Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 16 de Diciembre de 2010

En desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento conformado por una casa denominada Quinta La Peña, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Bigott Mariperez, Caracas, libre de persona y bienes.

En pagar por concepto de indemnización sustitutiva una cantidad equivalente a los cánones insolutos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, y asimismo los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de MIL BOLIVARES FUERTES MENSUALES (Bs. F 1.000,oo), lo cual arroja la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 11.000,OO), y dentro de ese mismo concepto, la suma de MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. F 1.000,oo), hasta la entrega definitiva del inmueble.

La representación judicial de la parte actora fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en el artículo 1592 ordinal 2º del Código Civil, en concordancia con los artículos 34 literal “A” y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo de conformidad con lo establecido en el artìculo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente demanda en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 12.000, oo).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación, en los siguientes términos:

Se oponen, rechazan y contradicen en todas y cada unas de sus partes a la demanda incoada por el ciudadano J.V.P. en contra de su representada, basada en la falta de pago de los cánones de alquiler; que el demandante alega una supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa identificada como Quinta La Peña, ubicada en la Urbanización Mariperez, Avenida Principal, y del cual su representada es la arrendataria correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.009, y en razón de esa supuesta falta de pago solicitan el desalojo del inmueble, así como el pago de una indemnización sustitutiva equivalente a los cánones insolutos de los meses ya mencionados a razón de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 1.000,oo), mensuales lo que arroja un total de ONCE BOLIVARES FUERTES (Bs. F 11.000,oo), y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.000,oo), hasta la entrega definitiva del inmueble.

Que lo cierto del caso es que las afirmaciones del demandante son totalmente falsas y por el contrario, su representada ha pagado puntualmente todos los cánones antes mencionados e incluso los cánones vencidos hasta la actual fecha, y pruebas irrefutables en contra de las temerarias afirmaciones del actor lo constituyen los pagos que a continuación se señalan:

1) Tal como lo alega el demandante la arrendataria le pagaba directamente y éste le extendía el respectivo recibo de cancelación; y de forma inesperada y mal intencionada, el ciudadano J.V.P., en el mes de julio de 2008, no aceptó más esa modalidad de pago, lo cual obligó a la ciudadana M.A.R.D.C., a pagarle mediante depósito bancario en una cuenta de la cual es titular el arrendador en el Banco Fondo Común (Banco Universal), realizando los siguientes depósitos:

1. Planilla de deposito Nº 79598359, Banco Fondo Común, en la cuenta corriente Nº 01510111351815011477, de fecha 30 de Octubre de 2.008, realizado por M.A.R.D.C., a favor de J.V.P., correspondiente al mes de julio de 2008, por un monto de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.000,oo), depósito bancario identificado con el Nº “2”.

2. Planilla de deposito Nº 79598358, Banco Fondo Común, en la cuenta corriente Nº 01510111351815011477, de fecha 30 de Octubre de 2.008, realizado por M.A.R.D.C., a favor de J.V.P., correspondiente al mes de agosto de 2008, por un monto de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.000,oo), depósito bancario identificado con el Nº “3”.

3. Planilla de deposito Nº 79598357, Banco Fondo Común, en la cuenta corriente Nº 01510111351815011477, de fecha 30 de Octubre de 2.008, realizado por M.A.R.D.C., a favor de J.V.P., correspondiente al mes de agosto de 2008, por un monto de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.000,oo), depósito bancario identificado con el Nº “4”.

Y solicita que el juez oficie al Banco Fondo Común Banco Universal, con el fin de que esa institución deje constancia que el ciudadano J.V.P., es el titular de la cuenta Nº 01510111351815011477, y de los movimientos que ha tenido y de ese modo demostrar la aceptación del pago de los cánones de arrendamiento realizados, y posteriormente con el animo de evitar cualquier reclamación y para formalizar la cancelación de los cánones de alquiler, se procedió en fecha 03 de noviembre de 2008, a realizar el pago de los cánones mediante el procedimiento de consignación ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No. 20081972, pagos que hasta la fecha se siguen realizando en dicho Tribunal, y a tal efecto consignan copia certificada del mencionado expediente donde se evidencia el pago de todos los cánones de alquiler correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, y dicho procedimiento consignatario fue notificado al arrendador en fecha 11-11-2008.

Que por las razones ya expuestas, rechazan en forma categórica lo solicitado por el demandante, es decir, que se desaloje el inmueble por falta de pago de los cánones de alquiler, puesto que su representada ha cumplido cabalmente con dichos pagos, e igualmente y por las mismas razones mencionadas, rechazan y se oponen al pago de la indemnización sustitutiva por un monto de ONCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 11.000,oo), equivalente a los supuestos cánones insolutos antes ya identificados, así como cualquier otra indemnización que por ese concepto pretenda sin razón alguna el demandante.

Asimismo por ser una demanda temeraria e infundada tanto en los hechos como en el derecho, se oponen a la condenatoria en costos y costas del demandante.

DE LAS PRUEBAS.

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que le otorga la Ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original de documento poder otorgado por el ciudadano J.V.P., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. E- 849.187, a los ciudadanos P.S.E. y W.R.V., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3194 y 28.577, respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios seis (06) al ocho (08) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 04 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nro. 56, Tomo 98 de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Publico Cuarto del Municipio Autónomo Sucre del Estado M.L.R., y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los mencionados abogados, para ejercer la representación legal de la parte actora. Y ASI DECLARA.

Original de Contrato de Arrendamiento, del inmueble objeto de la presente litis, suscrito entre CENTRAL HOUSE BIENES RAICES C.A., en la persona de su Gerente General ROLMAN MALDONADO (La Arrendadora) y la ciudadana M.A.R.D.C., (la Arrendataria), en fecha 15 de Julio de 1.998; el cual corre inserto en autos a los folios nueve (09) al doce (12) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 22 de Junio de 1.988, anotado bajo el Nro. 88, Tomo 49, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio., ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original de documento poder otorgado por el ciudadano J.V.P., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. E-849.187, a los ciudadanos A.E.A.V. y A.S.E., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.455 y 23.454 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios treinta y ocho (38) al treinta y nueve (39) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 04 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nro. 56, Tomo 98 de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Publico Vigésimo Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los mencionados abogados, para ejercer la representación legal de la parte actora. Y ASI DECLARA.

Original de Revocatoria del poder otorgado por el ciudadano J.V.P., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. E-849.187, a los ciudadanos P.S.E. y W.R.V., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3194 y 28.577, respectivamente, en fecha 04 de Agosto de 2008, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 56, Tomo 98 de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría; dicha revocatoria corre inserta en autos a los folios cuarenta y uno (41) al cuarenta y dos (42) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 2010, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 84 de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría; Por cuanto dicho documento no fue tachado por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA.

Copias fotostáticas del documento de propiedad del inmueble objeto de presente litigio, constituido por una casa identificada como Quinta La Peña, ubicada en la Urbanización Bigott Mariperez, Avenida Principal, propiedad de la parte actora, el cual corre inserto en autos a los folios doscientos cuatro (204) al doscientos once (211) ambos inclusive; por cuanto las misma no fue impugnada ni desconocida por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de la misma se desprende la existencia del inmueble objeto de la presente litis; este Tribunal le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Las declaraciones tomadas a los ciudadanos A.R.T., F.A.M.B. y O.P.C., en fecha 09 de Noviembre de 2010, las cuales corren insertas en autos a la asegunda pieza del expediente a los folios ochenta y cinco (85) al noventa y dos (92) ambos inclusive, quienes confirmaron los hechos alegados por la actora, que la ciudadana SOREYLI D`PELLUZZO, se mudo del inmueble objeto de la presente controversia, e hizo entrega de la casa al señor J.V. y su abogado, sin ningún tipo de violencia ni amenazas, asimismo dos (02) de los testigos observaron que se realizo una mudanza, que luego se hizo cambio de la cerradura del inmueble; este Tribunal les da pleno valor probatorio; a las declaraciones de dichos testigos conforme a lo establecido en los artículos 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Copia fotostática del documento poder otorgado por la ciudadana M.A.R.D.C., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 5.612.526, al ciudadano SATUARIO ADARME PEREZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 3716, en fecha 23-09-2.010, otorgado para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios setenta y cinco (75) al setenta y seis (76) ambos inclusive; por cuanto el mismo no fue impugnado, ni desconocido por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, este Tribunal les otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia certificada del expediente Nº 2008-1972, emanado del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio correspondiente a los meses comprendidos desde Septiembre de 2.008 hasta Julio de 2.010, las cuales corren insertas en autos a los folios setenta y siete (77) al ciento veintiuno (121) ambos inclusive; y que fueron realizas de la siguiente manera:

FECHA DE CONSIGNACION MES MONTO Nº DE DEPOSITO ESTADO DE CONSIGNACION

03/11/2.008

SEPTIEMBRE Bs.F. 1000, oo 1084453 FUERA DEL LAPSO

17/11/2008 OCTUBRE Bs.F.1000, oo 1084452 FUERA DEL LAPSO

12/12/2.008

NOVIEMBRE Bs.F. 1000, oo 1085941 DENTRO DEL LAPSO

15/01/2.008

DICIEMBRE Bs.F. 1000, oo 1031083 DENTRO DEL LAPSO

12/02/2.009 ENERO Bs.F. 1000, oo 1085940 DENTRO DEL LAPSO

13/03/2.009

FEBRERO Bs.F. 1000, oo 1155629 DENTRO DEL LAPSO

14/04/2009 MARZO Bs.F. 1000, oo 1249640 DENTRO DEL LAPSO

14/05/2009 ABRIL Bs.F. 1000,oo 1279072 DENTRO DEL LAPSO

08/07/2009 MAYO Bs.F. 1000, oo 1249639 FUERA DEL LAPSO

14/07/2009 JUNIO Bs.F. 1000, oo 1202656 NO CONTROVERTIDA

12/08/2009 AGOSTO Bs.F. 1000, oo 1249638 NO CONTROVERTIDA

17/09/2009 SEPTIEMBRE Bs.F. 1000, oo 1203355 NO CONTROVERTIDA

16/11/2009 OCTUBRE Bs.F. 1000, oo 1186703 NO CONTROVERTIDA

14/12/2009 NOVIEMBRE Bs.F. 1000, oo 1186737 NO CONTROVERTIDA

15/01/2009 DICIEMBRE Bs.F. 1000, oo 1232287 NO CONTROVERTIDA

17/02/2010 ENERO Bs.F. 1000, oo 1192144 NO CONTROVERTIDA

15/03/2010 FEBRERO Bs.F. 1000, oo 1330500 NO CONTROVERTIDA

16/04/2010 MARZO Bs.F. 1000, oo 1232288 NO CONTROVERTIDA

19/05/2010 ABRIL Bs.F. 1000, oo 1186738 NO CONTROVERTIDA

22/06/2010 MAYO Bs.F. 1000, oo 1186739 NO CONTROVERTIDA

20/07/2010 JUNIO Bs.F. 1000, oo 75953140 NO CONTROVERTIDA

08/10/2010 JULIO Bs.F. 1000, oo 82593949 NO CONTROVERTIDA

Vistas las consignaciones realizadas por la ciudadana M.A.R.D.C., por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, quién aquí sentencia solo pasara a analizar las consignaciones de los meses demandados, es decir julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y Enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.009; de igual forma deja constancia que las consignaciones de los meses de julio y agosto de 2.008, no constan en autos, asimismo desecha las consignaciones correspondientes a los meses de junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.010, por cuanto los referidos meses no están dentro de los controvertido en la presente litis no se les otorga ningún valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, antes de pasar a analizar las consignaciones especificadas en el cuadro anterior este Tribunal considera procedente citar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 05 de Febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., el cual según el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela es vinculante para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República y cuyo tenor es el siguiente:

…Cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios consagra lo siguiente:

Artículo 51: cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Es preciso señalar que la parte demandada trajo a los autos las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por ante el Tribunal 25° de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 09 de marzo de 2007, a los fines de demostrar los pagos de los meses insolutos reclamados por la parte actora por falta de pago de la parte demandante, de los cuales se desprende que se encuentra pagado hasta el mes de abril de 2007, y que fueron consignados por la demandada para hacer constar el pago de los meses de enero, febrero y marzo, a los cuales este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y siendo que los mismos no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad legal para ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se establece.

Sobre la base de lo expuesto le corresponde a este Juzgador el análisis de las consignaciones anteriormente citadas, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada de su obligación de pagar las sumas arrendaticias, estipuladas en la cláusula TERCERA del referido contrato de arrendamiento.

La ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, establece un plazo de 15 día siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación, tal y como se señaló anteriormente en la norma en comento.

Asimismo podemos destacar que este artículo es aplicable a situaciones jurídicas derivadas de contratos de arrendamientos a tiempo determinado o indeterminado.

Ahora bien, es de observar por esta superioridad que en el caso bajo estudio la parte demandada realizó depósitos de los pagos correspondientes a las mensualidades arrendaticias reclamadas correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO DEL 2007, a razón de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 22.680.000,00), las cuales fueron consignados por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de marzo de 2007.

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril…

(OMISSIS)

…Por lo antes expuesto, quien disiente considera que la interpretación que hiciera el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acerca del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en modo alguno atenta contra los principios y garantías constitucionales, sino que, por el contrario es la ajustada a derecho…

(OMISSIS) (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

Asimismo, quien aquí sentencia, señala que el pago extemporáneo por tardío del canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, de una relación arrendaticia regida por un contrato a tiempo indeterminado como es el presente caso, da lugar a que se encuentren llenos los extremos exigidos por el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que tenga lugar la acción de Desalojo, artículo éste cuyo tenor es el siguiente:

…Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…

(OMISSIS) (Negrillas y Subrayadas del Tribunal).

En consecuencia, en virtud de lo antes expuesto, teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y dado que del análisis realizado a las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada, se evidenció que el pago efectuado fue extemporáneo por tardío, lo que da lugar a que prospere la acción de desalojo interpuesta por la representación judicial de la parte actora, es por lo que, ateniéndose a las normas de derecho, ésta sentenciadora como director del proceso, considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano FRANCHESCO SPOSARO CH, contra la Sociedad Mercantil ALUMINGLASS 2010, C.A. Y ASI SE DECLARA.-

Visto lo anterior, esta juzgada a los fines de valorar las consignaciones antes referidas observa, que si bien es cierto las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que los cánones se pagarían por mensualidades vencidas los días quince (15) de cada mes, no es menos cierto que según el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia antes descrito, las consignaciones arrendaticias deben realizarse por mes vencido el decir los último de cada mes; evidenciándose del análisis efectuado a dichas consignaciones que las mismas fueron canceladas de acuerdo al referido criterio Constitucional, es decir por mes vencido y de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad, a excepción de la mensualidad correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2.008 y Mayo de 2009, que fueron canceladas de manera extemporánea por tardía. En consecuencia por cuanto dichos instrumentos no fueron impugnados por el adversario, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de depósitos bancarios, realizados por ante la Institución Bancaria BFC BANCO FONDO COMUN, por concepto de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, los cuales corren insertos en autos al vuelto del folio ciento veintidós (122), este tribunal observa, que estos instrumentos representan documentos privados emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo tanto debió la parte demandada promover la prueba de informes de conformidad con el articulo 433 del código de procedimiento civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dichos documentos, en consecuencia, este tribunal, desecha los mismos, sin otorgarle valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio correspondiente a los meses de abril, mayo y junio, de 2.008, los cuales corren insertos en autos al folio ciento veintitrés (123); este Tribunal observa que por cuanto dichos meses no están dentro de los demandados como insolutos, no se les otorga ningún valor probatorio, desechando los mismos. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de la Revocatoria del poder otorgado por la ciudadana M.A.R., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 5.612.526, a los ciudadanos CARMEN SOIRA D` PELUZZO, SOREILY ZAIRED D` PELUZZO y Dr. SATUARIO ADARME PEREZ, el último abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 3716, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 3.847.959, V- 14.892.869 y V- 187 respectivamente, en fecha 26 de Enero de 2010, por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 010, Tomo 003, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría; dicha revocatoria corre inserta en autos a los folios ciento treinta (130) al ciento treinta y uno (131) ambos inclusive; por cuanto dicho documento no fue impugnado ni desconocido por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copias fotostáticas de las citaciones de los ciudadanos SOREILY ZAILE PELUZZO, (apoderada general de la parte demandada) y J.V.P., de fecha 01-09-2.10, las dos primeras, y de fecha 31-08-2.010, la tercera, emanadas de la ALCALDIA DE CARACAS SINDICATURA MUNICIPAL DIRECCION DE APOYO INTEGRAL CONTRA LOS DESALOJOS ARBITRARIOS, contentiva de procedimiento iniciado por ante esa sindicatura, relacionado con el supuesto desalojo arbitrario efectuado por el ciudadano antes mencionado a la arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, las cuales corren insertas en autos a los folios ciento cuarenta y cinco (145) al ciento cuarenta y siete (147) ambos inclusive; por cuanto las mismas no fueron desconocidas ni impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Remisión Externa, de fecha 31/08/2.010, remitida por el MINISTERIO PUBLICO (OFICINA DE ATENCION AL CIUDADANO), al REGISTRO CIVIL DEL RECREO, contentiva del supuesto desalojo arbitrario efectuado a la ciudadana M.A.R.D.C., en su condiciòn de arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, la cual corre inserta en autos al folio ciento cuarenta y ocho (148), por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia certificada de acta comparecencia de fecha 06-09-2.010, de los ciudadanos M.A.R. y J.V.P., emanada de la ALCALDIA DE CARACAS SINDICATURA MUNICIPAL DIRECCION DE APOYO INTEGRAL CONTRA LOS DESALOJOS ARBITRARIOS, mediante la cual se dejó constancia que el ciudadano antes mencionado en su carácter de arrendatario se niega a una conciliación, agregando que el caso se lleva en Tribunales, comprometiéndose a consignar copia de la transacción judicial, dicha acta corre inserta en autos al folio ciento ochenta y cinco (185); por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia certificada de acta de no comparecencia de fecha 28-09-2.010, del ciudadano J.V.P., emanada de la ALCALDIA DE CARACAS SINDICATURA MUNICIPAL DIRECCION DE APOYO INTEGRAL CONTRA LOS DESALOJOS ARBITRARIOS, mediante la cual se deja constancia que el referido ciudadano se niega a comparecer por ante esa oficina, con el fin de restituir los derechos de la arrendataria por desalojo arbitrario realizado del inmueble objeto del presente juicio, dicha acta corre inserta en autos al folio ciento ochenta y seis (186); por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO

OPOSICION A LA HOMOLOGACION DE LA TRANSACCION CELEBRADA DE FECHA 26-08-2.010.

Esta juzgadora antes de pasar al fondo de la presente controversia pasa a pronunciarse con respecto a la oposición formulada por la representación judicial de la parte demandada, en escrito de fecha 04 de Octubre de 2.010, mediante el cual expone lo siguiente:

Se opone a la homologación de la transacción de fecha 26-08-2.010, suscrita entre el abogado A.E.A.V., y la ciudadana SOREILY ZAIRE D`PELLUZO, está última actuando en nombre de su representada, siendo sorprendida por las intenciones del mencionado abogado, quien actuó en representación del ciudadano J.V.P. (el arrendador), quien abuso de su buena fe violentando así sus derechos, manifiesta que desde el mes de Octubre de 1998, su representada M.A.R.D.C., ha estado ocupando el inmueble objeto de la presente controversia ininterrumpidamente en calidad de inquilina, y que mediante transacción de fecha 26-08-2.010, se han violentado sus derechos a la vivienda y debido proceso y pretende continuar con dicha violación en contra de su representada ya que de forma fraudulenta el abogado A.E.A.V., ha espalda de su cliente y abusando de la buena fe de su representada suscribieron transacción mediante la cual entre otras cosas acordaron, que la demandada convenía en todas y cada una de sus partes, sin limitación alguna en la demanda, reconociendo que debía los cánones adeudados desde julio de 2008 hasta la fecha del desalojo voluntario, que asimismo la demandada se comprometía a entregar en fecha 31-08-2.010, el inmueble; y en fecha 30-08-2.010, el demandante desalojo a su representada introduciéndose al inmueble de forma arbitraria sin autorización judicial, alegando un presunto secuestro emitido por este Tribunal, lo cual hasta la fecha no consta en el expediente; actuando de forma inconstitucional, al efectuar el desalojo en forma arbitraria, siendo la transacción un medio fraudulento y por ende la parte accionante lo que pretende con dicha transacción es violentar la norma que rige la materia arrendaticia y retirar los cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y hacer creer que dichos cánones nunca fueron pagados por su representada.

Y con la referida transacción que se pretende homologar, la parte actora lo que procura es armar un FRAUDE PROCESAL, con el fin de perjudicar a su representada contrariando lo establecido en el artìculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la mencionada norma establece que los derechos del inquilino son irrenunciables, viciando de nulidad todo convenio o acuerdo que vaya en detrimento de los mismos, por lo que al evidenciarse en el presente caso que la relación arrendaticia se indetermino mal podría homologarse dicha transacción; ya que lo que pretende el arrendador es evitar reconocer que su defendida ha pagado los cánones de arrendamiento de forma oportuna y desconocer los tres (03) años de prorroga legal que le corresponden.

Por lo que solicita no sea homologada la transacción de fecha 26-08-2.010, suscrita entre los ciudadanos A.E.A.V., a espaldas de su cliente y abusando de la buena fe de la ciudadana SOREILY ZAIRE D’ PELUZZO; que se declare la nulidad de la referida transacción de conformidad con lo previsto en el artìculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo solicita que se declare el FRAUDE PROCESAL, en que ha incurrido el demandante y sus apoderados en la presente demanda, actuando de manera contraria a la Ley, queriendo engañar al sistema de justicia para defraudar a su representada violentado flagrantemente sus derechos como inquilina del inmueble objeto del presente juicio.

Asimismo mediante escrito de fecha 11 de Octubre de 2010, como complemento a la oposición de la transacción presentado por el abogado arriba identificado, este manifestó que de conformidad con los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, y los artículos 136 y 166 del Código de Procedimiento Civil, dicha transacción no tiene eficacia jurídica, ya que es clara la legislación al disponer que para actuar en los procesos judiciales los solicitantes deben estar representados por abogado, bien por medio de mandato o por asistencia al acto que se refiera, y que para la realización de cualquier acto judicial ante los Tribunales de la Republica es necesario detentar titulo de abogado.

Este tribunal a los fines de pronunciarse con respecto a lo antes expuesto considera pertinente citar lo establecido por el autor J.L.V., en su libro ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, Págs. 13 y 15, en las cuales reza lo siguiente:

“…CARÁCTER IRRENUNCIABLE DE LA NORMATIVA INQUILINARIA

Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

De la redacción del artìculo 7º Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, in comento, se desprende el carácter imperativo que tiene la normativa contenida en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declarando los derechos de estos como irrenunciables cuando lo favorezca, siendo nula cualquier acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos. Creemos acertada la calificación de “irrenunciable”, dada a los derechos del arrendatario por el decreto ley…”

Asimismo esta operadora de justicia considera apropiado traer a colocaciòn en el presente caso la decisión emanada del Tribunal Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui (Extensión El Tigre), de fecha 19/03/2.009, Asunto: BP12-O-2009-000001, en la cual se estableció lo siguiente:

“…OMISIS… De acuerdo al artículo 7 LAI: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.

Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabo de estos derechos.

No aparece en las actas del expediente que el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, haya sido objeto de Regulación como lo exige la Ley, motivo por el cual la demanda propuesta en el presente juicio ha debido ser declara inadmisible.

Todo por aplicación de la norma jurídica que consagra la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios establecidos en la Ley de la materia, en concordancia con el artìculo 6 del Código Civil, que dispone: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia está interesado el orden público o las buenas costumbres.-

DEFINICIONES DE ORDEN PÚBLICO.

El orden público es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive el Estado, cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO.

“El conjunto de normas jurídicas dictadas en Protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

La Jurisprudencia hasta la fecha: Las disposiciones de la Ley de Alquileres, ahora Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público.- Por consiguiente no solo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinarios allí previstos, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas.

Todo lo anterior permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público, no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios DE LOS PARTICULARES NI POR NINGÚN ÓRGANO DEL ESTADO, NI SIQUIERA POR LOS PROPIOS ORGANOS JURISDICCIONALES.

Una de las más recientes decisiones de la Sala de Casación Civil, ha establecido: OMISIS… “Respecto al concepto de orden público, esta sala apoyada en criterios autorales y Constitucionales, en decisión de fecha 10 de Agosto de 2.000, en el juicio de Inversiones y Construcciones U.S.A. C.A., contra Corporación 2150 C.A., expediente Nº 99-340, ratificada en sentencia Nº RC-01374 de fecha 24 de Noviembre de 2.004, expediente Nº 2003-1131, en el juicio de la Sociedad Mercantil Tigre Motors Guayana C.A., contra la Sociedad Mercantil Inversora Metropolitana C.A., y ratificada en este fallo, estableció lo siguiente.

“…. Los principios relativos a la defensa de orden constitucional y debido proceso, imponen al Juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, Devys Echandia.-

La ley nos señala cuales son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aun existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces modificaciones o permitir sus tramites.

En lo referente al concepto de orden público, esta sala elaboro su doctrina de orden público así.

… Que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia constitucional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad de los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público…

Finalmente observa esta alzada que se delata la violación por parte de la recurrida de las normas legales procesales, y también constitucionales que ordena aplicar el procedimiento establecido en la Ley, también violando el artìculo 131 de la vigente Carta Magna, por no haber la juez agraviante decidido en atención a lo previsto en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también el artìculo 12 del CPC…”

De igual forma considera necesario citar la decisión emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Barquisimeto, asunto Nº KP02-R-2009-000372, partes: Firma Mercantil DAS INVERSIONES C.A VS M.D.G.A.D.D., en la cual se estableció lo siguiente:

“… Sobre la falta de Capacidad Procesal.

Antes de emitir pronunciamiento en torno al fondo de la pretensión este Tribunal se halla en la imperiosa necesidad de hacer las siguientes consideraciones en torno a la representación judicial ejercida a favor de los actores.

En el Código de Procedimiento Civil, el legislador ha establecido los parámetros para determinar la legitimación y poder de representación en causa, señalando que la capacidad procesal para comparecer en juicio recae exclusivamente en los abogados de la Republica. En este sentido, ninguna persona que no sea profesional del derecho puede representar en juicios, salvo que sea uno legal como el que ejercen los curadores y tutores a favor de los entredichos e inhabilitados, por ejemplo. Es común en la actualidad, la práctica por la cual las personas naturales confieren poderes amplios de administración y disposición en otras de su confianza sin que tales apoderados sean abogados, estos mandatos pueden surtir plenos efectos en las instancias administrativas y privadas, pero para ejercer representación judicial el artìculo 166 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de abogados”. Igualmente, el artìculo 4 de la Ley de Abogados señala: Toda persona puede utilizar los órganos de administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo proceso.

Si la parte se negare a designar abogado, esta designación la hará el juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artìculo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al juez de conformidad con la ley.

Amplia ha sido la interpretación que el Tribunal Supremo de Justicia en sus distintas Salas ha efectuado para asentar la elemental aplicación de esta norma, sólo por citar una, la Sala Constitucional en decisión Nº 2324 de fecha 22 de Agosto de 200e estableció:

En este orden de ideas, debe concluirse que para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actué en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, ejerce poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República.

Asimismo, esta Sala en sentencia Nº 1.170 de 15 de Junio de 2004, ratifico que:

(…) la asistencia y la representación en juicio es función exclusiva de los abogados, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados.

En este orden de ideas, debe concluirse que, para el ejercicio de un poder, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actué en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, pretensa ejercer poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, en cuanto carece de esa especial de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión, conforme a lo que establece la Ley de Abogados.

Este criterio se ha enfatizado tanto, que conlleva a la revisión de oficio según decisión de 13/08/2008, (Exp 08-0043), de la misma Sala Constitucional. Dicho lo anterior, evidencia este Juzgado que el ciudadano E.R.R.M., actúa en juicio en representación de la empresa DAS INVERSIONES C.A., según poder notariado otorgado por ésta a través de sus Directores Generales Estatuarios, todo sin que conste en las actas que el prenombrado E.R.R.M., sea abogado, descubriéndose así la falta de postulación en su contra, en consecuencia irrita la representación judicial ejercida a favor de la empresa DAS INVERSIONES C.A., en todo el proceso. Distinto hubiese sido que las personas naturales y Directores Generales de la empresa DAS INVERSIONES C.A., hubiesen dado peder a un abogado o se hubiesen hecho asistir por el mismo, ya que son las personas con interés directo en la causa, pero es ilegal, se repite que una persona de poder judicial a otra que no sea abogado, indistintamente de que se haga asistir de abogado porque la capacidad de postulación solamente la tiene el profesional del derecho. Y ASI SE DECIDE.

De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente y analizado el caso bajo estudio quien aquí sentencia observa, que si bien es cierto en fecha 26 de Agosto de 2.000, el apoderado judicial de la parte actora abogado A.E.A.V., y la ciudadana SOREILY ZAIRE D’ PELUZZO, actuando en representación de la parte demandada ciudadana M.A.R.D.C., realizaron transacción judicial por ante la Notaria Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, con el objeto de ponerle fin al presente proceso; no es menos cierto que con vista a la decisión citada en el párrafo anterior, dicha ciudadana aunque tiene poder conferido en autos por la parte demandada, el cual corre inserto a los folios ciento treinta y dos (132) al ciento treinta y cuatro (134) ambos inclusive, de la primera pieza del expediente, ésta no podía convenir en la presente demanda por cuanto carece de capacidad para ello, por lo que la transacción celebrada no puede generar obligaciones entre las partes, ya que la ciudadana SOREILY ZAIRE D’ PELUZZO, al no ser abogada carece de capacidad de postulación, no pudiendo suplir dicha falta con la asistencia de un profesional del derecho, siendo dicha actuación ineficiente a los efectos procesales, aunado a lo anterior con la celebrarse de dicha transacción, se lesiono una situación jurídica, ya que la misma fue realizada violando lo establecido en el artìculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normativa que consagra la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios establecidos en dicha ley, y siendo esta una disposición de orden público no puede ser vulnerada o conculcada por convenios de los particulares, de ningún órgano del Estado, ni por los propios Órganos Jurisdiccionales; en consecuencia quien aquí decide acogiéndose a la norma de derecho citada, así como a las decisiones antes referidas en aras de garantizar los derechos Constitucionales, el debido proceso y a fin de dar cumplimiento a las normas de orden público, considera procedente declarar la NULIDAD de la transacción de fecha 26-08-2.010, celebrada entre el abogado A.E.A.V., y la ciudadana SOREILY ZAIRE D`PELLUZO, está última actuando en nombre de su representada, por ante la Notaria Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. Y ASI SE DECLARA.

Con respecto al Fraude procesal alegado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado S.A.P., relacionado con la transacción celebrada en fecha 26/0872010, entre el ciudadano A.E.A.V., y la ciudadana SOREILY ZAIRE D’ PELUZZO, actuando en representación de la ciudadana M.A.R.D.C., alegando que la misma es un medio fraudulento mediante la cual se han violentado el derecho a la vivienda y de debido proceso de su representada ciudadana M.A.R.D.C.; este Tribunal observa que por cuanto en el punto anterior se declaro la nulidad de la referida transacción en nada tiene que pronunciarse al respecto. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO

DE LA OPOSICION AL ACTO DE TESTIGO PROMOVIDO POR LA PARTE ACTORA.

Este Tribunal antes de pasar a decidir la presente controversia pasa a pronunciarse con respecto a la oposición formulada por la parte demandada ciudadana M.A.R.D.C., debidamente asistida por el abogado C.R.M., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 61.161, en el acto de testigos realizado por este juzgado en fecha 09-11-2.010, alegando que dicho acto es irrito y viola el debido proceso, por cuanto fue dictado fuera del lapso de promoción de pruebas, ya que el lapso para dictar sentencia fue dictado en fecha 21-10-2.010, y el auto para abrir la incidencia se abrió en fecha 25-10-2.010, y no le fue notificado el mismo, por lo que solicita no sean valoradas las testimoniales y se reponga la causa al estado de dictar sentencia.

Con vista a lo antes expuesto, quien aquí decide observa, que si bien es cierto en fecha 21 de Octubre de 2.010, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artìculo 890 del Código de Procedimiento Civil, dicto auto mediante el cual se fijo oportunidad para dictar sentencia para dentro de los cinco (05) días siguientes a dicho auto, no es menos cierto que en el auto dictado por este Tribunal en fecha 27 de Octubre de 2.010, mediante el cual de conformidad con lo previsto en el artìculo 607, eiusdem, se abrió articulación probatoria de ocho (08) días, se dejo expresa constancia de que una vez transcurrido el lapso de la incidencia antes señalado, comenzaría a correr al lapso fijado en auto de fecha 21-10-2.010,para dictar sentencia, por lo que mal podría esta sentenciadora reponer la causa al estado de dictar sentencia, ya que el lapso fijado para emitir el fallo en el presente juicio, comenzara a correr una vez vencido el lapso de la incidencia, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la oposición formulada. Y ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Quedaron trabados los limites de la presente controversia alegando la representación judicial de la parte actora, que tiene una relación arrendaticia con la ciudadana M.A.R.D.C., derivada de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 22 de Junio de 1998, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, y según la clausula cuarta del mismo dicho contrato tendría una duración de un (01) año fijo sin prorroga contado a partir del día 15-06-1998, de igual forma fijaron un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), el cual actualmente es la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1000,oo), siendo el caso que la arrendataria ha pagado de forma irregular los cánones de arrendamiento hasta el mes de junio y a pesar de que su mandante a tratado de cobrar los cánones insolutos, la arrendataria incumplió con el pago de los meses correspondientes a julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.009, motivo por el cual demanda por desalojo a la ciudadana M.A.R.D.C..

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, se opone, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, alegando que las afirmaciones del arrendatario son totalmente falsas y por el contrario su representada ha pagado hasta la fecha puntualmente los cánones de arrendamiento de la forma acordada y desde el mes de junio de 2008, éste no acepto el pago, lo que obligo a la arrendataria a pagarle mediante deposito bancario en una cuenta de la cual es titular el arrendador, y posteriormente en fecha 03-11-2008, a fin de evitar cualquier reclamación procedió a realizar el pago de los cánones de arrendamiento mediante procedimiento de consignación por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por lo que rechaza el desalojo del inmueble solicitado por la parte actora por falta de pago, puesto que su representada ha cumplido cabalmente con dichos pagos.

Esta operadora de justicia de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y en especial las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del relación contractual y por ende la obligación arrendaticia existente entre ambas, asimismo observa que si bien es cierto la demandada trajo a los autos expediente de consignaciones arrendaticias, a los fines de demostrar su solvencia para con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses demandados es decir julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, se pudo constatar de un análisis efectuado a dicho expediente que no corre inserto al mismo pago correspondiente a los meses de julio y agosto de 2008, asimismo se desprende que las consignaciones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, fueron canceladas de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento, es decir por mensualidades adelantadas los días (15) de cada mes, y de acuerdo a lo previsto en el artìculo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, a excepción de los meses de septiembre y Octubre de 2008 y mayo de 2009, que fueron cancelados de manera extemporánea por tardía; no dejando de ser cierto que a pesar de que existen consignaciones realizadas dentro del lapso de ley, los meses antes señalados se cancelaron de forma extemporánea por tardía, y aunado a ello la arrendataria no demostró la solvencia de los meses de julio y agosto de 2008, por lo que mal podría quien aquí sentencia tenerle como solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, siendo procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, y que reza de la siguiente manera:

Artículo 1.160

…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

Asimismo, quién sentencia se acoge a lo dispuesto en los artículos 1592 y 1159 del Código Civil que rezan lo siguiente:

Artículo 1592

“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos… (OMISSIS)

Artículo 1159:

... los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley...

Constituyendo el último artículo trascrito, el fundamento de la fuerza obligatoria del mismo; ya que las partes están obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. De los hechos alegados y probados en autos, queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, ya que la arrendataria ciudadana M.A.R.D.C., incumplió con dicho contrato, por cuanto no cancelo los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento y la ley, considerando está sentenciadora que lo mas procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano J.V.P. contra la ciudadana M.A.R.D.C., partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano J.V.P., contra la ciudadana M.A.R.D.C., y en consecuencia se ordena:

La entrega material del inmueble arrendado constituido por una casa identificada como Quinta La Peña, ubicada en la Urbanización Bigott Mariperez, Avenida Principal.

El pago de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2000, oo), por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento dejados de percibir correspondiente a los meses de Julio y Agosto de de 2.008, cada uno a razón de MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1000, oo). Dejando constancia esta juzgadora que el pago de las demás mensualidades demandadas correspondiente a los mes de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, reposan en el tribunal de consignaciones Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales fueron realizadas de acuerdo a lo establecido en al contrato de arrendamiento y de acuerdo a la Ley.

Por cuanto la presente decisión salio fuera del lapso establecido en la Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Dieciséis (16) días del mes de Diciembre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. ANA SILVA SANDOVAL

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m).

LA SECRETARIA.

EXP- AP31-V-2009-002046

AAML/AASS/NAYDI