Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Mayo de 2010

Exp. Nº 9675

Interlocutoria/Civil

Nulidad de Venta y de Asiento Registral/Recurso.

Con Lugar “Revoca”/ “D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: M.V.H.D.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V.-1.870.989.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.G.d.C., abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.009.647 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 87.941.

   PARTE DEMANDADA: L.Z.S.D.V. y R.I.V.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 3.410.706 y V.- 3.626.348.

   REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: A.N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.980.

   MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA y ASIENTO REGISTRAL. (INTERLOCUTORIA).

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón de la apelación interpuesta por la abogada M.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio, contra la decisión dictada el 1º de octubre de 2009, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción y consecuencialmente declaró extinguida la instancia.

   Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 23 de noviembre de 2009 (f. 247), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva.

   En fecha 8 de febrero de 2010, el abogado A.N.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles. En la misma fecha la abogada M.G.d.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, presentó informe constante de siete (7) folios útiles.

   Mediante escritos presentados en fecha 17 de febrero de 2010, ambas partes observaron los informes de su contraria.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el presente juicio de nulidad de venta, por libelo de demanda presentado por la abogada M.G.d.C., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.V.H.d.T., contra los ciudadanos L.Z.S.d.V. y R.I.V.M., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en fecha 14 de diciembre de 2007 (f. 42), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del procedimiento ordinario.

   En fecha 18 de diciembre de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y en fecha 18 de diciembre del mismo año, dejó constancia de haber suministrado al alguacil las expensas para gestionar la citación personal de la parte demandada.

   Por auto de fecha 10 de enero de 2008, se ordenó librar compulsa a los fines de citar personalmente a la parte demandada.

   En fecha 25 de abril de 2008, los ciudadanos L.Z.S.d.V. y R.I.V.M., se dieron por citados en el presente juicio y otorgaron poder apud acta al abogado A.N.G..

   El abogado A.N.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 9 de mayo de 2008, estando en la oportunidad legal para contestar la demanda en vez de hacerlo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción.

   Mediante escrito presentado en fecha 18 de junio de 2008, la abogada M.G.d.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la cuestión previa.

   Por auto del día 2 de julio de 2008, fueron agregados al expediente los escritos de promoción de pruebas presentados por los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente.

   El día 2 de julio de 2008, el tribunal providenció los medios probatorios aportados por las partes.

   Mediante escrito presentado en fecha 11 de agosto de 2008, la representación judicial de la parte actora formuló conclusiones sobre la incidencia de cuestiones previas y solicitó la notificación del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Registro Público y Notariado, sobre el juicio de nulidad de venta. Dicho pedimento fue acordado mediante auto de fecha 13 de agosto de 2008.

   En fecha 17 de septiembre de 2008, se agregaron al expediente proveniente del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resultas de la comisión librada con ocasión a la evacuación de testigos.

   Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte demandante, solicitó nuevamente la notificación del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, por cuanto la registradora pública se negó a efectuar la nota marginal por carecer la notificación de fecha 13 de agosto de 2008, de datos esenciales.

   El abogado A.N.G., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 3 de octubre de 2008, solicitó al a-quo pronunciamiento sobre la incidencia de cuestiones previas y formuló una serie de alegatos relativos a la causa, los cuales fueron refutados por su antagonista en fecha 3 de octubre de 2008.

   La representación judicial de la parte actora en fecha 10 de octubre de 2008, solicitó pronunciamiento en cuanto a la cuestión previa opuesta y consignó copias certificadas atinentes al asunto.

   En fecha 26 de junio de 2009, la abogada M.G.d.C., actuando como apoderada judicial de la parte actora, solicitó el abocamiento de la juez abogada M.J.A.R., quien por auto fechado 6 de julio de 2009, se abocó al conocimiento de la causa.

   La apoderada judicial de la parte actora, en fecha 6 de julio de 2009, consignó escrito mediante el cual solicitó la declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

   Mediante decisión del día 1º de octubre de 2009, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual declaró la caducidad de la presente acción y como consecuencia de ello extinguida la causa. Contra la referida decisión fue ejercido recurso de apelación por la apoderada judicial de la parte actora ciudadana M.V.H.d.T.; la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 21 de octubre de 2009; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Se defiere el conocimiento de esta alzada de la apelación interpuesta por abogada M.G.d.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana M.V.H.d.T., contra la decisión dictada el 1º de octubre de 2009, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por lo cual declaró la caducidad de la presente acción y como consecuencia de ello extinguida la causa.

   La abogada M.G.d.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora alegó en sus informes y observaciones presentados ante esta alzada lo siguiente:

   Que al incoar la demanda señaló que su mandante, ciudadana M.V.H.d.T. era cónyuge del ciudadano E.T.M., quien aparentemente dio en venta a la ciudadana L.Z.S. de Valencia, un inmueble perteneciente a la comunidad conyugal constituido por el terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en la Urbanización Lídice, Curazaito Nº 38, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 28 de diciembre de 1990, bajo el Nº 15, Tomo 42, Protocolo 1º; que su mandante no tuvo conocimiento de la venta sino hasta después del deceso de su cónyuge, quien murió en el mes de mayo de 2007; que su mandante no intervino en la negociación a pesar que el de-cujus fue identificado en el documento de venta como casado; que al momento de autenticarse el documento por ante la Notaría Decimoctava de Caracas, la Notario dejó constancia que el mismo fue presentado sólo en lo que respecta a la firma de su otorgante C.C., quien es apoderado de la Caja de Ahorros y Crédito de los Empleados del Banco Mercantil y al momento de la protocolización fue presentado por ante el Registro por la ciudadana L.S., no constando en el cuerpo del referido documento la firma del vendedor, comprador y su cónyuge, de lo cual el Registrador dejó constancia, cursando sólo las firmas de los testigos y el Registrador; que ante la ausencia de suscripción del contrato por los contratantes, no debió ser asentado por el Registro por faltar el consentimiento expreso de las partes; que en razón de ello se solicitó la nulidad del contrato y del asiento registral; que la parte demandada opuso la caducidad de la acción con fundamento en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, lo cual intentó desvirtuar demostrando en el lapso probatorio, que a partir del momento en que la ciudadana M.V.H.d.T., tuvo conocimiento de la supuesta venta efectuada era cuando comenzaba a computarse el lapso para que operara la caducidad y no desde el día de la protocolización como pretende la actora y fue declarado por el a-quo; que el tribunal de primera instancia al momento de resolver sobre la cuestión previa opuesta silenció las pruebas aportadas por la actora; que el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., ignoró las decisiones del M.T. de la República, respeto a la forma de computar el lapso de caducidad, entre ellas la dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 10 de diciembre de 2009, en el juicio de nulidad de contrato de compraventa intentado por los ciudadanos E.L. de Álvarez y otros contra la ciudadana F.C.C.; que en los casos de nulidad absoluta de los contratos no corre lapso alguno por tratarse de violaciones al orden público.

   La representación judicial de la parte demandada abogado A.N.G., expuso en su escrito de informe y observaciones presentados por ante esta alzada, lo siguiente:

   Que la parte actora pretende la declaratoria de nulidad del contrato de compra-venta, suscrito entre sus poderdantes y quien en vida fue el cónyuge de la actora, ciudadano E.T.M., la cual fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 28 de octubre de 1990, bajo el Nº 15, Tomo 42, Protocolo Primero, alegando que el contrato de compra-venta está viciado de nulidad en razón de que el cónyuge de su mandante, no suscribió el contrato y que nunca tuvo conocimiento de la venta efectuada; que en aras de evitar el funcionamiento innecesario del órgano jurisdiccional, interpuso la cuestión previa consagrada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 170 Código Civil, referida a la caducidad de la acción, con fundamento en el documento público contentivo de la compra-venta cuya nulidad pretende la actora; que el cónyuge que haya sido engañado por el otro al no dar su aprobación para la realización de un acto de disposición y que ve en riesgo el patrimonio conyugal, puede intentar la nulidad del mismo dentro de los 5 años siguientes a la protocolización del acto en el registro correspondiente; que la acción intentada por la ciudadana M.V.H.d.T., caducó, pues el lapso comenzó a correr a partir del 28 de diciembre de 1990, fecha en la cual quedó inscrita en el registro respectivo la venta efectuada, hasta el 28 de diciembre de 1995, tiempo durante el cual la parte actora no instauró demanda alguna para pedir la nulidad del contrato de compra venta aludido; pide se declare sin lugar la apelación ejercida, caduca la pretensión y la extinción del proceso; que la actora confunde la caducidad con la prescripción y pretende que el lapso de caducidad comience a contarse a partir del momento en que la actora tuvo conocimiento de la operación efectuada por su cónyuge cuando el artículo 170 del Código Civil, es claro al establecer que el lapso de caducidad comienza a correr a partir del día de la inscripción del acto por ante el registro correspondiente; a modo ilustrativo indicó que el inmueble vendido constituía un bien propio del cónyuge de la actora, por cuanto lo adquirió antes de la celebración del matrimonio con la ciudadana M.V.H.d.T. y por ello tampoco procede la nulidad peticionada.

   Visto lo expuesto por las partes ante el a-quo, el tribunal para resolver en torno a la defensa previa de caducidad esgrimida por la parte demandada, observa lo siguiente:

   Se entiende por caducidad de la pretensión la sanción que se le impone a un ciudadano, constituida por la omisión y el transcurso de un plazo dentro del cual la ley habilita a su titular para hacer valer una pretensión material por ante los órganos jurisdiccionales, verificándose con ello, una condición de inadmisibilidad por la cual la pretensión actoral carece de posibilidad jurídica de tutela por parte del Estado.

   La configuración material de la caducidad requiere dos condiciones:

   1. una expresa disposición legal que establezca el plazo de caducidad para una situación jurídica determinada; y,

   2. que exista una clara omisión o inactividad por parte del titular del interés en presentar su pretensión material por ante los órganos de administración de justicia.

   El segundo elemento de nuestra definición se ubica en la naturaleza jurídica de la institución: el de ser un presupuesto procesal.

   El autor R.O.-Ortiz, en su obra Teoría general de la acción procesal en la tutela de intereses jurídicos, Pág. 800, señaló: “En cuanto a la naturaleza de la caducidad, entendiendo que no se trata de la acción sino de la pretensión, no puede ser otra que la de constituir un presupuesto de admisibilidad de la pretensión y no una declaratoria sobre el mérito del mismo; en efecto, cuando se establece que la pretensión ha caducado, lo único que significa es que los órganos jurisdiccionales no podrán entrar a conocer del fondo del asunto. Es posible que el actor tenga indiscutiblemente un derecho material y puede tener también un interés sustancial, pero, por disposición de la Ley, tal interés y tal pretensión no podrá ser revisada en su mérito, es decir, el juez no podrá establecer criterios de veracidad o criterios de procedencia o improcedencia de tal pretensión”.

   De la situación jurídica planteada por la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda se puede apreciar, que erigió su pretensión en el hecho que el cónyuge de su mandante ciudadano E.T.M. (+), aparentemente dio en venta a la ciudadana L.Z.S. de Valencia, un inmueble perteneciente a la comunidad conyugal constituido por el terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en la Urbanización Lídice, Curazaito Nº 38, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 28 de diciembre de 1990, bajo el Nº 15, Tomo 42, Protocolo 1º; que la supuesta compradora ciudadana L.Z.S. de Valencia, era poseedora precaria del inmueble objeto de la negociación y posterior a la muerte de E.T.M., intentó desalojar a su poderdante oponiéndole el presunto documento de venta inserto en el expediente marcado con la letra “C”; indicó que su mandante no tuvo conocimiento de la supuesta venta sino hasta después del deceso de su cónyuge, quien murió en el mes de mayo de 2007; que su mandante no intervino en la negociación a pesar que el de-cujus fue identificado en el documento de venta como casado; que el ciudadano E.T.M. (+) no suscribió ante la Notaria ni ante el Registro Público, el contrato que se opuso a su mandante, de lo cual dejó constancia el Registrador. Señaló que el legislador permite al cónyuge la anulabilidad de todos aquellos actos que pretendan la traslación de la propiedad de bienes de la comunidad en los que no haya mediado la necesaria autorización del cónyuge y quien haya participado en el acto con el cónyuge actuante tuviere motivos para conocer que los bienes pertenecían a la comunidad conyugal; además señaló, ciertas irregularidades en cuanto a la inscripción de la convención en los libros respectivos, consistentes en que al momento de autenticarse el documento por ante la Notaría Decimoctava de Caracas, la Notario dejó constancia que fue presentado sólo en lo que respecta a la firma de su otorgante C.C., quien actuó como apoderado de la Caja de Ahorros y Crédito de los Empleados del Banco Mercantil y al momento de la protocolización fue presentado por ante el Registro por la ciudadana L.S., no constando en el cuerpo del referido documento la firma del vendedor, de su cónyuge, ni del comprador; que ante la ausencia de suscripción del contrato por los contratantes, no debió ser asentado por el Registro por faltar el consentimiento expreso de las partes de conformidad con el artículo 53 de la Ley de Registro Público vigente para la época; en razón de ello, solicitó la nulidad del contrato y del asiento registral.

