandante mediante la perpetración de un evidente “fraude procesal”, porque conforme al Articulo 1589 del Código Civil prevé claramente que el Arrendador no puede variar la cosa arrendada durante la vigencia del contrato de arrendamiento.- Fundamentó la reconvención el demandado en los Artículos 365 y 16 del Código de Procedimiento Civil, y 1589 y 1.618 del Código Civil, y estimando la cuantía en la cantidad de BOLIVARES CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL (Bs. 144.000,00).- Finalmente, solicitó: 1) Que para el supuesto de procedencia de la demanda de Desalojo, su representada tiene derecho preferencial para continuar ocupando el inmueble una vez culminen los trabajos, conforme al Articulo 1.618 del Código Civil, por estar solvente con los cánones de arrendamientos y tener mas de 10 años ocupando el inmueble como inquilina.- 2) Que para el supuesto de que sean ordenadas las reparaciones y ampliaciones dentro del plazo contemplado en los permisos y la ordenanza municipal, el término de ejecución de los trabajos sea fijado por este Juzgado, a fin de que no se materialice un “fraude a la ley” en la concreción del desalojo.- 3) Que en el supuesto negado de que sean ordenadas las reparaciones y ampliaciones, se haga efectivo el derecho de su representada –una vez culminadas aquéllas- para continuar ocupando el inmueble con la cualidad de inquilino y en las mismas condiciones que tiene establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, para lo cual este Tribunal lo deberá poner en posesión del inmueble arrendado dentro del término fijado.- 4) El pago de las costas y costos que se generen en este proceso.- Pidió la admisión de la reconvención, su sustanciación, y su declaración con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.-

   Por auto de fecha 30-01-03 el Tribunal admitió la Reconvención propuesta por la demandada, salvo su apreciación en la definitiva, concediéndole a la demandante-reconvenida el lapso legal para dar contestación a dicha reconvención y declaró suspendido el procedimiento respecto a la demanda principal durante el lapso correspondiente.- En fecha 4 de Febrero la Dra. C.M., consignó en 04 folios útiles escrito de Contestación a la Reconvención (Folios 66 al 70), en el cual, como defensa previa, opuso a ésta la “Falta de Cualidad del ciudadano LOW HIN SING como representante legal de la demandada y la falta de legitimidad para otorgar el poder notariado otorgado al Dr. L.C., los cuales impugnó por inexistentes.- A todo evento, alegó la “Confesión Ficta” de la sociedad mercantil “A MI MANERA C.A.” por no comparecer a contestar la demanda a través de representante legal legitimado.- Y dio contestación a la reconvención, negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho.- Negó y rechazó que el ciudadano LOW HING SING, sea el representante legal ni Presidente de la sociedad mercantil “A MI MANERA C.A.”.- Negó que los locales de Perfumería Hadi, Bari C.A. y Salón de Belleza Gloria colinden internamente con el local N° 23 del Centro Comercial C.C.C., único ocupado en la parte interior del citado Centro Comercial.- Negó que su representado esté actuando en la demanda de desalojo con fraude procesal, porque ésta ha sido basada en el artículo 34, literal c) y en la documentación y permisología legalmente otorgada.- Que mal puede el reconviniente impugnar permisos legalmente otorgados por la Autoridad competente, porque tal pretensión debe tramitarse por otras vías administrativas y no por este Tribunal.- Que la vigencia del Permiso Clase B N° 8, otorgado por la Alcaldía de Mariño no establece lapso de vigencia, por lo que hasta tanto se lleven a cabo las reparaciones y ampliaciones, conservará su vigencia durante todo el procedimiento.- Negó y rechazó que su representado esté pretendiendo ofertar y/o arrendar el Local 23 arrendado a “A Mi Manera C.A.,” y por ello esta no puede optar por el Derecho de Preferencia.- Que la invocación del artículo 1589 del Código Civil no puede aplicarse al presente caso, toda vez que las reparaciones y modificaciones solicitadas en la demanda están apoyadas en una norma de “carácter especial” que prevalece frente al Código Civil.- Negó que los documentos y planos anexos no se compaginen con la permisología obtenida al efecto.- Consideró insólito que con la permisología para ampliar y remodelar se obtendrían menos beneficios económicos, porque DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) mensuales no lo representan, ya que la demandada no ha tenido mínima consideración para reajustar el aludido canon.- Finalmente, solicitó que la reconvención sea declarada Sin Lugar por improcedente, e insistió en hacer valer toda la documentación consignada con el escrito libelar.- El día 5-2-03, la Dra. C.M., apoderada del demandante impugnó la representación de la parte demandante, el poder y la Copia Certificada del Acta de Asamblea de Accionistas de la demandada porque según no existe en el Expediente de la empresa “A MI MANERA C.A.” llevado por el Registro Mercantil.- El seis (6) de Febrero del año 2003 las abogadas C.M. y H.P., consignaron en 4 folios útiles, escrito impugnando tanto el poder, como la cualidad de la representación del reconviniente, por ser ilegitima e ilegal, alegando fraude procesal, razonando los artículos 206, 411, 11 y 17 del Código de Procedimiento Civil, (Folios 75, 76, 77 y 78).- Por auto de fecha 30-02-03, el Tribunal realizó consideraciones respecto a las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de aplicación preferente en este proceso, la cual acoge el procedimiento breve previsto en el Articulo 881 del Código de Procedimiento Civil, en el que todas las cuestiones previas y defensas de fondo deben ser decididas por la definitiva.- (Folios 82 y 83).- Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada-reconviniente promovió: (Folio 77): 1) Mérito de los autos en cuanto a la demanda y su contestación.- 2) Prueba de Experticia para determinar a) si el Permiso de ampliación y reparación Clase “B” se corresponde con los Planos acompañados a los autos: b) Determinar el tiempo requerido de duración de los trabajos proyectados; c) Determinar el área del Local 23 y si se pretende reducirlo con la construcción proyectada.- d) Determinar si la obra está acorde con las normas de urbanismo y ordenanza municipal; e) Determinar si el local 23 se encuentra en deterioro y constituye un alto riesgo para las personas que allí laboren.- f) Determinar si para la reparación de las áreas comunes se hace necesario la desocupación del local 23.-

