Decisión nº 5354 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 9 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de junio de 2013 (folio 24), por la abogada A.L.M.D.M., en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., parte demandante, contra la sentencia de fecha 27 de mayo de 2013, mediante la cual el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido contra la ciudadana N.M.C.D.C., por cobro de bolívares por cánones de arrendamiento.

Mediante auto de fecha 26 de junio de 2013 (folio 30), este Juzgado le dio entrada y el curso de Ley al presente expediente, con la advertencia que a tenor de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a las once de la mañana (11:00 a.m.) del tercer día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, tendría lugar la audiencia oral de apelación, en la cual se dictaría sentencia definitiva.

Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes:

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 13 de mayo de 2013 (folios 01 al 05), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por la abogada A.L.M.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.705.236, inscrita en el Inpreabogado con el número 61.087, en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.038.580, según consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 08 de abril de 2008, bajo el Nº 44, Tomo 28, mediante el cual demandó a la ciudadana N.M.C.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.327.812, en los términos siguientes:

En el Capítulo I, titulado “LOS HECHOS”, alegó que tal y como se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 10 de junio de 2008, bajo el Nº 18, folios 155 al 160, Tomo 32, Protocolo I, Trimestre Segundo, su representada es propietaria de un inmueble tipo apartamento, ubicado en Mérida, Estado Mérida, Urbanización Las Tapias, Torre “B” (Araguaney) del Edificio “…Condominio siete, piso o nivel 4, distinguido con el Nº 4-1…” (sic), el cual agregó marcado con el Nº 2.

Que en fecha 15 de abril de 2010 su representada, ciudadana C.M.B.D., dio en arrendamiento puro y simple el inmueble antes identificado, a la ciudadana N.M.C.D.C., según documento que anexó en original marcado con el Nº 3, el cual opone a la demandada para su reconocimiento en contenido y firma, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Que conforme a lo establecido en la cláusula primera, parágrafo único, del contrato de arrendamiento, la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, declaró expresamente que conoce el inmueble y había comprobado que el mismo tiene un área aproximada de ciento dieciséis metros cuadrados con quince centímetros (116,15 m²), distribuidos entre sala comedor, cocina con oficios, pasillos, tres habitaciones con closet, baño principal y baño auxiliar, un puesto de estacionamiento marcado con el Nº 15 y el maletero marcado con el mismo número (estos dos ubicados en la Planta Sótano) y que todo le fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, pintura y mantenimiento, las puertas de las habitaciones tiene su cerradura y llaves; igualmente declaró que se obligaba a reintegrarlo en la misma forma cuando concluyera la relación arrendaticia.

Que conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se estableció que el canon arrendaticio mensual en la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), suma ésta que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades adelantadas durante los cinco (05) primeros días de cada mes, y se acordó que el documento que constituye prueba de la solvencia, sería sólo el recibo que emitiera la arrendadora, suscrito por ella.

Que conforme a lo establecido en el “Parágrafo Segundo” del contrato de arrendamiento, la arrendataria convino que en el caso de mora, debía pagar intereses a las tasas indicadas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que la falta de dos (02) mensualidades vencidas y consecutivas, otorgaba pleno derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato.

Que conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, se obligó a la contratación y pago de los servicios públicos y a presentar la solvencia de los mismos al momento que concluyera la relación arrendaticia.

Que conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, la duración del mismo era por un año (1) a término fijo, desde el 1º de mayo de 2010, hasta el 1º de mayo de 2011.

Que en el parágrafo primero de esa misma cláusula, se acordó que vencido dicho lapso, si las partes desearen continuar la relación arrendaticia debían otorgar, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, un nuevo contrato; y en el parágrafo segundo de esa misma cláusula, se estableció que sí no se otorgaba el nuevo contrato se entendía concluida la relación y la arrendataria comenzaría a hacer uso de la prórroga legal establecida en el literal “a)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, entendiéndose que dicho lapso “comenzará el día 2 de mayo de 2011 hasta el 2 de noviembre de 2012”, es decir, que la arrendataria, para esta fecha se encontraría dentro del lapso de prórroga legal establecido en la Ley de arrendamientos derogada.

