Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 4 de Julio de 2006
| Fecha de Resolución | 4 de Julio de 2006 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 04 de julio de 2006.
196º y 147º
Por recibida la anterior demanda por DESALOJO, presentada por U.S.A., apoderado judicial de V.J.C., contra el ciudadano L.A.Z.G., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
La representación judicial de la demandante, en términos generales, plantea lo siguiente:
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Que su representada dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad, constituido por la Villa distinguida con el Nº 6 y la letra G, del Conjunto Residencial Los Robles, Urbanización El Castillejo, Municipio Z.d.E.M., según consta de arrendamiento privado suscrito con el demandado.
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Que la duración del contrato fue de seis (06) meses fijos, contados a partir de la autenticación del instrumento, prorrogable por el mismo lapso una sola vez a conveniencia de las partes.
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Que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) exactos mensuales con condominio incluido, mediante depósitos en la cuenta de ahorros Nº 0105-0034-600034-28144-4, en el Banco Mercantil.
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Que transcurridos los primeros seis (6) meses de vigencia del contrato el arrendatario siguió ocupando el inmueble, prorrogándose automáticamente el contrato por seis meses más, y así sucesivamente hasta el 02 de febrero de 2006, convirtiéndose en uno sin determinación de tiempo.
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Que el arrendatario realizó los pagos de los cánones de arrendamiento hasta el 25 de abril de 2006, fecha en la que dejó de pagar las mensualidades respectivas, a pesar de las múltiples gestiones realizadas por su patrocinado a objeto de que el inquilino se ponga al día, habiéndose acumulado hasta la fecha un total de dos meses.
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Que además de la sistemática negativa a pagar, el arrendatario y su esposa han agredido física y verbalmente a su poderdante tal y como consta de la denuncia hecha ante la Fiscalía Quinta del Estado Miranda.
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Fundamentan su acción, entre otras, en el artículo 34, literal A del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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Por tales motivos demanda para que se ordene al arrendatario EL DESALOJO del inmueble arrendado, y se lo entregue a su representada completamente desocupado de bienes y de personas.
Acompaña a su escrito libelar los siguientes recaudos:
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Original del instrumento poder que acredita la representación del apoderado de la demandante, autenticado en la Notaría Pública del Municipio Autónomo Z.d.E.M., en fecha 26 de junio de 2006, bajo el Nº 4, Tomo 91, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Copia de una denuncia formulada por la demandante contra el demandado y su esposa, ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas.
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Copia del oficio dirigido por la Fiscalía Quinta del Ministerio Público, en fecha 12 de junio de 2006 a la Sub Delegación Estadal Guarenas del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, ordenando se tomara la denuncia de la demandante.
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Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 25 de febrero de 2005 por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., anotado bajo el Nº 23, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 04 de agosto de 1997, bajo el Nº 31, Protocolo Primero, Tomo 13, contentivo de la venta del inmueble de autos a la demandante, el cual acredita la propiedad del mismo a favor de ésta.
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Copia fotostática de REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL expedido a favor de la demandante por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT).
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: Dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma en la que fundamenta la representación judicial de la accionante su demanda, lo que a continuación se transcribe:
…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
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Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
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Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma, que en caso concreto se subsume – conforme lo aducido por la actora – en la falta de pago de cánones de arrendamiento en número superior o igual a dos mensualidades consecutivas.
Así pues, en razón del dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, y por consiguiente, habiendo disposición expresa en la Ley especial respecto de los presupuestos CONCURRENTES que debe cumplir la demanda de DESALOJO, la inobservancia de uno cualquiera de ellos, haría indefectiblemente improcedente su admisión. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, efectivamente la pretensión deducida del libelo nos conduce a concluir que se cumple el segundo de los presupuestos legales, es decir, la demanda se basa en la falta de pago de mas de dos mensualidades consecutivas, lo cual se subsume evidentemente en la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, anteriormente transcrito, cumpliéndose con ello el primero de los presupuestos de ley. ASI SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACION: Ahora bien, para determinar el cumplimiento del otro presupuesto antes descrito, debe este Juzgador necesariamente pronunciarse respecto de la naturaleza del contrato objeto de la acción.
En tal sentido, luego de analizar el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, observa este Juzgador lo siguiente:
El contrato en cuestión fue suscrito el 25 de febrero de 2005, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir de dicha fecha, lo que conduce a concluir que el período fijo de duración del mismo feneció, el 25 de agosto de 2005. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
A partir de allí, debe computarse la prórroga contractual opcional, que por efecto de la ocupación del inmueble, se entiende que fue disfrutada por el inquilino por conveniencia de las partes. Dicha única prórroga convencional de seis meses feneció inexorablemente el 25 de febrero de 2006.
A partir de allí, y por imperio del artículo 38 literal “a” del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcurrió la prórroga legal, que dada la vigencia del contrato, tendría una duración seis (6) meses más, y que debería vencer el 25 de agosto de 2006.
Sin embargo, la parte actora aduce incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos correspondientes al 25 de mayo de 2006 y 25 de junio de 2006, es decir meses de la prórroga legal, por lo que debe forzosamente concluirse que, aún cuando el inquilino ha seguido ocupando el inmueble, lo ha hecho dentro del término contractual y por ende nunca pudo haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
CUARTA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado no es verbal, ni uno escrito a tiempo indeterminado, la acción de DESALOJO incoada resulta a todas luces INADMISIBLE ya que no reúne los presupuestos que en forma imperativa debe reunir conforme las previsiones del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, y forzosamente debe declararlo este Juzgador, como en efecto ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2293-06.