   Prueba de Inspección Judicial al local 23, para determinar: 1) Las condiciones actuales del local, en pisos, paredes y demás dependencias que lo integran.- Finalmente se reservó promover otras pruebas y solicitó la admisión de las pruebas promovidas.- La parte actora reconvenida promovió las siguientes pruebas: Inspección Ocular en las Oficinas de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, para dejar constancia de que los documentos agregados constituidos por el Permiso N° 08 y los Planos anexos, son copia fiel de sus originales que reposan en dichas oficinas.- 3) Inspección Ocular, a practicarse por la Unidad Supervisora del Ministerio del Trabajo de este Estado, para dejar constancia: a) Del estado en que se encuentra el Centro Comercial C.C.C. en cuanto a normas de higiene y seguridad industrial.- b) De las condiciones de seguridad actual del Centro Comercial C.C.C.- c) De las condiciones de aseo, higiene, sanidad y mantenimiento.- d) De las condiciones del sistema eléctrico.- e) De las condiciones en que se encuentra el sistema de aguas blancas y negras.- f) De la forma y lugar de que se obtiene el suministro de agua.- g) De las condiciones de las paredes, pisos, baños, rejas, techos, cabillas y demás materiales y condiciones de la estructura.- h) Y de cualquier otro particular en el momento de la práctica de la misma.- 4) Inspección Ocular a ser practicada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Nueva Esparta en el Centro Comercial C.C.C., para dejar constancia: 1) Del estado de deterioro por los años y el uso.- 2) Si tal estado del inmueble en su estructura y mantenimiento mantiene en condiciones de riesgo a las personas en su interior.- 2) Si dicho Centro Comercial se encuentra en estado de deterioro en su parte interna, que haga necesaria su reparación y ampliación.- 3) Si dichas reparaciones o ampliaciones requieren que el inmueble se encuentre libre de personas y cosas.- 4) Dejar constancia si se requiere reparar y remodelar, si se hace necesario el desalojo.- 5) De la cantidad de personas y locales que allí funcionan y las condiciones de higiene y seguridad.- 6) De las condiciones en que se encuentra el sistema eléctrico, suministro de agua, tubería, sistema de aguas negras y blancas, incendio, y si requieren ser reparadas.- 7) Si es necesario el desalojo de las personas que ocupan el local.- 8) De cualquier otro particular en el momento de practicar la misma 9) Prueba de Experticia en el interior del Centro Comercial C.C.C., para dejar constancia de: 1) Del estado estructural (servicios públicos y otras) y de las condiciones generales del mismo.- 2) Si dicho Centro Comercial se encuentra en estado de deterioro que haga necesaria su reparación.- 3) Si dichas reparaciones y ampliaciones requieren para su ejecución que dicho inmueble se encuentre libre de personas y cosas.- Finalmente se reservó promover otras pruebas.-

