Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 1 de Diciembre de 2010

En el libelo de demanda y su reforma, la parte actora alegó que en su condición de propietario de un inmueble destinado a vivienda, distinguido como Quinta “VIANVI, ubicada en la calle Altagracia con calle Molienda, urbanización Lomas de Sorocaima, Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Capital, según documento autenticado el 19 de octubre de 2004, pactó contrato de arrendamiento con el demandado sobre dicho inmueble, por un año (1) a tiempo fijo, contado a partir del 01 de noviembre de 2004, por la pensión de un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700).

Que desde 2005 hasta el 2006, no se firmó nuevo contrato de arrendamiento, quedándose el arrendatario en el inmueble, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado y posteriormente el 01 de diciembre de 2006, se firmó nuevo contrato con una duración de un año fijo desde el 01 de diciembre de 2006 hasta el 31 de noviembre de 2007 y a su vencimiento, comenzó a correr la prórroga legal hasta diciembre de 2008.

Que durante diciembre de 2008 y enero de 2009, se celebraron reuniones a los fines que el arrendatario diera fecha para la desocupación pero resultó infructuoso, por lo que se vieron en la necesidad de trasladar a la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, Distrito Capital, para realizar la notificación a la parte que habiendo finalizado la prórroga legal, y habiéndosele concedido dos meses a los fines que se mudara, no dieron respuesta.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, demandó al citado ciudadano a los fines que conviniese o sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por el vencimiento de la prórroga legal, con el inventario aportado.

El valor de la demanda la estimó en la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000).

Dada la imposibilidad de citar personalmente al demandado, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y vencido el lapso legal sin que acudiese a darse por citado, a solicitud de parte se le designó defensora judicial, quien luego de la formalidad de notificación, aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente. Sin embargo, el 19 de octubre de 2010, el demandado acudió al proceso asistido de abogado, se dio por citado y otorgó poder apud acta, y al día de despacho siguiente contestó a la pretensión de la actora.

Como punto previo alegó la perención breve de la instancia, de acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en la Sentencia Nº RC-00537 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 06 de julio de 2004.

Sobre el mérito, admitió que el 19 de octubre de 2004, comenzó la relación arrendaticia con el actor sobre el inmueble arriba descrito y no firmó nuevo contrato sino que el 01 de diciembre de 2006, el actor le informó que firmaría un nuevo contrato y por ende el precio de la pensión se incrementaría, lo cual aceptó y se hizo a través de un contrato privado, donde se incrementó a dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200) mensuales, y continuó la relación arrendaticia.

Reconoció los instrumentos aportados por la parte actora con el libelo de demanda. Que la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, se trasladó al inmueble arrendado, donde le iban a notificar de una prórroga legal, pero jamás fue notificado, por lo que debe ser declarada nula.

Que dicha notificación también es nula dado que se indicó como fecha del contrato el 07 de octubre de 2006, cuando el contrato suscrito entre las partes es de fecha 07 de octubre de 2006 y venció el 30 de noviembre de 2007, siendo incierto, dado que la relación arrendaticia comenzó el 19 de octubre de 2004.

Que el propietario debe informarle que no quiere continuar la relación arrendaticia y darle la prórroga legal de acuerdo al literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que posterior a diciembre de 2008, el arrendador, continuó recibiéndole los cánones de arrendamiento, con lo cual demostró la voluntad manifiesta en dejarlo en posesión del inmueble arrendado, produciéndose nuevamente la tácita reconducción, por lo que se indeterminó nuevamente la relación arrendaticia, por lo que no se trata de una relación a tiempo determinado. Que ha depositado las pensiones de arrendamientos en el Tribunal de Municipio competente, por cuanto el arrendador se negó a recibir el pago.

De acuerdo a los hechos alegados en el libelo y la contestación, se tiene que la controversia se limita a determinar si la parte demandada debe ser condenada o no al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal. Sin embargo, antes de conocer el mérito, debe resolverse la perención alegada, para lo cual se observa:

El 14 de diciembre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, aportó los fotostatos del escrito de reforma de la demanda a los fines de la formación de la compulsa correspondiente. El 16 de diciembre se admitió la reforma a la demanda. En el escrito de demanda y su reforma, la parte actora indicó la dirección donde debía practicarse la citación de la parte demandada.

Mediante diligencia del 24 de febrero de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, aportó copia simple de comprobante de recepción de documento y diligencia, ambas de fecha 01 de febrero de 2010, en la que consta que en esa fecha actuó consignando los emolumentos al Alguacil a los fines de su traslado a citar al demandado, en el asunto AP31-V-2009-003205, cursante en el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y cuyo desglose solicitó en este Tribunal por diligencia del 24 de febrero de 2010, alegando que dicha actuación correspondía al expediente bajo estudio.

Dicha consignación se hizo el día 01 de febrero de 2010, esto es, al vigésimo séptimo (27) día hábil luego de la admisión de la reforma de la demanda, dado que entre el 17 de diciembre de 2009 y 06 de enero de 2010, hubo receso de los Tribunales, en los cuales no se computan los lapsos procesales para ninguna actuación.

Por ello, a pesar que la diligencia se consignó en el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, debe reputarse válido, a pesar de la inadvertencia de la apoderada judicial de la parte actora, pero la misma, desde que se entregó los emolumentos al alguacil, cumplió su fin a que estaba destinado.

Además, de acuerdo a sentencia del 29 de octubre de 2004 y 01 de junio de 2010, dictadas en los expedientes AA20-C-2002-000422 y AA20-C-2009-000644, respectivamente, ambas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se indicó como una de las obligaciones del actor, señalar el domicilio del o los demandados, a los fines de logar su citación, dejándose establecido que en el ordinal 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, se habla de obligaciones que debe cumplir el actor a los fines de evitar la perención breve, por ello, el simple incumplimiento de una de ellas, no da lugar a esa sanción legal que opera cuando se ha sido negligente en el impulso del proceso, pero como tal sanción, debe ser interpretada restrictivamente.

Siendo así, visto que en este caso, la parte cumplió oportunamente con las obligaciones a los fines de lograr la citación del demandado, cuando indicó la dirección en que debía ser citada la demandada; aportó dentro de ese lapso de treinta (30) días luego de la admisión de la demanda, los fotostatos a los fines de formar la compulsa y los recursos a los fines que el alguacil se trasladara a citar a la parte demandada, no puede operar la perención, pues una vez que la parte cumple con una de sus obligaciones, enerva esa sanción legal, sin que pueda nacer nuevos lapsos de perenciones breves.

Respecto al mérito, a pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, junto al libelo de demanda, la parte actora aportó documento autenticado el 19 de octubre de 2004, contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el inmueble arriba descrito, por el canon mensual de mil setecientos bolívares (Bs. 1.700), por el plazo de un (1) año fijo, contado desde el 01 de noviembre de 2004. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

Aportó igualmente, original de instrumento privado de fecha 07 de octubre de 2006, relativo a nuevo contrato de arrendamiento pactado entre las mismas partes sobre el mismo inmueble, por una pensión mensual de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200), por el plazo de un año (1) fijo contado a partir del 01 de diciembre de 2006 al 31 de noviembre de 2007.

Asimismo, aportó actuaciones cumplidas por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual consta Acta del 16 de febrero de 2009, que la misma se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado y notificó a la ciudadana G.d.H., titular de la cédula de identidad Nº 382.662, el contenido de la solicitud, relativa a que el contrato de arrendamiento pactado entre las partes el 07 de octubre de 2006, venció el 30 de noviembre de 2007; que de acuerdo a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal venció el 30 de noviembre de 2008, y “Que en virtud a que el arrendatario no ha conseguido donde mudarse, hemos convenido en extender la prórroga legal por un año más el cual vencerá el 30 de noviembre de 2009, quedando en vigencia y rigor las demás condiciones” y, en consecuencia debía entregar el inmueble el 01 de diciembre de 2009.

Dado el alegato de la nulidad de la notificación efectuada por la Notaría y de la indeterminación del contrato, se observa que efectivamente la relación arrendaticia se inició el 01 de noviembre de 2004 por un año fijo, por lo que el primer contrato finalizó el 01 de noviembre de 2005.

Consta asimismo que el 07 de octubre de 2006, de manera privada pactaron nuevo contrato por un (1) año fijo, con vigencia desde el 01 de diciembre de 2006 hasta el 31 de noviembre de 2007, sin que conste prueba de contrato escrito entre uno y otro contrato. De acuerdo a ello, se tiene que desde el 01 de noviembre de 2004 al 31 de noviembre de 2007, transcurrieron tres (3) años y treinta (30) días.

Costa que el 16 de febrero de 2009, la Notaría se trasladó y constituyó en la dirección donde se encuentra ubicado el apartamento, y notificó del contenido de la solicitud a una señora que se identificó como G.d.H.. Con dicha actuación, se tiene que efectivamente, el arrendatario tuvo conocimiento de la manifestación de voluntad del arrendador, sin que pueda válidamente el arrendatario alegar que dicha notificación no le fue hecha, dado que se trata de una actuación realizada por un funcionario público legalmente facultado para dar fe pública de dicho hecho.

Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia Nº 2294 del 14 de diciembre de 2006, expediente Nº 06-0730, respecto a la interpretación del artículo 1.137 in fine del Código Civil, señaló:

“Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide”

De acuerdo a lo parcialmente trascrito, se presume iuris tantum que el arrendatario conoció del contenido de la solicitud hecha por el Notario Público, pues no se aprecia prueba alguna que desvirtué tal hecho ni que el arrendatario pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla, dado que se limitó a alegar que no le fue hecha.

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. De allí que al finalizar el último de los contratos el 31 de noviembre de 2007, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 31 de noviembre de 2008, dado que se trata de una relación arrendaticia de más de un (1) año pero menor a cinco (5) años.

La prórroga legal, es un derecho establecido por el Legislador a favor del arrendatario, de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador y como institución de orden público no es relajable por voluntad de las partes. En tal sentido, cuando la Notaría notificó al arrendatario – después de transcurrido más de un (1) año y dos (2) meses- la voluntad del arrendador de la decisión de extender la prórroga legal, ya había operado la presunción legal de su renovación, pero con los efectos de un contrato pactado sin determinación de tiempo, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Dichas normas prevén la institución de la tácita reconducción, que se da cuando vencido un contrato pactado a tiempo determinado, el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que se presume renovado pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado.

En este caso, lejos de apreciarse alguna manifestación del arrendador de oponerse a que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble, se destaca una conducta permisiva, cuando habiendo transcurrido más de un (1) año del vencimiento de la prórroga legal, le notificó su voluntad unilateral de extender la prórroga legal, cuando la misma no puede ser relajada por los particulares, pues prima en estos casos el orden público, donde el Estado esta interesado en que esa institución sea acatada en la forma establecida en interés general.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la perención breve alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por el ciudadano V.M.O.M. contra el ciudadano SARKIS H.R..

Según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes del pronunciamiento de este fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, al primer (1º) día del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.

En esta misma fecha siendo la(s) 10:43 a.m.., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