Que conforme a lo establecido en la cláusula de “Depósito” del contrato de arrendamiento, la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, le pagó a su representada, ciudadana C.M.B.D., mediante cheque signado con el número 48656159, de la cuenta corriente número 01340427544273022321, la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), por concepto de depósito en garantía para responder de daños menores que se ocasionaren al inmueble o del pago de servicios públicos.

Alegó la coapoderada judicial de la parte demandante, que de conformidad con las disposiciones legales y contractuales, su representada estaba dispuesta a reintegrar dicha suma una vez que el inmueble le fuera entregado en las mismas condiciones de mantenimiento y pintura en que la arrendataria lo recibió y solvente con todos los pagos (servicios públicos y cuotas ordinarias de condominio) convenidos según el contrato.

Que como quiera que en el mes de febrero de 2012, la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, había incurrido en mora en unos cuantos meses, se le hizo una gestión de cobro extrajudicial y comenzó entonces a pagar en un Escritorio Jurídico de la localidad, la forma de pago era que dejaba un cheque a favor de la arrendadora y posteriormente pasaba a buscar el recibo liberatorio del pago emitido por su representada. Así se hizo hasta el mes de julio, cuando consignó el cheque signado con el número 131852528 de la entidad bancaria BANESCO, para pagar el canon correspondiente al lapso comprendido entre el 14 de abril de 2012 hasta el 14 de mayo de 2012, es decir, que ya pagaba con retraso de un (01) mes, pero el día 8 de agosto de ese mismo año, la arrendadora recibió una comunicación de la Administración de Condominio donde notificaban la mora, en consecuencia se citó nuevamente a la arrendataria, indicándole que según el condominio, adeudaba la suma de OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 8.972,46), y se le pidió el pago inmediato de esta suma más la actualización de los cánones y la referida arrendataria no volvió ni a retirar el comprobante del último pago, ni atiende llamado alguno, aun cuando supuestamente, continua ocupando el inmueble.

Que la arrendataria adeuda a su representada para esa fecha, el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 14 de mayo de 2012 al 14 de junio de 2012, del 14 de junio de 2012 al 14 de julio de 2012, del 14 de julio de 2012 al 14 de agosto de 2012, del 14 de agosto de 2012 al 14 de septiembre de 2012, del 14 de septiembre de 2012 al 14 de octubre de 2012; del 14 de octubre de 2012 al 14 de noviembre de 2012; “14/11/2012 a 14712/2012 al 14/01/2013”; del 14 de enero del 2013 al 14 de febrero de 2013 y del 14 de febrero de 2013 al 14 de marzo de 2013, es decir, adeuda “DIEZ (10) MESES DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, todo lo cual hace un total de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.000,00) mas los intereses moratorios a la tasa legal y el pago de cuotas de condominio por utilización de áreas comunes y servicios propios del uso, por lo cual, ha incumplido con la obligación contractual establecida en la cláusula ‘segunda’ del contrato que se anexa como documento fundamental de la acción, situación ésta que hace procedente la solicitud de una demanda de cumplimiento de las obligaciones contractuales contra la identificada arrendataria…” (sic).

Que según información de algunos vecinos del apartamento, la arrendataria no tiene allí su domicilio, sino que está ocupado por jóvenes, supuestamente estudiantes, de quienes se quejan porque hacen fiestas y colocan aparatos de música en alto volumen.

En el Capítulo II, titulado “DEL DERECHO APLICABLE”, alegó que fundamenta la demanda en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 545, 1.133, 1.134, 1.167, 1.579, 1.592 del Código Civil, en los artículos 67, 94 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los artículos 29, 30, 36, 585, 588 y 590 del Código de Procedimiento Civil y en la Resolución Nº 2009-0006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009.

Bajo el intertítulo “CONCLUSIONES”, alegó que la relación arrendaticia existente entre su representada, ciudadana C.M.B.D. y la ciudadana N.M.C.D.C., es un contrato escrito a tiempo indeterminado, sobre un apartamento destinado a vivienda.

Que la acción “…NO PUEDE DAR LUGAR JAMAS [sic] A UNA DECISION [sic] JUDICIAL CUYA PRACTICA [sic] MATERIAL COMPORTE LA PERDIDA [sic] DE LA POSESION [sic] O TENENCIA DE UN INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA, antes bien, SIGUE VIGENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO A TIEMPO INDETERMINADO.

