Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 27 de Septiembre de 2006

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre:

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

196° y 147

CAPÍTULO I

INDICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTES: I.A.V.R., M.J.V.A., I.A.V.V. Y B.C.V.V., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-6.318.080, 13.149.548, 12.228.792 y 14.504.455; con el carácter de Presidente el primero, de Administradora, la segunda y como únicas accionistas la tercera y cuarta de los nombrados, de la Sociedad Mercantil “AGRODIESEL OCCIDENTE COMPAÑIA ANÓNIMA”, con domicilio procesal en la carrera 3 con calle 4, Sector Catedral Edificio Colonial Dr. Toto González, piso 1, oficina 14, San Cristóbal, Estado Táchira.

DEMANDADOS: J.M.M. y R.S.M.S., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-9.217.794 y V- 12.633.200, con domicilio procesal en la Urbanización las Acacias, carrera 6 con calle 3, Conjunto Residencial Los Jabillos, San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO DE LOS DEMANDANTES: J.A.M.R., J.A.Z.C. y G.E.N.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.962, 36.806 y 39.247.

APODERADA DE LOS DEMANDADOS: A.C.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.808.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE: 17.886

NARRATIVA DE LA DECISIÓN

ALEGATOS DEL LIBELO DE LA DEMANDA

Se presento escrito contentivo de libelo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio, en fecha 05 de abril de 2.005, en los siguientes términos:

Los ciudadanos I.A.V.R., M.J.V.A., I.A.V.V. Y B.C.V.V., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-6.318.080, 13.149.548, 12.228.792 y 14.504.455; con el carácter de Presidente el primero, de Administradora, la segunda y como únicas accionistas la tercera y cuarta de los nombrados, de la Sociedad Mercantil “AGRODIESEL OCCIDENTE COMPAÑIA ANÓNIMA”, interpusieron demanda por Retracto Legal en la que expone que su representada desde el año 1.986 ha venido ocupando en calidad de arrendatario un inmueble consistente en un galpón industrial con un área de (398,18M2), ubicado en la calle 2 Nº 9-77 de la Urbanización J.d.M., Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el cual es propiedad de J.M.M., titular de la cédula de identidad número V-9.217.794, el Terreno según se desprende del documento protocolizado ante la oficina subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal, anotado bajo el número 161, folios 267 y 268, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 16 de Septiembre de 1971; y las Mejoras o Bienechurias según se desprende del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el número 18, folios 1 al 4, Tomo 017, Protocolo Primero de fecha 10 de diciembre de 2003; cuyos linderos y medidas son: NORTE: con propiedad de Gavidio Niño, mide catorce metros con ochenta centímetros; SUR: con la calle 2, mide catorce metros con ochenta centímetros; ESTE: con galpón Nº 2, mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt); y OESTE: con propiedad de R.N., mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt), el cual ha sido prorrogado sucesivamente, alegando haber cumplido con todas las obligaciones como arrendataria, entre ellas el canon de arrendamiento que en principio era pagado directamente con el ciudadano J.M.M. y posteriormente a través de la Inmobiliaria Alvenca y es ésta la que en fecha 20 de enero de 2005 informa a la arrendataria que el propietario arrendador decidió no renovar el contrato de arrendamiento debido a que traspasó el local a sus hijos, lo que motivó a los demandantes a investigar tal hecho en el Registro Inmobiliario en el cual se confirmó la venta del inmueble a la ciudadana R.S.M.S. según documento protocolizado ante el Registro el día 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matricula 2.004-LRI-T21-30, documento por el cual no solo vendió el inmueble arrendado sino dos inmuebles más por la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00). Fundamentaron su pretensión en los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 7, 33, 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 14 del Código Civil. Alegan que el arrendador y propietario del inmueble que ocupa AGRODIESEL OCCIDENTE C.A. en calidad de arrendataria, violó su derecho de preferencia al no cumplir con la notificación contemplada en el artículo 44 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través de documento autenticado, ya que esta cumple con los requisitos pautados en el artículo 42 ejusdem, desconociendo de esta manera el derecho de preferencia ofertiva. Expone que se debe tomar en cuenta que se dio en venta tres inmuebles por el precio de cuarenta y cinco millones (Bs. 45.000.000,00) por lo que deja al sabio y prudente arbitrio del juez el estimar el precio, tomando en cuenta que el precio no puede ser mayor de cuarenta y cinco millones (Bs. 45.000.000,00). En su petitorio expuso: que demanda a los ciudadanos J.M.M. Y R.S.M.S., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-9.217.794 y V- 12.633.200, para que convengan o a ello sean condenados a: 1-. En subrogar a la demandante en la condición de la compradora; 2-. Se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la venta realizada por J.M.M. a la ciudadana R.S.M.S. según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el día 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matrícula 2004-LRI-T21-30, e igualmente se declare sin ningún valor jurídico el Derecho de Usufructo constituido a favor del vendedor en el mencionado documento; 3-. Le sea entregado a la demandante el inmueble cuya subrogación arrendaticia solicitó, libre de todo gravamen, comprometiéndose la demandante a pagar el precio de la venta, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), así como a rembolsar los gastos efectuados por la compradora para la adquisición del inmueble, que según la nota de Registro ascienden a la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 389.671,00). Estimó la demanda en la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 45.389.671,00). Solicitó se decretara medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble cuyo retracto demanda y medida innominada para que la demandante se mantenga en posesión del inmueble. (f.1 al 12) y anexos (f.13 al 141)

