Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 11 de Mayo de 2012

Copia simple del Contrato de Arrendamiento reconocido por ante la Notaria(sic) Publica(sic) Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de Mayo de 1997, bajo el N° 621, Tomo 1°…

…documento original de Propiedad del Local Comercial N° 39 de los que conforman el Centro Comercial El Varillal, que contiene la operación de compra-venta efectuada por Urbanizadora Inmobiliaria INVERSIONES DEFINIDAS S.A., (INDESA) a E.M.A..

…documento original de Propiedad del Local Comercial N° 39 de los que conforman el Centro Comercial El Varillal, que contiene la operación de compra-venta efectuada por E.M.A. a Valores E.J.E., Compañía Anónima…

…Copia Simple del Acta Cosntitutiva de Valores E.J.E., C.A., la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 20 de Diciembre del 2002, bajo el N° 22, Tomo 53-A…

…original de Inspección Judicial mediante la cual el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de Marzo del 2008 a las 10.50 a.m., dicho Juzgado se traslado(sic) y constituyo en la Avenida 4, Centro Comercial Socuy, Locales 13 y 1 donde funciona la Notaria(sic) Publica(sic) Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en la cual se dejo(sic) expresa constancia que en el Tomo N° 1 de Reconocimientos del año 1997, llevados por la Notaria(sic) Publica(sic) Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, Folio 60, Asiento 621, aparece la nota re Reconocimiento del documento de arrendamiento celebrado entre Urbanizadota Inmobiliaria Inversiones Definidas C.A., en la que arrendó a J.F. Marin…

En fecha 16 de octubre de 2009, el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto por medio del cual recibió, dio entrada y admitió en cuanto ha lugar en derecho la anterior demanda, procediendo a ordenar la citación de la parte demandada en la presente causa.

Posteriormente, en fecha 12 de marzo de 2010, los abogados en ejercicio H.R.V., ya identificado y A.O.R., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.998, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano J.F.M., presentaron escrito de contestación a la demanda, por medio del cual expusieron:

De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponemos a la empresa demandante VALORES E.J.E., Compañía Anónima, su FALTA DE CUALIDAD, para intentar este Juicio, por las razones siguientes:

…En ningún momento, nuestro representado ha suscrito contrato alguno de arrendamiento con la empresa demandante. El contrato de arrendamiento por el cual es demandado, lo suscribió con la Empresa URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS, S.A...

…Se negó a nuestro representado, en su condición de ARRENDATARIO, el derecho de PREFERENCIA OFERTIVA, que según el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… como la misma demandante lo indica en el libelo de la demanda, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, por el cual hoy se le demanda, fue vendido en dos oportunidades, estando vigente dicho Contrato de Arrendamiento, y en ninguna de ellas se le hizo la Oferta a la que tiene derecho y nunca tuvo conocimiento de estas ventas hasta el mes de Enero de 2007.

Opuesta como punto previo, la falta de cualidad de la empresa demandante VALORES E.J.E, Compañía Anónima, para intentar y sostener este juicio, pasamos a dar contestación al fondo esta temeraria demanda, en los siguientes términos:

Es cierto que el día 30 de Mayo de 1997, nuestro representado, suscribió con la empresa URBANIZADORA INMOBILIARA INVERSIONES DEFINIDAS, S.A., un Contrato de Arrendamiento de un local Comercial signado con el N° 39, del Centro Comercial El Varillal…, en el cual se establece en su Cláusula Segunda: “El Canon de arrendamiento se ha establecido en la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) mensuales que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA”… Lo que no es cierto, lo negamos, rechazamos y contradecimos es que nuestro poderdante deba a la Empresa demandante VALORES E.J.E., Compañía Anónima, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero de 2007 hasta el mes de Septiembre de 2009…, que totalicen la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.092,00), ya que como lo dijimos anteriormente, la empresa demandante no es “LA ARRENDADORA” en el Contrato de Arrendamiento que es la causa de esta demanda y en segundo lugar nunca se hizo la OFERTA DE VENTA a la cual tiene derecho nuestro representado…

Ahora bien, si nuestro representado se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe a que cuando se dirigió a pagar como está establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, a las Oficinas de “LA ARRENDADORA” se le manifestó que el local había sido vendido a un tercero, esta información fue recibida en el mes de Enero de 2007, desde esa fecha nuestro poderdante esperó que alguien le notificara a quien(sic) debía pagarle el canon de arrendamiento... Es de preguntarse ¿Por qué EL ARRENDATARIO no consignó el pago de la pensión de los arrendamientos vencidos ante el Tribunal de Municipio…?. En nuestro caso, no se trataba de la negativa por parte del ARRENDADOR a recibir el pago, sino a la incertidumbre de a quien se le hace el pago o a nombre de quien se consigna el pago ante los Tribunales?. Ya que el que paga mal, paga dos veces…

Por los fundamentos de hecho y de derecho, solicitamos a este Juzgador de Instancia declare:

…Declare como punto previo LA FALTA DE CUALIDAD de la empresa demandante VALORES E.J.E., Compañía Anónima…

…En caso de no darse lo solicitado en punto previo, solicitamos al Tribunal declare SIN LUGAR la demanda que por desalojo intentó la empresa VALORES E.J.E., Compañía Anónima….

Seguidamente, el abogado en ejercicio A.O.R., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.998, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 17 de marzo de 2010, mediante el cual promovió: “…la testimonial jurada de las ciudadanas T.M.R.B. y OXALIDA R.B.…”

Posteriormente, el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto en fecha 17 de marzo de 2010, en el cual admitió y ordenó la evacuación de las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 19 de marzo de 2010, la abogada en ejercicio M.P.T.P., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 140.311, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de Promoción de Pruebas, mediante el cual promovió:

PROMUEVO la CONFESIÓN de la parte demandada, contenida en las últimas dos líneas del primer párrafo correspondiente al Particular “SEGUNDO” de su escrito de Contestación a la demanda y que trata sobre la “FALTA DE CUALIDAD” alegada en su contestación, cuando se confiesa expresamente: “…fue vendido en dos oportunidades, estando vigente dicho Contrato de Arrendamiento, y en ninguna de ellas se le hizo la Oferta a la que tiene derecho y nunca tuvo conocimiento de estas ventas hasta el mes de Enero de 2007.”

Con tal aseveración, la parte demandada en este proceso, CONFIESA que tuvo conocimiento de las ventas en el mes de ENERO de 2007, fecha ésta entonces en la cual le NACIO al demandado SU DERECHO DE ACCIONAR EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO…

…RATIFICO el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “A”…, contentivo del Contrato de Arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 30 de Mayo de 1997, bajo el No. 621, Tomo 1°…

…RATIFICO el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”…, contentivo de la propiedad del Local Comercial N° 39 de los que conforman el Centro Comercial El Varillal, que contiene la operación de compra-venta efectuada por Urbanizadora Inmobiliaria INVERSIONES DEFINIDAS, S.A. (INDESA), al ciudadano E.M.A..

…RATIFICO el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “C”…, contentivo de la propiedad del Local Comercial N° 39 de los que conforman el Centro Comercial El Varillal, que contiene la operación de compra-venta efectuada por el ciudadano E.M.A., a la sociedad mercantil VALORES E.J.E., Compañía Anónima...

…RATIFICO el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “C”…, contentivo de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de Marzo de 2008, en la cual se dejó expresa constancia que el referido tribunal se trasladó y constituyó en la Avenida 4, Centro Comercial Socuy, Locales 13 y 14, donde funciona la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia…

…PROMUEVO la CONFESIÓN de la parte demandada contenida en su escrito de Contestación a la Demanda, específicamente en el último párrafo del folio Setenta y Uno (71) del expediente…, la cual es la siguiente:

“Ahora bien, si nuestro representado se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe a que cuando se dirigió a pagar como está establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, a las Oficinas de “LA ARRENDADORA” se le manifestó que el local había sido vendido a un tercero, esta información fue recibida en el mes de Enero de 2007, desde esa fecha nuestro poderdante esperó que alguien le notificara a quien(sic) debía pagarle el canon de arrendamiento... Es de preguntarse ¿Por qué EL ARRENDATARIO no consignó el pago de la pensión de los arrendamientos vencidos ante el Tribunal de Municipio…?. En nuestro caso, no se trataba de la negativa por parte del ARRENDADOR a recibir el pago, sino a la incertidumbre de a quien se le hace el pago o a nombre de quien se consigna el pago ante los Tribunales?...”

Posteriormente, el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto en la misma fecha anterior, en el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Consta en actas, que en fecha 22 de abril de 2010, el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó Sentencia Definitiva en la presente causa declarando CON LUGAR la demanda presentada por la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E., C.A., y en consecuencia ordenó el inmediato Desalojo del inmueble objeto de la presente acción, así como el pago de la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 4.092,00).

En fecha 27 de abril de 2010, el abogado en ejercicio H.R.V., ya previamente identificado y actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, estampó diligencia por medio de la cual APELÓ del fallo dictado en la presente causa.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Vistos y analizados los argumentos de hecho y de derecho afirmados por las partes intervinientes en el presente proceso, pasa este Órgano Jurisdiccional a trabar la litis de la siguiente manera:

La Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., parte actora en la presente causa, presentó mediante escrito libelar que intenta la presente demanda por DESALOJO, alegando que celebró contrato de arrendamiento por medio de la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el número 39, en el Centro Comercial El Varillal, ubicado en la Avenida 100, número 54-60, con el ciudadano J.F.M., por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 30 de mayo de 1997, quedando anotado bajo el número 621, Tomo 1 de los libros llevados por ante esa oficina.

El referido inmueble al momento de suscribir el contrato de arrendamiento primigenio, era propiedad de la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., empresa dio en venta al ciudadano E.M.A. el referido inmueble según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de Diciembre de 2002, bajo el N° 21, Tomo 12, Protocolo 1°, y posteriormente E.M.A., vendió a la Empresa representada por el mismo VALORES E.J.E. COMPAÑÍA ANÓNIMA el Local Comercial, cuya venta se formalizó por documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de Febrero de 2006, bajo el N° 28, Protocolo 1°, Tomo 1°.

Afirmó así mismo la representación judicial de la parte actora, que la referida relación arrendaticia fue suscrita acordando se cancelara la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 45,00), y para su última renovación acordaron que se cancelaría como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 124,00) mensuales, pagaderos los primeros 5 días de cada mes, pero desde el mes de enero de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, la parte demandada no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente, razón por la cual le adeuda 33 meses de arrendamiento, lo que totaliza la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.092,00), por lo que solicita el desalojo de la parte demandada, así como el pago de los cánones de arrendamiento vencidos.

Por su parte el ciudadano J.F.M., alegó como punto previo la falta de cualidad del demandante, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que su persona suscribió el contrato de arrendamiento fue con la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., así como también expresó que le negaron el derecho a la preferencia ofertiva que dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Así mismo, aseguró que efectivamente el día 30 de mayo de 1997, suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, sobre el inmueble objeto de la presente acción, con un canon de arrendamiento de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo), mensuales pagaderos los primeros 5 días de cada mes, por lo que negó que le debiera 33 meses de cánones de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTI CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 124,00) al mes, desde el mes de enero de 2007, ya que si bien es cierto que se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, es solo debido a que nunca se le notificó a quién debía pagarle el canon de arrendamiento luego de la primera venta del inmueble.

IV

DE LAS PRUEBAS

De las Pruebas Promovidas por la Parte Actora en el Escrito Libelar.

1. Copia Simple de Documento Notariado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 15 de mayo de 1997, por medio del cual la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., dio en arrendamiento al ciudadano J.F.M., un inmueble identificado como local número 39 del Centro Comercial El Varillal, ubicado en la avenida 100 número 54-60, el cual se encuentra inserto al folio 06 del presente expediente.

   El presente medio probatorio, fue presentado en copia fotostática de un Documento Autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 15 de mayo de 1997, el cual fue reconocido por la parte demandada en la presente causa, razón por la cual adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

   En tal sentido, del referido instrumento se observa que la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., dio en arrendamiento al ciudadano J.F.M. el inmueble identificado en actas, contrato signado el día 15 de mayo de 1997, el cual tenía un lapso de duración de un año, estableciendo un canon mensual de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo).-ASÍ SE ESTABLECE.

2. Copia Certificada de Documento Registrado por ante el Registro del 3er Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de diciembre del 2002, por medio del cual la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A. dio en venta al ciudadano E.M.A., un inmueble identificado como local número 39 del Centro Comercial El Varillal, ubicado en la avenida 100 número 54-60, el cual se encuentra inserto al folio 10 del presente expediente.

   Estas copias certificadas de documento público, no tachado, desconocido ni impugnado en juicio, tiene el valor probatorio que le otorgan los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Al respecto, se observa del presente instrumento, que efectivamente la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A. dio en venta al ciudadano E.M.A. en fecha 30 de diciembre de 2002, el inmueble objeto de la presente acción.-ASÍ SE ESTABLECE.

3. Copia Certificada de Documento Registrado por ante el Registro del 3er Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de febrero de 2006, por medio del cual el ciudadano E.M.A. dio en venta a la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., un inmueble identificado como local número 39 del Centro Comercial El Varillal, ubicado en la avenida 100 número 54-60, el cual se encuentra inserto al folio 16 del presente expediente.

   Estas copias certificadas de documento público, no tachado, desconocido ni impugnado en juicio, tiene el valor probatorio que le otorgan los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Del referido documento se puede observar que tal como lo afirmó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, el ciudadano E.M.A. dio en venta a la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A. el inmueble identificado en actas.-ASÍ SE ESTABLECE.

4. Copia Simple de Documento Registrado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 20 de diciembre de 2002, en el cual consta el Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil E.J.E. C.A., el cual se encuentra inserto al folio 19 del presente expediente.

   Estas copias certificadas de documento público, no tachado, desconocido ni impugnado en juicio, tiene el valor probatorio que le otorgan los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Del referido instrumento se puede determinar que se le otorgó el carácter de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., al ciudadano E.M.A., lo cual lo facultó para intentar la presente acción.-ASÍ SE ESTABLECE.

5. Original de Inspección Judicial solicitada por el abogado I.T.D. y evacuada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual corre inserta en actas al folio 27 del presente expediente.

   Al respecto, se observa del anterior medio probatorio que la misma refiere a una inspección extra judicial de los hechos constatados en una oficina notarial, pero es el caso que la referida inspección no contó con la presencia de la contra parte a los fines de ejercer su referido control de la prueba, razón por la cual ha debido la parte promovente solicitar la ratificación de la inspección judicial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido se desecha el presente medio probatorio.-ASÍ SE ESTABLECE.

   De las Pruebas de la Parte Actora Traídas en el Lapso Probatorio.

1. Promovió la CONFESIÓN espontánea de la parte demandada, contenida en las últimas dos líneas del primer párrafo correspondiente al Particular “SEGUNDO” de su escrito de Contestación a la demanda y que trata sobre la “FALTA DE CUALIDAD” alegada en su contestación, cuando se confiesa expresamente: “…fue vendido en dos oportunidades, estando vigente dicho Contrato de Arrendamiento, y en ninguna de ellas se le hizo la Oferta a la que tiene derecho y nunca tuvo conocimiento de estas ventas hasta el mes de Enero de 2007.”

   Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

   "...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

   Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

2. Ratificó el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “A”, contentivo del Contrato de Arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 30 de Mayo de 1997, bajo el No. 621, Tomo 1°.

   Esta Juzgadora Superior observa que el presente medio probatorio ya fue valorado con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual resulta inconducente para este Órgano Jurisdiccional pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

3. Ratificó el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, contentivo de la propiedad del Local Comercial N° 39 de los que conforman el Centro Comercial El Varillal, que contiene la operación de compra-venta efectuada por Urbanizadora Inmobiliaria INVERSIONES DEFINIDAS, S.A. (INDESA), al ciudadano E.M.A..

   Esta Juzgadora Superior observa que el presente medio probatorio ya fue valorado con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual resulta inconducente para este Órgano Jurisdiccional pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

4. Ratificó el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “C”, contentivo de la propiedad del Local Comercial N° 39 de los que conforman el Centro Comercial El Varillal, que contiene la operación de compra-venta efectuada por el ciudadano E.M.A., a la sociedad mercantil VALORES E.J.E., Compañía Anónima.

   Esta Juzgadora Superior observa que el presente medio probatorio ya fue valorado con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual resulta inconducente para este Órgano Jurisdiccional pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

5. Ratificó el contenido del instrumento acompañado al libelo de la demanda, contentivo de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de Marzo de 2008, en la cual se dejó expresa constancia que el referido tribunal se trasladó y constituyó en la Avenida 4, Centro Comercial Socuy, Locales 13 y 14, donde funciona la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta Juzgadora Superior observa que el presente medio probatorio ya fue valorado con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual resulta inconducente para este Órgano Jurisdiccional pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

6. Promovió la CONFESIÓN espontánea de la parte demandada contenida en su escrito de Contestación a la Demanda, específicamente en el último párrafo del folio Setenta y Uno (71) del expediente, la cual es la siguiente: “Ahora bien, si nuestro representado se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe a que cuando se dirigió a pagar como está establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, a las Oficinas de “LA ARRENDADORA” se le manifestó que el local había sido vendido a un tercero, esta información fue recibida en el mes de Enero de 2007, desde esa fecha nuestro poderdante esperó que alguien le notificara a quien(sic) debía pagarle el canon de arrendamiento... Es de preguntarse ¿Por qué EL ARRENDATARIO no consignó el pago de la pensión de los arrendamientos vencidos ante el Tribunal de Municipio…?. En nuestro caso, no se trataba de la negativa por parte del ARRENDADOR a recibir el pago, sino a la incertidumbre de a quien se le hace el pago o a nombre de quien se consigna el pago ante los Tribunales?...”

   Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

   "...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

   Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

   De las Pruebas de la Parte Demandada Promovidas en el Lapso Probatorio.

1. Testimonial Jurada de la Ciudadana T.M.R.B..

   Al respecto, se observa de las actas procesales, específicamente del folio 78 del presente expediente, que se llevó a cabo la declaración testimonial de la referida ciudadana el día 22 de marzo de 2010.

   De la transcripción de la declaración de la ciudadana T.R. se puede establecer que expresó:

   PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación desde hace varios años al ciudadano J.M.? CONTESTO: SI lo conozco, desde hace como unos siete años aproximadamente… PRIMERA PREGUNTA(sic) Diga la testigo, quien es el arrendador del local comercial? CONTESTO: J.M.. SEGUNDA PREGUNTA(sic) Quien es el arrendatario del local comercial? CONTESTO: Que yo sepa es J.M., ósea(sic) no se si me confundí con la pregunta, que yo sepa es J.M.…

   De tal transcripción se puede observar que la mencionada testigo se contradice en sus declaraciones al expresar que el ciudadano J.M., es el arrendador y arrendatario, al expresar una confusión en sus comentarios, situación ésta que no le da certeza a esta Juzgadora de la sinceridad de sus declaraciones, razón por la cual carece de valor probatorio la presente testimonial.-ASI SE ESTABLECE.

2. Testimonial Jurada de la Ciudadana OXALIDA R.B..

   Al respecto, se observa de las actas procesales, específicamente del folio 80 del presente expediente, que se llevó a cabo la declaración testimonial de la referida ciudadana el día 22 de marzo de 2010.

   De la transcripción de la declaración de la ciudadana OXALIDA BAEZ se puede establecer que expresó:

   SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el referido ciudadano J.M., es arrendatario de un local comercial, signado con el numero 39, del Centro Comercial El Varillal, Ubicado en la avenida 100, Sabaneta en esta ciudad de Maracaibo? CONTESTO: SI. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el día quince de Enero del año Dos Mil Siete, la persona encargada de recibir el pago de los cánones de arrendamiento del local Comercial antes dicho, en el local comercial Numero 47, del mismo Centro Comercial El Varillal, le manifestó al ciudadano J.M., que no podía recibirle el pago, del canon de arrendamiento, por cuanto el mismo ósea el local comercial numero 39, había sido vendido a otra persona? CONTESTO: Si… SEGUNDA PREGUNTA(sic). La testigo ha dicho que es de profesión de oficios del hogar en que taller de costura trabajo y en que tiempo, o en que época? CONTESTO: En el año dos mil cinco, hasta el dos mil seis, TERCERA PREGUNTA(sic): Que día le manifestó la señora que cobraba el local al señor MARIN que no le podía recibir el dinero por que el local había sido vendido? CONTESTO: Bueno era el quince de Enero fue del dos mil seis, siete…

   De lo anterior se observa que, en la anterior declaración existe una contradicción que genera incertidumbre en la veracidad de los hechos declarados como observados por la testigo, en tal sentido la referida ciudadana afirmó que laboró en un local del Centro Comercial El Varillal en los años 2005 y 2006 y posteriormente afirmó que estuvo presente en un hecho que ocurrió según lo estipulado por la parte demandada en el mes de enero de 2007, razón por la cual la presente testimonial carece de valor probatorio en la presente causa.-ASI SE ESTABLECE.

   IV

   PUNTO PREVIO

   A los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, y una vez que fue alegado por la representación judicial de la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora, se hace necesario previo al análisis del mismo, determinar en qué consiste la figura de cualidad e interés para sostener el juicio.

   La cualidad o legitimatio ad-causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

   La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

   Así, respecto a la falta de cualidad e interés de la parte actora en intentar la demanda, la cual fue alegada como excepción perentoria en el presente juicio, que se encuentra establecida en el texto del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “…junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…”.

   Comentando la disposición anterior el Dr. R.H.L.R., en su obra Instituciones de Derecho Procesal, págs. 125 y 126, señala lo siguiente:

   Interés sustancial

   Ya hemos dicho que el interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien.(…). Cuando el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, se refiere al interés sustancial pues el precepto equivale a decir que para pretender la demanda hay que tener la razón, lo cual se inscribe en el ámbito del “deber ser” del derecho. (…)

   Sin embargo, la carencia de interés o derecho sustancial no puede ser denunciada a través de la cuestiones previas de inadmisibilidad por falta de interés, pues en tales casos la defensa que se hace valer se refiere al mérito y no a la atendibilidad (admisibilidad) de la pretensión deducida (presupuesto procesal de la pretensión).

   Cualidad activa y pasiva

   La cualidad, también denominada legitimación a la causa (legitimatio ad causam) deben tenerla el demandante, el demandado y los terceros que intervengan en el proceso, so pena de producirse una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia.

   De igual modo, el insigne Maestro L.L., nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al Estudio de la Excepción de la Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” que:

   …Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…

   .

   De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...”. (Destacado del Tribunal)

   De igual forma el tratadista H.D.E., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 539, señala con relación a este punto lo siguiente:

   Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

   En ese mismo orden de idea, la Doctrina Jurisprudencial ha definido el concepto de legitimidad o cualidad, y al respecto la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina G.L., C.A., indicó:

   “…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

   Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

   La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

   Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

   El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

   De lo anterior, se puede desprender que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que quien afirmé detentar un interés jurídico que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, tiene por ello, cualidad para hacerlo valer en juicio, por lo que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario a.l.t.d. aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.

   De manera que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal y como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si los sujetos que acudieron a juicio se afirman titulares de un interés jurídico propio, o por el contrario, si contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.

   Ahora bien, en el presente caso la parte demandada, ciudadano J.F.M., afirmó que la parte actora carece de la cualidad suficiente para intentar la presente demanda, toda vez que su persona nunca ha suscrito contrato de arrendamiento con la empresa VALORES E.J.E. C.A., sino con la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., específicamente el día 30 de mayo de 1997 sobre el inmueble objeto de la presente demanda.

   En tal sentido esta Juzgadora Superior observa de los medios probatorios evacuados en juicio y valorados por esta Sentenciadora que se puede observar una cadena documental de transmisión de la propiedad del inmueble identificado como local número 39 del Centro Comercial El Varillal de esta Ciudad de Maracaibo, y en tal sentido quedó demostrado según lo afirmado por las partes que se le dio continuidad a la relación arrendaticia originaria, razón por lo cual esta Juzgadora Superior declara improcedente la defensa perentoria alegada por la parte demandada.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Razón por lo cual, precisa esta Superioridad que el arrendador se encuentra facultado para demandar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado, específicamente por el incumplimiento en el pago de más de dos (2) mensualidades consecutivas del canon establecido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada determinar si en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta.-ASÍ SE DECIDE.

   V

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   La Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., presentó mediante escrito libelar demanda por DESALOJO, afirmando que celebró contrato de arrendamiento por medio de la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el número 39, en el Centro Comercial El Varillal, ubicado en la Avenida 100, número 54-60, con el ciudadano J.F.M., por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 30 de mayo de 1997, quedando anotado bajo el número 621, Tomo 1 de los libros llevados por ante esa oficina.

   El referido inmueble al momento de suscribir el contrato de arrendamiento primigenio, era propiedad de la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., empresa que dio en venta al ciudadano E.M.A. el referido inmueble según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de Diciembre de 2002, bajo el N° 21, Tomo 12, Protocolo 1°, y posteriormente E.M.A., vendió a la Empresa representada por el mismo VALORES E.J.E. COMPAÑÍA ANÓNIMA el Local Comercial, cuya venta se formalizó por documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de Febrero de 2006, bajo el N° 28, Protocolo 1°, Tomo 1°.

   Afirmó así mismo la representación judicial de la parte actora, que la referida relación arrendaticia fue suscrita acordando se cancelara la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 45,00), y para su última renovación acordaron que se cancelaría como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 124,00) mensuales, pagaderos los primeros 5 días de cada mes, pero desde el mes de enero de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, la parte demandada no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente, razón por la cual le adeuda 33 meses de arrendamiento, lo que totaliza la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.092,00), por lo que solicita el desalojo de la parte demandada, así como el pago de los cánones de arrendamiento vencidos.

   Por su parte el ciudadano J.F.M., alegó que le negaron el derecho a la preferencia ofertiva que dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y así mismo, aseguró que efectivamente el día 30 de mayo de 1997, suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, sobre el inmueble objeto de la presente acción, con un canon de arrendamiento de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo), mensuales pagaderos los primeros 5 días de cada mes, por lo que negó que le debiera 33 meses de cánones de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 124,00) al mes, desde el mes de enero de 2007, ya que si bien es cierto que se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, es solo debido a que nunca se le notificó a quién debía pagarle el canon de arrendamiento luego de la primera venta del inmueble.

   En tal sentido se puede observar que resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio de DESALOJO incoado por la sociedad mercantil VALORES E.J.E. C.A., en contra del ciudadano J.F.M. a tenor de lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, y así lo reclama la parte actora, el arrendatario no le ha cancelado los cánones de arrendamiento surgidos entre los meses de enero de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009.

   Al respecto y a los fines de profundizar en el tema a decidir en la presente causa, dispone el Código Civil:

   Artículo 1.579:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

   Artículo 1.592:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

   2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…

   Consagra el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   …Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… (Resaltado del Tribunal)

   En atención a lo anterior, se puede conceptualizar que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende que las obligaciones del arrendatario son servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato así como también pagar la pensión o canon en los términos convenidos.

   Ahora bien, afirmó el actor que el contrato de arrendamiento por el cual procedió a demandar la parte actora en la presente causa, es una continuación de un contrato de arrendamiento primigenio que suscribieran la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDIAS S.A. con el ciudadano J.M., sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el número 39 del Centro Comercial El Varillal, según documento notariado en fecha 30 de mayo de 1997, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo.

   En tal sentido se puede observar igualmente que la Sociedad Mercantil URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., empresa dio en venta al ciudadano E.M.A. el referido inmueble según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de Diciembre de 2002, bajo el N° 21, Tomo 12, Protocolo 1°, y posteriormente E.M.A., vendió a la Empresa representada por el mismo VALORES E.J.E. COMPAÑÍA ANÓNIMA el Local Comercial, cuya venta se formalizó por documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de Febrero de 2006, bajo el N° 28, Protocolo 1°, Tomo 1°.

   No obstante, alegó la actora que una vez finalizado el contrato que nació en fecha 30 de mayo de 1997 el cual tenía duración de un año, más una prórroga contractual establecida en el referido instrumento, dejó al arrendatario en posesión del inmueble; por lo que a su decir operó la tácita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; en ese sentido el procesalista Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, pág. 77, manifiesta respecto de la tácita reconducción lo siguiente:

   …Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.

   …Para que haya ese efecto de convertir un contrato a tiempo determinado en indeterminado, es necesario que la condición “tácita” se dé, o sea, que el arrendatario continúe poseyendo el inmueble y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión, sin iniciativa alguna de ponerlo en mora para entregarlo…

   Por lo que, resulta necesario para dilucidar el presente thema decidendum determinar si efectivamente, tal como lo afirma la representación judicial de la parte demandada, el contrato objeto de la presente causa es un tratado por el cual renovaron la relación arrendaticia que naciera el día 30 de mayo de 1997.

   Al respecto, el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece que:

   Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

   En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro M.T. ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al nuevo adquiriente del inmueble en la posición jurídica del arrendador.

   En efecto en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:

   Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico

   .

   Siendo esto así resulta indudable que al tener conocimiento el demandado del nuevo propietario era con este quien tenía que entenderse ya que la ley especial de la materia obliga al nuevo propietario a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento existente situación esta que se produjo en la presente causa.

   Al respecto, de actas se observa que la parte demandada afirmó que tuvo conocimiento en el mes de Enero de 2007, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue vendido en dos oportunidades, y que en consecuencia siguió vigente el contrato de Arrendamiento suscrito con el propietario original.

   Entonces tenemos que la demandada en su escrito de contestación confiesa y reconoce que existe un nuevo propietario, la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., específicamente desde el mes de enero de 2007, se colige entonces, que se tiene demostrado que efectivamente existe una relación contractual entre las partes desde el año 1997, siendo así el primigenio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes nació en fecha 30 de mayo de 1997, el cual tenía una duración de un año, que se prorrogaría por un año más y una vez vencido este, el arrendatario, hoy parte demandada, permaneció en el inmueble hasta la fecha; al respecto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, establecen:

   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…

   De allí que, la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continua ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración, que para el caso en concreto fue de un (01) año; de modo que, en el contrato a plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, el arrendamiento se presume renovado.

   Por consiguiente, una vez que de actas quedó demostrado y no fue desvirtuado por ninguna de las partes, que una vez finalizado el primigenio contrato de arrendamiento y no fue demostrado que el contrato haya sido novado por algún otro medio instrumental o contrato arrendaticio que modificara las condiciones de tiempo y canon de arrendamiento, razón por la cual la presente relación arrendaticia debe tomarse como establecido a tiempo indeterminado, pero respetándose el resto de las cláusulas establecidas en el contratro signado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 30 de mayo de 1997.-ASÍ SE ESTABLECE.

   En consecuencia y toda vez que ese documento recoge la voluntad inicial de las partes, el cual varió respecto a la figura del arrendador, tal como ha sido establecido precedentemente. Es por lo que pasa esta Superioridad a transcribir, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento determinante para dilucidar la presente controversia:

El canon de arrendamiento se ha establecido en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) mensuales que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA” a su orden, en las oficinas de ésta última, durante los primeros cinco (5) días de cada mes.

De la transcripción anterior se evidencia que el pago de los cánones vigentes para la fecha, serían hechos durante los cinco primeros días de cada mes; y el otro aspecto es que para el momento en el cual fue suscrito el contrato, al respecto, esta Superioridad debe señalar que el ciudadano J.F.M. afirmó en el transcurso del proceso que no canceló el canon de arrendamiento toda vez que no tenía conocimiento de a quien debía hacer el nuevo pago, pero posteriormente afirmó que en el mes de enero de 2007 le informaron que tuvo conocimiento de la venta del inmueble el cual estaba utilizando, razón por la cual dejó de cancelar desde ese momento los cánones de arrendamiento, por lo que queda demostrado que el demandado no ejerció los medios suficientes para cumplir a cabalidad su obligación.

Dentro de este marco, expresa el autor R.H.L.R. en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

…Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).

10bis. Pago del precio

La principal obligación del arrendatario es >, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837.

La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…

Así, se tiene que entre las causales del desalojo judicial, la establecida por falta de pago, la misma hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado los cánones arrendaticios correspondientes, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.

La falta de pago se materializa al existir esta omisión por dos o más mensualidades consecutivas para lo cual la doctrina ha señalado que la interpretación del literal a) del articulo 34 conduce a que se interprete erróneamente como que con el solo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, de forma tal que de actas se observa que no se encuentra evidenciado pago alguno a los efectos de cubrir la suma obligada a cancelar en el mencionado contrato, así como tampoco se desprenden suficientes elementos de convicción que le permitan a este Sentenciador deducir que se haya realizado algún pago por canon de arrendamiento.-ASÍ SE DECIDE.

De esta forma, examinados y analizados como han sido los alegatos de ambas partes, y el cúmulo de pruebas aportadas al proceso, esta Jurisdicente Superior evidencia que se encuentra demostrada en actas la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en el presente proceso, más no el cumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que no existen elementos probatorios suficientes que lograran demostrar, ni llevar a la convicción de este juzgador que el demandado haya dado efectivo cumplimento a su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento insolutos, surgiendo en consecuencia un estado de insolvencia para el arrendatario.

Asimismo, determinado como fue que la relación arrendaticia demostrada se circunscribe a la suscrita en documento notariado de fecha 30 de mayo de 1997, el cual una vez vencido y renovado automáticamente paso a constituirse en un arrendamiento a tiempo indeterminado, resulta forzoso para este operador de justicia en declarar CON LUGAR la presente demanda por Desalojo de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que quedó demostrado de los elementos probatorios traídos a juicio que el demandado no ha dado efectivo y real cumplimiento al pago de las obligaciones pecuniarias con el arrendador desde el mes de enero de 2007 por más de dos mensualidades consecutivas.-ASÍ SE DECIDE.

Frente a esta situación, una vez resuelto que efectivamente el ciudadano J.F.M. no ha dado cumplimiento a su parte de la obligación contractual que es cancelarle a la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., los pagos establecidos en el contrato de arrendamiento ya a.e.a.e.p. lo que resulta forzoso determinar que siguiendo el planteamiento antes expuesto, este Tribunal advierte que han sido ejercidas dos pretensiones, el desalojo de un inmueble, y el pago de cánones de arrendamiento insolutos.

Las anotadas circunstancias inciden directa y definitivamente en el tratamiento y solución de la cuestión planteada, pues tratándose de dos (2) pretensiones reunidas en un mismo proceso, bastará con preguntarse cuál sería la consecuencia de la declaratoria con lugar de las pretensiones propuestas.

En tal sentido el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.“

Tenemos entonces, que de conformidad con la ley especial que rige la materia que ciertamente las demandas por desalojo, y cualquier otra acción que se derive de un contrato de arrendamiento, como lo es en el presente caso, el pago de cánones de arrendamiento insolutos, pueden perfectamente tramitarse a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, por lo que sin duda alguna, el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos corresponden a la indemnización que reclama la parte actora, por la ocupación del inmueble arrendado, y viene a ser en todo caso una reclamación que tiene como característica que es justa y derivada del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, y toda vez que tal como fue expresado con anterioridad, la parte demandada de actas no logró demostrar que haya dado cumplimiento a lo demandado por la parte actora o alguna otra forma de liberación de la deuda, razón debe esta Sentenciadora a.l.p.d. las cantidades demandadas en razón de lo pautado en el contrato de arrendamiento suscrito, y en tal sentido este Juzgado Superior detalla a continuación que la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., demandó:

1. Las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007.

2. Las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008.

3. Las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2009.

Al respecto observa esta Juzgadora Superior, que si bien es cierto que la parte actora estimó cada canon mensual en la cantidad de CIENTO VEINTI CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 124,oo), no es menos cierto que del contrato de arrendamiento consignado y valorado en actas quedó demostrado que fue pautado el canon mensual en razón de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) lo que según el nuevo signo monetario equivale a CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 45.00), razón por lo cual toda vez que no consta de las actas procesales la prueba necesaria para determinar el supuesto monto demandado en actas afirmado por la parte actora, es por lo que la totalización de los cánones de arrendamiento contados desde el mes de enero de 2007, hasta el mes de septiembre de 2009, establecidos en la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 45,oo), suman la cantidad de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 1.485,00).-ASÍ SE ESTABLECE.

Es por lo que la deuda habida y que se ordenan cancelar a la parte actora en la presente causa por parte de la demandada a razón de los cánones de arrendamiento habidos y no cancelados desde el mes de ENERO de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, los cuales suman la cantidad de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 1.485,00), estos más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.-ASÍ SE DECIDE.

Por lo fundamentos antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar, PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandada, y en consecuencia REVOCA PARCIALMENTE la decisión emanada por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIPÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en consecuencia declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E, C.A., en contra del ciudadano J.F.M. en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo-.ASÍ SE DECIDE.

VI

DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercida por el abogado en ejercicio H.R.V., actuando como apoderado judicial del ciudadano J.F.M., parte demandada en la presente causa.

REVOCA PARCIALMENTE, por las razones explanadas en la parte motiva de esta sentencia, la decisión proferida por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 22 de abril de 2010.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda que por DESALOJO, sigue la Sociedad Mercantil VALORES E.J.E. C.A., en contra del ciudadano J.F.M., y en consecuencia se ordena ejecutar el desalojo del inmueble objeto de la presente demanda, y a cancelarle los cánones de arrendamientos insolutos a la parte actora los cuales suman la cantidad de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 1.485,00) a razón de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES mensuales (Bs.f. 45,oo), más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble.

Se condena en costas recíprocamente a ambas partes en virtud de lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

(fdo)

Dra. I.R.O..

EL SECRETARIO,

(Fdo)

Abog. M.F.Q..

En la misma fecha anterior, siendo las once en punto de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

(Fdo)

Abog. M.F.Q..