Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 21 de Diciembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiuno de diciembre de dos mil seis

196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2006-000181

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VILLANOVA, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal del Estado Miranda bajo el Nº 17, Tomo 33-A en fecha 2 de julio de 1965, modificada en fecha 28 de abril de 1989, bajo el Nº 2, Tomo 31-A. Pro.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: F.R.P. y T.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números: 44.867 y 79.930 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.D.K., mayores de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.041.220, respectivamente.-

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Z.C.C.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.859.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

-NARRATIVA-

Se inició el presente juicio por libelo de demandada presentado por los apoderados judiciales de la parte actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), correspondiéndole, el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Señalaron los actores en su libelo de demanda que consta de contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Abad C.A., y el ciudadano F.D.K., el cual fue cedido a la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A., en fecha 14-7-2003, sobre un apartamento identificado con el Nº 21 el cual se encuentra ubicado en las Residencias Villanova, con frente a la Avenida La Salle entre Bogotá y Av. A.B. de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Distrito Capital Municipio Libertador; que según lo pactado en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció como canon mensual la cantidad de Bs. 4.040,20, que comenzaría a regir desde la fecha de su firma; que fue posteriormente modificada por Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 5-6-1998, según Resolución Nº 001084 en la cantidad de Bs. 376.686,74; que al vencimiento de cada canon ésta sería pagada en la Oficina de la Administradora en la ciudad de Caracas; que a la falta de pago de una pensión mensual de arrendamiento en la oportunidad de vencimiento estipulado daría derecho a la Administradora a rescindir del contrato; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses que van desde abril del 2005 hasta marzo del 2006, por la cantidad de Bs. 376.686,74, lo que alcanza la suma de Bs. 4.143.554,14, por tales razones demandan al ciudadano F.D.K., para que convenga o en su defecto sea condenado en la desocupación del inmueble y la entrega del mismo, totalmente desocupado libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió. En pagar por vía subsidiaria la cantidad de Bs. 4.143.554,14, que corresponde al monto de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, en las costas procesales y en el pago de los honorarios profesionales.-

En fecha 27 de marzo del 2006, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa en fecha 03-04-2006.

En fecha 4 de mayo del 2006, ante la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada, se ordenó la misma mediante carteles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

Cumplidos los trámites de publicación, fijación y consignación de carteles; y, vencido el lapso concedido a la parte demandada para darse por citado sin que lo hubiere hecho se le designó Defensor Ad-litem en la persona del Dr. M.C. y se ordenó su notificación, librándose la respectiva Boleta, en fecha 03-11-2006.-

En fecha 17 de noviembre del 2006, el Dr. M.C., abogado en ejercicio, aceptó el cargo de defensor Ad-litem. Asimismo en la misma fecha compareció la abogada Z.C.A., en su carácter de apoderada judicial del demandado y se dio por citada.-

En fecha 21 de noviembre del 2006, la apoderada judicial de la parte demandada abogada Z.C.C.A., abogada de la parte demandada, promovió cuestiones previas contenidas en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente la falta de capacidad de postulación o representación, asimismo opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por Defecto de Forma de la demanda, en principio por no cumplir la demanda con los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala en sus ordinales 2 y 7, que en el libelo debe señalarse el domicilio procesal de la parte actora, y además si se demanda subsidiariamente daños y perjuicios, se deben especificar los mismos; asimismo señaló que en el libelo existe acumulación prohibida, ello en virtud de que la accionante en su aparte quinto de su libelo de demanda, exige el pago de honorarios profesionales siendo esta una pretensión que se debe ventilar por un procedimiento especial conforme a lo contemplado en la Ley de Abogados. Finalmente Promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la inadmisibilidad de la demanda. En la misma fecha la apoderada de la parte demandada impugnó el documento que riela a los folios 6, 7 y 8 contentivo del contrato de arrendamiento.

Por otra parte la apoderada judicial Z.C.C.A., abogada de la parte demandada, procedió en ese acto a contestar el fondo de la demanda y lo hizo en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos que la conforman como en el derecho alegado, en consecuencia negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de pagar las once (11) cuotas consecutivas correspondientes a los meses que van desde el mes de Abril del 2.005 hasta Mayo de 2.006 cada una. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba la suma de CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 4.143.554,14), negó y rechazó que la conducta de su representada sea una conducta antijurídica, negó y rechazó que su representada esté obligada a desocupar el inmueble, negó y rechazó que su representada deba la cantidad de dinero alguna por concepto de daños y perjuicios y mucho menos la cantidad demandada, negó, rechazó y contradijo que su representada deba costas procesales y negó rechazó y contradijo que su representada deba por conceptos de honorarios profesionales a los demandantes.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.

En fecha 30 de noviembre del 2006, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas, las cuales fue admitidas por auto de fecha 5-12-2006.

En fecha 6 de diciembre del 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas de la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A, y además de reproducir el mérito favorable de los autos, solicitó prueba de exhibición de documento. En la misma fecha se admitieron las pruebas y se fijó a las 10:00a.m. de la mañana del tercer día de despacho siguiente a la intimación del ciudadano F.D.K., para que tuviera lugar el acto de exhibición de documento señalado por la parte actora en su escrito de pruebas.-

-II-

-DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN-

1. -PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. -Reproducen el mérito favorable de los autos

2. -Promovió junto al libelo de Demanda, copia certificada del poder que acredita su representación.

3. - Copia simple del Contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Abad C.A., y el ciudadano F.D.K..

   Dicho instrumento fue impugnado en forma genérica por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, al señalar que impugnaba el documento que riela a los folios 6 al 8 contentivo del contrato de arrendamiento por ser fotocopia. Al respecto observa esta sentenciadora que la fórmula correcta para atacar el documento de carácter privado, es el desconocimiento, y siendo que la parte actora impugno en forma genérica y no indicó si desconocía su firma o su contenido, ya que este es el medio idóneo para atacar dicho documento, a tenor de lo establecido en el Artículo 1.364 del código civil, se tiene como legalmente promovido con pleno valor de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y Asi Se Establece.-

4. -Copia Certificada del contrato de compra venta suscrito por Eugene Nagyfalludi, M.B.D.N. y E.W.F., titulares de la cédulas de identidad Nos. 963.169, 970.043, 3.179.962, respectivamente procediendo en su carácter de apoderados de sus padres L.W. y C.F. de Walter, titulares de la cédulas de identidad NO. 1.716.824 y 1.716.825,respectivamente, por medio del cual dan en venta a la Sociedad de Comercio de este domicilio Constructora Villanova C.A, un inmueble constituido por el Edificio “Residencias Villanova” y el lote de terreno sobre el cual está construido situado en la Avenida la Salle de la Urbanización Los Caobos, en la jurisdicción de la Parroquia el Recreo, del Departamento Libertador del Distrito Federal ( Hoy Municipio Libertador del Distrito Capital). Registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio libertador del Distrito Capital en fecha 10 de Marzo de 1.998

   Al respecto observa esta sentenciadora, evidenciada la naturaleza pública del referido documento, que se tiene por fidedigno con pleno valor probatorio, por no haber sido tachado por la parte contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho recaudo es pertinente para acreditar la propiedad que del inmueble tiene la parte demandante. Así se decide.

5. -Copia de la Sentencia emanada por ante el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con lo cual demuestra que se intentó por vía judicial la resolución de Contrato de Arrendamiento, cuyo desalojo ahora se solicita y en la misma el juez actuando en segunda instancia dictaminó que la acción correcta era la del Desalojo y no la de resolución de contrato, por cuanto en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

   Al respecto esta sentenciadora observa que dicho documento tiene fuerza de cosa juzgada, de conformidad con el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, al ser dicho documento un instrumento judicial debe dársele todo el valor probatorio ya que la sentencia no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo dicha documental plena prueba para calificar el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre la sociedad Mercantil Constructora Villanova y F.D.K.. Así se decide.-

6. -Copia Certificada del Registro Mercantil contentivo del Acta Constitutiva de Constructora Villanova C.A, con lo cual se pretendía demostrar la capacidad de otorgar poder del Director Presidente L.F.C..

   De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser tachado por el adversario dicho documento se tiene por fidedigno, en virtud de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el Registro Mercantil tiene valor probatorio respecto a la capacidad de otorgar poder de la Constructora Villanova C.A. en la persona de su Presidente L.F.C.. Así de declara

7. - Cesión de Contrato de Arrendamiento del apartamento 21 de Residencias Villanova; con lo cual se pretendía demostrar la Legitimidad del Carácter de Actor de su representado.

   Al respecto observa esta Sentenciadora, que se tiene dicha documental como legalmente promovida, con pleno valor de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

8. - Sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital; con lo cual se demuestra que el último canon de arrendamiento exigible es indicado en la misma, vale decir Bs. 376.686.74 mas Bs. 9.589.16 por concepto de estacionamiento y no lo indicado en el Escrito Contentivo de la Contestación de la Demanda del legitimado pasivo.

   Al respecto observa esta sentenciadora, que al ser dicho documento, un instrumento judicial debe dársele todo el valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo dicha documental plena prueba para demostrar el canon de arrendamiento vigente. Así se decide.

9. -Prueba de exhibición del Documento original del Contrato de arrendamiento, por cuanto ha estado el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cerrado por tiempo indefinido, y allí se encuentra inserto al expediente 1528 del mencionado Tribunal, que dicho contrato se arrendamiento existen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, vale decir que un original se encuentra en poder del demandado de acuerdo a lo indicado en la cláusula Cuadragésima del mencionado contrato y cumpliendo con los extremos del Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

   Al respecto el Tribunal observa que luego de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencio que la referida prueba no fue evacuada, y siendo esto así, esta sentenciadora desecha dicha probanza. Así Se Decide.-

   -III-

   -PUNTO PREVIO-

   -DE LAS CUESTIONES PREVIAS-

   Como quiera que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que debe decidirse la cuestión previa con antelación al fondo, como punto previo, se pasa de seguidas a definir la procedencia o no de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda:

1. -La parte demandada en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda lo hace en los siguientes términos, opone la cuestión previa del ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como lo es la falta de capacidad de Postulación o Representación, en virtud que el poder presentado por los abogados accionantes, y que les fue otorgado por la firma demandante NO cumple con los requisitos señalados en el artículo 155 del Código Civil, ya que la funcionaria que autorizó el acto refiere que tuvo a la vista el documento constitutivo de la Empresa Villanova, C.A sin que el otorgante anunciara en el poder y le exhibiera los documentos auténticos gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; además, de que la Notario no señala con claridad debida si lo visto por ella fue el Acta Constitutiva y los Estatutos o solo los Estatutos o el Acta constitutiva-Estatuaria y si los mismos fueron redactados de esta manera. De tal forma que dicho poder no cumple con el artículo 155 del Código de procedimiento Civil y en consecuencia debe ser declarada con lugar la cuestión previa invocada.

   Por su lado, la parte demandante señaló, que no es cierto que el Poder que les fuera otorgado se otorgó de manera irregular, por cuanto el mismo sí cumple con los requisitos legales establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil y 78 de la Ley de Registro Publico, señalando que si se subsume el hecho en el derecho se puede observar como el otorgamiento del poder se efectuó de acuerdo a las formalidades de Ley, por lo cual solicitó desestime la cuestión previa.

   Visto los alegatos de ambas partes esta sentenciadora pasa hacer las siguientes consideraciones, al respecto establece el ordinal 3 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

   Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   (….)

   … la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…

   (….)

   En relación a esto, el artículo 155 del Código de procedimiento Civil expresa lo siguiente:

   Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos

   .

   Esta sentenciadora pasa a.s.e.i. poder que cursa a los folios 4 y 5 del presente expediente, consignado por la apoderada judicial de la parte actora junto con el escrito de la demanda, contiene las formalidades que deben aparecer en el cuerpo del Instrumento para que el otorgamiento del mismo sea considerado válido, tales como la identidad del otorgante del poder, la mención y exhibición del documentos Constitutivo de la empresa que acreditan la representación del otorgante conforme lo prevé el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

   Así las cosas, se procedió al análisis del instrumento poder que cursa a los folios del 4 y 5 del expediente de marras y se observa que la demandante Sociedad Mercantil Constructora Villanova, C.A le otorga poder especial amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los Abogados: F.A.R.P. Y T.B.M., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.867 y 79.930 respectivamente; se evidencia, que dentro de la especialidad del poder, se les confirió mandato para actuar en asuntos judiciales, que la otorgante del poder acreditó su representación exhibiendo ante el Notario Público el documento constitutivo de la empresa Constructora Villanova, C.A instrumentos exigido por la norma; es decir que la parte Actora cumplió con las exigencia, del artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, facultando suficientemente a los Abogados antes mencionado, para actuar en juicio; por virtud de lo expuesto, esta Juzgadora considera que el alegato formulado por la apoderada de la parte demandada respecto al instrumento poder es improcedente, en virtud de lo cual se establece que el aludido poder cumple con las exigencias contenidas en los artículos 150, 151 y 155 del Código de Procedimiento Civil. Y Así Se Declara.

   De los anteriormente expuesto se concluye que el supuesto contenido en el ordinal 3ero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para la procedencia de la Cuestión Previa opuesta, respecto a que el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente, no están dado en el caso de marras, razón por la cual, no puede prosperar por improcedente. Y Así Se Decide.

2. -Asimismo la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de procedimiento civil referido al defecto de forma, por no cumplir la demanda con los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala en su ordinal 2 que en el libelo debe señalarse el domicilio procesal. Al respecto, el apoderado judicial de la parte demandada señaló que en el presente caso, en el escrito de demanda no se dice cual es el domicilio de la firma Constructora Villanova, ni el carácter con el cual demanda.

   Por otro lado la parte actora señala que si se cumplió con ese requisito, vale decir que en el cuerpo libelar sí se indicó el nombre, apellido y domicilio del demandante y demandado, y es así como al comienzo del cuerpo libelar se señaló la dirección de los representantes de la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A, donde indica que tiene domicilio procesal en la calle Quito, Torre Capriles, Oficina 303, piso 3, Los Caobos, Caracas, por lo cual solicitó desestime la cuestión previa opuesta.

   A los fines de constatar tal afirmación, se revisa exhaustivamente el libelo de demanda y al respecto observa esta sentenciadora que el apoderado judicial de la parte actora sí señaló el domicilio procesal de la Sociedad Mercantil Constructora Villanova cuando indicó en su libelo “ Con domicilio procesal en la calle Quito Torre Capriles, Oficina 303, Piso 3, Los Caobos, Caracas.”

   Asimismo alegó el apoderado judicial de la parte demandada que el apoderado judicial de la parte demandante no señaló el carácter con el que actúa en la demanda , al respecto esta sentenciadora observa que de la lectura del escrito libelar se puede colegir que el contrato de arrendamiento suscrito entre Administradora Abad C.A., y el ciudadano F.D.K., fue cedido a la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A., en fecha 14-7-2003, es decir, que la mencionada Sociedad Mercantil actúa su carácter de arrendadora del inmueble objeto de la presente demanda, en consecuencia se concluye que el libelo de demanda contiene los requisitos contenidos en el Ordinal 2 del Artículo 340 del Código Civil . Así se establece.-

   Igualmente la parte demandada adujo que el apoderado judicial de la parte actora no especificó los daños y perjuicios contenidos en el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señaló que en el libelo existe acumulación prohibida, ello en virtud de que la accionante en su aparte quinto de su libelo de demanda, exigió el pago de honorarios profesionales, siendo esta una pretensión que se debe ventilar por un procedimiento especial conforme a lo contemplado en la Ley de Abogados, de tal manera que dicha cuestión previa debe prosperar.

   Por otra parte, el apoderado judicial de la parte demandada, señaló que existe total incoherencia en el planteamiento por cuanto no indicó en dicha redacción ningún artículo de leyes sustantivas o adjetivas en la cual apoya su tesis, razón por la cual solicitó desestime la Cuestión Previa Opuesta.

   A los fines de decidir sobre lo aquí planteado, esta sentenciadora cita el ordinal 7 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil el cual establece:

   Artículo 340: El libelo de demanda deberá expresar:

   (…)

   … Si se demandare la indemnización de daño y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…

   (…)

   Al respecto esta sentenciadora observa que en el escrito libelar se evidencia que el apoderado judicial de la parte actora dentro de su petitorio, procedió a solicitar al Tribunal que le acordara subsidiariamente a título de indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la mora del demandado por la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (BS. 4.143.554.14) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e impagados, más los cánones que sigan venciéndose hasta la definitiva entrega del inmueble.

   Así las cosas se observa que el apoderado judicial de la parte demandante sí especificó los daños y perjuicios y sus causas en su escrito de demanda, por lo que resulta improcedente tal alegato. Así se decide.-

   Con relación a lo alegado por la parte demandada en relacióna que existe una acumulación prohibida ello en virtud de que la accionante en su aparte quinto de su libelo de demanda, exigió el pago de honorarios profesionales, señalando que es una pretensión que se debe ventilar por un procedimiento espacial conforme a lo contemplado en la Ley de Abogados, al respecto se observa:

   se evidencia en la demanda que la petición del pago de las costas y costos del proceso, así como los honorarios de abogado, formando parte del petitum, es decir, el demandante solicitó el pago incorporado en la condenatoria; pero no por ello se puede entender que ejerciere una acción derivada de costas, o de honorarios judiciales, sino que pide la declaratoria en caso de salir airoso, ello está totalmente permitido en derecho, pues sólo constituye la declaración del órgano jurisdiccional sobre la procedencia de estas cargas, y una vez firme, se procederá a instancia de parte, al ejercicio de los procedimientos respectivos, no habiendo en consecuencia acumulación prohibida en lo que respecta a este caso. Así se decide.

4. -Finalmente el apoderado judicial de la parte demandada opone la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinados causales que no sean alegadas en la demanda. Esta defensa la promueve en virtud de que conforme a la demanda la pretensión jurídica de la accionante es el desalojo del inmueble objeto de contrato suscrito por su representada, y al respecto señaló la acciónate en el aparte referido al derecho lo siguiente:

   …Ello aunado a la evidente insolvencia en el cumplimiento de sus obligaciones dinerarias pautadas en la cláusula 4ta del contrato de arrendamiento y lo establecido en el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario que cita lo siguiente: solo podrán demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de la siguientes causales: a) que la arrendataria haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva.

   Con este criterio formalmente se demanda a mi representado, aun cuando el auto de admisión se hace referencia a la demanda que por Resolución de Contrato introdujo el accionante y de la cual se desprende que el propio actor demanda es el desalojo. Ahora bien para que ello proceda la acción especial de desalojo que tiene el arrendador para ocurrir a la vía jurisdiccional y solicitar la desocupación del inmueble arrendado, el contrato base fundamental de la demanda debe ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

   Por su lado, la parte demandante alegó que del cuerpo libelar se desprende claramente que su acción está basada en un contrato a tiempo indeterminado indicando además el artículo correspondiente y la Ley en la cual basan la pretensión, vale decir, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es así que acuden a la vía jurisdiccional para tal fin, además señala que se indicó la sentencia emitida por el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidencia que él primero solicitó la Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuyo desalojo ahora se solicita, y en la misma, el juez actuando en segunda Instancia, dictaminó que la acción correcta era la de Desalojo y no la de Resolución de Contrato, por cuanto del presente caso se está en presencia del contrato a tiempo indeterminado, por lo que la demanda ejercida no era la vía idónea ya que cuando la demanda está basada en una de las cláusulas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la única acción procedente y permitida dicha Ley es la Acción de Desalojo.

   En lo que respecta a la cuestión previa prevista en el ordinal 11º, del artículo 346 eiusdem, se observa:

   Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   (….)

   La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

   A juicio de quien decide, la naturaleza del contrato será analizada más adelante cuando se proceda a valorar las pruebas respecto a las alegaciones, pues mal puede verificarse dicha naturaleza contractual sin valorar los medios de pruebas del cual emana. Como sabemos, la Sala Constitucional del Tribunal Suprema Justicia ha establecido que estando en presencia de contratos a tiempo indeterminado, pueden resolverse por causales distintas a las establecidas en el art.34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Sentencia del 01 de abril de 2005, Exp. 03-1697). En todo caso, debe desecharse la cuestión previa, porque a criterio de esta juzgadora, no existe prohibición expresa de la Ley de admitir la presente acción, ya que al momento de instaurarse la demanda precisó el demandante que el arrendatario ocupa el inmueble y que incumplió con su obligación y que el contrato es a tiempo indeterminado y por ello intentá la acción de desalojo. Y así se declara.

   -IV-

   -DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR-

   Señaló el apoderado judicial de la parte demandante que en fecha 14-7-2003 la Administradora Abad C.A., le cedió los derechos del contrato de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A, que en el referido contrato dieron en arrendamiento un apartamento identificado con el Nº 21 el cual se encuentra ubicado en las Residencias Villanova, con frente a la Avenida La Salle entre Bogotá y Av. A.B. de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Distrito Capital Municipio Libertador; que según lo pactado en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció como canon mensual la cantidad de Bs. 4.040,20, que comenzaría a regir desde la fecha de su firma; que fue posteriormente modificada por Resuelto emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 5-6-1998, bajo el Nº 001084, en la cantidad de Bs. 376.686,74; que al vencimiento de cada canon esté sería pagado en la Oficina de la Administradora en la ciudad de Caracas; que la falta de pago de una pensión mensual de arrendamiento en la oportunidad de vencimiento estipulado daría derecho a la Administradora a rescindir del contrato; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses que van desde abril del 2005 hasta marzo del 2006, por la cantidad de Bs. 376.686,74, lo que alcanza la suma de Bs. 4.143.554,14, por tales razones demandan al ciudadano F.D.K., por la acción de desalojo de conformidad con el artículo 34, literal A, de la ley de arrendamiento Inmobiliario la cual se establece por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenado en la desocupación del inmueble y la entrega del mismo, totalmente desocupado libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió. En pagar por vía subsidiaria la cantidad de Bs. 4.143.554,14, que corresponde al monto de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, en las costas procesales y en el pago de los honorarios profesionales.

   La apoderada judicial Z.C., abogada de la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos que la conforman como en el derecho alegado, en consecuencia negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de pagar las once (11) cuotas consecutivas correspondientes a los meses que van desde el mes de Abril del 2.005 hasta Mayo de 2.006 cada una. Negó, rechazó y contradijo que su representada debe la suma de CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CONCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 4.143.554,14), negó y rechazó que la conducta de su representada sea una conducta antijurídica, negó y rechazó que su representada deba desocupar el inmueble, negó y rechazó que su representada deba la cantidad de dinero alguna por concepto de daños y perjuicios y mucho menos la cantidad demandada, negó, rechazó y contradijo que su representada deba costas procesales y negó, rechazó y contradijo que su representada deba por conceptos de honorarios profesionales a los demandantes.

   Esta sentenciadora a los fines de resolver la presente controversia señala el dispositivo de los Artículos 1.167 y 1.356 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen textualmente:

   Artículo 1167 Código Civil:

   ¨ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar Judicialmente la Ejecución del contrato…¨

   (Subrayado y negrilla del Tribunal).

   Artículo 1.354 del Código Civil:

   …Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

   (Subrayado y negrilla del Tribunal).

   Artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   ¨… Sólo podrá demandarse el DESALOJO de un inmueble a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…”

   (Subrayado y negrilla del Tribunal).

   Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   ..Las partes que tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación….

   Este sentenciadora observa que sólo en las relaciones jurídicas contractuales que se deriven de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, se puede accionar a través de la vía del desalojo y siendo ésta una defensa opuesta por la demandante, y contradicha por la demanda, pasa esta sentenciadora hacer las siguientes consideraciones:

   En este sentido, la parte actora alegó que del cuerpo libelar se desprende claramente que su acción está basada en un contrato a tiempo indeterminado indicando además el artículo correspondiente y la Ley en la cual basa su pretensión, vale decir el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además que consignó la Sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por medio del cual quiere demostrar la parte actora que en la demanda prevía el actor demandó la Resolución de Contrato de Arrendamiento, y en la misma, el Juez actuando en segunda Instancia, dictaminó que la acción correcta era la de Desalojo y no la de Resolución de Contrato, por cuanto en el presente caso se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la demanda ejercida no era la vía idónea ya que cuando la demanda está basada en una de las cláusulas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la única acción procedente y permitida por la Ley es la Acción de Desalojo.

   Así las cosas, de lo antes señalado se denota que la anterior sentencia consignada por la parte actora alcanzó el carácter de cosa juzgada y por tanto surte efectos erga omnes, por lo que resulta oportuno traer a colación lo que al respecto señala el Código de Procedimiento Civil :

   “Artículo 272. Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

   Artículo 273. La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.

   En este orden de ideas, el autor A.R.-Romberg, en Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el Nuevo Código de 1987. II Teoría General del Proceso, páginas 472-473, sobre la Cosa Juzgada Material y la Cosa Juzgada Formal sostiene lo siguiente:

   (…) puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.

   (….) la cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad) de futuros procesos). Sin embargo, cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material.

   Por su fin, la cosa juzgada formal hace que la sentencia sea inatacable en el ámbito del proceso pendiente, de modo que éste tenga término; en cambio, la cosa juzgada material impone que se tenga cuenta de su contenido en todo proceso futuro entre las mismas partes y sobre el mismo objeto.

   En esencia, el efecto de la cosa juzgada formal se identifica con el efecto de la preclusión, porque ambos se limitan al proceso en que tiene lugar, mientras que la cosa juzgada material tiene fuerza vinculante en todo proceso futuro. Por ello – señala Chiovenda - la cosa juzgada tiene en sí la preclusión suma, esto es, la preclusión de toda cuestión ulterior, que se produce con la conversión definitiva de la sentencia (…)

   .

   En tal virtud, la Cosa Juzgada ha sido entendida como aquellas circunstancias que convergen en un asunto determinado previamente cuando el mismo es llevado a conocimiento del Juez, siendo sustentado el libelo bajo la trilogía de identidad de sujetos, el mismo objeto y la misma causa.

   Revisando exhaustivamente la copia certificada consignada por la demandante, se observa que en el desarrollo realizado por el juez de alzada que conoció en aquella oportunidad, que riela a los folios 66 al 91, que la Sociedad Mercantil Constructora Villanova, C.A incoó pretensión de resolución de contrato (causa) , contra el ciudadano F.D.K. (mismos sujetos) para que le desocupase el inmueble (sic) (mismo objeto), en la parte dispositiva de la sentencia el juez de alzada declara Con lugar el Recurso de Apelación, con lugar la cuestión previa opuesta por la demandada establecida en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta y sin lugar la demanda de resolución de contrato, motivado a que el Tribunal de Alzada calificó el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por ello no era procedente la acción de resolución de contrato sino la acción de desalojo.

   Así las cosas, este Juzgado concluye que vistos los hechos como han quedado narrados, así como la sentencia citada, este Tribunal en aras de conservar el orden constitucional y garantizar los efectos de la cosa juzgada evitando el desorden judicial, contrario a la justicia eficaz, debe mantener un orden de prelación entre las dos causas antes referidas, en cuanto a su decisión y efectos, y valora como plena prueba la sentencia consignada por la parte demandante a los fines de evidenciar que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, ya que el mismo fue calificado por el Juez Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dado que en la copia simple de la sentencia que declaró sin lugar la resolución de contrato de arrendamiento ordenó al actor demandar el desalojo, y existiendo la identidad de objeto y de sujetos, se debe valorar la misma como plena prueba para calificar el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre la sociedad Mercantil Constructora Villanova y el ciudadano F.D.K.. Así se decide.

   Igualmente la parte actora solicitó el pago de la indemnización compensatoria por la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 4.143.554,14) por haber dejado de pagar la parte demandada los cánones de arrendamiento a los meses abril del 2005 hasta marzo del 2006, por la cantidad de Bs. 376.686,74, cada uno.

   En este sentido, continuando con el análisis y Juzgamiento de la presente causa del incumplimiento que alegó la apoderada Judicial de la parte demandante en el juicio, esta sentenciadora observa que no se desprende del expediente que medio probatorio alguno favorezca a la parte demandada, situación procesal que hace imperiosa la necesidad de establecer el incumplimiento del ciudadano F.D.K., parte demandada en la presente causa, por falta de pago de los cánones antes indicados. Y ASÍ SE DECIDE.

   Así las cosas, se concluye que los hechos sostenidos por la demandante se subsumen dentro la causal prevista en el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé el desalojo; por falta de pago, cuestión que hace menester considerar que la demanda por desalojo presentada por la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A, en contra del ciudadano F.D.K., es procedente. Y ASÍ SE DECIDE.

   -v-

   -DISPOSITIVO-

   Con fuerza a los razonamientos que anteceden, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda por Acción de DESALOJO, intentada por la Sociedad Mercantil CONSTRUTORA VILLANOVA, C.A, debidamente identificada en autos, contra el ciudadano F.D.K. ya identificada. En consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Abad C.A., y el ciudadano F.D.K., el cual fue cedido a la Sociedad Mercantil Constructora Villanova C.A.,según contrato de cesión de fecha 14-7-2003, en consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO

Entregar el apartamento identificado con el Nº 21 el cual se encuentra ubicado en las Residencias Villanova, con frente a la Avenida La Salle entre Bogotá y Av. A.B. de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Municipio Libertador.

SEGUNDO

Págar por conceptos de indemnización compensatoria por la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 4.143.554,14) que se corresponde con el monto de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de abril del 2005 hasta marzo del 2006, por la cantidad de Bs. 376.686,74, cada uno, más una cantidad igual y equivalente a la mensualidad por cada mes que trascurra hasta la fecha en que el presente fallo quede firme.

TERCERO

Pagar los honorarios profesionales a los abogados F.R.P. y T.B.M., ya identificados al inicio del fallo

CUATRO: Pagar las costas y costos procesales conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese

Dada, Firmada y Sellada en el salón de Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los veintiún (21) días del mes de Diciembre del año 2.006. Años ciento noventa y seis 196º de la Independencia y ciento cuarenta y siete 147 º de la Federación.-

LA JUEZ

Abog. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

L.V.

En esa misma fecha se público y registró la anterior Decisión siendo las 9:59 a.m.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

L.V.