ADMISIÓN

Por auto de este Juzgado, de fecha 12 de abril de 2005 fue admitida la demanda y el Tribunal ordenó la citación de los codemandados, para que comparecieran dentro del lapso establecido a dar contestación de la demanda. (f.142)

Por diligencia de fecha 20 de abril de 2005, los demandantes otorgaron Poder Apud Acta a los abogados J.A.M.R., J.A.Z.C. y G.E.N.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.962, 36.806 y 39.247 (f.143)

Por escrito de fecha 27 de abril de 2005 (f.145-150), los Apoderados de la parte demandante, solicitaron pronunciamiento sobre las medidas.

Por diligencia de fecha 06 de junio de 2005 (f.165), la parte demandante solicitó el abocamiento, y por auto de fecha 10 de junio de 2005 (f.166), el abogado J.M.C.Z., Juez Temporal de este Despacho se abocó al conocimiento de la causa.

CITACIÓN

El Alguacil informó sobre la citación de los demandados en fechas 01 y 13 de julio de 2005 (f.168-169 y 171-172)

HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN

En fecha 15 de julio de 2005 dio contestación a la demanda la abogada A.C.C., apoderada judicial de los demandados, de la siguiente manera:

Rechazó y contradijo tanto en los hecho como en el derecho la temeraria e infundada demanda intentada en contra de sus representados por ser falso que no se haya notificado, solo que la misma no se realizó conforme a lo establecido en el artículo 927 del Código de Procedimiento Civil, sino en forma verbal y el mismo manifestó su desinterés en adquirir el inmueble. Rechazó y contradijo por ser falso que con la venta y el hecho de reservarse el usufructo se haya tratado de debilitar cualquier intento para ejercer la defensa de los derechos de la demandante, ya que entre ellos existe una amistad y luego que se supo del desinterés de adquirir el inmueble, el propietario le comunicó la intención de vender a su hija y luego por no aceptar el aumento del canon de arrendamiento se le notificó que no se renovaría mas el contrato de arrendamiento. Rechazó y contradijo el hecho de que la demandante pretende desvirtuar el carácter de mandataria de la Inmobiliaria Alvenca, ya que durante más de nueve años ha sido la representante ante la demandante. Promovió la Cuestión Previa del ordinal 10 del artículo 346 en relación con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la Caducidad, todo de conformidad con el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (f.173 - 177) y anexos (f.178 al 186)

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Por escrito de fecha 19 de julio de 2005 (f.182 al 190 y anexos 191-195) la Apoderada de la parte demandada presenta su promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. El merito favorable de las actas del proceso.

2-. La confesión de la parte demandante, con el fin de probar la caducidad.

3-. La notificación practicada por la Inmobiliaria Alquila y vende C.A., la cual fue entregada a la demandante en fecha 20 de enero de 2005, solicitando oportunidad para la ratificación

4-. Contrato de administración celebrado entre la Inmobiliaria Alquila y vende C.A. y el ciudadano J.M.M..

5-. Contrato de administración celebrado entre la Inmobiliaria Alquila y vende C.A. y la ciudadana R.S.M.S..

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Por escrito de fecha 28 de julio de 2005 (f.199-204 y anexos 205-244) los Apoderados actores, promovieron las siguientes pruebas:

1-. El contrato de arrendamiento.

2-. Los recibos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 1999, 2000, 2001, 2002, 2003 y 2004, y de los meses enero, febrero y marzo de 2005.

3-. Las comunicaciones hechas a su representada por concepto de reintegro del IVA de fecha 13 de febrero y 31 de julio de 2003.

4-. Los recibos de los cánones de arrendamiento que anexan correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2005.

5-. La comunicación enviada en fecha 20 de enero de 2005 a su representada por intermedio de Alvenca.

6-. Del documento de venta mediante el cual J.M.M. le vende a R.S.M.S., el inmueble objeto del presente litigio.

7-. La Confesión Judicial, ya que los demandados reconocieron que no realizaron la notificación según lo establece el artículo 927 del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo establece el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

El Tribunal ordena agregar el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada y las admite salvo su apreciación en la definitiva en fecha 22 de julio de 2005 (f.196)

El Tribunal ordena agregar el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada y las admite salvo su apreciación en la definitiva en fecha 28 de julio de 2005 (f.245)

Por medio de diligencias de fechas 17 y 27 de abril, 15 y 24 de mayo y 19 de junio de 2006 (f.246, 247, 248, 249 y 250) la parte demandante solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

En fecha 11 de julio de 2006 (f.251) fue recibido oficio Nº DP/DDET-O-0934-2006 de la Defensoría del Pueblo, por medio del cual solicitó información acerca del tiempo transcurrido para sentenciar en la causa 17.886.

Por auto de fecha 12 de julio de 2006 (f.252) el Tribunal dispuso oficiar a la Defensoría a fin de darle respuesta a lo solicitado, lo cual se hizo en la misma fecha bajo oficio Nº 1053 (f.253-254).

MOTIVACION DE LA DECISION

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1-. A los folios 27 y 28 corre documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira el día 01 de septiembre de 1986, el cual fue agregado en original, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario Público y por tanto hace plena fe de que en la fecha de 01 de septiembre de 1986 el ciudadano J.M.M. dio en arrendamiento a la Empresa Mercantil Agrodiesel Occidente un galpón industrial ubicado en la calle 2 de la Urbanización J.d.M..

2-. A los folios 29 al 39, 41 al 52, 54 al 65, 67 al 79, 82 al 102, 104 al 126, 128 al 133 y 205 al 212, corren originales de los recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los años 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 y los meses de enero a julio de 2005, emitidos por la Inmobiliaria Alquila y Vende C.A., en su condición de administradora del bien inmueble, siendo consignados con el libelo de la demanda, los cuales no fueron desconocidos ni tachados por la parte demandada; este Órgano Administrador de Justicia, le confiere la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en consecuencia los mismo hacen fe de que desde enero de 1999 hasta julio de 2005 la Sociedad Mercantil Agrodiesel Occidente C.A. en su condición de arrendataria ha cancelado los cánones de arrendamiento de los años y meses referidos.

3-. A los folios 134 y 135 corren comunicaciones de fechas 13 y 14 de febrero de 2003 por medio de las cuales el ciudadano J.M.M. y la inmobiliaria Alvenca, hacen el reintegro de cantidades retenidas por Alvenca por el Impuesto del IVA, en virtud que el ciudadano J.M.M. fue exonerado según decreto Nº 2133 de fecha 15 de noviembre de 2002, las mismas fueron presentadas en originales y este Tribunal les concede el valor probatorio del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en consecuencia los mismo hacen fe de la relación de arrendamiento existente y que en fechas noviembre y diciembre de 2002 y enero, febrero de 2003 fue cobrado un porcentaje por concepto de IVA el cual fue reintegrado .

4-. Al folio 138 corre original de la comunicación enviada por Inmobiliaria Alvenca a la Sociedad Mercantil Agrodiesel Occidente C.A., informándole que no se renovará el contrato en virtud que el propietario traspasó la propiedad a sus hijos, así como también que le correspondían dos años de prorroga legal, el cual no fue desconocido por la contraparte, a tal comunicación este Tribunal le confiere el valor probatorio del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en consecuencia la misma hace fe que la Inmobiliaria Alvenca, informó sobre la no renovación del contrato de arrendamiento en virtud que el propietario traspasó el inmueble a sus hijos y que le corresponden dos años de prorroga legal.

5-. Al folio 139 corre copia fotostática certificada del documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, Estado Táchira el día 13 de mayo de 2004, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado ni tachado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el ciudadano J.M.M. dio en venta a la ciudadana R.S.M.S. el inmueble que ocupa la Empresa Mercantil Agrodiesel en su carácter de arrendataria, a través del mencionado documento y dos inmuebles más por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00).

6-. A los folios 173 al 177 corre escrito de contestación de demanda, y la parte actora promovió la confesión Judicial de los codemandados al establecer en el escrito referido que no habían realizado la debida notificación a la cual este Tribunal le da pleno valor de confesión judicial conforme a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, la cual hace plena fe que los demandados no cumplieron con la notificación legal de forma escrita.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1-. Con respecto al merito favorable de las actas del proceso cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro m.t. en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

(Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.

2-. A los folios 1 al 12 y 138 corre libelo de demanda y comunicación por medio de la cual se le informa a la arrendataria que no se renovará más el contrato de arrendamiento y que le corresponden dos años de prorroga legal, alegando los demandados que la parte accionante realizó la confesión que demuestra la caducidad, a la cual este Tribunal no le confiere el valor probatorio promovido, en virtud, que tanto del libelo de la demanda como de la comunicación se desprende es que fue realizada una notificación con el fin de informar que no sería renovado el contrato, en razón que el propietario había traspasado el inmueble a sus hijos y que como consecuencia les correspondía dos años de prorroga legal, sin llenar esta comunicación con los requisitos legales para que surta efectos como lo sería la caducidad de la acción.

3-. Al folio 138 corre original de la comunicación enviada por Inmobiliaria Alvenca a la Sociedad Mercantil Agrodiesel Occidente C.A., informándole que no se renovará el contrato en virtud que el propietario traspasó la propiedad a sus hijos, así como también que le correspondían dos años de prorroga legal, a la cual se le confiere el mismo valor probatorio dado en el numeral 4 de la valoración de las pruebas de la parte demandante, es decir, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, a tal comunicación este Tribunal le confiere el valor probatorio del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en consecuencia la misma hace fe que la Inmobiliaria Alvenca, informó sobre la no renovación del contrato de arrendamiento en virtud que el propietario traspasó el inmueble a sus hijos y que le corresponden dos años de prorroga legal.

4-. A los folios 191-192 corre original de documento privado de administración, el cual no fue desconocido ni tachado en la oportunidad legal, y al haber sido ratificado en este Despacho, se le confiere la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en consecuencia el mismo hace fe de que fue celebrado entre la Inmobiliaria Alquila y Vende C.A. y el ciudadano J.M.M. contrato de administración sobre el inmueble objeto del presente litigio.

5-. A los folios 193-195 corre original de documento privado de administración, el cual no fue desconocido ni tachado en la oportunidad legal, por lo que este Tribunal le confiere la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en consecuencia el mismo hace fe de que fue celebrado entre la Inmobiliaria Alquila y Vende C.A. y la ciudadana R.S.M. contrato de administración sobre el inmueble objeto del presente litigio.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, pasa este Jurisdicente a decidir en los términos siguientes:

La parte actora demandó por Retracto legal fundamentando su pretensión en los hechos que es arrendataria del inmueble vendido desde hace más de 19 años y que no fue respetado su derecho de preferencia al obviar la notificación.