   En atención a la pretensión señalada, la actora erige la nulidad del contrato en el hecho que sin tener conocimiento de la reseñada negociación, su esposo en el año 1990, presuntamente vende un inmueble que formaba parte de la comunidad conyugal, sin el necesario consentimiento de su parte. Es este sentido, basó su petición en el artículo 170 del Código Civil, que dispone:

   Los actos cumplidos por el cónyuge sin el necesario consentimiento del otro y no convalidados por éste, son anulables cuando quien haya participado en algún acto de disposición con el cónyuge actuante tuviere motivo para conocer que los bienes afectados por dichos actos pertenecían a la comunidad conyugal.

   Queda salvo los derechos de los terceros de buena fe que, no habiendo participado en el acto realizado con el cónyuge, hubiesen registrado su titulo con anterioridad al registro de la demanda de nulidad.

   En caso de bienes inmuebles se procederá a estampar en el protocolo correspondiente la nota marginal referente a la demanda de nulidad; en los otros casos, se tomarán las providencias que garanticen la protección de los terceros de buena fe.

   La acción corresponde al cónyuge cuyo consentimiento era necesario y caducará a los cinco (5) años de la inscripción del acto en los registros correspondientes o en los libros de las sociedades si se trata de acciones, obligaciones o cuotas de participación. Esta acción se transmitirá a los herederos del cónyuge legitimado si éste fallece dentro del lapso útil para intentarla.

   Cuando no procede la nulidad, el cónyuge afectado sólo tendrá acción contra el otro por los dañosy perjuicios que le hubiere causado. Esta acción caducará al año de la fecha en que ha tenido conocimiento del acto y, en todo caso, al año después de la disolución de la comunidad conyugal.

   Por su lado, la parte demandada se excepcionó al interponer la cuestión previa de caducidad por el transcurso de cinco (5) años posteriores a la fecha de inscripción en el Registro correspondiente, plazo que otorga el artículo transcrito al cónyuge que no tuvo conocimiento de algún acto de disposición efectuado por su consorte, para demandar su nulidad, habida cuenta de haber transcurrido fenecidamente sin que la actora, activara el aparato jurisdiccional durante ese término, razón por la cual indicó que la acción le había caducado.

