Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veinte (20) de mayo de dos mil once (2011)

Años: 201º y 152º.

ASUNTO: AH1B-V-2002-000099

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA:

• H.R.G.M. y M.V.D.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de las Cédulas de Identidad números V-806.941 y 1.458.334, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

• M.M.E.G. y M.D.L.B.P., abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 68.737 y 97.646, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

• G.B.D.G. y G.G.G., colombianos, mayores de edad, cónyuges, domiciliados en Houston, Texas, Estados Unidos de América, y titulares de las Cédulas de Identidad números E-81.394.214 y E-81.275.864, respectivamente.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA:

• A.D.N. y M.L.N., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 3.104 y 18.915, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

I

SÍNTESIS DE LOS HECHOS.-

Se inicia el presente juicio mediante libelo interpuesto por la abogada Y.B.P., en su condición de apoderada Judicial de los ciudadanos H.R.G.M. y M.V.D.G., en fecha 16 de enero de 2002, ante el Juzgado Distribuidor de turno, correspondiéndole mediante sorteo el conocimiento a este juzgado, el cual, previa verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, en fecha 20 de febrero de 2002, procedió a admitir la demanda por el procedimiento ordinario, ordenando el emplazamiento de los demandados.

En el escrito libelar, la representación judicial de la parte demandante argumentó entre otras cosas, que: sus presentados demandan a G.B.D.G. y G.G.G., domiciliados en Texas, Estados Unidos de América, para que convengan en la resolución del contrato de opción a compra de un apartamento, propiedad de los demandados, ubicado en la Parroquia Candelaria, Residencias Doral, Cervecería, Puente Anauco, Puente República y Teatro Caracas, distinguido con la letra y número 13-D. , operación pactada mediante documento notariado en la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador, el día 10 de mayo de 2001, bajo el N° 24, Tomo 56;

Que fue convenido como plazo para la realización de la venta el término de 90 días que vencían el día 10 de agosto de 2001; que cuando todo estaba listo para firmar la operación en las Oficinas de Fondo Común, la misma no pudo realizarse en razón que, existía una medida de prohibición de enajenar y gravar anterior a diez años, que fue el lapso por el cual se solicitó la certificación de gravámenes; que en vista de las circunstancias, se firmó un documento de prórroga de 60 días, la cual venció el día 10 de octubre del mismo año, no habiéndose levantado dicha prohibición para la fecha del vencimiento de la prórroga; que en dicho contrato se estableció como precio del inmueble, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45,000,°°), entregando sus mandantes en ese momento la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,°°); que en ese contrato se estableció una cláusula penal de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,°°) por lo cual, demanda por resolución de contrato de opción de compra y hace los siguientes pedimentos: 1°.- La resolución del contrato de opción de compraventa; 2°.- La devolución de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,°°) más CINCO MILLONES (Bs. 5.000.000,°°) establecidos en la cláusula penal por el resarcimiento de los daños; 3°.- La cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,°°) ocasionado como gastos del contrato de opción; 4°.- Intereses moratorios hasta el pago definitivo; 5°.- Indexación de las cantidades de dinero entregadas por sus mandantes y de los gastos incurridos, desde el momento del incumplimiento hasta el pago definitivo; y 6.- Las costas y costos del procedimiento. Por último, se reservaron las acciones penales a que hubiere lugar y el derecho a demandar los daños y perjuicios causados por la pérdida del crédito.

Así mismo solicitó medida cautelar de Prohibición de enajenar y gravar.

En fecha 1° de marzo de 2002, la parte demandante solicita la citación de los demandados, tal y como si estuvieran en la ciudad de Caracas, cuando constaba tanto del documento de opción de compra como el de prórroga y el propio libelo de demanda que ambos demandados estaban domiciliados en la ciudad de Texas, Estados Unidos de América, todo lo cual trajo como consecuencia el retardo innecesario en la tramitación del juicio.

En 26 de Abril de 2002, se acordó la medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble y se comunicó al Registro correspondiente.

Mediante auto de fecha 27 de agosto de 2004, se acordó la citación de los demandados por Carteles, conforme al procedimiento establecido en la ley. Publicados el 29 de septiembre de 2004, se procedió a fijar un cartel en el Edificio Residencias Doral, apartamento 113-D.

El 29 de octubre de 2004, comparece ante el Tribunal la abogada M.L.N. y solicita se le designe defensor ad litem de los demandados dado que ella es amiga de ambos y además, apoderada de la demandada G.B.D.G. y al efecto, consignó copia certificada de poder otorgado por esta ciudadana, donde consta que es apoderada de ella.

