Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 20 de Junio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinte (20) de junio de dos mil siete

197º y 148º

PARTE DEMANDANTE: “VICENZO MAIOLINO”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.282.086. Con domicilio procesal constituido en autos en: Avenida La Estancia, Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Primera Etapa, Piso 4, Oficina 438, Chuao, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: “JAIME ESPINOZA AGUIRRE”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 47.700.

PARTE DEMANDADA: “CARLOS RAFAEL LACENERE CAHUAO”, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.055.094. Sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: Sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-000535

I

ANTECEDENTES DEL JUICIO

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 25 de abril de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, conforme al cual el ciudadano Vicenzo Maiolino interpone acción de cumplimiento en contra de la parte demandada, alegando haberse vencido el plazo convenido en el contrato de arrendamiento accionado, y pretendiendo en consecuencia la entrega del inmueble arrendado, objeto de la demanda.

Por auto de fecha 27 de abril de 2007, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; al tiempo que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.

En fecha 7 de mayo de 2007, el Tribunal libró la correspondiente compulsa para la citación personal de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2007, el ciudadano J.E., en su condición de alguacil accidental de este Juzgado, manifestó haberse trasladado a la dirección del inmueble arrendado a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada, dejando constancia que estando presente en la misma, logró citar al ciudadano C.R.L.C., quien firmó el correspondiente acuse de recibo.

Así las cosas, en fecha 30 de mayo de 2007, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció el ciudadano C.R.L.C. y debidamente asistido de abogado, procedió mediante escrito a dar contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente aducir en defensa de sus derechos.

En fecha 5 de junio de 2007, estando dentro de la etapa probatoria, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas, y en fecha 8 del mismo mes y año aportó en copia con sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico, misiva de fecha 15 de octubre de 2005, presuntamente dirigida al ciudadano C.R.L.C..

En fecha 11 de junio de 2007, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; admitido por auto de fecha 12 de junio de 2007.

En fecha 15 de junio de 2007, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la controversia bajo las siguientes consideraciones:

II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas que constituyen la base de su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la parte demandante

Alega que su patrocinado es propietario de un inmueble situado en la calle 1, sector “A”, Quinta “Papa Santos”, situada en la Urbanización Montalban I, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual le fue cedido en arrendamiento, en un 50%, al ciudadano C.L.C., titular de la cédula de identidad N° 6.055.094, según contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado de fecha 1 de diciembre de 2002.

Afirma que el lapso de duración quedó convenido por un (1) año fijo, prorrogable si con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial, cualquiera de las partes no hubiere dado aviso a la otra, por escrito, sobre su deseo de dar por resuelto el presente contrato; y que el canon de alquiler se acordó en la suma de Bs. 650.000,00 para el primer año de contrato y Bs. 800.000,00 para el segundo año.

Arguye que en fecha 18 de octubre de 2005, se le notificó al arrendatario la no intención de continuar con el mismo y que contaba con un plazo para desocupar el inmueble. Notificación que -según su dicho- se le hizo a través de un telegrama enviado por intermedio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), Oficina Carmelitas, y que a partir de ese momento comenzaba la prorroga legal de un (1) año, de acuerdo con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 1 de diciembre de 2006.

Sostiene que en fecha 9 de octubre de 2006, se le hizo llegar otra notificación al arrendatario, indicándole el vencimiento de la prorroga legal “y de recibirle el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2.007, operaría la Tácita Reconducción a que hace mención el artículo 1.600 del Código Civil”.

Que por haberse vencido el lapso de la prórroga legal a la cual tenía derecho el arrendatario para la entrega del inmueble, es por lo que solicita el cumplimiento del contrato de acuerdo con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses. A tales efectos alegó los siguientes hechos:

Alegatos de la parte demandada

Niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra tanto en los hechos como en el derecho, manifestando que no es cierto que venga ocupando el inmueble objeto de la demanda, desde el mes de diciembre de 2002, sino desde finales de marzo de 2001.

Alega que ha venido cumpliendo con todas las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento, y que los últimos 6 meses de cánones de alquiler, los ha pagado a través de depósitos realizados a favor del ciudadano A.R.C., en la cuenta corriente número 0105065227-1652-00875-6, en el Banco Mercantil.

Niega que haya recibido en fecha 18 de octubre de 2005, telegrama en el que se le haya notificado la no prorroga del contrato de arrendamiento, y que consta en autos un telegrama marcado “C” de fecha 25 de octubre de 2006, que no tiene nada que ver con el telegrama que alega el actor de fecha 18 de octubre de 2005.

Niega, rechaza y contradice que haya recibido comunicación de fecha 9 de octubre de 2006, en la que se le notifique el vencimiento de la prorroga legal; y que viene ocupando el inmueble por más de cinco años, señalando que el lapso de la prorroga legal de acuerdo con el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de dos años.

Alega que ha pagado todos los cánones de arrendamiento puntualmente hasta la fecha, lo que le da a entender que ha existido una tácita reconducción del contrato de arrendamiento, desconociendo además los documentos insertos a los folios 12, 13 y 14 por cuanto no emanan de su persona.

De acuerdo con lo precedentemente expuesto patentiza el Tribunal, en el marco de lo previsto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora ejerce la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, pretendiendo obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión, con base al afirmado incumplimiento que imputa a la parte demandada a su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término de la prórroga legal; alegando para ello que notificó al arrendatario en tiempo oportuno su voluntad de no prorrogarle el contrato. Frente a estas afirmaciones de hechos, la parte demandada se excepcionó en la contestación de la demanda, rechazando, negando y contradiciendo el escrito libelar en todas y cada una de sus partes; alegando como hecho modificativo haber operado la tácita reconducción de la relación arrendaticia.

De tal manera que en el caso de marras, el thema decidendum impone al Tribunal el deber de analizar el mérito de la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, tomando en cuenta las alegaciones y excepciones formuladas por ambas partes de la relación jurídica procesal. Para ello, conforme lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este operador jurídico entra a analizar las pruebas ofrecidas por las partes en litigio. Al respecto observa:

III

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL JUICIO

Pruebas de la parte demandante

1) Aporta junto al libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento accionado, el cual se admite para el proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, teniéndose como un documento legalmente reconocido ex artículo 444 eiusdem en concordancia con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil; otorgándosele valor probatorio de demostrar de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, el vínculo arrendaticio que une a las partes de la relación jurídica procesal, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por el arrendatario, parte demandada en el caso sub judice, especialmente en lo que respecta al contenido de la clausula cuarta contractual; y así se decide.-

2) Aporta marcado “C”, acuse de recibo del Telegrama remitido por el ciudadano A.R., al ciudadano C.R.L.C., fechado 25 de octubre de 2006, el cual, según c.d.I.P.T., Centro Postal Caracas, fue entregado en fecha 20 de octubre de 2006, en la Urbanización Montalbán 1, Quinta Papasanto, recibido por la ciudadana L.C., a las 11:30 de la mañana. Este instrumento a juicio del Tribunal, resulta inidóneo para demostrar la manifestación de voluntad del arrendador al inquilino (desahucio), sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento al vencimiento del término; pues conforme alega la misma parte actora en el libelo de la demanda, tal notificación se verificó en fecha 18 de octubre de 2005; por lo tanto se desecha del proceso; y así se decide.-

3) Aporta igualmente marcado “C”, acuse de recibo con fecha 1 de noviembre de 2005, del Telegrama “N° CACQA5105 PC FECHA 18 10 2005”, remitido por el ciudadano A.R. al ciudadano C.R.L.C., el cual según c.d.I.P.T., Centro Postal Caracas, fue entregado en fecha 20 de octubre de 2005, en la Urbanización Montalbán, y recibido por la ciudadana L.C., a las 9:55 de la mañana. Este instrumento debe valorarse de manera conjunta con el instrumento aportado a los autos por la parte actora, en fecha 8 de junio de 2007, contentivo del texto de la notificación dirigida al demandado por intermedio del Instituto Postal Telegráfico, signada con el N° 5105, en la que se aprecian sendos sellos de recepción de fechas 18 de octubre de 2005; y sello húmedo de fecha 7 de junio de 2007. Estos instrumentos se admiten para el proceso por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, valorándose de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 eiusdem, reputándolos el Tribunal en conjunto como un documento privado capaz de evidenciar la eficaz manifestación de voluntad del arrendador al arrendatario, de no prorrogar el contrato de arrendamiento accionado al vencimiento del término, pues en él constan clara y ciertamente tanto el nombre y apellido del destinatario como del remitente, lugar de remisión, y la fecha y hora de recepción por parte de la oficina telegráfica, por lo que poca o ninguna importancia tiene el hecho de que no haya sido recibido personalmente por el propio arrendatario. En este mismo sentido, si bien es cierto que la parte demandada en la contestación de la demanda desconoció en su contenido y firma el acuse de recibo en examen, ello no constituye per se el medio idóneo de impugnación de este tipo de instrumentos, pues evidentemente él no intervino en su autoría; y tampoco produjo prueba alguna capaz de enervar la fidelidad del original del texto de la comunicación, que le fuere dirigida por el remitente al destinatario. Por otra parte, del texto del instrumento en examen emerge que fue entregado en la misma dirección de ubicación del inmueble arrendado, lo cual arroja una presunción iuris tantum no desvirtuada endoprocesalmente, en cuanto a que el arrendatario tenía conocimiento de la voluntad del arrendador, manifestada por esa vía, de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento al vencimiento del término; y asís de decide.-

4) Promueve marcado “C”, instrumento privado (misiva) de fecha 15 de octubre de 2005, suscrito presuntamente por el ciudadano Vicenzo Maiolino Forestieri, dirigido al ciudadano C.R.L.C.. Al respecto de este instrumento aprecia el Tribunal, que nada aporta a la resolución de la litis, pues al no aparecer firmado por el demandado (destinatario) no le puede ser opuesto como documento privado emanado de él ex artículo 1.374 del Código Civil; ergo, se desecha del proceso; y así se establece.-

5) Promueve marcado “D”, instrumento privado (misiva) de fecha 9 de octubre de 2006, suscrito por el ciudadano A.R.C., dirigido al ciudadano C.R.L.C.. Al respecto de este instrumento aprecia el Tribunal, al igual que el razonamiento anterior, que nada aporta a la resolución de la litis pues no aparece firmado por el destinatario en señal de recibo; en consecuencia, no le puede ser opuesto como documento privado emanado de él. Siendo así, inexorablemente se desecha del proceso; y así se establece.-

6) Durante la etapa probatoria reprodujo el merito probatorio favorable de autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno, siendo el Juez quien de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 12 y 509 del Texto Adjetivo Civil, debe valorar todas las pruebas aportadas al proceso; y así se establece.-

7) Promovió la prueba de exhibición de documentos, la cual fue negada por auto de fecha 6 de junio de 2007; por lo que nada tiene que valorar el Tribunal al respecto; y así se decide.-

Pruebas de la parte demandada

1) Promueve durante la etapa probatoria el “principio de comunidad de pruebas”, lo cual no constituye medio de prueba nominado o innominado- previsto en nuestra legislación, siendo el juez quien se encuentra obligado a a.c.p. se hayan producido para el proceso ex artículos 12 y 509 del Texto Adjetivo Civil; y así se establece.-

2) Promueve original de presuntos recibos de pagos de cánones de alquiler, por un monto de Bs. 650.000,00 cada uno, emitidos por Representaciones Clamar, C.A. a favor de L.M.C., por concepto del arrendamiento de la Quinta Papá Santo, Montalbán I, durante los meses de junio de 2001 a enero de 2002, ambos inclusive; mayo 2002 a enero 2003, ambos inclusive; marzo 2003 a junio 2003, ambos inclusive; septiembre 2003 a abril 2004, ambos inclusive; junio 2004 a septiembre 2004, ambos inclusive. Recibo emitido a favor de A.L. por Bs. 650.000,00, correspondiente al mes de febrero de 2002. Recibos emitidos por A.R. a favor de C.R.L., por concepto de la renta que produce la Quinta Papa Santo, por Bs. 650.000,00 cada uno, correspondiente a los meses de diciembre 2004 a noviembre de 2006. Original de planillas de depósitos bancarios por la suma de Bs. 650.000,00 cada uno, efectuados en la cuenta corriente N° 01050652271652008756, nomenclatura del banco mercantil, cuyo titular es el ciudadano A.R.C., los días 24 de mayo 2007, 25 de abril 2007, 27 de marzo 2007, 27 de febrero 2007, 24 de enero 2007 y 27 de diciembre 2006, respectivamente. En lo que respecta al merito de estos instrumentos, observa el Tribunal que los emitidos por Representaciones Clamar, C.A. a favor de la ciudadana L.M.C., y el emitido a favor de A.L., ningún elemento de convicción pueden producir en este juzgador respecto a las excepciones de hecho alegadas por la parte demandada, por cuanto al emanar de terceros en la causa, debieron ser ratificados en juicio de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En lo que respecta a los emitidos por el ciudadano A.R., titular de la cédula de identidad N° 3.325.179, quien es la misma persona que en nombre del demandante remitió telegrama de no prorroga al demandado, los mismos sirven para evidenciar el pago que en concepto de cánones de alquiler, efectuó el ciudadano C.R.L.C., en condición de arrendatario del inmueble objeto de la pretensión actora; y en cuanto a los originales de las planillas de depósitos bancarios, se infiere que sirven para evidenciar la continuidad en el pago por parte del arrendatario demandado, por el mismo concepto de alquiler; y así se establece.-

3) Promueve actuaciones evacuadas por ante la Prefectura del Municipio Libertador del Distrito Capital, expediente administrativo N° 0983-07; Acta de remisión de casos a la Fiscalía de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por parte de la Defensora del Niño y Adolescente del Municipio Libertador, en fecha 2 de mayo de 2007; y Constancia emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la que se hace constar que el ciudadano C.L., recibió asistencia jurídica en materia inquilinaria el día 15 de diciembre de 2006. Estos instrumentos se desechan del proceso por cuanto resultan manifiestamente impertinentes a los hechos controvertidos; así se decide.-

4) Aporta instrumento privado de fecha 4 de diciembre de 2004, suscrito por el ciudadano Vicenzo Maiolino F., titular de la cédula de identidad N° 4.282.086, dirigida al ciudadano C.R.L., mediante la cual se le hace saber que “los cobros y cualquier otro tipo de diligencias relacionadas con el inmueble objeto de arrendamiento he designado el Señor A.R.C. C.I.: 3.325.179”; y se agrega en manuscrito, “depositar en la cuenta corriente N° 0105-0652-27-1652-00875-6 del Banco Mercantil a nombre de A.R. Córcega”. Este Instrumento no fue impugnado, tachado de falso ni desconocido por la parte actora a quien se le opone como emanado de él; en consecuencia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se reputa como un documento privado legalmente reconocido, capaz de demostrar la manifestación de voluntad del arrendador Vicenzo Maiolino, de constituir como mandatario al referido A.R.C., en todo lo relacionado con la relación jurídico material arrendaticia sub examine; y así se establece.-

5) Promueve prueba de informes para ser evacuada por ante la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la Parroquia La Vega, así como también por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Al respecto de estas probanzas, si bien es cierto fueron admitidas por auto de fecha 12 de junio de 2007, sus resultas no constan en el expediente para el momento de la emisión del presente fallo; en todo caso, ningún elemento de convicción podrían arrojar en beneficio de las excepciones de hecho que en la contestación de la demanda formula la parte demandada, pues conforme fue establecido supra, particular 4, resultan manifiestamente impertinentes al merito de la causa; y así se decide.-

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Visto el desarrollo del iter procedimental, quien aquí decide considera conveniente referir y destacar, antes de examinar el fondo de la presente causa, que el proceso como lo sostiene nuestra mejor doctrina, es un conjunto de actividades ordenadas por la ley para el desenvolvimiento de la función jurisdiccional. Es una relación jurídica, porque vincula a los sujetos que intervienen en él, es un método dialéctico, porque investiga la verdad jurídica en un conflicto de intereses, y es una institución, porque está regulado según leyes de una misma naturaleza. Por ello, derivado del carácter instrumental de la ciencia que lo estudia, el proceso no es un fin en sí mismo sino el instrumento para realizar la justicia; esta característica tiene rango constitucional, conforme lo dispuesto por el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no se produjo un simple cambio en nuestro sistema judicial, ni en la denominación y estructura del m.T. de la República; por el contrario, ha sido creado un nuevo Tribunal, estableciéndose reglas diferentes en cuanto al gobierno y administración de todo el sistema judicial, y lo más importante, el Estado y sus instituciones se impregnaron de valores y principios que ha significado un cambio fundamental tanto en el origen como en la forma de administrar justicia. Prueba de este cambio se refleja en lo establecido en el artículo 253 del texto fundamental, conforme al cual la potestad de administrar justicia emana del pueblo y se imparte en nombre de la República. A su vez la justicia constituye un elemento existencial del Estado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 2 eiusdem; y un fin esencial de éste, de acuerdo a lo previsto en el artículo 3 de la Carta Magna. En consecuencia, ha sido establecido un valor superior, resaltando con ello que los órganos del Poder Público, y en especial el sistema judicial, deben inexorablemente hacer prelar una noción de justicia material por sobre las formas y tecnicismos, propios de una legalidad formal que ciertamente ha tenido que ceder frente a la nueva c.d.E.. De esta manera llegamos a la conclusión de que, al cambiar el rol del Estado y de la sociedad, con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el juez y el proceso pasan a ser elementos esenciales en la conformación de un Estado de Justicia.

Corresponde a este operador jurídico, en la misión que tiene de administrar justicia, resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación jurídica procesal en el caso de marras, pueden subsumirse en los supuestos de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.

En el caso sub iudice quedó demostrado, con el análisis del material probatorio, la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes en litigio, con una duración inicial de un (1) año fijo contado a partir del día 1 de diciembre de 2002, prorrogable por períodos iguales siempre y cuando con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial, cualquiera de las partes no hubiere dado aviso a la otra, por escrito, sobre su deseo de dar por resuelto el presente contrato. En base a ello, la parte actora cumpliendo con lo convenido en la cláusula cuarta contractual –res inter alios acta- notificó tempestivamente al arrendatario mediante telegrama, acerca de su voluntad de no prorrogar el contrato accionado al vencimiento del término; razón por la cual, a partir del día 1 de diciembre de 2005, comenzó a transcurrir obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, el lapso de la prorroga legal de un (1) año, de acuerdo con el literal B) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 1 de diciembre de 2006, fecha en la cual el ciudadano C.R.L.C. debió entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual; así se establece.-.

Sin embargo, a pesar de la resolución anterior, este juzgador en cumplimiento de una tutela judicial efectiva ex artículo 26 constitucional, se encuentra obligado a examinar el alegato de reconducción tácita (hecho modificativo), esgrimido por la parte demandada en la contestación de la demanda; y al respecto observa:

Conforme quedó establecido en el análisis del acervo probatorio, el ciudadano A.R.C., titular de la cédula de identidad N° 3.325.179, fue debidamente autorizado por el propio arrendador Vicenzo Maiolino F., para todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario C.R.L.; incluyendo obviamente lo referente al cobro de cánones de alquiler como contraprestación por el uso del inmueble arrendado, que se distingue como Quinta PAPA- SANTOS, ubicada en la calle 1, Sector “A”, Urbanización Montalbán I, Caracas, Municipio Libertador.

En cumplimiento de tal mandato, el citado A.R.C. no solamente notificó al arrendatario mediante telegrama sobre su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento el vencimiento del término, lo cual surtió todos sus efectos legales; sino que además, se encargó de expedir los correspondientes recibos y finiquitos, de los pagos efectuados por el arrendatario en concepto de cánones de alquiler, último de los cuales es el del mes de noviembre de 2006. En consecuencia, colige este juzgador de acuerdo al principio de buena fe contractual, ex artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, que los pagos efectuados de manera consecutiva por el arrendatario, a partir del mes de diciembre de 2006, hasta el mes de mayo de 2007, ambos inclusive, mediante depósitos bancarios en la cuenta corriente N° 0105-0652-27-1652-00875-6 del Banco Mercantil, a nombre de A.R.C., producen igualmente efectos jurídicos -ex novo- capaz de llevar en el ánimo de este sentenciador, la convicción de que el arrendador a partir del vencimiento del término de la prórroga legal, esto es a partir del día 1 de diciembre de 2006, aceptó la permanencia del arrendatario en la posesión de la cosa arrendada; supuesto de hecho que se subsume en lo dispuesto por el artículo 1.600 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem; máxime si apreciamos que es después de casi cuatro (4) meses de vencido el término de la prórroga legal, cuando se interpone la presente acción por cumplimiento de contrato.

Por otra parte, se constata en autos que el representante judicial de la parte actora no demostró la falsedad de los pagos efectuados en la cuenta corriente del mandatario A.R.C., para lo cual debemos tener en cuenta que todo pago supone una deuda, y que la causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario; ni tampoco demostró haberle notificado al demandado sobre su negativa (oposición) de recibirle los pagos a partir del mes diciembre de 2006, como lo sostuvo en el escrito de alegatos presentado en fecha 15 de junio de 2007. Estos elementos permiten inferir, que los pagos efectuados por el arrendatario mediante depósitos bancarios, se encuentran a entera disposición del arrendador y dentro de su esfera patrimonial; ergo, no habiendo oposición del propietario en cuanto a la permanencia del arrendatario en la posesión de la cosa arrendada, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al término, deberá procederse como en los contratos hechos sin tiempo determinado; así se establece.-

Como corolario de la anterior resolución, según lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, dejando a salvo el ejercicio de las acciones judiciales por otras causales distintas a las previstas en dicho artículo. Al respecto de esta norma sustantiva, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, y el cual este Juzgado hace suyo, estableció lo siguiente:

En caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo… lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoo el demandante era contraria a derecho… la acción escogida por el demandante no resultaba idónea, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era el desalojo… si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.

Por lo tanto, se verifica que en el caso de autos, la parte actora incumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, correspondía a la parte actora la carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, contemplan, lo cual no hizo. Mientras que la parte demandada, aportó a los autos elementos de convicción idóneos y capaces de enervar la pretensión de la parte actora, razón por la cual sí cumplió con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar sus excepciones de hecho afirmadas en el pertinente escrito de contestación a la demanda.

Siendo así, la pretensión de cumplimiento por vencimiento del término que formula la parte actora, no puede prosperar en derecho como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, ya que habiendo operado la tácita reconducción arrendaticia, la acción que debe interponerse es la de Desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por las causales allí establecidas, y así se decide.-

V

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la pretensión contenida en la demanda interpuesta por el ciudadano V.M., contra el ciudadano C.R.L.C., por cumplimiento de contrato, ambas partes identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de junio de 2007. Año 197º de la Independencia y 148° de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR

Abg. R.R.B.

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA