Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Febrero de 2010

Alega la parte actora que según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de mayo de 1992, entre COMERCIO LOCAL S.P., C.A., y la empresa VALUY ADMINISTRADORA INMOBILIARIA S.R.L., cuyo objeto recae en un local ubicado en el Centro Comercial S.P., Urbanización S.P., entre calles Géminis y Acuario y Avenida Circunvalación del Sol, Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguido con el Nº 32, planta piso 3. Que se estableció en tal instrumento que el canon de arrendamiento consistía en la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 7.452,00) que el arrendatario se obligaba a pagar a la arrendadora por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes y por monedas de curso legal, quedando establecido que la mora en el pago de los cánones de arrendamiento pasados cinco (5) días después de ser exigible el canon, causara interés a la rata del uno por ciento (1%) mensual. Que la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, es decir, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, es motivo para resolver el contrato según la cláusula décima séptima. Asimismo, arguye que según documento suscrito en fecha 13 de marzo de 2007 por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 22, Tomo 28, que la empresa COMERCIO LOCAL S.P., C.A., le cedió los derechos y acciones que le corresponden del contrato de arrendamiento a la sociedad de COMERCIO VECINAL S.P., C.A. Que de acuerdo a Resolución Nº 010639 de fecha 9 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato, según expediente Nº 64.030, quedó establecido el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UNO CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.203.281, 25). Que la arrendataria no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008.

Fundamenta su demanda en los artículos 33 y 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por las razones anteriores es que acuden al órgano jurisdiccional a los fines de que la demandada, convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal: a) en desalojar el local comercial objeto del contrato de arrendamiento; b) en entregar libre de personas y bienes y en total estado de solvencia el inmueble y, c) en pagar las costas y costos del juicio.

Estima la demanda en la cantidad de MIL DOSCIENTOS TRES BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.203, 25).

En fecha 3 de abril se admitió la demanda a los fines de ejercer la parte demandada su derecho a la defensa.

En fecha 16 de junio de 2009 comparece por ante el Tribunal Duodécimo de Municipio el ciudadano W.R.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien en nombre de su representada se da por citado.

En fecha 19 de junio de 2009, comparecen los abogados P.S. y W.R.V., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil VALUY ADMINISTRACION INMOBILIARIA S.R.L., parte demandada en el presente juicio, quienes consignan escrito de contestación a la demanda. De la actuación se lee que rechazan, niegan y contradicen tanto los hechos como el derecho argumentado por su contraparte.

Arguye que están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y que es paradójico que la demandante por medio de dos cartas le comunicara a su representada convenir en un nuevo contrato si supuestamente esta insolvente la demandada. Que con respecto a los cánones, el mes de marzo fue cancelado según cheque por la cantidad de Bs. 1.348,25, Nº 16236097, de fecha 2 de abril de 2008 girado contra el Banco Banesco, cuenta corriente Nº 01340306613063005680, otorgándole la arrendadora el recibo de pago correspondiente a esa mensualidad, ocurriendo una novación, pues dicho instrumento cambiario fue girado contra fondos no disponibles por razones ajenas a su patrocinada. Como consecuencia de ello, la arrendadora le remite comunicación enviándole el protesto del cheque, exigiendo en la masiva tres conceptos: a) el monto del cheque; b) monto del protesto y, c) monto de honorarios profesionales. Que el apoderado judicial de la parte actora, M.E.F., cobró los honorarios que fueron pagados según cheque Nº 42763082 de fecha 22 de mayo de 2008 girado en contra del Banco Banesco, por la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), por lo que obligó a los arrendatarios a consignar el importe del mencionado cheque que cursa en la solicitud Nº 91350 del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuya consignación tiene efectos liberatorios. En consecuencia, aduce, cumplió con el pago relativo al mes de marzo de 2008. en relación al resto de los meses demandados como impagados, aduce que los mismos fueron cancelados según expediente llevado a cabo por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Por consiguiente, no se ha configurado a su decir, la causal por falta de pago prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas en su oportunidad. Únicamente la parte actora consignó escrito de informes.