   La parte actora-reconvenida por escrito de fecha 10-2-2003 promovió prueba adicional y se opuso a la admisión de las promovidas por la demandada, por las siguientes razones: a) Por la supuesta falsa representación de la parte demandada, antes alegada.- b) Promovió inspección ocular en la Oficina del Registro Mercantil Primero de La Asunción, a los fines de dejar constancia que la única acta existente en el Expediente Nª 554, se corresponde con el Acta Constitutiva Estatutaria de la empresa “A Mi Manera C.A.” en la cual no aparece el nombre del ciudadano Hing Sing Low.-

   En fecha 14-2-2003, las apoderadas del actor promovieron adicionalmente Prueba de Informes, a ser solicitados de la Oficina de Dirección de Desarrollo de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, sobre actuaciones que reposen en el Expediente que se lleva en sus archivos, donde se deje constancia del estado estructural y condiciones generales del inmueble objeto de este juicio.- El apoderado de la parte demandada-reconviniente, Dr. L.C.L., consignó en fecha 17-2-2003 escrito de pruebas (folio 97), en el que promovió: Inspección Ocular en la Oficina del Registro Mercantil Primero de la ciudad de La Asunción, sobre el Tomo I, Adicional ll de Septiembre de 1990, para dejar constancia: a) De la existencia de las Actas Nos: 559, 561 y 560.- b) Constancia del número de folio asignado a las paginas de las Actas 559 y 561, y de que el número de paginas está interrumpido.- c) De la certificación del Registrador Mercantil al final del Tomo en lo referente al número de Actas y de las Actas que conforman dicho Tomo empastado.- d) De quién era el Registrador interino para el 6-9-1990.- e) Por fotocopiado o manuscrito del contenido del Acta N° 591 del 28-9-90, en donde evidencia que el único accionista de su representada es el ciudadano HING SING LOW, titular de la cédula de identidad N° 12.693.791; se aumenta capital accionario y se utiliza denominación comercial “Happy Day” A Mi Manera C.A.- En fecha 02-02-03, el apoderado de la demandada consignó por diligencia a los folios 2 al 278 de la 2da. Pieza, consignaciones depositadas ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, relativas al pago de las mensualidades de arrendamiento a la orden del actor A.E.C.C..- Todas las pruebas promovidas por las partes fueron admitidas por autos de fechas 11 y 17-2-2003.-

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISION

   MOTIVA.-

   El Tribunal para decidir las cuestiones incidentales, y por lo que respecta a la falta de cualidad del ciudadano LOW HING SING, como representante legal de la demandada “A MI MANERA C.A.”, así como la presunta falsedad del poder otorgado por éste al Dr. L.C.L., se observa: En fecha 12 de Marzo del año 2003, el Tribunal del Municipio Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado, actuando por comisión conferida por este Juzgado, practicó Inspección Ocular promovida en el Expediente N° 554, del mes de octubre del año 1989 llevado por el Registro Mercantil I, si bien es cierto que no aparece el nombre del ciudadano HING SING LOW, en el Acta Constitutiva de dicha compañía sino del ciudadano R.P., no es menos cierto que la copia Certificada del Acta de Asamblea de Accionistas N° 591 de fecha 28-9-90 de esa compañía, acompañada por el apoderado de la demandada y verificada mediante la Inspección Ocular posteriormente evacuada, por la parte demandada, al Tomo I, Adicional 11 de los Libros de la Oficina del Registro Mercantil I, quedó demostrado que el único accionista de la sociedad de comercio “A MI MANERA C.A” es el ciudadano HING SING LOW e igualmente que éste es su Presidente, documentos públicos no tachados por el actor ni demostrada su falsedad, por lo que conservan todo su valor probatorio.- En consecuencia y en lo atinente a este punto se desestima la impugnación realizada por la parte actora-reconvenida y se declara que el ciudadano HING SING LOW, si tiene cualidad para actuar legalmente en representación de la demandada “A MI MANERA C.A.” y, consiguientemente, para constituir apoderados en nombre y representación de ella.- Así se decide.-

   En relación con la solicitud de reposición por saneamiento del presente juicio, este Juzgador la desestima igualmente por considerar que dependía de la denuncia de “Falta de Cualidad”, la cual también se declarada improcedente por las mismas razones antes mencionadas.- Tampoco ha lugar, entonces, la oposición a la admisión de las pruebas promovidas por demandada.- Así se decide.- En cuanto a las defensas previas al fondo alegadas por la parte demandada- reconviniente, el Tribunal observa: Por lo que respecta a la impugnación de la cuantía de la demanda en TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) el Artículo 36 del Código Procedimiento Civil establece que en las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios.- Y si el contrato fuere a tiempo indeterminado como en el presente caso, el valor se determinará acumulando pensiones o cánones de un (1) año.- Ahora bien, consta que el canon de arrendamiento mensual consignado por la demandada es la suma de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) mensuales, cuya sumatoria por los doce meses de un año asciende a CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00) que viene a ser el monto legal de la presente demanda, conforme a la norma procesal en comento.- Así se decide.-

   En cuanto a la defensa previa de que la demandada no cumple con el numeral 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa que el Local 23 se encuentra ubicado en el interior del Centro Comercial C.C.C. y que éste, a su vez, está situado en la intersección de las Calles Mariño con Igualdad de esta ciudad; y que de los planos acompañados se evidencia asimismo la ubicación exacta del inmueble en cuestión, razones que permiten al Tribunal dar por cumplidos los requisitos de la norma de referencia.- Así se decide.-

   En cuanto al Acto Administrativo relativo al Permiso Clase “B” N° 08 expedido por la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado en fecha 19-03-02, que fue “impugnado” por la demandada en el acto de la contestación, a juicio de este Juzgador tal impugnación ha sido formulada de manera impertinente, pues el procedimiento y la instancia para su tramitación escapa del ámbito de competencia y jurisdicción de este Tribunal, razones por demás suficientes para omitir cualquier pronunciamiento al respecto.- Así se decide.-

   En cuanto a la prueba de Informes promovida por la parte actora, a ser solicitado en los archivos de la Oficina de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, respecto a datos relativos al estado estructural y condiciones del Centro Comercial C.C.C., esa Dirección informó a este Tribunal sobre la inspección realizada en dicho inmueble y de ella se evidenció lo siguiente: El techo ubicado en el área de restaurante está incompleto, es decir, falta parte del mismo; la barra del centro está deteriorada, los ventiladores de techo no funcionan por presentar daños, los baños están en malas condiciones, parte de la estructura del techo presenta agrietamiento y desprendimiento, existen locales desocupados que son propicios para la existencia de alimañas.- El sistema eléctrico se encuentra sin protección, lo que conlleva el peligro de un corto circuito; y la escalera tipo caracol está en malas condiciones.- El Tribunal valora esta prueba conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-