Mediante auto de fecha 04 de noviembre de 2004, el Tribunal designa como Defensor Ad Litem al abogado O.J.M.R..

La abogada M.L.N. apela de la decisión del tribunal, la cual le es negada, por lo que ocurre de hecho ante el Superior, recurso que es negado el 1° de febrero de 2005, por haber sido interpuesto extemporáneamente.

En fecha 18 de enero de 2005, consigna la abogada M.L.N. poder que acredita su representación junto con el abogado A.D.N., como apoderados de la parte demandada. El 25 de enero del mismo año consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, en el cual alega, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho;

2. - Alega que, en el contrato de prórroga suscrito entre las partes, se estableció que la firma no se había producido por una causa imputable a los compradores, por lo que los vendedores quedaban obligados a obtener la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el plazo de sesenta días contados a partir del día 10 de agosto de 2001;

3. - Que para la fecha de la firma del contrato de prórroga los demandantes tenían pleno conocimiento de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar; que hasta para esa fecha, los demandados desconocían la existencia de la prohibición, por lo que actuaron de buena fe. Que la razón de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar, nació de una negligencia del Tribunal Primero de Primera Instancia, ya que al acordar la perención del juicio donde se originó dicha prohibición, no procedió a levantar la medida practicada y en su defecto, envió el expediente al archivo judicial; que estos trámites se tardaron demasiado y que, cuando por fin el expediente llegó al Juzgado Primero, éste se declaró incompetente por la cuantía; que fue distribuido al Juzgado Décimo de Municipio y que cuando estaba por decidirse el juicio, los actores en el presente juicio presentaron un oficio del Cuerpo de Investigaciones científicas, penales y criminalística, División contra la Delincuencia Organizada, solicitando copia del expediente, alegando que habían sido sorprendidos en su buena fe por cuanto nunca se había hablado de dicha prohibición.- Que toda esta actuación de los demandantes se debió a que ya no tenían interés en adquirir el inmueble por cuanto estaban utilizando el crédito para adquirir otro apartamento;

Que anteriormente el Registro había otorgado una certificación de gravámenes y que como es sabido, el documento debía tener una nota marginal donde constara la existencia de la medida. Solicita expresamente se declare que no existe el incumplimiento querido y que no existió responsabilidad alguna de sus mandantes al no otorgar el documento de compraventa del inmueble, lo cual si pudo hacerse cuando sentenció el Tribunal de Municipio, suspendiendo la medida.

En fecha 22 de febrero de 2005, los demandantes confirieron poder apud acta a las abogadas M.M.E.G. y M.D.L.B.P..

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a sus derechos, las cuales fueron admitidas en su totalidad, salvo su apreciación en la definitiva, por no ser ilegales ni impertinentes, mediante auto de fecha 31 de marzo de 2005.

En fecha 16 de junio de 2005 ambas partes consignaron escritos de conclusiones escritas y ambas hicieron observaciones a los escritos consignados.

En fecha 21 de marzo de 2006, se avocó al conocimiento de la causa la ciudadana Juez Elizabeth Breto.

En fecha 4 de agosto de 2010, el Juez que suscribe se avocó al conocimiento de la causa.

II

Habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar la pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los límites en que la misma ha quedado planteada, esto es, que debe determinar el thema decidendum de la causa, y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS.

Narradas las actas procesales que integran este expediente, de seguidas pasa el sentenciador a emitir pronunciamiento sobre el fondo. En consecuencia procede a establecer los términos en que ha quedado planteada la litis.

La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de demanda que: “sus representados demandan a G.B.D.G. Y G.G.G., domiciliados en Texas, Estados Unidos de América, para que convengan en la resolución del contrato de opción a compra de un apartamento, propiedad de los demandados, ubicado en la Parroquia Candelaria, Residencias Doral, Cervecería, Puente Anauco, Puente República y Teatro Caracas, distinguido con la letra y número 13-D. , operación pactada mediante documento notariado en la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador, el día 10 de mayo de 2001, bajo el N° 24, Tomo 56;

Que fue convenido en dicho documento como plazo para la realización de la venta el término de 90 días que vencían el día 10 de agosto de 2001; que cuando todo estaba listo para firmar la operación en las Oficinas de Fondo Común, la misma no pudo realizarse en razón que, existía una medida de prohibición de enajenar y gravar anterior a diez años, que fue el lapso por el cual se solicitó la certificación de gravámenes; que en vista de las circunstancias, se firmó un documento de prórroga de 60 días, la cual venció el día 10 de octubre del mismo año, no habiéndose levantado dicha prohibición para la fecha del vencimiento de la prórroga; que en dicho contrato se estableció como precio del inmueble, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,°°), entregando sus mandantes en ese momento la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,°°); que en ese contrato se estableció una cláusula penal de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,°°) en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes imputable a ella, por lo cual, demanda por resolución de contrato de opción de compra y hace los siguientes pedimentos: 1°.- La resolución del contrato de opción de compraventa; 2°.- La devolución de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,°°) más CINCO MILLONES (Bs. 5.000.000,°°) establecidos en la cláusula penal por el resarcimiento de los daños; 3°.- La cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,°°) ocasionado como gastos del contrato de opción; 4°.- Intereses moratorios hasta el pago definitivo; 5°.- Indexación de las cantidades de dinero entregadas por sus mandantes y de los gastos incurridos, desde el momento del incumplimiento hasta el pago definitivo; y 6.- Las costas y costos del procedimiento.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte, en la oportunidad de ley, comparecieron los apoderados de la parte demandada, abogados M.L.N. Y A.D.N. y presentaron escrito de contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos: en primer término contradijeron la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Luego, alegaron que no era imputable a la parte demandada la no realización de la operación en lo cual estuvieron de acuerdo ambas partes cuando suscribieron el documento de prórroga y así lo establecieron, por cuanto la causa en la cual se dictó la prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto de la oferta, fue declarada perimida, pero el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, envió el expediente al archivo judicial sin levantar previamente la medida, por lo que los demandados desconocían esta circunstancia. Que no fue posible que dicha medida fuera levantada rápidamente porque se tardaron demasiado los tribunales en estos trámites, lo que dio lugar a que los demandantes, aprovecharan el crédito que tenían concedido para comprar otro apartamento y ya no tenían interés en adquirir el inmueble identificado como 113-D del Edificio “Residencias Doral”. Que no siendo imputable a los demandados la causa del retardo, solicitan al Tribunal así lo declare. Que en el contrato de prórroga suscrito entre las partes, se estableció que la firma no se había producido por una causa imputable a los compradores, por lo que los vendedores quedaban obligados a obtener la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Que para la fecha de la firma del contrato de prórroga los demandantes tenían pleno conocimiento de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar; y que los demandados desconocían la existencia de la prohibición, por lo que actuaron de buena fe. Que la razón de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar, nació de una negligencia del Tribunal Primero de Primera Instancia, ya que al acordar la perención del juicio donde se originó dicha prohibición, no procedió a levantar la medida practicada y en su defecto, envió el expediente al archivo judicial; que estos trámites se tardaron demasiado y que, cuando por fin el expediente llegó al Juzgado Primero, éste se declaró incompetente por la cuantía; que fue distribuido al Juzgado Décimo de Municipio y que cuando estaba por decidirse el juicio, los actores en el presente juicio presentaron un oficio del Cuerpo de Investigaciones científicas, Penales y Criminalística, División contra la Delincuencia Organizada, solicitando copia del expediente, alegando que habían sido sorprendidos en su buena fe por cuanto nunca se había hablado de dicha prohibición.- Que anteriormente el Registro había otorgado una certificación de gravámenes y que como es sabido, el documento debía tener una nota marginal donde constara la existencia de la medida. Solicita expresamente se declare que no existe el incumplimiento querido y que no existió responsabilidad alguna de sus mandantes al no otorgar el documento de compraventa del inmueble, lo cual si pudo hacerse cuando sentenció el Tribunal de Municipio, suspendiendo la medida.

III

CONSIDERACIONES SOBRE EL DERECHO:

El caso que nos ocupa se circunscribe a establecer la procedencia en Derecho de la pretensión que hace la parte accionante, aspirando a obtener una sentencia favorable de condena que resuelva la resolución del contrato de opción a compra sobre el apartamento N° 113D, piso 11 del Edificio Residencias Doral Caracas, aduciendo como causa petendi, que la parte demandada no dio cumplimiento al compromiso asumido de otorgar el documento de venta del inmueble en el lapso establecido en el contrato de opción ni en el contrato de prórroga de dicha opción.

La parte demandada rechaza la fundamentación legal en la cual los actores enmarcan su pretensión, alegando que si bien no se firmó porque existía una prohibición de enajenar y gravar vigente sobre el inmueble, tal circunstancia era desconocida para todas las partes, pues el Registro no la asentó en la certificación de gravámenes ; y en definitiva se debió a una negligencia con la cual procedió el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta misma Circunscripción Judicial, al enviar el expediente al Archivo Judicial, como concluido sin haber levantado la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, lo que trajo como consecuencia que no fuera posible el levantamiento dado los trámites que hubo que cumplir.

El Código Civil en su artículo 1.474 del Código Civil, establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” Sin embargo, las partes pueden celebrar no la venta sino garantizar una venta futura mediante el otorgamiento de un contrato que la doctrina denomina “Ante-Contrato”, “Tratos Preliminares”, “Precontratos o Contratos Preparatorios, tales como el de promesa de venta, opción de compra y otros similares. El contrato de opción u otros nombres semejantes es un contrato bilateral, mediante el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a vender y la otra a comprar, bajo las condiciones que se establecen relativas a tiempo, modo y precio.

Mediante la cláusula penal, las partes garantizan el cumplimiento del contrato, al establecer una sanción generalmente de carácter pecuniario con la cual se sanciona a aquel de los contratantes que no cumpla con la obligación asumida, subsidiaria de la obligación principal contenida en el contrato, al establecer que si no se cumple la obligación principal debe pagarse una cierta suma de dinero que no puede ser ni mayor ni menor, pues las partes voluntariamente han establecido la magnitud del daño. La penalidad establecida cubre la indemnización de daños y perjuicios e intereses cuando el infractor incurriere en mora. Consecuencia de ello es que el acreedor no tendrá derecho a otra indemnización, aun cuando estime que la penalidad no es suficiente. Así fue querido por las partes y así ha de cumplirse. Sin embargo, para exigir el pago de la penalidad el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido daños o perjuicios; pero el deudor tampoco está exonerado de cumplirla demostrando que el acreedor no ha sufrido daño alguno.

La jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las parte la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”

Por consiguiente, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.

IV

DE LAS PRUEBAS:

Dicho esto, de seguidas pasa el tribunal a realizar un análisis del acervo probatorio aportado a los autos por las partes del juicio como fundamento de sus respectivas pretensiones y defensas.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho argüidas por las partes en litigio, es evidente que el thema decidendum se circunscribe a establecer la procedencia del derecho, que hace valer la parte accionante, de la resolución del contrato de opción de compra del apartamento 113D del Edificio “Residencias Doral Caracas” por causa imputable a la parte demandada.

Se solicita que el tribunal declare la resolución del contrato y el pago consecuente de los daños no sólo los establecidos en la cláusula Penal del contrato sino también gastos e intereses.

Dicho esto, de seguidas pasa el tribunal a realizar un análisis del acervo probatorio aportado a los autos por las partes del juicio como fundamento de sus respectivas pretensiones y defensas.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho argüidas por las partes en litigio, es evidente que el thema decidendum se circunscribe a establecer la procedencia del derecho, que hace valer la parte accionante, de la resolución del contrato de opción de compra del apartamento 113D del Edificio “Residencias Doral Caracas” por causa imputable a la parte demandada.

Se solicita que el tribunal declare la resolución del contrato y el pago consecuente de los daños no sólo los establecidos en la cláusula QUINTA del contrato sino también gastos e intereses.

Entonces, pasa este Tribunal a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas oposiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, no qui alegat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor,“ al tornarse el demandado en actor de su excepción.

Procede el tribunal a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso.

La parte actora promovió los siguientes elementos:

Consignados junto con el libelo de la demanda:

Identificado con la letra “B”, Documento contentivo de la opción de compra venta por el apartamento N° 113 D, del Edificio RESIDENCIAS DORAL CARACAS, autenticado ante la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 10 de mayo de 2001, quedando anotado bajo el N° 24 Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones, el cual no fue tachado ni desconocido por la parte demandada durante el proceso, razón por la cual, de conformidad lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, se le otorga pleno valor probatorio y demuestra la existencia de esa convención entre las partes, es decir, obligación de vender por parte de la VENDEDORA y de comprar por parte de LOS COMPRADORES. Y ASÍ SE DECIDE.

Identificado con la letra “C”, Documento contentivo del contrato de prórroga del lapso para el otorgamiento de la operación, autenticado el día 11 de septiembre de 2001, ante la Notaría Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 32, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados durante ese año, el cual no fue tachado ni desconocido por la parte demandada durante el proceso, razón por la cual, de conformidad lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, se le otorga pleno valor probatorio y demuestra la existencia de la misma convención entre las partes, extendiendo el plazo por 60 días más, contados a partir del día 10 de agosto de 2001. Y ASÍ SE DECIDE.

Identificado con la letra “D”, copia simple fotostática de la certificación de gravámenes expedida por la Oficina del V Registro Subalterno del Municipio Libertador, Servicio Autónomo sin personalidad jurídica, donde se indica que fue revisada el 18 de mayo de 2001, por funcionarios y el día 21 de mayo de 2001 por el Departamento de Medidas Judiciales de ese ente, y que no han comunicado a esa Oficina, medida de prohibición de enajenar ni gravar ni embargos que versen sobre el referido inmueble. Sobre este documento el tribunal se pronunciará más adelante, por cuanto ambas partes quieren hacerlo valer.

Identificado con la letras “E” y “G”, copia simple de un documento de compraventa en papel con membrete de FONDO COMUN, BANCO UNIVERSAL, sin firma de otorgantes, así como copia simple de recibos de gastos de registro y notaría. A tenor de lo dispuesto en la regla contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse en juicio documentos públicos o privados reconocidos o tenidos por reconocidos; en tal sentido, quien emite este pronunciamiento considera que los mencionados recaudos son de carácter privado que no cumplen ciertamente con los requisitos establecidos en la mencionada norma jurídica, motivo por el cual, los mismos no pueden tenerse como prueba alguna de los hechos alegados por la parte actora, Y ASI SE DECIDE.

En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora presentó:

• Promovió nuevamente el documento de opción de compra, y sobre cuya valoración el tribunal se pronunció anteriormente.

• Promovió el documento de prórroga del término de la opción y sobre cuya valoración el tribunal se pronunció.

• Promovió copia sellada de la planilla de liquidación de derechos de registro, donde aparece que se pagaron los derechos sobre la venta del inmueble objeto de la opción, documento que no fue desconocido y por tanto, se tiene como fidedigno y demuestra que los derechos se pagaron, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Promovió copia de pago de derechos de registro, documento que no fue desconocido y por tanto, se tiene como fidedigno y demuestra que los derechos se pagaron, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Promovió copia certificada emanada de la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentiva de la copia del Oficio que en fecha 14 de junio de 1.989, enviara el Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, participándole a dicha Oficina la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada por ese Tribunal sobre el apartamento N° 113D del Edificio Residencias Doral Caracas. Por ser una copia certificada emanada de la Oficina de Registro y debidamente certificada, se le acuerda el valor de documento público, y demuestra que el día 14 de junio de 1989, se dictó una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la oferta de compra que se ventila en este juicio.

Por su parte, los demandados, consignaron:

• Copia simple fotostática de documento suscrito por los actores ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador, de fecha 12 de septiembre de 2002 del cual consta la venta que se hizo a los demandantes de otro apartamento ubicado en el Edificio RESIDENCIAS DORAL MEXICO, Edificio “B”, Torre Norte. Presentado en la oportunidad de la contestación a la demanda, correspondía su impugnación dentro de los cinco días siguientes, por lo que siendo emanado de la parte actora ha quedado reconocido y surte los efectos que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A mayor abundamiento, en la etapa de evacuación de pruebas, este documento fue acompañado en copia certificada emanada de la Oficina de Registro Subalterna correspondiente, lo cual le confiere pleno valor, y demuestra que los actores adquirieron el inmueble al cual se refiere el documento en fecha 12 de septiembre de 2002; sin embargo, tal documento no guarda relación con debatido. (folios 325 a 330). Y ASI SE DECIDE.

• Copia simple fotostática del oficio N° 02-0199, emanada del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción de fecha 20 de junio de 2002, con sello de recibido en la Oficina Subalterna del Circuito de Registro del Municipio Libertador, mediante el cual se notifica el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble.- Ahora bien, este documento no es emanado por ninguna de las partes en este proceso; sin embargo, ambas partes están de acuerdo en aceptarlo, por cuanto cada una considera que avala sus derechos. En consecuencia, este Juzgado le asigna el valor que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que la Oficina Subalterna de Registro certificó que con relación a este inmueble no se había participado ninguna medida cautelar de prohibición de Enajenar y Gravar. Y ASI SE DECIDE.

En la oportunidad de la promoción de pruebas promovieron:

• El documento de compra venta de un apartamento distinto al que se ventila en este juicio, por parte de los actores en este juicio, el cual quedó reconocido por no haber sido impugnado en la oportunidad que señala la ley, es decir, cinco días después de promovido con la contestación de la demanda, y que para la fecha de la promoción de pruebas ya se encontraba surtiendo los efectos que le asigna el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como se indicó anteriormente y demuestra que los actores adquirieron otro inmueble en fecha 12 de septiembre de 2002. Y ASI SE DECIDE.

• Promovieron Copia simple fotostática del oficio N° 02-0199, emanada del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción de fecha 20 de junio de 2002, con sello de recibido en la Oficina Subalterna del Circuito de Registro del Municipio Libertador, mediante el cual se notifica el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble, sobre el cual se pronunció el tribunal en este mismo fallo al reseñar las pruebas acompañadas a la contestación a la demanda. Y ASI SE DECIDE.

• Certificación de gravámenes acompañada al libelo de demanda y que el Tribunal le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civi,l por cuanto ambas partes quieren valerse de él, siendo la voluntad de las partes en este momento ley entre ellas por no ser manifiestamente ilegal y además, ser pertinente.

• Documento privado consistente en un recibo, emanado del demandante H.G.V., por la cantidad de Bs.889.620, por concepto de honorarios del abogado que redactó el documento de prórroga de la opción, alquileres vencidos de dos meses y condominios vencidos de septiembre y octubre de 2001. La contraparte se opuso a esta prueba por alegar que no tiene pertinencia para este juicio. Ahora bien, es evidente que la redacción de la renovación del contrato de opción a compra tiene relevancia para este juicio, no así el pago de alquileres y condominios. Por ser un documento privado emanado de la parte demandada, el tribunal le asigna el valor contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los honorarios del abogado, no obstante debido a la naturaleza jurídica de la cláusula penal, no tiene relevancia para el juicio.

• Promovió también la parte demandada la deposición como testigo del ciudadano W.B.M.. La parte demandante se opuso a la admisión de esta prueba. El Tribunal la admitió a reserva de su apreciación en la definitiva.

Ahora bien, el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Tampoco pueden ser testigos a favor de la parte que los representen, los parientes consanguíneos o afines, los primeros hasta el cuarto grado y los demás hasta el segundo grado., ambos inclusive. Se exceptúan aquellos casos en que se trate de probar parentesco o edad, en os cuales pueden ser testigos los parientes, aún cuando sean ascendientes o descendientes”

Durante el interrogatorio al contestar la repregunta Primera, formulada en la forma siguiente: Diga el testigo si es cierto que es hermano de la ciudadana G.B.. Respondió: Soy hermano de la ciudadana G.B.D.G. y además soy administrador de los bienes de ella”. Así las cosas, este tribunal considera que se trata de un testigo inhábil para declarar a favor de los demandados y desecha su testimonio, por improcedente, conforme al contenido del artículo 480 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

VI

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio fundamental en materia procesal, aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegado ni probado conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas establecido en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos aducidos como fundamentos a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación a la demanda quedando de esta manera trabada la litis.

El caso que nos ocupa se circunscribe a establecer la procedencia en Derecho de la pretensión que hace la parte accionante, aspirando a obtener una sentencia favorable de condena que resuelva la resolución del contrato de opción a compra sobre el apartamento N° 113D, piso 11 del Edificio Residencias Doral Caracas, aduciendo como causa petendi, que la parte demandada no dio cumplimiento al compromiso asumido de otorgar el documento de venta del inmueble en el lapso establecido en el contrato de opción ni en el contrato de prórroga de dicha opción.

La parte demandada rechaza la fundamentación legal en la cual los actores enmarcan su pretensión, alegando que si bien no se firmó porque existía una prohibición de enajenar y gravar vigente sobre el inmueble, tal circunstancia era desconocida para todas las partes, pues el Registro no la asentó en la certificación de gravámenes ; y en definitiva se debió a una negligencia con la cual procedió el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta misma Circunscripción Judicial, al enviar el expediente al Archivo Judicial, como concluido sin haber levantado la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, lo que trajo como consecuencia que no fuera posible el levantamiento de la medida, dado los trámites que hubo que cumplir.

En el caso de autos, se estableció una excepción, pues las partes convinieron que solamente cuando la falta de cumplimiento de la obligación ocurriera por causa imputable a las partes, sería procedente la penalidad.

Pasa el Tribunal a examinar las cláusulas correspondientes del contrato cuya resolución ha sido demandada en el presente juicio, a los efectos de determinar si procede la resolución del contrato y el pago de la indemnización (cláusula Penal) reclamada.

En la cláusula Primera se dice: “EL VENDEDOR se compromete formalmente a venderle a LOS COMPRADORES y éstos a comprarle a EL VENDEDOR, el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 113-D, ubicado en la décima primera (11) planta de la torre “D” del edificio RESIDENCIAS DORAL CARACAS, el cual está ubicado en las esquinas de Puente Anauco, Puente República, Cervecería y Teatro Caracas, jurisdicción de la parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital…. El apartamento objeto de la presente opción está libre de todo gravamen y pertenece a los poderdantes...”

SEGUNDA

El precio de venta opcionado ha sido estipulado en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (45.000.000,°°) que LOS COMPRADORES se obligan cancelar (sic) al VENDEDOR en dinero efectivo de circulación legal en el país, de la siguiente manera: la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,°°) al momento de la firma de la presente opción de compra- venta en la Notaría respectiva; y lo restante o sea, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.35.000.000,°°), al momento de protocolización del documento definitivo de venta en el Registro Subalterno correspondiente”;

TERCERA

El plazo de duración de la presente opción será de noventa (90) días continuos, contados desde la fecha de la firma del presente documento en la Notaría respectiva.

CUARTA

Si durante el plazo estipulado en la cláusula Tercera no se realiza la negociación aquí estipulada por causa imputable a EL VENDEDOR, lo hará incurrir en la devolución de la cantidad recibida, más una cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 5.000.000,°°) por el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionado a LOS COMPRADORES…”

Como consta de la nota de autenticación, el contrato se firmó el día 10 de mayo de 2001.

Observa el tribunal que no se pudo otorgar el documento por parte de LA VENDEDORA, por cuanto no obstante tener una certificación de gravámenes expedida por la Oficina de Registro Subalterna, apareció que desde el año 1.989 tenía una prohibición de enajenar y gravar el apartamento identificado, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.

El día 11 de septiembre de 2001, se firmó una prórroga del contrato en los términos siguientes: “En virtud de ello, y de mutuo acuerdo, hemos establecido una prorroga (sic) al plazo de duración de la Opción de Compra-Venta, por sesenta días continuos a partir del 10-08-2001, el cual tendrá como vencimiento el día 10-10-2001, manteniéndose en consecuencia, en toda su vigencia la opción de compra-Venta original y todas las cláusulas allí establecidas o estipuladas, referente al objeto, precio, etc.; y hasta el nuevo plazo que aquí acordamos. Prórroga que de mutuo acuerdo establecemos en virtud de que el otorgamiento la Oficina de Registro Público Competente, de la venta definitiva del citado inmueble, no pudo celebrarse al vencimiento de la Opción de Compra-Venta original, por existir una prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble ya identificado, decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, con Oficio N° 532 de fecha 14-06-89, según expediente N° 6661, dirigido al Ciudadano Registrador de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador, archivado en dicha oficina de Registro bajo el N° 1036 del Cuaderno de comprobantes, folio 2333 trimestre en curso, es decir segundo trimestre de 1.989….haciendo constar que vencido…… el plazo acordado será aplicable con todo su rigor la Cláusula Cuarta (Cláusula Penal) pautada por las partes en el Contrato original de la Opción de Compra-Venta a los COMPRADORES por el término de sesenta días continuos contados a partir del día 10 agosto de 2001, el cual se vence el día 10 de octubre de 2001.

Sin embargo, para la fecha del segundo vencimiento, la medida no había sido suspendida y solamente lo fue en fecha 20 de junio de 2002, cuando el Juzgado Décimo Sexto de Municipio del Distrito Capital, dictó auto levantando la medida.

Ahora bien, en la cláusula CUARTA del contrato de opción se estableció que solamente era procedente la cláusula penal, si el incumplimiento por parte del VENDEDOR era por causa imputable a él.

Pasa entonces el tribunal a analizar los alegatos al respecto y su respectiva prueba, a fin de determinar este extremo.

En la oportunidad de la contestación a la demanda, los apoderados de la parte demandada, sostuvieron, lo siguiente: contradijeron la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Luego, alegaron que no era imputable a la parte demandada la no realización de la operación en lo cual estuvieron de acuerdo ambas partes cuando suscribieron el documento de prórroga y así lo establecieron, por cuanto la causa en la cual se dictó la prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto de la oferta, fue declarada perimida, pero el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, envió el expediente al archivo judicial sin levantar previamente la medida, por lo que los demandados desconocían esta circunstancia. Que no fue posible que dicha medida fuera levantada rápidamente porque se tardaron demasiado los tribunales en estos trámites, lo que dio lugar a que los demandantes, aprovecharan el crédito que tenían concedido para comprar otro apartamento y ya no tenían interés en adquirir el inmueble identificado como 113-D del Edificio “Residencias Doral”. Que no siendo imputable a los demandados la causa del retardo, solicitan al Tribunal así lo declare. Que en el contrato de prórroga suscrito entre las partes, se estableció que la firma no se había producido por una causa imputable a los compradores, por lo que los vendedores quedaban obligados a obtener la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Que para la fecha de la firma del contrato de prórroga los demandantes tenían pleno conocimiento de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar; y que los demandados desconocían la existencia de la prohibición, por lo que actuaron de buena fe. Que la razón de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar, nació de una negligencia del Tribunal Primero de Primera Instancia, ya que al acordar la perención del juicio donde se originó dicha prohibición, no procedió a levantar la medida practicada y en su defecto, envió el expediente al archivo judicial; que estos trámites se tardaron demasiado y que, cuando por fin el expediente llegó al Juzgado Primero, éste se declaró incompetente por la cuantía; que fue distribuido al Juzgado Décimo de Municipio y que cuando estaba por decidirse el juicio, los actores en el presente juicio presentaron un oficio del Cuerpo de Investigaciones científicas, Penales y Criminalística, División contra la Delincuencia Organizada, solicitando copia del expediente, alegando que habían sido sorprendidos en su buena fe por cuanto nunca se había hablado de dicha prohibición.- Que anteriormente el Registro había otorgado una certificación de gravámenes y que como es sabido, el documento debía tener una nota marginal donde constara la existencia de la medida. Solicita expresamente se declare que no existe el incumplimiento querido y que no existió responsabilidad alguna de sus mandantes al no otorgar el documento de compraventa del inmueble, lo cual si pudo hacerse cuando sentenció el Tribunal de Municipio, suspendiendo la medida.

Estima el tribunal que no había responsabilidad en el no otorgamiento al término del vencimiento del primer lapso establecido de 90 días, pero una vez vencido el segundo lapso de 60 días, estaba obligado a probar la circunstancia que lo exoneraba por el incumplimiento.

Estas circunstancias que podrían constituir la no realización de la operación por causa no dependiente de LOS VENDEDORES, siendo alegada no obstante no fue probada, a fin de que el juzgado pudiera analizarla y concluir al respecto, por lo cual ha de tenerse como que la operación no se realizó por causa imputable a la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, en virtud de lo anteriormente explanado debe declararse con lugar la resolución del contrato firmado el día 10 de mayo de 2001, autenticado en esa misma fecha, así como la prórroga de fecha 11 de septiembre de ese año.

En cuanto a los conceptos reclamados en el libelo, se observa: la Devolución de lo recibido en concepto de pago de precio debe ser reintegrada a la parte actora, por cuanto no se realizó la operación y lo contrario constituiría un pago sin causa, lo cual es improcedente.

En lo que respecta al pago de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), actualmente CINCO MIL BOLÍVARES FUERTE (Bs. F 5.000,00), en virtud de la reconversión monetaria, establecido como cláusula penal, como único pago, es procedente por cuanto ya se determinó en el cuerpo de esta sentencia que la parte demandada no probó su excepción alegada de no tener responsabilidad en la tardanza en obtener la liberación de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar el apartamento en el tiempo estipulado en el contrato.

Ahora bien, cuando se establece una cláusula penal de daños por incumplimiento, la suma convenida cubre la totalidad de los daños, pues fue voluntad de las partes que en esa suma se establecieran los mismos. En consecuencia, se declara improcedente la solicitud de pagar los gastos como si estuvieran contemplados fuera de la cantidad establecida en la cláusula penal, y en consecuencia, se declara que el concepto a pagar es la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTE (Bs. F 5.000,00). Igual cosa ocurre con los intereses moratorios reclamados, los cuales son improcedentes.

VII

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato incoada por la parte actora, en consecuencia:

PRIMERO

Se declara RESUELTO el contrato de opción de compra celebrado en fecha diez (10) de mayo de 2001, ante la Notaría Pública Vigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo 24, Tomo 56, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

SEGUNDO

Se declara RESUELTO el contrato de prórroga de la opción de compra venta supra señalada en el numeral primero celebrado en fecha once (11) de septiembre de 2001 ante Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo 32, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

TERCERO

Se condena a la parte demandada, los ciudadanos G.B.D.G. y G.G.G., mayores de edad, de nacionalidad colombiana, domiciliados en la ciudad de Houston, Texas, Estados Unidos de América, titulares de las cédulas de identidad números E-81.394.214 y E-81.275.864, respectivamente, a pagar a favor de la parte actora, ciudadanos H.R.G.M. y M.V.V.D.G., mayores de edad, venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-806.941 y V-1.458.334, respectivamente, la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000), por concepto del reintegro del monto recibido en la operación de opción de compra venta celebrada.

CUARTO

Se condena a la parte demandada, supra identificada, a pagar a favor de la parte actora, plenamente identificada, la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), por concepto de resarcimiento de los daños y prejuicios previsto en la cláusula penal del ya mencionado contrato de opción de compra venta.

QUINTO

Se ordena indexar las cantidades condenadas a pagar desde la fecha del auto de admisión (20-02-2002) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo definitivo. A tal efecto, se acuerda oficiar al Banco Central de Venezuela para tal fin.

SEXTO

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total en la presente causa.

Notifíquese a las partes del presente fallo en virtud que el mismo fue dictado fuera de su oportunidad legal correspondientes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) dias del mes de mayo del año dos mil once (2011). AÑOS: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. A.V.R.

ABG. S.C.

En esta misma fecha, siendo las 03:15 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. S.C..

ASUNTO: AH1B-V-2002-000099.

AVR/SC.