Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 12 de Noviembre de 2009

De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:

1. Escrito libelar, presentado por la abogada Y.M.V., en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee:

   …Es el caso ciudadana Juez, que en fecha 14 de Agosto del año 2.006 mi representado compro un inmueble a la ciudadana N.C.B.D., ubicado en la Urbanización Coro, Sector 1, Vereda 42, Casa N° 01, Municipio J.J.M., Estado Carabobo tal y como se evidencia de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario bajo el Numero 10 folio 43 al 56, protocolo Primero Tomo 1, el cual anexo Copia Certificada, marcada con la letra "B", para su debido efecto y demás fines legales consiguientes, ahora bien, para el momento en que mi representado adquirió el inmueble, se encontraba arrendado al ciudadano R.L. a quien previamente, la propietaria del inmueble le participó para que ejerciera el derecho de PREFERENCIA de adquirir el inmueble conforme a lo establecido en el articulo 42 de la Ley de prendamientos Inmobiliarios, antes de ser vendido a mi representado, que establece: Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Así mismo el Arrendatario le comunicó a la propietaria para ese momento, ciudadana N.C.B.D., que no estaba interesado en ejercer el derecho de preferencia, por lo cual la propietaria del inmueble acude por ante las oficinas de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.J.M., para llegar a un acuerdo y establecerle la prorroga legal, al cual tiene derecho el Arrendatario, y proceda luego de vencida esta a desocupar el inmueble, ya que se encuentra en venta. A lo que no se llego a acuerdo alguno ya que el ciudadano R.L. manifestó no tener fecha para la desocupación. De este acto celebrado en las oficinas de Inquilinato de la Alcaldía de J.J.M., se levanto un acta de fecha 13 de Enero de 2.006, el cual anexo al presente escrito, marcado con la letra "C" para su debido efecto y demás fines legales consiguientes. No obstante y con conocimiento de esta situación, mi representado aceptó la venta del inmueble con el Arrendatario ocupando la misma; permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Sin embargo, mi representado ha realizado todas las diligencias necesarias pertinentes y oportunas, para lograr que el inquilino ciudadano R.L. le hiciera entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de objetos y personas, por haberse vencido el lapso de la prorroga legal; pero que no ha sido posible, puesto que se niega hacer entrega de dicho inmueble, vista esta situación, en fecha 25/10/07 mi representado le envió al Arrendatario una correspondencia por la Oficina de I POSTEL el cual anexo marcado con la letra "D", para su debido efecto y demás fines legales consiguientes, para que le hiciera entrega del inmueble, pero este hizo CASO OMISO al mismo, posteriormente acudí en mi carácter de Apoderada Judicial del Arrendador, ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.J.M., Estado Carabobo, y le fue enviada Tres (03) Citaciones, a la cual también hizo CASO OMISO. Anexo las mismas marcadas con las letras "E", "F" y "G". para su debido efecto y demás fines legales consiguientes Ciudadana Juez la Oficina de Inquilinato procedió a levantar el Acta correspondiente el cual anexo marcada con la letra "H", para su debido efecto y demás fines legales consiguientes y posteriormente le envié correspondencia al ciudadano R.L. a través del Servicio Telegráfico IPOSTEL para informarle que se había agotado la vía administrativa, debía realizar la entrega del inmueble y acudir a una citación, pero a esta también hizo CASO OMISO. Ciudadana Juez mi representado no solo ha tenido que pasar toda esta situación, sino que también el Arrendatario se encuentra en MORA desde el mes de SEPTIEMBRE OCTUBRE. NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.007 ENERO y FEBRERO del 2.008 constituyendo Causal de DESALOJO prevista en el articulo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual consigno Recibos que no han sido entregados al Arrendatario, correspondientes a los meses arriba señalados, por no haber cancelado, por esa razón se anexan a la presente Demanda marcados con las letras "I", "J". "K", "L", "M" "N"…

   por todo lo anteriormente narrado y acontecido es por lo que procedo a demandar como en efecto DEMANDO al Ciudadano R.L., por DESALOJO del inmueble que le fuera dado en Arrendamiento en la siguiente dirección Urbanización Coro, Sector 1, Vereda 42, Casa No. 01, Municipio J.J.M., Estado Carabobo, por encontrarse incurso en Mora desde los meses de SEPTIEMBRE OCTUBRE. NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.007 ENERO y FEBRERO del 2.008, conforme a lo preceptuado en el articulo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicito a este honorable tribunal decrete Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto de desalojo, de acuerdo a lo establecido en el articulo 599 del Código de Procedimiento Civil Vigente, por estar llenos los extremos necesarios señalados en el articulo 585 ejusdem para el otorgamiento de dicha medida, pues está comprobado el riesgo real que resulte ilusoria la ejecución de la decisión definitiva ("periculum in mora") según todos los anexos que se indican anteriormente. Así mismo solicito que se condene al DEMANDADO a Pagar los seis (06) meses insolutos calculados en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bf. 150,oo) Mensuales, dando un total de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bf.900,oo) y sus respectivos intereses de Mora calculados en razón de Cinco por ciento Mensual (5%) en la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bf. 45,oo) Los Honorarios Profesionales calculados en un Veinticinco (25%) establecidos de acuerdo al Reglamento interno de Honorarios Profesionales del Abogado y las Costas Procesales. Así como la correspondiente indexación hasta la sentencia definitivamente firme, de acuerdo a la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela A los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil Vigente…

2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada D.L.R., en su carácter de defensora ad-litem del accionado, en el cual se lee:

   …Niego y rechazo, tanto en los hechos como en el derecho invocado por la demandante en el libelo de la demanda, es completamente falso que mi representado se encuentre en MORA y adeude mensualidades vencidas y no pagadas, lo cierto es Ciudadano Juez, que mi representado pagó todas y cada una de las mensualidades en su debida oportunidad.-

   Niego y rechazo, que la demandante notificara a mí representado su intención de vender el inmueble ocupado en calidad de arrendatario, lo cierto es Ciudadano Juez, que la notificación que debe hacerse a un arrendatario para que ejerza su derecho de preferencia está previsto y contemplado en el Articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre del 1.999 y ratificado en la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 15 de Mayo del 2.008, que establece lo siguiente:

   ARTICULO 44: A los fines del ejercicio preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

   Como se puede observar ciudadano Juez, la notificación debe realizarse mediante Documento Autentico, y tal notificación no existe, porque mi representado nunca recibió la misma…

   …Niego y rechazo por ser totalmente falso que mi representado le haya comunicado a la ciudadana N.C.B.D., que no estaba interesado en ejercer el derecho de preferencia….

   …Niego y rechazo que la demandante haya realizado procedimiento administrativo en los términos previstos y contemplados en la Ley; lo cierto es ciudadano Juez, que las supuestas citaciones de fecha 06 de noviembre, 07 de noviembre y 08 de noviembre de 2.007, fueron forjadas; como se puede observar ciudadano Juez para realizar la mismas utilizaron dolosamente copia fotostática de un modelo sellado y firmado por el funcionario de Inquilinato; es decir el acto no se realizó, con el agravante que la supuesta citación de fecha 06 para que compareciera el día 07, (debajo del número 07, se observa un número 08), por tai razón las impugno, por ser falsas de toda falsedad las documentales que fueron consignadas junto con el libelo de la demanda marcadas "E". "F. y "G" que corren insertas a los folios diecinueve (19), veinte (20) y veintiuno (21); todo de conformidad con lo previsto y contemplado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil….

   …En nombre de mi representado niego y rechazo que haya sido convocado a una reunión ante la Alcaldía el día 13 de enero de 2006, ya que a dicha reunión nunca fue convocado y como se puede observar ciudadano Juez en la misma no aparece la firma de los solicitantes ni la de mi representado por tal razón impugno el acta consignada junto con el libelo de la demanda marcada "C", que corre inserta al folio dieciséis (16) por carecer de su firma de conformidad con lo previsto y contemplado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

   Niego y rechazo que se haya agotado la vía administrativa como se observa de la lectura del acta consignada junto con el libelo de la demanda marcada "H", que corre inserta al folio veintidós (22) del expediente ya que dicho procedimiento administrativo jamás existió, las citaciones fueron forjadas y las mismas no llegaron a mi representado; es decir no tenía conocimiento de ese supuesto procedimiento; por tal razón las impugno de conformidad con lo previsto y contemplado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…

3. Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 24 de septiembre de 2009, en la cual se lee:

   …este JUZGADO DEL MUNICIPIO J.J.M. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: SIN LUGAR, la demanda que por DESALOJO, instaurara por ante este Tribunal, la ciudadana: Abogada Y.M. VARGAS C, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 74.122, actuando en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano: V.A.M. en contra del ciudadano: R.L., amabas partes, suficientemente identificados en autos.-

   Se condena en Costas a la parte demandante, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado perdidosa…

4. Diligencia de fecha 1º de octubre de 2009, suscrita por la abogada Y.M.V., en su carácter de apoderada actora, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 05 de octubre de 2009, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada Y.M.V., en su carácter de apoderada actora, contra la sentencia definitiva dictada el 24 de septiembre de 2009.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1.- Copia fotostática de instrumento poder otorgado por el ciudadano V.A.M.P., a la abogada Y.M.V., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 13 de noviembre de 2007, bajo el No. 19, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “A.

Dicho documento, al no haber sido impugnado en la oportunidad correspondiente, esta Alzada le da pleno valor probatorio, teniéndolo como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

2.- Copia fotostática de documento protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 14 de agosto de 2006, bajo el No. 3, folio 33, Protocolo 1º, Tomo 7, marcado con la letra “B”.

Este Sentenciador observa que, el referido instrumento no fue impugnado, por lo que se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la ciudadana N.C.B.D., el día 14 de agosto de 2006, dio en venta al ciudadano V.A.M.P., hoy accionante en el presente juicio, el inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización “Barrio Coro”, Sector 01, vereda 42, casa No. 01, jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C.; Y ASI SE DECIDE.

3.- Original de Acta levantada en fecha 13 de enero de 2006, en la cual se dejó constancia del acto celebrado en las Oficinas de Inquilinato de la Alcaldía de J.J.M., en el cual la ciudadana N.C.B.D., quien para esa fecha era la propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio, le solicitó al arrendatario, ciudadano R.L., hoy demandado, la desocupación del inmueble, quien asimismo manifestó: “no tener fecha para la desocupación”, no llegándose a acuerdo alguno, marcada “C”.

4.- Originales de dos citaciones de fechas 05 y 06 de noviembre de 2007, marcadas “G” y “F”, respectivamente, y copia fotostática de citación de echa 07 de noviembre de 2007, marcada “E”, suscritas por el Jefe de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.J.M., dirigidas al ciudadano R.L.-E.V..

5.- Acta levantada en fecha 08 de noviembre de 2007, a las 9:30 a.m., día y hora fijadas para la celebración de la audiencia conciliatoria sobre el procedimiento administrativo llevado ante la Alcaldía del Municipio J.J.M.d.E.C., dejándose constancia de la presencia de la abogada Y.M. VARGAS, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano V.A. MEZA; así como también se dejó constancia de la no comparecencia de los ciudadanos R.L. y E.V., quienes fueron notificados en calidad de arrendatarios del inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la Urbanización “Coro”, Sector 01, vereda 42, casa No. 01, Jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C.; por lo que al no haber llegado a ningún acuerdo, fue agotada la vía administrativa; marcada “H”.

En cuanto a los instrumentos señalados en los numerales 3, 4 y 5, marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, esta Alzada observa que los mismos, constituyen documentos de los llamados “administrativos”; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, debiendo ser admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), aun cuando hayan sido impugnados por la parte demandada; ya que la sola impugnación no es suficiente para fulminarles su valor probatorio, puesto que, para que se produzca tal efecto, sobre los documentos públicos, es necesario que el litigante que lo pretenda, instaure la correspondiente tacha; procedimiento que no se intentó, al no haberse presentado el escrito de formalización de la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados, de conformidad con lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta Alzada le da valor probatorio a los mencionados instrumentos, teniéndoseles como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil; para dar por probado el contenido de los mismos; Y ASI SE DECIDE.

6.- Original de dos misivas dirigidas al ciudadano R.L., en las cuales en la primera de ellas, el ciudadano V.M., le solicita la entrega del inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización “Coro”, Sector 01, vereda 42, casa No. 01, Jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C., marcada “D”, acompañada del recibo de consignación de IPOSTEL; y la segunda de ellas, la abogada Y.V., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano V.M., le hizo saber que, por su negativa en asistir ante el despacho de inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.J.M.d.E.C., fue agotado el procedimiento administrativo, instándolo a comparecer el 28 de noviembre de 2007, a la Oficina de dicha abogada, participándole que su no comparecencia “se entenderá como una negativa a resolver conciliatoriamente la problemática planteada”.

7.- Original de Aviso de Recibo expedido por IPOSEL, marcado “Ñ”.

Esta Alzada observa que tanto, el contenido de las referidas misivas, como el recibo expedido por IPOSTEL, señalados en los numerales 6 y 7, nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos de la presente causa, razón por la cual se desechan, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

8.- Originales de recibos signados con los Nros. 09/07, 10/07, 11/07, 12/07, 01/08, 02/08, sin firmar, por la cantidad de Bs.F. 150,00, cada uno, a favor de R.L., por concepto de cánon de arrendamiento de la casa ubicada en la Urbanización “Coro”, Sector 01, vereda 42, casa No. 01, Jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C., marcados “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”.

Observa este Sentenciador que, con relación a los precitados recibos signados con los Nros. 09/07, 10/07, 11/07, 12/07, 01/08, 02/08; los mismos no tienen ningún valor probatorio por ser documentos apócrifos, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desechan de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.-

Durante el lapso probatorio, la abogada Y.M. VARGAS, en su carácter de apoderada actora, en fecha 13 de agosto de 2009, promovió las siguientes pruebas:

1.- Invocó el mentó favorable del acta de fecha 13 de Enero de 2.006, en la cual se dejó constancia del acto celebrado en las Oficinas de Inquilinato de la Alcaldía de J.J.M., en el cual comparecieron los ciudadanos N.C.B.D. y R.L..

2.- Invocó el mérito favorable de la prueba del recibo de consignación de CORREO CERTIFICADO inserto en el Folio 17 del presente expediente de fecha 25/10/2007, junto con la correspondencia explicativa del folio 18, en la cual se observa en la parte superior, sello húmedo de IPOSTEL, igualmente se observa en el aviso de recibo de correo certificado inserto en el folio 32, la firma de recibido por la concubina del Arrendatario.

3.- Invocó el mérito favorable de la prueba que consta en auto a favor de su representado las notificaciones insertas en los folios 20 y 21 donde aparece estampado sello húmedo en la parte inferior al igual que la firma de la concubina del Demandado donde se recibe las notificaciones.

4.- Invocó el mérito favorable de la prueba que consta en auto a favor de su representado del acta de la dirección de inquilinato de fecha 8 de Noviembre de 2.007, en la cual se deja especificados los días que fue notificado el arrendatario; para imponerlo del contenido del procedimiento Administrativo mediante citaciones de fecha 06, 07 y 08 de Noviembre.

5.- Invocó el mérito favorable de la prueba que consta en auto a favor de su representado de la Correspondencia Enviada inserta en el folio 25 donde se deja constancia que el señor R.L., estuvo siempre en conocimiento del Procedimiento Administrativo, igualmente junto con el recibo de correo certificado de IPOSTEL inserto en los folios 23 y 24, igualmente en el folio 25 se observa Sello húmedo de IPOSTEL.

6.- Invocó el mérito favorable de la prueba que consta en auto a favor de su representado los recibos insertos en los folios 26 al 31; los cuales Adolecen de firma del arrendador en vista que no fueron entregados al Arrendatario por falta de pago de los mismos eran firmados al momento preciso de realizar la cancelación respectiva del Canon de Arrendamiento.

Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.

En relación a los instrumentos señalados en los numerares 1, 2, 3, 4, 5 y 6, este Sentenciador advierte que al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los mismos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

7.- Ratifico e Invoco el mérito favorable de la prueba que consta en auto a favor de su representado de las publicaciones de los carteles de citación insertos en los folios 45, 46, 47 y 50.

Si bien es cierto que las publicaciones de prensa constituyen documento de los llamados “comunicacionales”, este Sentenciador observa que las referidas publicaciones de los carteles de citación, no constituyen medio de prueba válido.

8.- Promovió talones de recibos que anexo marcados con la letra "A" que le fueron entregados al arrendatario por concepto de cancelación del canon de arrendamiento correspondientes a los últimos cuatro (04) meses antes de constituirse en mora, recibidos por la concubina del ciudadano V.A.M.P., ciudadana E.V., marcados “A”. A tal efecto, la promovente solicitó al Juzgado “a-quo” que practicada la citación de la referida ciudadana E.V., a los fines de que reconociera en su contenido y firma, los precitados documentos recibos.

Este Juzgador observa que la ciudadana E.V. no compareció el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a los fines de que reconociera en su contenido y firma los recibos entregados al arrendatario, tal como se dejó constancia en el acta de fecha 18 de septiembre de 2009, la cual corre agregada al folio 150 del presente expediente, declarándose desierto dicho acto, razón por la cual no se le da valor probatorio a los recibos marcados con la letra “A”; Y ASI SE DECIDE.

10.- Copia fotostática del expediente de consignación N° 184/08, en el cual la Concubina del demandado, ciudadana E.V.M., consigna el canon de arrendamiento de los meses de mayo a diciembre del año 2008, y de enero a julio del año 2009, del inmueble constituido por una casa signada con el N° 01, ubicada en la Urbanización Coro, Sector 01, vereda 42; Jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C., a favor de la ciudadana N.C.B.D..

En relación a dichas copias, esta Alzada observa que las mismas no fueron impugnadas, razón por la cual se les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio, en abogado S.T.P., en su carácter de defensor ad-litem del accionado, en fecha 13 de agosto de 2009, promovió las pruebas siguientes:

1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos.

La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.

2.- Originales de recibos de pago por concepto del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2007, y de enero a abril de 2008, entregados por la ciudadana Y.J.C.T., cónyuge del accionante, ciudadano V.A.M..

Este Sentenciador observa que, dichos instrumentos, son de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden ser definidos como aquellos que: “…por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tan sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por E.C.B., páginas 805 y 806); los cuales al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio a los referidos recibos, por ser emanados de la causante del actor, ciudadana Y.J.C.T., tal como se desprende del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, valorado por esta Alzada con anterioridad; lo cual, al ser concordado con el contenido del artículo 1.363 del Código Civil, que establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, se tiene por probado que efectivamente el arrendatario, ciudadano R.L., hoy demandado, canceló el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y enero, febrero, marzo y abril del año 2008; Y ASI SE DECIDE.

Esta Alzada observa que, la abogada Y.M.V., en su carácter de apoderada actora, alega en su escrito libelar, que en fecha 14 de Agosto del año 2.006, su representado, ciudadano V.A.M.P., compró un inmueble a la ciudadana N.C.B.D., ubicado en la Urbanización Coro, Sector 1, Vereda 42, Casa N° 01, Municipio J.J.M., Estado Carabobo; que para el momento en que su representado adquirió el inmueble, se encontraba arrendado el ciudadano R.L., a quien previamente, la propietaria del inmueble le había participado, para que ejerciera el derecho de preferencia de adquirir el inmueble, conforme a lo establecido en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes de ser vendido a su representado, y dado que dicho ciudadano le comunicó a la propietaria para ese momento, ciudadana N.C.B.D., que no estaba interesado en ejercer el derecho de preferencia, es por lo que la misma, acudió ante las Oficinas de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.J.M., a los fines de llegar a un acuerdo y establecer la prorroga legal, para que una vez vencida dicha prórroga, procediera el arrendatario a desocupar el inmueble; lo cual no fue posible, ya que el ciudadano R.L. manifestó no tener fecha para la desocupación del inmueble en cuestión; que no obstante y con conocimiento de esta situación, el accionante aceptó la venta del inmueble con el arrendatario ocupando el mismo; permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Continúa alegando que, el accionante ha realizado todas las diligencias necesarias para lograr que el inquilino, hoy demandado, le hiciera entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de objetos y personas, por haberse vencido el lapso de la prorroga legal, no siendo posible, puesto que el arrendatario se niega hacer entrega de dicho inmueble; razón por la cual, y aunado a que el mismo se encuentra en mora desde el mes de septiembre del año 2.007, hasta el mes de febrero del año 2.008, de conformidad con el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda por desalojo al ciudadano R.L., solicitando que se condene a pagar los seis (06) meses insolutos calculados en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150,oo) mensuales, dando un total de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,oo) y sus respectivos intereses de mora; los Honorarios Profesionales calculados en un Veinticinco por ciento (25%) establecidos de acuerdo al Reglamento interno de Honorarios Profesionales del Abogado y las costas procesales.

Asimismo, la abogada D.L.R., en su carácter de defensora ad-litem del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, negó y rechazó, tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante en el libelo de la demanda, por ser falso que su representado se encontraba en mora y que adeude mensualidades vencidas, por cuanto el mismo, pagó todas y cada una de las mensualidades en su debida oportunidad; negó y rechazó, que la demandante notificara a su representado su intención de vender el inmueble ocupado en calidad de arrendatario, ya que la notificación que debe hacerse a un arrendatario para que ejerza su derecho de preferencia, está previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre del 1.999 y ratificado en la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 15 de Mayo del 2.008; negó y rechazó por ser falso que su representado le haya comunicado a la ciudadana N.C.B.D., que no estaba interesado en ejercer el derecho de preferencia; que la demandante haya realizado procedimiento administrativo en los términos previstos y contemplados en la Ley; señalando que lo cierto es, que las supuestas citaciones de fecha 06 de noviembre, 07 de noviembre y 08 de noviembre de 2.007, fueron forjadas; negó y rechazó que haya sido convocado a una reunión ante la Alcaldía el día 13 de enero de 2006; que se haya agotado la vía administrativa, ya que dicho procedimiento administrativo jamás existió.

En consecuencia, queda delimitada la presente controversia, en precisar si efectivamente el ciudadano V.A.M.P., tiene derecho a ocupar el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, en razón de la alegada insolvencia en el pago del canon de arrendamiento mensual en que incurrió el arrendatario.

En efecto, nuestra ley sustantiva en su artículo 1354, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran la carga de la prueba, que corresponde tanto al demandante como a la demandada; siendo pacífica y reiterada la doctrina, al establecer que en el proceso civil las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.

Los Juristas Venezolanos G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, señalan que para la procedencia del desalojo, deben probarse dos (2) requisitos:

…la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así se pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo….

En el caso sub examine, valoradas como han sido las pruebas consignadas por la apoderada actora con su escrito libelar, se evidencia la condición de propietario de su representado, ciudadano V.A.M.P., sobre el inmueble objeto del presente juicio, hecho éste que no fue desvirtuado por la parte demandada; observándose igualmente que, del acta levantada ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de J.J.M., en fecha 13 de enero de 2006, en la cual se dejó constancia que, la ciudadana N.C.B.D., quien para esa fecha era la propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio, le solicitó al arrendatario, ciudadano R.L., hoy demandado, la desocupación del inmueble, dejándose constancia de no haber llegado a acuerdo alguno; de las originales de las citaciones de fechas 05 y 06 de noviembre de 2007, de la copia fotostática de citación de echa 07 de noviembre de 2007, suscritas por el Jefe de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.J.M., dirigidas a los ciudadanos R.L. y E.V.; del acta levantada ante la Jefatura de Inquilinato de la Alcaldía de J.J.M., Estado Carabobo, en fecha 08 de noviembre de 2007, el día y la hora fijadas para la celebración de la audiencia conciliatoria sobre el procedimiento administrativo llevado ante esa Oficina, en la que se dejó constancia de la no comparecencia de los ciudadanos R.L. y E.V., notificados en calidad de arrendatarios del inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la Urbanización “Coro”, Sector 01, vereda 42, casa No. 01, Jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C.; instrumentos a los cuales esta Alzada la dio valor probatorio; cumpliendo la parte actora con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; se tiene por probada la existencia de la relación contractual, que une a las partes en el presente juicio, cuyo objeto lo constituye el inmueble ubicado en la Urbanización Coro, Sector 1, Vereda 42, Casa N° 01, Municipio J.J.M.d.E.C.; Y ASI SE ESTABLECE.

En este orden de ideas, este Sentenciador trae a colación el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendamiento haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a Dos (02) mensualidades consecutivas…

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Asimismo, el artículo 1.592 del Código Civil contempla como obligaciones fundamentales del arrendatario, el servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y el pagar el cánon de arrendamiento en los términos convenidos. Lo que hace necesario precisar el que, si efectivamente, el inquilino se encontraba solvente o no con dichos cánones.

En este sentido, con relación al hecho en que se fundamenta la apoderada actora en presentar la presente acción de desalojo, vale señalar, a la supuesta insolvencia en el pago del canon de arrendamiento mensual en que incurrió el arrendatario, hoy demandado, desde el mes de septiembre del año 2.007, hasta el mes de febrero del año 2.008; se observa que, la defensora ad-litem del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, se excepciona señalando que es falso que su representado se hubiese encontrado en mora y que adeude mensualidades vencidas, por cuanto el mismo, pagó todas y cada una de las mensualidades en su debida oportunidad; correspondiéndole por tanto, la carga de probar el que efectivamente había cancelado a favor del arrendador los cánones correspondiente a la fecha señalada; de conformidad con el contenido de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:

1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.

506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación…”

A tales efectos, se evidencia que el mismo consignó a los autos, originales de recibos de pago emitidos por la cónyuge del accionante, ciudadana Y.J.C.T., por concepto del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2007, y de enero a abril de 2008, los cuales al haber adquirido el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, esta Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, les reconoció valor probatorio; para dar por demostrado el que, efectivamente, el arrendatario, ciudadano R.L., hoy demandado, había cancelado el canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y enero, febrero, marzo y abril del año 2008; por lo tanto si la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla en su artículo 34 que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en la causal “a”, es decir; en el hecho de que se haya dejado de pagar el canon de arrendamiento, correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, y siendo que, en el caso que nos ocupa, el accionado probó el estar solvente para en los cánones cuya falta de pago se señala, es decir, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y enero y febrero del año 2008; es forzoso concluir que, dada la inaplicabilidad del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no estar presente en la presente causa los supuestos en ella previstos; la presente demanda por desalojo, no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Por lo que, en observancia de la normativa legal que rige la materia, con base al criterio doctrinario traído a colación por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 28 de septiembre de 2009; no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 1º de octubre de 2009, por la abogada Y.M.V., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano V.A.M.P., contra la sentencia dictada el 24 de septiembre de 2009, por el Juzgado del Municipio J.J.M. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO.- SIN LUGAR la demanda por Desalojo, intentada por el ciudadano V.A.M.P., contra el ciudadano R.L., con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.