Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

DEMANDANTE: L.V. y F.L.L.V., de nacionalidad italiana la primera y venezolana la segunda, titulares de las cédulas de identidad Números E-604.471 y V-13.802.617.

APODERADOS DE LAS DEMANDANTES: J.A.B. y M.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 25.402 y 37.120 respectivamente.

DEMANDADA: ADMINISTRADORA ROXUL C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13-3-1996, bajo el Nº 65, Tomo 55-A.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: PEDRO PRADA, SORELENA PRADA, DAILYTH MENDOZA, M.L., A.R., F.B., L.B. y A.B., inscritos en el I.P.S.A., bajo los Números 32.731, 46.868, 97.170, 86.185, 83.628, 37.254, 22.925, 107.335 y 54.286.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicia la presente causa por libelo, presentado ante el distribuidor de turno en fecha 11 de julio del año próximo pasado, admitida por este Tribunal en fecha 18-7-2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de su administradora, ciudadana L.A.d.F., tenga lugar la contestación a la demanda.

No habiendo sido posible la citación de la demandada, previa solicitud de la actora, se acordó la misma por carteles. Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación y no habiendo comparecido la accionada, por sí o por intermedio de apoderado, se le designó defensor, recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano Á.Á., quien fue debidamente notificado, prestando el juramento de ley. En fecha 28-4-2008 compareció el apoderado de la demandada y se dio por citado, procediendo las partes a suspender la causa por 5 días de despacho. Reanudada la causa, la parte demandada presentó escrito de contestación. Opone además cuestiones previas, entre las cuales figura la incompetencia por la cuantía, la cual fue declarada sin lugar; y, reconviene a la parte actora. Admitida la reconvención la parte actora reconvenida la contestó, oponiendo a su vez cuestiones previas. Prescripción y contesta el fondo.. Asimismo impugnó la cuantía de la reconvención.

Abierto el juicio principal y la reconvención a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.

La parte demandada reconviniente, a través de su apoderado pidió término ultramarino para evacuar testimonial, cuya testigo se encuentra domiciliada en esta jurisdicción, siendo negado tal pedimento por carecer de todo fundamento. Asimismo se le negó la solicitud de edictos, bajo el argumento que el causante de las demandantes había fallecido, lo cual también le fue negado por el tribunal. Contra el referido auto la parte demandada apeló, oyéndose el recurso en el sólo efecto devolutivo, mediante auto de fecha 11 del presente mes y año, sin que conste en autos que el apelante haya señalado las copias a ser remitidas a la alzada.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a ello, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Señala la representación de la parte actora en su libelo que sus mandantes son herederas e integrantes de la Sucesión de quien en vida se llamó S.L.F.; que las ciudadanas L.V. y F.L.d.V., por vía de subrogación son arrendadoras de todos los derechos derivados del contrato de arrendamiento suscrito el 15-8-2002 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, siendo la arrendataria la sociedad Administradora Roxul C.A. Que dicho contrato de arrendamiento tuvo por objeto un inmueble constituido por una oficina ubicada en el edificio denominado Torre Samán, distinguida con el Nº PH-1, situado en la Avenida R.G., esquina con calle El Carmen, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie aproximada de 225 metros cuadrados; que el contrato fue pactado por un año a partir del 1-10-2002, prorrogable por períodos iguales; que el canon se pactó por la suma de Bs. 1.300,00 mensuales, incrementándose anualmente conforme el índice de inflación que indique el Banco Central de Venezuela, por lo que para el año 2007 el canon mensual era de Bs. 1.856,00, tomando en cuenta que de manera concertada las partes establecieron el canon desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007 en Bs. 1.600,00; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero hasta septiembre del año 2006 a razón de Bs. 1.600,00 cada uno; los que van desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007 a Bs. 1.856,00 cada uno, para un total de Bs. 31.104,00. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1167 y 1592 del Código Civil demanda a la Administradora Roxul, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble arrendado, los cánones insolutos y los que se sigan causando desde la admisión de la demanda hasta la entrega del inmueble, con la correspondiente indexación y las costas del juicio. Pidieron medida de secuestro y estimaron la cuantía en Bs. 50.000,00. Acompañaron a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento; título de universales herederas y documento de propiedad del inmueble.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

La parte demandada por su parte en extensos y repetitivos escritos, fundamentaron la contestación sobre la base de los siguientes argumentos:

Como punto previo alegan la incompetencia del tribunal por la cuantía la cual fue declarada sin lugar.

Oponen la cuestión previa contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad del apoderado de la parte actora, aduciendo posteriormente que la parte actora carece de legitimidad, toda vez que al otorgársele poder a los abogados el funcionario no dejó constancia de haber tenido a la vista la declaración de únicos y universales herederos, aduciendo que el poder en cuestión está viciado de nulidad absoluta.

Oponen la cuestión previa establecida en el numeral 5º del artículo 346 del C.P.C., esto es, la falta de caución o fianza basado en que la codemandante, ciudadana L.V. es de nacionalidad italiana y se encuentra de tránsito en el país.

Oponen la cuestión previa prevista en el numeral 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, por no haberse cumplido en el libelo lo dispuesto en los numerales 2º, 3º, 4º, 6º del artículo 340 eiusdem; asimismo invoca el defecto de forma de la demanda por haber incurrido la parte actora en acumulación prohibida.

Oponen la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basado en que encontrándose una de las demandantes domiciliadas fuera del país el tribunal debió abstenerse de admitir la demanda.

Impugnan la cuantía en que fue estimada la demanda. Sostienen que existiendo una Resolución del año 1985 a través de la cual se reguló el inmueble en la suma de Bs. 10,98, acumulando las pensiones que se litigan la cuantía debió estimarse en Bs. 197,66.

Aducen la falta de cualidad de la parte actora, aduciendo que no han probado el derecho de propiedad que se atribuyen.

Niegan que las demandantes tengan derecho a subrogarse en la persona del arrendador, ciudadano S.L.F.. Hacen una disertación respecto de lo que la doctrina denomina subrogación para fundamentar que las demandantes no tienen el carácter que se atribuyen.

Niegan que el canon de arrendamiento haya sido concertado por las partes en el año 2006 en la cantidad de Bs. 1600,00 y menos aun que por el I.P.C., se haya incrementado a Bs. 1.850,00. Señalan que de acuerdo a Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato de fecha 6-6-1985 el canon es de Bs. 10,98. Niegan que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento reseñados por la parte actora como insolutos. Afirman haber realizado los depósitos por la suma de Bs. 1.600,00 cada uno ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Finalmente propone reconvención contra la parte actora. Señala entre otras cosas que:

El 15-8-2002 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano S.L., el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por una oficina ubicada en el edificio denominado Torre Samán, distinguida con el Nº PH-1, situado en la Avenida R.G., esquina con calle El Carmen, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del estado Miranda; que en el referido contrato se fijó un canon de arrendamiento de Bs. 1.300,00; que tuvo conocimiento que el referido inmueble estaba regulado desde el año 1985 en la suma de Bs. 10,98; que es evidente la diferencia entre el canon pagado y el reflejado en el Resuelto Inquilinario; que durante los meses que van desde agosto del año 2002 hasta julio del año 2003 pagaron Bs. 1.300,00 mensuales, estando obligados a pagar sólo Bs. 10.98, cobrando la arrendadora en exceso la suma de Bs. 1.289,62; que desde agosto del año 2003 hasta enero del año 2008 pagaron y consignaron ante el Juzgado 25º de Municipio la cantidad de Bs. 1.600,00, cancelando un exceso por cada mes en virtud de la Resolución de Bs. 1.589,02 mensuales, alcanzando un monto total por concepto de sobrealquileres de Bs. 101.282,44. Por tales razones reconvienen a los herederos del ciudadano S.L.F., para que convengan en el reintegro de la referida cantidad. Asimismo con base en lo dispuesto en los artículos 1185 y 1196 del Código Civil, reconvienen a la ciudadanas L.V. y F.L.V. para que convengan o en su defecto sena condenadas en el reintegro de las cantidades pagadas de más que alcanzan la suma de Bs. 101.282,45; en la nulidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento a través de la cual se fijó el canon; remitir copia de la sentencia a la Dirección de Inquilinato a los fines de la sanción prevista en el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pagar Bs. 150.000,00 por daños y perjuicios y las costas del juicio. Estiman la reconvención en Bs. 252.282,45.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A R E C O N V E N C I Ó N

Opone la actora reconvenida el defecto de forma de la demanda por haber incumplido la parte demandada reconviniente lo dispuesto en el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no haber acompañado los instrumentos en que funda la reconvención.

Asimismo opone el referido defecto de forma al haber acumulado la demandada reconviniente acciones que se excluyen entre sí al pretender el reintegro de sobrealquileres que se tramita por las disposiciones del juicio breve y daños y perjuicios cuyo procedimiento es el ordinario.

Oponen la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, al haber incurrido la demandada reconviniente en acumulación prohibida.

Alega la prescripción breve de dos años prevista en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala la parte demandante reconvenida que la Regulación hecha valer por la parte demandada reconviniente es del año 1985 y el contrato de arrendamiento se celebró en el año 2002, por lo que la acción de reintegro prescribió en el año 2004, habiendo transcurrido más de 5 años para el momento en que la actora pretende repetir. Invoca sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Rechazan y contradicen la reconvención en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Señalan que para la procedencia del reintegro han de darse tres requisitos concurrentes: a) Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación; b) Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento máximo mensual; y, 3) Que el arrendador haya cobrado un canon mayor al regulado.

Señalan que en el año 2007 se pidió una regulación del inmueble destinado a oficina, siendo regulado en la suma de Bs. 7.549,90, indicando que se dan en el presente caso los dos primeros de los requisitos mencionados. Respecto al 3º de los requisitos sostienen que la demandada reconviniente no cumplió con la carga de aportar la supuesta regulación, por lo que niegan que su mandante haya cobrado un canon de arrendamiento superior a alguna regulación.

Niegan que el ciudadano S.L. haya recibido sobrealquileres. Niegan que la cláusula contentiva del canon de arrendamiento sea nula. Niegan que tengan sus mandantes que pagar cantidad alguna por concepto de daños. Insisten en hacer valer la declaratoria de únicas y universales herederas y rechazan la solicitud de medidas innominadas y de prohibición de enajenar y gravar.

Finalmente impugnan la cuantía en que fue estimada la reconvención.

En escrito separado la representación de la parte demandante reconvenida rechazó las cuestiones previas opuestas por la demandada reconviniente a la acción principal.

Asimismo la parte demandada reconviniente rechazó las cuestiones previas opuestas a la reconvención.

D E L A S P R U E B A S

La parte demandada reconviniente respecto del juicio principal, en el lapso de pruebas luego de reproducir el mérito favorable de los autos, hizo valer el contrato de arrendamiento, señalando que el canon pretendido por la parte actora reconvenida viola el principio de autonomía de la voluntad; hace valer los pagos realizados desde enero del año 2006 hasta septiembre del año 2006, así como las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007 a razón de Bs. 1.600,00 cada mes; hace valer Resolución de Inquilinato de fecha 19-10-2007 en la que se evidencia que el inmueble se reguló en Bs. 7.549.88. Promueve la testimonial de la ciudadana M.J.R., a los fines de ratificación de documentales. Pide se oficie al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio a los fines de requerir información respecto de expediente distinguido con el Nº 2006-1672.

En cuanto a la acción reconvencional además del mérito de los autos hizo valer el contrato de arrendamiento señalando lo referido supra, indicando que la cláusula cuarta es violatoria del principio de autonomía de la voluntad en virtud que existía una regulación por Bs. 10.98. Hace valer las consignaciones efectuadas por una cantidad superior a la indicada por el Organismo regulador a fin de que se le reintegre la suma de Bs. 101.282,45.

La parte actora reconvenida hizo valer el contrato de arrendamiento; declaración sucesoral; certificado de solvencia de sucesiones. Pidió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y promovió inspección judicial, Esta última le fue admitida pues lo pretendido podía acreditarse por otros medios. En escrito separado desconoció la declaración contenida en los recibos aportados por la parte demandada reconviniente.

III

Establecido así los términos en que quedó planteada la litis, este Tribunal observa:

D E L A A C C I Ó N P R I N C I P A L

P U N T O S P R E V I O S

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N

E L N U M E R A L 3º D E L A R T Í C U L O 3 4 6 D E L

C Ó D I G O D E P R O C E D I M I E N T O C I V I L

Opone la parte demandada reconviniente la cuestión previa contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la ilegitimidad del apoderado, basado en que el representante se dice apoderado de la Sucesión Lodola Fiamberti, sin que conste que las ciudadanas L.V. y F.L.V., hayan exhibido la declaración sucesoral.

Observa quien aquí decide que la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 de la ley adjetiva está referida a la falta de capacidad de postulación, a la carencia por parte del apoderado de la representación que se atribuya o que el poder no sea otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Al respecto, luego de revisar las actas que conforman el expediente, consta en el mismo que los apoderados de las demandantes son abogados y están inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 25.042 y 37.120 respectivamente, es decir, que tienen los referidos abogados, conforme las normas de la Ley de Abogados capacidad de postulación. Respecto a la representación que se atribuyen, ríela a los folios 7 y 8 del expediente poder judicial que le fuera otorgado a los señalados abogados, J.B. y M.A., por las demandantes, ciudadanas L.V. y F.L.V., ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, el cual cumple lo dispuesto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido otorgado en forma auténtica, aunado a que se trata de un poder especial para representar a las accionantes en todo lo relacionado con el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, de ahí que, tienen los apoderados la representación que se atribuyen, cumpliéndose así lo previsto en el artículo 150 eiusdem. Finalmente respecto a que el poder no sea otorgado de forma legal o sea insuficiente, del mandato señalado que cursa a los autos se evidencia -como se señalara- que fue conferido de acuerdo a lo prevenido en el supra mencionado artículo 152 del Código Adjetivo, es decir, en forma auténtica, tratándose de un poder que faculta a los abogados a actuar en todas las instancias, conforme el artículo 153 eiusdem y se trata de un poder para representar y defender los derechos de las accionantes en todos los asuntos derivados del precitado inmueble, por lo que el mismo no es insuficiente. Así se establece.

Aunado a lo anterior, en el caso que nos ocupa la cuestión previa opuesta, la subsume la demandada en la carencia del abogado de la representación que se atribuye, puesto que, a su decir, no se dejó constancia que las poderdantes hayan exhibido la declaración sucesoral.

Del referido poder valorado conforme lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que ríela a los folios 7 y 8 del expediente, se evidencia que las ciudadanas L.V. y F.L.V., manifestaron actuar en nombre y representación de la sucesión de quien en vida se llamó S.L., sin que sea necesario presentar ante el Notario la declaración sucesoral a los fines de acreditar tal carácter; y, sin que la falta de exhibición de tal documento sea en modo alguno equiparable a la falta de representación aducida por la demandada, razón por la cual la cuestión previa basada en la ilegitimidad del apoderado del actor, debe ser declarada sin lugar. Así se declara.

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L N U M E R A L 5º D E L A R T Í C U L O 346 D E L

C Ó D I G O D E P R O C E D I M I E N T O C I V I L

Opone la demandada la cuestión previa atinente a la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio, en armonía con lo dispuesto en el artículo 36 del Código Civil, con base en que la codemandante, ciudadana L.V., es de nacionalidad italiana y se encuentra de tránsito en esta ciudad.

Al respecto considera quien aquí sentencia que la cautio iudicatum solvi es aquella que exige el artículo 36 del Código Civil a las personas naturales o jurídicas, no domiciliadas en Venezuela, para poder impetrar demanda en el país, como garantía de responsabilidad procesal en caso de sucumbir en su pretensión. Opuesta dicha cuestión previa, el demandante tiene la carga de probar si posee en el país bienes suficientes para responder al demandado en caso de que sea desestimada la demanda, tal y como lo prevé el citado artículo 36. En el presente caso se constata que la codemandante, ciudadana L.V., es de nacionalidad italiana, quien otorgó poder ante funcionario de este país señalando que está de tránsito en esta ciudad. Sin embargo, si bien es cierto que dicha ciudadana es extranjera y no está domiciliada en el país, no es menos cierto que la misma es copropietaria con la codemandante, ciudadana F.L.V. del inmueble objeto del contrato, cuya resolución se demanda, tal y como se evidencia de la copia de la declaración sucesoral, cursante a los folios 180 al 184 del expediente, a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio por tratarse de los documentos consagrados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo que evidencia que posee bienes en el país para responder de las resultas del juicio. Así se establece.

Así las cosas, siendo evidente que la demandante posee bienes para responder de las resultas del juicio, no requiere presentar fianza o caución para accionar, razón por la cual la cuestión previa contenida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser desechada. Así se decide.

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L N U M E R A L 6º D E L A R T Í C U L O 3 4 6 D E L

C Ó D I G O A D J E T I V O

Opone la parte demandada la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda, a su decir, por no haberse llenado en el libelo los requisitos consagrados en los numerales 2º, 3º, 4º, 6º del artículo 340 eiusdem y haberse incurrido en la acumulación prohibida en el artículo 78 ibidem.

Respecto al incumplimiento de lo dispuesto en el numeral 2º del artículo 340, a decir de la demandada, al no indicarse el domicilio de las actoras, señalando la parte actora al contestar dicha cuestión previa que no se requiere la señalización del domicilio de la parte, al haberse indicado el domicilio procesal de sus apoderados. Precisa esta sentenciadora que en el libelo de la demanda la parte actora señaló que la ciudadana L.V. es de nacionalidad italiana y de tránsito en esta ciudad de Caracas y la ciudadana F.L.V., de nacionalidad venezolana, pudiendo inferirse de la mención que una de ellas está domiciliada fuera de la ciudad. Por argumento en contrario la otra tiene su domicilio en la ciudad de Caracas, aunado a que está indicado un domicilio procesal, requisito este suficiente a tenor de lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual considera quien aquí sentencia que no es procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 de la ley adjetiva con base en que no se dio cumplimiento a lo previsto en el ordinal 2° del artículo 340 eiusdem.

En cuanto al incumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la falta de indicación de los datos relativos a la sucesión hereditaria, emanados del SENIAT, precisa esta sentenciadora que el ordinal 3º del artículo 340 del Código Adjetivo, establece la obligación de indicar los datos relativos a la creación o registro, caso de que el demandante o el demandados ean personas jurídicas. En el presente caso es evidente que la única persona jurídica que interviene en la presente causa es la demandada y sus datos de registro están debidamente indicados en el libelo de la demanda. No se requiere señalar los datos sucesorales o impositivos emanados del Servicio tributario en caso de que la acción sea impetrada por causahabientes, cuyos derechos devengan de una sucesión, debiendo forzosamente declararse sin lugar el defecto de forma aducido con base en el incumplimiento del numeral 3º del artículo 340 del Código Adjetivo. Así se decide.

En lo atinente a la falta de cumplimiento de lo dispuesto en el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado por la representación de la parte demandada reconviniente en que la parte actora no indicó el objeto de la pretensión “…pues en el presente caso se trata de un inmueble siendo necesario en consecuencia la determinación en el libelo de la demanda de la situación y linderos de dicho inmueble…”.

Observa quien aquí sentencia que el alcance de la disposición del artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, debe ser precisado en concordancia con el artículo 340, de acuerdo con el cual, entre otros requisitos, el libelo de demanda, deberá expresar: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas....”.

Para determinar cuál es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea la pretensión de dar, hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo.

De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, no es imprescindible la expresión en el libelo, de los linderos del inmueble, pues basta con la ubicación del mismo, todo lo cual se infiere tanto del libelo de la demanda como del contrato acompañado como instrumento fundamental de la acción, en los que se lee que se trata de una oficina identificada con el Nº PH-1 que forma parte integrante del edificio TORRE SAMAN, el cual se encuentra situado en la Avenida R.G., esquina con Calle el Carmen, Los Dos Caminos, Caracas, Distrito Sucre del Estado Miranda, por lo que considera quien aquí sentencia que no incurrió la actora en el defecto de forma alegado por la parte demandada, debiendo declararse sin lugar el defecto de forma aducido con base en el incumplimiento del numeral 4º del artículo 340 del Código Adjetivo. Así se decide.

Aduce la demandada el defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido lo prevenido en el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por no haber acompañado la parte actora los instrumentos en que fundamenta la pretensión, con base en que no aportó la parte actora el formulario de autoliquidación de impuesto sobre la renta, certificación de solvencia sucesoral y registro de información fiscal.

Observa quien aquí sentencia que la representación de la parte actora señala que sus representadas son arrendadoras en virtud de ser causahabientes del ciudadano S.L., del inmueble PH-1 del edificio Torre Samán, requiriendo la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, acompañando a los autos, la declaración de universales herederas, a través de la cual, el tribunal que hizo tal declaratoria, verificó previamente la filiación, por lo que se acompañó el documento de donde deviene el carácter de las aquí demandantes de herederas del ciudadano S.L.. Así se establece.

Aportaron asimismo el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, instrumento éste fundamental de la demanda, así como el documento de propiedad de donde se constata que el inmueble objeto del contrato era propiedad del causante de las accionantes, considerando esta sentenciadora que acompañó el accionante los instrumentos fundamentales para proponer la acción de resolución de contrato de arrendamiento así las demandantes con lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 340 del Código Adjetivo, razón por la cual no procede la cuestión previa opuesta. Así se declara.

Opone la parte demandada el defecto de forma de la demanda con base en que la parte actora incurrió en la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que se acumularon las acciones de resolución y cumplimiento de contrato al pretender no sólo la resolución del contrato de arrendamiento sino el pago de los cánones insolutos, indemnización por hecho ilícito al aspirar pago derivado de la ocupación y ajuste por inflación.

Precisa quien decide que del libelo de demanda se evidencia con meridiana claridad que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento y por el uso del inmueble el pago de los cánones dejados de cancelar así como los que se continúen causando desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha de la entrega y la indexación de tales cantidades.

Sin pasar este tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no de la corrección monetaria peticionada ya que el pronunciamiento se contrae a resolver la cuestión previa opuesta, es menester acotar que, la incompatibilidad aducida por la representación de la demandada en cuanto a la acumulación de pretensiones tiene plena aplicación respecto de los contratos de ejecución instantánea o de ejecución única, en los cuales la resolución del contrato tiene como consecuencia la terminación del mismo quedando las partes en una situación como si nunca hubieran contratado, debiendo las partes devolverse las prestaciones recíprocas cumplidas. Es el efecto “ex tunc” que lleva a las partes retroactivamente a la situación anterior a la celebración del contrato de compraventa en el cual no puede concebirse que el comprador pague el precio y deba devolver la cosa objeto del contrato. En el contrato de arrendamiento que es de tracto sucesivo, es decir de ejecución continuada, en caso de resolución o desalojo, como señala Planiol y Ripert es posible, acumular a la pretensión de resolución, la del cobro de las pensiones. El efecto, que se produce en la resolución del contrato o acción de desalojo es “ex nunc”, es decir, para el futuro, por lo cual en el plano lógico no hay ninguna incompatibilidad que afecte las prestaciones cumplidas en el pasado las cuales deben mantener su equilibrio contractual, así como pretender que el arrendatario continúe pagando por el uso del inmueble hasta su efectiva entrega. Así se establece.

Por lo expuesto considera esta Juzgadora que no incurrió la parte actora en la acumulación prohibida contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no procede. Así se decide.

D E L A C U E S T IÓ N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L

N U M E R A L 11 D E L A R T Í C U L O 346 D E L

C Ó D I G O D E P R O C E D I M I E N T O C I V I L

Opone la parte demandada la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta basado en que al ser una de las codemandantes de nacionalidad italiana y no domiciliada en el país no ha debido admitirse la demanda al no haberse acompañado garantía o fianza suficiente.

Observa esta sentenciadora que la cuestión previa relativa a la falta de caución fue resuelta supra.

Adicionalmente considera quien decide que el precepto legal estipulado en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir; de lo que es ejemplo el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la segunda se refiere a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de divorcio si no se funda en alguna de las causales del artículo 185 del mismo Código.

La acción intentada es de resolución de contrato de arrendamiento, por la supuesta falta de pago de los cánones por parte de la arrendataria, la cual lejos de estar prohibida por la ley, está expresamente autorizada por las normas que rigen los contratos y el arrendamiento, razón por la cual, resulta imperioso para esta sentenciadora declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada. Así se declara.

D E L A I M P U G N A C I Ó N A L A C U A N T Í A

La parte demandada impugna la cuantía en que la parte actora estimó la demanda, la cual fue realizada en la suma de Bs. 50.000,00, aduciendo que la parte actora tomó como base para su estimación un canon de arrendamiento que no se contrae al estipulado en el contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo entre las partes y menos aun en el Resuelto emanado del Organismo competente que fijó el canon en Bs. 10,98, por lo que ha de establecerse que la cuantía es de Bs. 197,66.

El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece:

En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

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De la norma anteriormente transcrita, se infiere que la misma consagra la forma de estimar el valor de las demandas en aquellas causas que versen sobre la validez o continuación del arrendamiento, estableciendo la obligación por parte del actor de acumular las pensiones sobre las que se litigue, cuando la relación locativa sea a tiempo determinado.

En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente litigio, es a tiempo determinado tal y como se desprende de la cláusula tercera del contrato en cuestión, inserto a los folios 23 y 24 y cuyo original fuera aportado en el lapso de pruebas, cursante a los folios 193 al 195 de este expediente, hecho además no controvertido. Así se establece.

Habiendo señalado la parte actora que el canon vigente para el momento de la introducción de la demanda, (sin analizar este juzgado en esta fase si efectivamente el mismo es procedente), era por la suma de Bs. 1.600,00 hasta septiembre del año 2006 y Bs. 1.856,00 a partir de octubre del referido año e indicando que los cánones adeudados eran los correspondientes a los meses que van desde enero del año 2006 hasta junio del año 2007; de una simple operación matemática resulta que el monto total de los cánones supuestamente adeudados es la cantidad de Bs. 31.104,00 (9 meses a razón de Bs. 1.600,00 y 9 meses por Bs. 1.856,00), por lo que conforme lo dispuesto en el tantas veces señalado artículo 36 que establece una norma para el cálculo del valor de la demanda, resulta impretermitible concluir que la cuantía en la acción de resolución de contrato es la suma de Bs. 31.104,00 y no Bs. 50.000,00 como estimó el actor, ni Bs. 197,66 como señala la parte demandada, siendo dicha cantidad (Bs. 31.104,00) la cuantía fijada por este despacho, con fundamento en las pensiones reclamadas como insolutas por la parte demandante. Así se decide.

D E L A F A L T A D E C U A L I D A D

Alega la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora, aduciendo que no acompañaron el documento de donde se infiera que son propietarias del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, aportando sólo un justificativo de universales herederas cuyos testigos fueron evacuados sin control alguno, careciendo de la subrogación legal que se atribuyen.

Nuestro código adjetivo, en su artículo 361, primer aparte, señala que “…junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”.

El maestro L.L., respecto de la falta de cualidad señala que:

…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad …Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas….

…De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...”. (Loreto, “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Pág. 177-189)

Por su parte, el Dr. R.O.-Ortíz, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a F.C., precisa:

…Ahora, la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos:

a) La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este que ha sido desconocido o lesionado.

En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si P.P. es acreedor de J.G.d. una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y este último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica. Por otro lado: M.R. y L.A., habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…

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En el mismo sentido se ha dirigido la jurisprudencia, señalando la Constitucional que:

…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa…

…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Expediente Nº 00-0096, sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero del 2001, caso: Oficina G.L., C.A.)

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso.

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, vº grº la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción; sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.

Señala el Dr. Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

En el mismo sentido, la Sala Constitucional en expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina G.L., C.A., indicó:

…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…

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En el mismo orden de ideas, la Sala Político Administrativo, en sentencia de fecha 19 de noviembre de 2003, Caso Consorcio Nacional Aeromapas Seravenca, C.A., contra La Fundación para el Desarrollo de la Comunidad y Fomento Municipal (FUNDACOMUN), estableció lo siguiente:

…Ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.

A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad sólo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito…

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Criterio que fuera reiterado en reciente sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 939, de fecha 18 de abril de 2006, caso: G.G.d.P. contra el Instituto Nacional de la Vivienda, en la cual respecto de la cualidad, señala:

…Ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Sala que la cualidad reviste un carácter de eminente orden público (Vid. entre otras sentencia N° 00792 de fecha 03 de junio de 2003), lo que evidentemente hace indispensable su examen en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia.

En este sentido, es unánime la doctrina y la jurisprudencia al considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Siguiendo las enseñanzas del autor L.L., se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio “…toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio” y, tendrá cualidad pasiva “toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés”. Así, la cualidad no es otra cosa que la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”.

Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. (Vid. Sentencia de esta Sala Nº 6.142, de fecha 09 de noviembre de 2005.)…

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De lo precedentemente expuesto, se infiere que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario a.l.t.d. aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.

Es por ello, que tendrá cualidad activa para mantener un juicio toda persona que se afirme titular de un derecho, y tendrá cualidad pasiva toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés.

De manera que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal y como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, así como si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.

Precisado lo anterior, observa quien decide que las ciudadanas L.V. y F.L.L.V. alegaron ser herederas del ciudadano S.L., carácter que se evidencia del justificativo de universales herederos acompañado con el libelo de demanda y la declaración sucesoral que ríela a los folios 344 al 348, instrumentos a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

De dichos instrumentos se infiere palmariamente que el ciudadano S.L., quien como arrendador celebrara contrato de arrendamiento con la demandada ADMINISTRADORA ROXUL C.A., es causante de las aquí demandantes, por ende dichas ciudadanas son titulares de la acción, poseyendo cualidad para intentar el presente juicio, razón por la cual, la falta de cualidad de la parte actora aducida por la demandada ha de ser desechada. Así se establece.

D E L F O N D O

Demanda la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento con base en la presunta falta de pago por parte de la demandada de los meses que van desde enero hasta septiembre del año 2006 a razón de Bs. 1.600,00 cada uno y los comprendidos desde octubre 2006 hasta junio 2007 a Bs. 1.856,00, cantidad que resulta de adicionar a los Bs. 1.600,00 indicados, el I.P.C., conforme lo establecido por las partes en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

En el presente caso ha quedado plenamente reconocida la relación locativa existente entre las partes. Por un lado se ha establecido que la parte actora tiene cualidad y es arrendadora en su condición de herederas del ciudadano S.L. y no ha sido cuestionada en modo alguno la condición de arrendataria de la empresa ADMINISTRADORA ROXUL C.A., por lo que se le otorga pleno valor al contrato de arrendamiento reconocido y aportado por ambas partes, señalándose que más adelante se pronunciará el tribunal respecto de la nulidad de la cláusula cuarta de dicho contrato peticionada por la parte demandada. Así se resuelve.

Respecto a la disertación realizada por la parte demandada en el sentido que la expresión utilizada por la actoras en el sentido que su condición deviene de la subrogación legal, la misma nace en provecho del heredero a beneficio de inventario y no al heredero puro y simple, nada tiene que decidir este tribunal, toda vez que la legitimación de la parte accionante surge de su condición de herederas del ciudadano S.L., lo cual está plenamente probado en autos. Así se establece.

La parte actora señala que la arrendataria adeuda los cánones que van desde enero hasta septiembre del año 2006 a razón de Bs. 1600,00 mensuales y desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007 por un monto de Bs. 1.856, al haberse adicionado a tal cantidad la suma correspondiente al I.P.C.

La parte demandada, rechaza tal pretensión aduciendo que la misma viola el principio de autonomía de la voluntad de las partes, aunado a que tal incremento no les fue notificado. Indica que el inmueble se encontraba regulado, mediante Resuelto Nº 001435 en la cantidad de Bs. 10,98 (Bs. 10.981,15 para la fecha de regulación). Aduce haber pagado el canon a que se obligó (Bs. 1.600,00) desde enero del año 2006 hasta septiembre del año 2006, para lo cual consigna recibos de donde –a su decir- se infieren tales pagos. En cuanto a los meses a partir de octubre del año 2006 señala que al desconocer quienes eran los herederos del ciudadano S.L. procedió a realizar las consignaciones ante el tribunal Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Tales afirmaciones al constituir el hecho liberatorio de la obligación por parte de la arrendataria, corresponde a ésta la carga de la prueba en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil.

Así la parte demandada para probar el hecho extintivo de la obligación por ella aducido, aportó a los autos en el lapso de pruebas nueve (9) recibos, los cuales rielan a los folios 196 al 201 correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento que van desde enero hasta septiembre del año 2006, señalando que tales recibos emanan de la ciudadana M.J.R., (tercero ajeno a la causa) promoviendo conforme lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la testimonial de la referida ciudadana, comisionándose para la evacuación de la misma al Tribunal Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ordenándose librar despacho y oficio, previa consignación por parte del promovente de los documentos a ser ratificados, sin que el interesado haya aportado tales copias. Por el contrario pidió se le otorgase el término ultramarino a fin de evacuar una prueba en esta ciudad, lo que le fue negado por auto de fecha 30 de junio del presente año. Adicionalmente tales recibos fueron desconocidos por la parte actora. Así siendo evidente que la prueba no fue evacuada por falta de impulso del promovente, no habiéndose ratificados los referidos documentos por el tercero, ni demostrada su autenticidad a través del cotejo respectivo, tales documentales quedan desechadas del proceso, no demostrando la arrendataria la solvencia aducida por los meses que van desde enero hasta septiembre del año 2006, a razón de Bs. 1.600,00 cada uno. Adicional a ello los nueve meses indicados alcanzan la suma de Bs. 14.400,00, indicando el Tribunal 25º de Municipio en oficio de fecha 17-9-2008 que el referido recibo, que fuera consignado por la arrendataria al momento de aperturarse el expediente de consignaciones no se encuentra suscrito por el arrendador ciudadano S.L.. Así se decide.

En cuanto a los meses que van desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007, precisa quien decide que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento prevé:

El canon mensual establecido para el arrendamiento es por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) los cuales EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar a EL ARRENDADOR dentro de los cinco (5) primeros días luego de vencido el mes inmediato anterior. En el caso que EL ARRENDATARIO haga uso de las prorrogas (sic) anuales el canon mensual será establecido tomando en cuenta el índice de inflación acumulado anualmente que al efecto indique el Banco Central de Venezuela al momento de la renovación automática y anual del presente Contrato (sic)

.

El referido contrato comenzó el 1-10-2002, pactando las partes un canon de Bs. 1.300,00. Cabe acotar que si bien es cierto que las partes previeron un incremento anual de acuerdo a los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, estando contestes las partes que el referido canon se incrementó hasta alcanzar la suma de Bs. 1.600,00, no es menos cierto que no ha sido demostrado en autos por parte de la accionante, quien tenía la carga de la prueba al afirmar que el canon a partir de octubre del año 2006 era por Bs. 1.856,00 y negarlo la demandada, que el I.P.C., alcanzó la suma aspirada, por lo que se establece que el canon que debía pagar la arrendataria conforme lo convencionalmente pactado y demostrado es la cantidad de Bs. 1.600,00 por cada mes. Así se precisa.

Pasa de seguidas este tribunal a revisar el carácter liberatorio de los cánones de arrendamiento señalados por la demandada como consignados en el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cuales debía efectuar en los términos indicados en la cláusula cuarta supra transcrita (primeros 5 días al vencimiento de cada mes) y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

. (Negrilla, cursiva y subrayado del tribunal).

De la norma transcrita se infiere que ante la negativa (expresa o tácita) del arrendador a recibir el canon, puede el arrendatario proceder a consignarla ante el Tribunal de Municipio, conforme lo previsto en la Ley Inquilinaria y de acuerdo a lo convencionalmente pactado.

Cursan a los autos, desde el folio 205 al 247 copias del expediente distinguido con el Nº 2006-1672 llevado por el Tribunal 25º de Municipio de esta Circunscripción. De tales copias se infiere que la arrendataria realizó los depósitos de los meses que van desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007 de la siguiente manera:

OCTUBRE 2006 10-11-2006

NOVIEMBRE 2006 13-12-2006

DICIEMBRE 2006 11-01-2007

ENERO 2007 12-02-2007

FEBRERO 2007 08-03-2007

MARZO 2007 10-04-2007

ABRIL 2007 08-05-2007

MAYO 2007 12-06-2007

JUNIO 2007 09-07-2007

Verificándose que las referidas consignaciones se efectuaron dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes inmediato anterior, cumpliendo el arrendatario lo dispuesto en la Ley Inquilinaria establece el tribunal que tales pagos se realizaron de manera oportuna, produciendo carácter liberatorio. Así se resuelve.

Las restantes consignaciones no pasan a ser valoradas por este tribunal al no haber sido señaladas por la parte actora como insolutas. Así se decide.

Sendo obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula cuarta).

Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó en forma alguna el mencionado documento cursante en autos en original, por el contrario lo aporta y hace valer, razón por la cual, -como se señalara- de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por la arrendataria. Así se resuelve.

Pretende la parte actora se le pague sobre los cánones adeudados la corrección monetaria, lo cual ha sido rechazado por la parte demandada.

Precisa esta sentenciadora que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo prevé como sanción para el arrendatario insolvente, el pago de intereses en los términos indicados en el artículo 27 de la mencionada ley, por ende, se niega la solicitud de corrección monetaria ya que acordarla implicaría la violación de disposiciones de orden público. Así se establece.

No habiendo demostrado la arrendataria su solvencia respecto de los meses que van desde enero hasta septiembre del año 2006, contraviniendo su obligación previsto en el artículo 1592 del Código Civil, consistente en pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, resulta evidente que incumplió la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 eiusdem, y probado que los cánones de los meses que van desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2007 fueron consignados en los términos indicados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no probando la parte actora que tales pagos debían efectuarse por la suma de Bs. 1.856,00, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por las ciudadanas L.V. y F.L.L.V., sólo ha de proceder parcialmente conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

D E L A R E C O N V E N C IÓ N

La parte demandada al momento de contestar la demanda señaló en un largo y repetitivo escrito que desde la fecha de celebración del contrato (agosto del año 2002) hasta julio del año 2003, pagó el canon de arrendamiento que fuera pactado en el mismo, esto es, la suma de Bs. 1.300,00. A partir de agosto del año 2003 hasta febrero del año 2008 ha pagado Bs. 1.600,00 mensuales. Que tuvo conocimiento que el 6-6-1985 el referido inmueble fue regulado en la suma de Bs. 10,98, por lo que habiendo pagado de más la cantidad de Bs. 101.282,45 reconviene a la parte actora a fin de que le reintegre la referida cantidad. Pide que se declare la nulidad de la cláusula cuarta del contrato por violar el principio de autonomía de la voluntad, remitiéndose al Ministerio del Poder Popular copia de la sentencia a fin de que se imponga a las arrendadoras la multa consagrada en el artículo 82 de la Ley Inquilinaria. Aspira el pago de Bs. 150.000,00 por daños materiales y morales al haberle causado la parte actora perjuicios al hacerla pagar un canon de arrendamiento superior al fijado por el Organismo regulador.

La parte demandada reconviniente al contestar la reconvención opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Opuso la prescripción. Negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas sus partes; y, finalmente impugnan la cuantía en que fue estimada la reconvención.

P U N T O S P R E V I O S

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L

N U M E R A L 6 º D E L A R T Í C U L O 346 D E L

C Ó D I G O D E P R O C E D I M I E N T O C I V I L

Opone la parte actora reconvenida la cuestión previa del defecto de forma de la demanda por no haber dado cumplimiento la demandada reconviniente a lo dispuesto en el numeral 6º del artículo 340 eiusdem, esto es, no haber acompañado los documentos en que fundamenta la pretensión, con base en que no acompañó el reconviniente la regulación donde fundamenta el reintegro demandado.

Observa quien decide que si bien es cierto que conjuntamente con la demanda reconvencional, la demandada no acompañó la Regulación a la que de manera reiterada hace alusión en su escrito y sobre la que basa la acción de reintegro, no es menos cierto que indicó que se trata del Resuelto Nº 001435 de fecha 6-6-1985 emanado del Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, es decir, que indicó la Oficina Pública en la cual se haya la Resolución en cuestión, aportándola durante el lapso de pruebas, por lo que resulta forzoso concluir que la demandada cumplió con la carga que le impone el legislador, razón por la cual, la cuestión previa del defecto de forma con base al incumplimiento del numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es desechada. Así se decide.

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A D E D E F E C T O D E

F O R M A P O R H A B E R S E I N C U R R I D O E N L A

A C U M U L A C I Ó N P R O H I B I D A

Opone la demandante reconvenida el defecto de forma de la demanda con base en que la reconviniente incurrió en la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo que la reconviniente pretende el reintegro de sobrealquileres el cual se sustancia por las normas del juicio breve y daños y perjuicios con fundamento en los artículos 1185 y 1196 del Código Civil, el cual ha de tramitarse por el procedimiento ordinario, por lo que al estar en presencia de dos acciones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí dicha cuestión previa ha de proceder.

Observa esta sentenciadora que del escrito reconvencional se evidencia efectivamente que la parte demandada pretende se le reintegren alquileres -a su decir- pagados de más y se le indemnice por los supuestos daños y perjuicios que le causó el arrendador al haber fijado un canon de arrendamiento superior al fijado por el Organismo regulador.

Dicho lo anterior cabe acotar lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles…, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).

De la norma transcrita se infiere palmariamente que de tratarse de una acción (vº grº daños y perjuicios) que derive de la relación arrendaticia, la misma se tramita por las disposiciones de la Ley Inquilinaria, en armonía con lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en el capítulo atinente al juicio breve, por lo que las acciones incoadas por la reconviniente no se subsumen en la prohibición contenida en el artículo 78 eiusdem, esto es, que tengan procedimientos incompatibles. Por tales razones la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo en concordancia con el artículo 78 eiusdem ha de ser declarada sin lugar.

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L

O R D I N A L 11º D E L A R T Í C U L O 346 D E L

C Ó D I G O A D J E T I V O

Opone la demandante reconvenida la cuestión previa establecida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con base en los mismos argumentos esgrimidos al momento de oponer el defecto de forma, es decir, porque la acción de reintegro y de daños y perjuicios tienen procedimientos incompatibles entre sí.

Ya quien sentencia señaló que ambas acciones derivan de la relación arrendaticia, por ende, han de tramitarse conforme lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento breve, todo lo cual conduce a declarar sin lugar la referida cuestión previa. Así se declara.

D E L A I M P U G N A C I Ó N A L A C U A N T Í A

La parte actora reconvenida al momento de contestar la reconvención impugnó la cuantía en que fue estimada la misma (Bs. 252.282,45), sobre la base que la misma debió estimarse sólo respecto de las cantidades cuyo reintegro se pretende.

Observa esta sentenciadora que la parte demandada reconviniente, -como se ha señalado previamente en este fallo- aspira no sólo que le sea reintegrada la suma de Bs. 101.282.44, sino que además se le pague Bs. 150.000,00 por daños y perjuicios.

Al respecto el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, indica que a los fines de determinar la cuantía de la demanda, han de sumarse al capital, -entre otros- los daños y perjuicios, de ahí que, habiendo señalado este juzgado que no incurrió la demandada reconviniente en acumulación prohibida, resulta correcta la estimación efectuada por ésta. En consecuencia se establece que la cuantía de la reconvención es la suma en que fue estimada la misma, es decir, Bs. 252.282,44, declarándose improcedente la impugnación a la cuantía efectuada por la actora reconvenida. Así se decide.

D E L A P R E S C R I P C I Ó N

Opone la demandante reconvenida la prescripción breve contenida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 60 eiusdem.

Arguye que la acción de reintegro está sometida a un lapso de prescripción de dos años a contar desde la fecha en que nace el derecho al reintegro. Por lo que siendo la regulación que pretende hacer valer la arrendataria del año 1985 y habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento en el año 2002, a partir de este momento nace la acción de reintegro, prescribiendo la misma el 14-8-2004. Por lo que, propuesta la reconvención el 14-5-2008, sin que conste en autos acto alguno interruptivo , la misma se encuentra prescrita.

Cursa a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano S.L. (causante de las demandantes) y la ADMINISTRADORA ROXUL C.A., en fecha 15-8-2002, debidamente autenticado, al cual, -como ya se señalara- se le atribuye el valor probatorio que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Del referido contrato de arrendamiento, se evidencia que las partes están vinculadas a través de una relación arrendaticia desde el 1-10-2002; que el arrendatario convino en pagar un canon de arrendamiento de Bs. 1.300,00 mensuales; admitiendo ambas partes que el referido canon se incrementó en virtud de lo dispuesto en la cláusula cuarta, a partir de agosto del año 2003 a Bs. 1.600,00 mensuales. Así se establece.

Consta asimismo de la Resolución aportada en el lapso de pruebas por la parte demandada reconviniente que el 6-6-1985 el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, Oficina PH-1 del edificio TORRE SAMAN, fue regulada en la cantidad de Bs. 10.981,15, correspondientes en virtud de la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria a Bs. 10,98. Así se decide.

Ahora bien, la parte demandada reconviniente sostiene que ante la referida Regulación efectuada en el año 1985 al inmueble que ocupa, debe serle reintegrada la cantidad de Bs. 101.282,45, en virtud que desde el mes de agosto del año 2002 hasta julio del año 2003 pagó Bs. 1.300,00 cuando debía pagar Bs. 10,98, es decir un excedente de Bs. 1.289,62; y, desde agosto del año 2003 hasta enero del año 2008 pagó Bs. 1.600,00 es decir un exceso de Bs. 1.589,02.

Para probar sus dichos, trajo a los autos copia de la regulación, así como algunos de los recibos que dice haber pagado.

Por su parte la representación de la parte demandante reconvenida niega la procedencia del reintegro demandado basado en que la acción se encuentra prescrita, conforme lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, el fundamento de la demandada para exigir el reintegro se basa en un resuelto dictado en fecha 6 de junio de 1985, fecha para la cual no era inquilina del inmueble, es decir, una regulación que tenía más de 17 años para la fecha de celebración del contrato.

El artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años”.

De la interpretación auténtica de esta disposición legal se derivan las siguientes precisiones, a saber, 1°) La Ley Inquilinaria, ha establecido una prescripción especial, breve, de dos años, para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Estos dos años se cuentan a partir de que haya quedado firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuado al inmueble de que se trate, puesto que, si no está firme la Resolución no podrá demandarse el reintegro. 2°) Si han transcurrido más de dos años, contados a partir de la fecha en que quedó firme la resolución a través de la cual se fija el canon de arrendamiento al inmueble, el arrendatario que pretenda ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, tendrá que hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación actualizada del canon de arrendamiento máximo mensual que resulte definitivamente firme, ya que la acción de reintegro, en función de la anterior fijación, se encuentra prescrita. Así se establece.

De lo anteriormente expuesto resulta impretermitible concluir que la presente acción de reintegro se encuentra prescrita, puesto que habiéndose dictado el resuelto en el año 1985, y celebrado el contrato en el año 2002, la referida Resolución no se encontraba vigente y en todo caso, la acción de reintegro debió incoarse dentro de los dos años siguientes. Así se decide.

Es necesario para quien aquí sentencia establecer, a mayor abundamiento que, tanto la Ley de Regulación de Alquileres derogada como la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no prevén lapso de duración de las regulaciones, correspondiéndole al interesado pedir una nueva regulación.

Bajo la vigencia de la ley derogada tal solicitud se efectuaba cada tres años y con base a la vigente ley (artículo 32) cada dos años. Ello permite inferir que los aumentos en el área de construcción y los alquileres cambian, de manera tal, que cada dos años los interesados pueden solicitar la revisión del canon de arrendamiento ante el órgano administrativo competente.

Dispone la parte final del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que “Los hechos notorios no son objeto de prueba”; y, son notorios los hechos que por el conocimiento humano en general son considerados como ciertos e indiscutibles, o pertenecen -entre otros- a las vicisitudes de la vida pública actual, y es una exigencia innecesaria su prueba, puesto que no queda duda sobre su existencia.

Siendo notorio que en nuestro país existen graves problemas con relación al arrendamiento de inmuebles; y, siendo un hecho notorio la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, el proceso inflacionario sufrido, sobre todo en los últimos catorce (14) años, resulta a todas luces desajustado a la realidad afirmar que el canon de arrendamiento vigente es la cantidad de Bs. 10,98, admitirlo es contravenir el espíritu de la vigente Constitución en cuyo artículo 257 se establece que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales” (Cursiva, negrilla y subrayado del Tribunal).

Aplicando el contenido de la disposición transcrita al presente caso, se puede concluir que, establecer que el canon de arrendamiento vigente, y como consecuencia de ello, el que debía cancelar la arrendataria desde el mes de agosto del año 2002 (fecha de inicio de la relación locativa) es la suma de Bs. 10,98 está lejos de esa justicia que en diferentes artículos de la Constitución se establece y que debe ser norte de los jueces al momento de dictar sus fallos, tal y como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, resultando imperioso concluir que la regulación aportada por la demandada en el lapso de pruebas no está acorde con los precios actuales del mercado por haber sido realizada la misma hace más de veintitrés (23) años; y, declarada como fuera la prescripción de la acción, considera quien sentencia que resulta improcedente aplicar el canon allí estipulado de Bs. 10,98 desde agosto del año 2002. Así se decide.

Declarada la prescripción de la acción de reintegro resulta forzoso concluir que la cláusula contractual atinente al canon de arrendamiento es válida, la cual en modo alguna es violatoria del principio de autonomía de la voluntad, toda vez que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento 17 años después de proferida la Regulación, siendo improcedente la nulidad de la misma peticionada por la parte demandada, así como la solicitud de remisión de la sentencia a la Dirección de Inquilinato a los fines de la imposición de sanción al arrendador. Así se decide.

D E L O S D A Ñ O S Y P E R J U I C I O S

La parte demandada fundamentó los daños y perjuicios reclamados en el hecho de haberse pactado un canon de arrendamiento superior al fijado por el Organismo Regulador en el año 1985, ya que hubo de erogar una suma superior ocasionándole perjuicios graves.

Habiendo declarado este tribunal la prescripción de la acción de reintegro y la improcedencia de la misma; y, siendo el fundamento de los daños el canon de arrendamiento pactado en la cláusula cuarta del contrato, cuya validez ha sido declarada, resulta impretermitible concluir que son improcedentes los daños reclamados, aunado a que la parte demandada reconviniente, no desplegó actividad probatoria alguna de la que pueda inferirse que la actora haya causado daño alguno, siendo forzoso declarar SIN LUGAR tal reclamación.

No habiendo demostrado la parte demandada reconviniente los hechos en que basa la reconvención, no estando los méritos procesales a su favor, la misma ha de declararse sin lugar. Así se declara.

IV

Por las razones expuestas este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 5º, 6º y 11º del artículo 346 del Código Adjetivo, opuestas por la parte demandada reconviniente, relativas a la ilegitimidad del representante de la parte actora; la falta de caución; el defecto de forma de la demanda por no haberse dado cumplimiento a los requisitos exigidos en los numerales 2º, 3º, 4º y 6º del artículo 340 eiusdem y haberse incurrido en la acumulación prohibida establecida en el artículo 78 ibidem.

SEGUNDO

Procedente la impugnación a la cuantía formulada por la demandada reconviniente, estableciéndose que el valor de la demanda principal es de Bs. 31.104,00 y no Bs. 50.000,00 en que fue estimada por la actora reconvenida.

TERCERO

SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte actora reconvenida aducida por la demandada reconviniente.

CUARTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusieran las ciudadanas L.V. y L.L.V. contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ROXUL C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito el 15-8-2002 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, asentado bajo el Nº 10, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría y se condena a la demandada reconviniente en:

1. Hacer entrega a la parte actora reconvenida el inmueble constituido por una oficina identificada con el Nº PH-1, que forma parte del edificio TORRE SAMAN, situado en la Avenida R.G., esquina con calle El Carmen, Los Dos Caminos, Distrito Sucre, estado Miranda.

2. Pagar la suma de Bs. 14.400,00 por concepto de los cánones de arrendamiento que van desde enero hasta septiembre del año 2006 (ambos inclusive) a razón de Bs. 1.600,00 cada uno.

3. Pagar a título de indemnización por el uso del inmueble los cánones de arrendamiento a Bs. 1.600,00 cada uno desde la fecha de admisión de la demanda (18-7-2007) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

QUINTO

Improcedente la solicitud de indexación sobre los cánones de arrendamiento peticionada por la parte actora reconvenida.

SEXTO

SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandante reconvenida, a la reconvención relativas al defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido los requisitos exigidos en el numeral 6º del artículo 340 eiusdem y haberse incurrido en la acumulación prohibida consagrada en el artículo 78 ibidem.

SÉPTIMO

Improcedente la impugnación a la cuantía en que fue estimada la reconvención realizada por la parte demandante reconvenida.

OCTAVO

CON LUGAR la defensa de prescripción de la acción de reintegro opuesta por la demandante reconvenida en la reconvención intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ROXUL C.A., contra las ciudadanas L.V. y L.L.V., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de la procedencia de la prescripción se declara:

1. Improcedente la solicitud de remisión de la sentencia a la Dirección de Inquilinato a los fines de imposición de sanción a las arrendadoras;

2. Valida la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento;

3. Improcedentes los daños y perjuicios reclamados.

NOVENO

SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ROXUL C.A., contra las ciudadanas L.V. y L.L.V..

DÉCIMO

Ante la declaratoria parcial de la demanda principal no ha lugar a costas en referido juicio.

UNDÉCIMO

Habiendo sido declarada sin lugar la reconvención se condena a la parte demandada reconviniente al pago de las costas de la acción reconvencional.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas a los seis (6) días del mes de octubre del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 6-10-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.)

La Secretaria.

Exp. 44.659