Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 26 de Enero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: CIVIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.310.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.

DEMANDANTE: J.V.C.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.968.717, de este domicilio.

APODERADAS DEL DEMANDANTE: A.M.P. y M.S., venezolanas, Abogadas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.370.398 y V-8.661.212, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.278 y 78.947, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADO: F.A.T.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.396.605, de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: H.P.A., P.R.A.G., J.B.R. y A.I.D.D., venezolanos, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.624, 134.226, 77.769 y 134.025, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Recibida en fecha 16-12-2008, las presentes actuaciones con ocasión de la apelación por la parte demandada, contra sentencia definitiva, de fecha 28-11-2008, proferida por el Juez del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa mediante la cual declara: 1) procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado incoado por el ciudadano J.V.C.D., contra el ciudadano F.A.T.Á. y ordena la entrega del inmueble arrendado. 2) improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Hubo condenatoria en costas.

En fecha, 08-01-2009, se le da entrada a la Causa bajo el Nº 5310 y se fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

En la oportunidad legal, las partes consignan escrito de alegatos.

El Tribunal, estando en el lapso procesal, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones:

I

LA PRETENSION

Alega el actor que es propietario de un inmueble, constituido por una casa con su terreno propio, ubicado en la urbanización Hato Modelo, distinguida con en Nº 44, de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, la cual tiene una superficie de trescientos diecisiete metros cuadrados con veinticinco centímetros (317,25 mts2), alinderado: Norte: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts) con parcela Nº 43; Sur: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts) con parcela Nº 45; Este: en trece metros con cincuenta centímetros(13,50 Mts) con parcelas Nros. 41, 47 y Oeste: en trece metros con ochenta centímetros (13,80 mts) con calle B, que es su frente, tal como consta en documento autenticado ante la Notaria Publica de Guanare de fecha 06-07-2007, bajo el Nº 23, Tomo 99 de los libros de Autenticaciones, protocolizado por ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., de fecha 05-12-2007, bajo el N° 31, folios 140 al 142, Protocolo Primero, Tomo 29, Cuarto Trimestre del año 2007, que anexa marcada con la letra “B”, por lo que conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene cualidad para intentar la presente acción, además de tener interés personal, legítimo y directo de la presente causa. Que en fecha 06-07-2007, adquirió el presente inmueble y que este se encontraba arrendado desde el 19-01-2006, por el ciudadano F.A.T.Á., donde se le había ofertado el referido inmueble alegando no tener ningún interés en el mismo y por ende renunciaba expresamente al derecho preferencial de compra y al derecho de ejercer el retrato legal arrendaticia en caso de venta a un tercero, quedando plenamente facultado y libertado el propietario del inmueble arrendado para venderlo a terceras personas, según anexa copias simples de documentos marcados 1, 2 y 3. Igualmente alega que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que dicho contrato es a tiempo determinado por seis (6) meses, prorrogable por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas, anexa marcado “C”, igualmente anexa comunicación de fecha 08-11-2006 marcado “D” y comunicación de fecha de fecha 30-04-2007, donde dicha inmobiliaria Mayuper C.A. antes del vencimiento de la prorroga del contrato de arrendamiento le manifiesta expresamente al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tienen suscrito, la cual fue debidamente recibida por el arrendatario ciudadano F.A.T.Á. anexa marcado “E”, anexa recibo emitido por la Inmobiliaria Mayuper C.A. de fecha 30-08-2007, por canon de arrendamiento donde expresan que la cantidad que pagaba era por concepto del efecto de la prorroga legal surgida con posterioridad a la expiración del contrato. Alega que en fecha 04-12-2007 se le dirigió comunicación notificándosele la existencia del nuevo propietario anexándosele copia del documento compra venta y en la cual se le notifico que para el 19-01-2008, se le vencía la prorroga legal, por lo que se le requería para esa fecha entregara el referido inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento así como en estado de solvencia de servicios públicos y privados, la cual anexa marcado “G” que hasta la presente fecha no ha cumplido y ha hecho caso omiso negándose rotundamente a entregar el referido inmueble alegando que el referido inmueble se le vencía el 19-07-208. Anexa acta de entrega de la inmobiliaria Mayuper C.A. al ciudadano J.V.C.D., donde especifica la compra de dicho inmueble marcado “H”, la cual demuestra que su representado es el nuevo propietario. Solicita se acuerde medida cautelar sobre el bien inmueble de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil. Estima la presente demanda en Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.30.000,oo), conforme al articulo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24-01-2008, se admite la demanda y por cuanto fue infructuosa la citación personal del demandado, previa solicitud de la actora se acuerda su citación por cartel, que fueron consignados oportunamente por la Abogada M.S., publicados en los Diarios El Periódico de Occidente y El Regional.

No habiendo comparecido el demandado en la oportunidad legal, se le designa defensora judicial a la Abogada Z.H. en quien se practica la citación el 03-10-2008.

En fecha 08-10-2008, oportunidad de la contestación a la demanda, comparece ciudadano F.A.T.Á., asistido por el abogado P.R.A., igualmente hace acto de presencia la apoderada judicial de la parte actora abogada A.M.P.; y la parte demandada opone cuestiones previas del ordinal 11 articulo 346, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda con base al articulo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que la demanda fue interpuesta cuando transcurría el lapso de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 eiusdem.

Rechaza la demanda y plantea que al afirmar la parte actora en su escrito libelar que el contrato comenzó desde el 19-01-2006 al 19-07-2006, y posteriormente fue prorrogado por igual tiempo es decir seis (6) meses desde el 19-07-2006 al 19-01-2007, al reconocer la existencia de esta última prorroga, el demandado estaba en una prórroga legal que según lo dispuesto en el artículo 1614 del Código Civil en concordancia con el artículo 1614 eiusdem, el contrato que inicialmente tenía una duración de seis (6) meses, sufrió una tácita reconducción o renovación, debiendo presumirse renovado bajo las mismas condiciones originalmente pactadas, pero respecto al tiempo su situación se regula por los contratos a tiempo indeterminado.

Por su parte el demandante, contradice la cuestión previa opuesta, debido a que el contrato cuyo cumplimiento se pide en la presente demanda en la cláusula tercera establece la duración del contrato que es a tiempo determinado de seis meses, contados desde el 19-01-2006 al 19-07-2006, y en la cláusula establece que será prorrogado por periodos por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando una de las partes no diere a la otra notificación de no prorrogarlo con no menos de 30 días a la fecha de vencimiento y que consta al folio 18, notificación efectuada al arrendatario demandado de fecha 30-04-2007, recibida y suscrita por el. A tales efectos, el tribunal a quo en observancia a la sentencia de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y al artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acuerda que las cuestiones previas y las defensas de fondo serán decididas en la sentencia definitiva.

El 28-11-2008, el Tribunal a quo profiere sentencia definitiva, mediante la cual declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, ordenando la entrega del bien inmueble e improcedente la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación por la parte demandada, de la decisión definitiva, dictada por el a quo, en fecha 28-11-2008, mediante la cual declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, ordenando la entrega del identificado inmueble e improcedente la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada, bajo la siguiente argumentación que se transcribe parcialmente:

“La relación arrendaticia se inició en un principio entre el antiguo propietario y el demandado el 19/01/2006, posteriormente el demandante adquirió el inmueble mediante compra autenticada el 07/06/2007, y fue protocolizada el la Oficina de Registro Inmobiliario de esta jurisdicción el 05/12/2007, subrogándose en todos los derechos del contrato de arrendamiento que había suscrito su antecedor propietario…

A los fines de determinar que ese contrato de arrendamiento cursante en los autos (folios 14 al 16) es a tiempo determinado, debemos necesariamente examinar la cláusula tercera de ese contrato, que nos indica que el tiempo de duración es de seis meses, que empezaba a regir desde el 19/06/2006 al 19/01/2007, y el día 08/11/2006, el ciudadano arrendatario F.A.T.Á., recibió notificación emanada de la administradora del inmueble, Inmobiliaria Mayuper C.A., que el contrato de arrendamiento suscrito vencía el 01/02/2007, y habían decidido prorrogarlo, salvo que él manifestara por escrito dentro de un lapso de quince días contados a la fecha de la entrega de la comunicación su deseo de no continuar esa relación contractual, está notificación (folio 17) adolece de un error material, en cuanto a la fecha de vencimiento de la relación arrendaticia, ya que el contrato que había sido suscrito por las partes empezaba a regir el 19/07/2006, y fenecía el 19/01/2007, y no como erróneamente se colocó en la comunicación, hecho éste que no fue atacado en este proceso por la parte demandada, por lo cual la fecha de vencimiento de ese contrato era el 19/01/2007, y no cursa en autos que la parte demandada haya manifestado el deseo de no renovar ese contrato de arrendamiento, por lo que quedo prorrogado por un nuevo lapso de tiempo de seis meses, es decir, comenzó a regir desde el 19/01/2007 al 19/06/2007, así lo habían estipulado las partes contratantes en la cláusula tercera in comento, cuando establecieron que ese contrato se había prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación, a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten el contrato a tiempo determinado.

