Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 12 de Julio de 2005

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

CONSTITUIDO CON JUECES ASOCIADOS

195° y 147°

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA DE LA SENTENCIA

DEMANDANTE: M.E.V.T., colombiano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en Ureña, Estado Táchira, titular de la cédula de identidad número E-81.642.634.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado J.E.D.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.560.585, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 26.141.

DEMANDADOS: R.R.P.A., G.E.P.A., A.C.G., venezolanos, mayores de edad, domiciliados los dos primeros en San Cristóbal, Estado Táchira y el tercero en San A.d.T., Estado Táchira, titulares de las cédulas de identidad números V-12.634.168, V-12.972.943, V-14.217.132, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados: O.E.U.M., DUDLEY DELGADO GARCÍA y D.R.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.070.206, V-9.237.439 y V-16.230.997, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.835, 38.773 y 38.793, en su orden.

ADMISIÓN DE LA DEMANDA

Por auto de fecha 14 enero de dos mil cinco, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, le dio curso a la demanda recibida por distribución y ordenó el emplazamiento de los ciudadanos R.R.P.A., G.E.P.A., en su carácter de arrendadores-oferentes-vendedores; y a A.C.G., en su carácter de comprador del inmueble ofertado incurso en procedimiento de oferta de venta, para que concurriesen ante este Tribunal al SEGUNDO DIA de despacho siguiente a la citación del último de los demandados a cualquier hora de las fijadas para despacho, a objeto de dar contestación a la demanda. De igual manera y en mismo auto el Tribunal Decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en el libelo de demanda, librando el oficio correspondiente a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio P.M.U.d.E.T., se abrió el respectivo cuaderno de medidas, se inventarió la causa con el Nº 4835 librándose a la vez las respectivas boletas de citación. En fecha 18 de enero de 2.005, en tiempo hábil, el demandante consignó escrito contentivo de reforma de la demanda la cual fue admitida por el Tribunal por Auto de fecha 27 de enero de 2005, emplazándose nuevamente a los demandados en los términos señalados “ut supra”, manteniéndose vigente la medida decretada. En misma fecha el Demandante consigna Poder Apud Acta al Abogado J.E.D.T., para que lo represente en la presente causa.

DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA

Junto con el libelo de la demanda, la parte actora anexó:

1) Con la letra “A”, actas del expediente Nº 17.199, llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U., del Estado Táchira, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, las mismas se tienen como fidedigna pues ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que los ciudadanos R.R.P.A. y G.E.P.A. demandan al ciudadano M.E.V.T. por el cumplimiento de contrato de arrendamiento y entrega del inmueble objeto de la pretensión deducida en este proceso, la concluyó mediante sentencia que declaró con lugar la demanda y ordenó la entrega del inmueble

2) Marcado con la letra “B”, actas del expediente Nº 3.665-2004, llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que en fecha 12 de enero de 2.004 ese Tribunal le notificó al ciudadano M.E.V.T. la oferta de venta realizada por parte de los ciudadanos R.R.P.A. y G.E.P.A., del inmueble objeto de la pretensión de este proceso, por la cantidad de Bs.60.000.000,00 mediante un pago al contado, en cuyo expediente además se encuentra inserto copia del documento mediante el cual los ciudadanos R.R.P.A. y G.E.P.A. dieron en arrendamiento al ciudadano M.E.V.T. el inmueble objeto de la pretensión deducida en este juicio.

3) Marcado con la letra “C”, actas del expediente Nº.3.708-2004, llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que en fecha 20 de enero de 2.004 introdujo solicitud de notificación a los ciudadanos R.R.P.A. y G.E.P.A., de aceptación de la oferta realizada pero solicitando que el precio fuera fijado bilateralmente, notificándose personalmente al ciudadano G.E.P.A. en fecha 19 de julio de 2004.

4) Marcada con la letra “D”, actas tomadas del expediente Nº 1.212-2002, llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que el ciudadano M.E.V.T. mediante escrito de fecha 08 de julio de 2.004 manifestó que en fecha 23 de marzo de 2.004 los ciudadanos R.R.P.A. y G.E.P.A. habían vendido el inmueble objeto de la pretensión deducida en esta causa, al ciudadano A.C.G., mediante documento protocolizado en el Registro Subalterno del Municipio P.M.U., bajo 17, folios 60 al 63, Protocolo 1, Tomo VI.

5) Marcada con la letra “E”, del documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio P.M.U., en fecha 23 de marzo de 2.004, bajo el Nº 17, Protocolo Primero, Tomo VI, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que los ciudadanos R.R.P.A. y G.E.P.A. dieron en venta al ciudadano A.C.G. el inmueble objeto de la pretensión deducida en esta causa, por la suma de Bs.130.000.000,00.

6) Marcado con la letra “F”, Expediente Nº 852-2004, llevado por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Libertad, Independencia y P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal pues del mismo no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO

Alega la parte actora que su representado desde el 18 de julio de 1996, es arrendatario de un inmueble consistente en dos locales comerciales ubicados en la Carrera 4, entre Calles 7 y 8 Nº 7-11 y 7-13, de la población de Ureña, Municipio P.M.U.d.E.T.; dados en arrendamiento por los ciudadanos R.R. y G.E.P.A., conforme documento Autentico de idéntica fecha anexo marcado “A”.

Que conforme expediente cursante ante el Juzgado del Municipio P.M.U.d.E.T., marcado con el Nº 17.199, también anexo marcado “A”, los codemandados R.R. y G.E.P.A., incoaron demanda en su contra solicitándole la entrega inmediata del inmueble que ocupaba como arrendatario, siendo declarada la misma con lugar en fecha 9 de enero de 2.005, y que apeló de tal decisión en fecha 19 de enero del mismo año.

Que los arrendadores-oferentes del inmueble objeto de litigio, en fecha 9 de enero de 2.004 presentaron a través del Juzgado del Municipio P.M.U.d.E.T. en expediente anexo marcado “B”, “su oferta intención de venderme...” (imaginamos que a su representado) por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) las mejoras de su propiedad ubicadas en la Carrera 4, entre Calles 7 y 8 Nº 7-11 y 7-13, de la población de Ureña, Municipio P.M.U.d.E.T.; constituyentes del inmueble ocupado por él, la cual fue admitida por el referido Tribunal en fecha 12 de enero de 2.004, día en que a su vez fue notificado del contenido y términos de la oferta.

Que en fecha 20 de enero de 2.004, presentó escrito agregado al expediente aceptando la oferta, y que a los efectos de una consideración sobre el precio, solicitó la notificación de los oferentes, para que en un plazo perentorio resolviesen sobre el precio, notificación que fue admitida en fecha 28 de enero de 2.004 por el Tribunal según Expediente 3.708-2004, y fue practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira por comisión el 27 de julio de 2.004.

Considera el Demandante en torno a la notificación a los propietarios-arrendadores-oferentes, y de su aceptación y consideración del precio lo siguiente:

1. Que al retirar los propietarios-arrendadores-oferentes las resultas del proceso ofertivo iniciado por ellos del Tribunal del Municipio P.M.U.d.E.T., constituye conocimiento del estado de la causa y la presunción de citación y/o notificación estipulada “in fine” al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

2. Que al no recibir respuesta de los propietarios-arrendadores-oferentes, continuó con el proceso de notificación culminado en fecha 27 de julio de 2.004, referido en lo anexo marcado “C”.

3. Que los propietarios-arrendadores-oferentes, están notificados de su “..aceptación condicionada..” sin que a la fecha le hayan manifestado su aceptación o negación.

4. Que tiene derecho legal de adquirir el inmueble que ocupa en su carácter de arrendatario por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), solicitando que así sea declarado en la definitiva.

   Manifiesta por otra parte el demandado que violando el orden legal y estando en litigio y en proceso de desocupación, los propietarios-arrendadores-oferentes, celebraron un segundo contrato de promesa de venta con el codemandado de autos A.C.G., por la suma de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), todo conforme documento Autenticado por ante la Notaría de San Antonio, Estado Táchira en fecha 19 de febrero de 2.004, contenido en Expediente 1.212-2002, anexo marcado con la letra “D”. Que el codemandado A.C.G. era conocedor de la existencia de un litigio por juicio de desalojo o cumplimiento de contrato, y que los codemandados en fecha 23 de marzo de 2.005, según documento anexo marcado con la letra “E” celebraron finalmente contrato de compra venta pura y simple sobre el inmueble referido en la presente causa (en los términos y condiciones en el señalados) reconociendo en el cuerpo del mismo que el Demandante tiene la posesión sobre el mismo, inclusive adjudican derechos de cánones de arrendamiento.

   FUNDAMENTO LEGAL DE LA DEMANDA

   - Artículo 7, 42, 43, 47 y 48 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   - Artículo 465, numeral 6º del Código de Procedimiento Civil.

   PETITORIO DE LA DEMANDA

   Demanda a los ciudadanos R.R.P.A., G.E.P.A., en su carácter de arrendadores-oferentes-vendedores; y al ciudadano A.C.G., en su carácter de comprador, para que convengan en virtud de los derechos preferenciales que le asisten, en venderle el inmueble en litis por el precio ofertado de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00); en darle carácter de nulidad al documento de transmisión de propiedad de dicho inmueble para el ciudadano A.C.G., o que a ello sean condenados por el Tribunal.

   Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en litis.

   Finalmente pide al Tribunal la forma y lugar para consignar el precio ofertado y aceptado por el para adquirir las mejoras y la suspensión del proceso de ejecución a cargo del comisionado Juzgado de los Municipios Bolívar, Libertad, Independencia y Ureña del Estado Táchira, corriente al Expediente Nº 852-2004,

   ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:

   El demandante estima la demanda en la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 650.000.000,00)

   CITACIÓN DE LOS DEMANDADOS

   La citación de los demandados quedó verificada de la siguiente manera:

   La de los codemandados R.R.P.A., G.E.P.A., en fecha 9 de marzo de 2005, momento en el que confieren Poder Apud Acta al Abogado O.E.U.M., en diligencia corriente al folio 282 de la presente causa.

   La del Codemandado A.C.G. en fecha 29 de marzo de 2005, según diligencia suscrita por los Abogados DUDLEY DELGADO GARCÍA y D.R.C., en la que consignan Poder Especial otorgado por su mandante, (corriente en autos a los folios 289 y 290), y expresamente se dan por citados para el juicio.

   CONTESTACIÓN DE DEMANDA

   Por escrito de fecha 31 de marzo de 2005, corriente a los folios 291 al 294, el Abogado O.E.U.M., apoderado de los codemandados R.R. y G.E.P.A., consignó escrito de contestación de la demanda.

   PUNTO PREVIO OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS:

   Con la finalidad de que sea resuelta como de previo pronunciamiento, opone la Cuestión Previa referida en el numeral 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY”.

   Alega que a tenor de lo establecido en el Articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el fin de la precitada norma es que el arrendatario tenga conocimiento cierto, preciso e indudable de la negociación de la cual fue objeto el inmueble que ocupa.

   Que el demandante fue enterado de la negociación; que es perfectamente admitido que el interesado pueda tener conocimiento del hecho a través de cualquier otro medio o de un tercero siempre y cuando pueda demostrarse fehaciente e indubitablemente que el arrendatario fue debidamente enterado de la realización de la negociación.

   Que el demandante debidamente asistido por Abogados, en fecha 8 de julio de 2.002, introdujo diligencia en expediente 1.212-2004, llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las actuaciones realizadas por su mandatarios, en demanda que éstos últimos intentaran contra el ciudadano M.E.V.T., por cumplimiento de contrato, en el cual manifiesta cita textualmente “En fecha 23 de marzo de 2004 los demandantes vendieron el inmueble deslindado al ciudadano A.C.G., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-14.217.132... según consta en documento protocolizado en el Registro Subalterno del Municipio P.M.U. al Nº 17, folios 60 al 63, Protocolo 1, Tomo IV, el cual acompaño en copia certificada ... para que surta efectos legales.”, anexando en copia marcada con la letra “A”.

   Que del contexto de la aludida diligencia se infiere que le demandante para el 8 de junio de 2004, tenía pleno y preciso conocimiento de la negociación de la cual fue objeto el inmueble descrito en autos, realizada entre su mandante y los codemandados, quedando demostrado que el demandante tenia en su poder la copia certificada del documento contentivo de dicha negociación, consignado en el tribunal en misma oportunidad, y que ante tal circunstancia se hace inoficioso la notificación a que hace referencia el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por considerar que el fin perseguido por la citada norma ha sido alcanzado por otros medios.

   Que a partir del 8 de julio dE 2.004, el demandante estaba enterado de la negociación realizada y que tenía en su poder el documento público que la contenía y que a partir de esa fecha, es cuando se empiezan a contabilizar los cuarenta días calendario que la Ley le concede par el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio.

   Que el referido lapso de cuarenta días venció el 18 de agosto de 2.004, y la presente acción fue interpuesta el 11 de enero de 2.005, por tanto pide que así sea declarado, por ser esta materia de estricto orden público.

   FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR

   Alega el representante de los codemandados, que está demostrado conforme los documentos producidos por el demandante de autos en su libelo de demanda, que por ante el Tribunal del Municipio P.M.U. de ésta Circunscripción Judicial, su clientes interpusieron demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de M.E.V.T., contenido en Expediente Nº 1212-2.002, (ya señalado supra), y en la cual el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, como tribunal de alzada, en sentencia del 17 de mayo de 2.004, ordenó al aludido M.E.V.T. la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento (sobre el cual pretende ejercer la acción de retracto legal arrendaticio que nos ocupa )

   Que una vez firme la anterior sentencia, el contrato de arrendamiento suscrito entre sus mandantes y el demandante de autos, quedó a partir del 17 de mayo de 2.004 legalmente extinguido; por tanto, para el 14 de enero de 2.005, M.E.V.T., no tenía el carácter de arrendatario y por tanto no puede intentar la acción que les ocupa por carecer de uno de los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pide que así sea decidido.

   CONTESTACIÓN AL FONDO

   El Abogado O.E.U.M., apoderado de los codemandados R.R. y G.E.P.A., a todo evento rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus mandantes por cuanto los hechos alegados son falsos.

   Dice que es falso que sus mandantes hayan retirado del Juzgado del Municipio P.M.U., la aceptación que de la oferta de venta que se le formulara, presuntamente realizó el demandante, por lo cual es incierto que haya operado la autonotificación de la misma.

   Que sus representados solo tuvieron conocimiento de la presunta aceptación el día 27 de julio de 2.004 a través de boleta consignada por el alguacil de un Juzgado con sede en la ciudad de San Cristóbal.

   Que sus clientes quedaron en plena libertad para negociar como en efecto lo hicieron con un tercero.

   Que el demandante reconoce en su libelo de demanda que su aceptación no fue pura y simple sino sometida a una condición observándose que el oferido manifiesta aceptar la venta, pero no está conforme con el precio de la misma y solicita una reunión a fin de llegar a un acuerdo al respecto.

   Que al no estar conforme con uno de los elementos esenciales de la oferta, como lo es el precio de la venta, mal puede el demandante afirmar que hubo una aceptación de la negociación planteada.

   Concluye coligiendo: Que sus mandantes realizaron la oferta correspondiente en la forma prevista en la ley; que no tuvieron oportuna respuesta de dicha oferta por parte del oferido; que la respuesta en forma condicionada de aceptación equivale a un rechazo de la misma; que el demandante tubo pleno conocimiento de la negociación realizada entre los codemandados ejerciendo la presente acción solo hasta el 14 de enero de 2005.

   Finalmente solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar con el debido pronunciamiento en cotas.

   DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

   ÚNICO: Copia Fotostática Certificada marcada con la letra “A”, de diligencia de fecha 8 de julio de 2.004, contenida en Expediente Nº 1.212-2002, del Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, introducida por el demandante de autos asistido por abogados .

   En fecha 31 de marzo de 2005, los abogados DUDLEY DELGADO GARCÍA y D.R.C., apoderados del codemandado A.C.G.d. igualmente contestación a la demanda, oponiendo como punto previo cuestiones previas:

   PUNTO PREVIO OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS:

   En primer lugar, oponen la Cuestión Previa referida en el numeral 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY”, alegando:

   Que conforme el contenido del expediente Nº 1212-2.002, producido anexo por ellos marcado “A”, (mismo aducido por el demandante marcado con la letra “D”), el Tribunal del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de enero de 2.004, declaró con lugar la demanda de desalojo de dos locales comerciales ubicados en la Carrera 4, entre Calles 7 y 8 Nº 7-11 y 7-13, de la población de Ureña, Municipio P.M.U.d.E.T.; los cuales habían sido dados en arrendamiento al Demandante de autos por documento Autentico de fecha 31 de julio de 1.997, otorgado ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira, sentencia esta que quedó definitivamente firme en fecha 17 de mayo de 2.004, según fallo emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, concediéndosele al demandante la prorroga legal de dos años la cual vencía el 15 de julio de 2004.

   Que dados los anteriores hechos, el demandante tenia pleno conocimiento desde el día 8 de julio de 2.004, de que el inmueble del cual forman parte los dos locales comerciales objeto de éste juicio, fueron dados en venta por los ciudadanos R.R. y G.E.P.A. a su mandante, y que tal conocimiento se desprende “...de su propia confesión espontánea...” en el escrito presentado en el Tribunal del Municipio P.M.U. de ésta Circunscripción Judicial agregado al Expediente 1212-2.002 (con nomenclatura 17199 en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira) en el que inclusive consignó copia fotostática certificada del documento de negociación de compraventa Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio P.M.U. en fecha 23 de marzo de 2.004, bajo el Nº 17, Tomo VI, Protocolo Primero, habiendo transcurrido desde esa fecha, hasta el día que introdujo la presente demanda (11 de enero de 2005) mas de cuarenta días que otorga la Ley para ejercer el Retracto Legal Arrendaticio.

   Que conforme Jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo de Justicia como de la extinta Corte Suprema de Justicia todas las acciones tienen un lapso de prescripción y/o caducidad, y que las mismas no pueden ser ejercidas a perpetuidad, y no habiendo ejercido el demandante su derecho dentro del lapso legal establecido, una vez tubo conocimiento cierto de la venta, mal puede el accionante, quien actualmente no tiene la cualidad de arrendatario pretender ejercer y que su mandante le reconozca un derecho que no le asiste.

   Solicitan se declare la caducidad de la acción.

   En segundo término, oponen la Cuestión Previa referida en el numeral 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “LA INAMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA”, alegando:

   Que la presente demanda no debió ser admitida por comportar dos acciones totalmente distintas e independientes que se ventilan por procedimientos incompatibles entre sí, a saber: 1) La pretensión del derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio. 2) La contenida en la pretensión de Nulidad del Contrato de Venta realizado entre su mandante y los codemandados por documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio P.M.U. en fecha 23 de marzo de 2.004, bajo el Nº 17, Tomo VI, Protocolo Primero; estro, porque la primera tiene su naturaleza jurídica en la legislación inquilinaria y se tramita por el Procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, y la segunda ha de ventilarse por el Procedimiento Ordinario del mismo Código.

   Que la acumulación de tales pretensiones violenta el contenido del Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el derecho a la defensa y el debido proceso.

   Solicitan se declare la inadmisibilidad de la acción propuesta.

   CONTESTACIÓN AL FONDO

   Los Apoderados del codemandado A.C.G., niegan, rechazan y contradicen la demanda tanto en derecho como en los hechos, invocan la falta de cualidad e interés del demandante y consecuencialmente, la falta de cualidad e interés de su representado. En este mismo orden de ideas alegan los apoderados del codemandado que el demandante pretende ser acreedor de la Preferencia Ofertiva o en su defecto del Retracto Legal Arrendaticio, previstos en los artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin ostentar la cualidad de Arrendatario, según sentencia dictada por el Tribunal del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de enero de 2.004, sentencia esta que quedó definitivamente firme en fecha 17 de mayo de 2.004, según fallo emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y ejecutada por el Tribunal Ejecutor de medidas de los Municipio Bolívar, Independencia, Libertad y P.M.U.d.E.T., el 25 de enero de 2.005, conforme Expediente de Comisión de Ejecución Nº 865-2.004, que producen marcado con la letra “B”, lo cual también admite el demandante en su libelo de demanda.

   Que el demandante ni es arrendatario actualmente ni ocupa el inmueble objeto de éste juicio y que como consecuencia de ello, no existe para su representado la obligación de concederle o reconocerle ese derecho.

   Alegan que el demandante carece de cualidad para intentar la acción de nulidad de la venta, en razón de que los contratos sólo pueden ser anulados de conformidad con lo establecido en los artículos 1.142, 1.163, y 1.166 del Código Civil Venezolano.

   Concluyen que el demandante al no ser sujeto del derecho de Retracto Legal Arrendaticio, al no tener derecho de optar al mismo ni a la acción de nulidad, carece de cualidad, no tiene legitimación a la causa y por tanto las acciones incoadas deben ser declaradas sin lugar por inadmisibles.

   Niegan, rechazan y contradicen que el demandante sea arrendatario actualmente del inmueble consistente en de dos locales comerciales ubicados en la Carrera 4, entre Calles 7 y 8 Nº 7-11 y 7-13, de la población de Ureña, Municipio P.M.U.d.E.T..

   Desconocen la afirmación hecha por el demandante en el libelo de la demanda Capitulo II.

   Niegan, rechazan y contradicen el alegato del demandante de que actualmente se encuentre pendiente un proceso ofertivo con respecto al inmueble adquirido por su mandante y que es objeto del presente juicio, pues los codemandados para la fecha 28 de enero de 2.004, cuando aun el primero era arrendatario le hicieron la respectiva oferta de venta y que tácitamente no aceptó, en virtud de su condicionamiento al precio de venta.

   Niegan, rechazan y contradicen que su representado debe venderle el inmueble objeto de éste juicio al demandante por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00).

   Niegan, rechazan y contradicen por exagerada, la estimación de la demanda hecha por el demandante la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 650.000.000,00).

   Finalmente solicitan al Tribunal declare sin lugar las pretensiones solicitadas por el demandante y señalan su dirección procesal.

   DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

   1) Copia Fotostática Certificada marcada con la letra “A”, de Expediente Nº 1.212-2002, del Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

   2) Copia Fotostática Certificada marcada con la letra “B”, de Expediente Nº 865-2.004, del Juzgado Ejecutor de medidas de los Municipio Bolívar, Independencia, Libertad y P.M.U.d.E.T..

   PRUEBAS

   Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2005, el Abogado O.E.U.M., con el carácter acreditado en autos, promovió pruebas.

   Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2.005, el Abogado J.E.D.T., abogado apoderado de la parte demandante, promovió como prueba unas copias certificadas de las cuales no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

   En fecha 14 de abril de 2005, la Abogada D.R.C., con el carácter de autos promueve escrito de promoción de pruebas, mediante el cual agrega copia certificada de un documento público del cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

   Por auto corriente al folio 603, de fecha 14 de abril de 2.005, el Tribunal admitió el escrito de pruebas promovido por el Abogado O.E.U.M..

   Por auto corriente al folios 604, de fecha 14 de abril de 2.005, el Tribunal admitió el escrito de pruebas promovido por el Abogado J.E.D.T., parte actora en la presente causa.

   Por auto corriente al folio 614, de fecha 14 de abril de 2.005, el Tribunal admitió el escrito de pruebas promovido por la Abogada D.R.C..

   OPOSICIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS PLANTEADAS POR LOS CODEMANDADOS

   En fecha 13 de abril de 2.005, el Abogado J.E.D.T., consigna escrito contentivo de sus alegatos de oposición en torno a las Cuestiones Previas planteadas.

   JUECES ASOCIADOS

   Por diligencia de fecha 15 de abril de 2005, el abogado O.E.U.M., con el carácter de autos, y de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la constitución del tribunal con asociados, y solicitó se fijara día y hora para proceder a la elección, lo cual acordó el Tribunal por auto de fecha 18 de abril de 2.005, fijando el tercer día de despacho a las 10:00 a. m. Para que se verificara el acto. Las partes consignaron en sendos escritos sus ternas.

   En fecha 22 de abril de 2.005, tuvo lugar la elección de los jueces asociados, recayendo en las personas de los Abogados J.O.C.C. y F.J.C.S., quedando constituido el Tribunal por los antes nombrados abogados y el Juez del Despacho. Fijando la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), como honorarios para cada uno de los dos primeros nombrados, resultando electo como relator; previo sorteo, el Abogado F.J.C.S., concediéndosele primero 15 y por auto posterior 8 días continuos para la presentación del anteproyecto de sentencia

   En fecha 27 de abril de 2.005, fueron juramentados los Jueces Asociados.

   Por diligencia de fecha 29 de abril de 2.005, el abogado O.E.U.M., consignó cheque por la cantidad de Quinientos mil Bolívares nombre de cada uno de los jueces asociados.

   CAPÍTULO II

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

   De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, previamente a entrar a resolver la litis planteada en este juicio, este Tribunal pasa a decidir sobre la estimación de la demanda realizada por los actores en la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.650.000.000,00) (folios 228), la cual fue rechazada por el co-demandado, A.C.G., por ser exagerado (folio 309).

   Al respecto la jurisprudencia ha indicado:

   Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo (sic) sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

   ... (omissis)

   En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.

   (Subrayado de este Tribunal). (Sentencia N°.12 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 17 de febrero de 2.000, expediente N°.99-417).

   Conforme a la jurisprudencia antes transcrita, el demandado puede rechazar la cuantía por la cual el actor estima la demanda, debiendo indicar expresamente si lo hace por considerar que la misma es exagerada o insuficiente, con lo cual alega un nuevo hecho que conforme a las reglas de la carga de la prueba le corresponde demostrar.

   A tal efecto se observa que la demanda versa sobre el retracto legal de un inmueble vendido por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.130.000.000,00), suma esta que constituye el valor económico de tal contrato objeto de la pretensión, el cual fue promovido como prueba por el co-demandado, A.C.G. al invocar los medios de pruebas que se encontraban en autos, razón por la cual estima este Tribunal que es evidente que la estimación efectuada por el actor es exagerada, debiéndose estimar el valor de la demanda la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.130.000.000,00), monto en que queda fijada la cuantía de este juicio, y así se decide.

   PUNTO PREVIO

   1. Planteada como ha sido la litis por las partes en los términos antes señalados, se observa que los representantes legales, de los codemandados, R.R. Y G.E.P.A.; como de A.C.G., adujeron la cuestión previa prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción interpuesta en su contra.

   Señalan los accionados que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una lapso de cuarenta (40) días calendario para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 ejusdem, y que en autos consta que el día 08 de julio de 2.004, el demandante, M.E.V.T., debidamente asistido de abogado, introdujo en escrito que fue consignado en el expediente N° 1212-2002 llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual queda claramente establecido que el día 23 de marzo de 2004 los codemandados Prato Albesiano cedieron en venta A.C.G. el inmueble objeto de la presente acción de retracto, y a la vez consignan copia certificada del correspondiente documento de venta; y que por tal circunstancia, a decir de los codemandados, quedó plenamente demostrado que el demandante tenía conocimiento preciso e indubitable de la realización de tal negociación, por lo que se hace inoficiosa la notificación a que se refiere el artículo 47 de la citada ley.

   Para resolver este punto previo, el Tribunal observa que el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se dispone lo siguiente:

   Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

   La anterior disposición legal establece un lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendario que deberá contarse desde la notificación de la negociación celebrada sobre el inmueble arrendado, la cual debe ser realiza por el adquiriente.

   Es decir, tal norma contiene como supuesto de hecho el siguiente:

1. Que se haya realizado la negociación del inmueble arrendado, esto es, que se haya enajenado en cualquier forma a favor de un tercero ajeno a la relación arrendaticia.

2. Que el adquiriente del inmueble (tercero) haya notificado en forma cierta al arrendatario de la venta del inmueble.

   Tal norma por tener como consecuencia jurídica la caducidad de la acción para el ejercicio de un derecho y por tanto restringir el derecho de acción, debe ser interpretada en forma restrictiva en virtud del principio pro actione que ha venido reconociendo la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha señalado:

   Ahora bien, la decisión objeto de revisión se apartó de la interpretación que ha hecho esta Sala Constitucional sobre el derecho constitucional a la obtención de una tutela judicial efectiva, acceso a la justicia y principio pro actione, según los cuales todo ciudadano tiene derecho a acceder a la justicia, al juzgamiento con las garantías debidas, a la obtención de una sentencia cuya ejecución no sea ilusoria y a que los requisitos procesales se interpreten en el sentido más favorable a la admisión de las pretensiones procesales.

   … (omissis)

   El alcance del principio pro actione (a favor de la acción) ha sido objeto de un sistemático tratamiento por parte de esta Sala. La conclusión que se puede extraer de las decisiones que han considerado el tema, es que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (s.S.C. nº 1.064 del 19.09.00).” (Subrayado de este Tribunal) (Sentencia N°.97 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 02 de marzo de 2.005, expediente 03-2290).

   De los alegatos fácticos realizados por los demandados se evidencia claramente que la notificación que señala el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no fue realizada por el adquiriente, A.C.G., sino que éstos alegan la caducidad de la acción en virtud de la manifestación realizada por el demandante, M.E.V.T., mediante un escrito presentado en un expediente judicial, lo cual, a criterio de este Tribunal no puede sustituir la notificación que ordena el artículo 47 del texto legal antes señalado, ya que crearía una situación de inseguridad para el arrendatario, pues no se sabría en forma cierta el momento a partir del cual comenzaría a correr el lapso de caducidad de cuarenta (40) días.

   En todo caso considera este Tribunal que la notificación que establece el citado artículo 47, es un derecho que tiene el arrendatario, por lo que a la luz de lo establecido en el artículo 7 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , tal derecho no puede ser objeto de renuncia por parte de su titular, razón por la cual aceptar que la manifestación del arrendatario referida al conocimiento de la venta sustituye la notificación que señala el artículo 47 eiusdem, sería como aceptar la renuncia de este derecho por parte del arrendatario, lo cual es inadmisible conforme al señalado artículo 7.

   Por otro lado, considera este Tribunal que a pesar de que el artículo 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace una remisión al Código Civil para las situaciones no prevista en ese título, por ser la materia de arrendamiento inmobiliario de estricto orden público, conforme se evidencia del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se puede aplicar una disposición de otra ley que restrinja un derecho del arrendatario, mas aún, cuando las reglas de la hermenéutica señalan que las disposiciones que imponen una carga o restringen un derecho no son susceptibles de aplicación extensiva a situaciones que no se encuentren expresamente establecidas en la norma, razón por la cual mal podría aplicarse analógicamente lo establecido en el artículo 1.547 Código Civil, para el caso en que el adquiriente del inmueble arrendado, omita la notificación que señala el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por los anteriores razonamientos se debe concluir que no ha operado la caducidad de la acción ejercida por la parte actora en el presente proceso, toda vez que no se cumplió con el requisito de notificación que establece el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

   B) Respecto a la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteada por el co-demandado A.C.G., en virtud de el actor haber acumulado acciones que tienen procedimiento incompatibles, observa este Tribunal que la nulidad del contrato de venta celebrado entre R.R.P.A., G.E.P.A. y A.C.G. fue planteada por el actor como consecuencia de la acción de retracto legal, teniendo ambas como causa de una relación arrendaticia, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben tramitarse por el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por tanto ambas se tramitan por el mismo procedimiento, en virtud de la cual no tienen procedimiento incompatibles, y así decide.

   IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN PROPUESTA

   El artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala los siguientes supuestos para la procedencia de la acción propuesta:

   Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

   a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

   b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

   Al respecto observa este Tribunal que el arrendador realizó una oferta por ante el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual ofreció en venta el inmueble arrendado al arrendatario por la suma de Bs.60.000.000,00, a cuya oferta el destinatario (arrendatario) manifestó lo siguiente:

   Acepto la oferta de venta de las mejoras …

   … por lo que se hace necesario que bilateralmente estudiemos el precio fijado por los oferentes con el propósito de llegar a un precio justo de dichas mejoras, por lo que sugiero a través de esta notificación establezcamos en tiempo perentorio, una reunión para entrar a discutir el precio definitivo de la venta.

   La doctrina ha señalado que a los fines de que la aceptación de una oferta produzca sus efectos jurídicos normales, debe reunir las siguientes condiciones:

   1a.- Debe ser libre. El destinatario debe tener plena libertad para aceptar o negar la oferta. La falta de contestación no lo obliga a nada.

   2a.- Debe ser pura y simple, lo que implica que debe ajustarse en un todo al contenido de la oferta.

   Si el destinatario modifica la oferta, la modificación debe considerarse como una nueva oferta.

   3a.- La aceptación debe ser manifestada al oferente para que el contrato se perfeccione.

   (Subrayado de este Tribunal). (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Cuarta Edición. Universidad Católica A.B.. Página 493)

   Conforme a la anterior doctrina la aceptación de la oferta debe ser pura y simple de tal manera que no deje lugar a dudas acerca de su conformidad con el contenido de la oferta.

   En el presente caso se observa del expediente N°. 3708 del Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que el arrendatario ante la oferta que le realizó el arrendador, no dio una aceptación pura y simple, sino que la condicionó a que el precio fuera fijado bilateralmente, razón por la cual el contrato de venta no se perfeccionó, y por tanto tal manifestación del arrendatario debe equipararse a la no aceptación de la oferta que establece el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

   En consecuencia, habiendo el arrendatario realizado la oferta que señala el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no procede el retracto legal reclamado por el actor en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el literal a del artículo 48 eiusdem, y así se decide.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

   Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, constituido con Jueces Asociados, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

   PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta, por los codemandados R.R.P.A., G.E.P.A. y A.C.G.; referida en el numeral 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY”.

SEGUNDO

SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta, por el co-demandado, A.C.G., referida en el numeral 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA”.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano M.E.V.T. en contra de R.R.P.A., G.E.P.A. y A.C.G., por retracto legal arrendaticio.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Publíquese, regístrese, y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los doce días del mes de julio de dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.

Abg. N.W.G.H.

Juez Temporal

Abg. F.J.C.S.

Juez Asociado

Abg. J.O.C.C.

Juez Asociado

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

Exp 4835