Que tampoco da lugar la presente acción a una ejecución de desalojo forzoso o a la desocupación de la vivienda mediante coacción o constreñimiento, que son los supuestos de hecho establecidos tanto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y control [sic] de los arrendamientos [sic] inmobiliarios [sic] como por el artículo 4° de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, razón por la cual, “no se amerita agotar previamente el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, sino que es procedente el procedimiento establecido en los artículos 100 al 122, ambos inclusive de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios…” (sic).

Alegó la coapoderada judicial, que existe la presunción de que la arrendataria no tiene su residencia en el apartamento.

Bajo el intertítulo “PETITORIO”, alegó que por las consideraciones expuestas, en nombre de su representada, procedió a demandar a la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, para que conviniera o a ella fuera obligada por el Tribunal, en el “EL CUMPLIMIENTO DE LAS CLAUSULAS [sic] CONTRACTUALES ESTABLECIDAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO OBJETO DE LA PRESENTE ACCION [sic]…” (sic), en consecuencia, a pagar a su representada, en cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda del contrato, los siguientes conceptos y montos:

(Omissis):…

PRIMERO: La suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000,00) correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el 14/05/2012 al 14/06/2012; 14/06/2012 al 14/07/2012; 14/07/2012 al 14/08/2012; 14/08/2012 al 14/09/2012; 14/09/2012 al 14/10/2012; 14/10/2012 al 14/11/2012; 14/11/2012 a [sic] 14/12/2012 al 14/01/2013; 14/01/2013 al 14/02/2013; 14/02/2013 al 14/03/2013; es decir, adeuda DIEZ (10) MESES DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 2.500,00).- SEGUNDO: Los intereses moratorios calculados a la tasa legal del uno por ciento mensual, sobre cada uno de los meses, lo cual se especifica así: mayo a junio de 2012, tiene acumulados 270 días de mora, lo cual totaliza la suma de ciento ochenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 187,50); junio a julio 2012, tiene acumulados 240 días de mora, lo cual totaliza la suma de ciento sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 166,66); de julio 2012 a agosto 2012, tiene acumulados 210 días de mora, lo cual totaliza la suma de ciento cuarenta y cinco bolívares con ochenta y dos céntimos (145,82); de agosto 2012 a septiembre 2012, tiene acumulados 180 días de mora, lo cual totaliza la suma de ciento veinticuatro bolívares con noventa y ocho céntimos (124, 98); de septiembre de 2012 a octubre de 2012, tiene acumulados 150 días de mora, lo cual totaliza la suma de ciento cuatro bolívares con catorce sentimos (104,14); de octubre de 2012 a noviembre de 2012, tiene acumulados 120 días de mora, lo cual totaliza la suma de ochenta y tres bolívares con treinta céntimos (83,30); de noviembre de 2012 a diciembre de 2012, tiene acumulados 90 días de mora, lo cual totaliza la suma de sesenta y dos bolívares con cuarenta y seis céntimos (62,46); de diciembre de 2012 a Enero de 2013, tiene acumulados 60 días de mora, lo cual totaliza la suma de cuarenta y un bolívares con sesenta y dos céntimos (41,62); de Enero de 2013 a Febrero de 2013, tiene acumulados 30 días de mora, lo cual totaliza la suma de veinte bolívares con setenta y ocho céntimos (20,78). Todo lo cual totaliza la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES [sic] CON VEINTISEIS [sic] CENTIMOS [sic] (Bs. 937,26); TERCERO: Al pago de los intereses moratorios que se sigan causando hasta que se realice el pago total de lo adeudado. CUARTO: Al pago de las costas procesales que ocasione el presente juicio. QUINTO: Que el arrendatario pague con puntualidad los cánones acordados en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda…

(sic).

Que estima la demanda en la cantidad de VEINTICINCO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 25.937,26), la cual equivale a DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS CON CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (242,40 U.T.).

Bajo el intertítulo “SOLICITUD DE MEDIDA PREVENTIVA”, solicitó que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código Civil, en concordancia con el ordinal 1º del artículo 588 y el artículo 590, se “…fije monto sobre el cual se constituirá garantía suficiente para responder a la demandada de los posibles daños y perjuicios que se le causaren para que se decrete MEDIDA DE EMBARGO PREVENTIVO DE BIENES PROPIEDAD DE LA ARRENDATARIA…” (sic).

Señaló como domicilio procesal la siguiente dirección “Mérida, Urbanización Las Tapias, Avenida 5 con calle Las Delias N° 206, quinta ‘Loredy’” (sic).

Señaló como domicilio a los fines de la citación de la parte demandada, la siguiente dirección “Mérida, Urbanización Las Tapias, Torre ‘B’ (Araguaney), piso 4, apartamento 4-1” (sic).

Finalmente promovió las pruebas que se trascriben a continuación:

(Omissis):…

1) INSTRUMENTAL: Para probar la relación arrendaticia, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se anexa para su reconocimiento el contrato contenido en el documento privado que se anexa [sic] marcado con el N° 3 [,] como fundamental a la demanda, toda vez que contiene la relación arrendaticia y los deberes de la arrendataria.

2) Para probar el último pago, promuevo el valor y mérito del recibo emitido por el pago del canon correspondiente al periodo [sic] comprendido entre el 14-04-12 al 14-05-2012, pagado con cheque 13185258 de Banesco, el cual no fue retirado por la interesada del Escritorio Jurídico Peña- Bortone. Este documento se anexa marcado con el N° 4.

3) Para probar la propiedad de mi representada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de conformidad a lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, consigno una fotocopia del instrumento por el cual G.O.A. le da en venta a mi representada C.M.B.P. [,] el inmueble al cual se refiere el contrato de arrendamiento. Este documento se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha diez de junio de dos mil ocho, inserto bajo el N° 18, folio 155 al 160 del Protocolo I, Tomo 30, segundo trimestre; este documento se anexa marcado con el N° 2.-

4) Para probar que existe la presunción de que la demandada se encuentra en mora con el pago del condominio, se anexa, marcada con el N° 5 la comunicación enviada en fecha 08 de agosto de 2012 por el Ingeniero Cesar [sic] Lobo Lacruz y el Administrador N.P. a mi representada, conminándole a regularizar el pago de las cuotas mensuales de condominio. En la oportunidad probatoria, se promoverá prueba de Informe a la Junta Administradora del Edificio Araguaney para que informe al respecto…

(sic).

Junto con el escrito libelar, la apoderada judicial produjo los siguientes documentos:

1) Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida, Estado Mérida, en fecha 08 de abril de 2008, inserto con el número 44, Tomo 28, mediante el cual la ciudadana C.M.B.D., otorgó poder a las abogadas O.M.M. y A.L.M.D.M., inscritas en el Inpreabogado con los números 99.261 y 61.087 (folios 06 al 08).

2) Copia simple de documento protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera, Estado Trujillo, en fecha 14 de mayo de 2008, inserto con el número 66, Tomo 50 y posteriormente inscrito por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 10 de junio de 2008, inserto con el número 18, Folios 155 al 160, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo, Segundo Trimestre, mediante el cual el ciudadano G.O.A., actuando en nombre propio y en representación de su cónyuge, la ciudadana M.L.B.D.O., dio en venta a la ciudadana C.M.B.D., un apartamento signado con el número 4-1, Piso 4 o Nivel 4, Torre “B” Araguaney, Edificio denominado Condominio Siete, ubicado en la Urbanización Las Tapias, Jurisdicción del Municipio J.R.S., Distrito Libertador del Estado Mérida (folios 09 al 11).

3) Copia simple de contrato de arrendamiento, mediante el cual la ciudadana C.M.B.D., dio en arrendamiento a la ciudadana N.M.C.D.C., un inmueble consistente en un apartamento signado con el número 4-1, Piso o Nivel 4, Torre “B” Araguaney, Edificio denominado Condominio Siete, ubicado en la Urbanización Las Tapias, Jurisdicción del Municipio J.R.S., Distrito Libertador del Estado Mérida (folios 12 y 13).

4) Original de recibo de fecha 13 de julio de 2012.

5) Original de comunicación de fecha 08 de agosto de 2012, suscrita por la Junta Administradora del Edificio Araguaney (folio 15).

Por auto de fecha 16 de mayo de 2013 (folio 17), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dio por recibido el expediente, le dio entrada y acordó que por auto separado resolvería lo conducente.

Mediante decisión de fecha 27 de mayo de 2013 (folios 18 al 21), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró inadmisible la demanda incoada por la ciudadana C.M.B.D., contra la ciudadana N.M.C.D.C., por “…COBRO DE BOLÍVARES POR CÁNONES DE ARRENDAMIENTO…” (sic).

Por diligencia de fecha 04 de junio de 2013 (folio 23), el Alguacil del Tribunal de la causa informó la práctica de notificación de la parte actora.

Mediante diligencia de fecha 07 de junio de 2013 (folio 24), la abogada A.L.M.D.M., en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., parte demandante, apeló de la decisión dictada en 27 de mayo de 2013.

Por auto de fecha 12 de junio de 2013 (folio 25), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, ordenó efectuar un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 04 de junio de 2013 exclusive, fecha en que constó la notificación de la parte actora, hasta el 07 de junio de 2013 inclusive, fecha en que la parte demandante ejerció el recurso de apelación. En cumplimiento de lo ordenado en el referido auto, la Secretaria de ese Juzgado dejó constancia que durante el lapso señalado transcurrieron tres (03) días de despacho.

Mediante auto de fecha 12 de junio de 2013 (folio 26), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, admitió en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada A.L.M.D.M., en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., parte demandante, y ordenó remitir original del expediente al Juzgado Superior (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Mediante auto de fecha 12 de junio de 2013 (folio 28), el Tribunal de la causa, ordenó corregir la foliatura del expediente de conformidad con lo establecido en los artículos 25 y 109 del Código de Procedimiento Civil.

II

DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante decisión de 27 de mayo de 2013 (folios 18 al 21), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró inadmisible la demanda incoada por la ciudadana C.M.B.D., contra la ciudadana N.M.C.D.C., por “…COBRO DE BOLÍVARES POR CÁNONES DE ARRENDAMIENTO…” (sic), en los términos que se reproducen a continuación:

(Omissis):…

Vista la demanda interpuesta por la ciudadana C.M.B.D., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 3.038.580, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representada por las Abogadas [sic] en ejercicio O.M.M. y A.L.M.D.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de la [s] cédula [s] de identidad número [s] V 15.174.514 y V 8.705.236, respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo el [sic] número [sic] 99.261 y 61.087, en su orden, domiciliadas en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, en contra de la ciudadana N.M.C.D.C., venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 4.327.812, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, por COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, es por lo que esta Juzgadora a los efectos de la admisión o no de la misma, realiza las siguientes consideraciones:

De la revisión del libelo demanda se desprende que la parte actora en su carácter de arrendadora suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada de autos, parte arrendataria, teniendo por objeto un inmueble destinado a vivienda familiar. Así mismo [sic] se evidencia, que la accionante demanda el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, así como el pago de los intereses y la correspondiente condenatoria en costas, entendiéndose que la acción a ejercer sería el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES, por cuanto el reclamo de los cánones de arrendamiento deriva directamente de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes. Y ASÍ SE DECLARA.

En éste sentido, siendo evidente que el inmueble objeto de la relación arrendaticia se encuentra destinado a vivienda familiar, es por lo que se precisa traer a colación el contenido del artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que señala:

‘Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.

A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley’.

Consecuentemente, el artículo 94 ejusdem, establece:

‘Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes

.

Así mismo, el artículo 96 del nuevo texto arrendaticio, prevé:

Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto No 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10

.

De las normas indicadas se desprende inexorablemente que previo a cualquier demanda derivada de una relación arrendaticia que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda familiar, conlleve o no la acción incoada a la desposesión material de la misma, el actor deberá tramitar el procedimiento administrativo establecido [en la] Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y ASÍ SE DECLARA.

En el caso de marras, es evidente que el actor persigue el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, acción ésta que per se deriva de la relación arrendaticia que sostienen los justiciables y que ciertamente la decisión judicial que a bien se tenga a tomar no comporta la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble arrendado; sin embargo el procedimiento administrativo previo a la demanda debe intentarse en todos aquellos casos que la acción derive de una relación arrendaticia que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda familiar, conlleve o no la misma a su desposesión material. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, siendo que de la revisión de las actas procesales no se desprende que el actor haya intentado previamente el procedimiento administrativo señalado en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que por aplicación analógica del artículo 341 de la N.C.A., resulta forzoso para esta Juzgadora declarar INADMISIBLE la presente demanda. Y ASÍ SE DECLARA.

Por todo lo anteriormente expuesto y de conformidad con lo regido en el artículo 101 y la segunda disposición final de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana C.M.B.D., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 3.038.580, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representada por las Abogadas [sic] en ejercicio O.M.M. y A.L.M.D.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de la [s] cédula [s] de identidad número [s] V 15.174.514 y V 8.705.236, respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo el [sic] número [sic] 99.261 y 61.087, en su orden, domiciliadas en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, en contra de la ciudadana N.M.C.D.C., venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 4.327.812, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, por COBRO DE BOLÍVARES POR CÁNONES DE ARRENDAMIENTO. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, es por lo que se ordena la notificación de la parte demandante o a sus Apoderados [sic] Judiciales [sic] con el objeto de ponerla en conocimiento de la presente decisión, haciéndole saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que considere convenientes…” (sic). (Mayúsculas, cursivas, resaltado, subrayado y paréntesis del texto copiado; corchetes de esta Alzada)

III

DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

Siendo la oportunidad legal para llevar a cabo la audiencia oral y pública prevista en el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el acto se declaró desierto, en virtud que ninguna de las partes hizo acto de presencia en dicho acto procesal.

Este es el historial de la presente causa.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Expuesto lo anterior, el punto a dilucidar en esta Alzada, es verificar si resulta o no procedente en derecho la apelación propuesta en fecha 07 de junio de 2013 (folio 24), por la abogada A.L.M.D.M., en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., parte demandante, contra la sentencia de fecha 27 de mayo de 2013, mediante la cual el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró la inadmisibilidad de la demanda, y en consecuencia, determinar si dicha decisión debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada. A tal efecto, se observa:

De la revisión de las actas procesales, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto la acción de cobro de bolívares por cánones de arrendamiento, derivada del contrato de arrendamiento de fecha 15 de abril de 2010, suscrito entre la ciudadana C.M.B.D., en su carácter de arrendadora y la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble destinado a vivienda signado con el número 4-1, del Piso o Nivel 4, Torre “B” “Araguaney” del Edificio denominado “Condominio Siete”, ubicado en la Urbanización Las Tapias, Parroquia J.R.S.d.M.L.d.E.M., propuesta contra la ciudadana N.M.C.D.C., para que conviniera o a ello fuera obligada por el Tribunal en “…EL CUMPLIMIENTO DE LAS CLAUSULAS [sic] CONTRACTUALES ESTABLECIDAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…” (sic), conforme a lo establecido en la cláusula segunda.

Así las cosas, observa este Juzgador, que obra agregado a los folios 12 y 13, copia simple del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, en el cual en la “CLAUSULA SEGUNDA”, se dejó establecido:

(Omissis):…

SEGUNDA: El canon acordado por las partes es la suma de dos mil quinientos bolívares mensuales (Bs. 2.500,00), cantidad esta que la arrendataria se obliga a pagar por mes adelantado dentro de los cinco primeros días de cada uno de ellos y el documento que constituye prueba de la solvencia será solo el recibo que emita la arrendadora suscrito por ella. Parágrafo Primero: Los [sic] arrendataria convienen en pagar las cuotas de condominio en todo cuanto sea aplicable al uso diario del inmueble (aseo, mantenimiento de zonas comunes, ascensores y otros similares), y corresponderá a la arrendadora sólo el pago de aquellos rubros que sean inherentes a la propiedad, tales como cambios de tuberías y acometidas, pintura general o impermeabilización de la fachada del edificio. Parágrafo Segundo: Es convenido expresamente por la arrendataria que en caso de mora en el pago, se deberá pagar intereses a las tasas indicadas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente conviene en que la falta de pago de dos mensualidades vencidas y consecutivas, otorga pleno derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y medida preventiva de secuestro del inmueble…

(sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Expuesto lo anterior, pasa esta Alzada a decidir previas las siguientes consideraciones.

El artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.503, la cual entró en vigencia a partir del 12 de noviembre de 2011, establece:

Artículo 6.- Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.

A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley

(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

A su vez, los artículos 94 y 96 de la Ley in comento, disponen:

Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes

Artículo 95.- El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10’ (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En este orden de ideas, los artículos 5, 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, establecen:

Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-

Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 7.- El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados.

Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión.

Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.

La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.

La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.

En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.

Artículo 8.- Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.

Artículo 9.- Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.

Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.

Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes

(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de abril de 2013, en ponencia conjunta, Expediente Nº AA20-C-2012-0000712, dejó sentada la siguiente doctrina:

(Omissis):…

...Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:

[sic]

Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que ‘previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa’ que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.

Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé ‘…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…’.

Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.

Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la ‘restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble’ destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a ‘…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…’ frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.

En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.

Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de ‘cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional’.

Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).

Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.

En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.

En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente ‘…la necesidad de ocupar el inmueble…’.

Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente ‘…inminente actividad de desalojo o desocupación….’, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.

En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es ‘la posesión, tenencia u ocupación’, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.

En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a ‘vivienda principal’.

Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).

Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley…

(sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Del criterio jurisprudencial antes trascrito, se evidencia que sin duda el artículo 5 y siguientes del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente inminente actividad de desalojo o desocupación -como en el caso bajo estudio- pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en la Ley in comento.

Así las cosas constata este Juzgador, que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto la acción de cobro de bolívares por cánones de arrendamiento, derivado del contrato de arrendamiento de fecha 15 de abril de 2010, suscrito entre la ciudadana C.M.B.D., en su carácter de arrendadora y la ciudadana N.M.C.D.C., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble destinado a vivienda, en el cual se demandó a la arrendataria, para que conviniera o a ello fuera obligada por el Tribunal, en “…EL CUMPLIMIENTO DE LAS CLAUSULAS [sic] CONTRACTUALES ESTABLECIDAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…” (sic) (Corchetes de esta Alzada), conforme a lo establecido en la “CLAUSULA SEGUNDA”.

Expuesto lo anterior, esta Alzada considera que aunque no exista en los términos de la recurrente, inminente actividad de desalojo o desocupación del inmueble objeto de la presente controversia, existe amenaza de que pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte posteriormente la pérdida de la posesión o tenencia del mismo. Así se decide.

En este sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Como puede observarse, los artículo 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen que previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en Ley in comento, y el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Así, los artículos 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley. Así se decide.

Con base en lo antes expuesto, observa esta Alzada, que no consta de las actas procesales, que la ciudadana C.M.B.D., en su carácter de parte actora, previo a la interposición de la demanda a que se contrae la presente decisión, haya agotado el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, requisito sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. Así se decide.

Así las cosas, luego de la revisión minuciosa de las actuaciones que conforman el expediente, las pruebas que obran a los autos, y la doctrina analizada anteriormente, resulta forzoso para esta Alzada, declarar la INADMISIBILIDAD la presente demanda, por falta de agotamiento del procedimiento administrativo previo, conforme a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en los artículos 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en armonía con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Expuesto lo anterior, considera esta Alzada, que está totalmente ajustada a derecho la sentencia recurrida, de fecha 27 de mayo de 2013, proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, impugnada a través del recurso de apelación interpuesto por la abogada A.L.M.D.M., en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., parte demandante, la cual debe ser confirmada en todas y cada una de sus partes, como en efecto se hará dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

DISPOSITIVO

En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 07 de junio de 2013, por la abogada A.L.M.D.M., en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana C.M.B.D., parte demandante, contra la sentencia definitiva de fecha 27 de mayo de 2013, proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia definitiva proferida en fecha 27 de mayo de 2013, mediante la cual el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró la INADMISIBILIDAD de la demanda.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida.

Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada

Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en Mérida, a los nueve días del mes de julio de dos mil trece.- Años: 202º de la Indepen¬den¬cia y 154º de la Federación.

El Juez,

H.S.F.

La Secretaria,

M.A.S.G.

En la misma fecha, siendo las diez y cuarenta y cinco minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certi¬fico.

La Secretaria,

M.A.S.G.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.- Mérida, nueve (09) de julio de dos mil trece (2013).-

203º y 154º

Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante¬rior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.-

El Juez,

H.S.F.

La Secretaria,

M.A.S.G.

En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.

La Secretaria,

Exp. 5901.- M.A.S.G.