Decisión nº 23 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 20 de Diciembre de 2012
| Fecha de Resolución | 20 de Diciembre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Xiomara Reyes |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, 20 de diciembre de 2012
202º y 153º
Vista la anterior demanda y los recaudos que la acompañan, presentada por el ciudadano L.F.P.M., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 17.007.477, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 145.903 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Y.R.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.008.277 y de este domicilio, el Tribunal ordena darle entrada y hacer las anotaciones en los libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales observa:
Del escrito libelar se evidencia que en fecha 2 de diciembre de 2009, la ciudadana Y.R.V.R., celebró un contrato de arrendamiento por tiempo fijo de un (1) año, con determinación de tiempo con el ciudadano R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.278.568 y de este domicilio, sobre un inmueble conformado por un local comercial, signado con el No. PB0-B14, situado en la Planta Baja Oeste del Centro Comercial Galerías Mall, con frente en la avenida 28, antes La Limpia, entre Avenidas 57 (Circunvalación No. 2), y las Avenidas 61 y 63, en la Parroquia Raúl Leoní del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 55, Tomo 208 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Alegó la parte actora que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, según la cláusula cuarta fue por un (1) año fijo, a partir del 2 de diciembre de 2009, prorrogable por un periodo igual, y que el ciudadano R.A.M.R., antes identificado cedió el local a otro inquilino, sin aviso y sin autorización, por lo que se vio en la necesidad legal de buscar asesoramiento legal de un profesional del derecho y demandar por cumplimento de contrato de arrendamiento, cobro de bolívares y entrega material del local arrendado al ciudadano R.A.M.R., anteriormente identificado.
Con el libelo de demanda la parte actora acompañó copias fotostáticas de documento poder y del documento de arrendamiento que corren insertos a los folios 3 al 7, ambos inclusive del presente expediente.
El Tribunal para resolver observa:
El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”… (Subrayado de este Tribunal).
En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado P.R.R.H., en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta S. observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último apuntó dicho fallo que:
…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
Igual criterio sostiene la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado P.R.R.H., que al respecto señaló:
…
La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado y negrillas del Tribunal).
Señala además dicho fallo que:
…
Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
…
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…
Ahora bien, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción señala que:
...“La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, pudiéndose prorrogar convencionalmente por el mismo período, siempre y cuando las partes así lo convengan en forma expresa y por escrito con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato…”.
Con vista a las jurisprudencias antes señalada y por cuanto se evidencia del escrito libelar y del documento fundante de la acción que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo y que el arrendatario continuó ocupando dicho local, sin que el actor acompañara prueba escrita que demuestre la voluntad de las partes de prorrogar convencionalmente el contrato por el mismo período, con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del citado contrato, tal y como lo establece la cláusula cuarta transcrita anteriormente, concluye esta J. que quedó indeterminado en el tiempo la relación arrendaticia según el instrumento fundamental de la presente acción, por lo que, el demandante deberá demandar el desalojo del inmueble conforme con lo establecido en el literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes, y en virtud de que los hechos invocados no encuadra dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento indeterminado según lo invocado en el escrito libelar, es por lo que, forzosamente este Tribunal declara improcedente la presente acción, y así se decide.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara improcedente la presente demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término fue intentada por la ciudadana YELIZETH R.V.R., representada por el profesional del derecho, ciudadano L.F.P.M., contra el ciudadano R.A.M.R., de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años: 202° y 153°.
LA JUEZ TITULAR,
XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.).
LA SECRETARIA TITULAR.
MARIELIS ESCANDELA
XR/me
