Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 13 de Agosto de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

198 ° y 149°

1. Identificación de las partes

   Parte actora: M.V.M. de Gutiérrez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.607.249, domiciliada en la calle Los Campitos de la Urbanización Costa Azul, casa Nº 45, de la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.e.N.E.

   Apoderados judiciales de la parte actora: No acreditó

   Parte demandada: Cleudis J.H.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.046.298, domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.e.N.E..

   Apoderados judiciales de la parte demandada: No acreditó.

2. Reseña de las actas del proceso

   Mediante oficio N° 0970-9535 de fecha 09-01-2008 (f.25) el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta remite a esta alzada el expediente N° 23.322, constante de veinticinco (25) folios útiles, con motivo del recurso de apelación ejercido por la parte actora, ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, contra el fallo dictado por el mencionado tribunal en fecha 13-12-2007, en el juicio que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez contra la ciudadana Cleudis J.H.M..

   En fecha 21-01-2008 (f.26) el tribunal dicta auto dándole entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha del auto para que las partes presenten sus respectivos informes.

   En fecha 14-04-2008 (f. 27) mediante auto el juez temporal de este juzgado se aboca al conocimiento de la causa, y en virtud de que las partes se encuentra a derecho deja transcurrir un lapso de tres (3) días de despacho de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil para garantizarles a las partes su derecho a la defensa; asimismo el tribunal aclara a las partes que una vez vencido el referido lapso la causa entrará en etapa de sentencia de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el lapso de informes venció el día 11-04-2008 sin que ninguna de las partes hiciera uso de ese derecho.

   En la oportunidad legal este tribunal no dictó el fallo respectivo, por lo que pasa hacerlo ahora en los términos que a continuación se expresan:

3. Trámite de instancia

   La demanda

   La acción cumplimiento de contrato de venta fue intentada por la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.607.249, en su condición de arrendataria, debidamente asistida por el abogado A.G.L.T.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.969.076 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.419, aduciendo en su libelo de demanda:

   - Que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Cleudis J.H.M., (…) sobre un inmueble de sus propiedad constituido por una casa ubicada en la calle Los Campitos identificada con el Nº 45 de la Urbanización Costa Azul, ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio autónomo (sic) M.d.E.N.E., según se desprende, acompaña, opone y da por reproducido en todo su contenido y firma, el contrato de arrendamiento autenticado por ante (sic) la Oficina de la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta, el día 22 de enero de dos mil cuatro (2004), anotado bajo el Nº 60, tomo 05 de los Libros de autenticaciones que se llevan por ante (sic) esa oficina, cuyo ejemplar acompaña al libelo marcado “A”.

   - Que en la cláusula segunda del contrato aludido convinieron que el canon de arrendamiento fuera cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, donde aprovecharon la ocasión para describir y dejar constancia del estado de deterioro físico general en que se encontraba el inmueble y sus accesorios, estableciendo un monto estimado de dichos daños y que serían reparados por su persona y de la manera de cómo serían compensados.

   - Que en la cláusula tercera, dejaron claro la duración del contrato, estableciendo un lapso de tres (3) años fijos, contados a partir del día quince (15) de diciembre de 2003 hasta el día quince (15) de diciembre de 2006. En el último aparte de esta misma cláusula acordaron expresamente: “Este contrato solo será renovado, previo acuerdo entre las partes, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo debiendo otorgarse un nuevo contrato, en el entendido que el canon de arrendamiento se incrementará de acuerdo al índice inflacionario determinados por el Banco Central de Venezuela y el cual será discutido entre las partes.”

   - Que asimismo en la cláusula décima de dicho contrato se comprometió a devolver el inmueble arrendado en mejores condiciones de mantenimiento y funcionamiento en lo que declaró recibir.

   - Que al inicio de ese período contractual ya establecidos los términos, condiciones y compensación por el rescate, reacondicionamiento y mejoras del inmueble para que el mismo estuviera en condiciones de ser habitado, pues como se puede interpretar del contenido de la cláusula segunda, el inmueble estaba totalmente abandonado, en franco deterioro constante, en precarias condiciones de uso y desgaste natural por falta de mantenimiento, la relación arrendaticia fluyó con total normalidad en el cumplimiento cabal de las obligaciones de ambas partes, al punto que antes de llegado el término de expiración del contrato y estando en tiempo útil, en fecha 13 de octubre de 2006, le solicito a su arrendadora la renovación del contrato y convenir el nuevo canon de arrendamiento a regir durante el nuevo período de vigencia, según se desprende de documental que acompaña marcada “1”, la cual le fuere respondida a los dos días calendarios siguientes de manera negativa pues argumentó que ocuparía la casa con su grupo familiar, según se desprende de la documental que acompaña marcada “2.

   - Que así las cosas y de manera cortés, se limitó a indicarle que haría uso de la prórroga legal que le otorga la ley, indicando además, que si encontraba otra vivienda que satisfaga a su grupo familiar le entregaba su inmueble antes del término previsto, manifestándoles también en que si dentro de ese período consideraba la posibilidad de venta de la casa, su esposo y e.e. interesados en adquirir la misma.

   - Que considerando el echo (sic) de la venta de la casa comenzaron ciertas diferencias en la relación contractual, pues en un momento la Sra. Cleudis le decía que sí tenía interés de venderla y otras veces que no; luego, que debía discutir el asunto con sus hijos; otro día le decía que ya estaban todos de acuerdo y aceptaron; en otra ocasión le dijo que estaba esperando la opinión de su hijo mayor.

   - Que a todas estas su preocupación era que transcurría el tiempo y no tenía una respuesta oportuna a su pedimento, cada vez que planificaba y comenzaba a buscar inmueble para su mudanza para hacer entrega a tiempo del inmueble la arrendadora le decía que no se preocupara que esa casa era de ella (de la arrendataria), le señalaba que estaba agradecida de haberle recuperado su casa, le reconocía su buen desempeño como inquilina, más, de repente no estaba segura de desear venderla.

   - Que la arrendadora le pidió que hiciera un avalúo del inmueble para precisar el precio, culminado el peritaje, lo revisaron juntas.

   - Que ella necesitaba una respuesta concreta pues debía acudir a un crédito bancario para complementar el pago del precio, que conjuntamente con su esposo cambiarían de planificación laboral para avocarnos a esta negociación, y así sucedieron una serie de eventos que nos desestabilizaban anímica y psicológicamente pues nunca obtenían respuesta concreta, eran solo promesas.

   - Que el hijo mayor de la arrendadora les pidió una cita, lo recibieron en la misma casa y esa tarde les indicó que su madre ya no estaría al frente de esa negociación, que todo lo relativo a ese debían entenderse con él, y, en menos de una semana vía telefónica, se disculpó y le dijo que mejor se entendiera con su madre y que cualquier conversación sobre el tan dilucidado tema, tendría que hacerlo con ella.

   - Que dejaron las conversaciones así, y no fue sino hasta el día 29 de agosto de 2007 cuando ella misma suscribió una misiva ratificando sus negocio jurídico que no era más que la venta de la casa por un monto superior al arrojado por el avalúo el cual estableció por la cantidad de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares exactos (Bs. 450.000.000,00), según se desprende del contenido de la carta que le envió la cual acompaña marcada “3”. Y, como bien sabía, que acudirían a una entidad bancaria, en dicha carta se limitó a indicarles de manera implícita que dicho precio sería cancelado de contado en las Oficinas del Registro.

   - Que eso les causó alivio pues ya tenían la certeza de que la Sra. Cleudis definitivamente les vendería la casa, comenzaron a realizar las diligencias pertinentes para cumplir con el precio ofertado, a realizar trámites para la solicitud del crédito con la entidad bancaria que mejor les favoreciera en el término más rápido, a la venta de bienes y propiedades y, luego, de una llamada que le hizo tuvieron una pequilla desavenencia.

   - Que la Sra. Cleudis, en su calidad de arrendadora le manifestó que ella debía cobrarme y yo pagarle el aumento de canon de arrendamiento con retroactivo al tiempo transcurrido en la prórroga, pues así lo indicaba la cláusula tercera de su contrato de arrendamiento vigente (…).

   - Que lo conversaron, que le indicó a la arrendadora que a su parecer, ese aumento no era procedente pues, según lo dice el mismo contrato, ese aumento lo harían solo en caso de hacer un nuevo contrato, situación de hecho que no ocurrió por las razones esgrimidas.

   - Que más aun, cuando ya había manifestado su interés en vender el inmueble, y, con el simple interés de no seguir dándole más larga al asunto hicieron un cálculo que dicho aumento sería, tomando en cuenta lo que el mismo contrato dice, los índices del Banco Central de Venezuela, arrojando en números redondos la cifra de tres millones de bolívares exactos (Bs. 3.000.000,00), y como acto de buena fe la arrendadora pidió que se le entregaran de manera inmediata para ella tener fondos suficientes y proceder al pago y solicitud de solvencia de los derechos municipales que le corresponden al inmueble.

   - Que accedieron a la propuesta en esos términos y procedió a dar respuesta oportuna sobre el ofrecimiento de venta acordado, incluso haciendo entrega de dicha cantidad, tal como se desprende de la documental que acompaño marcada “4”.

   - Que el día 12 de septiembre de 2007, día que se trasladó al domicilio de la Sra. Cledys (sic) para hacerle la entrega tanto del dinero pedido en la manera que allí se expresa, como en su aceptación de compra de la casa.

   - Que la arrendadora le recibió, leyó la carta, al finalizar, le pidió que la esperara mientras hacía una llamada telefónica. Volvió y le indicó que esos tres millones de bolívares no tenían nada que ver con la compra venta de la casa, que le hiciera otra carta así sea a mano del mismo contenido en cuanto a la aceptación de la oferta sin indicar la entrega de los tres millones de bolívares.

   - Que la arrendadora le entrego papal y lápiz, le dictó el contenido, y ella rescribió la oferta de manera manuscrita, se la entrego y solamente le pidió que le recibiera conforme tanto la misiva como el cheque, a lo cual le respondió que se quedaría con ambas cartas, que no me daría acuse de recibo que mejor me quedara con el cheque hasta que hablara con su abogado. Acompaña marcado “5” misiva manuscrita.

   - Que tuvo que acceder pues un hecho de fuerza mayor la obligaba a ausentarse de la jurisdicción del Estado Nueva Esparta en compañía de su grupo familiar, la arrendadora le deseo buen viaje y le ratifico que la casa era de ella.

   - Que su sorpresa fue a su regreso, inmediatamente llamó a la Sra. Cleudis para que le entregase los recaudos necesarios para la solicitud del crédito, y con un tono intimatorio y desafiante la arrendadora le dijo que ella no vendería la casa, que ella no tenía constancia de su respuesta sobre la preferencia ofertiva que le hizo, que le entregara su casa el día 15 de diciembre de 2007, que cualquier cosa se entendiera con su abogado, que se buscara un abogado y que si no le entregaba su casa ella misma la invadiría y los sacaba a todos de allí, que no iba a recibir los cánones de arrendamiento, pues se los regalaba.

   - Que ya con el tiempo encima para la entrega y ante una inminente solicitud de desalojo, solicito y contrato a un abogado de confianza con la intensión (sic) de solventar extrajudicialmente la controversia, pues nunca, en el término de casi cuatro años (4) años hubo intervención de abogado alguno de ninguna de las partes.

   - Que de inmediato se retomaron las conversaciones, la Sra. Cleudis, junto a su abogada, Dra. Idalmis Fermín quienes se reunieron en reiteradas oportunidades con su abogado, hasta que la abogada que la asistía, Dra. Idalmis Fermín, manifestó no continuar con el caso pues se desentendió del mismo. Y como complemento, la Sra., Cleudis vía telefónica volvió a indicarme que le desalojara el inmueble para el día 15 de diciembre de 2007, que el día 16 de diciembre la tendría allí, en la puerta de su casa porque se mudaría con o sin mi grupo familiar allí adentro.

   - Que claramente como fueron definidos el consentimiento, la cosa objeto de contrato y el precio del arrendamiento, su cumplimiento es quizás la consecuencia más importante de los efectos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

   - Que este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad de las partes y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1.264 del Código Civil, al estatuir: (omissis), lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.

   - Que el tema de las obligaciones se rige, entre otros, por el principio básico de invariabilidad entre las partes – principio ne varietur- que tiene su traducción en diversos preceptos de nuestra legislación civil, especialmente el principio pacta sunt servanda contenido –ab initio – en el citado artículo.

   - Que en razón de ello, los deudores se ven compelidos a cumplir sus obligaciones en el plazo y la forma contenidos, hecho especialmente reconocido en cuanto a las obligaciones cuya fuente es contractual. Léase a tal efecto lo estipulado en el artículo 1.159 del Código Civil.

   - Que este principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente y al pie de la letra. El juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación. El incumplimiento de la obligación está regido por el artículo 1264 del mismo Código, antes trascrito, que anuncia el principio general de dicha materia. (…)

   - Que este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como en estipulaciones u obligaciones tácitas, la acción resolutoria o la acción de cumplimiento de contrato es la facultad que tienen cada una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación o cumplimiento del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

   - Que en este contrato de arrendamiento, en la cláusula décima tercera, acordaron respetar las estipulaciones del mismo, y lo previsto en él se regiría por el Código Civil y demás leyes especiales que rigen la materia.

   - Que como quiera que todas las misivas que aquí acompaña marcadas del 1 al 5 son consecuencia del contrato principal, es decir, el contrato arrendamiento (sic) que identificó al comienzo de esta escritura, deben considerar que éstas misivas son accesorias a éste, de obligatorio cumplimiento y de consecuencias jurídicas válidas, ya que se dieron las condiciones requeridas para la existencia del contrato que dispone el artículo 1.141 del Código Civil y se eximen las cusas de anulación del mismo que indica el artículo 1.142 eiusdem.

   - Que en otro orden de ideas, encuentran que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el vendedor a pagar el precio.

   - Que el artículo 1.161 eiusdem, dispone que en contratos que tiene por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado (…).

   - Que asimismo, dispone el artículo 1.611 del mismo Código que las disposiciones de éste Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no la modifiquen total o parcialmente. Del caso en examen, se hace evidente la práctica legal de los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos.

   - Que trae a colación estas disposiciones legales con el propósito de evidenciar, que la venta es un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad del comprador y por tanto es un contrato consensual, que se perfecciona por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, pero este consentimiento debe darse sobre los elementos de la venta que son el objeto y el precio, y por ello no cabe duda alguna que la Sra. Cleudis procedió con la misiva del 29 de agosto del año en curso a ratificar nuestro negocio jurídico, que no era más que la venta de la casa por un monto de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 450.000.000,00), suma ésta que oferto pagar íntegramente en las Oficinas Inmobiliarias del Registro que le corresponde al inmueble, una vez iniciado, tramitado y conforme para ser liquidado en beneficio de la demandada, el crédito bancario a pedir como complemento de la inicial, tal como lo habían convenido.

   - Que en materia de inmuebles, conforme a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición con el otorgamiento del documento de propiedad, es decir, el documento definitivo de propiedad debidamente registrado, ya que el artículo 1.920 del mismo Código, ordinal 1º, somete a la formalidad del registro todo acto entre vivos, sea el título gratuito u oneroso, traslativo de propiedad del inmueble, como ocurre en el caso de autos.

   - Que en el presente caso, la vendedora Cleudis J.H.M., tiene la obligación contractual y legal de otorgarle su documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, y correlativamente para estos efectos, tiene la obligación de cumplir con las demás exigencias de naturaleza administrativa necesarias para llevar a cabo dicho registro, y entregar la solvencia y demás requisitos inherentes a la propiedad inmobiliaria, obligaciones todas éstas que trata de burlar e incumplir con fraude a la Ley y, le repito, ese dinero me lo solicitó para satisfacer tales pagos.

   - Que es su arrendadora la que pasa a ser su vendedora quien trata de incumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de venta que celebraron y por ello, le son aplicables a este caso las disposiciones de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en el sentido de que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, deben cumplirse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Entre éstas, el otorgamiento del título definitivo de propiedad a su favor con las formalidades que se exigen para el registro y la entrega de los recaudos necesarios para proceder a ese otorgamiento, cuya obligación le corresponde por estar establecidas en la ley a su propio cargo y responsabilidad.

   - Que también de lo narrado en el capítulo intitulado “de los hechos” en el libelo se deduce palmariamente la violación de las normas in comento por parte de la deudora hoy demandada; toda vez que su deber era una vez verificado el concierto de voluntades por virtud del cual se perfeccionó el contrato de venta, otorgar el respectivo documento de venta, en la oportunidad acordada.

   - Que el artículo 1.167 del Código Civil dispone que en el contrato bilateral, y la venta es un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…)

   - Que es bien sabido por todos, que el citado artículo 1.167 coloca en la voluntad de las partes contratantes escoger entre ejecutar (cumplir) o resolver el contrato; estableciéndose la obligación de reclamarlo judicialmente. De esta forma, verificada como está la mora en el cumplimiento de la obligación, y contemplada su consecuencia jurídica en el dispositivo señalado lo que se hace procedente es el cumplimiento del contrato. A riesgo de parecer muy prolija en su exposición, fundamenta esta pretensión, de manera adicional, en la disposición del artículo 1.354 Código Civil que se refiere a la prueba de la obligación, en concreto a la carga que tiene el accionado de probar el pago o la extinción de la misma.

   - Que se videncia que la ahora vendedora trata de incumplir con la obligación de hacerle la tradición legal del inmueble a través del mecanismo único del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., siendo éste el competente por estar situado el inmueble en la jurisdicción de ese municipio, y con la obligación de hacer la entrega de la solvencia municipal, obligaciones éstas que le corresponden por ley, lo cual en conclusión, dan derecho para pedir judicialmente la ejecución del contrato, así como los daños y perjuicios derivados de ese incumplimiento si hubiere lugar a ello, pero también resulta que no solamente quiere incumplir con sus obligaciones, sino que también intenta invadir la propiedad en la cual se encuentra como poseedora precaria, atropellando sus intereses, sus ilusiones, sus propiedades, su moral.

   - Que conforme al objeto de la presente acción aducida en concordancia con los hechos aquí narrados y los fundamentos de derecho explanados se deduce claramente que la ciudadana Cleudis J.H.M., ya identificada, luego de haberle manifestado fehacientemente su interés de venderle el inmueble objeto del contrato, arbitraria y repetitivamente intenta incumplir con su obligación los términos convenidos, inmueble éste que ha venido ocupando desde hace cuatro (4) años en su condición de arrendataria, causándole daños patrimoniales y psicológicos a ella y a su grupo familiar, creándole situación de extrema angustia y zozobra, por estas razones procede a demandar como en efecto así demanda por incumplimiento de contrato de venta a la ciudadana Cleudis J.H.M., venezolana, mayor de edad, de este mismo domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.0426.298 (sic), para que convenga, transija o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: Primero: a que cumpla en otorgar, el documento definitivo recompraventa del inmueble. Para el supuesto que la demandada no convenga en otorgar el documento definitivo de compraventa de la casa objeto de venta, en las condiciones de precio y plazo para el pago establecido en la manifestación inequívoca de su voluntad, pido que este tribunal así lo establezca en la sentencia definitiva y que esta sentencia sirva como titulo de propiedad a favor de su persona para lo cual oferta pagar a su favor la cantidad de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 450.000.000,00) como pago del precio acordado, tal y como fue convenido, es decir, contra el otorgamiento del documento en la Oficina Subalterna de registro o dentro del plazo que fije este tribunal en la sentencia definitiva o en la ejecución de ésta.

   - Que para cumplir con lo señalado en el ordinal 9º del artículo 340 y 174 del Código de Procedimiento Civil establece como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida A.M., centro Comercial Garden Plaza, nivel messanina, oficina Nº 5, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta.

   - Que la vivienda suficientemente descrita en el presente escrito, constituye desde hace cuatro (4) años el seno de su hogar y el de su grupo familiar. Concretados los términos de la venta pactada, han hecho todos los sacrificios económicos necesarios para reunir el precio acordado, el cual estaba previsto ser pagado a la vendedora, al momento del otorgamiento del contrato definitivo de compraventa. Pero actualmente se encuentra expuesta a la arbitraria conducta asumida por la vendedora, por virtud de la cual, en forma unilateral pretende romper el contrato celebrado entre ellas, desconociendo su obligación de otorgar formalmente el instrumento de venta y peor aún, amenaza con acudir a los órganos jurisdiccionales con competencia en materia inquilinaria, a los efectos de despojarme del goce y disfrute del inmueble al cual tengo justo derecho a continuar ocupando, no solamente en su condición de arrendataria, sino también en su carácter de compradora.

   - Que en virtud de esta situación de apremio derivada de un comportamiento de carácter abusivo, es que recurro al poder cautelar general del cual se encuentra investido el tribunal, para que le sea acordada la medida innominada que más adelante precisará.

   - Que a diferencia del poder cautelar específico o determinado, es decir aquel en el cual la ley determina el contenido de la medida, el poder cautelar general viene dado al juez por mandato legal que se limita a establecer las condiciones o premisas básicas de procedencia de la medida.

   - Que en lo que respecta al proceso civil venezolano, el poder cautelar general y más específicamente las condiciones generales contempladas para la procedencia de la medida innominada se encuentran consagradas en el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: (omissis)

   - Que tal como lo señala el parágrafo primero del artículo 588, en el marco del poder cautelar conferido al juez, “el tribunal podrá autorizar o prohibir la ejecución de determinados actos” y es precisamente la autorización para obrar, haciendo caso omiso de la operación fraudulenta celebrada por la demandada, lo que le solicita al tribunal.

   - Que de acuerdo con los hechos narrados, el derecho invocado y muy especialmente lo que dispone la norma adjetiva de los artículos 585, 588 parágrafo 1º, en concordancia con el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, solicita que el tribunal acuerde una providencia cautelar de carácter innominado por virtud de la cual se suspenda todo proceso judicial de carácter principal y/o cautelar, que se encuentre en curso o que se pueda incoar en el futuro, por virtud del cual se pretenda secuestrar el inmueble objeto de la presente demanda, pues existe el fundado temor de que la parte demandada pueda causar lesiones grave o de difícil reparación a su derecho a título de compradora.

   - Que en efecto, en el supuesto caso en que la hoy la demandada, interponga una demanda fundada en falsos alegatos de culminación del vínculo contractual, quedaría con su familia expuesta a que por vía de una medida cautelar o ejecutiva, se les despoje del inmueble al que tiene justo derecho de seguir ocupando en su carácter de compradora.

   - Que pide que la medida de suspensión de los procesos judiciales que pueda incoar la vendedora y basados en la relación arrendaticia, recaiga sobre los respectivos procedimientos cautelares en cualquier grado en que se encuentren, o bien que suspenda el proceso contenido en el cuaderno principal una vez llegada la oportunidad de dictar sentencia. Suspensión ésta que estará supeditada temporalmente, al momento en el cual recaiga sentencia definitivamente firme que decida sobre el fondo de la pretensión aquí deducida.

   - Que la solicitud de medida cautelar innominada ala que se contrae el presente capítulo se encuentra debidamente fundamentada pues concurren, no solo los requisitos de procedencia previstos a los efectos de acordar medidas cautelares especificas, como lo son la presunción de buen derecho y el riesgo en la demora, sino que igualmente concurre el elemento especialísimo que exige el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil que es el fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra. (…)

   - Que el derecho que se reclama se deriva de un contrato de compraventa cuyo perfeccionamiento por virtud del consentimiento legítimamente manifestado por ambas partes le fuere ofertado en venta pues cumplía los extremos que presupone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego ésta se negó dentro del tiempo indicado por Ley, a recibir respuesta de su aceptación de compra para luego proceder a pedirle la entrega del inmueble justo el día de vencimiento de la prórroga legal.

   - Que como detenta el inmueble en su carácter de poseedor precario, quedaría prácticamente en la calle con su esposo y sus dos menores hijos. (…).

   - Que el grave daño que se le causaría lo constituye el hecho que, de no otorgarse esta medida innominada de inmediato, no habría forma de garantizarme ni a ella ni a su grupo familiar el goce y disfrute del inmueble que les sirve de vivienda, pues están a la merced de una caprichosa actitud por parte de la vendedora quien, en caso de proceder a solicitar el desalojo o cualquier forma de entrega material del inmueble, colocaría una familia venezolana prácticamente en la calle para darle la bienvenida a un nuevo año de una manera muy traumática.

   - Que como ya ha quedado establecido a lo largo del presente escrito, la destinación del inmueble adquirido es exclusivamente para vivienda, precisamente es el hogar de su familia, si se les permite permanecer en él durante el tiempo que tome obtener una sentencia definitiva que reconozca la existencia del contrato de venta celebrado y hasta ahora no cumplido por la vendedora, se estará causando un daño que no podrá ser reparado, pues resulta imposible volver en el tiempo y deshacer las penurias a las cuales queda expuesta una familia privada del techo que les sirve de vivienda, mucho menos cuando entre las personas afectadas se encuentran niños.

   - Que se permite expresar al tribunal que considera debidamente demostrada la concurrencia de los tres requisitos de procedencia que deben existir a los efectos de obtener una tutela judicial preventiva y por sobre todo efectiva de los derechos aquí reclamados, el verse sometida a la espera indefinida de una decisión definitiva sobre el fondo, consolidará a favor de la demandada sus pretensiones de causarle un grave e injusto daño y con ello y, además, burlar el sistema de administración de justicia.

   - Que por razones anteriormente expuestas: jura la urgencia del caso y solicita que en virtud de que están llenos los extremos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil se decrete a la mayor brevedad posible la providencia cautelar solicitada.

   - Que ruega que una vez admitida la demanda, en ocasión a que su pedimento no es contrario al orden público, ni a las buenas costumbres ni a alguna disposición expresa de ley, admita la misma, libre la orden de comparecencia de la demandada, ordene la apertura del cuaderno de medidas para que se decrete sin dilación la medida solicitada. (…)

   Mediante sorteo realizado en fecha 7-12-2007, (f. 7) se le asignó la causa a Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.

   Mediante diligencia de fecha 12-12-2007 (f.8) la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, debidamente asistida por el abogado A.L.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.419, consigna los recaudos que acompañan la demanda, los cuales fueron agregados a los folios 9 al 20 del presente expediente.

   Mediante diligencia de fecha 13-12-2007 (f.21) la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, debidamente asistida por el abogado A.L.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.419, jura la urgencia de la admisión de la demanda dado que el vencimiento de la prórroga legal contractual es el sábado 15 de diciembre de 2007.

   En fecha 13-12-2007 (f. 22) el tribunal de la causa mediante auto niega por ser contrario a derecho la demanda de cumplimiento de contrato de venta, presentada en fecha 7-12-2007, por cuanto considera que no existe contrato de venta en el caso planteado, ya que el mismo no ha sido acompañado a los autos, sino la comunicación emanada de la arrendadora de fecha 12-09-2007, que en lugar de dicha venta, pudiera constituir una prueba de ofrecimiento, a favor de la arrendataria demandante ciudadana M.V.M. de Gutiérrez.

   Mediante diligencia de fecha 18-12-2007 (f. 23) la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, debidamente asistida por el abogado A.L.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.419 apela del auto de fecha 13-12-2007 que niega por ser contraria a derecho la demanda incoada contra la ciudadana Cleudis J.H.M..

   Mediante auto de fecha 09-01-2008 (f. 24) el tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora y ordena la remisión de las actuaciones a este Juzgado Superior.

4. La Sentencia recurrida

   En fecha 13-12-2007 (f. 22), el tribunal de la causa dictó auto en el cual se expresa:

   … Vista la demanda anterior, presentada por el abogado A.G. LA TERZA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 45.419, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.V.M. de GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, en el expediente Nº 23.322, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, interpusiera contra la ciudadana CLEUDIS J.H.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.046.298, con domicilio en la ciudad de Porlamar del Estado Nueva Esparta, y jurada la urgencia del caso para su correspondiente admisión, visto el vencimiento de la prorroga legal a la cual presuntamente tiene derecho; en aplicación del principio “Iura Novit Curia”, a los fines de la calificación de los hechos conducentes a la pretensión incoada y por cuanto considera este juzgado que no existe en sí mismo, contrato de venta en el caso planteado, por cuanto no ha sido acompañado a los autos, sino la comunicación emanada de la arrendadora de fecha 12-9-2007, que en lugar de dicha venta, pudiera constituir una prueba de ofrecimiento, a favor de la arrendataria demandante ciudadana M.V.M. de GUTIÉRREZ, de la preferencia ofertiva del inmueble, ubicado en la calle Los Campitos, identificada con el Nº 45, en la Urbanización Costa Azul, Municipio M.d.E.N.E., a que se contrae el artículo 42 del (sic) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se impone para este Tribunal NEGAR por ser contrario a derecho la demanda de cumplimiento de contrato de venta, presentada en fecha 7-12-2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. (…)”

   V.- Motivaciones para decidir

   Mediante oficio Nº 0970-9535 de fecha 09-01-2008 (f.25) el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta remite a esta alzada el expediente Nº 23.322, constante de veinticinco (25) folios útiles, con motivo del recurso de apelación ejercido por la parte actora, ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, contra el fallo dictado por el mencionado tribunal en fecha 13-12-2007, en el juicio que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez contra la ciudadana Cleudis J.H.M.. (…)

   La acción cumplimiento de contrato de venta fue intentada por la ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.607.249, en su condición de arrendataria, debidamente asistida por el abogado A.G.L.T.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.969.076 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.419, aduciendo en su libelo de demanda: (…) suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Cleudis J.H.M., (…) sobre un inmueble de sus propiedad constituido por una casa ubicada en la calle Los Campitos identificada con el Nº 45 de la Urbanización Costa Azul, ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio autónomo (sic) M.d.E.N.E., según se desprende, acompaña, opone y da por reproducido en todo su contenido y firma, el contrato de arrendamiento autenticado por ante (sic) la Oficina de la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta, el día 22 de enero de dos mil cuatro (2004), anotado bajo el Nº 60, tomo 05 de los Libros de autenticaciones que se llevan por ante (sic) esa oficina, cuyo ejemplar acompaña al libelo marcado “A”. (…) en la cláusula tercera, dejaron claro la duración del contrato, estableciendo un lapso de tres (3) años fijos, contados a partir del día quince (15) de diciembre de 2003 hasta el día quince (15) de diciembre de 2006. En el último aparte de esta misma cláusula acordaron expresamente: “Este contrato solo será renovado, previo acuerdo entre las partes, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo debiendo otorgarse un nuevo contrato, en el entendido que el canon de arrendamiento se incrementará de acuerdo al índice inflacionario determinados por el Banco Central de Venezuela y el cual será discutido entre las partes.” (…) al inicio de ese período contractual ya establecidos los términos, condiciones y compensación por el rescate, reacondicionamiento y mejoras del inmueble para que el mismo estuviera en condiciones de ser habitado, pues como se puede interpretar del contenido de la cláusula segunda, el inmueble estaba totalmente abandonado, en franco deterioro constante, en precarias condiciones de uso y desgaste natural por falta de mantenimiento, la relación arrendaticia fluyó con total normalidad en el cumplimiento cabal de las obligaciones de ambas partes, al punto que antes de llegado el término de expiración del contrato y estando en tiempo útil, en fecha 13 de octubre de 2006, le solicito a su arrendadora la renovación del contrato y convenir el nuevo canon de arrendamiento a regir durante el nuevo período de vigencia, según se desprende de documental que acompaña marcada “1”, la cual le fuere respondida a los dos días calendarios siguientes de manera negativa pues argumentó que ocuparía la casa con su grupo familiar, según se desprende de la documental que acompaña marcada “2.”. Se limitó a indicarle que haría uso de la prórroga legal que le otorga la ley, indicando además, que si encontraba otra vivienda que satisfaga a su grupo familiar le entregaba su inmueble antes del término previsto, manifestándoles también en que si dentro de ese período consideraba la posibilidad de venta de la casa, su esposo y e.e. interesados en adquirir la misma. Considerando el echo (sic) de la venta de la casa comenzaron ciertas diferencias en la relación contractual, pues en un momento la Sra. Cleudis le decía que sí tenía interés de venderla y otras veces que no; luego, que debía discutir el asunto con sus hijos; otro día le decía que ya estaban todos de acuerdo y aceptaron; en otra ocasión le dijo que estaba esperando la opinión de su hijo mayor. Dejaron las conversaciones así, y no fue sino hasta el día 29 de agosto de 2007 cuando ella misma suscribió una misiva ratificando sus negocio jurídico que no era más que la venta de la casa por un monto superior al arrojado por el avalúo el cual estableció por la cantidad de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares exactos (Bs. 450.000.000,00), según se desprende del contenido de la carta que le envió la cual acompaña marcada “3”. Y, como bien sabía, que acudirían a una entidad bancaria, en dicha carta se limitó a indicarles de manera implícita que dicho precio sería cancelado de contado en las Oficinas del Registro. Eso les causó alivio pues ya tenían la certeza de que la Sra. Cleudis definitivamente les vendería la casa, comenzaron a realizar las diligencias pertinentes para cumplir con el precio ofertado, a realizar trámites para la solicitud del crédito con la entidad bancaria que mejor les favoreciera en el término más rápido, a la venta de bienes y propiedades y, luego, de una llamada que le hizo tuvieron una pequilla desavenencia. La Sra. Cleudis, en su calidad de arrendadora le manifestó que ella debía cobrarme y yo pagarle el aumento de canon de arrendamiento con retroactivo al tiempo transcurrido en la prórroga, pues así lo indicaba la cláusula tercera de su contrato de arrendamiento vigente (…). De inmediato se retomaron las conversaciones, la Sra. Cleudis, junto a su abogada, Dra. Idalmis Fermín quienes se reunieron en reiteradas oportunidades con su abogado, hasta que la abogada que la asistía, Dra. Idalmis Fermín, manifestó no continuar con el caso pues se desentendió del mismo. Y como complemento, la Sra, Cleudis vía telefónica volvió a indicarme que le desalojara el inmueble para el día 15 de diciembre de 2007, que el día 16 de diciembre la tendría allí, en la puerta de su casa porque se mudaría con o sin mi grupo familiar allí adentro. Claramente como fueron definidos el consentimiento, la cosa objeto de contrato y el precio del arrendamiento, su cumplimiento es quizás la consecuencia más importante de los efectos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad de las partes y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1.264 del Código Civil, al estatuir: (omissis), lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. (…) En razón de ello, los deudores se ven compelidos a cumplir sus obligaciones en el plazo y la forma contenidos, hecho especialmente reconocido en cuanto a las obligaciones cuya fuente es contractual. Léase a tal efecto lo estipulado en el artículo 1.159 del Código Civil. Este principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente y al pie de la letra. El juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación. El incumplimiento de la obligación está regido por el artículo 1264 del mismo Código, antes trascrito, que anuncia el principio general de dicha materia. (…). Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como en estipulaciones u obligaciones tácitas, la acción resolutoria o la acción de cumplimiento de contrato es la facultad que tienen cada una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación o cumplimiento del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. (…) Como quiera que todas las misivas que aquí acompaña marcadas del 1 al 5 son consecuencia del contrato principal, es decir, el contrato arrendamiento (sic) que identificó al comienzo de esta escritura, deben considerar que éstas misivas son accesorias a éste, de obligatorio cumplimiento y de consecuencias jurídicas válidas, ya que se dieron las condiciones requeridas para la existencia del contrato que dispone el artículo 1.141 del Código Civil y se eximen las cusas de anulación del mismo que indica el artículo 1.142 eiusdem. (…) En el presente caso, la vendedora Cleudis J.H.M., tiene la obligación contractual y legal de otorgarle su documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, y correlativamente para estos efectos, tiene la obligación de cumplir con las demás exigencias de naturaleza administrativa necesarias para llevar a cabo dicho registro, y entregar la solvencia y demás requisitos inherentes a la propiedad inmobiliaria, obligaciones todas éstas que trata de burlar e incumplir con fraude a la Ley y, le repito, ese dinero me lo solicitó para satisfacer tales pagos. Es su arrendadora la que pasa a ser su vendedora quien trata de incumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de venta que celebraron y por ello, le son aplicables a este caso las disposiciones de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en el sentido de que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, deben cumplirse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Entre éstas, el otorgamiento del título definitivo de propiedad a su favor con las formalidades que se exigen para el registro y la entrega de los recaudos necesarios para proceder a ese otorgamiento, cuya obligación le corresponde por estar establecidas en la ley a su propio cargo y responsabilidad. (…) El artículo 1.167 del Código Civil dispone que en el contrato bilateral, y la venta es un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…). Conforme al objeto de la presente acción aducida en concordancia con los hechos aquí narrados y los fundamentos de derecho explanados se deduce claramente que la ciudadana Cleudis J.H.M., ya identificada, luego de haberle manifestado fehacientemente su interés de venderle el inmueble objeto del contrato, arbitraria y repetitivamente intenta incumplir con su obligación los términos convenidos, inmueble éste que ha venido ocupando desde hace cuatro (4) años en su condición de arrendataria, causándole daños patrimoniales y psicológicos a ella y a su grupo familiar, creándole situación de extrema angustia y zozobra, por estas razones procede a demandar como en efecto así demanda por incumplimiento de contrato de venta a la ciudadana Cleudis J.H.M., venezolana, mayor de edad, de este mismo domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.0426.298 (sic), para que convenga, transija o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: Primero: a que cumpla en otorgar, el documento definitivo recompraventa del inmueble. Para el supuesto que la demandada no convenga en otorgar el documento definitivo de compraventa de la casa objeto de venta, en las condiciones de precio y plazo para el pago establecido en la manifestación inequívoca de su voluntad, pido que este tribunal así lo establezca en la sentencia definitiva y que esta sentencia sirva como titulo de propiedad a favor de su persona para lo cual oferta pagar a su favor la cantidad de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 450.000.000,00) como pago del precio acordado, tal y como fue convenido, es decir, contra el otorgamiento del documento en la Oficina Subalterna de registro o dentro del plazo que fije este tribunal en la sentencia definitiva o en la ejecución de ésta. (…) En virtud de esta situación de apremio derivada de un comportamiento de carácter abusivo, es que recurro al poder cautelar general del cual se encuentra investido el tribunal, para que le sea acordada la medida innominada que más adelante precisará. A diferencia del poder cautelar específico o determinado, es decir aquel en el cual la ley determina el contenido de la medida, el poder cautelar general viene dado al juez por mandato legal que se limita a establecer las condiciones o premisas básicas de procedencia de la medida. En lo que respecta al proceso civil venezolano, el poder cautelar general y más específicamente las condiciones generales contempladas para la procedencia de la medida innominada se encuentran consagradas en el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: (omissis). Tal como lo señala el parágrafo primero del artículo 588, en el marco del poder cautelar conferido al juez, “el tribunal podrá autorizar o prohibir la ejecución de determinados actos” y es precisamente la autorización para obrar, haciendo caso omiso de la operación fraudulenta celebrada por la demandada, lo que le solicita al tribunal. De acuerdo con los hechos narrados, el derecho invocado y muy especialmente lo que dispone la norma adjetiva de los artículos 585, 588 parágrafo 1º, en concordancia con el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, solicita que el tribunal acuerde una providencia cautelar de carácter innominado por virtud de la cual se suspenda todo proceso judicial de carácter principal y/o cautelar, que se encuentre en curso o que se pueda incoar en el futuro, por virtud del cual se pretenda secuestrar el inmueble objeto de la presente demanda, pues existe el fundado temor de que la parte demandada pueda causar lesiones grave o de difícil reparación a su derecho a título de compradora. (…) Pide que la medida de suspensión de los procesos judiciales que pueda incoar la vendedora y basados en la relación arrendaticia, recaiga sobre los respectivos procedimientos cautelares en cualquier grado en que se encuentren, o bien que suspenda el proceso contenido en el cuaderno principal una vez llegada la oportunidad de dictar sentencia. Suspensión ésta que estará supeditada temporalmente, al momento en el cual recaiga sentencia definitivamente firme que decida sobre el fondo de la pretensión aquí deducida. La solicitud de medida cautelar innominada ala que se contrae el presente capítulo se encuentra debidamente fundamentada pues concurren, no solo los requisitos de procedencia previstos a los efectos de acordar medidas cautelares especificas, como lo son la presunción de buen derecho y el riesgo en la demora, sino que igualmente concurre el elemento especialísimo que exige el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil que es el fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra. (…)

   Ahora bien, dispone el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. Asimismo, el artículo 44 de la misma ley dispone lo siguiente:”A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”.

   Según el tratadista Ricardo Henríquez La Roche, este ha comentado lo siguiente: “…la doctrina lo denomina tanteo legal. Tal derecho obedece a una razón de justicia, pues si el dueño desea vender la cosa, lo más justo es que la compre quien ya la posee: en igualdad de circunstancias se favorecerá la condición del poseedor (art. 254 del Código de procedimiento Civil).

   Para que el arrendatario goce de este derecho de preferencia debe cumplir tres requisitos legales: 1. Debe tener más de dos años como arrendatario a cuyos efectos cuenta la prórroga o prórrogas legales que prevé el artículo 38, toda vez que el lapso de dilación legal del término convenido deja incólume las cualidades y condiciones inherentes al contrato; durante la prórroga el arrendatario sigue siendo tal a todos los efectos jurídicos. 2. Debe estar solvente en el pago de cánones de arrendamiento. A estos efectos, tiene pleno valor la consignación judicial de las pensiones de alquiler que no quiere o no puede recibir el arrendador, según lo dispuesto en el artículo 56. 3. Debe satisfacer las aspiraciones del propietario, lo cual significa, en primer término, que el arrendador-propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesta a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. A estos efectos, el arrendador debe notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación (art. 44). Debe ser auténtica la manifestación de voluntad como la notificación, por lo que el mejor medio a tales efectos será la notificación judicial prevista en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, si no media intención para notariar un documento de consuno..

   Según el parágrafo único del artículo 44, la oferta de venta hecha en forma, impone al arrendatario, so pena de perder su derecho preferente a comprar, la necesidad de notificar a su vez al oferente, su aceptación de la oferta. Esa notificación debe ser hecha igualmente, es decir de modo igual a la que hace el oferente, y por tanto debe constar en documento o acta auténtica…

   .

   De la revisión de las actas, observa este Tribunal Superior, que la demanda presentada por la parte actora en el a quo, está relacionada con el cumplimiento de contrato de venta, sin embargo reza a los folios 17 y 18 del presente expediente comunicaciones referentes al ofrecimiento de compra venta, asimismo del folio 9 al 13 consta copia certificada de contrato de arrendamiento, por lo tanto a juicio de este Juzgado no existe en autos, contrato alguno de compra venta, en donde se configure en el contrato lo dispuesto en el articulo 44 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual prescribe la disposición que la notificación deberá contener el precio, las condiciones y las modalidades de la negociación, así como también debe señalarse que el precio se cancele de contado o abonando parte y sufragando el saldo en parte, ahora bien, nada impide que las partes se pongan de acuerdo para concretar voluntariamente un acuerdo, tal como se observa en los documentos privados consignados por la actora, pero debió ser el acuerdo transformado en un documento auténtico, a los fines de cumplir las solemnidades que establece el prenombrado artículo 44 de la ley, en consecuencia este Tribunal declara sin lugar de conformidad con lo establecido en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, la apelación interpuesta por la parte actora, ciudadana M.V.M. de Gutiérrez, contra la decisión de fecha 13-12-2007, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en el juicio por cumplimiento de contrato de venta. ASI SE DECIDE.

6. Decisión

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrado Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La Ley declara: