Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 2 de Agosto de 2010

Con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, interpuesta por el ciudadano L.A.V.R., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento se ordena a la SOCIEDAD MERCANTIL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A., otorgar el correspondiente documento público de venta al ciudadano L.A.V.R., con respecto al inmueble consistente en la parcela número 22 y la casa sobre ella construida, perteneciente al Desarrollo Urbanístico VILLAS CASA BLANCA, ubicado en jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía La Pedregosa Sur de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, con una superficie de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS (140,76 Mts2), tiene los siguientes linderos: FRENTE: En una extensión de SEIS METROS (6,00 Mts) colinda con calle de parcelamiento; COSTADO DERECHO: (v.f.) En una extensión de VEINTITRÉS METROS CON CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS (23,46 Mts) colinda con parcela número 21; COSTADO IZQUIERDO: (v.f.) En una extensión de VEINTITRÉS METROS CON CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS (23,46 Mts) colinda con lote de terreno “2”; FONDO: En una extensión de SEIS METROS (6,00 Mts) colinda con terreno de la segunda etapa. Dicho inmueble es propiedad de la SOCIEDAD MERCANTIL “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de agosto de 2.008, bajo el número 25, folio 179 al 187, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del citado año.

Para el otorgamiento del expresado título de propiedad, la parte demandante, debe notificar a la parte demandada, SOCIEDAD MERCANTIL “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, mediante telegrama con acuse de recibo, con un mes de antelación por lo menos, a los fines de que ambas partes se provean de las correspondientes solvencias. En el supuesto caso que la mencionada sociedad mercantil, no acuda a firmar el respectivo documento público de venta, en la fecha indicada en el citado telegrama, y por tal razón no se materialice la tradición legal del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, la presente sentencia definitiva una vez que adquiera fuerza de cosa juzgada, servirá como título suficiente de propiedad, previa su protocolización, y surtirá los mismos efectos que la escritura no otorgada. La parte actora ciudadano L.A.V.R., o su abogado deberá consignar ante este Tribunal, antes de registrar la sentencia, la respuesta dada por la parte demandada, SOCIEDAD MERCANTIL “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, a través del Instituto Postal Telegráfico (I.P.O.S.T.E.L.)

En consecuencia del anterior pronunciamiento, una vez efectuado el otorgamiento del documento público, la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, le debe hacer entrega a la parte actora ciudadano L.A.V.R., el inmueble consistente en la parcela número 22 y la casa sobre ella construida, perteneciente al Desarrollo Urbanístico VILLAS CASA BLANCA, ubicado en jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía La Pedregosa Sur de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, con todas sus adherencias y pertenencias, de conformidad con lo convenido en el contrato de opción de compra venta.

Inadmisible la reconvención interpuesta por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, en contra del ciudadano L.A.V.R., en su carácter de parte actora, por haber sido estimada la misma en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo), obviando señalar las respectivas unidades tributarias.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la decisión sale dentro del lapso legal de diferimiento, no se requiere la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, dos de agosto de dos mil diez.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y diez minutos de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

Exp. Nº 09926.

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela a los folios 103 y 104, se admitió demanda que por cumplimiento de contrato de opción compra venta, fue interpuesta por el ciudadano L.A.V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.202.982, domiciliado en la ciudad de El Vigía del Estado Mérida y civilmente hábil, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio R.D.S.R., titular de la cédula de identidad número 8.024.484, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.064, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL “PROYECTOS DE CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 14 de julio del año 2.006, bajo el número 64, Tomo A-21, representada por los ciudadanos J.J.E.Z.G. y J.M.G.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 8.049.244 y 7.436.762 respectivamente, domiciliados en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles, el primero en su carácter de Presidente y el segundo en su cargo de Vicepresidente, de la mencionada sociedad mercantil.

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirman en el libelo de demanda los siguientes:

1. Que en fecha 14 de julio de 2.006, los ciudadanos O.R.D.E. y M.J.R.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 4.488.889 y 5.198.834 respectivamente, constituyeron por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la Sociedad Mercantil “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, la cual quedó registrada en fecha 14 de julio de 2.006, bajo el número 64, Tomo A-21.

2. Que en los estatutos de la referida compañía, en su artículo 3, se estableció que el objeto social de la compañía es la elaboración de proyectos de arquitectura e ingeniería, construcción de obras civiles, fábrica de estructuras metálicas y de concreto, construcciones en general; compra-venta, y administraciones de bienes inmuebles; la importación y exportación de todos tipo de maquinarias, equipos electrónicos, productos industriales y en fin todo acto de lícito comercio relacionado con su objetivo principal.

3. Que en el título séptimo de los estatutos de la compañía, en lo que ellos denominaron “DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS”, se consagró en su artículo 21 lo siguiente:

   Se designa al ciudadano C.C.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro V-8.046.150, con domicilio en esta ciudad de M.E.M., como Presidente; al ciudadano M.J.R.C., antes identificado, como Vice-Presidente; al ciudadano D.A.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro 11.466.628, domiciliado en la ciudad de M.e.M., como Suplente del Presidente, y la ciudadana B.J.D.D.L.T., venezolana, mayor de edad, Contador Publico (sic), domiciliado en la ciudad de M.E.M., titular de la cédula de identidad No 6.194.675, como suplente del Vice-Presidente, y se nombra a YALITZI M.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.042.810, Licenciada en Administración, inscrita por ante el Colegio de Administradores bajo el Nº LAC 12-8696, como COMISARIO quien durara 5 años en sus funciones. Y yo, O.R.D.E., ya identificada declaro: Según documento de Régimen de Capitulaciones Matrimoniales, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Libertador del Estado Mérida, con fecha 10 de mayo de 1995, bajo el Nro 11, del Protocolo Segundo, Segundo Trimestre de los Libros de Registro llevados por ante ese despacho. Es mi voluntad que las acciones que constituyo en esta empresa formaran parte única y exclusiva de mi patrimonio personal. Se autoriza al abogado GIAN C.S.C., venezolano, mayor de edad, abogado, provisto de la cédula de identidad Nro 13.304.921, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 96.494, para que haga la presentación de este documento ante el Registro Mercantil

   .

4. Que conforme a los artículos 9, 10, 11 y 12 de los estatutos de la mencionada sociedad, de manera palmaria se estableció el tiempo de duración, las facultades, las atribuciones y las autorizaciones en que está investido el presidente y vice-presidente de la señalada sociedad mercantil.

5. Que de acuerdo a esas señaladas atribuciones, facultades y autorizaciones, los ciudadanos C.C.M.R. y M.J.R.C., actuando en sus condiciones de presidente y vice-presidente, respectivamente de la Sociedad Mercantil “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, y en nombre y representación de la ciudadana O.R.D.E. y M.J.R.C., representación que devienen por documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 26 de septiembre de 2.006, bajo el número 58, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa oficina, dan en su carácter de prominente vendedora, en opción de compra al ciudadano L.A.V.R., en su carácter de optante comprador, un inmueble de su propiedad perteneciente al desarrollo urbanístico Villas Casa Blanca C.A., ubicado en jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía La Pedregosa Sur de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, dicha reserva se constituyó sobre una casa signada con el número 22, la cual según reza el documento de opción de compra cuenta con una superficie de terreno de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 Mts2) aproximadamente y un área de construcción de CIENTO VEINTISÉIS METROS CUADRADOS APROXIMADAMENTE (126 Mts2). (Las medidas y linderos serán identificados en el documento definitivo de venta), según instrumento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2.007, inserto bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial.

6. Que en el mencionado documento de fecha 21 de marzo de 2.007, los ciudadanos C.C.M.R. y M.J.R.C., actuando en su condición de presidente y vicepresidente respectivamente, de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.” domiciliada en la ciudad de Mérida, y M.J.R.C., según documento autenticado por ante la Notaría Tercera de esta ciudad de Mérida, en fecha 26 de septiembre de 2.006, bajo el numero 58, Tomo 90 de los libros llevados por ante esa Notaría, que para efectos de ese contrato se denominaron “optante vendedora” y por la otra el ciudadano L.A.V.R., como “optante comprador,” suscribieron dicho contrato de compra venta.

7. Que conforme a la cláusula primera del contrato de opción de compra, la empresa se comprometió a venderle a la parte accionante, la casa signada con el número 22, perteneciente al Desarrollo Urbanístico VILLAS CASA BLANCA C.A., ubicado en la jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía la Pedregosa Sur, la cual cuenta con una superficie de terreno de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 mts2) aproximadamente y un área de construcción de CIENTO VEINTISÉIS METROS CUADRADOS (126 mts2).

8. Igualmente establece la cláusula primera del contrato de opción de compra, que la construcción comprende: a) Urbanismo, b) Vivienda: Una casa quinta para habitación familiar distribuida de la siguiente manera: B-1 PLANTA BAJA: Con un área de construcción de sesenta metros cuadrados (60 mts2) posee: sala, comedor, cocina, baño social (incluye las piezas sanitarias y el revestimiento en cerámicas), patio trasero, estar y área de oficios. En el frente tiene un espacio para garaje con caminerías de losetas de cemento y retiro aproximado de seis metros (6 Mts) lineales que corresponden al área de jardín. En la parte posterior se encuentra el patio con un área aproximada de veinticuatro metros cuadrados (24 mts2). B-2 PLANTA ALTA: Con un área de construcción aproximada de sesenta y seis metros cuadrados (66 mts2) posee: Habitación principal con baño privado (incluye las piezas sanitarias y el revestimiento en cerámicas) y espacio para closet, dos (02) habitaciones auxiliares con espacio para closet cada una y un baño auxiliar (incluye las piezas sanitarias y el revestimiento en cerámicas). Dicha construcción incluye:

   1. Losa de fundación de concreto armado tipo maciza, con sus respectivos refuerzos metálicos y mortero para nivelación.

   2. Estructura metálica simple (independiente) en columnas, vigas correas tipo conduvén o similar.

   3. Losa de tabelones de 60 cms x 8 cms. Con perfiles doble te (IPN) No 10, recubiertos por la cara superior con mortero de concreto aproximadamente 4 cm. y malla truckson. Por la cara inferior recubiertos con friso de aproximadamente 1 cm., con instalaciones eléctricas y sanitarias, puntos para: teléfono, televisión por cable, intercomunicador y gas.

   4. Techos de madera (pardillo o similar), con capa impermeabilizante de 3 mm de espesor y teja criolla tradicional.

   5. Paredes exteriores de bloque hueco de arcilla, de 15 cms revestidas (frisadas).

   6. Paredes interiores de bloque hueco de arcilla cuyos espesores serán variables de 10 y 15 cm. de acuerdo al plano de la vivienda, revestidas (frisadas).

   7. Ventanas en aluminio y vidrio nacional de 5 líneas.

   8. Escaleras de concreto.

   9. Puerta principal de madera empanelada, con un marco metálico y perilla para embutir nacional, la puerta posterior en el área de oficios es de aluminio con cerradura para embutir simple, la puerta para el baño es entamborada con marco metálico y perilla tipo pomo nacional.

   10. En la parte alta cinco (5) puertas entamborada con perillas tipo pomo nacional y marco metálico.

   11. Tapas de toma corriente y apagadores plásticos.

   12. Las instalaciones eléctricas serán hechas con cable nacional polarizado en toda la casa. La construcción no incluye (cocina empotrada, closet, techo en el garaje, lámparas, intercomunicadores, ni calentador de agua) y corren por cuenta del optante comprador los gastos generales por: la incorporación de los servicios públicos (Hidroandes, cadela, cantv, gas, aseo urbano y otros).

9. Que en la cláusula segunda del contrato de opción de compra, se estableció el precio de venta y la forma de pago, el cual fue determinado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/00 (Bs. 256.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 256.000,oo). La referida cláusula fue cumplida a cabalidad por la parte actora ya que efectuó el pago de la totalidad de la citada obligación, tal como se evidencia de los recibos de pago que en 28 folios útiles consignó con el escrito libelar, para que surtan pleno efectos legales emitidos por la Sociedad Mercantil VILLAS CASA BLANCA C.A.

10. Que en fecha 29 de junio de 2.007, se realizó un acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Empresa Mercantil “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, en la sede social donde funciona la empresa, en lugar y fecha fijado, acta que fue primeramente notariada el 29 de junio de 2.007, por ante la Oficina Notarial Pública Cuarta de Mérida, la cual quedó inserta bajo el número 02, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y consta en dicha acta que estaban presentes los ciudadanos O.R.D.E., que representa el 51% del capital social de la empresa y M.J.R.C., que representa el 49% del capital social de la empresa, así mismo estaban presentes el presidente de la compañía, C.C.M.R., el suplente del Presidente, D.A.M.R., la suplente del vice-presidente, B.J.D.D.L.T., y en calidad de invitados los ciudadanos J.M.G.L. y J.J.E.Z.G., en el segundo punto tratan lo referente de la venta de las acciones, y es donde consta que los invitados J.M.G.L. y J.J.E.Z.G., estaban interesados en adquirir la totalidad de las acciones puestas en venta y quienes las adquieren.

11. Que en fecha 18 de agosto de 2.008, por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, los nuevos accionistas - propietarios J.M.G.L. y J.J.E.Z.G., mediante documento registrado bajo el número 25, folio 179 al folio 187, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del referido año, en su condición de presidente y vicepresidente, actuando en nombre y representación de “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, manifiestan que es la voluntad de efectuar sobre un lote de terreno, que tiene un área total aproximada de SIETE MIL CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS CUADRADOS ( 7.106,25 Mts2), una enajenación bajo la modalidad de parcelamiento, denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLAS CASA BLANCA”, dividido en dos (02) etapas:

    Primera Etapa: Con un área total de terreno de TRES MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON DOCE DECÍMETROS (3.928,12 Mts2); y,

    Segunda Etapa: Con área total de terreno de TRES MIL CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TRECE DECÍMETROS (3.178,13 Mts2), igualmente manifiestan que solo van a proyectar la primera etapa, como se evidencia del plano que acompañaron y se encuentra en el cuaderno de comprobantes.

12. Que los nuevos accionistas de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A., pretendieron que la parte accionante L.A.V.R., suscribiera un nuevo contrato de opción de compra totalmente distinto al autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2.007, el cual quedó anotado bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial y con cláusulas que a todas luces van en detrimento del demandante, no sólo en el aumento del precio de la vivienda sino que no detallan la vivienda como si se hizo en el primer documento de opción de compra.

13. La parte demandante citó los artículos 1.167, 1.168, 1.264 y 1.271 del Código Civil, y criterio doctrinario de los autores E.M.L., E.P.S. y J.M.O., con respecto al incumplimiento de las obligaciones.

14. Igualmente señaló que la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quién se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución, y, 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones, y de los tres requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

15. Por las razones de hecho y derecho expuestas, es por lo que acudió la parte actora a demandar a la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.; representada por los ciudadanos J.J.E.Z.G. y J.M.G.L., en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la señalada sociedad mercantil, según acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, autenticada por ante la Oficina Notarial Cuarta del Estado Mérida, en fecha 29 de junio de 2.007, bajo el número 02, Tomo 66 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial, ya que quebrantó los términos del contrato pactado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal:

    • PRIMERO: Que cumpla con el contrato de opción de compra de fecha 21 de marzo de 2.007, autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, el cual quedó inserto bajo el número 52, Tomo 30 de los libros llevados por esa Notaría y en consecuencia proceda la demandada a la tradición legal del inmueble y al otorgamiento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, del documento definitivo de compraventa.

    • SEGUNDO: En caso que el demandado no otorgue el documento definitivo, sea tomada la sentencia de este Tribunal como documento definitivo para los efectos de su registro.

    • TERCERO: Le sea entregado el inmueble a la parte demandante, con todas sus adherencias y pertenencias, de conformidad con lo convenido.

    • CUARTO: En pagar las costas y costos del juicio, incluidos los honorarios profesionales de abogados, tomándose en cuenta la indexación por la devaluación de la moneda desde el momento de la interposición de la demanda hasta la finalización de la misma por sentencia.

16. Fundamentó la acción en los artículos 82 y 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.185, 1.264, 1.266, 1.269, 1.271 y 1.273 del Código Civil.

17. De conformidad a lo preceptuado en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló su domicilio procesal.

18. Indicó la dirección de los demandados a los fines de su respectiva citación.

19. Para dar cumplimiento a la resolución número 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2.009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia y al Código de Procedimiento Civil; estimó la demanda en la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.045.000,oo), equivalente a diecinueve mil unidades tributarias (U.T. 19.000,oo), tomando en cuenta el valor de la unidad tributaria para el momento de la introducción de la demanda.

20. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 ordinal 3º y 600 del Código de Procedimiento Civil.

    Corren agregados del folio 10 al folio 102, anexos documentales acompañados al escrito libelar.

    Riela del folio 147 al folio 173, escrito contentivo de contestación de la demanda suscrito por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.708 y 28.739 respectivamente, y titulares de la cédula de identidad números 8.014.911 y 4.605.951 en su orden, en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, mediante el cual hicieron mención de los siguientes argumentos:

    1. Rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado, salvo aquél derecho y aquellos hechos que expresamente reconozcan en el texto del mencionado escrito.

    2. Indicaron en síntesis la pretensión del demandante, sus causas y la normativa legal que le sirvió de fundamento, a saber:

        Que suscribió con la demandada, un contrato de opción a compra, sobre un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía La Pedregosa Sur, parcela número 22, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una extensión aproximada de unos 120 Mts2 y un área aproximada de construcción de 136 Mts2.

        Alegó el demandante que en dicho contrato se estableció el precio definitivo de venta y la forma de pago, lo que hizo que está sea considerada una venta a crédito y no una opción a compra venta.

        Señaló la parte actora que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra de fecha 21 de marzo del 2.007, se estableció el precio de venta y la forma de pago, el cual fue determinado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 256.000.000,00), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 256.000,00), el cual cumplió y pagó la totalidad del mismo, tal como se evidencia en los recibos de pago que en 28 folios útiles consignó junto con su escrito libelar.

        Que en el petitorio del escrito libelar se solicitó que la parte demandada, cumpliera con el contrato de opción a compra de fecha 21 de marzo del 2.007 y en consecuencia procediera a la tradición legal del inmueble y al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida. Exigió además que le sea entregado el inmueble, con todas sus adherencias y pertenencias, de conformidad con lo convenido, y que se le paguen las costas y costos del juicio, incluidos los honorarios profesionales de abogados, tomándose en cuenta la indexación por la devaluación de la moneda desde el momento de la interposición de la demanda hasta la finalización de la misma por sentencia.

        Solicitó el accionante la aplicación de los artículos 1.167, 1.168, 1.274 y 1.271 del Código Civil.

    3. Igualmente en el escrito libelar, la parte accionante adicionalmente alegó que los nuevos accionistas pretendieron que suscribiera un nuevo contrato --un documento-- (folio 94 al 101) que no dejó de ser más que un simple papel, por cuanto el mismo carece de valor probatorio alguno y no lo aceptó la parte accionada ni tácita ni expresamente, pues de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, no fue una reproducción fotostática de un documento público ni privado reconocido o que pudiere ser considerado legalmente por reconocido, porque no aparece ningún funcionario público autorizando su expedición ni reconociendo ese acto, ni puede ser legalmente reconocido por cuanto en este acto de manera formal y expresa negaron el valor probatorio que pueda tener en este proceso, en consecuencia, formalmente impugnaron dicho documento.

    4. Que en este caso, según la parte demandada el referido papel que acompañó la parte actora a su escrito de pruebas, no se configuró ni en un instrumento público, ni en un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trató del tipo de documento al cual el legislador quiso dar valor probatorio cuando hubiese sido consignado en fotocopia, de manera que no puede considerarse como fidedigno, y en consecuencia carece de cualquier mérito probatorio.

    5. Que con respecto al análisis de los hechos y del derecho invocado, ciertamente la demandada celebró un contrato con el demandante el cual consta de prueba escrita de fecha 21 de marzo de 2.007.

    6. Que según la parte demandada, la pregunta que correspondió hacerse a la luz del documento notariado y probatorio del negocio jurídico, es la siguiente: ¿Realmente nos encontramos ante un contrato de opción de compra-venta como lo afirma el actor? ¿O, por el contrario, nos encontramos ante otro tipo de contrato? Pues bien hay que recordar, como repetida y pacíficamente lo estableció la Casación venezolana, la verdadera naturaleza del contrato no se desprendió de la calificación que del mismo hagan las partes sino de lo realmente querido y acordado por ellas, en otras palabras, el hecho de que el contrato de autos haya sido calificado de opción por las partes, no lo hace necesariamente un contrato de opción.

    7. Que correspondió preguntarse ¿Qué es un contrato de opción? La legislación venezolana en ningún lugar define el contrato de opción, si bien en oportunidades hace mención a él en algunas leyes particulares (por ejemplo: Ley de Propiedad Horizontal (art. 37), Ley de ventas de Parcelas (art. 18), Ley de Política Habitacional (art. 8), etc. Es la doctrina y la jurisprudencia quienes han ido perfilando la definición del contrato de opción y sus características particulares.

    8. Citó doctrina con respecto al contrato y sus características particulares.

    9. Citó sentencia del Juzgado Superior Décimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 28 de abril de 1.976; de la Corte Superior Primera de la Circunscripción Judicial ya mencionada, de fecha 7 de marzo de 1.974, y, de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de abril de 2.002.

    10. Que de las posiciones doctrinales y jurisprudenciales, tenemos como características particulares que el optante (posible comprador) no está obligado a comprar sino que adquiere la posibilidad (o derecho, u opción) de comprar. Si el posible comprador se obliga a comprar sencillamente no hay opción. Por el contrario, para el promitente (posible vendedor) la opción se tradujo en una oferta irrevocable.

    11. En cuanto al contrato suscrito por las partes, según la parte demandada en ningún momento ofreció en venta la casa, ni se obligó a vender la misma, sólo se comprometió formalmente a reservarla para un futuro ser vendida, si bien es cierto que en el contrato el optante comprador no se obliga a comprar, la parte accionada tampoco emitió una oferta irrevocable de venta, por cuanto sólo se reservó el inmueble para vendérselo en el futuro, si el actor cumplía con lo establecido en el contrato, en consecuencia, mal puede el actor afirmar que estamos ante un contrato de opción.

    12. Que el contrato objeto del juicio no constituye según la parte demandada un contrato de opción, ni un simple contrato de compra venta, como lo entiende nuestro Código Civil y el resto de la legislación patria, sino se corresponde a un contrato de reserva precontrato o acuerdo de intención, y no significa para el demandante más que una posibilidad preferente de adquirir la propiedad de un inmueble, para el supuesto que cumpla con las obligaciones contraídas en dicho contrato.

    13. En cuanto al incumplimiento primigenio inicial y posterior por parte del actor, se desprende del petitorio del libelo, que la parte actora accionó por cumplimiento de contrato sujeta a la materialización de unos requisitos: 1) la existencia de un contrato bilateral, 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquél contra quien se dirigió la acción y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial por quien haya cumplido u ofrezca cumplir sus obligaciones.

    14. Que si el actor no cumplió con su obligación o no ofreció cumplirla, no puede ejercer la acción por cumplimiento, por cuanto deberíamos preguntarnos ¿si cumplió u ofreció cumplir la parte actora con las obligaciones que asumió en el contrato de marras objeto de cumplimiento en este juicio?.

    15. De acuerdo a la cláusula segunda del contrato, se estableció el precio de venta del inmueble y la forma de pago, no obstante de los recibos presentados por la parte actora se refleja que hubo incumplimiento con el cronograma de pagos previsto en la mencionada cláusula.

    16. Que aparece en el cuadro descriptivo denominado “relación de incumplimiento en los pagos” –acompañado al escrito de contestación marcado “A”--, que se refleja claramente, primero, las fechas “en que debieron realizarse los pagos”, y, segundo, “la fecha en que efectivamente se realizaron”, concluyéndose que siete (7) pagos realizados por la actora a la parte demandada y que corren agregados a los folios 63, 75, 76, 77, 78 y 79, fueron hechos de manera extemporánea.

    17. Que para la parte demandada como empresa constructora, era de vital importancia que los pagos pactados le hubieren sido abonados regularmente, pues de su puntual cumplimiento deviene de manera directa y proporcional la regular construcción de la vivienda, para los cuales la obligación principal era la construcción de la misma y para el demandante pagar completa y regularmente las cantidades de dinero a que se obligó.

    18. Que la obligación asumida por el actor en el contrato de reserva, es principal y nunca secundaria, de allí que su incumplimiento haya sido previsto en el contrato objeto del juicio como causal de resolución.

    19. En consecuencia, cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

    20. Que es oportuno destacar adicionalmente, que no sólo incumplió el actor este convenio inicial, pues también incumplió un convenio secundario por él asumido, por cuanto inicialmente pactó con la parte accionada, en la cláusula primera lo siguiente: “Dicha reserva será constituida sobre una casa signada con el número 22, la cual cuenta con una superficie de terreno de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 mts2) aproximadamente y un área de construcción de CIENTO VEINTISEIS METROS CUADRADOS (126 mts2) aproximadamente…”

    21. Igualmente se convino que la parte demandada se reservaría el derecho de realizar cualquier modificación o rectificación, tanto del inmueble, como del conjunto residencial de manera unilateral, siempre que esta, fuera con el fin de velar por la calidad de la obra.

    22. De tal modo, facultada como quedó la parte demandada para realizar tales modificaciones, efectivamente se aumentó el área de terreno inicial de 120,oo Mts2 a 140.76 Mts2 (véase al efecto en el documento de parcelamiento folios 86 y 87) y por ende el área de metros cuadrados de construcción de 126,00 M2 a 131,47 M2 lo que generó un aumento del valor de la vivienda y terreno por el incremento de los metros cuadrados de construcción (5,47 M2) y área de terreno (20,76), tal como se demuestra en el cuadro anexo al escrito de contestación de la demanda marcado “B”.

    23. Que estos incrementos generaron una diferencia a favor de la parte demandada en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. F. 35.584,00), y tales aumentos quedaron plasmados en el documento de parcelamiento que la parte actora acompañó al escrito libelar y que en honor a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, solicitaron surta los correspondientes efectos contra el demandante.

    24. Que la parcela de terreno donde la parte demandada construyó la vivienda objeto del juicio, tal como quedó descrito en el documento de parcelamiento, colinda con una pequeña parcela vendible de OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS CUADRADOS (89,10 Mts2).

    25. Que las medidas de la referida parcela descritos en el documento de parcelamiento (folio 90), son los siguientes: LOTE DE TERRENO 2: Con una superficie de OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIEZ DECÍMETROS CUADRADOS (89,10 Mts2), tiene los linderos siguientes: FRENTE: En una extensión de DOS METROS CON VEINTITRÉS (2,26) (sic), colinda con área verde “1”; COSTADO DERECHO (V.F.): En una extensión de VEINTITRÉS METROS CON CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS (23,46 Mts), colinda con la parcela número 22; COSTADO IZQUIERDO (V.F.): En una extensión de VEINTITRÉS METROS CON SESENTA Y TRES CENTÍMETROS (23,63 Mts), colinda en línea quebrada con pared divisoria del conjunto residencial; FONDO: En una extensión de CINCO METROS CON TRES CENTÍMETROS (5,03 Mts), colinda con terreno de la segunda etapa.

    26. Que la parte accionada le ofreció reservar al accionante la referida parcela antes indicada, para que junto con la reservada originalmente conformaran fusionadas un todo, oferta que éste aceptó, conviniéndose un precio adicional de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. F. 35.584,00), y en tal sentido fue emitido un estado de cuenta el 15 de mayo de 2.008 (ver anexo marcado “C”), comprometiéndose el actor a efectuar un abono a la cuenta total que contenía el incremento por metros adicionales de terreno –parcela adicional--, de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).

    27. Que tal compromiso, ya pactado con anterioridad según la parte demandada, lo refrendó y autorizó el actor, cuatro (4) días después, es decir, el 19 de mayo de 2.008, estampando su firma en el referido estado de cuenta en señal de conformidad con el mismo y con el negocio jurídico que en él quedó contenido.

    28. Que del cuadro comparativo –acompañado al escrito de contestación de la demanda marcado con la letra “B”--, se puede evidenciar en detalle los saldos deudores del “negocio inicial sin parcela adicional” (Bs. 23.727,33), y el “negocio inicial con parcela adicional” (Bs. 59.367,33).

    29. Que el ciudadano L.A.V.R., le adeuda a la parte demandada la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. F. 59.367,33), por lo tanto es totalmente incierto lo afirmado por el actor en su escrito libelar, cuando afirmó y alegó que había cumplido y pagado la totalidad del precio establecido en el contrato de reserva.

    30. Asimismo señaló la parte demandada que el actor no ha cumplido con su obligación “tampoco ofreció cumplirla con el libelo”, por lo que su acción es improcedente.

    31. Que la parte accionada no puede admitir jamás, en salvaguarda de los principios de reciprocidad, equidad y diligencia en el cumplimiento de las obligaciones, previstos en los dispositivos 1.134, 1.264 y 1.270 del Código Civil, que el demandante se queje del supuesto incumplimiento de la parte demandada, cuando el accionante no ejecutó la obligación que tenía a su cargo.

    32. Que señalado todo lo anterior, se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa, que es de obligatorio cumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

    33. Que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

    34. Que la parte demandada, debido al incumplimiento por parte del actor no está obligada a otorgar documento definitivo alguno de venta y mucho menos entregar el inmueble, por cuanto existe a favor de la parte accionada un saldo producto de los incrementos aceptados y reflejados en las pruebas.

    35. Que el actor trajo a juicio algunos recibos para probar que pagó (con retraso según la parte demandada), también dichos recibos prueban que él estaba en conocimiento del saldo deudor en ellos reflejado.

    36. Que el actor no puede dividir la prueba documental invocando a su favor lo que le favorece y obviando lo que le desfavorece, ya que dichos instrumentos tienen entre las partes pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, la parte accionante no puede dividir en perjuicio de la parte demandada y en beneficio suyo, las declaraciones contenidas en todos los mencionados recibos, amén de que este Tribunal según la parte accionada debe aplicar aquí el principio de la comunidad de la prueba –principio de unidad de la prueba--.

    37. Que si el actor pretende probar con los recibos que efectuó un pago, mal podría tomarse en cuenta sólo el pago, haciendo omisión al saldo de la deuda, puesto que en el fondo ello equivaldría a una especie de división de la confesión, de suyo inaceptable en el terreno jurídico.

    38. Que las cláusulas del contrato de reserva tienen pleno valor entre las partes, porque los contratantes, al concretar, en la medida que no violen el orden público, ni la moral, ni las buenas costumbres (artículo 6 del Código Civil), son libres de establecer los lineamientos que ellas quieran siempre en virtud del sagrado principio de la autonomía de la voluntad.

    39. Que las partes al contratar, gozan de autonomía contractual funcionando la mayoría de las normas legales de carácter supletorio, es decir, si las partes no establecen algo contrario o distinto se aplican las normas del Código Civil o de ley especial, y, si las partes deciden derogar o modificar lo establecido en la ley son siempre libres de hacerlo en la medida en que no se viole el artículo 6 mencionado.

    40. Citó doctrina del autor J.M.O., con relación al contrato y sus consecuencias.

    41. Con base a todos los señalamientos antes expuestos, es por lo que solicitan se declare sin lugar la demanda, con la correspondiente declaratoria en costas.

        Asimismo, los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, mediante escrito de contestación de la demanda, procedieron a reconvenir al ciudadano L.A.V.R., en su carácter de parte actora reconvenida, por la presunta resolución del contrato de reserva objeto del juicio, con base a los siguientes hechos, a saber:

        • Que la acción intentada por la parte actora pretende que le cumpla el contrato que acompaña al escrito libelar como fundamento de su acción.

        • Que para la procedencia de la acción resolutoria, es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, razón por la cual la parte actora incumplió el contrato de reserva.

        • Que la acción resolutoria pretende la terminación del contrato motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y señalaron las condiciones exigidas para que proceda la acción resolutoria: 1. Es necesario que se trate de un contrato bilateral. 2. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. 3. Es necesario que quien intente la acción resolutoria (parte actora) haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, y, 4. Es necesaria la intervención judicial que la declare mediante sentencia.

        • Que se encuentran en presencia de un contrato bilateral y que es necesaria la intervención judicial que declare mediante sentencia definitivamente firme la resolución demandada a los fines de que las partes puedan quedarse desligadas de las obligaciones que a cada una les impone el propio contrato.

        • Razón por la cual se deben plantear dos (2) interrogantes sobre este caso:

    1. ¿Incumplió culposa y definitivamente la parte actora con las obligaciones asumidas en el contrato de reserva objeto de acción de cumplimiento en el presente caso?.

    2. ¿Cumplió la parte demandada con las obligaciones que asumió en el contrato de reserva objeto de acción de cumplimiento en el presente juicio?.

       • Del mismo modo, se advierte que respecto al incumplimiento y para que este resulte apto y determinante provocador de la resolución, es admitido pacíficamente por la doctrina y jurisprudencia, que si la obligación incumplida es de índole principal procederá la resolución, pero si la obligación es secundaria no será procedente la resolución del contrato, sino otro tipo de acción, esto es, la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes.

       • Que cuando el incumplimiento se establece de manera específica como causal determinante de la resolución –resolución convencional-- estas deben contener la mención expresa que el contrato queda resuelto de pleno derecho, pues de lo contrario la resolución convencional es catalogada como pura y simple, aplicándose así las normas y principios generales sobre la resolución, es decir, que se deben cumplir y verificar las cuatro condiciones de la resolución del contrato.

       • Con respecto a la cláusula décima primera del contrato, la parte demandada convino en que efectivamente suscribió con la parte actora el contrato de reserva de fecha 21 de marzo de 2.007, no obstante, el ciudadano L.A.V.R., le adeuda a la accionada la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. F. 59.367,33), por lo tanto, es totalmente incierto lo afirmado por el actor en su escrito libelar, cuando afirmó y alegó que había cumplido y pagado la totalidad del precio establecido en el contrato de reserva.

       • Que la cláusula tercera, referida a la resolución del contrato estableció que se considerará causa suficiente para la resolución del contrato la violación de alguna de las cláusulas estipuladas en el presente o el incumplimiento de pago por parte del optante comprador de tres (3) cuotas vencidas; en caso de resolución del contrato por violación de algunas de las cláusulas por culpa o dolo del optante comprador, estos sólo tendrán derecho al reintegro de un setenta y cinco por ciento (75%) del dinero ya pagado, sin ningún tipo de interés y el reintegro se realizará en un plazo de tres (3) meses a partir de la fecha de la resolución.

       • Que la referida cláusula fue establecida por las partes en honor al sagrado principio de la autonomía de la voluntad en materia contractual, en concatenación con los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil.

       • Que en virtud del compromiso suscrito por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A., ésta tiene el derecho de considerar como causa suficiente para la resolución de dicho convenio, la violación de las cláusulas contractuales y siendo la violada una obligación principal y jamás secundaria, pues el pago dinerario asumido por el actor era de vital importancia para la construcción de la vivienda y la transmisión de la propiedad del terreno sobre la que fue construida, es por lo que procede la resolución del contrato de reserva y devolver la cantidad de dinero recibida por la parte demandante, situación absolutamente legal y que en nada es contrario a derecho.

       • En cuanto a la primera interrogante referida a ¿incumplió culposa y definitivamente la parte actora con las obligaciones asumidas en el contrato de reserva objeto de acción de cumplimiento en el presente caso?, la parte demandada esperó que la parte accionante ejecutará la obligación en los términos prometidos y le prestó toda la colaboración necesaria, tan es así que cuando el actor asumió la obligación de pagar la parcela de terreno adicional, suscribiendo con su puño y letra el estado de cuenta que se acompañó anexo al escrito de contestación marcado “C”, se le descontó el valor de la cerámica y las piezas sanitarias que serían empleadas en la construcción de la vivienda y se expresó para su facilidad que los 50.000,oo bolívares serían abonados en varias partes, y todavía luego, habiendo ya el actor incurrido en mora o retardo culposo, se le publicó un llamado de prensa (folio 102) para tratar de solventar su situación.

       • Que la publicación de ese llamado, que por ser cierto no atentó contra el honor y la reputación del actor tal como lo afirma en su escrito libelar, sólo revela que se la haya prestado al deudor toda la cooperación que, según el programa de la obligación, estaba en el deber de prestarle para hacer posible la ejecución de la obligación en las circunstancias que habían sido previstas al asumir el deudor su compromiso.

       • En cuanto a la segunda interrogante ¿cumplió la parte demandada con las obligaciones que asumió en el contrato de reserva objeto de acción de cumplimiento en el presente juicio?, consiste en que la parte actora en su escrito de demanda en ningún momento denuncia incumplimiento por parte de la accionada en la inejecución de la obligación principal que asumió de construir la vivienda, de otra forma no se habrá limitado a solicitar en su petitum, la tradición legal del inmueble y el otorgamiento del documento definitivo de venta.

       • Que la parte demandada cumplió con la obligación de construir la vivienda a pesar del incumplimiento culposo en que incurrió el actor reconvenido, utilizando recursos propios, y eso se demuestra con el permiso de habitabilidad que fuera emitido por las autoridades competentes (anexo marcado “D”), de allí que se niegan a entregar la vivienda y otorgar el documento definitivo de venta.

       • Que la parte demandada cumplió satisfactoriamente con su obligación, pese a que la ejecución o cumplimiento de la obligación principal asumida por parte de la accionante debió haber precedido en el tiempo a la de la accionada.

       • Que la obligación asumida por el actor en el contrato de reserva es principal y nunca secundaria, de allí que su incumplimiento haya sido previsto en el contrato de marras como causal de resolución.

       • Así pues que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante y también es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

       • Citó criterio doctrinario del autor E.M.L., en cuando al incumplimiento del contrato.

       • Que la doctrina nos emite dos veredictos lapidarios, por un lado, señala que la obligación es principal cuando ella es de las capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato y el compromiso de pagar asumido por el deudor en las condiciones de lugar, tiempo y modo, tal como se establecieron en el contrato de reserva constituyeron una obligación principal, y, por otro lado, cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante y, ello precisamente se previó en el contrato en la cláusula tercera.

       • En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante, procedemos a reconvenir con el carácter de parte demandada reconviniente al ciudadano L.A.V.R., en su carácter de parte actora reconvenida, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en los siguientes conceptos:

1. En la resolución del contrato de reserva suscrito entre la parte demandada y el ciudadano L.A.V.R., por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 21 de marzo de 2.007, bajo el número 52, Tomo 30, de modo que opere la eficacia retroactiva liberatoria de hacer volver las cosas al mismo estado en que estarían de no haberse celebrado el contrato.

2. En recibir de la parte demandada la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. F. 227.614,71), monto éste que equivale al setenta y cinco por ciento (75%) del dinero pagado por el actor reconvenido, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. F. 303.486,28), monto aquél que la accionada devolverá, sin ningún tipo de interés, en un plazo de tres meses contados a partir de la fecha de la resolución, de conformidad con la cláusula tercera.

3. Las costas y costos del presente juicio.

   • Fundamentó la reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, sin excluir cualquier otra norma aplicable.

   • Que como la parte actora ha incumplido culposamente con su obligación principal de sufragar oportunamente los pagos iniciales y posteriores a que se obligó en el contrato de reserva, y no existiendo motivo alguno que justifique su incumplimiento, es por lo que la parte demandada interpuso la reconvención, a los fines de que este Tribunal de por terminado dicho contrato, y los libere de la obligación de entregar el inmueble reservado con la consecuente firma del documento definitivo de venta y la correspondiente condenatoria en costas.

   • Estimaron la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo).

   • Indicaron su domicilio procesal.

   Al folio 179, consta auto dictado por este Tribunal de fecha 26 de noviembre de 2.009, mediante el cual se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, razón por la cual, siguiendo el procedimiento establecido en los artículos 367 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, fijó el quinto día de despacho para que la parte demandante reconvenida, diera contestación a la reconvención.

   Se observa del folio 181 al 184, escrito de contestación a la reconvención, suscrito por el ciudadano L.A.V.R., debidamente asistido por el abogado en ejercicio R.D.S.R., en virtud del cual señaló los siguientes argumentos:

   • Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los hechos y el derecho invocado en la reconvención.

   • Estableció en síntesis lo expuesto por la parte demandada reconviniente, con relación a la reconvención, a saber:

1. Que no cumplió la parte actora con el cronograma de pago, previsto en la mencionada cláusula del contrato, y a tal efecto acompañó con la letra “A”, (folio 174), un cuadro descriptivo donde se reflejan claramente las fechas en que debieron realizarse los pagos y la fecha en que efectivamente se realizaron, concluyendo que siete (7) pagos fueron extemporáneos, folios 63, 75, 76, 77, 78 y 79.

2. Que la parte demandada adeuda la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 59.367,33).

3. Que el pago de la parte accionada era de vital importancia para la construcción de la vivienda y la trasmisión de la propiedad del terreno sobre la que fue construida, y por eso tienen derecho a demandar la resolución del contrato de reserva.

4. Que la parte demandada tiene la disposición inequívoca de devolver la cantidad de dinero recibida, tal como lo establece la cláusula tercera del contrato objeto del juicio.

5. Que la parte actora asumió la obligación de pagar la parcela adicional.

6. Que la parte demandante incurrió en mora o retardo culposo, y por eso se publicó un llamado por la prensa (8 de abril de 2.009, diario Pico Bolívar, folio 102) y tal llamado no atentó contra su honor y reputación.

7. Que la parte demandada reconviniente cumplió satisfactoriamente en la ejecución o cumplimiento asumido.

8. Que la pretensión objeto de la reconvención, está fundada por la parte demandada reconviniente, en que la parte demandante reconvenida no cumplió el contrato autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2.007, el cual quedó anotado bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial.

   • Señaló en que consiste el contrato, de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil, y la venta con sus respectivos caracteres: consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal.

   • Con base a los caracteres y elementos de la venta en consonancia con el caso que nos ocupa, según la parte demandante reconvenida, se evidencia que el consentimiento fue válidamente otorgado, por ambas partes, la cosa, es decir, la vivienda es cierta y de lícito comercio y el precio fue pagado por el comprador y recibido por el vendedor, en consecuencia se debe concluir que estamos en presencia de un contrato de compra venta, pero a crédito, es decir, la venta con pago diferido.

   • Asimismo, se observa que la parte demandada reconviniente determinó y convino en la existencia de un contrato, que fue celebrado entre las partes, ahora bien; el fundamento de esta reconvención consiste en señalar que la parte demandante reconvenida no cumplió con las obligaciones de pago, y que para la fecha en que se interpuso esta causa, no ha cumplido con la totalidad de sus obligaciones.

   • Con respecto a lo señalado por la parte demandada reconviniente, se hace indispensable según la parte demandante reconvenida, valorar los recibos de pago consignados junto con el libelo de demanda y que corren insertos de los folios 54 al folio 81 ambos inclusive, y que la misma parte demandada reconviniente los dan por reproducidos, y al no haber sido tachados, negados, ni desconocidos de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio y evidencian el pago total efectuado de la obligación asumida en el contrato mencionado; y aún cuando la parte demandada reconviniente, aceptó que los pagos los efectuó de manera extemporánea, con días de atraso, por cierto todos en el año 2.007, (ver folio 174, acompañó marcado con la letra “A”, la parte demandada reconviniente), resulta obvio concluir que si para diciembre de 2.009, la demandada reconviniente aceptó dichos pagos de manera voluntaria en la fecha que se hicieron (año 2.007), está aceptación convalidó o subsanó cualquier atraso posible, pues de lo contrario, sino hubiese estado conforme con el pago que realizó la parte actora reconvenida como comprador, simplemente no lo hubiese recibido, o no hubiese esperado dos años para demandar la resolución del contrato.

   • Que tan evidente es el pago íntegro de la obligación asumida por la parte demandante reconvenida, que de la sumatoria de todos los recibos de pago (folios 58 al 81 ambos inclusive), se desprende que pagó la totalidad del precio de la cosa, tanto es así, que acudió por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, a los efectos de tramitar las planillas de los Servicios Autónomos de Registro y Notaría de la República Bolivariana de Venezuela, Ministerio del Poder Popular y Relaciones Interiores y de Justicia, planilla número 373-08764, el cual fue por un monto de 369 Bs. para protocolizar el documento definitivo de venta (folios 98, 99 y 100)

   • Que la parte demandada reconviniente, estimó la acción reconvencional en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo), razón por la cual la parte demandante reconvenida rechazó tal estimación, por ser improcedente ya que la misma no cumplió con la Resolución número 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2.009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

   • Que de lo anteriormente expuesto se puede concluir, según la parte demandante reconvenida en los siguientes particulares:

   1. Que no adeuda cantidad alguna a la empresa “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”.

   2. Que la parte demandada reconviniente convino en el documento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2.007, el cual quedó anotado bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial.

   3. Que pagó la obligación asumida conforme al documento objeto del juicio, tal como se evidencia de los recibos de pago que corren insertos del folio 54 al folio 81, ambos inclusive, y que al no haber sido tachados, negados, ni desconocidos por la parte demandada reconviniente de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio.

   4. Que de las actas procesales que conforman este juicio, se puede observar que la parte demandada reconviniente, “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, fue rebelde o contumaz a los emplazamientos hechos por este Juzgado para su compareciera; se efectuó la citación personal, citación por carteles, publicación de los carteles, consignación de los carteles, constancia de la Secretaria de haber fijado un ejemplar en las puertas de la morada, oficina o negocio, nombramiento del defensor ad litem, inclusive fue juramentado el defensor ad litem, y es, en ese momento en que la demandada reconviniente se hace parte en el juicio, razón por la cual “¿Usted cree Ciudadano Juez, que sí le asistiera algún derecho a “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A” hubiesen esperado tanto tiempo para ejercer esta acción?. Que más que una acción es una reacción. La respuesta es obvia y la razón evidente”.

   Riela del folio 193 al 194, escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte actora, y al folio 195, escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 22 de enero de 2.010, que obra al folio 197.

   Consta del folio 220 al 239, escrito de informes suscrito por el abogado en ejercicio R.D.S.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida.

   Se infiere del folio 252 al 267, escrito de informes producido por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente.

   Se observa del folio 272 al 275, escrito de observaciones a los informes producidos por la parte demandada reconviniente, suscrito por el abogado en ejercicio R.D.S.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida.

   Obra del folio 279 al 284, escrito de observaciones a los informes producidos por la parte demandante reconvenida, suscrito producido por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente.

   Este Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

   PARTE MOTIVA

THEMA DECIDENDUM: El juicio por cumplimiento de contrato de opción compra venta fue interpuesto por el ciudadano L.A.V.R., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL “PROYECTOS DE CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, representada por los ciudadanos J.J.E.Z.G. y J.M.G.L., el primero en su carácter de Presidente y el segundo en su cargo de Vicepresidente de la mencionada sociedad mercantil.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar; en primer lugar, la naturaleza del contrato objeto del juicio; en segundo lugar, el rechazó a la estimación de la reconvención, a los fines de decidir si es procedente o no la reconvención formulada por la parte demandada con respecto a la resolución del contrato de opción de compra venta, y, en tercer lugar, la procedencia o no de la acción incoada por cumplimiento de contrato de opción compra venta. Así quedó trabajada la litis.

PRIMER PUNTO PREVIO CON RESPECTO A LA NATURALEZA DEL CONTRATO.

Mediante escrito de contestación de la demanda suscrito por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A.”, señalaron en cuanto al contrato suscrito por las partes, que en ningún momento la parte demandada reconviniente ofreció en venta la casa objeto del juicio, ni se obligó a vender la misma, sólo se comprometió formalmente a reservar para un futuro ser vendida, razón por la cual, si bien es cierto que en el contrato el optante comprador no se obliga a comprar, la parte accionada tampoco emitió una oferta irrevocable de venta, por cuanto sólo se reservó el inmueble para vendérselo en el futuro, si el actor cumplía con lo establecido en el contrato, en consecuencia, mal puede el actor afirmar que estamos ante un contrato de opción.

Igualmente manifestaron los mencionados profesionales del derecho, que el contrato objeto del juicio no constituye según la parte demandada un contrato de opción, ni un simple contrato de compra venta, como lo entiende nuestro Código Civil y el resto de la legislación patria, sino se corresponde a un contrato de reserva precontrato o acuerdo de intención, y no significa para el demandante más que una posibilidad preferente de adquirir la propiedad de un inmueble, para el supuesto que cumpla con las obligaciones contraídas en dicho contrato.

No obstante, mediante escrito de contestación a la reconvención, suscrito por el ciudadano L.A.V.R., debidamente asistido por el abogado en ejercicio R.D.S.R., indicó que la pretensión objeto de la reconvención, está fundada por la parte demandada reconviniente, en que la parte demandante no cumplió el contrato autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2.007, el cual quedó anotado bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial, sin embargo, se debe precisar en que consiste el contrato, de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil, y la venta con sus respectivos caracteres: consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal y en tal sentido, según la parte demandante reconvenida, se evidencia que el consentimiento fue válidamente otorgado, por ambas partes, la cosa, es decir, la vivienda es cierta y de lícito comercio y el precio fue pagado por el comprador y recibido por el vendedor, en consecuencia el documento fundamental de la demanda consiste en un contrato de compra venta, pero a crédito, es decir, la venta con pago diferido.

A los fines de dilucidar el referido punto previo, se hace imprescindible señalar que de acuerdo al principio denominado “iuri novit curia”, los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 270, de fecha 31 de mayo de 2.005, contenida en el expediente número 2005-000080, caso: (Eduardo E.S.N. c/ M.C.C.), ratificó:

“Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.

Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia.

En efecto, esta Sala mediante sentencia N° 270, de fecha 31 de mayo de 2005, Exp N° 2005-000080, caso: E.E.S.N. c/ M.C.C.), con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, ratificó:

“…Dentro de estas consideraciones Jurisprudenciales, la Sala, dando aplicación sistemática y concatenada a su doctrina, en decisión N° 02 del 17 de febrero de 2000, Exp. N° 96-789 en el juicio de R.W.M. contra H.Q., estableció:

“...La doctrina de la Sala sobre el cumplimiento del requisito de exhaustividad de la sentencia, expresa que además de decidir sobre todos los alegatos y defensas planteados en el libelo de la demanda y en la contestación

(...Omissis...)

Respecto de lo expresado en el fallo, esta Sala ha indicado que:

“...conforme al principio admitido “iuri novit curia” los jueces pueden, “si no suplir hechos no alegados por las partes”, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional...”. Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados” (Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99)....” (Resaltado de la Sala) (caso: la Sala, dando aplicación sistemática y concatenada a su doctrina, en decisión N° 02 del 17 de febrero de 2000, Exp. N° 96-789 en el juicio de R.W.M. contra H.Q.…” (Resaltado del texto).

De tal manera que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indefectiblemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma, que en el presente caso se encuadra dentro de los contratos a que se contrae el artículo 1.133 del Código Civil, cuyo cumplimiento está previsto en el artículo 1.167 eiusdem.

Ahora bien, en cuanto a la soberanía del Juez en la interpretación de los contratos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa: En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado reiteradamente la doctrina con respecto a la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación del contrato, salvo que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que da lugar a la denuncia en casación, a través del primer caso de suposición falsa, así lo dejó establecido la mencionada Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, en el expediente N° 94-703, N° 56910, en donde expresó:

“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho". (Lo subrayado y destacado fue efectuado por el Tribunal).

De tal manera que la Sala reiteradamente ha indicado que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones sólo pueden ser atacadas en casación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 eiusdem, el cual permite a la Sala conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que conduciría a que la cláusula establecida produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por suposición falsa. (Sentencia de fecha 15-11-05, caso MAPER EXPORT S.A., contra la EMPRESA INTEGRAL DEL TÁCHIRA S.A.).

En ese mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente decisión de fecha 25 de enero de 2.008, contenida en el expediente número AA20-C-2005-000831, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA P.V., al referirse a la inviabilidad de una denuncia con respecto a la interpretación de los contratos alegándose erróneamente la mutilación y un cambio en la inteligencia de su contenido como engendro imaginativo, dejó establecido lo siguiente:

“No obstante, aun cuando la razón anterior es contundente y determina la absoluta inviabilidad de la presente denuncia, esta Sala constata que con el argumento referido a que en la interpretación del contrato de arrendamiento financiero cuya resolución se solicita, ambos sentenciadores mutilaron su contenido, produciendo un cambio tan importante en la inteligencia de su contenido, que los llevó a fundar su decisión en un error propio de su creación, “…es decir, a fundar su decisión en un elemento engendrado imaginativamente…”. Cabe destacar, que lo pretendido por el formalizante es justificar lo que para él constituye la falta de cualidad e interés de la parte demandada, sin embargo, no precisa cuál es el hecho positivo y concreto falsamente establecido por el juez a partir de la alegada desnaturalización o mutilación del contrato” .

Como colorario de todo lo anteriormente señalado, este Tribunal debe precisar que dentro de la clasificación de los contratos, y atendiendo a las normas legales que lo regulen, se encuentran los denominados contratos innominados o atípicos, que son los que carecen de regulación legal específica, aun cuando en la doctrina y en la práctica tengan una denominación, pues son producto de la autonomía de la voluntad, se rigen por las reglas fijadas por las partes contratantes, siempre que no violen normas imperativas y supletoriamente, por normas y principios generales a todos los contratos en cuya categoría estén comprendidos, y a los principios generales aplicables a los mismos.

Los contratos preliminares, también denominados por la doctrina promesas, precontratos, contratos preparatorios u opciones, son negocios jurídicos bilaterales, que se caracterizan por producir el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral, según se obliguen a celebrarlo una o ambas partes.

Siendo ello así, el contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.

Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso estudiado, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de opción compra venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

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El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

En el caso de marras, este sentenciador observa que obra del folio 31 al folio 34, el documento fundamental de la demanda, consistente en el contrato autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 21 de marzo de 2.007, inserto bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial, en virtud del cual se estableció lo siguiente:

Entre, la Sociedad Mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLA CASA BLANCA C.A., domiciliada en la ciudad de Mérida e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 14 de Julio de 2.006, bajo el Numero 64, Tomo A-21, representada en este acto por los ciudadanos C.C.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número 8.046.150 y M.J.R.C., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad numero 5.198.834, actuando en sus condiciones de presidente y vice-presidente, respectivamente de la sociedad mercantil antes identificada y en nombre y representación de O.R.D.E., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N V- 4.488.889, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y M.J.R.C., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad numero 5.198.834, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida en Fecha 26 de septiembre de 2.006, bajo el numero 58, Tomo 90, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa oficina; por una parte, quien en lo adelante y para efectos de este contrato, se denominara OPTANTE VENDEDORA y, por la otra el ciudadano L.A.V.R., venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, Titular de la cédula de identidad V- 9.202.982, quien en lo adelante y para efectos de este contrato, se denominará el OPTANTE COMPRADOR se ha convenido en celebrar el presente convenio, de conformidad con las cláusulas que a continuación se determinan; PRIMERA: la OPTANTE VENDEDORA, se compromete formalmente a reservar para en un futuro ser vendido al OPTANTE COMPRADOR un inmueble se su propiedad perteneciente al Desarrollo Urbanístico VILLAS CASA BLANCA, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía La Pedregosa Sur… Dicha reserva será constituida sobre una casa signada con el número 22, la cual cuenta con una superficie de terreno de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 mts2) aproximadamente y un área de construcción de CIENTO VEINTISEIS METROS CUADRADOS (126 mts2) aproximadamente…

(Lo subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Del contenido de tal contrato, se colige en forma expresa que las partes allí intervinientes, se comprometieron a celebrar a futuro una compraventa sobre el inmueble objeto del juicio, circunstancia ésta que constituye el objeto de los llamados contratos preparatorios, promesas bilaterales u opciones de compraventa.

En este orden de ideas, observa este órgano jurisdiccional que el contrato autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 21 de marzo de 2.007, inserto bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial, constituye una futura negociación de compra venta, razón por la cual este sentenciador considera que el documento fundamental de la demanda consiste en un contrato de opción de compra venta, atendiéndose al propósito y a la intención de las partes al celebrar el mismo. Y así se decide.

CON RESPECTO AL RECHAZÓ DE LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN.

Los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, mediante escrito de contestación de la demanda de fecha 23 de noviembre de 2.009, procedieron a reconvenir al ciudadano L.A.V.R., en su carácter de parte actora reconvenida, por la resolución del contrato objeto del juicio, estimando la misma en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo).

Posteriormente, mediante escrito de contestación a la reconvención, suscrito por el ciudadano L.A.V.R., debidamente asistido por el abogado en ejercicio R.D.S.R., rechazó la estimación de la reconvención, por ser improcedente ya que la misma no cumplió con la Resolución número 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2.009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

Este Tribunal, le señala a las partes que la reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho.

Ahora bien, este Tribunal a los fines de decidir sobre el rechazó de la estimación de la reconvención, observa que la Sala Plena del Tribunal Supremo Justicia, por facultad concedida por el artículo 11 de la Ley Orgánica del Consejo de la Judicatura, en sus ordinales 10 y 11, cuyas funciones ejerce ese Tribunal Supremo de Justicia según sentencia número 1586 del 12 de junio del 2003, emanada de su Sala Constitucional, dado que el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, procedió mediante la Resolución Nro. 2006-2009 de fecha 18 de marzo de 2009, a establecer y modificar la competencia de los tribunales en razón del territorio y de la cuantía, y la modificación de las cuantías previstas, en el Código de Procedimiento Civil, modificando la competencia a nivel nacional, disponiendo en el artículo 1 lo siguiente:

Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

(Lo destacado y subrayado corresponde al Tribunal).

Los efectos procesales de esta resolución tendrán efectos Ex Nunc, es decir, desde el momento de su publicación hacia el futuro y nunca retroactivamente, por lo que su vigencia temporal comenzó a imperar en fecha 2 de abril de 2.009, con la publicación de la Gaceta Oficial Nº 39152. Así se determina.

De lo expuesto anteriormente se infiere que es un deber del accionante expresar o estimar la demanda, al momento de interponerla, estableciéndole su equivalente en unidades tributarias, por así ordenarlo la Resolución Nro. 2006-2009 de fecha 18 de marzo de 2009, que entró en vigencia en fecha 2 de abril de 2009 con la publicación de la Gaceta Oficial Nº 39152.

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

Se debe expresamente recalcar, que si bien era cierto que la referida Resolución no establece como consecuencia del incumplimiento del requisito establecido en el artículo 1 de la misma, la inadmisión de la demanda, no era menos cierto que en dicha resolución se señalaba en forma imperativa y obligante que se debe expresar EL MONTO DE LA DEMANDA –RECONVENCIÓN-- EN UNIDADES TRIBUTARIAS, situación ésta que no puede quedar al arbitrio de las partes ni del Juez cumplir o no con la resolución y al incumplir la parte demandada reconviniente con esa obligación al interponer la reconvención --que es una nueva demanda--, viola la seguridad jurídica en el proceso y por lo tanto mal puede el Juez subsanar el cuestionable error de la parte accionada reconviniente, ya que resulta importante resaltar que el establecer el quantum de la demanda en unidades tributarias, es una orden imperativa de la Sala Plena del Tribunal Supremo Justicia, cuya jerarquía constitucional no puede ser puesta en duda y menos aún puede ser objeto de cuestionamiento, sino que muy por el contrario debe sancionarse con la inadmisión de la reconvención interpuesta por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, como desacato al imperativo de la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia y así debe decidirse.

Igualmente, el jurista G.C., en su afamada obra, “Diccionario de Derecho Usual”. Pág. 97, al referirse a la formalidad y al formalismo, enseña:

FORMALIDAD. …

(OMISIS) “Trámite o procedimiento en un acto público o en una causa o expediente.” (OMISSIS). “FORMALISMO. …” (OMISSIS) “Régimen legal que impone en determinados actos jurídicos, cierta forma inexcusable o formalidad”.

En el caso bajo examen, se puede indicar que no se trata de simples formalidades a las que se refieren los artículos 26 y 367 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que muy por el contrario se refiere a una formalidad esencial del proceso y una obligación ineludible por la parte demandada reconviniente, establecida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia.

En este sentido, en virtud de que la parte demandada reconviniente no determinó de forma precisa las unidades tributarias de la cuantía de la reconvención –nueva demanda--, debe entender quien decide, que se trata de una cantidad estimada solo en bolívares, y según la Resolución mencionada ut supra, no fue reflejada en Unidades Tributarias, debe colegir el juzgador, que la acción de reconvención debe ser inadmitida. Por tal motivo en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto, estimando este Juzgador que ante el hecho de no haber cumplido la parte demandada reconviniente SOCIEDAD MERCANTIL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A., con la formalidad esencial señalada, en la citada resolución, la cual establece el deber de expresar, debidamente la cuantía de la demanda en Unidades Tributarias, la acción de reconvención resulta INADMISIBLE, y en consecuencia este Tribunal no debe analizar la reconvención interpuesta por los abogados en ejercicio A.C.C. y A.R.B., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, en contra del ciudadano L.A.V.R., en su carácter de parte actora reconvenida, por la resolución del contrato objeto del juicio, por haber sido estimada la misma en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo), obviando señalar las respectivas unidades tributarias. Es de advertir que una reconvención al igual que la demanda primigenia su inadmisibilidad puede ser declarada ab initio o en la definitiva. Y así debe decidirse.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

1. Valor y mérito del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 21 de marzo de 2.007, el cual quedó anotado bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial, con el objeto de probar la vinculación que existe entre la parte actora y la Sociedad Mercantil “PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLAS CASA BLANCA C.A”, de la cual deriva la acción de cumplimiento de compra venta que se ventila en este juicio.

   Este Tribunal observa del folio 31 al folio 34, original del referido documento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 21 de marzo de 2.007, inserto bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial, mediante el cual la Sociedad Mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES VILLA CASA BLANCA C.A., representada en este acto por los ciudadanos C.C.M.R. y M.J.R.C., actuando en sus condiciones de presidente y vice-presidente respectivamente de la sociedad mercantil antes identificada y en nombre y representación de O.R.D.E., y M.J.R.C.; celebró contrato de opción de compra venta con el ciudadano L.A.V.R., en su condición de optante vendedora y optante comprador, respectivamente, y convinieron en lo siguiente:

   PRIMERA: la OPTANTE VENDEDORA, se compromete formalmente a reservar para en un futuro ser vendido al OPTANTE COMPRADOR un inmueble se su propiedad perteneciente al Desarrollo Urbanístico VILLAS CASA BLANCA, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia J.R.S., vía La Pedregosa Sur… Dicha reserva será constituida sobre una casa signada con el número 22, la cual cuenta con una superficie de terreno de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 mts2) aproximadamente y un área de construcción de CIENTO VEINTISEIS METROS CUADRADOS (126 mts2) aproximadamente. (Las medidas y linderos serán identificadas en el documento definitivo) Con este documento se anexan los planos de obra correspondiente, los cuales forman parte integral del mismo. De igual modo, la construcción comprende: A) URBANISMO: se les proporcionará los servicios inherentes a la misma y los derechos correspondientes en proporción a la treinta y un (31) parcelas que conforman el Desarrollo Urbanístico VILLAS CASA BLANCA, en cuanto al disfrute de las áreas verdes y recreativas. Se incluye de igual modo: mano de obra y materiales, movimiento de tierra, cloacas, acueducto, drenajes, electricidad, acometida telefónica, canalización para televisión por cable (no incluye el cable ni el servicio), acometida para intercomunicador, aceras, brocales, asfaltado, (área correspondiente al retiro obligatorio del eje de la vía) y grama en las áreas verdes correspondiente a la vía pública y las áreas comunes. B) LA VIVIENDA: Una Casa-Quinta para habitación familiar distribuida de la siguiente manera: B-1 PLANTA BAJA: con un área de construcción aproximada de sesenta metros cuadrados (60 mts2) posee: sala, comedor, cocina, baño social (incluye las piezas sanitarias y el revestimiento en cerámicas), patio trasero, estar y área de oficios. En el frente tiene un espacio para garaje con caminerías de losetas de cemento y retiro aproximado de seis (06) metros lineales que corresponden al área de jardín. En la parte posterior se encuentra el patio con un área aproximada de veinticuatro metros cuadrados (24 mts2). B-2 PLANTA ALTA: Con un área de construcción aproximada de sesenta y seis metros cuadrados (66 mts2) posee: Habitación principal con baño privado (incluye las piezas sanitarias y el revestimiento en cerámicas) y espacio para closet, dos (02) habitaciones auxiliares con espacio para closet cada una y un baño auxiliar (incluye las piezas sanitarias y el revestimiento en cerámicas)

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   Ahora bien, este sentenciador a los fines de valorar la mencionada prueba observa que el documento autenticado sólo conserva valor entre las partes contratantes, es decir, entre la optante vendedora y el optante comprador. En consecuencia, el documento autenticado, es aquél otorgado por un funcionario competente (notario) el cual acredita como verdadero y por tanto creídos, los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado en presencia de los otorgantes, sólo dejando constancia que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, teniéndose la palabra del funcionario como cierta. Asimismo, el artículo 1.359 del Código Civil, regula la valoración del instrumento público y, de acuerdo con el contenido de la misma, el documento público hace prueba de que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un juez u otro funcionario público que tenga facultad para darle fe pública. Por tanto, dichos documentos públicos cubren todos aquellos elementos de la actividad del funcionario público ante un hecho determinado de significación probatoria.

   Siendo ello así, este Tribunal al mencionado documento público referido al contrato de opción de compra venta, le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

2. Valor y mérito de los recibos de pago consignados junto con el libelo de demanda y que corren insertos del folio 54 al folio 81, ambos inclusive de este expediente, los cuales no fueron tachados, negados, ni desconocidos por la parte demandada en su oportunidad procesal, con el objeto de probar que la parte actora pagó el precio establecido en el documento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 21 de marzo de 2.007, el cual quedó anotado bajo el número 52, Tomo 30 de los Libros llevados por esa Oficina Notarial.

   Se infiere del folio 31 al folio 34, original del referido documento en virtud del cual se estableció en la cláusula segunda el precio de la venta del inmueble objeto del juicio, en tal sentido se indicó lo siguiente:

   SEGUNDA: PRECIO DE VENTA: El precio determinado para el momento de la firma del contrato es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 256.000.000,00) A pagar de la siguiente manera: el OPTANTE COMPRADOR realiza un aporte inicial por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40.000.00,00) que se considerarán recibidos y parte integral de la inicial al momento de la firma del presente contrato. Dentro de un plazo de doce (12) meses, deberá pagar el saldo restante del primer 50% del costo total del inmueble, que equivale a la cantidad de: OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 85.000.000,00) fraccionados en doce (12) Pagos de Cuotas Mensuales, cada una por la cantidad de: CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 5.000.000,00) a pagarse una cuota el día primero (01) de cada mes, a partir del mes de Abril del presente año, hasta el mes de Marzo del 2008. A demás (sic) de una (01) Cuota Especial de: VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 25.000.000,oo) a pagar el día 05 de Marzo de 2.008. El saldo final adeudado, equivalente al 50% del costo total del inmueble, por la cantidad de: CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 125.000.000,oo) deberá estar totalmente pagado para el momento de la respectiva protocolización y entrega material del inmueble, tomando en cuenta que a lo adeudado se le incrementará el porcentaje (%) establecido por el índice inflacionario, calculado en base a el acumulado establecido por el Banco Central de Venezuela según el I.P.C (Índice DE Precios del sector construcción). En caso de que el adquiriente no efectuare el pago de las cuotas aquí señaladas dentro de los primeros (5) días hábiles siguientes a su vencimiento, las mismas sufrirán un recargo del DOS Y MEDIO POR CIENTO (2,5%) mensual, de gastos de cobranza y dará motivos para la aplicación de un ajuste por inflación calculado en base al I.P.C., sobre el saldo deudor.

   (La negrita y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

   Observa este sentenciador que en dicha cláusula ambas partes de común acuerdo, establecieron que el precio determinado del inmueble objeto del juicio, para el momento de la firma del contrato era por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 256.000.000,00), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 256.000,oo) y señalaron las formas de pago de la referida cantidad de dinero.

   Ahora bien, este operador de justicia observa que consta del folio 54 al 81, constancias emitidas por la sociedad mercantil “Proyectos y Construcciones Villas Casa Blanca C.A.”, mediante las cuales se indicó que recibieron del ciudadano L.V., las siguientes cantidades:

   1. La cantidad de VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.000,oo), en cheque del Banco Exterior número 60-22217398, para abono a saldo deudor para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 17 de octubre de 2.008.

   2. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), en cheque del Banco Banesco número 22224936, para abono a saldo deudor para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 30 de septiembre de 2.008.

   3. La cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), en depósito del Banco Banesco número 408904632, para cancelar una cuota especial de la cancelación total de la vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 26 de agosto de 2.008.

   4. La cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), con depósito número 339602221, abono a saldo deudor para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 1 de julio de 2.008.

   5. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), con depósito número 319556107, abono a saldo deudor para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 23 de mayo de 2.008.

   6. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), con depósito número 307818456, según contrato, para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 21 de abril de 2.008.

   7. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), con depósito número 322809271, según contrato, para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 7 de abril de 2.008.

   8. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) con depósito número 307818330, según contrato, para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 3 de marzo de 2.008.

   9. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), mediante depósito número 333581764, Banco Banesco, según contrato, para la adquisición de una vivienda a construirse en la parcela número 22 del parcelamiento Villas Casas Blanca, Conjunto Residencial Villas Casas Blancas, ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 7 de febrero de 2.008.

   10. La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 15.000,oo), en cheque de Banesco número 36224905, por concepto de apartado de lote de terreno ubicado en la Pedregosa baja donde posteriormente será construida la casa número 22 del complejo habitacional.

   11. La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo), en cheque de Mercantil número 69366400, por concepto de reserva de lote de terreno ubicado en la Pedregosa baja donde posteriormente será construida la casa número 22 del Desarrollo Urbanístico Villas Casa Blanca, de fecha 10 de noviembre de 2.006.

   12. La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 5.000,oo), en cheque de Mercantil número 05366422, por concepto de reserva de lote de terreno ubicado en la Pedregosa baja donde posteriormente será construida la casa número 22 del Desarrollo Urbanístico Villas Casa Blanca, de fecha 22 de enero de 2.007.

   13. La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 5.000,oo), en cheque de Mercantil número 41366354,