En fecha 15 de octubre de 2009, el Tribunal de Municipio dicta sentencia declarando CON LUGAR la demanda, ordenando la entrega a la demandada del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y bienes y la condena al pago de las costas.

En fecha 30 de octubre de 2009, mediante diligencia, el abogado W.R.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apela del fallo emitido por el a quo, siendo oído el recurso en fecha 05 de noviembre de 2009 y remitida las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 19 de noviembre de 2009, previa distribución, este Tribunal le da entrada al asunto y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la actuación para dictar sentencia.

Estando en la oportunidad procesal para emitir el fallo, este Tribunal en calidad de alzada pasará hacerlo en los siguientes términos.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido integro de la sentencia por haber sido apelada ésta en su totalidad, la cual declaró CON LUGAR la demanda.

La presente controversia versa sobre una relación contractual arrendaticia primeramente convenida entre COMERCIO LOCAL S.P., C.A., y la empresa VALUY ADMINSITRADORA INMOBILIARIA S.R.L., donde la primera demanda a la segunda en desalojar el inmueble por impagos de los cánones de arrendamiento atenientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008.

Para demostrar dicho vínculo, la parte actora trajo a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre ambas personas jurídicas, que por tratarse de un instrumento privado y no haber sido desconocido por la contraparte debe esta juzgadora otorgarle pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Sin embargo, fueron cedidos los derechos del arrendador a la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL S.P., C.A., hecho que no ha sido controvertido en esta causa.

Trajo también a los autos copia simple del expediente Nº 64.030, referida a la Resolución de fecha 09 de noviembre de 2006 emitida por la Dirección General de Inquilinato, en la cual se observa que fue regulado el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y oficina, un bien denominado CENTRO COMERCIAL S.P., ubicado en la Calle Acuario, Urbanización S.P., Municipio Baruta, Estado Miranda, quedando establecido el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UNO CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.203.281,25), hecho que tampoco fue controvertido por la parte contra quien se opuso. Aun así esta juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. A su vez, consignó facturas Nos. 000574, 000575, 000577, 000578, 000579, 000580, 000581, 000582, todas por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, respectivamente, todas emitidas por la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL S.P., C.A., los cuales no se encuentran aceptadas ni firmadas. En consecuencia, carece de pleno valor probatorio.

En la etapa probatoria, evacúa prueba documental del protesto llevado a cabo por ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, referida al levantamiento del cheque Nº 16236097 de la cuenta Nº 01340306613063005680, emitido en fecha 02 de abril de 2008, cuyo organismo se traslada a la dirección de la institución bancaria en esa misma fecha y deja constancia de la falta de fondos. Al respecto, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, de donde se evidencia que tal instrumento bancario carecía de peculio.

Asimismo, trajo planilla de deposito Nº A-0437871 de la institución financiera Mi Casa E.A.P., C.A., el cual este Tribunal lo valora como una tarja de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, de donde se evidencia que se realizó el deposito en la cuenta Nº 0425-0069-13-0200000704, cuyo titular es la parte actora.

Por su parte, la arrendataria alega haber cancelado los meses demandados como insolutos.

En cuanto al mes de marzo del año 2008, aduce que cumplió con su pago y para probarlo trajo durante la etapa probatoria copia simple del expediente de consignación cambiaria que cursa por ante ese Tribunal, signado con el Nº AH13-M-2008-000022 que va del folio 101 al 136 del asunto. Sin embargo, mediante diligencia y en la oportunidad legal correspondiente, la parte actora impugna dichas copias de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así, era carga del promovente de la prueba consignar copia certificada del expediente de la consignación cambiaria y al no hacerlo, es por lo que debe desecharse el instrumento.

Aunado a esta documental, consignó misivas marcadas “B” y “C” dirigidas a la ADMINISTRADORA VALUY que data del 9 de abril de 2008 y 15 de mayo de 2008, suscritas por el abogado asesor del centro comercial, M.E.F., solicitando información sobre la firma de un nuevo contrato de arrendamiento. Al respecto, este tribunal desecha la prueba por cuanto nada resuelve en el fondo del asunto, el cual no es otro que demostrar el pago de los cánones presuntamente insolutos.

También consta en copia simple, marcada “D”, carta dirigida al ciudadano B.S.V., de fecha 13 de mayo de 2008, contentiva de la relación de gastos correspondiente al protesto del cheque Nº 16236097, emitido contra el Banco Banesco por el monto de MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.348,25). En este sentido, este tribunal tomará esta misiva como un indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo al pago del mes de marzo.

Consta en autos copia simple de la Notaría Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, referida al levantamiento del cheque Nº 16236097 de la cuenta Nº 01340306613063005680, emitido en fecha 02 de abril de 2008, la cual fue valorada supra.

Consigna copia de la factura Nº 000399 emitida por el COMERCIO VECINAL STA. PAULA, C.A., por concepto de canon de arrendamiento mensual del local 32, correspondiente al mes de marzo de 2008. Sin embargo, fue impugnado el instrumento por la parte actora, quien, a su vez, lo trae junto a su escrito de promoción de pruebas en original. Empero, al ser protestado el cheque y evidenciarse que el mismo no disponía de fondos, mal puede considerarse que la factura tiene pleno valor probatorio, pues el protesto desvirtúa este instrumento.

Aunado a ello, no se evidencia de las actuaciones del expediente que el demandado haya sido exento de su deber por cualquier forma o medio de extinción. Ergo, este Tribunal, compartiendo con lo establecido por el Tribunal de Municipio considera que el mes de marzo del año 2008 no fue debidamente cancelado por la arrendataria, Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, alega que el resto de los meses demandados como insolutos fueron cancelados según expediente de consignación arrendaticia que corre inserto del folio 59 al 91 del expediente y las cuales fueron impugnadas por la parte actora, pues aduce que de dicho instrumento lo que se demuestra es la insolvencia de la parte demandada. En este sentido, son precisamente tales actuaciones las que el Tribunal analizará para determinar si la arrendataria se ha liberado de la obligación o, contrariamente, ha incumplido con el pago de los cánones. Además, cumplió con su carga de traer a los autos prueba que acompañe sus argumentos en copia certificada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe desecharse la impugnación.

Así, reza el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En el caso en especie, la arrendataria-demandada, adjuntando a los autos copia certificada del expediente arrendaticio pretende probar que ha sido liberada de la obligación al efectuar el pago de los cánones de arrendamiento demandados de manera oportuna ante el Tribunal de consignaciones, en virtud de la presunta negativa de los arrendadores.

Bajo esta consideración, se encuentra establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario el título relativo al pago, forma y modalidad para la consignación. El artículo 51 de la ley dispone: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, es decir, que podrá efectuarse la consignación dentro de los quince días siguientes a partir del vencimiento para consignar.

Al respecto de la interpretación de esta norma ya existen precedentes de nuestro M.T.. En el caso F.L.R., contra la sociedad mercantil CLÍNICA ALFA, C.A., la Sala de Casación Civil en fecha 11 de diciembre de 2006, se pronunció al respecto, al concluir: “…De lo anterior, en especial de lo destacado con subrayado de la Sala, queda evidenciada con absoluta certidumbre la procedencia de los argumentos del formalizante en relación a la errónea interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, de una parte, la recurrida señala: “…De modo que para el evento de que el arrendador tenga una carga como sería la de presentarse a cobrar en un lugar y momento determinado (en la sede de la Clínica Alfa, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al mes vencido), y no la cumpliese, debe entenderse que se ha rehusado a recibir el pago, caso en el cual el arrendatario que desee mantenerse solvente deberá proceder a realizar las consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad….”, con lo cual queda sobreentendido que si la parte actora dispone de los cinco días siguientes al vencimiento del mes para efectuar el cobro, el lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debería comenzar a computarse una vez fenecido dicho lapso de cinco días continuos…”.

