Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 16 de Junio de 2008
| Fecha de Resolución | 16 de Junio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Diana Beatriz Carrero Quintero |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: VIOLY E.C.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.169.377, domiciliada en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada S.Y.G.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 111.046.
PARTE DEMANDADA: C.C.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.173.324.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: abogado D.M.M.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.882.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO APELACION.
EXPEDIENTE: 6392
CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 14 de mayo de 2008 (f. 41), por la ciudadana C.C.R.M., debidamente asistida de abogado, contra la decisión de fecha 18 de abril de 2008, proferida por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.
DE LA DEMANDA
En fecha 03 de diciembre de 2007, el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana VIOLY E.C.D.C., en contra de la ciudadana C.C.R.M., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En dicho escrito expuso: Que en fecha 27 de abril de 2006, tal y como se evidencia de documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., bajo el No. 22, folios 47-48, Tomo 05-A, Protocolo 3°, dio en arrendamiento a la demandada un inmueble consistente en un apartamento de FUNDACOMUN, ubicado en la vía principal a Cordero, No. B-7, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, por el termino de un año a partir del 30 de marzo de 2006, el cual venció el 30 de marzo de 2007.
Que en fecha 29 de marzo de 2007 le participo por escrito a la demandada que a partir del 30 de marzo de 2007, le comenzaba a transcurrir la prorroga legal para la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tal y como lo establece el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, firmando como conteste de haberlo recibido.
Alega que el 30 de septiembre de 2007 se cumplió la prorroga que por ley le pertenecía a la arrendataria y que ésta ha incumplido con la entrega material que le debe hacer del inmueble, aunque personalmente le ha solicitado el inmueble, siendo en vano las diligencias extrajudiciales que ha realizado.
Fundamenta la acción en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.
Que por lo antes expuesto, es por lo que demanda, como en efecto lo hace, por cumplimiento de contrato, a la ciudadana C.C.R.M., en su carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
Cumplimiento de contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La entrega material del inmueble.
El pago por indemnización compensatoria por daños y perjuicios derivados de la ocupación que haga del inmueble por la suma de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) diarios desde el día 01 de octubre de 2007 hasta la efectiva entrega material del inmueble, de conformidad con la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento.
Estima la demanda en la suma de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 540.000,oo).
Documentales que acompañan al escrito de demanda:
- Original de contrato de arrendamiento (f. 05 y 06).
- Misiva de fecha 29 de marzo de 2007 (f. 07).
- Copia de documento de propiedad (f. 08 y 09).
CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha cinco (05) de marzo de 2008 (f. 22), el defensor ad-litem de la parte demanda procedió a contestar la demanda interpuesta en contra de su representada de forma genérica, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la acción ejercida, solicitando se desestime la pretensión.
PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha veintiocho (28) de marzo de 2008 (f. 25 y 26), la parte demandante, debidamente asistida de abogada, presentó escrito de pruebas en las que promovió:
- Testimonial de la ciudadana H.M.S.C..
- Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., bajo el No. 22, folios 47-48 Tomo 05-A, Protocolo 3°.
- Carta de notificación de inicio de prorroga legal de fecha 29 de marzo de 2007.
- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 29 de abril de 1997.
DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha once (11) de marzo de 2008 (f. 23), la parte demandada, por medio de su defensor ad litem, promovió el mérito favorable de los autos y el principio de la comunidad de la prueba, así como el derecho de repreguntar a los testigos.
CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
DELIMITACIÓN DE LA LITIS
La pretensión de la actora en la presente causa se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, en virtud de no haberse renovado el contrato, tal y como se le informó a ésta por medio de comunicación y por encontrarse además vencida la prorroga legal para la desocupación del inmueble.
Por su parte la demandada, por medio de su defensor ad-litem, niega rechaza y contradice genéricamente la demanda en todas y cada una de sus partes.
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
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- A los folios 05 y 06, corre inserto contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 27 de abril de 2006, anotado bajo el Nº 22, Tomo 05-A, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valorándose el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, haciendo plena fe que la ciudadana VIOLY E.C.D.C., celebró con la ciudadana C.C.R.M., un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble allí descrito, que el canon de arrendamiento sería por la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo) mensuales, que dicho contrato tenía una duración de un (01) año contado a partir del 30 de marzo de 2006, estableciendo que de prorrogarse el mismo, previa notificación escrita de continuar con la relación arrendaticia que realizará la arrendataria a la arrendadora se hará un nuevo contrato de arrendamiento.
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- Al folio 07 corre inserta comunicación suscrita por la demandante VIOLY E.C.D.C., la cual, aun y cuando no fue desconocida, no es valorada por este Tribunal, por cuanto carece de rúbrica por parte de la demandada que permita verificar que entró en conocimiento de su contenido, siendo que adicionalmente nadie puede fabricarse su propia prueba, no puede oponérsele a la arrendataria.
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- Del folio 08 al 10 corre inserto documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, inserto bajo el No. 33, Tomo 13°, Protocolo 1°, de fecha 29 de abril de 1997, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de la cualidad que como propietaria del inmueble objeto de la pretensión posee la demandante para ejercer la acción.
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- A los folios 28 y 29 corre inserta acta de fecha 31 de marzo de 2008, contentiva de la testimonial rendida por la ciudadana H.M.S.C., venezolana, de 34 años de edad, titular de la cédula de identidad No. V. 12.264.914, de ocupación comerciante, con domicilio en Altos de Gallardín, Urbanización El Campito, casa No. 24, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, quien a la pregunta de si conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas VIOLY E.C.D.C. y C.C.R.M. y desde hace cuanto, contestó que a la señora Violy la conoce desde hace 12 años, y a la señora Cecilia nada más de vista, la ha visto dos veces;: sobre si sabe y le consta que la señora VIOLY ESPERABZA CHACHON en reiteradas oportunidades le ha pedido, de manera verbal y escrito, el inmueble a la señora C.C.R., contestó que si le consta, que el último de marzo de 2007 fue con la señora Violy a entregar un comunicado y que ella se negó a firmarlo, el último de junio de 2007 también fueron a hablar con ella y que le respondió que no tiene para donde irse.
La testimonial antes referida la valora y aprecia este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, permitiendo verificar el incumplimiento por parte de la arrendataria en la entrega del inmueble.
DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble consistente en un apartamento de FUNDACOMUN, ubicado en la vía principal a Cordero, No. B-7, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, alegando que el mismo se encuentra vencido en virtud de haberle comunicado a la arrendataria su intención de no prorrogar el contrato, encontrándose igualmente vencida la prorroga legal.
Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis en el presente proceso, observa esta sentenciadora que debe analizarse primeramente los presupuestos de procedencia de la acción intentada por la actora, a este respecto tenemos que la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en su artículo 1.167, el cual dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.
En el presente caso, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble propiedad de la demandante, el cual tenía una duración de un (01) año a partir del 30 de marzo de 2006, estableciendo que de prorrogarse el mismo, previa notificación escrita de continuar con la relación arrendaticia que realizará la arrendataria a la arrendadora, se haría un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que, en virtud de dicha cláusula, el contrato es a término fijo sin posibilidad de renovación del mismo, puesto que, si bien es cierto la relación arrendaticia hubiere podido prorrogarse, no se realizaría a través del mismo contrato.
En este sentido, se observa que el vencimiento del mismo acaecía el 30 de marzo de 2007, por lo que la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud del término del contrato, empezaría a correr al día siguiente de vencido el mismo, esto es el 31 de marzo de 2007, a lo que cabe agregar que la doctrina ha señalado que no es requisito indispensable la notificación de desahucio para activar la prorroga legal, puesto que el artículo 1599 del Código Civil establece:
Artículo 1599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Expuesto lo anterior, tenemos que llegado el día del vencimiento del contrato, comenzaba automáticamente la prorroga legal establecida en el articulo 38 literal a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por un lapso de seis (06) meses, en virtud que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año; considerándose dicha relación durante el lapso de la prorroga a tiempo determinado, y cuyo vencimiento tendría lugar en fecha 30 de septiembre de 2007, y como quiera que vencida dicha prorroga la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble hasta la presente fecha, trae como consecuencia el estudio de la procedencia de la tácita reconducción, y en este sentido, el artículo 1600 del Código Civil establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Sin embargo al interpretar el contenido de esta norma debemos tomar en cuenta que la conducta del arrendador tiene que ser pasiva pero de aceptación, vale decir, que permita que el arrendatario se quede en el inmueble, lo que conlleva a la aceptación de que este siga disfrutando del mismo mediante el pago del canon de arrendamiento que aquel seguirá recibiendo, en ese caso quedaría clara la voluntad de ambos contratantes de seguir la relación pero, no puede tomarse como una tácita reconducción la resistencia del arrendatario a desocupar el inmueble, aún en contra de la voluntad del arrendador quien se niega a recibirle los cánones de arrendamiento por considerar que ya está vencido el contrato y lo que quiere, es que se le devuelva su inmueble, y es precisamente el caso bajo estudio, pues si bien la arrendataria se quedó en el inmueble luego de la terminación del contrato debemos tomar en cuenta que, no fue con el consentimiento tácito del arrendador pues de ser así éste hubiera recibido el pago, lo que no quedó probado en autos, y en consecuencia, lo que está demostrado es que la demandada se encuentra en mora de cumplir su obligación de entregar el inmueble por la expiración del plazo convenido para la duración del contrato.
DE LA CLAUSULA PENAL
En cuanto a la pretensión de la parte actora, referente al pago de lo estipulado por cláusula penal prevista en la cláusula décima tercera del contrato, estimada en la suma de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) o DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 12,oo) diarios, a partir del 01 de octubre de 2007, tenemos que el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, textualmente establece lo siguiente: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, y asimismo, el Dr. J.L.V.P., en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señaló que para la aplicación de esta disposición, se debe tener en cuenta lo siguiente: “...para el caso de que el inmueble se encuentre dentro del ámbito de aplicación del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 1), para que la estipulación de una cláusula penal referida a la entrega del inmueble pueda hacerse efectiva no basta el mero vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento; pues será necesario que también se haya cumplido el plazo de prórroga legal estipulado en el artículo 38 ejusdem...”; aspectos éstos que se cumplen en la presente causa, como quedó establecido anteriormente, por lo que es procedente el cobro que por concepto de cláusula penal se estableció en el contrato de arrendamiento objeto de la acción.
CONCLUSION
En definitiva, encontrando esta juzgadora la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada sin lugar y por consiguiente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, con la correspondiente condena de los conceptos pretendidos, y así se decide.
CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:
Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta apelación interpuesta en fecha 14 de mayo de 2008 (f. 41), por la ciudadana C.C.R.M., debidamente asistida de abogado, contra la decisión de fecha 18 de abril de 2008, proferida por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuso por la ciudadana VIOLY E.C.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.169.377, contra la ciudadana C.C.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.173.324.
Se le ordena a la ciudadana C.C.R.M. a la entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un apartamento de FUNDACOMUN, ubicado en la vía principal a Cordero, No. B-7, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
Se le condena a la parte demandada ciudadana C.C.R.M., al pago de la suma de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) diarios o DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.f 12,oo) diarios, por concepto de pago de cláusula penal, calculados desde el 01 de octubre de 2007 hasta la entrega definitiva del inmueble.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se confirma la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de junio del año dos mil ocho.
Abg. D.B.C.Q.
Juez Temporal
Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
En la misma fecha se publicó siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.
Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 6392
Colmenares j.-
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
