Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquin de Carabobo, de 20 de Mayo de 2008
| Fecha de Resolución | 20 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquin |
| Ponente | Sandra Brett Castillo |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUÍN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: V.V.D.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.552.268 y de este domicilio, actuando en su carácter de administradora de los ciudadanos L.E.M. y Z.V.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 3.960.005 y 4.464.240.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: N.T.L.T. y/o C.V.L.T., debidamente inscritas en el I.P.S.A. bajo los números N° 78.409 y 68.932, respectivamente.
DEMANDADO: M.M.C.G. mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.806.968 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: R.C.O., abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 88.703.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 2085/08
SINTESIS DE LA LITIS:
Se inicia el presente procedimiento en fecha 03 de Marzo de 2008, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por las abogados N.T.L.T. y C.V.L.T., apoderadas judiciales de la ciudadana V.V.d.Z., en la acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara contra la ciudadana M.M.C.G., correspondiéndole por sorteo conocer a este despacho.
En fecha 26 de Marzo de 2008, se le da entrada en el Libro de Causas, correspondiéndole el N° 2085/08, nomenclatura de este Tribunal.
En fecha 02 de Abril del mismo año, se admite la demanda y se ordena la comparecencia del demandado a los fines de que de contestación a la demandad, al segundo (2do) día de despacho después que conste en autos su citación, entregándose al alguacil del despacho la compulsa, con la orden de comparecencia a los fines de la práctica de la citación.
En fecha 14 de abril de 2008, las apoderados judiciales de la parte demandante manifiestan al Tribunal que cumplirán con los emolumentos para el traslado del Alguacil a la práctica de la citación.
En fecha 16 de Abril de 2008, el alguacil del despacho, consigna recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 18 de Abril del mismo año, la demandada asistida de abogado, consigna escrito de contestación de demanda, constante de dos folios útiles y un anexo.
En fecha 21 del mismo mes y año la demandada de autos otorga poder Apud-acta al abogado en ejercicio G.R.C.O..
En la misma fecha up supra, la parte demandante otorga poder Apud-Acta a las abogados C.V.L.T. y N.T.L.T..
En fecha 25 de Abril de 2008, la represtación Judicial de la parte demandada, consigno escrito de pruebas, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.
En fecha 29 de Abril de 2008, la representación judicial de la parte demandante consigno escrito de pruebas los cuales se agregaron, admitieron en la misma fecha y se evacuaron en la fecha correspondiente.
En fecha 12 de Mayo de 2008, por asunto preferente del Tribunal se difiere el lapso de publicación del presente fallo.
Estando la presente causa en estado de sentencia el Tribunal pasa a hacerlo con fundamento a las consideraciones siguientes:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
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- Que es administradora de un inmueble, ubicada en la Urbanización Loma Linda, Casa A- 402, de Guacara Estado Carabobo, propiedad de su hermana Z.V.d.M. y del esposo de e.L.E.M..
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- Que en fecha 01 Mayo de 2002, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.C.P. por un periodo de seis meses, en el cual operó la tacita reconducción, siendo a partir de ese momento la demandada la atendió en todo lo relacionado con el inmueble.
Que en reiteradas oportunidades le exigió la entrega del inmueble sin obtener respuestas de sus pedimentos, motivo por el cual decidió celebrar un contrato de arrendamiento por un lapso de tres meses, vencido el cual y por asesoramiento de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, le dio la prorroga establecida en la ley.
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- Que en fecha 31 de enero decidió vender el inmueble, ofreciéndosela a la demandada en primer término y posteriormente en fecha y posteriormente en fecha 18 de Julio de 2007, le oferto nuevamente el inmueble, respondiéndome en fecha 01 de Agosto de 2007, la demandada de autos de su decisión de renunciar a la preferencia ofertiva no adquirir el inmueble dejándome en libertad de ofrecerla en venta a terceras personas, no logrando mostrarla a los interesados, pues la demandada nunca permitió la entrada a las personas que quisieron verla y tampoco cumplió el compromiso asumido de de entregar el inmueble en las fecha propuesta.
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- Que por lo antes expuesto acude a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana M.M.C.G., para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, a cumplir con lo estipulado en el contrato y entregue el inmueble objeto del contrato libre de personas y cosas y en el mismo estado que lo recibió o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal. Señala los domicilios de las partes en conflicto y solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
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- Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3º del artículo 346 del CPC, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación necesaria que se le atribuya, o porque el poder no este otorgado en forma legal o insuficiente.
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- Niega, rechaza y contradice que la accionante tenga legitimidad para obrar en juicio por carecer de poder autentico.
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- Negó, rechazo y contradijo que la demandante le haya exigido la entrega del inmueble arrendado.
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- Niega rechaza y contradice la existencia de algún problema al ocupar el inmueble como arrendataria, condición que es producto de la relación contratada con su cónyuge, hoy fallecido.
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- Niega, rechaza y contradice que haya recibido alguna prorroga legal por seis meses verbalmente para desocupar el inmueble, obligándome a entregar el inmueble en el transcurso de ese lapso, con fecha tope el 31 de Octubre de 2007.
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- Niega, rechaza y contradice que de buena fe la accionada le haya exigido firmar una prorroga de tres meses, existiendo una relación de mas de cinco años, pues se valió de la situación de salud de mi esposo y la amenaza de secuestrar el inmueble.
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- Que en el libelo de demanda se establece que la relación comenzó con un contrato a tiempo determinado con su cónyuge J.C., quedando tácitamente reconducida por lo que no esta sujeta a prorroga legal y debe regularse sus efectos por la normativa de los
contratos a tiempo indeterminados. Señala que los beneficios que establece la ley de arrendamientos inmobiliarios son irrenunciables ya que son de orden público y todo acuerdo que implique renuncia, menoscabo de estos derechos es nula y de manera que el nuevo contrato de tres meses disminuye y menoscaba sus derechos y los de su grupo familiar de los derechos arrendaticios adquiridos por su cónyuge, hoy fallecido, por lo tanto niega, rechaza y contradice que tenga que entregar el inmueble en los términos señalados en la temeraria demanda.
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- En cuanto a las notificaciones hechas para ofertar la venta del inmueble, manifiesta que las mismas no tienen valor alguno por cuanto se realizaron en contravención a la normativa que las regula, ya que se hicieron en forma privada y no señala las condiciones, precio y modalidades de la negociación por lo que solicita sean desestimadas.
PUNTO PREVIO:
En cuanto a la cuestión previa propuesta por la parte demandada esta juzgadora hace las consideraciones siguientes: La ley de Abogados en su artículo 4 señala:
Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado debe estar en juicio, como actor, como demandado o cuando se trata de quien ejerza la representación por disposición de la ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogados, para que lo represente o asista en todo el proceso.
En los casos de representantes legales de personas, como es el caso presentado en la presente causa, que no fueran abogados, no podrán comparecer en juicio sin la asistencia de abogados en ejercicio. En el caso en estudio la demandante esta autorizada por mandato privado que le confieren los propietarios del inmueble para que represente sus derechos y acciones, en todo lo referente y exclusivamente a un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Loma Linda, casa Nº A-402, señalando que sostenga sus derechos e intereses en asuntos judiciales y extrajudiciales y para lo cual ésta se hace asistir de abogados que ostentan un titulo que los acredita como tal, se encuentran inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado y no se les ha vedado el ejercicio de su profesión, en virtud de lo cual la cuestión previa propuesta no es procedente y debe ser desechada por el Tribunal. Y así se declara
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Invoco a favor de su representada el merito favorable que arroja la contestación de la demanda y la cuestión previa alegada por falta de legitimidad. Al respecto considera esta juzgadora que el contenido de la contestación de la demanda, son alegaciones que hacen las partes y las cuales deben ser probadas en el curso del juicio, en virtud de lo cual no tiene materia sobre la cual pronunciarse y así se declara.
En cuanto a la cuestión previa propuesta la misma fue decidida en el punto previo, dándose por reproducido lo allí decidido.
El merito favorable que arroja para su representada la ilegalidad del contrato que consta en instrumento fundamental firmado en forma privada por tres meses, desmejorando la condición del arrendatario, lo cual es nula, por cuanto desmejora su condición. Al respecto observa quien decide que el contrato original al que hace alusión la parte demandada fue suscrito entre J.C.P. y la demandante y no entre M.M.C.G. y la demandante, en virtud de lo cual dicho contrato en nada desmejora su condición de arrendataria, por cuanto el primer contrato no aparece suscrito por la demandada y la tacita reconducción que confiesa y la cual hace referencia la parte demandada es al contrato firmado entre J.C. y V.V.d.Z.. Sin embargo es necesario acotar, que si la parte demandada estuvo en uso del inmueble por lo que canceló cánones de arrendamiento, que fueron aceptados por la arrendadora, se perfeccionó a su favor un contrato de arrendamiento verbal y se este supera el término de tres (03) establecidos en el contrato a cuya referencia se hace, por ser tener carácter de orden publico las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cualquier convenio que implique la renuncia de los derechos del arrendatario deben ser consideradas nulas. En virtud de lo cual si el contrato existente es un contrato a tiempo indeterminado, la parte actora para solicitar la entrega del inmueble debe hacerlo con fundamento a alguna de las causales taxativas que prevé la citada ley en su artículo 34, motivo por el cual considera quien decide que el contrato suscrito entre V.V.d.Z. y M.M.C.G. es nulo por imperio de la ley y se reputa como no escrito. Y así se declara.
Invoco a favor de su representado la confesión de parte establecido en el libelo de demanda por la demandante, cuando alega que el primer contrato quedó tácitamente reconducido y en consecuencia el nuevo contrato suscrito, desmejora los beneficios adquiridos. Al respecto quien decide considera, que habiendo dejado sin efecto el contrato escrito suscrito entre las partes en conflicto y reconocer la condición de arrendataria a tiempo indeterminado de la parte demandada, ya hizo pronunciamiento sobre lo aquí invocado, dándolo por reproducido. Y así se declara.
Invoco El merito favorable a la ilegalidad de la prorroga legal a que se refiere a la contestación de la demanda, por cuanto si existe una relación arrendaticia de mas de cinco años, una prorroga de seis meses no se corresponde a lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto, quien decide considera, que habiendo dejado sin efecto el contrato escrito suscrito entre las partes en conflicto y reconocer la condición de arrendataria a tiempo indeterminado de la parte demandada, ya hizo pronunciamiento sobre lo aquí invocado, dándolo por reproducido. Y así se declara.
Promovió el merito favorable de la copia simple de informe médico a fin de demostrar que la accionante, contemporáneamente con la enfermedad del cónyuge de la parte demandada le hizo firmar un contrato de arrendamiento existiendo un contrato reconducido. Al respecto observa quien decide, que en autos no existe prueba alguna que indique relación conyugal entre el arrendatario del contrato cuya recondución se alega y la parte demandada, aunado al hecho de que para hacer valer documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio, deben ser ratificados mediante prueba testimonial, no siendo promovido como lo prevé el Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora lo desestima. Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
PUNTO PREVIO:
Invoco el merito favorable del contenido del libelo de demanda y sus anexos. Al respecto considera quien decide que el merito favorable de lo contenido en el libelo de demanda, son alegaciones que hacen las partes y que deben ser probadas en el curso procedimiento, en su debida oportunidad, motivo por lo que esta juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.
Invocó a su favor la carta poder anexo “A”, de lo cual el Tribunal hizo pronunciamiento al decidir la cuestión previa, dándolo aquí por reproducido.
En cuanto a las alegaciones contenidas en escrito de contestación de demanda, esta juzgadora se pronunció sobre ello al analizar las pruebas presentadas por la representación judicial de parte demandada, dándolas aquí por reproducidas. Y así se declara.
PRUEBAS DOCUMENTALES:
Promovió y ratifico el libelo de demanda y sus anexos. Al respecto observa quien decide que ya hizo pronunciamiento en el punto previo, por lo que lo da aquí como reproducido. Y así se declara.
Promovió y ratifico Carta Poder, otorgada por los ciudadanos L.E.M. y Z.V.d.M.. A juicio de quien decide, considera que el Tribunal hizo pronunciamiento sobre el documento, al decidir la cuestión previa, dándolo aquí por reproducido.
Promovió escrito de consignación de cánones de arrendamiento del Expediente 220/08. Del mismo se evidencia que la ciudadana M.M.C.G., manifiesta que es arrendataria desde el día 30 de Abril de 2003, del inmueble objeto de la presente demanda, bajo la modalidad de contrato verbal, e igualmente manifiesta que
suscribe un contrato a tiempo determinado por tres meses con la arrendadora demandante. Habiendo declarado el Tribunal la nulidad del contrato al que se hace referencia por contravenir las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a juicio de quien decide la relación arrendataria entre V.V.d.Z. y M.M.C. proviene de un contrato verbal y a tiempo indeterminado. Y así se declara.
En cuanto a las testimoniales evacuadas por ente el Tribunal, de las mismas solo se evidencia, el interés de la parte demandante de vender la casa que actualmente es ocupada por parte la demandada y su grupo familiar y aún cuando esta le fue ofrecida a la arrendadora, se hizo contraviniendo las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto estas testimoniales nada aportan al procedimiento este Tribunal desestima las declaraciones. Y así se declara.
Ahora bien analizado el material probatorio presentado por las partes es necesario concluir que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte de los contratantes, por lo que sus efectos pasa a los herederos, no es menos cierto que en autos no existe prueba alguna en el cual se evidencie la condición de herederos de J.C.P., de la demandada M.M.C. y su grupo familiar. Sin embargo asumiendo ella la condición de arrendataria, bajo la modalidad de contrato verbal y asumido de igual manera por la parte demandante, quien acepto no solo el pago de los cánones de arrendamiento, sino que incluso le ofertó la venta del inmueble, cuando el contrato original estaba suscrito con J.C.P., a juicio de quien decide, la demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana V.V.d.Z., contra M.C., es improcedente, pues la acción a intentarse debió ser la de Desalojo: Y así se declara