   La Inspección Ocular promovida por la parte actora para ser evacuada por el Jefe de la Unidad Supervisora del Ministerio del Trabajo, representada por el ciudadano R.J.S., una vez juramentado y evacuada por este Tribunal en el Centro Comercial C.C.C, de esta ciudad, en fecha 17-02-03, el funcionario dejó constancia de que según la estructura existe riesgo para la materialización de accidentes de trabajo; que en el Centro Comercial solo está funcionando el local N° 23, donde laboran 3 personas y existe un riesgo físico, mecánico y biológico, porque no se cumplen las condiciones de higiene, sanidad y mantenimiento.- Que el sistema eléctrico y las lámparas se encuentran oxidadas y el sistema de aguas negras, blancas y tuberías no cumple con los requerimientos del medio ambiente de trabajo.- En criterio del Tribunal el funcionario del Trabajo no es la persona idónea para practicar dicha inspección, puesto que es éste órgano jurisdiccional el que, en todo caso, debe designar el experto para que lo asesore y, además, la mayoría de los particulares descritos no se corresponden con la Prueba de Inspección Judicial, pues ésta sólo se dirige a dejar constancia de las circunstancias o del estado de los lugares o de las cosas que no se puede o no sea fácil de acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, conforme al Articulo 1428 del Código Civil.- Y al emitir opiniones periciales relativas a las condiciones de higiene y seguridad, higiene y sanidad, riesgo físico, mecánico y biológico, etc., el propósito y razón de este medio de prueba se desnaturaliza.- En razón de lo expuesto, este Juzgador no le dá ningún valor probatorio.- Así se decide.-

   En relación a la Inspección Ocular promovida por la parte demandada y evacuada en fecha 17-02-03 en el local 23 del Centro comercial C.C.C., en la cual este Juzgado dejó constancia de que el piso se observa sucio y deteriorado, las paredes internas desconchadas y con caídas de pintura, el techo en mal estado, la parte alta en estado de abandono y agrietado, las paredes unas en buen estado y otras deterioradas.- Este Juzgador, la aprecia conforme al Artículo 1428 del Código Civil.- Así se declara.-

   La Inspección Ocular promovida por la parte actora y practicada en fecha 18 de febrero de 2003 en el interior del Centro Comercial C.C.C., para ser evacuada por el Experto designado por el Cuerpo de Bomberos de este Estado, ciudadano L.J.V., una vez juramentado, dicho funcionario observó: Que los elementos eléctricos no están acoplados para resistir su peso; que solo se observa un local funcionando, el Nª 23, donde laboran 3 personas.- Que el Centro Comercial no posee sistema de seguridad contra incendios, como dotación de extintores, sistema de detección adecuado y que la salida de emergencia no cumple con las normas.- Que el sistema eléctrico no se encuentra empotrado en tubería metàlica EMT.- El Tribunal observa que dicha prueba fue realizada por un experto no designado por este órgano jurisdiccional, sino por el Cuerpo de Bomberos de este Estado, y es el Tribunal quien, de acuerdo con los preceptos legales, debe dejar constancia de los hechos contando para ello con el asesoramiento de los prácticos y peritos que designe como auxiliares de justicia.- Pero a más de ello, el Despacho observa que se dejó constancia de hechos que no se corresponden con la prueba de inspección ocular, tales como que los elementos eléctricos no están acoplados para resistir su peso, lo cual debe ser materia de una experticia y no de la inspección ocular, tal como fue promovida.- En consecuencia, el tribunal no le asigna valor probatorio a esta prueba y así se decide.-

   De la prueba de Experticia promovida por la parte actora y evacuada (Folio 283 y sgtes) en el Centro Comercial C.C.C. en la que se designó y juramentó como Experto a Larrryn Gómez, derivo Informe con las siguientes conclusiones: 1) Que los elementos estructurales y decorativos no cuentan con el mínimo mantenimiento, que el sistema de instalación eléctrica no cumple con las normas mínimas necesarias para este tipo de establecimiento y que los sistemas de ventilación forzada están inoperantes; los elementos de iluminación natural en total estado de deterioro, los bajantes de aguas de lluvias y los caballetes de madera están en total estado de descomposición, los sanitarios colapsados por mantenimiento insuficiente, el sistema de alcantarillado de aguas negras no cumple con las normas sanitarias, las puertas y ventanas de los locales están atascadas por el óxido y las paredes presentan agrietamientos y filtraciones; además, no existen elementos de seguridad industrial, las vías de escape, las alcantarillas, el piso, están en estado avanzado de deterioro.- En fin, el estado estructural no es adecuado pues está deteriorado y presenta alto riesgo para su habitabilidad.- 2) Deja constancia que se hace necesaria una inmediata reparación y adecuación de la edificación.- 3) Que es ineludible el desalojo de quienes se encuentran en el interior de la edificación, pues solo así se podrá proceder a las reparaciones y ampliaciones indispensables.- Dicha experticia la valora este Juzgador en todo su contexto, conforme al Artículo 1422 del Código Civil.- Así se declara.-

   De la experticia promovida por la parte demandada y evacuada (Folio 281) en el Centro C.C.C. por el experto designado y juramentado, Ingeniero C.R.F., derivó informe que señala: 1) Que el Permiso clase “B” expedido por la Ingeniería Municipal del Municipio Mariño al Arq. A.C., en fecha 19-03-2002, se corresponde con los Planos acompañados y de construirse la obra con los planos referidos a dicho permiso se cumplirá con las normas legales que rigen la materia.- 2) Que el tiempo requerido para la ejecución de los trabajos proyectados se estima en seis (6) meses.- 3) El área actual del local Nª 23 es de aproximadamente 26,68 M2, y quedará reducido después de la ejecución del proyecto en 22,08 M2.- 4) Si el proyecto es ejecutado según los planos permisados por la Ingeniería Municipal, las obras estarán acordes con las normas de urbanismo y las ordenanzas municipales que rigen la materia.- 5) El local Nª 23 se encuentra en regulares condiciones materiales y por lo tanto constituye un riesgo para las personas que allí trabajan.- 6) Para las reparaciones de las áreas comunes del Centro Comercial C.C.C., se hace necesario la desocupación del local 23, como medida para evitar accidentes y otros inconvenientes que pudiesen ocasionarse durante en la ejecución de dicho proyecto.- Esta experticia la valora este Juzgador por ser concordante y consistente en todo su contexto, conforme a la norma contenida en el Artículo 1422 del Código Civil. Así se declara.-

   El Tribunal para decidir, observa: De los términos de la contestación a la demanda y subsiguiente reconvención se infiere que la parte demandada admite la existencia del vinculo contractual arrendaticio que lo une al actor en virtud de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el Local Nª 23 del Centro Comercial C.C.C. de esta ciudad de Porlamar, ya identificado, que se convirtió a tiempo indefinido, convenido por las partes, razón por la cual queda demostrada la cualidad de arrendador del demandante A.E.C.C. y de la arrendataria demandada-reconviniente, empresa “A Mi Manera C.A.”.- Asì se decide.-

   Ahora bien, este Juzgado, visto que la acción instaurada persigue dos las pretensiones 1) la de desalojo y b) que una vez ordenado éste, sea declarada terminada la relación arrendaticia derivada de un contrato a tiempo indeterminado, y que se sujeta en el Articulo 34, numeral c), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que copiado a la letra reza: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: c) Que el inmueble vaya a hacer objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.” En el primer supuesto de la causal transcrita estaríamos en presencia de una demolición, que en caso de ser total haría perecer la cosa arrendada y ello, evidentemente, aparejaría la terminación de la relación contractual arrendaticia de pleno derecho, conforme lo establece el Articulo 1.588 del Código Civil.- Pero en lo que respecta al segundo supuesto, es decir, a la reparación de la cosa arrendada, tal consecuencia no opera con la misma instantaneidad ni la relación jurídica se extingue con la misma inmediatez, por cuanto el inquilino, si bien debe desocupar el inmueble para permitir la reparación dentro del plazo de ejecución previsto al efecto, mantiene, sin embargo, su derecho a seguir poseyendo como arrendatario el inmueble una vez concluidas las reparaciones.- Ahora bien, si se considera que la obra es de tal magnitud que privará al arrendatario del uso de la cosa, queda en manos de éste la potestad de pedir la resolución del contrato, conforme lo establece el último párrafo del Articulo 1590 del Código Civil, situación no planteada por el inquilino en este proceso.- Y es bajo este segundo supuesto de la causal c) del Articulo 34 de la Ley en comento, que se fundamenta la presente acción de desalojo.- En consecuencia, a juicio de este Juzgador, habrá que examinar previamente si se encuentran dadas las circunstancias que determinan que el inmueble requiera las reparaciones y si las mismas determinan la necesidad desocupar el local para acometerlas.- En este sentido, el Tribunal observa que el primer elemento que debe ser examinado es el Permiso Clase “B” N° 08 expedido por la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 19-03-02, que ha sido corroborado por Inspección Ocular promovida por el actor y practicada por este Tribunal en la sede de la Ingeniería Municipal de esta ciudad, mediante la cual se demostró la autenticidad y legalidad del aludido permiso y de los planos acompañados, los cuales constituyen documentos públicos de ciclo estatal con pleno valor probatorio, que evidencian que dicha permisología es auténtica, por ser emanado de un órgano competente como lo es la Ingeniería Municipal, con lo cual queda demostrada la primera condición para la procedencia del Desalojo solicitado.- Así se declara.-

   En lo relativo a la necesidad de realizar las reparaciones al local arrendado, el Tribunal observa que de la prueba de Informes promovida y por el actor y evacuada por este mismo Tribunal, en la cual la Oficina de Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño manifestó por oficio que en sus archivos reposa Inspección realizada al Centro Comercial C.C.C., mediante la cual se e determinó: Que el inmueble está deteriorado en techo, baños, estructura, sistema eléctrico sin protección, escalera caracol en malas condiciones.- Adminiculada con la Inspección Ocular promovida por la parte demandada y practicada en fecha 17-02-2003 por el Tribunal en el mencionado inmueble, en la cual se dejó constancia: Que el piso del inmueble se encuentra sucio y deteriorado, las paredes internas desconchadas, el techo en mal estado y paredes deterioradas.- Y adminiculada con la prueba de experticia promovida por la parte actora en el mismo Centro Comercial señalado, y realizada por el Experto Ingeniero Larryn Gómez, de acuerdo con la aprobación de las partes, cuyo Informe señala: Que los elementos estructurales, sistema eléctrico, de ventilación, iluminación, están en total estado de deterioro, los sanitarios colapsados, alcantarillas y vías de escape deterioradas, alto riesgo para su habitabilidad, y que se hace necesaria la inmediata reparación siendo ineludible el desalojo de los ocupantes para realizar las reparaciones.- Y adminiculada con la Experticia promovida por la parte demandada en el Centro Comerical C.C.C., antes identificado, y realizada por el Experto Ingeniero C.R.F., de acuerdo con la aprobación de las partes, cuyo Informe señala: Que el permiso municipal cumple con las normas de la materia, que el tiempo requerido para la ejecución de los trabajos proyectados se estima en 6 meses, que el área del local 23 queda reducida a 22,08 M2, después de realizados los trabajos, que los planos permisados están acordes con las normas de urbanismo y la ordenanza municipal que rige la materia, que el local 23 del citado centro comercial constituye un riesgo para las personas que allí trabajan, que para la reparación de las áreas comunes del inmueble se hace necesario la desocupación del mismo.- Dichos elementos probatorios, a juicio de este juzgador, son suficientes para demostrar la procedencia y necesidad que se requiere del Desalojo de personas y bienes muebles del local en cuestión, a fin de que se realicen las reparaciones que el actor requiere llevar a efecto en el local de su propiedad.- Así se decide.-

   En cuanto a la segunda pretensión de la parte actora, es decir, que sea declarada terminada la relación arrendaticia una vez ordenado el Desalojo del inmueble, este Juzgador para decidir observa que no ha sido demostrado en autos que la inquilina del inmueble objeto del desaojo haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, presupuesto sine qua non para que proceda la resolución contractual.- Antes bien, el Tribunal observa que la causa invocada por la parte actora para pedir el desalojo del local objeto de la relación arrendaticia no está referida, ciertamente, a incumplimiento alguno; antes bien, se trata de un hecho no imputable a las partes, cual es, la imperiosa necesidad de acometer las reparaciones que requiere el inmueble debido al deterioro normal por el uso durante el tracto contractual, pues es de la experiencia común que toda edificación requiere no sólo mantenimiento permanente, sino también de reparaciones menores o mayores para reemplazar elementos estructurales e instalaciones que se deterioran por el uso en el transcurso del tiempo, hecho que ocurre con marcada particularidad en el estado Nueva Esparta, pues dada su condición insular los bienes muebles e inmuebles resultan en general más expuestos a las inclemencias de ciertos agentes, como el calor y el salitre; es en razón de lo expuesto que se solicita el desalojo, es decir, para facilitar las labores de reparación que es menester aplicar en el deteriorado inmueble tantas veces mencionado.- Pero es criterio de quien aquí decide que esta pretensión principal no requiere ser conectada a la pretensión que la parte actora plantea subsidiariamente cuando impetra que, una vez acordado el desalojo, se declare terminada la relación arrendaticia, toda vez que el presupuesto para la procedencia de ésta, tomando en consideración que la causal invocada en la demanda es la contenida en el literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea, que el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones que ameriten su desocupación, estaría representado por incumplimiento de las obligaciones arrendaticias, en cuyo caso procedería demandar la resolución del respectivo contrato de arrendamiento y solicitar la consiguiente desocupación; o cuando el propietario requiere ocupar el inmueble por necesidad propia o por la de alguno de sus parientes en los grados que prevé la mencionada Ley, en cuya hipótesis el desalojo no puede quedar sometido al cumplimiento de condición alguna.- Mas, en el caso que nos ocupa está claro para quien decide que, en efecto, el inmueble objeto del arrendamiento requiere urgentes reparaciones mayores que no podrían llevarse a efecto si se mantiene ocupado; pero una vez refaccionado, obviamente, se extingue la necesidad de desalojarlo y, en cambio, resurgen las condiciones de uso y habitabilidad que habían disminuido por su progresivo deterioro.- Ahora bien, es preciso advertir que la situación que se examina cobra importancia en razón de que el arrendatario demandado en desalojo reconvino al actor sobre la base de que el artículo 1618 del Código Civil vigente establece un derecho preferente del arrendatario que lo ha sido por más de cinco años, de seguir ocupando el inmueble sobre otras personas que pretendan el arrendamiento, en cuyo caso podrá continuar el arrendamiento en las mismas condiciones estipuladas para el tercero.- A este respecto cabe observar que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es una Ley Especial, por consiguiente, de aplicación prevalente, guarda silencio en relación con el aludido derecho de preferencia que consagra el Código Civil, cuyas disposiciones en materia de arrendamiento son de aplicación supletoria, particularmente aquéllas que no están derogadas por la Ley Especial, como ha ocurrido con las que coliden abiertamente con ella.- En este orden de ideas es dable observar que el Articulo 14 del Código Civil establece que la ley especial tiene aplicación preferente sobre la ley común.- Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es especial, no contempla norma alguna -como se dijo antes- relativa al Derecho de Preferencia arrendaticio, por lo que este instituto se rige por la ley común.- Así, el Articulo 1618 del Código Civil, que se aplica supletoriamente, establece: “SI EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO HUBIERE DURADO POR MAS DE CINCO AÑOS, EL INQUILINO TIENE UN DERECHO PREFERENTE SOBRE OTRAS PERSONAS QUE PRETENDAN ARRENDAR LA FINCA. EN ESTE CASO, PUEDE CONTINUAR EL ARRENDAMIENTO EN LAS MISMAS CONDICIONES QUE EL TERCERO HUBIERE ESTIPULADO.” Ahora bien, consta en autos, por las consignaciones judiciales arrendaticias (Folios 2 al 278 2da. pieza) que la inquilina-reconviniente tiene más de Cinco (5) años como inquilina del local 23 del Centro Comercial C.C.C., que se encuentra solvente con las pensiones mensuales de arrendamiento, que no existe ningún motivo legal que pueda dar lugar a la resolución del contrato celebrado entre las partes, puesto que como quedó expresado anteriormente, la desocupación del inmueble por causa de reparaciones no extingue el contrato, luego entonces, el Derecho de Preferencia invocado por la arrendataria reconviniente, para continuar como arrendataria del inmueble, una vez concluidas las reparaciones, abona a favor de que la relación arrendaticia de las partes en conflicto no debe quedar extinguida por el hecho de que se decrete el desalojo, dado que éste tiene un efecto transitorio sobre el contrato, habida cuenta de que se acuerda en virtud de las reparaciones que amerita el inmueble arrendado, conforme fue solicitado por la parte actora.- Así se decide.-

4. DISPOSITIVA.-

   Por los razonamientos y consideraciones expuestos precedentemente, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: