Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 15 de Julio de 2009
| Fecha de Resolución | 15 de Julio de 2009 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato Por Arrendamiento |
ASUNTO: AP31-V-2009-000958
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato por razón del vencimiento de la prórroga legal que interpuso la ciudadana M.D.R.V.C., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-6.203.167, representada judicialmente por los abogados L.E.B., Araneo, E.R.G.M., y L.H.S.V., IPSA # 124.507, 131.017 y 105.985 respectivamente; contra la ciudadana M.L.F.D.L., mayor de edad, de este domicilio, C.I. V-5.229.614.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que su defendida, como propietaria, celebró, en fecha 17 de julio de 2003, contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre el apartamento distinguido con el número 93 del Edificio “Residencias Guayacán”, Torre “B”, Municipio Baruta del estado Miranda; por el canon de Bs.F.800,oo; con vencimiento de un año con desahucio, siempre que no se pactara por escrito una nueva duración, lo que se notificaría, como se desprende de la cláusula tercera del contrato notariado que acompaña en copia (SIC)
En fecha 26 de abril de 2006, la propietaria notificó por notaria, de acuerdo con la cláusula décima segunda del contrato, que transcribe.
La arrendataria debió entregar el inmueble a los noventa días de la notificación, siempre que no hiciera uso de la prórroga legal, de un año, de acuerdo con el acta de notificación que transcribe; pero ha hecho caso omiso; ya que los noventa días comenzaron el 25 de abril de 2006 y terminaron el 26 de julio de 2007.
Demanda el cumplimiento del contrato, pidiendo la entrega del inmueble y el pago de los alquileres, a razón de bs.800, oo mensual, desde el 31 de julio de 2006 hasta la entrega definitiva del bien arrendado, además de las costas judiciales.
Contestación de demanda
La parte demandada se hizo representar por los abogados L.A.A.T. y J.R.N.F., IPSA # 59.146 y 60.067 respectivamente, quienes rechazaron la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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Después de transcribir cláusulas del contrato, dice que el mismo se prorrogó por períodos iguales correspondiente a los años 2004, 2005, 2006, 2007, con un intervalo en 2008, por motivo de la demanda interpuesta ante el Juzgado Quinto de de Primera Instancia en fecha 2 de julio de 2008.
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Transcribe el art. 1600 del Código Civil; y dice que se produjo la tácita reconducción en virtud de que la parte actora debió haber practicado la notificación con anterioridad del vencimiento del término del contrato, ya que el mismo empezó a regir el 01 de agosto de 2003 y venció el 31 de julio de 2004.
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Este contrato se ha indeterminado.
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La demandada no ha incumplido con el pago de los alquileres; sino por el contrario esta haciéndolo a través de consignaciones judiciales.
Examen de las pruebas
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Al folio 08 corre instrumento notariado contentivo de un poder que A.C.R.V. les otorgó a unos abogados, que suscribieron el libelo de demanda, con el carácter de apoderados de la parte actora, que es M.d.R.V.C..
Es de observar que en ese documento la persona representada es Angélica; y si M.d.R. le dio poder a ella—como se verá enseguida—no por ello los apoderados de Angélica lo van a ser también de M.d.R.. El mandatario del mandatario, no es mandatario del primer mandante. Para que ello ocurra debe producirse la figura de la sustitución del mandato (art.159 CPC) o el otorgamiento en nombre de otro (art.155 CPC). Cosa que no ocurrió.
Como quiera que la parte actora no es A.C.R.V., sino M.d.R.V.C., nos encontramos que la representación de los abogados que suscribieron el libelo con ese carácter, es defectuosa; aún cuando la parte demandada no se preocupó en alegar dicha cuestión previa; por lo que este sentenciador debe pasar por alto dicha cuestión. Así se declara.
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Al folio 10 corre otro documento poder, donde M.d.R.V.C. le otorga un mandato de representación a A.C.R.V.
Nos remitimos a lo antes dicho.
Si esta última persona, en defensa de los intereses de su mandante, tuviese que nombrar un apoderado o abogado, debía haberlo nombrado “en nombre de” su mandante o si acaso “sustituir dicho mandato”; pero es un craso error hacerlo como si se tratase de la defensa de los propios intereses del mandatario, como vimos que se hizo en el documento antes examinado.
Pero repetimos: esto no ha sido invocado en la contestación como cuestión previa; la cual obviamente hubiera prosperado.
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Al folio 13 y ss corre en fotostato certificado documento protocolizado representativo del título de propiedad el inmueble de autos en cabeza de la parte actora.
La condición de dueña del bien arrendado no ha sido puesta en cuestionamiento, ni tampoco es necesaria para celebrar un contrato de arrendamiento.
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Al folio 17 y ss corre en copia certificada un documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene por reconocido por ser auténtico.
Viniendo a los argumentos de prueba que se derivan de él, corresponde exponer:
En el documento se dice que el contrato tiene una vigencia de un año que va desde el 01 de agosto de 2003 hasta el 31 de julio de 2004.Se estipula que al vencimiento, el contrato es prorrogable siempre que se haga por escrito; lo que significa que si no se suscribe una prórroga por escrito, el contrato vence irremediablemente el 31 de julio de 2004 y no se prorroga automáticamente, como hubiese ocurrido de haberse estipulado que si al vencimiento las partes no se hubiesen avisado o notificado su voluntad de darlo por terminado. Pero la cláusula, tal como esta redactada dice que para considerar prorrogado el contrato, dicha prórroga debe hacerse por escrito. O sea, no hay prórroga automática.
Si a partir de dicha fecha de vencimiento las partes siguieran de hecho ejecutando el contrato—que es lo que se entiende por “quedar y dejar al inquilino en la posesión de la cosa”—se produciría la tácita reconducción del contrato, indeterminándose su vencimiento, como lo estipula el art. 1600 del Código Civil.
Es cierto que en dicha cláusula las partes declaran más adelante que en ningún momento operará la tácita reconducción del contrato; pero tal estipulación se debe tener como no puesta; habida cuenta de la naturaleza de lo que se debe entender por tácita reconducción del contrato.
En efecto, dicho instituto de reconducción tácita no es otra cosa que una presunción legal “iuris tantum” que el legislador saca de la circunstancia de que las partes, aún vencido el contrato, sigan de hecho realizando las prestaciones previstas en el mismo, en otras palabras: lo sigan ejecutando. Y es sabido que las presunciones legales, por pertenecer al derecho probatorio judicial, que es del resorte soberano del Juez, no pueden ser derogadas convencionalmente por las partes; ya que ellas no le pueden imponerle o decirle al juzgador la forma cómo él debe obtener o sacar argumentos o razonamientos a partir de los hechos probados en autos.
Además, después del vencimiento, la reconducción sería algo inevitable. En efecto, si un contrato se vence y las partes sin embargo lo siguieran ejecutando después de vencido, no habría manera lógica de conceptualizar la relación futura sino de arrendamiento indeterminado; ya que a tiempo determinado no podría ser, habida cuenta que la fecha de vencimiento ya habría ocurrido en el pasado y hacia delante no existe fecha de vencimiento. Y si se quisiera decir que el contrato en forma escrita ya terminó definitivamente, a pesar de la ejecución del mismo post vencimiento, habría entonces que catalogar la relación arrendaticia futura de verbal, lo que nos lleva a la misma indeterminación en cuanto a su nuevo vencimiento; pero lo indudable es que después del vencimiento, si se siguen realizando las prestaciones, una relación arrendaticia existe, bien sea la escrita anterior (reconducción), o bien una nueva verbal; pero en ambos casos no puede ser de otra manera que indeterminada, como lo estipula la norma.
Ahora bien, como la tácita reconducción del contrato, se concibe como una presunción juris tantum, esto es que admite prueba en contrario (el art.1398 CC), el art. 1601 del Código Civil dice que no opera la reconducción si ha habido desahucio; ya que la “demanda de desalojo”—que no otra cosa es el desahucio—desvirtúa la voluntad presunta de seguir ejecutando el contrato. De allí que durante el juicio de desalojo por vencimiento, aún cuando se pague y se reciban los alquileres, ello no produce la renuncia de la acción, de acuerdo con el art. 523 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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Al folio 25 corre acta de la notificación notarial que la parte actora le hiciera a la parte demandada en fecha 25 de abril de 2006, done le comunica la desocupación del inmueble arrendado y el derecho de hacer uso de la prórroga legal.
Esta actuación de la parte actora nos esta demostrando que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio se habría prolongado en el tiempo hasta abril del año 2006; caso contrario no se explicaría que se estuviese notificando en esa fecha su terminación y el derecho de hacer uso de la prórroga legal. Y si dicho contrato venció en fecha 31 de julio de 2004, como vimos antes, ello quiere decir que se siguió ejecutando después de su vencimiento, actualizándose el supuesto de la tácita reconducción del art. 1600 CC, e indeterminándose.
Entonces, no es posible una notificación de terminación de contrato y de derecho de hacer uso de la prórroga legal en un contrato que no tiene vencimiento determinado.
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Al folio 38 y ss corren recaudos de consignaciones judiciales de alquileres, llevada a cabo por la parte demandada, las cuales nada aportan a la presente litis; habida cuenta que la demanda esta fundamentada en el vencimiento del contrato y no en la falta de pago de los alquileres.
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Al folio 127 y ss corre copia de una Sentencia del Juzgado Quinta de Primera Instancia de Caracas, donde se declaró consumado el desistimiento de la demanda que fuera presentada por la parte actora contra la parte demandada.
No alcanzamos a ver el efecto de este desistimiento en la materia objeto de este juicio, salvo que se quiera hacer valer como cosa juzgada; para lo cual debió haberse invocado la cuestión previa no.9 del art. 346 CPC.
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Al folio 131 corre un documento privado sin firma, el cual carece de valor probatorio.
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Al folio 132 y ss corren recaudos representativos de consignaciones judiciales de alquileres que llevó a cabo la parte demandada a favor de la parte actora..
Nos remitimos a lo antes dicho en el No.6 de estos análisis.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda de cumplimiento, es a tiempo indeterminado, por haber operado en él la tácita reconducción del contrato, de acuerdo con el art. 1600 CC, como se explicó en el No.4 del Examen de las Pruebas.
Y como contrato a tiempo indeterminado no es obviamente susceptible de finalizar por vencimiento de la prórroga legal, que por definición requiere que el contrato sea a tiempo determinado, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado M.d.R.V.C. contra M.L.F.d.L., ambas partes arriba identificada; con condenación en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince días del mes de julio del dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción en los autos del expediente.
La Secretaria
