Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 31 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198º y 150º.
No AP31-V-2009-000665
DEMANDANTE: La Empresa INVERSIONES VEN-GAR 1.021 C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy capital) y Estado Miranda, endecha 11 de Julio del año 1.990, bajo el N° 4, tomo 14-A- Sgdo representada en este acto por la Apoderada Judicial RUDYS C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 33.869.
DEMANDADA: El ciudadano E.O.A.V., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.660.824, sin apoderado judicial constituido.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la Abogada en ejercicio RUDYS C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 33.869, en contra del ciudadano E.O.A.V. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, se afirma en el libelo de la demanda entre otras cosas lo siguiente:
Que el ciudadano E.O.A.V. antes identificado en fecha veintiséis (26) de agosto DE 1991 se celebro un Contrato de Arrendamiento con INVERJOSMAR S.R.L, por un inmueble situado en la Planta Baja de la casa quinta denominada Los Pinos, ubicada en la Avenida B.d.C., Parroquia Sucre de esta ciudad de Caracas.
Que por medio de documento otorgado por la oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 28 de agosto del año 1991, N° 39 Tomo 26, Protocolo Primero la Empresa INVERSIONES VEN-GAR 1.021 C.A, antes identificada, adquirió la propiedad del inmueble arrendado.
Que el canon de arrendamiento acordado fue la cantidad de TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F 35.000), cánones que no han sido pagados desde agosto del año 2000 hasta marzo del año 2009, que el inmueble se encuentra actualmente en total estado de deterioro.
Que la Empresa INVERSIONES VEN-GAR 1.021 C.A representada en este acto por la Apoderada Judicial RUDYS C.P., demandan al ciudadano E.O.A.V., y que sea condenado a lo siguiente:
En resolver el contrato de arrendamiento que tiene celebrado con la representada, y en consecuencia hacer la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes así como en el mismo buen estado en que lo recibió al tiempo de la celebración del contrato.
En pagarle como daños y perjuicios, por todo el tiempo que ha usado y disfrutado el inmueble arrendado sin pagar su canon de arrendamiento, una suma igual a lo convenido como canon de arrendamiento mensual, o sea la suma de TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 35,00) por cada mes que ha dejado de pagar, que multiplicado por los 91 meses que ha dejado de pagar da la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3185,00).
En pagarle igualmente a mi mandante como daños y perjuicios, por todo el tiempo que continué ocupando el inmueble sin pagar su arrendamiento, desde el mes de Abril de 2009 en adelante y hasta la entrega del inmueble a entera y cabal satisfacción a mi representada, la suma igual al canon de arrendamiento mensual, o sea, la suma de de TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 35,00) por cada mes o la prorrata por menos tiempo.
Finalmente estimaron la demanda por la Cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y CIONCO BOLIVARES (3.185,00 Bs. F), por arrendamientos.
De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito con el ciudadano E.O.A.V..
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento antes aludido, suscrito entre las partes que integran la presenta causa, se lee textualmente en su cláusula tercera lo siguiente:
TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de Cuatro (4) años fijos, prorrogable automáticamente año por año, a menos que una de las partes de aviso a la otra de su deseo de dar por terminado el presente contrato, dicha notificación deberá hacerse por escrito y con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de las prorrogas si fuere el caso.
Dicho contrato empezó a regir desde el 26-08-1991, según consta en el contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 26 de Agosto de 1991 al 26 de Agosto de 2006, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:
Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..
(Negrillas del Tribunal)
Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:
”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”
Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 26 de Agosto de 1991 al 26 de Agosto de 2006, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:
Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra Legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, toda vez, que se trata de un contrato de arrendamiento que paso a tiempo indeterminado y el incumplimiento versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento y el deterioro del inmueble, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea; pues, tal como se dijo antes, al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho era demandar el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES VEN-GAR 1021, C.A., contra E.O.A.V. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (31) días del mes de Marzo de 2009. Años 198° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,
Abg. L.S.E.S.T..
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo las 1:10 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,
Abg. E.G.
Exp N° AP31-V-2009-000665
