Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de Marzo de 2010

199º y 151º

ASUNTO: AH12-V-2008-000025.

PARTE ACTORA: M.V.C., M.V.V., L.Y.R.V. y F.J.G.V., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.524.130, 12.501.920, 13.067.115 y 8.976.075, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: C.M.M., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.428.

PARTE DEMANDADA: L.E. MORIN INFANTE y GIKZA I.M.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 957.293 y 8.268.675, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: C.L.P.G. y L.S., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 86.686 y 53.842, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE: 08-9824.

-I-

Síntesis del Proceso

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conoció la presente demanda, por retracto legal arrendaticio, la cual fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor del Área Metropolitana de Caracas, que luego de efectuado el sorteo correspondiente, fue asignado a este Juzgado. Dicho Juzgado procedió a su admisión en fecha 04 de junio de 2008, y en el mismo acto ordenó practicar la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera por ante ese órgano jurisdiccional al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado. En el libelo de la demanda, la parte actora alegó lo siguiente:

1. Que los actores son arrendatarios de los apartamentos identificados con los Nos.1, 6, 8, 9 y el deposito ubicado en la planta baja del Edificio No. 65, ubicado entre los kilómetros 2 y 3 de la Carretera Catia al Junquito, en la Quinta Transversal del Barrio Oliver, de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador, alinderado así: NORTE: En 12,15 mts con servidumbre de paso de aguas negras en un metro de ancho con terrenos de la sucesión de J.O.; SUR: En 12,15 mts con la Calle Circunvalación en terrenos de la Sucesión de J.O.; ESTE: En 18,70 mts con la Parcela 64 en terrenos de la Sucesión Olivé; y OESTE: En 19,90 mts con la parcela 66 en terrenos de la Sucesión Olivé.

2. Que la ciudadana M.V.d. apartamento No. 8, es arrendataria del mismo desde hace 13 años, en virtud del contrato celebrado con el ciudadano J.F., quien es usufructuario del mismo desde el año 1998, y cuyo último contrato data del año 2004.

3. Que en fecha 21 de julio de 2006 fue restituido por este Juzgado el derecho de usufructo al mencionado ciudadano.

4. Que todos los actores se encuentran en las mismas condiciones que la ciudadana M.V..

5. Que la mencionada ciudadana ha pagado el canon de arrendamiento por 8 años y luego ha consignado por ante el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del litigio existente entre la ciudadana M.F. y J.F., por el derecho de usufructo.

6. Que desde el año 2006 hasta la fecha ha venido depositando en la cuenta No. 01020102160100066092 del Banco de Venezuela, como consecuencia de la notificación del Tribunal Décimo Quinto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de junio de 2005.

7. Que el resto de los inquilinos han venido pagando en dinero en efectivo o mediante depósitos bancarios al ciudadano J.F..

8. Que en fecha 07 de mayo de 2008, en horas de la noche fueron sorprendidos por la ciudadana GIKZA MORENO, quien manifestó ser la propietaria del inmueble por cesión y traspaso de los derechos y acciones que sobre la propiedad tenía el ciudadano L.M..

9. Que el ciudadano L.M. violó el derecho de preferencia ofertiva que tienen los arrendatarios al no notificarles la venta que tenía pautada sobre el inmueble con un tercero.

En fecha 27 de junio de 2008, el alguacil titular de este Tribunal manifestó haber recibido los emolumentos necesarios para la citación personal de la parte demandada.

Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la demandada, así como la constancia en autos de los carteles para lograr la citación de la demandada, sin que se hubiera verificado la misma, la parte actora en fecha 24 de abril de 2009, solicitó se nombrara defensor judicial a la parte demandada.

Por auto de fecha 28 de abril de 2009, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana M.C.F..

En fecha 19 de mayo de 2009, la defensora judicial de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 26 de mayo de 2009, la parte codemandada GIKZA MORENO se dio por citada en el presente proceso.

En fecha 31 de julio de 2009, el alguacil titular de este Tribunal citó a la defensora judicial de la parte demandada.

En fecha 04 de agosto de 2009, la parte codemandada GIKZA MORENO consignó escrito de contestación a la demanda en los términos que se sintetizan a continuación:

1) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda.

2) Que como punto previo de fondo a la demanda, alegan la prohibición legal establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3) Que yerra la actora al fundamentar su acción en las normas del retracto legal arrendaticio, por cuanto, si bien la condición de arrendatarios no se encuentra discutida, tampoco lo debe estar la propiedad de la ciudadana GIKZA MORENO en virtud de la cesión de los derechos que le realizó el ciudadano L.M..

4) Que en fecha 07 de mayo de 2008, el ciudadano L.M. cedió y traspasó en plena propiedad a la ciudadana GIKZA MORENO el inmueble constituido por un terreno y las bienchurías sobre él construidas identificadas en autos.

5) Que dicho inmueble no se encuentre constituido en propiedad horizontal, razón por la cual la manera de enajenarlo es en bloque o de forma global como efectivamente se hizo, y no por unidad como pretenden los actores, razón por la cual no prospera el retracto legal arrendaticio.

En fecha 04 de agosto de 2009, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda estando dentro la oportunidad para ello.

En fecha 11 de agosto de 2009, la parte codemandada L.M. se dio por citado y consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 17 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 21 de septiembre de 2009, el codemandado L.M. consignó escrito de promoción de pruebas.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

-II-

Punto Jurídico Previo

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

En primer lugar, debe este Tribunal observar que el codemandado L.M. manifestó su inconformidad con la defensa ejercida por la defensora judicial designada por este Tribunal, alegando que no hizo los trámites necesarios para informarle la existencia del presente proceso.

En ese sentido, debe este Tribunal precisar que en el presente proceso los codemandados se encuentran conformando un litisconsorcio pasivo necesario, razón por la cual las defensas de un codemandado, aprovechan al otro en iguales términos.

Como consecuencia de lo anterior, debe este Tribunal concluir que en el caso de marras, las defensas propuestas por la codemandada GIKZA MORENO, aprovechan al codemandado L.M., razón por la cual la contestación realizada por la defensora judicial, se encuentra complementada por los alegatos realizados por la codemandada GIKZA MORENO. Así se decide.-

Una vez establecido lo anterior, considera pertinente este Juzgado citar las normas que consagran el retracto arrendaticio:

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho referente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único:

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

En ese sentido, el autor A.G., en su obra “Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, expresa lo siguiente:

Por otra parte, el Retracto se clasifica como: legal o convencional. En el primer caso, se entiende por retracto convencional, según el artículo 1534 del Código Civil: ‘…un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544’. Entendiéndose por retracto legal aquel que tiene por fuente la ley.

Quiere decir entonces que, el retracto estipulado por esta norma, por tener origen en la misma, constituye un ejemplo de retracto legal, mediante el cual el arrendatario ante la presencia de un contrato de compraventa condicionada a través de la figura del retracto, celebrado por el arrendador que no lo ejerce, se subroga tal derecho y lo ejerce, siempre y cuando, el inquilino, se encuentre en posesión del inmueble por un período superior a los dos años, y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, si analizamos el contenido del artículo 1546 del Código Civil, mediante el cual ‘El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que quiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente sin menoscabo…

Respecto de este tema, el autor G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, manifiesta sobre el retracto legal lo siguiente:

En el concepto que antecede suministrado por la LAI, podemos observar una pluralidad de elementos que distinguen a la institución, tales como: el derecho del arrendatario a la subrogación, la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.

a. Derecho de subrogación

Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7°) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquirente del mismo (conforme al art. 44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibídem, tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.

b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas

Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente. Y esas condiciones guardan relación no sólo con el mismo precio pagado por el tercero adquirente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pagó, si fue de contado o a crédito y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuanto ascendió el pago inicial. La subrogación, en las mismas condiciones estipuladas guarda relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero.

c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria

El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artículo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenación legal va a presente innumerables inconvenientes en el tráfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitación o restricción al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada (…) Por eso no es de extrañar que en el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que ‘cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad’ no solo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros.

En cuanto a los requisitos para la procedencia del retracto legal, el mencionado autor expresa lo siguiente:

Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Una vez establecidos los conceptos doctrinales respecto del retracto arrendaticio, debe observar quien aquí decide que en el presente caso la codemandada GIKZA MORENO alegó como defensa previa de fondo la única excepción al retracto arrendaticio consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se encuentre establecida en los siguientes términos:

Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

(Negrillas del Tribunal)

Respecto de este punto, el autor G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, manifiesta sobre la excepción al retracto legal lo siguiente:

El principio in genere del artículo 43 de LAI encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo 49 ibídem.

La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, ‘en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa’, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad.

(Negrillas del Tribunal)

Luego de las consideraciones doctrinales anteriormente transcritas, debe este Tribunal observar que en autos corre copia certificada del documento de cesión y traspaso celebrado entre el ciudadano L.M.I. y la ciudadana GIKZA I.M.R., el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de mayo de 2008, bajo el No. 31, Protocolo 1°, Tomo 13, y en el cual se evidencia que ambas partes celebraron dicha cesión y traspaso de los derechos sobre el inmueble constituido por el terreno y las bienchurías sobre él construidas identificadas como Edificio No. 65, ubicado entre los kilómetros 2 y 3 de la Carretera Catia al Junquito, en la Quinta Transversal del Barrio Oliver, de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador.

El hecho antes mencionado fue admitido por ambas partes en sus escrito de demanda y contestación, razón por la cual se encuentra fuera del controvertido que el ciudadano L.M.I. cedió los derechos sobre todo el inmueble supra identificado a la ciudadana GIKZA I.M.R..

De igual manera, observa este Tribunal que ambas partes convienen en el hecho de que los actores se encuentran ocupando los apartamentos identificados con los Nos. 1, 6, 8, 9 y el depósito ubicado en la planta baja del Edificio No. 65, con el carácter de arrendatarios. Por ende, dicha circunstancia se encuentra fuera del controvertido del presente proceso.

Ahora bien, del análisis antes realizado se desprende que los apartamentos identificados con los Nos. 1, 6, 8, 9 y el depósito ubicado en la planta baja del Edificio No. 65 arrendados por los ciudadanos M.V.C., M.V.V., L.Y.R.V. y F.J.G.V., forman parte integrante del inmueble constituido por el terreno y las bienchurías sobre él construidas identificadas como Edificio No. 65, ubicado entre los kilómetros 2 y 3 de la Carretera Catia al Junquito, en la Quinta Transversal del Barrio Oliver, de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador.

En conclusión, siendo los inmuebles arrendados a la parte actora forman parte del que lo comprende, carecería de objeto alguno ofrecer en venta al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente al inmueble que ocupa el arrendatario, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste.

Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, debe necesariamente concluir este Tribunal que los inmuebles arrendados no coinciden con el inmueble vendido, por formar los primeros parte integrante del segundo, y en consecuencia, encuadrar con el supuesto de hecho consagrado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como única excepción al retracto legal arrendaticio. Así se decide.-

En virtud de lo anterior, debe este Tribunal desechar la presente acción que por retracto legal arrendaticio intentó los ciudadanos M.V.C., M.V.V., L.Y.R.V. y F.J.G.V. contra los ciudadanos L.E. MORIN INFANTE y GIKZA I.M.R.. Así se decide.-

En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada; de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro m.T. (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez) que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la aplicación de la excepción del retracto legal arrendaticio, no es necesario emitir pronunciamiento respecto del resto de los alegatos de las partes en virtud del principio de celeridad procesal. Así se decide.-

- III –

Dispositiva

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentaran los ciudadanos M.V.C., M.V.V., L.Y.R.V. y F.J.G.V. contra los ciudadanos L.E. MORIN INFANTE y GIKZA I.M.R., todas suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes.

Regístrese y publíquese.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los tres (03) días del mes de marzo de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_________.

LA SECRETARIA,

Exp. No. 08-9824.

LRHG/FM.