Consecuentemente, es necesario verificar las estipulaciones que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento en relación a la oportunidad en que debía realizarse el pago del canon. En tal sentido, se evidencia en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento lo siguiente: “La pensión mensual de este arrendamiento es la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 7.452,00) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar, en moneda de curso legal a LA ARRENDADORA, por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…”. (Subrayado y negrillas del tribunal). Lo cual significa que la arrendataria debería pagar el canon correspondiente al mes a disfrutar dentro de los primeros cinco días.

De acuerdo a lo pactado, los cánones de arrendamiento deben realizarse dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes y luego de vencidos éstos el arrendatario dispone de quince (15) días siguientes que le concede la ley para efectuar la consignación, por lo que se considerará en mora al arrendatario cuando efectuare la consignación a partir del día veintiuno (21) de cada mes.

En este orden de ideas se verificará, de acuerdo a este criterio, los argumentos de las partes y las pruebas a.y.a.l. tempestividad o no de las consignaciones.

De acuerdo al expediente arrendaticio cuyo consignatario es la empresa VALUY ADMINISTRACION INMOBILIARIA, S.R.L., parte demandada, y el beneficiario es el COMERCIAL VECINAL S.P., C.A., parte actora, se observa: 1) las consignaciones correspondientes al canon de arrendamiento de los meses abril y mayo de 2008 fueron hechas en fecha 21 de mayo de 2008, según auto de esa misma fecha; 2) que el mes de junio de 2008 fue consignado el 6 de junio de 2008; 3) que el mes de julio de 2008 fue consignado en fecha 09 de julio de 2008; 4) que el mes de agosto de 2008 fue consignado en fecha 8 de agosto de 2008; 5) que el mes de septiembre de 2008 fue consignado el 17 de septiembre de 2008; 6) que el mes de octubre de 2008 fue consignado en fecha 14 de octubre de 2008; 7) que el mes de noviembre de 2008 fue consignado el 11 de noviembre de 2008; 8) el mes de diciembre de 2008 fue consignado en fecha 05 de diciembre de 2008; 9) el mes de enero de 2009 fue consignado en fecha 08 de enero de 2009; 10) febrero de 2009 fue consignado en fecha 6 de febrero de 2009; 11) marzo de 2009 fue consignado el 10 de marzo de 2009; 12) abril de 2009 fue consignado en fecha 14 de abril de 2009; 13) mayo de 2009 fue consignado el 13 de mayo de 2009.

De lo anterior se evidencia que el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008 fueron consignados en fecha 21 de mayo de 2008, es decir, pasados los veinte días siguientes que le corresponde –los cinco (5) días pactados convencionalmente mas los quince (15) días establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, resultando extemporáneas las consignaciones atenientes a esos meses. Por el contario, fue tempestiva las entregas efectuadas de los demás meses, toda vez que lo hicieron dentro de los primeros veinte días al mes correspondiente. Consecuentemente, acierta el Tribunal de Municipio en concluir que los meses de abril y mayo no fueron legítimamente efectuadas su consignación.

Por consiguiente, quedó plenamente demostrado que el arrendatario ha dejado de pagar mas de dos (2) mensualidades consecutivas, a saber los meses de marzo, abril y mayo de 2008 y siendo que el contrato de arrendamiento que los vincula es a tiempo indeterminado, hecho aceptado por las partes en el proceso, hace procedente la causal de desalojo contemplada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que debe confirmarse el fallo apelado, Y ASI SE DECIDE.

DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en fecha 30 de octubre de 2009, contra el fallo dictado en fecha 15 de octubre de 2009 por el Tribunal Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega, libre de personas y bienes, de un local ubicado en el Centro Comercial S.P., Urbanización S.P., entre calles Géminis y Acuario y Avenida Circunvalación del Sol, Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguido con el Nº 32, planta piso 3 . TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de costas de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Queda así confirmado el fallo apelado en todas sus partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Años 199º y 151º.

LA JUEZ,

M.A.R.

LA SECRETARIA

YROID J. FUENTES L.

En esta misma fecha, siendo las 9:07 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YROID J. FUENTES L.

Asunto: AP11-R-2009-000591

CAM/IBG/jjpm