Decisión nº 651 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 14 de Octubre de 2010

Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial fue recibida demanda numerada 7924-2007, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, propuesta por la ciudadana V.J.R.R., venezolana, mayor de edad , con cédula de identidad No. 13.878.014, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos M.I.R.L. y N.E.M.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.932.594 y 3.926.132, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

1. RELACIÓN DE LAS ACTAS

   Mediante auto del 18.09.07, se admitió la demanda, con orden de citación de los demandados M.I.R.L. y N.E.M.G., plenamente identificados, para la oportunidad de la contestación de la demanda en el lapso de veinte (20) días de despacho, siguientes a la citación del último de los demandados.

   En fecha 02.10.07, la parte actora otorgó poder judicial apud acta a los profesionales del derecho N.E.H.A. y C.V.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.526 y 57.136, respectivamente, del mismo domicilio.

   Librados los recaudos de citación en fecha 08.10.07, el Alguacil del Tribunal expuso en fecha 29.10.07 la imposibilidad de lograr la ubicación personal de los demandados, procediendo a realizar la consignación de las boletas respectivas.

   Por diligencia previa del 06.11.07 signada por el abogado C.V., apoderado actor, el Tribunal dictó auto el 20.11.07, mediante el cual acordó la citación cartelaria de la parte demandada, librándose al efecto los carteles correspondientes.

   En Sumados al expediente en fecha 06.12.07, los ejemplares ordenados, la Secretaria del despacho procedió en fecha 02.05.08 a dejar constancia del cumplimiento de la formalidad de la fijación del cartel en la morada de los demandados y discurrido el lapso otorgado para que comparecieran sin haberlo hecho, solicitó el apoderado actor la designación de defensor de oficio, procediendo el Tribunal en fecha 02.06.08 a nombrar para el cargo al profesional del derecho C.A.O..

   Notificado y juramentado en el cargo el Defensor ad litem, por auto del 28.07.08 se ordenó su citación, quedando cumplida la misma el día 15.09.08 conforme exposición del Alguacil del Tribunal.

   Por escrito del 07.10.08, el defensor de oficio presentó la contestación de la demanda.

   Abierta la causa a pruebas, con escritos promocionales de las partes, fechados 20 y 23 de octubre de 2008, fueron agregados el 07.11.08 y admitidos el 14.11.08. se comprueba seguidas, actuaciones de la parte actora fechadas 13.02.09 (informes), 19.10.09 y 11.08.10 peticiones sobre la decisión de la causa.

   Resulta elemental hacer igualmente relación del trámite cautelar sustanciado en este juicio, siendo el siguiente: En fecha 27.11.07, este Tribunal ordenó abrir pieza de medidas y decretó medida de embargo preventivo sobre bienes muebles de la parte demandada hasta por el orden de los CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), librando comisión a los Tribunales Ejecutores de Medidas respectivos, recibiéndose resultas en fecha 31.01.08. En la misma pieza de medidas se determina que por pedimento de la actora, el Tribunal en Resolución del 27.02.08 decretó medida de embargo preventivo sobre bienes las prestaciones sociales y fideicomiso de los demandados hasta por el orden de los CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), librando comisión a los Tribunales Ejecutores de Medidas respectivos, recibiéndose resultas en fecha 14.04.08. Seguidamente se registra nuevo pedimento cautelar de la actora en fecha 24.05.08 y que atendido en Resolución del 06.06.08, se negó el decreto preventivo, ordenándose oficiar a Rectoría de la Universidad del Zulia.

   Estando la causa en estado de sentencia, resulta impostergable la labor de este Órgano Jurisdiccional circunscribir su función de análisis sobre los hechos discutidos en esta causa y dilucidar el fondo del asunto, con arreglo a las normas contenidas en el artículo 12, 509 y 701 del Código de Procedimiento Civil en conjunción con las normas sustantivas aplicables al presente caso.

   II . ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

   Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

    Que en fecha 23 de febrero de 2007, suscribió con los ciudadanos M.I.R.L. y N.E.M.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.932.594 y 3.926.132, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, como propietarios vendedores, contrato de opción a compra autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado con el No. 06, Tomo 45, sobre un inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 2-B, de la planta primera del edificio “RESIDENCIAS ELIZA”, con un puesto de estacionamiento en propiedad, situado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.l., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, alinderado por el NORTE con fachada Norte del apartamento y zona de escaleras; SUR: fachada Sur del edificio: ESTE: apartamento 2-A y OESTE: fachada Oeste del edificio, con un área aproximada de Cien Metros Cuadrados (100 Mts.2)

    Que los términos en que se acordó dicho contrato fueron:

   o PRIMERO: la obligación de los propietarios vendedores en vender a la opcionante compradora un inmueble de su propiedad.

   o SEGUNDO: el precio total y definitivo fue de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00) de los cuales en el acto fueron pagados VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) imputables y deducibles del precio, mediante dos cheques, uno por DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00) numerado 00023654390, contra la cuenta corriente No. 0134-0073-38-0731040249 de BANESCO y otro por DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00)

   o TERCERO: el lapso de tiempo pactado para cerrar la opción a compra fue de noventa días continuos, con una prórroga de treinta días mas, es decir, ciento veinte días, a partir 24 de febrero de 2007.

   o CUARTO: los propietarios se obligaron en forma cierta a proporcionarle los documentos necesarios y a sostener el precio fijado.

   o QUINTO: se determinó la cualidad de los propietarios por virtud del instrumento registrado ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito de Maracaibo, de fecha 23 de Noviembre de 2001, anotado bajo el No. 5, Protocolo Primero, Tomo 14 de los libros respectivos.

    Que pese a haberles manifestado a los propietarios la voluntad clara, firme de compra, no pudo lograr prorrogar la opción vencida, ni que le devolvieran el aporte inicial dado, sino evasivas de todo género, como la de que era muy barato el precio.

    Que a partir del 25.06.2007 los propietarios vendedores cayeron en mora, ya que pese a ser instados no cumplieron con las obligaciones que les estipula el artículo 1264 del Código Civil, y siendo una obligación de dar y hacer quedaron en mora a la luz de lo contenido en el artículo 1269 del Código Civil, sujetos a dar indemnización por los daños y perjuicios que se reclaman.

    Que pese a las múltiples gestiones verificadas para cerrar la negociación y comprar pagando la diferencia de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.00,00), se han negado de manera rotunda y persistente a cumplir con la opción notariada, o en todo caso a reintegrarle la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), los intereses moratorios, una justa indemnización de daños y perjuicios.

    Que demanda judicialmente a los propietarios vendedores para que convengan en formalizar y perfeccionar la operación jurídica, por el precio acordado, o en su defecto, les concede la opción ante el Juzgado a que le reintegren la cantidad inicial de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), más una indemnización de daños y perjuicios por DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), los intereses moratorios a partir del 25.06.07 calculados por el Banco Central, los gastos judiciales, los honorarios profesionales a la rata del 30% y la indexación.

3. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

   Expuso el defensor de oficio abogado C.A.O.V., nombrado para la representación de la parte demanda, que en cumplimiento a cabalidad con su deber de defensor ad-litem en ejercicio, y siendo infructuosas en diversas oportunidades, las gestiones con miras a la localización de los demandados en este proceso, en apego a los artículos 19, 21 y 22 del Código de Ética del Abogado, y en aras de la preservación en forma incólume del derecho a la defensa que posee toda persona el cual se encuentra inserto en el ordinal primero del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al igual que lo preceptuado por el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, niega, rechaza y contradice todo y cada uno de los hechos narrados en el libelo, por no ser ciertos, así como el derecho que no teniendo sustentación fáctica resulta improcedente, en consecuencia solicita sea declarada sin lugar la demanda, imponiendo el pago de las costas procesales a la parte demandante.

4. ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   PARTE DEMANDANTE:

   1. Documento contentivo de contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio, en fecha 23 de febrero de 2007, anotado con el No. 06, Tomo 45, de los libros de autenticaciones, por medio del cual los ciudadanos M.I.R.L. y N.E.M.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.932.594 y 3.926.132, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; ofrecen en venta un inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 2-B, de la planta primera del edificio “RESIDENCIAS ELIZA”, con un puesto de estacionamiento en propiedad, situado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a la ciudadana V.J.R.R., venezolana, mayor de edad , con cédula de identidad No. 13.878.014, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

      Esta prueba este juzgador aprecia que producida con la demanda en su forma original, el actor solicitó en el período de pruebas su ratificación mediante el medio de informes dirigido al ente Notarial, a quien se ofició bajo el No. 2609-08, siendo recibida respuesta en fecha 02.12.08 por comunicación No. 193-209, con producción de copia certificada mecanografiada del aludido instrumento; ante lo cual este Sentenciador le otorga el valor probatorio que del medio se desprende por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

   2. Certificación de gravamen, expedida en fecha 24 de abril de 2007, por el Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en relación a un inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 2-B, de la planta primera del edificio “RESIDENCIAS ELIZA”, con un puesto de estacionamiento en propiedad, situado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, propiedad de los ciudadanos M.I.R.L. y N.E.M.G..

      Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que del medio se desprende por ser un documento público que no fue tachado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

   3. Documento de venta registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Noviembre de 2001, anotado bajo el No. 5, del Protocolo 1°, Tomo 14, respecto de un inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 2-B, de la planta primera del edificio “RESIDENCIAS ELIZA”, con un puesto de estacionamiento en propiedad, situado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el cual la ciudadana M.J.V.C., con cédula de identidad No. 7.724.284, da en venta pura y simple a los ciudadanos M.I.R.L. y N.E.M.G., el referido inmueble por el precio de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), quienes lo adquieren por convención de préstamo frente CAPROLUZ y constituyen hipoteca de primer grado a favor de ésta última por el orden de VEINTITRÉS MILLONES NOVECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 23.909.712,00).

      Se aprecia que producido este medio documental -en copia simple- con la demanda, el actor solicitó en el período de pruebas su ratificación mediante el medio de informes dirigido al ente Registral, a quien se ofició bajo el No. 2610-08, siendo recibida respuesta en fecha 03.12.08 por comunicación No. 480-981, con producción de copia certificada del aludido instrumento; ante lo cual este Sentenciador le otorga el valor probatorio que del medio se desprende por ser un documento público que no fue tachado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

   4. Copia simple de documento de venta registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de julio de 2007, anotado bajo el No. 47, del Protocolo 1°, Tomo 11, respecto de un inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 2-B, de la planta primera del edificio “RESIDENCIAS ELIZA”, con un puesto de estacionamiento en propiedad, situado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el cual la ciudadana M.I.R.L., con autorización del ciudadano N.M.G., dan en venta pura y simple a la ciudadana J.C.G.M., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. 7.808.364, el referido inmueble por el precio de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00).

      A esta prueba mediante este acto jurisdiccional decisorio, se le aplica el carácter público al no haber resultado impugnado bajo el amparo de la previsión del artículo 429 del Código Adjetivo y por tanto el valor de certeza preceptuado ex articula 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

5. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar la sentencia de mérito en la presente causa, pasa a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

   Circunscribe la actora su pretensión a la convención de opción de compra cartulada en fecha 23.02.07, respecto de un inmueble ubicado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante la cual los demandados M.I.R.L. y N.M.G., ofrecieron darle en venta el inmueble de su propiedad, recibiendo éstos -para la oportunidad- la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) y fijando un lapso para la venta definitiva de noventa días continuos con una prórroga de treinta días más, contados a partir de la firma del contrato; pretende, en virtud que los vendedores se niegan ha realizar la venta definitiva que se le reconozca judicialmente, en primer término, el cumplimiento de los términos de la convención, mediante el otorgamiento del documento y la entrega de la cosa. En segundo lugar o en defecto de lo primero, solicita el demandante que se acuerde el reintegro de la suma dada inicialmente para el momento de la firma de la opción de Bs. 20.000.000,00, más la suma de Bs. 10.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios, así como los intereses generados a partir del 25.06.07, los gastos judiciales, honorarios judiciales y la indexación a que haya lugar.

   En desarrollo a la potestad revisora con tendencia a la solución del conflicto de intereses de naturaleza convencional que se impone en el oficio de este Operador, se puede determinar con fehaciencia la certeza de la voluntad ínter partes documentada en instrumento del 23.02.07, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio, en fecha 23 de febrero de 2007, anotado con el No. 06, Tomo 45, de los libros de autenticaciones, cuestión que aun cuando resultó negada y contradicha por la parte demandada a través del defensor de oficio, la eficacia formal instrumental no arrojó elemento de prueba que rebatiera la misma y descalificara la certeza de su existencia. Queda en consecuencia por esta Autoridad Judicial aceptado y válidamente reconocido el consenso mutuo contractual que para la expresada fecha quedó suscrito ante el ente notarial, siendo de importancia avistar las condiciones o cláusulas contractuales que los vinculó, siendo éstas del tenor siguiente:

   “Entre N.E.M.G. y M.I.R.L., venezolanos, (…Omisis...) y a los efectos de este contrato se denominarán LOS PROPIETARIOS, por una parte y por la otra V.J.R.R., (…Omisis…) quien en lo sucesivo y a los mismos efectos de este contrato se denominarán LA OPCIONANTE, se ha convenido en celebrar como en efecto celebramos, el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las disposiciones legales que regulan la Materia y por las Cláusulas siguientes: PRIMERA: LOS PROPIETARIOS se compromete con LA OPCIONANTE a venderle un inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento-Vivienda señalado con las siglas 2-B, Planta Primera del Edificio “RESIDENCIAS ELIZA” y un puesto de estacionamiento que le corresponde en propiedad, todo situado en la calle 81, marcado éste con el No. 79J-54, en jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z.. SEGUNDA: PRECIO DE LA VENTA. LA OPCIONADA se compromete a comprar el referido inmueble por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00). Ahora bien, de la cantidad referida a la compra-venta LA OPCIONADA entrega en este acto a LOS OPCIONANTES la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) cantidad ésta que será imputada al precio definitivo de la venta. TERCERA: PLAZO O DURACIÓN: Se estipula que la negociación deba efectuarse en un plazo de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, que comenzarán a transcurrir a la fecha cierta de la firma de este documento, pudiendo prorrogarse este lapso de manera automática si fuere necesario por TREINTA (30) adicionales. CUARTA: NORMA DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO: LOS PROPIETARIOS se comprometen a mantener el precio de venta pactado durante la vigencia del presente contrato y a consignarle a LA OPCIONANTE los documentos necesarios que acrediten la total solvencia del inmueble. QUINTA. PERTENENCIA DEL INMUEBLE: Dicho inmueble les pertenece a LOS PROPIETARIOS según documento Registrado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito de Maracaibo en fecha veintitrés (23) de Noviembre de 2001, anotado bajo el No. 5, Protocolo 1°, Tomo 14 de los libros respectivos. (…Omisis…)”

   Frente a estas estipulaciones, cabe observar que la parte demandante, proyecta el cumplimiento de una obligación de dar como sería el traspaso de la propiedad del bien inmueble expresado en el particular primero del contrato, cuya propiedad determinaron en el particular quinto del mismo, pero que dichos demandados se niegan a cumplir con fundamento al módico precio en que fue pactado el indicado inmueble.

   No puede dejar de advertirse que en materia contractual, establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La acción principal se reduce a la exigencia de cumplimiento de los términos del contrato de opción, fundada en el incumplimiento de los demandados en otorgar la venta definitiva del bien inmueble a que se contrae el contrato, cuestión que quedó consolidada al no haber habido prueba contraria de los demandados en excepcionarse del relacionado cumplimiento por alguno de los motivos que la ley determina.

   No obstante y con dominio a las previsiones facticas y normativas que se desprenden de los autos, de la certeza de la contratación jurídica de opción de compra venta, de los términos o cláusulas de la misma, y de la falta de prueba de los demandados de haber dado cumplimiento a las obligaciones bajo las cuales pactaron la opción de venta del inmueble de su propiedad, no puede este Juzgador dejar pasar la prueba que se desprende del instrumento público registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de julio de 2007, anotado bajo el No. 47, del Protocolo 1°, Tomo 11, del cual se determina la venta del inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 2-B, de la planta primera del edificio “RESIDENCIAS ELIZA”, con un puesto de estacionamiento en propiedad, situado en la calle 81, marcado el edificio con nomenclatura municipal 79J-54, Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que efectuaron los demandados M.I.R.L. y N.M.G. a la ciudadana J.C.G.M., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. 7.808.364, por el precio de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), y que por ser un documento público que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, el mismo proyecta efectos erga omnes frente a terceros. Por ello no puede desconocerse ni invalidarse la relacionada venta jurídica mediante la cual el relacionado bien inmueble ha sido objeto de una venta definitiva a terceras personas por instrumento público registrado aún cuando la pretensión de la presente demanda se circunscriba al reconocimiento de un derecho de opción de venta contenido en un instrumento autenticado y en cuyo caso la actora no desvirtuó mediante la falsedad del documento o la simulación la fuerza del instrumento protocolizado.

   Del análisis documental, supra realizado, no obstante la pretensión principal del accionante de hacer valer como esencial la contratación de opción de compra venta suscrita notarialmente, se puede apreciar que éste simple y llanamente aunque existía antecedente a la época en la cual los demandados ejecutaron la venta definitiva del inmueble a la ciudadana J.C.G.M., ésta última operación fue presentada, firmada y protocolizada para el 31 de julio de 2007. Esto último, adquiere mayor relevancia cuando se observa que trata de adquisición, cesión o traspaso de derechos reales que versan sobre bienes inmuebles, puesto que para que pueda perfeccionarse y tener, por tanto, efectos erga omnes, tales actos requieren de ciertas formalidades, como su protocolización ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro, lo cual efectivamente cumple el indicado instrumento del 31.07.2001.

   Cabe destacar que el objetivo primordial del sistema de registro inmobiliario es brindar seguridad en el tráfico inmobiliario. Ese es el propósito del Estado cuando lo asume como una tarea que le es propia, dada la importancia económica, social y hasta política del patrimonio inmobiliario. Así, el fin del registro es lograr la armonía y el paralelismo perfecto entre el mundo real y el registral, ello es, que la titularidad de derechos reales sobre inmuebles, así como sus modificaciones, tal como se producen en la realidad, aparezcan fielmente reflejadas en las anotaciones de los libros de registro, de manera tal que permita a cualquier interesado en adquirir un derecho real o en aceptar una garantía inmobiliaria, saber con certeza, quien es el titular actual del bien, con tan sólo consultar el registro inmobiliario.

   Nuestro ordenamiento jurídico registral se ha delineado dentro de un sistema de presunción de corrección y veracidad de los asientos registrales; por lo tanto, se presume la veracidad o exactitud del asiento, y en ese sentido rige el denominado principio de legitimación y, en consecuencia, el titular registral se entiende como auténtico titular, salvo prueba en contrario.

   Los asientos, una vez efectuados, han de tenerse como válidos y eficaces, hasta tanto lleguen a ser privados de tal condición por vía judicial, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la vigente Ley de 2001.

   Con estas apreciaciones queda claro que ante esta Autoridad Judicial el valor formal que irroga el indicado documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de julio de 2007, anotado bajo el No. 47, del Protocolo 1°, Tomo 11, cuyo efecto erga omnes –se reitera- no resultó desvirtuado en este juicio, ni consta que mediante cualquier otro procedimiento judicial se haya decretado, bien por la falsedad o la simulación en cuanto a la fuerza del mismo; con lo que éste último prevalece sobre el valor que produce el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio, en fecha 23 de febrero de 2007, anotado con el No. 06, Tomo 45, de los libros de autenticaciones, todo en aras de mantener la vigencia del principio de seguridad jurídica que predica la ley especial en cuanto al logro de la armonía y el paralelismo perfecto entre el mundo real y el registral. Así se establece.

   Propio adicionar que las promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasan a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente. No sin dejar pasar que en estos acuerdos si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra, por consiguiente, el comprador debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada.

   Con estos asertos esta Autoridad Decisora encuentra propio, por respeto a los principios de legalidad y seguridad jurídica de los cuales goza nuestro sistema de registro inmobiliario, que la postulación inicial de la parte actora en cuanto se acuerde el cumplimiento de la contratación de opción de compra venta documentada en el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio, en fecha 23 de febrero de 2007, anotado con el No. 06, Tomo 45, de los libros de autenticaciones, no puede prosperar en derecho, siendo en tal sentido obligatorio hacer revisión inmediata de la postulación subsidiaria de la parte actora en cuanto se le acuerde el reintegro de la suma dada inicialmente para el momento de la firma de la opción por Bs. 20.000.000,00, más la suma de Bs. 10.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios, así como los intereses generados a partir del 25.06.07, los gastos judiciales, honorarios judiciales y la indexación a que haya lugar.

   Nuestro ordenamiento sustantivo, en la Sección VI, del Capítulo II, del Título III, del Libro Tercero, dedicado a: De las obligaciones con cláusula penal, fija lo siguiente:

   Artículo 1.258 La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

   Artículo 1.263 A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

   En esta tendencia el Código Civil, igualmente prevé en el Capítulo III,

   De los efectos de las obligaciones, lo siguiente:

   Artículo 1.264 Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   Artículo 1.269 Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención. …Omisis…

   Artículo 1.276 Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

   Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.

   El doctrinario J.M. –Orsini, en “La Doctrina General del Contrato”, 4ta edición corregida y amplaida, Caracas 2006, Pág. 582, determina sobre las arras, lo que se cita:

   Así concebidas las arras, tienen una gran similitud con la cláusula penal, de la cual se diferencian por no consistir en una mera promesa o compromiso de dar o hacer alguna cosa, sino suponer una dación actual (de dinero o cosa fungible) Pero al igual que ocurre con la cláusula penal, aquel que entrega las arras ( como ocurre con la promesa de pagar la pena en la cláusula penal), las entrega para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; y quien las recibe (como quien acepta la promesa en que consiste la penal), si no prefiere exigir el cumplimiento, puede conformarse con las arras recibidas, que vendrían a configurar el subrogado del incumplimiento culposo del deudor de la obligación asegurada con las arras, esto es, los daños y perjuicios.

   Definidas así las arras, corresponden a las que han sido llamadas arras penales. En efecto, esta especie de arras agrega a la originaria función típica de las llamadas “arras confirmatorias”, que es la de servir de señal de haber quedado concluido el contrato (bien sea definitivo, bien el preliminar, como lo señala la expresión que se usa en el artículo 1.263: “o con anterioridad a este acto”, esto es, a la celebración del contrato definitivo), como función accesoria, la de servir de forma de regulación convencional de la responsabilidad civil, al igual que lo hace la cláusula penal. De allí que le sea aplicable la previsión del párrafo final del artículo 1.276…”

   Articulando estas bases legales y doctrinarias, con los supuestos fácticos deducidos de autos, corresponde recalcar que en la presenta causa, la parte demandante expuso como pretensión secundaria, que los vendedores propietarios no cumplieron con su obligación pues irrespetaron el compromiso que habían adquirido conforme al documento autenticado en donde se pactaba la promesa de venta del inmueble descrito, a lo que la parte demandada, asistida judicialmente en este juicio por defensor de oficio, no se excepcionó circunstanciadamente acerca del cumplimiento de sus obligaciones en el término convencional prefijado o las posibles causas de su incumplimiento.

   Así se define de la convención de fecha 23 de febrero de 2007, anotada con el No. 06, Tomo 45, de los libros de autenticaciones de la Oficina de la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, que las obligaciones de los propietarios vendedores era, conforme a la Cláusula CUARTA, la siguiente: “NORMA DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO: LOS PROPIETARIOS se comprometen a mantener el precio de venta pactado durante la vigencia del presente contrato y a consignarle a LA OPCIONANTE los documentos necesarios que acrediten la total solvencia del inmueble.” y de la cláusula TERCERA, que el “PLAZO O DURACIÓN: Se estipula que la negociación deba efectuarse en un plazo de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, que comenzarán a transcurrir a la fecha cierta de la firma de este documento, pudiendo prorrogarse este lapso de manera automática si fuere necesario por TREINTA (30) adicionales.”. Es decir los vendedores estaban comprometidos jurídicamente a realizar la venta en el período establecido con la entrega de las solvencias inmobiliarias pertinentes, cuestión que no puede determinarse de los autos que conforman esta causa, máxime cuando se evidencia que para fecha posterior, 31 de julio de 2007, realizaron la venta definitiva y protocolizada del mismo inmueble a una tercera persona.

   Tal conducta conduce a la creencia fidedigna en este Jurisdicente que los demandados, no pudiendo excepcionarse del incumplimiento en esta causa, quedan contraídos al reconocimiento que recibieron el pago que quedó expresamente detallado en la Cláusula SEGUNDA, como el PRECIO DE LA VENTA, donde se determinó que “…Ahora bien, de la cantidad referida a la compra-venta LA OPCIONADA entrega en este acto a LOS OPCIONANTES la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) cantidad ésta que será imputada al precio definitivo de la venta.”

   Bajo esta tendencia de análisis y en inteligencia que la convención de opción de venta efectivamente existió entre las partes suscribientes y aun cuando en el contexto de la misma no se le definió a la entrega dineraria operada como las “arras” del negocio o se precisó una “cláusula penal” escrita formalmente, no se puede desconocer que dicha entrega constituyó el objetivo de las arras para las partes pactantes.

   De allí que se justifique que aun cuando la parte haya calificado su acción de cumplimiento del contrato, lo propio -dadas las circunstancias que antecedentemente se han revisado- es que la declaratoria judicial a la que hay lugar, es la resolución del mismo soportando la parte que incumplió el pacto, las consecuencias contractuales que derivan del negocio.

   De allí que este Jurisdicente estime que no estaba obligada la parte accionante haber libelado la petición de resolución del contrato, si el juez como conocedor del derecho y calificador de la situación jurídica determina con base a los hechos narrados que ésta es la acción viable para precisar la solución del conflicto de intereses.

   El M.T.d.J. en caso similar ha determinado que no es requisito obligatorio demandar la resolución del contrato, ni se conforma vicio de interpretación del artículo 1.263 del Código Civil, al facultar dicha norma a la parte que no ha incurrido en culpa exigir el doble de las arras dadas; siendo esto el fin último lo buscado por el accionante al evaluar la exigencia que se le devuelvan las cantidades entregadas al momento de la contratación y adiciona la suma que relaciona como indemnización de los daños y perjuicios.

   En ilustración de lo vertido, se detalla el paraje jurisprudencial contenido en la sentencia No. 00607 del 12.08.05, expediente 04859, dictada en Sala de Casación Civil, por la Magistrada Iris Peña, dictada en el juicio por cobro de bolívares e indemnización de daños y perjuicios contractuales, que precisa:

   “La recurrida estableció que la demandada es responsable por su incumplimiento y que por ello es procedente la indemnización reclamada por el actor; sin embargo la formalizante aduce que para la procedencia de tal acción es requisito demandar la resolución del contrato.

   En cuanto a la errónea interpretación de una norma jurídica, la Sala ha señalado que es el vicio que ocurre cuando el juzgador aun reconociendo la existencia y validez de la norma apropiada al caso, yerra acerca de su contenido y alcance.

   El artículo 1.263 del Código Civil establece:

   ...A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado...

   Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso C.L.L.B. y otra contra Corporación Dialvar C.A., señaló lo siguiente:

   ...Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:

   A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado

   .

   Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional...” (Subrayado de la Sala).

   En aplicación de la doctrina transcrita, esta Sala estima que en el caso de estudio el juez de alzada no infringió por errónea interpretación el artículo 1.263 del Código Civil, por cuanto el mencionado artículo faculta a la parte que no ha incurrido en culpa a retener las arras recibidas o exigir el doble de las que ha dado, siendo esto último lo que hizo el actor, pero en ningún caso obliga a demandar previamente la resolución del contrato, como lo expresa la formalizante.

   Por las consideraciones expuestas, esta Sala declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 1.263 del Código Civil.”