Por su parte los demandados exponen que si bien es cierto la notificación no se realizó de forma escrita si se hizo de forma verbal y el representante de la arrendataria manifestó que no estaba interesado en adquirirlo, por lo que se procedió a la venta, y la arrendataria continúo en posesión del inmueble y luego, no estuvo de acuerdo con el aumento del canon de arrendamiento razón que motivó a que no se quisiera seguir renovando el contrato de arrendamiento.

Visto como ha quedado establecida la litis en el presente proceso, es necesario determinar si efectivamente los demandados cumplieron o no con las obligaciones legales establecidas con respecto a las notificaciones que deben practicarse al momento de enajenar un inmueble que se encuentre arrendado y cuyo arrendatario tenga una permanencia de mínimo dos años y se encuentre al día con el pago de los cánones de arrendamiento.

A este respecto, contempla la legislación vigente que regula la materia como lo es el Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios en su artículo 42 “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”, del artículo precedentemente trascrito se desprende el derecho del arrendatario a que se le ofrezca el inmueble en primer lugar sin más limitaciones que las establecidas en el texto del mismo, y el artículo 43 ejusdem señala el medio de defensa que tiene el arrendatario al cual se le ha violado el referido derecho, en los términos siguientes “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”; a los fines de garantizar el derecho de preferencia así como también el medio de defensa que tiene el arrendatario en caso que se le viole, el legislador muy sabiamente contempló en el artículo 44 ibidem “A los fines del ejercicio del derecho de preferencia, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiera aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”; y a fin de ser más abarcante en el artículo 46 ejusdem expresa “Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento autentico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.”; y el artículo 47 ibidem señala “ El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”; y aún más a lo expuesto, el legislador estableció otros requisitos a parte de los establecidos en el artículo 42 arriba trascrito para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto, tal y como lo expresa el artículo 48 ejusdem “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la Notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”.

De lo anteriormente expuesto, de las normas trascritas y de las pruebas aportadas por las partes y valoradas por este Despacho, se desprende que la Ley vigente establece dos clases de notificaciones la primera de ellas es la que debe hacerle el arrendador-propietario al arrendatario por escrito, ya que la ley establece que la misma debe ser cierta, en la cual debe especificarse la condiciones y modalidades de la negociación y la única forma cierta para demostrar que se cumplió con tal obligación es a través de un medio escrito; y una segunda notificación que debe ser practicada por el adquirente del inmueble la cual debe ser cierta y a la misma debe anexársele copia certificada de la negociación; siendo a partir de las notificaciones ciertas en referencia donde nace para el arrendatario los derechos que le consagra la legislación vigente. Y así se establece.

De los autos del expediente se evidencia, que el propietario-arrendador, no cumplió con la obligación de notificar de forma cierta, ni un tercero en su nombre como lo establecen los artículos 44 y 46 de la ley antes trascritos. De igual forma, es a partir de las ya señaladas notificaciones cuando comienzan los lapsos dados para ejercer sus derechos el arrendatario, de la primera notificación, nacen los quince días para aceptar la negociación, y de la segunda notificación se da inicio a los cuarenta días continuos para ejercer el retracto legal, siendo la primera practicada por el arrendador-propietario y la segunda por el adquirente, las cuales no se cumplieron en el caso bajo análisis tal y como se desprende de los autos del expediente. Y así se establece.

Tratando este tema de Retracto Legal Arrendaticio, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20 de mayo de 2005 estableció “…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”.

De la sentencia en comento en concordancia con la legislación ya analizada se desprende enfáticamente la obligación de practicar la notificación establecida en la ley, especialmente la señalada en el artículo 46 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la obligación por parte del adquirente del inmueble arrendado de notificar, que efectivamente se realizó la negociación y además hacer entrega de una copia certificada de dicha notificación, la cual debe quedar en poder del arrendatario, lo cual en el presente caso no fue cumplido, en consecuencia, la imposibilidad de establecer fecha de inicio para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto legal. Y así se decide.

De los autos, se desprende que la Inmobiliaria Alquila y Vende Compañía Anónima (Alvenca), realizó notificación a la Empresa Agrodiesel Occidente C.A. arrendataria del inmueble en litigio en fecha 20 de enero de 2005, por medio de la cual le informó que el propietario-arrendador había transferido el inmueble a sus hijos y en consecuencia no se renovaría el contrato de arrendamiento, por lo cual se le informaba además que le correspondían dos años de prorroga legal, tal notificación a criterio de este Administrador de Justicia no puede ser considerada como la notificación establecida en el artículo 46 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en razón que la misma fue hecha en nombre del propietario-arrendador-vendedor del inmueble y no a nombre del comprador-adquirente del inmueble, tal y como lo establece la ley y que fue ampliamente aclarado por la sentencia ut supra comentada del M.T. de la República, además, no fue entregada copia certificada de la negociación, en virtud de ello, mal podría considerarse que la referida comunicación haga las veces de la notificación obligatoria que debe realizar el adquirente. Y así se decide.

En razón que quedó demostrada la violación de los derechos de la arrendataria y el no cumplimiento de la obligación de notificar por parte de la adquirente, este Tribunal, declara válido lo establecido en el numeral Tercero del Petitorio, el cual textualmente expresa “…Me comprometo desde ya a pagar el precio de la venta, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000, oo) así como a rembolsar los gastos efectuados por la compradora para la adquisición del inmueble, que según nota de registro, de fecha 13 de mayo de 2004, ascendieron a la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 389.671, oo)”, y así se establece.

No obstante todo lo señalado, es necesario, mencionar que en el referido documento por medio del cual el ciudadano J.M.M. le vende a la ciudadana R.S.M.S., el inmueble consistente en un galpón industrial con un área de (398,18M2), ubicado en la calle 2 Nº 9-77 de la Urbanización J.d.M., Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el cual es propiedad de J.M.M., el Terreno según se desprende del documento protocolizado ante la oficina subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal, anotado bajo el número 161, folios 267 y 268, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 16 de Septiembre de 1971; y las Mejoras o Bienechurias según se desprende del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el número 18, folios 1 al 4, Tomo 017, Protocolo Primero de fecha 10 de diciembre de 2003; cuyos linderos y medidas son: NORTE: con propiedad de Gavidio Niño, mide catorce metros con ochenta centímetros; SUR: con la calle 2, mide catorce metros con ochenta centímetros; ESTE: con galpón Nº 2, mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt); y OESTE: con propiedad de R.N., mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt), el cual está identificado en el NUMERAL PRIMERO del mencionado documento, en virtud que a través del mismo fueron enajenados otros dos inmueble que no se encuentran en litigio, por lo tanto la demandante Sociedad Mercantil AGRODIESEL OCCIDENTE COMPAÑIA ANÓNIMA, no demandó ningún derecho sobre tales bienes, ni este Jurisdicente le confiere ningún derecho sobre los mismos a la demandante, en consecuencia, el único bien afectado por la presente decisión es el inmueble identificado en el numeral Primero del documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el día 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matrícula 2.004-LRI-T21-30, mediante el cual el ciudadano J.M.M. le vende a la ciudadana R.S.M.S., el inmueble plenamente identificado ut supra.

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentara la Sociedad Mercantil AGRODIESEL OCCIDENTE COMPAÑIA ANÓNIMA, representada por los ciudadanos I.A.V.R., M.J.V.A., I.A.V.V. Y B.C.V.V., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-6.318.080, 13.149.548, 12.228.792 y 14.504.455; con el carácter de Presidente el primero, de Administradora, la segunda y como únicas accionistas la tercera y cuarta de los nombrados en contra de los ciudadanos J.M.M. y R.S.M.S., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-9.217.794 y V- 12.633.200, por la negociación realizada sobre el inmueble consistente en un galpón industrial con un área de (398,18M2), ubicado en la calle 2 Nº 9-77 de la Urbanización J.d.M., Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el cual es propiedad de J.M.M., titular de la cédula de identidad número V-9.217.794, el Terreno según se desprende del documento protocolizado ante la oficina subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal, anotado bajo el número 161, folios 267 y 268, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 16 de Septiembre de 1971; y las Mejoras o Bienechurias según se desprende del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el número 18, folios 1 al 4, Tomo 017, Protocolo Primero de fecha 10 de diciembre de 2003; cuyos linderos y medidas son: NORTE: con propiedad de Gavidio Niño, mide catorce metros con ochenta centímetros; SUR: con la calle 2, mide catorce metros con ochenta centímetros; ESTE: con galpón Nº 2, mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt); y OESTE: con propiedad de R.N., mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt).

SEGUNDO

SE SUBROGA a la Sociedad Mercantil AGRODIESEL OCCIDENTE en la condición de compradora en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el día 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matrícula 2.004-LRI-T21-30, mediante el cual el ciudadano J.M.M. le vende a la ciudadana R.S.M.S., SOLO en lo que respecta al inmueble plenamente identificado en el numeral anterior y que en dicho documento corresponde al Numeral Primero, es decir, al inmueble constituido por un galpón con un área de (398,18M2), ubicado en la calle 2 Nº 9-77 de la Urbanización J.d.M., Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el cual es propiedad de J.M.M., según se desprende de los documentos siguientes: el Terreno según se desprende del documento protocolizado ante la oficina subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal, anotado bajo el número 161, folios 267 y 268, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 16 de Septiembre de 1971; y las Mejoras o Bienechurias según se desprende del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el número 18, folios 1 al 4, Tomo 017, Protocolo Primero de fecha 10 de diciembre de 2003; cuyos linderos y medidas son: NORTE: con propiedad de Gavidio Niño, mide catorce metros con ochenta centímetros; SUR: con la calle 2, mide catorce metros con ochenta centímetros; ESTE: con galpón Nº 2, mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt); y OESTE: con propiedad de R.N., mide veintiséis metros con noventa centímetros (26,90mt).

TERCERO

Se declara RESUELTO y sin ningún valor jurídico LA VENTA realizada por el ciudadano J.M.M. a la ciudadana R.S.M.S., en lo referente al numeral Primero de la venta, específicamente solo en lo que respecta al inmueble antes mencionado y descrito con sus datos, linderos, medidas y características, EL CUAL ES PARTE del documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el día 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matrícula 2.004-LRI-T21-30, así como el Usufructo en el establecido a favor del vendedor, solo en lo que refiere al inmueble objeto de litigio en la presente causa, el cual como ya quedo establecido figura al NUMERAL PRIMERO que a su vez es parte del documento de fecha 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matrícula 2.004-LRI-T21-30, registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Y CON RESPECTO A LOS DOS (2) INMUEBLES DESCRITOS EN LOS NUMERALES 2 Y 3 DEL DOCUMENTO DE VENTA en referencia, QUEDAN INCÓLUMES, en todo su vigor legal, términos y condiciones y también incólume el usufructo que fue allí establecido por las partes, es decir vendedor y comprador antes identificados con relación a los inmuebles de los numerales 2 y 3.

CUARTO

la demandante Sociedad Mercantil AGRODIESEL OCCIDENTE COMPAÑIA ANONIMA, DEBERÁ CONSIGNAR ante este Despacho la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 45.389.671, oo), por concepto del precio del inmueble en litigio, es decir, el cual es parte y figura al NUMERAL PRIMERO del documento de fecha 13 de mayo de 2004, inscrito bajo la matrícula 2.004-LRI-T21-30, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, y como rembolso de los gastos efectuados por la compradora ciudadana R.S.M.S. para la adquisición del inmueble.

Se condena en costas a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Firmada, Sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintisiete días del mes de Septiembre del año dos mil seis.

J.M.C.Z.

Juez Temporal Jocelynn Granados Serrano

Secretaria

JMCZ/mzp

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana, dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal y se libraron las respectivas boletas de notificación.

La Secretaria

JMCZ/mzp