OMISSIS

Como podemos inferir, ya hemos determinado la existencia de un nuevo contrato al haberse establecido en el contrato de arrendamiento que las prórrogas por períodos sucesivos e iguales no eran necesarios su notificación, sin embargo la parte actora en un principio notificó a la demanda el deseo de prorrogar el contrato y posteriormente en la fecha anteriormente indicada le manifestó en forma escrita que ese contrato de arrendamiento no sería prorrogado, por lo que a partir del día siguiente del 19/07/2007, comenzaba a transcurrir el lapso de seis meses de la prórroga legal contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que opera de pleno derecho sin necesidad de establecer en forma escrito un nuevo contrato de esta prórroga legal…

Arguye la parte demandada, que suscribió un contrato de arrendamiento con la Administradora Mayuper C.A., por un lapso de seis meses, el cual vencía el día 19 de Julio de 2006, que prorrogado posteriormente por igual tiempo, que comprendía desde el 19 de Julio de 2006 hasta el 19 de Enero de 2007, hasta el 19 de Julio de 2007, como consta de la notificación que le cursó la Inmobiliaria Mayuper a la parte demandada, participándole que el contrato iba a ser prorrogado nuevamente, así mismo en el folio 18 las resultas de una nueva notificación que el contrato no iba a ser prorrogado nuevamente y por lo tanto a partir del 19 de Julio de 2007 entra a correr la Prórroga Legal. Que está claramente entendido que la duración de la relación arrendaticia, fue de un año y seis meses, en consecuencia se desprende que de dicha relación, nace de pleno derecho para el demandado el derecho a una prórroga legal de un año, prevista en el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento y como las normas que regulan la materia de arrendamiento son de orden público de acuerdo al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al interponerse la demanda el día 12 de Marzo de 2008, cuando estaba transcurriendo la prórroga legal de un año, la acción es inadmisible de conformidad con el artículo 41 de dicha Ley. Que con el pronunciamiento del a quo, al declarar procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, el fallo es contradictorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 243 ordinales 3 y 4 del Código de Procedimiento Civil.

Plantea el actor, que la parte demandada, trae hechos nuevos que no fueron alegados en su contestación, cuando arguye que la Inmobiliaria Mayuper notificó de prorroga y luego notificó de no prórroga, porque de las notificaciones se puede leer que la primea fue del 07-11-2006 recibida por el demandado el 08-11-2006 en la cual se le indicó que tenía 15 días para manifestar por escrito su deseo de no prorrogar o continuar con la relación arrendaticia y posteriormente el 30-04-2007 le notifican su deseo de no prorrogar el contrato la cual fue recibido por el demandado en documentos que no desconoció y derecho este que tenía la Inmobiliaria en virtud de lo establecido en el contrato de arrendamiento además el contrato siempre fue a tiempo determinado por el tiempo de seis meses; en tal sentido el contrato por el hecho de haber prórrogas no puede ser considerado de que fue por un año y seis meses; en tal sentido, operó de pleno derecho la prórroga legal que le fue notificada al demandado, por lo que al dictarse sentencia por cumplimiento de contrato, ello no es erado pues ese es el motivo de la demanda por lo que pedir la nulidad de la sentencia es una violación al derecho, habiéndose cumplido con el debido proceso.

Para decidir el Tribunal observa:

De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hace gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que éste se obliga a pagar por ella; las principales obligaciones del arrendatario, son: servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, en consonancia con los artículos 1592 ordinales 1º y 2º del Código Civil y 1264 eiusdem,

A los fines de precisar la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, el artículo 1599 eiusdem, señala: “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio”.

Este principio general, indica que el tiempo interpela por el hombre, es decir, cuando se ha celebrado un contrato de arrendamiento por un lapso fijo, al finalizar el tiempo del contrato, el arrendatario está en conocimiento que debe hacer entrega del inmueble, sin necesidad de que el arrendador le participe tal evento, y esta dirección, establece la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, suscrito entre la empresa Inmobiliaria Mayuper C.A., y el ciudadano F.A.T.A.: “DURACION: El tiempo de duración SEIS (6) MESES contados a partir del 19-01-2.006 fecha en la cual declaramos de contenido cierto y como nuestras firmas que lo autorizan, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado. Asimismo a los efectos de determinar la prórroga legal, esta tendrá una duración hasta por un tiempo igual al establecido en el plazo inicial, de conformidad con el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Si ha habido desahucio y aún cuando “El Inquilino” haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, si la hubiere, no puede oponer la tácita reconducción, es decir, no hace presumir la renovación ni un nuevo contrato, en consecuencia una vez vencido, debe “El Inquilino” devolver la cosa tal y como la recibió. Tampoco operará la tácita reconducción del contrato por el hecho de haber recibido “La Administradora”, cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento del mismo como compensación por el uso, goce y disfrute del Inmueble por parte de “El Inquilino”, mientras se discuta la validez de la prórroga legal. En caso de demandarse el cumplimiento del contrato por vencimiento del plazo de duración y de la prórroga legal si la hubo y “El Inquilino” todavía no hubiere efectuado la entrega del inmueble en la fecha prevista, ambas partes, aceptan que la autoridad judicial decrete como medida precautelativa, el secuestro como lo preceptúan los artículos 1.781, 1.783, y 1.784 del Código Civil en concordancia con los artículos 11,12, 15, 585, 588 y 599 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, como una medida de equidad, mientras se dirima la posesión dudosa de la cosa litigiosa sobre el mejor derecho a poseerla”.

Aduce la parte demandada, que habiéndose iniciado el contrato de arrendamiento 19-01-2006 al 19-07-2006, y posteriormente fue prorrogado por igual tiempo es decir seis (6) meses desde el 19-07-2006 al 19-01-2007, al reconocer la existencia de esta última prorroga, el demandado estaba en una prórroga legal que según lo dispuesto en el artículo 1614 del Código Civil en concordancia con el artículo 1614 eiusdem, y como consecuencia de ello, el contrato que inicialmente tenía una duración de seis (6) meses, sufrió una tácita reconducción o renovación

Al respecto, considera esta superioridad, que de acuerdo a la señalada Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, una vez celebrado el contrato el día 19-01-2006, y habiendo vencido el lapso de seis meses del contrato en fecha 19-07-2007, además, siendo notificado el demandado por su arrendador en fecha 08-12-2006, de su voluntad de no prorrogar el contrato, las prórrogas producidas durante su vigencia en modo alguno pudieron tener como efecto la tácita reconducción del contrato que lo pudiere convertir a uno por tiempo indeterminado, ya que precisamente, los contratantes habían convenido, que para el caso de que “El Inquilino” haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, si la hubiere, no puede oponer la tácita reconducción, y todo ello, en razón de que, conforme a lo pautado en los artículos 1.159 y el artículo 1264 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

Ello así, no ha lugar a la defensa estudiada, formulada por la parte demandada. Así se resuelve.

Respecto a la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, opuesta por el demandado con fundamento en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en conexión con los artículos 38 letra B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 41 eiusdem, el Tribunal considera:

En el caso sub-examine se aprecia que el contrato de arrendamiento fue celebrado el día 19-01-2006 y según su Cláusula Tercera, tendría un tiempo de duración de seis (6) meses, empezando a regir a partir de esa fecha y acontecieron los siguientes eventos:

1. ) El día 19-07-2006, se vence el primer lapso de seis (6) del contrato, y seguidamente, se prorroga por un lapso de seis (6) meses que vence el 19-01-2007, y la arrendadora en comunicación de fecha 07-11-2006 (recibida el 08-11-2006), participa al arrendatario, su voluntad de prorrogar el contrato que vence el 01-02-2007, por un lapso de seis (6) meses que vencen el 19-07-2007.

   Se observa que la arrendadora incurre en el error al afirmar que el contrato de arrendamiento, vencía el 01-02-2007, cuando el lapso correspondiente se verificaba el 19-01-2007, pero tal inexactitud no tiene mayor importancia jurídica pues en nada cambia la voluntad contractual de las partes.

2. ) En comunicación de fecha 30-04-2007 (recibida el 04-05-2007), la arrendadora participa al arrendatario que el contrato de arrendamiento suscrito, cual vence el próximo 01-08-2007, no será prorrogado y le recuerda que debe hacer uso de la prórroga legal estipulada en el artículo 38 de la Ley de Alquileres.

   Se aprecia que, nuevamente, la arrendadora incurre en equivocación, cual no desnaturaliza el contrato, ya que según lo convenido, lo que se le participa al arrendatario es, que después de cumplirse el lapso de prórroga del contrato que culmina el 19-07-2007, no le será prorrogado, por lo que resulta inexacto que dicho lapso se verifica el 01-08-2007.

3. ) En comunicación de fecha 04-11-2007 (recibida el 04-12-2007), las Abogadas A.M.P. y M.S., en su condición de apoderadas del demandante y propietario del inmueble arrendado, ciudadano J.V.C.D., le participan al arrendatario que el inmueble por el habitado y arrendado por tiempo determinado el 19-01-2006, por un lapso de seis (6) meses, prorrogable por tiempo igual, que venció el 19-07-2007 y la prórroga legal comenzó a regir a partir del 19-08-2007 y vence el 19-01-2008, por lo que le requieren que para esa fecha le sea entregado el inmueble a su propietario en perfecto estado de conservación y mantenimiento así como en estado de solvencia de servicios públicos y privados si los hubiere, de conformidad con la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, libre de personas, cosas y objetos, en virtud de que lo necesita habitarlo con su familia.

4. ) El día 07-03-2008, interpone el actor, la demanda de cumplimiento de contrato y desalojo del inmueble arrendado.

   Se evidencia de las señaladas actuaciones procesales, que celebrado el contrato el día 19-01-2006 con un término de duración de seis (6) meses, prorrogables por igual lapso, se observa que el día 19-07-2006, se vence el primer lapso de seis (6) del contrato, y seguidamente, se prorroga por un lapso de seis (6) meses que vence el 19-01-2007, pero el día 04-05-2007, la arrendadora participa al arrendatario, que el contrato vence el 19-07-2007 (y no el 01-08-2007 como erróneamente se expresa), no será prorrogado y le recuerdan su derecho a la prórroga legal.

   De lo que se infiere, que el contrato de arrendamiento, tuvo una duración en el tiempo de un año y seis (6) meses, y en tales motivos, el arrendatario, tiene derecho a una prórroga legal por el lapso de un año, conforme a lo previsto en el artículo 38 liberal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

   …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año) y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un año…

   A la letra de esta norma legal y siendo que las disposiciones de dicha ley son de orden público de acuerdo al artículo 7 eiusdem, por consiguiente, vencido el último lapso de arrendamiento de seis (6) meses el día 19-07-2007, por mandato de la norma legal en comento, el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso de un año, que culmina el 19-07-2008.

   Pero, se aprecia en los autos que la demanda de cumplimiento de contrato y consecuente desalojo del inmueble arrendado, se interpuso el día 07-03-2008, esto es, cuando discurría el lapso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 19-07-2008, y en tales razones, la presente demanda resulta inadmisible en derecho de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

   Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales

   .

   Consecuencia de lo expuesto, ha lugar a la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda opuesta por la parte demandada, con base en los artículos 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil en conexión con los artículos 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 341 el mismo código procesal; y por vía de consecuencia, debe ser declarada parcialmente con lugar la apelación formulada por la parte demandada. Así se juzga.

   Decidido lo anterior, y comprendidos en el fallo, los alegatos formulados por las partes, es por lo que se hace innecesario hacer otro pronunciamiento al respecto. Así se dispone.

   D E CI S I O N

   En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y con Competencia Transitoria en del Protección del Niño y del Adolescente de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara Con Lugar la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, opuesta por la parte demandada en el presente juicio de cumplimiento de contrato, seguido por el ciudadano J.V.C.D. contra el ciudadano F.A.T.A., ambos identificados.

   Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte demandada y queda revocada la decisión definitiva, dictada en fecha 18-11-2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa.

   No hay costas por la naturaleza interlocutoria del fallo.

   Publíquese, regístrese y remítase al Tribunal de la causa las actuaciones pertinentes.

   Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veintiséis días del mes de Enero de dos mil Nueve. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

   El Juez Superior Civil

   Abg. R.E.D.C..

   La Secretaria

   Abg. Soni Fernández.

   Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 2:55 pm. Conste.

   Stria.