Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 15 de Noviembre de 2012
| Fecha de Resolución | 15 de Noviembre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Gary Coa León |
| Procedimiento | Recurso Contencioso Administrativo De Nulidad |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En Su Nombre
JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
En fecha 27 de marzo de 2012, se recibió en este Tribunal, previa distribución el presente recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos, por el abogado R.H.C., Inpreabogado Nº 62.741, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil VAS CARACAS, S.A, contra la Resolución Nº 015084, dictada en fecha 08 de diciembre de 2011 por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, contenida en el expediente administrativo N° 90.151, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble identificado con el número Nº 302 de la Avenida Principal de Los Ruices Sur (Avenida D.C.), Municipio Sucre del Estado Miranda, y del cual la sociedad mercantil Vas Caracas, S.A. es arrendataria, en la suma de Quinientos Treinta y Cinco Mil Quinientos Treinta y Cuatro Bolívares con Trece Céntimos (Bs. 535.534,13).
Por auto de fecha 29 de marzo de 2012, se ordenó a la parte recurrente que consignase los documentos en los cuales fundamentaba el presente recurso, a tal efecto se le concedió un lapso de cinco (5) días de despacho para su consignación.
En fecha 30 de marzo de 2012 el abogado R.H.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil recurrente, consignó los documentos fundamentales requeridos mediante auto de fecha 29 de marzo de 2012.
En fecha 02 de abril del año 2012, este Juzgado Superior asumió la competencia para conocer del presente caso, admitió el presente recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos y ordenó notificar a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a la Ciudadana Procuradora General de la República, a la ciudadana Fiscal General de la República, a la Sociedad Mercantil Arrendamientos Bello Campo, C.A. (propietaria del inmueble) y a la sociedad mercantil Inmobiliaria, Administradora & Consultora High Square, C.A. (administradora del inmueble), ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Igualmente se dejó establecido que una vez constase en autos la última de las notificaciones ordenadas se procedería dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a fijar la audiencia de juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 ejusdem. Asimismo se le solicitó los antecedentes administrativos del caso a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Finalmente se ordenó abrir cuaderno separado a los fines de emitir pronunciamiento sobre la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada.
En fecha 3 de abril de 2012 la representación judicial de la parte recurrente, consignó las copias simples requeridas a los fines de su certificación y posterior elaboración de las compulsas correspondientes y para la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 09 de abril de 2012, se dejó constancia del cumplimiento de la certificación de las compulsas, ordenada en el auto de admisión de fecha 02 de abril de 2012. En esa misma fecha se dio cumplimiento a la apertura del cuaderno separado a los fines de decidir la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada por la parte recurrente.
En fecha 11 de abril de 2012, se publicó decisión mediante la cual se declaró procedente la solicitud de suspensión de efectos formulada por la representación judicial de la parte recurrente.
En fecha 27 de abril de 2012, este Tribunal fijó para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del onceavo (11º) día de despacho siguiente la Audiencia de Juicio en la presente causa.
En fecha 16 de mayo de 2012 se celebró la audiencia de juicio en la presente causa, en tal sentido se dejó constancia de la comparecencia de la parte recurrente, de la abogada A.P.R.S. en su condición de Fiscal Auxiliar Trigésimo Tercero (33ª) a nivel Nacional en materia Contencioso Administrativa y Especial Inquilinaria y de la representación judicial del tercero interesado en el presente juicio. Igualmente se dejó constancia de la incomparecencia de la representación judicial de la parte recurrida. Finalmente, se dejó constancia de los alegatos expuestos por las partes, de las preguntas formuladas por el Tribunal y de la consignación de los escritos de promoción de pruebas y alegatos presentados por las partes, en tal sentido, este Órgano Jurisdiccional aperturó el lapso a pruebas.
En fecha 30 de mayo de 2012 este Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 10 de julio de 2012 la representación judicial de la parte recurrente consignó escrito de informes en la presente causa.
En fecha 12 de julio de 2012 este Tribunal fijó un lapso de treinta (30) días de despacho para dictar sentencia.
En fecha 18 de julio de 2012 se declaró procedente la oposición que hicieran los abogados Werne R.U. y T.B.G., actuando en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inmobiliaria, Administradora & Consultora High Square, C.A., contra la decisión dictada por este Tribunal en fecha 11 de abril de 2012, mediante la cual se declaró procedente la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada por la parte recurrente, en consecuencia, se revocó la referida medida cautelar.
En fecha 05 de octubre de 2012, este Tribunal siendo la oportunidad para decidir en el presente recurso de nulidad y actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, prorrogó por treinta (30) días de despacho el lapso para dictar sentencia.
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
Narra la representación judicial de la parte recurrente que interpone el presente recurso de nulidad contra la Resolución Nº 015084, dictada en fecha 08 de diciembre de 2011 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Vivienda y Hábitat, contenida en el expediente administrativo Nº 90.151.
Que en fecha 02 de febrero de 2012 su representada fue debidamente notificada de la Resolución Nº 015084, dictada en fecha 08 de diciembre de 20112 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Vivienda y Hábitat, acto éste que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble identificado con el número Nº 302 de la Avenida Principal de Los Ruices Sur (Avenida D.C.), Municipio Sucre del Estado Miranda, y del cual su representada es arrendataria en la suma de Quinientos Treinta y Cinco Mil Quinientos Treinta y Cuatro Bolívares con Trece Céntimos (Bs. 535.534,13).
Que la sociedad mercantil que representa y la sociedad mercantil Arrendamientos Bello Campo, C.A., celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de Regulación, razón por la cual, siendo su representada arrendataria del inmueble cuyos cánones están siendo regulados por la Resolución de la Dirección General de Inquilinato, Resolución ésta que constituye el acto recurrido, tal situación afecta ineludiblemente los derechos e intereses de su representada, toda vez que se le podría imponer el pago del cánon de arrendamiento hasta la cantidad fijada, por lo que, tiene entonces su representada un interés legítimo, personal y directo para intentar la presente acción de nulidad.
Que en la relación contractual de arrendamiento sobre el inmueble objeto de regulación, se dispuso en la cláusula vigésima primera del contrato de arrendamiento que su representada en su condición de arrendataria del inmueble, estaba autorizada para hacer todas la modificaciones que requiriese el local arrendado.
Asimismo argumenta que luego de iniciada la relación contractual de arrendamiento, su representada procedió a ejecutar un proyecto integral de adecuación del inmueble arrendado, para lo cual contrató los servicios de la sociedad mercantil Constructora Obtoza C.A., proyecto éste que consistió en la reforma total del inmueble en cuanto a la totalidad de las instalaciones eléctricas y sanitarias, pisos, sistema contra incendios, paredes y distribución interna, cielos rasos y ductos, pintura general, cambio total de fachada, instalación de sistema de aire acondicionado, instalación de ventanales, entre otros.
Que para la ejecución del referido proyecto y en cumplimento de las normas dispuestas para ello, en especial las contenidas en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en fecha 07 de noviembre de 2000 se presentó ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, notificación de Intención de Inicio de Obra, correspondiéndole como número de C.d.C.d.V.U. la 4.034, siendo la Constancia o Permiso Municipal anterior el Nº 9969 de fecha 22 de noviembre de 1958.
Posteriormente en fecha 12 de marzo de 2001, señala que su representada obtuvo mediante oficio Nº MD-AT-104-03-2001 emanado del Cuerpo de Bomberos del Este, la aprobación de dichas “normas” (SIC) y, una vez culminadas las obras que se llevaron acabo en el inmueble ya identificado, y luego de la verificación por parte de las autoridades municipales con competencia en materia de ordenación urbanística, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda le expidió en fecha 08 de febrero de 2001 la C.d.C.d.V.U. Nº 4-0149.
Argumenta que, se está ante un inmueble totalmente exento de regulación y excluido por disposición propia de la ley del régimen de fijación de cánones de arrendamiento, resultando totalmente nulo cualquier acto que pretenda regular los cánones de arrendamiento sobre dicho bien.
Que, estando excluido un bien inmueble del Régimen de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ello al verificarse alguno de los supuestos de hecho enumerados en el artículo 4 de dicha norma, cualquier Resolución contentiva de un acto de regulación fijando cánones máximos que sea dictada por la Dirección de Inquilinato o de las autoridades municipales correspondientes, estaría viciado de nulidad absoluta, toda vez que dicha autoridad estaría actuando con manifiesta incompetencia, ya que bajo ninguna circunstancia podrán ser fijado tales cánones por la expresa exclusión que la norma hace de determinados inmuebles.
Argumenta que, incurre el acto impugnado en el vicio de incompetencia manifiesta, vicio que de modo alguno es subsanable ni pueden las partes convenir en su allanamiento, vicio de nulidad que se encuentra previsto en el artículo 19 numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Que a la Dirección General de Inquilinato, le está totalmente vedado y prohibido el dictar Resoluciones de fijación de cánones máximos de arrendamiento sobre inmuebles que expresamente señala la norma se encuentran excluidos del régimen de regulación, resultando así el acto recurrido totalmente nulo, y así solicita a este Tribunal sea declarado.
Que como pretensión subsidiaria, solicita se declare la nulidad del acto impugnado, toda vez que los informes en que fundamenta el acto la determinación del valor del inmueble, tanto el Informe Técnico y en especial el Informe de Avalúo, carecen de los elementos requeridos por el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo que constituye violación al debido proceso, así como incurre en el vicio de falso supuesto.
Que los datos, menciones y conceptos contenidos en el Informe Técnico que corre inserto al expediente administrativo a los folios 175 al 191 y que se acompaña marcado “F”, así como los contenidos en el Informe de Avalúo que corre inserto al expediente administrativo a los folios 212 al 214 que se acompaña marcado “G”, de modo alguno permiten su comprobación, así como tampoco son producto de una decisión razonada, ya no pueden verificarse ni consta en las propias actas, los referenciales en que se fundamenta su determinación, incluso en el caso como el de marras, toma en consideración aspectos y elementos que debieron ser en todo caso excluidos, ya que tales mejoras han sido ejecutadas por la arrendataria y mal puede la misma ser obligada a pagar renta alguna por mejoras que son de su propiedad.
Aunado a lo anterior, señala que los Informes en que fundamenta el ente autor del acto recurrido, en especial el Informe de Avalúo, carecen de los elementos exigidos por el artículo 30 de la Ley especial inquilinaria lo cual lo vicia de nulidad; pues dichos informes carecen de los adecuados factores de ubicación del inmueble en cuanto a la correspondiente zonificación según el plano regulador vigente; tradición legal y linderos; descripción de los materiales y acabados en cuanto a los cálculos para mediciones relativas al terreno y la construcción del inmueble; los elementos de juicio para la formación de valores, análisis de los referenciales, cálculo de los valores anexando los referenciales considerados; cálculo del valor del mercado, así como del valor fiscal y de la renta, mucho menos consta en los referidos informes los soportes de tales señalamientos, en especial aquellos relativos a los valores por metro cuadrado y con los que concluye el valor general del inmueble.
Que en el Informe de Avalúo la administración no tomó en cuenta el Valor Fiscal del inmueble, requisito éste que se encuentra previsto en el artículo 30 de la Ley Especial Inquilinaria, pues sin fundamento o respaldo alguno, señala que el valor de los actos de transmisión de propiedad se corresponden a Bs. 2.000.000,00, sobre el cual luego, igualmente sin ningún fundamento o soporte, le atribuye una alícuota para la determinación del valor ponderado de un 10%, mientras que a los precios medios, también estimados sin fundamento o justificación les atribuye un 90%.
Que para la determinación del factor de corrección, se procede a estimar que el mismo es el resultante entre la diferencia del valor ponderado entre los precios de los dos (2) últimos años (Bs. 79.338.390,00), lo cual, vienen de fundamentos totalmente desconocidos, pero que a criterio de la administración se concluye que es de 0,90.
Que en cuanto a la determinación del supuesto Valor Rental, la administración señala que el mismo es el resultado de la aplicación del Factor de Corrección (0,90) a los Precios de los dos (2) últimos años (Bs. 79.338.390,00), resultando así el supuesto Valor Rental en Bs. 71.404.551,00, al que posteriormente le aplica los porcentajes de rentabilidad anual y determina el cánon máximo mensual.
Que la administración de modo alguno señala cual es el fundamento de las determinaciones de los supuestos valores, ni indica sus fuentes, ello además de observarse el total incumplimiento en la consideración del Valor Fiscal y en especial la indebida y falta de proporcionalidad en la asignación de los valores de actos de transmisión de propiedad, sobre los cuales tampoco indica su fuente, ni de las fórmulas allí utilizadas, todo lo cual resulta un evidente vicio del acto que lo hacen totalmente nulo.
Aunado a lo anterior señala que, a los fines de la determinación de los cánones de arrendamiento máximos debe en todo caso excluirse en la determinación del valor del bien inmueble para calcular en Valor Rental, el valor de las mejoras, refacciones y bienhechurías ejecutadas por su representada, su mandante estaba autorizada expresamente para su ejecución, y tales obras quedan a beneficio del inmueble una vez finalizada la relación contractual, mal pudiendo ser de modo alguno obligada la arrendataria a pagar cánones de arrendamiento cuya determinación deviene del valor de obras y mejoras ejecutadas por su cuenta con su patrimonio y que son de su propiedad exclusiva y no de la arrendadora hasta la finalización de la relación contractual.
Asimismo, denuncia la representación judicial de la parte recurrida que el acto administrativo impugnado se encuentra viciado de Falso Supuesto, ya que la Administración Pública incumplió con los requisitos exigidos por el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fundamenta su actuación en base a hechos inexistentes y erróneos tales como valores que no toma en consideración como los fiscales, aunado a que no señala los fundamentos y soportes de los valores referidos en el Informe de Avalúo,