   Visto lo planteado por las partes y el contenido de la disposición legal transcrita, concluye quien sentencia, que si bien es cierto que en el libelo de demanda la actora erigió su pretensión de nulidad conforme al artículo 170 del Código Civil, en el cual, tal como aduce la parte demandada, el legislador fijó claramente un término de caducidad de cinco (5) años contados a partir de la inscripción del acto en los registro correspondientes; también es cierto, que se pretende la nulidad tanto de negocio jurídico como del asiento registral. Asimismo se aprecia que con la finalidad de desvirtuar el término fatal de caducidad aludido, alegó la representación judicial de la actora, que su mandante no tuvo conocimiento de la venta sino hasta después del deceso de su cónyuge, quien murió en el mes de mayo de 2007; lo que se deduce de las copias consignadas de boletas de citación de la Sindicatura Municipal del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, por las cuales se cita a la demandada sobre la denuncia efectuada por la accionante, determinada en la declaración de los testigos, L.T.M., J.R.P.S., J.G.G.D.F., y J.B.P.L., quienes depusieron contestes sobre que la actora no sabía nada de la transacción de venta que hizo su cónyuge, hasta que le notifican que tenía que desalojar. Lo anterior conjugado con la ausencia de suscripción por parte de esta, del documento, acompañado en copia certificada registrado bajo el Nº 15, Tomo 42, Protocolo Primero del 28.12.1990, hace presumir a este jurisdicente la oportunidad en que la actora tuvo conocimiento sobre el negocio jurídico celebrado y de su protocolización; esto es, luego del fallecimiento de su cónyuge, donde fue compelida a desalojar el inmueble; hecho este no desvirtuado por la parte demandada oponente de la defensa previa, ni abatido por medio de prueba alguna donde se evidencia que la accionante tenía conocimiento previo de la negociación efectuada y de su inscripción en el Registro respectivo; lo que hace susceptible en resguardo al derecho invocado y a la seguridad jurídica, dada la trascendencia del derecho subjetivo involucrado, que la exégesis de la norma contemplada en el artículo 170 del Código Civil, con respecto al término de caducidad, se precise que esta, sea computada desde el conocimiento material de la inscripción del acto en los registros correspondientes, garantizando así el ejercicio de los derechos del supuesto afecto, cuando se demuestre que no tenía conocimiento del negocio celebrado. Criterio que adopta este juzgador allanándose al sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) días del mes de mayote dos mil cinco, expediente No. AA20-C-2004-000807, que determinó la aplicación del término establecido en el numeral 2º del artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenación, al establecer lo siguiente:

   ...En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.

   Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

   ...Omissis...

   Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino al comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo a la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

   ...Omissis...

   Cabe destacar que en la denuncia precedentemente resuelta, esta sede casacional estableció su criterio en cuanto a que el lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, para el caso del arrendatario que está presente y tiene representantes, pero no fue notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, se aplicará el lapso establecido en el numeral 2º del artículo 1.547 del Código Civil, es decir, el de cuarenta (40) días; sin embargo, atendiendo a la importancia que reviste la obligación que tiene el comprador o el vendedor de notificar, a quien tenga el derecho, la enajenación, dicho lapso será contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenación, razón suficiente para que esta Sala concluya en que no existe por parte del Juez Superior la falsa aplicación del artículo 1.547 del Código Civil. En consecuencia, se desecha la presente denuncia por improcedente. Así se decide...

   Ahora bien, siendo que se infiere de las actas procesales apreciadas en este fallo que la actora no tenía conocimiento de la operación de compraventa que se pretende anular así como de su inscripción en el Registro, sino hasta la muerte de su cónyuge en el año 2007, donde se le hace valer la propiedad; debe este sentenciador en resguardo del principio de acceso a la justicia, inmersos en la garantía de tutela judicial efectiva, aplicar mutatis mutandi, al presente caso, el criterio parcialmente transcrito, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acerca de la aplicación del término establecido en el numeral 2º del artículo 1.547 del Código Civil; con respecto al término de caducidad del artículo 170 del mismo Código, que la acción que le corresponde al cónyuge cuyo consentimiento era necesario, caducará a los cinco (5) años a partir de la fecha en que quede demostrado el conocimiento material de la inscripción del acto en los registros correspondientes del cónyuge presuntamente afectado. Así se establece.

   Con fundamento en lo expuesto y en el hecho que la demanda fue incoada en fecha 21 de noviembre de 2007, mismo año del deceso del cónyuge de la actora, oportunidad en que manifiesta tener conocimiento de la venta que se pretende anular, resulta forzoso para este tribunal declarar con lugar la apelación interpuesta por la abogada M.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio, contra la decisión dictada el 1º de octubre de 2009, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción y declaró extinguida la instancia abrazando dos pretensiones contenidas en el libelo de demanda; esto es la nulidad de venta y del asiento registral. Consecuente con la resolución precedente, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el abogado A.N.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por la juridicidad de la resolución tomada, no se entra a analizar los demás extremos en que quedó planteada la controversia ni al análisis de los demás medios probatorios traídos al proceso, en cuando a la impertinencia de los mismos de debatir sobre planteamiento de derecho. Queda revocada la decisión apelada. Se ordena al tribunal de la causa dar continuidad al presente juicio. Así se establece.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: