Decisión nº 03-2009 de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 13 de Enero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EXPEDIENTE Nº 7865

El 22 de marzo de 2007, la abogada T.B.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.629, obrando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos V.T.M. y P.L.T.R., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.065.992 y 5.142.311, respectivamente, interpuso ante el Juzgado Superior Cuarto (Distribuidor) en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010689 de fecha 29 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

Asignado por distribución el libelo a este Juzgado Superior, por Nota de Secretaría que corre inserta al folio 19 del expediente, que de fecha 26 de marzo de 2007 se le dio entrada al mismo y se ordenó notificar al Director de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, requiriéndole la remisión a este Tribunal de los antecedentes administrativos del caso.

Por auto de fecha 22 de mayo de 2007 se admitió el recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, al Fiscal General de la República y a la empresa NEGOCIOS SUR AMÉRICA, S.R.L (NESUCA), como parte interesada en la resolución del presente juicio y librar el cartel a que se refiere el aparte 10 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante diligencia de fecha 31 de octubre 2007 la apoderada judicial de la parte recurrente consignó el cartel de emplazamiento publicado en el Diario “El Nacional”.

En fecha 14 de noviembre de 2007, el abogado F.A.B.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.883, obrando con el carácter de apoderado judicial de la empresa NEGOCIOS SUR AMÉRICA S.R.L. (NESUCA), sociedad mercantil, domiciliada en la cuidad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de agosto de 1969, bajo el Nº 43, tomo 58-A, se dio por notificado del presente recurso y se opuso a la pretensión de nulidad ejercida por la parte recurrente.

Por auto de fecha 28 de noviembre de 2008 se ordenó la apertura del lapso probatorio, y una vez fenecido el mismo, de conformidad con lo dispuesto en el aparte 8 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, comenzó a discurrir la primera etapa de la relación de la causa y se fijó el décimo día de despacho siguiente a la indicada fecha, para llevar a cabo el acto de informes.

El 30 de abril de 2008 se celebró el acto de informes, asistiendo al mismo la abogada sustituta de la Procuradora General de la República y la Fiscal Trigésimo Tercera con Competencia Nacional en Materia Inquilinaria. En el mismo acto se dejó constancia de la no comparecencia del accionante al mismo.

Por auto de fecha 16 de junio de 2008 se declaró concluida la segunda etapa de la relación de la causa y comenzó a transcurrir el lapso para dictar sentencia.

Efectuado el estudio pormenorizado de las actas que integran el expediente, procede este Juzgado Superior a decidir el mérito de la controversia, previas las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE RECURRENTE

En el escrito contentivo del recurso alegó la parte recurrente como fundamento de su pretensión, lo siguiente:

Que el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010689, dictada en fecha 29 de noviembre de 2006 por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, infringió lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Que dicho acto adolece del vicio de inmotivación y que la Administración a los fines de expedir este último incumplió los parámetros y requisitos exigidos en la ley para establecer el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios.

Afirman que en el acto impugnado no se señalaron los factores o razones que llevaron al Ente administrativo a determinar el valor del inmueble, ni se expresaron los fundamentos de hecho ni de derecho que utilizó ese organismo, menoscabando con ello su derecho a ejercer las defensas pertinentes en contra de ese acto.

Que el avalúo practicado carece de fundamentación legal, debiendo por ende ser revisado en su totalidad, conforme lo establecido en la normativa que regula la materia, pues no contiene la motivación adecuada, a los fines de que se pueda tener la misma como base fundamental, al momento de fijar el canon de arrendamiento del inmueble, infringiendo con ello lo establecido en los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en el informe técnico presentado por la Administración no se determino el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar el justo valor del inmueble las cuales no se especifican adecuadamente, que no se considero el valor fiscal declarado por el propietario ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni los precios medios de enajenación de inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Que de los autos se desprende que el informe técnico presentado no cumple con los extremos que señala el legislador para realizar el cálculo del valor del inmueble; que funcionario actuante se limitó a efectuar meras observaciones visuales y superficiales sin entrar a detallar y determinar como profesional las características físicas, topográficas, económicas del inmueble dentro del mercado actual , violando con ello disposiciones legales vitales, ya que de dichos informes deriva el acto administrativo que tutela los intereses legítimos de los propietarios e inquilinos.

En base a lo expuesto solicita se decrete la nulidad de la Resolución No 010689 de fecha 29 de noviembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, y se ordene practicar una nueva experticia.

ALEGATOS DE LA TERCERA INTERESADA

Mediante escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 2007 (Folios 43 y 44 de la pieza principal del expediente), el apoderado judicial de la empresa NEGOCIOS SUR-AMÉRICA (NESUCA), S.R.L., abogado F.A.B.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.19.883, representación que se evidencia de instrumento de poder que corre inserto a los folios 45 y 46 del expediente, se opuso a la pretensión de los actores, ciudadanos V.T.M. y P.L.T.R., y solicitaron se declare su solicitud de nulidad.

Alegaron que la resolución impugnada cumplió cabalmente con las disposiciones establecidas en el artículo 67 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Que el órgano administrativo con el objeto de determinar el valor del inmueble para la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, tomó en consideración los factores establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, como lo son el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias referentes a las operaciones y cálculos que se hicieron para fijar el justo valor del inmueble.

Que éste considero el valor fiscal declarado y aceptado por su poderdante con respecto al inmueble para la fecha de su adquisición, según consta en su documento de adquisición protocolizado el 21 de septiembre de 1980.

Que de acuerdo con las condiciones del contrato de arrendamiento, su poderdante paga las cuotas de condominio del inmueble arrendado, lo cual debe ser tomado en cuenta para la determinación de la renta conforme al artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que limita el pago de este concepto a un porcentaje del veinticinco por ciento (25%) del monto de canon mensual para los inmuebles no sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Que al valor de adquisición del inmueble, habría que agregarle el precio de las mejoras y bienhechurías realizadas por la propietaria para adecuarlo al uso actual de oficinas, cuyo monto superó los CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,oo), para la fecha de ejecución de los trabajos de remodelación que constan suficientemente en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Finalmente solicitó sea declare sin lugar la pretensión del accionante, o que en todo caso se ordene realizar una nueva experticia que arroje un mayor valor del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Solicita la parte actora se decrete la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010689, dictada en fecha 29 de noviembre de 2006, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Alega que dicho acto adolece del vicio de inmotivación y por no haber cumplido el mencionado organismo los parámetros y requisitos de ley, para establecer el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble constituido por la Oficina A-25 del Edificio Miranda, Núcleo A del Conjunto Empresarial Multicentro Empresarial del Este.

Ahora bien, conforme a la doctrina jurisprudencial imperante el vicio de inmotivación al cual supra se hizo referencia, se tipifica cuando no este presente en el acto administrativo la determinación prevista en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, es decir, cuando no se expresan ni las razones de hecho, ni las razones jurídicas, ni puede deducirse la presencia de esos elementos del contexto general del acto.

Para la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia este es el sentido al cual alude el legislador al exigir la determinación de las circunstancias fácticas (hechos), que puedan subsumirse en las normas expresas para configurar la motivación (supuestos jurídicos). Esa motivación se afirma, no tiene por qué ser extensa, puede ser sucinta sin que esto signifique la inexistencia de motivación del acto administrativo, pues a pesar de que esta no sea muy amplia, puede ser suficiente para que los destinatarios del acto conozcan las razones que causaron la actuación de la Administración. Por ello se señala que la motivación que supone toda resolución administrativa, no es necesariamente el hecho de contener dentro del texto que la concreta, una exposición analítica o de expresar los datos o razonamientos en que se funda de manera discriminada, pues una resolución puede considerarse motivada cuando ha sido expedida con base en hechos, datos o cifras concretas y éstos consten de manera explícita en el expediente administrativo.

En este contexto se considera que la inmotivación como vicio de forma de los actos administrativos consiste en la ausencia absoluta de motivación, pero no aquélla que contenga los elementos principales del asunto debatido y su principal fundamentación legal, lo cual garantiza al interesado el conocimiento del juicio que sirvió de fundamento para la decisión, por lo cual, cuando ésta a pesar de ser sucinta permite conocer la fuente legal, así como las razones y hechos apreciados por el funcionario, la motivación debe reputarse como suficiente.

En el caso bajo estudio, de la lectura de la Resolución Nº 010689 objeto del presente recurso, se pueden deducir en forma clara las razones de hecho y de derecho en que se fundamentó la Administración, dejando constancia en la misma, de los siguientes aspectos:

Vista la solicitud presentada en fecha 21 de julio, por el ciudadano J.G.Á., actuando en su carácter de PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD MERCANTIL NEGOCIOS SUR AMÉRICA, S.R.L. (NESUCA, propietario de la oficina A-25 del inmueble identificado como Edificio denominado “MIRANDA” Núcleo A, ubicado entre la Avenida F.d.M. y Avenida Libertador, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda; quien de conformidad con lo previsto en los artículos 2°, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó la regulación para la oficina el inmueble antes identificado.

Se admitió el procedimiento en fecha 26 de julio del 2006, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procedió a la notificación de los interesados por vía personal y por cartel, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 67 ejusdem, en concordancia con lo previsto en los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Encontrándose dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, la parte accionada no compareció.

Abierto a pruebas el procedimiento, a tenor de lo establecido en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no hubo actividad de las partes.

Siendo la oportunidad para decidir sobre la solicitud presentada, según lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa:

De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, case, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de: TRESCIENTOS CUATRO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.304.290.000,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad de 8% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 9.056 Unidades Tributarias a razón de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.600,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia No.0007 de fecha 04 de enero del 2006, dictada por el Ministerio de Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 38.350 de fecha 04 de enero del año 2006.

En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9°, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble constituido por la Oficina A-25 (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “MIRANDA”, Núcleo A, ubicado entre Avenida F.d.M. y Avenida Libertador, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 80,50 m2 de placa “A” en la cantidad siguiente de: DOS MILLONES VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.028.600, 00).

Se advierte a los interesados en la presente Resolución, que la misma constituye un acto administrativo de efectos particulares. Por tanto, aquellos que tengan interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, podrán interponer el correspondiente recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, por ante los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones que de la presente Resolución se efectúe a las partes, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En dicho acto se observa, que la Administración describió la zona donde esta edificado el inmueble a evaluar, expreso sus características, la discriminación de su áreas, las mediciones de las construcciones, el inventario de los equipos e instalaciones que posee el mismo, los valores unitarios y los resultantes respectivos que arrojaron en definitiva la estimación de su valor total, en la forma dispuesta en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispositivo que exige que el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, tome en consideración esos factores para determinar el valor del inmueble y el monto de su renta máxima mensual o de las unidades que lo conformen, motivo por el cual se desestima la denuncia referida a la existencia en el acto recurrido del vicio de inmotivación.

Por otra parte se observa, que estas determinaciones a pesar de haberse hecho constar en la Resolución impugnada, señalando que las mismas fueron incorporadas en el informe de avalúo, no se desprenden del contenido de este último ni en ningún otro instrumento del expediente administrativo de manera explícita, configurándose por ende el vicio de falso supuesto, por haberse basado dicha Resolución en hechos que no constan en el expediente administrativo, lo que amerita su declaratoria de nulidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, como en efecto se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo.

Establecido lo anterior, se ordena la realización de una experticia complementaria del presente fallo, con el objeto de determinar el valor de del inmueble que ocupan los accionantes en calidad de arrendatarios, y proceder con base en los resultados que la misma arroje, a fijar el canon máximo de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado en el libelo, en la forma dispuesta en los artículos 30, 31 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por la abogada T.B.G., obrando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos V.T.M. y P.L.T.R., plenamente identificados en autos, contra la Resolución Nº 010689, de fecha 29 de noviembre de 2006, emanada por la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado oficina A-25 del Edificio denominado “MIRANDA” Núcleo A, ubicado entre la Avenida F.d.M. y Avenida Libertador, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda.

SEGUNDO

Se Anula con efectos ex nunc la citada Resolución Nº 010689, dictada en fecha 29 de noviembre de 2006, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

TERCERO

Se ordena elaborar por un solo experto designado por el Tribunal, experticia complementaria del presente fallo, a los fines de determinar el valor del inmueble que ocupan los actores en calidad de arrendatarios, para proceder a fijar los cánones de arrendamientos correspondientes al mismo.

Publíquese y Regístrese. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas, a los trece (13) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ,

J.N.M.

LA SECRETARIA,

M.I.R..

En la misma fecha de hoy, siendo las dos (2:00 p.m.), quedó registrada bajo el Nº 03-2009.

LA SECRETARIA,

M.I.R..

Exp.Nº 7865

JNM/eab