   Con estos asentamientos, es procedente estimar que, cuando el demandante reclama las sumas de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy día según la conversión monetaria es de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), suma que constituye las arras del negocio y la de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy día DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios por el incumplimiento de parte de la vendedora, ello es perfectamente procedente, dado que no fue él como comprador quien dejó de cumplir y así se ha precisado en este fallo, lo cual encuentra sustento en que ya había entregado en calidad de arras la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy día VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil en su aparte único, es la sanción con la que se castiga a quien deje de cumplir con lo pautado y teniendo presente que dicha suma fue desembolsada conforme quedó determinado en la Cláusula SEGUNDA, recibida en el acto por los propietarios vendedores, de manera que la viabilidad del reclamo es procedente, pues, como se dijo, el artículo 1.263 eiusdem prevé tal indemnización y demostrado como está que la responsabilidad en el incumplimiento de lo acordado obedeció a la conducta de los PROPIETARIOS vendedores, se impone que se le haga el pago al comprador demandante de las sumas reclamadas, esto es la suma total de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy día TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00). Así se establece.

   En cuanto a la exigencia de la actora que se condene a la demandada al pago de los intereses moratorios, aplicables éstos a la suma que contempla los daños y perjuicios reclamados, este Tribunal si bien reconoce que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.277 del Código Civil, que fija: “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales”; y que si en un contrato no se fija una tasa de interés contractural entiende que el supuesto normativo de este artículo se refiere al contrato de naturaleza creditoria, pero que el contrato que en esta causa se analiza, estipula obligaciones de dar y hacer, de allí que la norma sustantiva (Art. 1.263 C.C.) determine que la falta de cumplimiento de estas obligaciones o quien ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, es decir, precisa el legislador la forma de resarcir el incumplimiento, lo cual se obtendrá con el pago de una única cantidad de dinero que representa la compensación por los daños sufridos, pero no puede ésta cantidad generar ningún tipo de interés, toda vez que ordenar simultáneamente el pago de daños y perjuicios y los intereses moratorios, implicaría en criterio de esta Autoridad una doble indemnización, razón por la cual tal petición es improcedente. Así se decide.

   En relación a la reclamación de la parte actora sobre la corrección monetaria, este Juzgador considerando que la misma funge como un mecanismo resarcitorio del eventual daño producido por la morosidad del deudor, en el sentido de la pérdida del valor adquisitivo que la moneda nacional experimentada con el transcurso del tiempo; considerando a su vez que constituye criterio reiterado de nuestro más alto Tribunal que se debe conceder la indexación de las obligaciones demandadas, cuando éstas tienen por objeto una obligación de valor y considerando que emergiendo de autos que la presente demanda tiene por objeto la resolución de un contrato de opción de compraventa, considera quien aquí decide que la indexación solicitada debe prosperar. Así se decide.

   Se ORDENA, oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que calcule la INDEXACIÓN MONETARIA, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C), desde el 18 de Septiembre de 2007, fecha de la admisión de la demanda, hasta la fecha en la cual quede firme la presente decisión, tomando como base de cálculo la cantidad condenada a pagar.

   En cuanto a la petición de la demandante referida a los gastos judiciales y al pago de los honorarios profesionales causados por el presente juicio, estima este Jurisdicente que estas reclamaciones atienden a lo que finalmente se determine con relación a las costas, y a su vez dicho pronunciamiento responde a lo que fuere declarado en el dispositivo, de tal forma que resulta improcedente acumular a las pretensiones de mérito hechas valer en la demanda, lo que corresponda por estos conceptos. Así se decide.

   VI . DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

    PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA intentada por la ciudadana V.J.R.R., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. 13.878.014, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos M.I.R.L. y N.E.M.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.932.594 y 3.926.132, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en consecuencia se CONDENA A LOS DEMANDADOS AL PAGO DE LA SUMA DE TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) con sujeción a lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil.

    SEGUNDO: SE NIEGA POR IMPROCEDENTE el pago de los intereses moratorios.

    TERCERO: SE ORDENA la Indexación solicitada por la parte actora.

    CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.

   Publíquese y Regístrese. Notifíquese.

   Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de octubre de Dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..

   En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, quedando anotad en el libro respectivo banjo el No. 651.-

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..