Decisión nº 299 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 11 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente N° 43.856

VISTO.

1. Consta en las actas procesales lo siguiente:

   Por cuanto la titular del Despacho se ha reincorporado a sus funciones ordinarias, se APREHENDE del conocimiento de la presente causa.

   Este Tribunal le dio entrada y admitió la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, intentado por la ciudadana J.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.772.346, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por el abogado en ejercicio V.A.L., debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 5.518, y de igual domicilio; en contra del ciudadano A.E.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.845.077, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representado judicialmente por la profesional del derecho M.R., debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.958, y de igual domicilio.

   Argumentó la parte actora los hechos que dan lugar a la demanda de autos de la forma que a continuación se transcribe:

   LOS HECHOS.

   El día 12 de Agosto del 2.008 (sic) suscribí una OPCION DE COMPRA (Promitente compradora) con el ciudadano A.E.P., quien es venezolano, mayor de edad, soltero, portador de la cédula de identidad No. 5.845.077, (Promitente vendedor), de un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación y su terreno propio comprendida dentro de los siguientes linderos NORTE: Con casa 99 L-108 y mide 15 mts con 40 cm., SUR: Con calle 99 M y mide 14,50 mts, ESTE: Con avenida 61 A y mide 1540 mts y, OESTE: Con casa No. 62-20 y mide 21 mts, todo lo cual hace una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (255,72 mts2) (sic), dicha casa consta de sala, comedor, cocina, tres dormitorios, una sala sanitaria, construida con paredes de bloques, pisos de cerámica, techos de platabanda, ubicado en el Barrio S.B. (Sector Bolivita), calle 99M, Manzana No. 14 No. 62A-08, Parroquia F.E.B.d. esta ciudad de Maracaibo, la cual anexo al presente escrito marcada con “A” la cual quedó debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo y asentada bajo el No. 81, Tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. A los fines de formalizar dicha opción, el ciudadano promitente vendedor ya identificado, solicitó se le cancelaran la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000.00) en virtud de que necesitaba arreglar la documentación de dicho inmueble, tales como: actualizar el documento de Registro, la solvencias de los servicios públicos, sacar la certificación de gravamen etc.

   Así se estipuló en la CLAUSULA CUARTA de dicha opción: “EL PROMITENTE VENDEDOR SE COMPROMETE A FACILITAR LA ENTREGA A LA PROMITENTE COMPRADORA DE TODA LA DOCUMENTACION NECESARIA PARA LOS RESPECTIVOS TRAMITES DE LAS GESTIONES CREDITICIAS, ASI COMO A MANTENER EL PRECIO CONVENIDO EN LA PRESENTE OPCION” por cuanto dicha cancelación se haría por la Ley de Política Habitacional.

   Ahora bien, una vez que el referido ciudadano recibió el dinero dado en opción, comenzó a retardar la entrega de los documentos necesarios tal y como se había convenido. Así fue transcurriendo el tiempo agotándose los NOVENTA (90) días acordados en la opción. A pesar de las innumerables gestiones amistosas realizadas a esos efectos, fue entregando algunos de los documentos parcialmente y los fue entregando como se específica a continuación:

   Documento de Registro: Fecha de Entrega: 30/10/2008 Días transcurridos: 60 días.

   Certificación de Gravamen: Fecha de Entrega: 10/09/2008 Días transcurridos: 28 días.

   Cédula Catastral: Fecha de Entrega: 15/10/2008. Días transcurridos: 03 días.

   Solvencia Municipal: Fecha de Entrega: 20/10/2008. Días transcurridos: 68 días.

   Solvencia Enelven: Fecha de Entrega: 20/10/2008 días transcurridos: 68 días.

   Solvencia Hidrolago: Fecha de Entrega: 12/10/2008. Días transcurridos: 60 días.

   Todo en fotocopias simples porque se negaba a entregar originales aún cuando se le instó a hacerlo en virtud de que la entidad Bancaria requería ver los originales y solicitaba que se le elaboraran dos (02) carpetas una con originales y una con fotocopias, en esa forma, transcurrieron más de CINCUENTA Y CINCO (55) días y cuando al fin se pudieron llevar dichos documentos en fotocopias porque no quiso entregar los originales a la entidad Bancaria, no fue posible procesar dichos documentos, porque la opción estaba próxima a vencerse, Ante esa situación, se le solicitó que en virtud de que por SU INCUMPLIMIENTO Y RETARDO en la entrega de dichos documentos otorgara una prórroga por SESENTA (60) DÍAS más, tal y como la entidad bancaria lo solicitaba. Se le hizo la modificación a la opción, pero, entonces se negó a firmarla después que se había elaborado, argumentando que SU ABOGADA le había recomendado QUE NO FIRMARA dicha prórroga. (Anexo opción modificada) marcada con “B”.

   Como puede observarse de una simple hojeada se deduce que el promitente vendedor no cumplió su obligación de hacer, por cuanto para la entrega de los documentos transcurrieron más de la mitad del término acordado en la opción, en consecuencia, además de no entregar los originales por su retardo e incumplimiento no fue posible procesar dicho crédito.

   Anexo en fotocopia simple lo citado ya que las originales están en poder del ciudadano promitente vendedor.

   Ante todo lo sucedido y en virtud de que posteriormente, mencionó que para él hacer otra opción de compra, el precio del inmueble le iba a aumentar CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) más, con lo cual viola lo establecido en la cláusula QUINTA del contrato de opción en donde quedó estipulado el precio del inmueble que fue por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000.00) y que habiendo sido por causas imputables a su persona por el incumplimiento y retardo en la entrega de los documentos, mal podría en forma unilateralmente, modificar lo que convencionalmente se había convenido, aún estando vigente el ya mencionado contrato.

   Ahora bien ciudadano (a) Juez, quedó convenido en la cláusula penal (CLAUSULA QUINTA) en que si por causas imputables al promitente vendedor la presente opción de compra no se concretara y no se pudiera otorgar el documento definitivo, éste (promitente vendedor) se obliga a devolver a la promitente compradora la cantidad dada en ARRAS DE GARANTIA, o sea, LOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) más el cincuenta por ciento de dichas arras, o sea, DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000.00), más los honorarios profesionales de abogados, si fuese el caso. Es por todo lo antes expuesto ciudadano (a) juez (a), que vengo en este acto a demandar como en efecto demando por RETARDO E INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano A.E.P., ya identificado, para que convenga en cancelarme (sic) la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) dados en arras de garantía como está estipulado en el documento de opción de compra, más la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000.00) el cincuenta por ciento (50%) de lo entregado en arras, más las costos y costas procesales, o a ello sea obligado por este tribunal los cuales muy respetuosamente solicito al tribunal me sean calculados prudencialmente. Valoro la presente acción en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000, 00).

   Fundamentó Jurídicamente su pretensión en lo establecido en los artículos 1.160, 1.257, 1.263 y 1.264 del Código Civil.

   Junto al escrito libelar la parte actora acompañó:

   1. Documento contentivo del contrato de opción de compraventa celebrado entre el ciudadano A.E.P., y la ciudadana MORELA J.C.P., el cual, fue consignado sin la autenticación que adujo la parte actora efectuó la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   2. Documento contentivo de la presunta prórroga del contrato primigenio, el cual fue acompañado en copia simple, sin firma de las partes.

   3. Constante de tres folios útiles, planillas emanadas del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, referidos al pago de derechos arancelarios.

   4. Constante de nueve (09) folios útiles, copia simple del documento de propiedad del inmueble opcionado en compraventa.

   5. Constante de dos folios útiles, copia simple de la certificación de gravámenes expedida por la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de septiembre de 2008.

   6. Constante de dos folios útiles, original y copia simple de constancia emanada del Centro de Procesamiento U.d.M.M.d.E.Z., en fecha 07 de octubre de 2008.

   7. Copia simple de la solvencia N° I.U.-079972008, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de Maracaibo, correspondiente al mes de octubre de 2008.

   8. Solvencia N° OLI-0000576, emanada de ENELVEN, en fecha 18 de septiembre de 2008.

   9. Constante de dos folios útiles, factura N° 00-01084206, de fecha 03 de octubre de 2008.

   10. Solvencia N° 90185, emanada de la sociedad mercantil C.A., HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO, filial de HIDROVEN, de fecha 16 de septiembre de 2008.

       Admitida la demanda, procedió este Tribunal previo impulso de la parte interesada, a emprender las gestiones correspondientes a la materialización de la citación in faciem de la parte demandada, resultando infructuosas las mismas. Luego, una vez tramitado el procedimiento correspondiente a la citación cartelaria, y dentro del lapso de quince (15) días a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, compareció por ante la Secretaría de este Despacho el ciudadano A.P., y se dio por citado en la presente causa.

       Acto seguido, procedió en tiempo procesalmente hábil la parte accionada y dio contestación a la demanda incoada en su contra, en la forma que sigue:

       Niego, rechazo y contradigo en parte la presente demanda, por ser falsos los hechos que se alegan en mi contra:

       PRIMERO: es cierto que subscribí contrato de opción a compra el día doce (12) de agosto del año 2008, con la ciudadana MORELA J.C.P., venezolana, titular de la cédula de identidad N° 9.772.346, una casa (sic) ubicada en el Barrio S.B., sector Bolivita, calle 99M, manzana N° 14, N° 62A-08, Parroquia F.E.B., cuya opción era de: VEINTE

       MIL BOLÍVARES (BS. 20.000,00) y el precio total del inmueble OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 80.000,00). Mi trabajo consistía en hacer entrega de copia y (no de originales) de los documentos de propiedad del terreno y del inmueble registrados a la optante compradora para que ella pudiera tramitar su crédito, lo

       cual hice al momento de la firma del documento de opción y el de bienechuría (sic) le hice entrega no como aduce la demandante, si no en fecha 11-09-2008, pues ella tenía conocimiento del trámite de entrega del registro, sin embargo considero que fue en tiempo hábil para realizar el crédito que nunca realizó, no por mi culpa, si no que fue negligente, por su retardo e incumplimiento o por desconocer como realizarlo, pues los documentos originales del inmueble y las solvencias de servicios municipales, enelven, hidrolago y cédula catastral, sólo son

       necesarias al momento de la firma definitiva de compra venta en el Registro Subalterno, y no al momento de introducir el crédito, sin embargo hice entrega de estos requisitos en tiempo hábil, para la firma en el registro. La cédula catastral tres (3) días después de firmado el contrato de opción y las solvencias Municipales y de Hidrolago en fecha: 16 y 25 de septiembre y no en fecha 20 de octubre del 2008 como dice ella, es decir tiempo hábil para la firma definitiva en el registro, que sería el 12-11-2008, mal puede culparme la demandante del retardo en su crédito y de su error.

       SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo, no haber mantenido el precio de venta pues el precio convenido se mantuvo durante el lapso de la opción a compra, es decir, 90 días. Mal pudiera pretender la demandante que le mantuviera el precio después de vencido la opción, ya que los inmuebles se devalúan, pierden el valor y el que yo pretendía adquirir también me lo aumentaron de precio.

       TERCERA: Niego que por mi culpa la demandante no haya podido

       solicitar su crédito en 90 días, si el tiempo que solicitaba la entidad bancaria para dicho crédito era de 150 días porque no hizo mención al principio de ello, luego de vencido se da cuenta que fue poco el tiempo que solicitó, queriendo que firmáramos otra opción por 150 días más, es decir tres meses, más dos meses de prórroga, por supuesto que al finalizar ese lapso yo no conseguiría ningún inmueble por ese precio, quedándome en la calle.

       CUARTO: Niego, rechazo y contradigo no hacer entrega a tiempo de la documentación requerida, sólo que la cláusula cuarta del documento de opción a compra dice que la promitente compradora se compromete a hacer diligentemente todas las gestiones necesarias para realizar la compra, y de hecho se comprometió en solicitar la certificación de gravamen ante el registro, este era un requisito que ella debió solicitar mucho antes de firmar la opción a compra, ya que era la persona interesada en enterarse si sobre el inmueble que iba a adquirir pesaba alguna prohibición o medida de embargo, visto que no lo

       hizo, como yo también tenía interés en que saliera el crédito, me trasladé al registro y la solicité, apenas me la entregaron, ese mismo día le hice entrega a ella del original, este debió ser su primer paso para la compra y de sumo interés para ella, también fue negligente en cuanto a este requisito, aun cuando la cláusula cuarta del documento de opción a compra dice que la promitente compradora se compromete a hacer diligentemente, todas las gestiones necesarias para realizar la compra.

       QUINTA: Niego rechazo y contradigo que no haya cumplido con el

       contrato establecido, he estado abierto al dialogo y a conseguir la solución al problema, pero ella no ha querido arreglo alguno, de haber pagado el nuevo precio requerido se hubiese dado la venta. La demandante tampoco quiso aceptar los DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000) que debía regresarle según la cláusula quinta (cláusula penal) de dicho contrato, donde especifica que si la compra venta no se pudiera realizar por causa imputable a la promitente compradora, ésta perdería el 50% de la cantidad dada en arras de garantía por justa indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Desde ese momento la ciudadana Morela Carrero, sólo se ha dedicado a amenazarme y hacerme la vida imposible e incluso firmamos caución por ante la intendencia C.A., exp. 140-10-08, en fecha 04 de noviembre del año 2008, negándose a recibir el pago de la mitad del dinero dado en garantía alegando que debería regresárselo completo, como firmamos un contrato que no puede ser relajado por las partes y en virtud de los daños y perjuicios que me ha ocasionado, me dirigí el 14 de Noviembre del 2008, al juzgado 5to de Municipio exp.083 y realicé una oferta real con los DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,00) cual fue nuestra sorpresa que al trasladarse la Juez junto con su secretaria a la casa de habitación de la señora Morela nos esperaban en el frente personas con pistola en mano, obstaculizando la justicia dando a entender no querer recibir el dinero, es por ello que se le apertura expediente en fiscalía. Como podrá ver ciudadana Juez no ha habido mala intención, ni mala fe de mi parte, sólo que la sra. Morela me ha ocasionado gastos innecesarios de llamadas telefónicas, trámites, diligencias, por ante intendencia, fiscalía, tribunales, honorarios profesionales y demás.

       Por lo anteriormente expuesto, solicito al tribunal desestime la demanda decretada (sic), la declare sin lugar y obligue a la sra. Morela Carrero a cancelarme los daños y perjuicios ocasionados, gastos de tribunal, costas y costos procesales y honorarios profesionales, los cuales solicito sean calculados prudencialmente por este tribunal, puesto que como optante vendedor no he incurrido en falta alguna, por lo que el petitorio de la demandante es totalmente improcedente en la siguiente causa.

       Fenecido el lapso para la contestación de la demanda, se abrió por ministerio de la Ley el lapso correspondiente al procedimiento probatorio. En efecto, en tiempo procesalmente hábil pasó el patrocinio jurídico de la parte demandante y consignó su escrito de promoción de pruebas. Principió invocando el mérito favorable que arrojaren los instrumentos consignados junto al escrito libelar, a pesar del principio de comunidad de la prueba. Ratificó los documentos consignados y los argumentos expuestos en los mismos.

       Así mismo, en tiempo procesalmente hábil procedió la representación judicial de la parte demandada y consignó su escrito de promoción de pruebas.

       Promovió:

   1. Copia simple del documento de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de agosto de 2008.

   2. Copia simple del documento de opción de compraventa “que se me pretendía obligar a firmar por el mismo monto de la opción anterior, con un lapso de duración de noventa (90) días, más sesenta (60) días de prórroga, negándome a ello, pues mi compromiso a mantener el precio era sólo por el documento anterior.”

   3. Copia simple del documento de liberación de INAVI, junto con el documento de propiedad del terreno y de la superficie, y la solvencia de ENELVEN, para demostrar que contaba con la documentación pertinente y oportuna para facilitar el cumplimiento de la obligación suscrita.

   4. Copia de la solvencia municipal de HIDROLAGO.

   5. Copia de la certificación de gravamen.

   6. Original de la Oferta Real de Pago efectuada por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de noviembre de 2008.

   7. Oficio con las actuaciones de la Intendencia de Seguridad de la Parroquia C.A., dirigido a la Fiscalía del Ministerio Público, en fecha 16 de enero de 2009.

   8. Denuncia de nuevas agresiones en la Fiscalía del Ministerio Público, en fecha 05 de febrero de 2009.

   9. La testimonial de los ciudadanos M.J.P. y M.R.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.628.622 y 5.053.727, y domiciliadas en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

2. El Tribunal para resolver observa:

   Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, procede a dictar sentencia en esta causa, previo el análisis y valoración de los medios probatorios aportados por las partes al proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en atención al principio de exhaustividad probatoria consagrado en el artículo 509 eiusdem.

   En primer lugar, observa esta Sentenciadora que la parte demandada admitió la relación contractual de opción de compraventa que sostiene con la demandante de autos, motivo por el cual, el hecho referido se encuentra relevado de toda prueba dentro del proceso. Así se declara.

   Así mismo, de la invocación del mérito favorable que arrojaren las actas procesales, observa esta Juzgadora que tal invocación hace referencia a principios propios del Derecho Probatorio, como lo son, el principio de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, los cuales, deben ser aplicados de oficio por el Juez en su labor de análisis y valoración probatoria, por lo que, tal mención, no tiene ningún efecto y así se decide.

   Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte demandante solicita del Estado por órgano de este Tribunal, se ordene el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, en lo que respecta a la cláusula penal, vale decir, lo que exige la parte actora es que, visto el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del promitente vendedor, éste regresare a la promitente compradora la cantidad de dinero entregada en arras, más el cincuenta por ciento (50%) de su valor, como resarcimiento de daños y perjuicios. En ese orden de ideas, es forzoso para este Tribunal proceder a la transcripción de las cláusulas del contrato de opción de compraventa que establecen los plazos de duración del contrato y las obligaciones de una y otra parte, a los fines de trazar el hilo conductor sobre la valoración de los medios probatorios aportados al proceso.

   Así las cosas, establecen las cláusulas tercera, cuarta y quinta del contrato de opción de compraventa lo siguiente:

   Cláusula tercera: “El término de duración de la presente opción de compra, es de noventa (90) días prorrogables a voluntad de las partes y comenzará a computarse a partir de la fecha cierta de autenticación.”

   Cláusula Cuarta: “EL PROMITENTE VENDEDOR, se compromete a facilitar la entrega a la PROMITENTE COMPRADORA de toda la documentación necesaria para los respectivos trámites de las gestiones crediticias, así como mantener el precio convenido en la presente opción. Igualmente, LA PROMITENTE COMPRADORA, se compromete a hacer diligentemente todas las gestiones necesarias para realizar la compra por el precio establecido.”

   Cláusula Quinta: “El precio convenido para la compra del mencionado inmueble es la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000.00), recibiendo en este acto EL PROMITENTE VENDEDOR, de parte de la PROMITENTE COMPRADORA, como opción para la compra, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (…), en dinero en efectivo de legal circulación en el país como ARRAS DE GARANTÍA, y los cuales serán imputados al precio total al otorgamiento del documento definitivo. CLÁUSULA PENAL: Las partes convienen en que si por causas imputables AL PROMITENTE VENDEDOR, la presente opción no se concretara y no se pudiera otorgar el documento definitivo, éste se obliga a devolver a la PROMITENTE COMPRADORA, la cantidad dada en ARRAS DE GARANTÍA, más el cincuenta por ciento (50%) de su valor como resarcimiento de daños y perjuicios, además de costear por su cuenta los gastos administrativos, de cobranza y honorarios profesionales de abogado a que haya lugar. Igualmente, si por causas imputables a la PROMITENTE COMPRADORA, el documento definitivo no llegase a otorgarse, resarcirá los daños y perjuicios AL PROMITENTE VENDEDOR, con la cantidad del cincuenta por ciento (50%) del valor de la presente opción.”

   Observa esta Sentenciadora, que el vínculo jurídico constituido entre las partes por su propia voluntad, fijó como término de duración de la presente opción de compraventa un lapso de noventa (90) días, prorrogables a voluntad de ambas partes, para la materialización de la venta definitiva del inmueble opcionado, lapso que comenzó a correr a partir de la fecha de autenticación del documento. Ahora bien, la cláusula cuarta citada con anterioridad, estableció que el promitente vendedor se obligaba a hacer entrega a la promitente compradora de la documentación que fuere menester a los fines de gestionar el crédito para la compra definitiva, así como, la promitente compradora se obligó a hacer diligentemente las gestiones necesarias para la obtención del crédito. Sin embargo, de la parca redacción de las normas convencionales transcritas con anterioridad, se evidencia que las partes no establecieron el lapso de tiempo en el cual debía cada una cumplir con sus obligaciones, por lo que entiende este Juzgado que, dada la naturaleza de las obligaciones asumidas por el promitente vendedor, éstas debían materializarse previo requerimiento de la parte actora, todo lo cual, constituye la carga probatoria de ésta.

   Así las cosas, el documento de propiedad del inmueble opcionado, entregado por la parte demandada a la parte actora, no es apto para demostrar la fecha en que se materializó tal entrega del documento, sin embargo, de las alegaciones de la parte demandante en su escrito libelar, éste documento se entregó en fecha 30 de octubre de 2008, no obstante, no consta en actas cuándo hizo la parte actora a la parte demandada el requerimiento de ese documento para la obtención del crédito, de donde quede en evidencia su incumplimiento. Así se declara.

   En relación al documento que riela al folio cinco del expediente, en el cual se establece la prórroga del contrato y que aparece sin firmas de las partes, puesto que no llegó a celebrarse, observa esta Juzgadora que, de conformidad con lo dispuesto en la disposición clausular tercera del contrato accionado, el contrato de opción de compraventa era prorrogable “a voluntad de las partes” lo cual exige del asentimiento tanto de la promitente compradora, así como del asentimiento del promitente vendedor. Al establecer la prórroga a “voluntad de las partes” cabía la posibilidad de que alguno de los contratantes se negare a prorrogar el contrato, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, en razón de lo cual, la negativa del promitente vendedor de prorrogar el contrato primigenio de opción de compraventa no violó ninguna disposición del referido contrato y así se declara.

   Respecto de la certificación de gravamen acompañada por la parte actora a su escrito libelar, se observa que la misma fue expedida en fecha 29 de septiembre de 2008, y según las alegaciones de la referida parte, fue entregada por el promitente vendedor a la promitente compradora en fecha 10 de septiembre de 2008, evidenciándose así una contradicción entre la fecha de expedición de la certificación de gravamen y la fecha en la que la parte actora argumenta le fue entregado el documento, sin embargo, en uno y otro caso, no consta en autos la prueba del requerimiento realizado por la parte actora al promitente vendedor, de donde se derive su incumplimiento. Así se valora.

   Así mismo, no consta en el expediente la prueba del requerimiento realizado por la parte actora al promitente vendedor, de donde se derive su incumplimiento en la entrega oportuna de la constancia emanada del Centro de Procesamiento U.d.M.M.d.E.Z., de fecha 07 de octubre de 2008. Así se decide.

   En referencia a la solvencia Municipal emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, correspondiente al mes de octubre de 2008, según las alegaciones de la parte actora en su escrito libelar, la misma fue entregada por el promitente vendedor a la promitente compradora en fecha 20 de octubre de 2008, empero, no consta en autos la prueba del requerimiento realizado por la parte actora al promitente vendedor, de donde se derive su incumplimiento. Así se aprecia.

   Igual consideración vale, mutatis mutandi, para la solvencia emanada de ENELVEN, la cual fue expedida en fecha 18 de septiembre de 2008, y según las argumentaciones de la parte actora en su escrito de demanda, fue entregada por el promitente vendedor a la promitente compradora en fecha 20 de octubre de 2008, no constando en autos la prueba del requerimiento realizado por la parte actora al promitente vendedor, de donde se desprenda su incumplimiento Así se decide.

   El mismo análisis sirve para valorar la solvencia N° 90185, de fecha 16 de septiembre de 2008, emanada de la sociedad mercantil C.A., HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO, la cual, según arguye la parte demandante en su escrito libelar, fue entregada por el promitente vendedor a la promitente compradora en fecha 12 de octubre de 2008, sin que haya suministrado la prueba del requerimiento efectuado por la referida parte al promitente vendedor, y de donde se aprecie el incumplimiento por parte de este último a sus obligaciones contractuales.

   Entrando a a.l.o.r.d. pago y subsecuente depósito efectuada por la parte demandada en este proceso judicial, por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se observa que en efecto, el ciudadano A.P., tenía el animus o intención de pagar la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES, a la ciudadana MORELA CARRERO PACHECO, según se desprende del cheque de gerencia N° 098098000113, librado contra la institución financiera BANESCO, a favor de la ciudadana mencionada. Se desprende del expediente de oferta real de pago promovido, que el Juzgado individualizado con anterioridad se trasladó en dos oportunidades a ejecutar el ofrecimiento del ciudadano A.P., siendo infructuosas tales gestiones, la primera por cuanto una vez constituido el Tribunal en el sitio indicado, procedió a llamar varias veces sin que nadie respondiera, y la segunda, por cuanto en el sitio indicado se observó a cinco personas paradas frente al inmueble con actitud desafiante, una de ellas portando arma de fuego, y en razón de ello, el Tribunal se abstuvo de hacer el ofrecimiento en cuestión. Como quiera que el expediente promovido se trata de documento público formado por la autoridad competente, y de él se evidencia la intención del ciudadano A.P. en hacer el pago de la cantidad en referencia, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se valora.

   Igual argumentación vale, mutatis mutandi, para las copias certificadas del expediente N° 140-10-08, tramitado por la Intendencia de Seguridad de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., la cual, se trata de documento público formado por la autoridad competente, y por tanto con valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil.

   Finalmente, respecto de la prueba testimonial promovida por la representación judicial de la parte demandada, se observa lo siguiente:

   En relación a las deposiciones de la ciudadana M.J.P.R., se observa que la referida ciudadana no está convencida de los hechos que narra, siendo que, al preguntársele: “Diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano A.P., le hizo entrega en tiempo hábil, de toda la documentación requerida como documento registrado, solvencia municipal, solvencia de hidrolago, cédula catastral a la ciudadana Morela Carrero.” Contestó: “La verdad que el estuvo en ese lapso de esos días haciendo todo eso, las diligencias constante de todo eso, yo creo que si se los entregó.” Por lo que, la declaración de la referida ciudadana no genera ninguna convicción a este Tribunal respecto de los hechos que narra, y por tanto, no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.

   Respecto de la declaración de la ciudadana M.R.M., observa este Tribunal que, la referida testigo, no narra los hechos que conoce por su propia experiencia, sino por referencia de otras personas, como la del propio promitente vendedor, siendo que al contestar la pregunta 4, afirmó: “si, inclusive uno se lo encontraba muchas veces, y hasta muchas veces teníamos que llamarlo para localizarlo y él mismo nos ha dicho que está en diligencias como notaría y eso.” Todo lo cual, deja en evidencia que respecto al hecho controvertido jurídicamente relevante en la presente causa, la ciudadana antes mencionada es testigo referencial y por tanto, no le genera ninguna convicción a este Tribunal. Así se decide.

   Pues bien, finalizada la valoración probatoria, es menester puntualizar que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Lo cual, trae como consecuencia que la parte que pretenda el cumplimiento o la ejecución de la obligación deberá probar el incumplimiento de la otra parte, así como el cumplimiento de las obligaciones propias a los fines de crear en el Juez la convicción del fundamento de su petición. En el caso concreto, quedó demostrado con claridad que la parte demandada cumplió con sus cargas de entregar la documentación requerida por la parte actora, por lo menos, dentro del lapso de los noventa días establecidos de mutuo acuerdo, sin que la parte actora demostrara el presunto incumplimiento en que incurrió su contraparte en virtud de que se le haya realizado requerimiento de la documentación en referencia para la tramitación del crédito, en una fecha anterior a las antes mencionadas, de donde pudiera inferirse el retardo en el cumplimiento de las cargas contractuales que hicieren que la promitente compradora no haya podido gestionar su crédito. Aunado a lo anterior, no hay constancia ni prueba alguna en las actas procesales que le genere la convicción a este Tribunal de que la parte demandante dio cumplimiento de su obligación de siquiera iniciar el trámite de la obtención del crédito para la adquisición del inmueble opcionado en compraventa. En conclusión, en la presente causa, por aplicación de las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, es procedente fallar conforme el dispositivo legal a que se contrae el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual:

   Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. (Énfasis añadido).

   Motivo por el cual, debe sucumbir la pretensión de la parte actora, como expresa y positivamente será asentado en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

3. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: